置业开发公司建账方案2016.5.15.doc

*置业开发有限公司财务建账方案结合房地产开发企业的特点及公司的实际情况，为更加完整准确的进行公司内部财务核算，特制定如下财务建账方案。第一部分 会计科目设置一、应增设的会计科目1、“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的成本和直接费用，具体内容包括：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。（2）前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。（3）基础设施费：指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。（4）建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。（5）配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。（6）开发采用出包方式的，根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本;（7）工程采用自营方式发生的各项成本费用;（8）分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费及其他开发费用;（9）应予资本化计入产品成本的借款费用等;（10）开发成本科目每月不需要结转，只有在开发楼盘完工交付使用后，才能进行结转，将开发完工并验收合格的房地产成本结转到“开发产品”。2、“开发产品”科目。本科目核算企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施等。二、其他科目设置其他会计科目的设置与一般企业的科目设置基本一致。需要特别说明的几个科目如下：1、“银行存款”科目根据不同的账户性质及银行进行设置，日常处理银行收付款业务时应按实际发生金额逐步登记，不得将多笔发生额进行合并登记，这样会给月末核对银行流水造成困难。2、“应收账款”科目 预售房，核算时应使用预收账款科目，一般不用应收账款，如果用分次付款的方式进行销售，则在房屋实际交付确认收入时，应按销售全款确认应收账款，然后再将已预收的房款或定金应转入应收账款的贷方，剩余房款应于收到时冲减应收账款。3、“其它应收款”科目 一般的存出保证金均需要放在这个科目，主要是报建过程中的一些如：墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金，临时接电保证金等。该科目的二级明细科目应设置为：存出保证金、个人借款、单位借款、其它（包含垫付款等）;三级明细科目用个人、客户名称来实现对每个人、单位的明细管理。4、“预付账款”科目是指按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供货单位款”两个二级明细科目，三级按单位名称设置。5、原材料、低值易耗品、待摊费用等科目按一般核算办法进行核算即可。6、固定资产、累计折旧、 固定资产清理三科目与其它会计核算完全一样。7、“应付账款”科目该科目的二级科目应按单位的类别设置，即：施工单位、设计单位、供货单位等，三级明细科目用往来单位的全称设置，方便以后核查，同时要求所有的付款都要从这个科目走一道，即便是票款两清的时候即用下面的分录：借：应付账款贷：银行存款借：开发成本贷：应付账款不要简化成借：开发成本货：银行存款这样可以保证在做财务决算时，与往来单位对账可以一目了然，这一点必须引起相当的重视，包括其他的往来科目，只要是挂账的单位，进行结算时，即便是现结也应该冲挂账的科目走一遍，这样将来核对往来账是会看得很清晰，核对起来也比较方便，不用过多的去查阅原始单据。8、“预收账款”科目 预收账款主要用于核算预收的售楼款、包括售楼定金也要进行往来客户明细核算，不得采用以表代账的模式，因为只有通过财务软件进行明细核算，才能够记录完整的过程，及最后形成的结果。在预收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分开来，方便进行分类数据统计，也为后期项目预测回款提供一定的依据。9、“其它应付款”科目此科目一般用于核算，项目发包的过程中，施工单位交纳的工程进度质量保证金、单位及个人往来等，二级明细应设置成：存入保证金、单位往来、个人往来等，可根据项目具体情况来考虑。第二部分 账务处理程序1、 预付账款一般核算流程：1、预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、对方单位的收款凭证）借：预付账款预付承包单位款*单位贷：银行存款2、拔付承包单位抵作备料款的材料借：预付账款预付承包单位款*单位贷：库存材料3、企业与承包单位按月或按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）借：开发成本贷：应付账款应付工程款4、同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款借：应付账款应付工程款贷：预付账款预付承包单位款5、用银行存款补付余额借：应付账款应付工程款贷：银行存款6、预付给供应商的材料价款借：预付账款预付供应单位款贷：银行存款7、材料验收入库，用预付款抵扣应付款借：应付账款应付供货款贷：预付账款预付供应单位款8、用银行存款补付余额借：应付账款应付购货款贷：银行存款二、库存材料核算1、材料采购，入库（所附凭证：发票、材料采购清单等）借：库存材料贷：现金/银行存款2、材料发出或领用，用作房屋开发建设（所附凭据：发出材料汇总表、材料采购或出库领用单）借：开发成本房屋开发贷：库存材料三、低值易耗品核算低值易耗品指未达到固定资产标准的劳动材料。如：电子设备、工具、器具、玻璃器皿等1、购入低值易耗品借：低值易耗品贷：现金/银行存款2、 项目部领用物品，一次性摊销计入成本费用借：开发成本/管理费用贷：低值易耗品三、开发产品核算开发产品是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和等1、开发的产品，竣工验收时借：开发产品贷：开发成本2、对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本借：主营业务成本贷：开发产品四、出租开发产品核算是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目1、出租土地或是房屋时借：出租开发产品出租产品贷：开发产品2、租金收入：借：银行存款或应收账款贷：主营业务收入五、固定资产核算1、购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）借：固定资产贷：银行存款2、购入需要安装的固定资产借：在建工程贷：银行存款3、支付安装费用借：在建工程贷：银行存款4、安装完毕交付使用时借：固定资产贷：在建工程5、自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单）(1)支付的土地征用费及堪设计费借：在建工程贷：银行存款(2)领用材料时借：在建工程贷：库存材料(3)支付配建筑工人工费借：在建工程贷：现金(4)完毕建筑交付使用借：固定资产贷：在建工程6、其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同）借：固定资产贷：实收资本 累计折旧六、应付账款的核算1、 收到承包单位转来的工程价款结算单借：开发成本贷：应付账款施工单位2、以预支款抵冲应付款时借：应付账款贷：预付账款3、补付其余款时借：应付账款贷：银行存款七、预收账款核算用于核算按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金及购房预交款。该账户的贷方登记企业收到的购房单位和个人的购房定金，借方登记企业开发的商品房移交时，结转到“应收账款”账户的预收账款。1、收到预收款时借：银行存款/现金贷：预收账款购房定金/预交款2、预售楼房交付，确认收入时借：应收账款贷；主营业务收入3、收到客户补付的剩余房款时借：银行存款/现金贷：应收账款八、成本、费用主要会计科目核算1、开发成本：日常核算时能确定成本费用核算对象的，直接计入“开发成本”，包括项目如下：土地征用费（土地征用费、契税、劳动力安置费或社保基金、耕地林地占用补助等）；拆迁补偿费（拆迁评估补助、增补、安置奖金、拆迁奖金，并按拆迁户姓名添加核算项目）；规划设计费（规划费、设计费、测绘费、“三通一平”等）；基础设施费（道路建设、供水、供电、供气、排污、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（幼儿园、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置上述六项二级明细，然后根据需要按上述括号内的项目设置三级明细科目，账务处理如下：（1）日常发生开发成本：如支付土地征用费、设计规划费、采购物料用于工程建设时：借：开发成本土地征用费开发成本拆迁补偿费开发成本规划设计费开发成本基础设施费开发成本建筑安装工程费开发成本公共配套设施费贷：银行存款*银行 现金 应付账款XX单位 库存材料（2）项目完工结转开发成本时：借：开发产品XX期工程贷：开发成本土地征用费开发成本拆迁补偿费开发成本规划设计费开发成本基础设施费开发成本建筑安装工程费开发成本公共配套设施费开发成本，即使到了月末也不结转，年末项目未完工也不用结转，平时在资产负债表的存货里显示(如果是对外出售的，就在存货里显示，如果不是，做固定资产的，就应该用在建工程了)，损益表当然也不用显示开发间接费用和开发成本的数据，等对外销售时，按照预计的收入与实际销售收入的比例，来结转开发间接费用和开发成本。这就是房地产的行业性，先有成本，后有收入。甚至有些前期工程的费用是看不见的。(比如预埋的水管，钢筋，挖地基，运土费用，但这些都购成了项目的成本)2、开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等，为简便核算，该科目进行不设置，上述费用统一在管理费用中进行归集核算。3、管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用4、财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、POS机刷卡手续用、金融机构手续费等5、销售费用：销售过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用九、收入、利润的主要会计科目核算主营业务收入：包括商品销售收入（按开发项目分期或楼号设置明细）、配套设施销售收入、出租房租金收入。1、主营业务收入及利润的核算(1)收到首付款、按揭贷款时借：现金(或银行存款)贷：预收帐款-预售房款(2)商品房完工交付使用后借：预收帐款-预售房款贷：主营业务收入(3)同时，结转收入借：主营业务收入贷：本年利润2、主营业务成本及利润的核算(1)商品房开发过程中发生的支出借：开发成本-土地、