南区经济适用住房廉租房可行性研究报告

泰安市 经济适用住房、廉租房建设 可行性研究 报告 项目负责人： 陈传恩 技术负责人： 彭延军 泰安市睿泰 建设项目管理 有限公司 二 00 九 年 八 月 主要编制人员 张卫东 注 册 咨 询 师 高 级 工 程 师 陈传恩 注 册 造 价 师 高 级 工 程 师 彭延军 注 册 咨 询 师 工 程 师 徐继东 注 册 咨 询 师 工 程 师 刘兴隆 工 程 师 张红岩 工 程 师 前 言 受 泰安市 惠安住房开发有限公司 的 委托 ， 泰安市睿泰 建设项目管理 有限公司编制了 泰安市经济适用住房、廉租房建设可行性研究报告 ，在编制过程中得到了建设单位的大力支持与帮助，在此表示感谢。 由于编制时间较紧，水平有限，本 可研 报告难免有不当之处，请予指正。 可研 报 告编写组 二 00九 年 八 月 目 录 第一章 总 论 . 1 第一节 项目名称及申报单位概况 . 1 第二节 可行性研究的依据和范围 . 3 第三节 可行性研究的结论 . 4 第二章 项目提出的背景及建设必要性 . 8 第一节 泰 安市概况 . 8 第二节 项目提出的背景 . 9 第三节 项目建设的必要性 . 12 第三章 市场分析及建设规模 . 16 第一节 泰安市房地产现状、趋势及存在问题 . 16 第二节 项目目标群体定位及价格分析 . 25 第三节 建设规模 . 26 第四章 建设地点和建设条件 . 28 第一节 建设地点 . 28 第二节 建设条件 . 28 第五章 规划设计方案 . 32 第一节 规划设计依据 . 32 第二节 规划设计方案 . 32 第三节 建筑设计方案 . 37 第四节 结构设计方案 . 40 第五节 给排水设计方案 . 40 第六节 变配电及通讯设计方案 . 42 第七节 燃气供应设计方案 . 43 第八节 供热设计方案 . 44 第九节 管线综合布置方案 . 45 第六章 节能方案分析 . 46 第一节 用能标准及规范 . 46 第二节 能耗状况和能耗分析 . 46 第三节 建筑节能设计 . 47 第四节 节能措施综合分析 . 48 第五节 节能效果分析 . 53 第七章 环境和生态影响分析 . 55 第一节 环境和生 态现状 . 55 第二节 环境影响分析 . 55 第三节 环境保护措施 . 56 第四节 地质灾害影响分析 . 58 第五节 特殊环境影响分析 . 58 第八章 工程招标方案 . 59 第九章 建设实施与工程进度安排 . 62 第十章 投资估算及资金筹措 . 65 第一节 投资估算依据及说明 . 65 第二节 投资估算 . 66 第三节 资金筹措 . 66 第四节 销售收入估算 . 67 第五节 销售税金及附加估算 . 67 第六节 销售利润估算 . 68 第十一章 社会影响分析 . 70 第一节 社会影响效果分析 . 70 第二节 社会适应性分析 . 72 第三节 社会风险及对策分析 . 73 附件及附图： 1、投资估算表 2、 项目承办单位营业执照复印件 3、 委托书 4、 房地产开发资质复印件 5、 项目 总平面布置 图 6、项目招标方案 其他有关附件及附图由项目承办单位根据项目主管机关的要求另行提供。 泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 1 第一章 总 论 第一节 项目 名称及 申报单位概况 一、项目名称 泰安市经济适用住房、廉租房建设项目 二、建设地点 泰城南部新区， 万官路以南 。 东临 长城路 ，西为大白峪村土地，南临南外环路，北临大白峪 新村。 三、项目 主管单位及开发 单位概况 1、 项目 主管 单位 概况 ： （ 1）单位名称： 泰安市住房保障中心 （ 2） 单位简介： 2007 年 3月，根据 泰安 市委 、 市政府的部署要求，经市编办批复，泰安市房产管理局设置泰安市住房保障中心，具体承担住房保障建设。市住房保障中心在市房管局党委的带领下，不负市委 、 市政府的重托，尽职尽责，务实创新，科学设计，精心施工，团结协作，任劳任怨，无私奉献，仅用一年半的时间就圆满完成了市委 、市政府交给的阶段性任务，将这一惠及普通百姓的民生工程 ， 建 设成为传递党和政府爱心的利民工程、温暖工程和放心工程。在国家和省市组织的历次检查中，均对住房保障中心的工作给予了充分肯定， 泰安 市纪检监察部门对住房保障中心的反腐倡廉工作给予了高度评价，2009年 3月，住房保障中心被 泰安 团市委授予 泰安市青年文明号 泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 2 称号。 2、 项目 开发单位 ： （ 1）单位名称：泰安市惠安住房开发有限公司 （ 2）单位地址：泰安市泰山区徐家楼街道办事处 （ 3）注册资本： 1000万元 （ 4）法定代表人：亓中河 （ 5）单位简介： 泰安市惠安住房开发有限公司成立于二 00 八年九月，该公司系由泰安市住房保障中 心出资 1000 万元组建而成 。 该公司目前拥有职工 10 人 ，其中：高级工程师 1人，高级经济师 1人，工程师 3人，经济师 2人，会计师 1人，助理工程师 1人，初级会计师 1人。 泰安市惠安住房开发有限公司主要经营范围为房地产开发、房屋销售等业务，目前正在具体实施泰安市经济适用住房和廉租住房建设项目的管理工作，包括项目的方案设计及施工招标、项目全过程管理以及经济适用住房的销售管理等工作。该公司正在实施的泰安市经济适用住房、廉租房项目建设 ， 是为了改善泰安市城区低收入家庭住房困难的面貌，该项工程是泰安市构建和谐社会、维护社会稳定 的重要内容，同时也是泰安市政府履行住房保障职能、为民办好事、办实事的重要职责 ，市委、 市政府关注民生、维护社会公平的具体体现。本项工作已经得到泰安市政府的高度重视和社会各界的广泛关注。 四 、 项目 可研 报告编制单位 1、单位名称：泰安市睿泰建设项目管理有限公司 泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 3 2、单位地址：泰安市岱宗大街 317 号 3、工程咨询资格等级： 丙级 4、工程咨询资格等级证书编号： 11820060037 5、发证机关：国家发展和改革委员会 第二节 可行性研究的依据 和范围 一、可行性研究的依据 1、国家及省有关政策、法规和规定； 2、现行有关技术规范、规定； 3、 国家发展 和改革 委员会关于项目 可行研究报告 内容和深度的规定要求； 4、泰安市新一轮城市总体规划； 5、泰安市国民经济和社会发展第十一个五年 规划纲要 ； 6、 泰安市经济适用住房管理暂行办法 （ 泰政发 200789号 ） ； 7、 泰安市城镇廉租住房保障办法 （ 泰安市政府令 第 135号 ） 8、 项目承办单位提供的有关基础资料、数据； 9、项目承办单位委托编制本项目 可行研究报告 的委托书。 二、可行性研究的范围 1、项目提出的背景及建设的必要性 2、市场 分析 及建设规模 3、建设地点和建 设条件 泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 4 4、规划 设计 方案 5、 节能方案分析 6、 环境和生态影响分析 7、 工程招标方案 8、建设 实施 与 工程 进度安排 9、投资估算 和 资金筹措 10、 社会影响分析 第三节 可行性研究的结论 经济适用住房和廉租住房建设是我国各级政府履行住房保障职能的主要方式，是解决城镇低收入家庭住房困难的主要形式之一，是实践 三个代表 重要思想的具体体现，它的建设对于促进社会稳定、构建和谐社会具有重要的作用和现实意义 ， 其经济效益和社会效益显著。 泰安市经济适用住房、廉租房建设项目是泰安市委、市政府 按照泰政发 2007 95 号 文 解决泰安市市区低收入家庭住房困难发展规划和年度计划 而建设的，是 在已经建设完成两期的基础上进一步 切实解决城市低收入家庭住房困难，完善住房保障制度，维护社会稳定，促进房地产市场健康发展 的又一重要举措 。 一、 项目 建设 规模 本项目规划总用地 11.26hm2（合 168.9亩），居住区用地 11.13 hm2泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 5 （合 166.95亩）， 总建筑面积 103207.5平方米，分为两部分，其中： 1、住宅部分 总建筑面积为 96299.4平方米，总套数 1775 套，其中：经济适用住房 45841.6 平方米，总套数 746 套；廉租房 50457.8 平方米，总套数 1029 套。 2、公建部分 总建筑面积为 6908.1 平方米，为会所和社区管理中心以及 商业服务 配套建筑。 二、投资估算及资金来源 本项目总投资为 17416.55 万元，其中：工程费用为 10925.42 万元，其他费用 5351.73万元，预备费 1139.4万元。 所需 资金 廉租房投资 全部由泰安市政府财政投入 ； 经济适用住房投资由项目承办单位自有资金投入 1800 万元，其余可滚动开发解决。 三、项目建设期 本项目建设期 两 年 ，分 三 期实施如下： 一期： 2009 年 12 月 2010 年 8 月，完成项目的立项、征地及勘察设计等前期工作，建设 经济适用住房 建筑面积 28027.8平方米 。 二期： 2010 年 5月 2010 年 12 月，完成 经 济适用房面积 17813.8名称 工程费用 其他费用 预备费 总投资 经济适用住房 5715.86 2613.8 583.08 8912.74 廉租房 5209.56 2737.93 556.32 8503.81 合计 10925.42 5351.73 1139.4 17416.55 泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 6 平方米，廉租住房面积 13232.8平方米，公建 4729.7 平方米 及相应的配套设施 建设。 三期 ： 2010 年 12 月 2011 年 8月，完成廉租住房 37225 平方米 ，公建 2178.4平方米 。 完善相应的配套设施 建设及 绿化，并通过有关部门组织的验收 。 四、项目效益分析 该项目的 建设符合泰安市新一轮城市总体规划，环境优美，交通方便。项目建成后，可进一步缓解 泰安市低收入家庭 住宅紧张的状况，特别是 满足 低收入家庭对 住房的需求，对 低 收入家庭的生活质量将起到积极的推动作用。 泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 7 本项目主要技术经济指标详见下 表： 序 号 指 标 名 称 单 位 数 量 备 注 1 建设规模 1.1 规划总用地 平方米 112600 169.8 亩 1.2 建筑面积 平方米 103207.5 1.2.1 住宅建筑 平方米 96299.4 其中：经济适用住房 平方米 45841.6 746 户 廉租住房 平方米 50457.8 1029 户 1.2.2 公建 平方米 6908.1 1.3 总居住户数 户 1775 1.4 总居住人口 人 5680 2 建筑容积率 0.93 3 建 筑密度 % 16.8 4 绿化覆盖率 % 40.86 5 机动车停车位 辆 387 6 建设总投资 万元 17416.55 6.1 工程费用 万元 10925.42 6.2 其他费用 万元 5351.73 6.3 预备费 万元 1139.4 7 经济适用房 投资利润率 % 3.11 8 经济适用房 投资利税率 % 11.56 泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 8 第二章 项目提出的背景及建设必要性 第一节 泰安市概况 泰安市地处山东省中部，北依省会济南，南临古城曲阜，东连古齐都淄博，西濒黄河。东西长 约 176.6 公里，南北宽约 102 公里，总面积 7762 平方公里。泰安因境内的泰山而得名，取泰山安则四海皆安之意，象征国泰民安。 泰安市现辖泰山、岱岳两区，新泰、肥城两市，宁阳、东平两县，有 86 个乡镇办事处， 3700 多个行政村。 2005 年末总人口 550.8 万人，其中：男性 279.6万人，女性 271.2 万人，男女性别比为 50.8： 49.2。年内，全市出生 5.9 万人，人口出生率 10.8 ；死亡 3.5 万人，死亡率 6.4 ；人口自然增加 2.4 万人，自然增长率 4.4 。泰城是全市政治、经济、文化中心，北距省会济南 66 公里 ，南距三孔圣地曲阜 66公里。城市依山而建，山城一体，环境优美，风光秀丽，是国务院公布的首批对外开放旅游城市，是首轮国家卫生城市，首批全国城市环境综合优秀城市和中国优秀旅游城市，也是著名的历史文化名城。 泰安市旅游资源得天独厚。境内泰山融自然景观与人文景观于一体，是我国最早被联合国命名的世界自然与文化遗产。自然景观以雄著称，雄中又蕴含着奇险秀奥等美景，有 “天然山岳公园 ”之美誉。人文景观以神为尊，儒、释、道三派文化相融发展，经过历代帝王的封禅祭祀和文人墨客的登临赋颂，沉积了厚重的文化底蕴，被称为 东泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 9 方历史文化宝 库 ” 。每年慕名来泰山旅游考察的中外游客多达 800 万人次。 泰安交通便利，科技文化发达。京沪铁路，京沪、京福高速公路、104、 105、 205、 220 国道穿境而过，即将开工的京沪高速铁路纵贯南北。电话可直拨世界各个国家和地区的大中城市。全市现有科研单位 21 所，大专院校 5 所，中等职业技术学校 23 所，是山东省第三大文化教育中心。 十 一 五 以来，全市经济发展呈现速度逐年加快、效益大幅提升的良好态势， 2008 年全市实现生产总值（ GDP）突破 1500亿元，达到 1513.3亿元，按可比价格计算（下同），比上年增长 13.4%。其中，第一产业 161.1亿元，增长 2.6%；第二产业 839.3 亿元，增长 12.5%；第三产业 512.9亿元，增长 18.4%。三次产业结构由上年的 10.8： 56.2：33.0调整为 10.6： 55.5： 33.9。人均生产总值达到 27794 元，突破 4000美元。 第二节 项目提出的背景 一、 是国家 解决 （中）低收入家庭的住房问题，促进社会稳定的重要举措，是宏观调控住房市场的重要手段。 低收入家庭的住房问题，是一个重大的民生问题。经济适用住 房和廉租 房建设是党中央、国务院近年来推出的顺乎百姓安居乐业的民心工 程、康居工程、德政工程。据 原 建设部统计：近四年来，全国城泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 10 镇住房年均竣工面积超过 6亿平方米。到 2006 年底，城镇人均住房建筑面积达到 27 平方米。我国城镇居民人均住房面积从 1988 年住房制度改革前的不足 7平方米提高到了现在这个水平，提高速度如此之快，这在世界过去 200 余年城市化历史上是一个奇迹，这中间经济适用住房所起的作用是功不可没的。 我国属于发展中的国家，中低收入者所占比例较大，属于金字塔结构。这种结构意味着贫富差距大，意味着利益格局的失衡。据国家统计局的统计，我国的基尼系数已达 0.458，超过了 0.4 国际警戒标准。从世界各国的发展经验看，收入差距加大，易激化社会矛盾，社会动荡的危险性 也 随之增强。贫富差距是当今社会的三大问题中最大的问题。如今中国最根本、最迫切的问题是稳定，没有稳定就没有发展，这也是我党十六大提出构建和谐社会思想的深层次背景。所以我们不能仅仅用经济学的眼光去分析住房问题，它是关系到我国社会稳定与和谐的大问题。党的三个代表一再强调：我们党始终代表最广大人民群众的根本利益，保障广大民众的基本权益和基本生活，是由共产党的性质和根本宗旨决定的。也就是说，民众的利益就是党的利益。 二 、 泰 安市城市住房现状 泰安市作为鲁中地区的重要中心城市之一，近年来国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。随着泰城城市化进程发展加快和新一轮城市总体规划的实施，到 十一五 末，泰城规划面积将从现在的 50 平方公里扩大到达泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 11 到 100 平方公里，其中建成区面积 65 平方公里，人口达到 65 万；到2010年泰安市将跨入大城市行列，城市人口达到 100 万，城区面积突破 100平方公里，城市化水平要从 2000年的 36%提升到 2010年的 50%。 根据泰安市房产管理局 2005 年泰安市房屋普查的数 据表明，泰安市城区内人均住宅建筑面积小于 16 平方米的共计 7156 套，小于 8 平民的还有 120 套。 城区人均拥有居室 0.79间，距离全面建设小康社会的居住目标中提出的人均一间房尚有一定差距。根据泰安市城市总体规划（ 2004 2020）中指出， 2004年泰安市中心城区人口数为 72.5 万人，按目前的人居居室为 0.79 间 /人的比例推算，中心城区拥有居室约 60万间，到 2020年，城市总人口将达到125万人，按人均一间房总体目标测算，中心城居室总量要有目前的 60 万间，增长为 125 万间，任务非常艰巨。 泰城目 前住房闲置量较大，同时又拥有相当数量的住房困难户和地域小康住房标准的住户。为解决这一矛盾，今后要进一步完善住房供应体系，重点发展中低档住房，适度发展高档住房。实现高收入者购买商品房、低收入者购买经济适用住房、最低收入者申请廉租住房。 城市化是标志一个区域现代化发展水平的标准，也是城市建设尤其是 对 房地产建设产生深远影象的重要因素。泰安市是一个老城区，资料表明， 1970年建成的房屋现有 108.4万平方米，占城区房屋总建筑面积（ 1036.91万平方米）的 10.45%， 1970年 1980年建成的房屋现有 283.32万平方米，占城区房屋总建筑面积的 27.32%，这些房子由于建设较早，泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 12 不仅建筑功能不能满足人满的日常需要，而且外部也年久失修，与现代化的旅游城市不相适应。 旧城改造的老城区也正是中、低收入者最为集中的地区，市场上 商品 住宅的供应并不能与中、低收入拆迁户旺盛的购房需求相匹配， 本项目的建设可以有效地推进泰安市城市化建设的进程。 第三节 项目建设的必要性 一、 符合国家、山东省、泰安市国民经济和社会发展十一五规划 中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出要按照以人为本的要求，从解决关系 人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展，千方百计扩大就业，加快发展社会事业，促进人类的全面发展；更加注重社会公平，使全体人民共享改革发展成果；更加注重民主法制建设，正确处理改革发展稳定的关系，保持社会安定团结。 ” “ 对在城市已有稳定职业和住所的进城务工人员，要创造条件使之逐步转为城市居民，依法享有当地居民应有的权利，承担应尽的义务；对因城市建设承包地被征用、完全失去土地的农村人口，要转为城市居民，城市政府要负责提供就业援助、技能培训、失业保险和最低生活保障等。鼓励农村人口进入中小城市和小城 镇定居，特大城市要从调整产业结构的源头入手，形成用经济办法等控制人口过快增长泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 13 的机制。因此，该项目的建设符合科学发展观的要求，有助于解决城市中低收入家庭生活水平改善，共享改革成果；有助于和谐社会的全面建设，为城市低收入家庭提供了更好的生活居住条件。 山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出坚持从最广大人民群众的根本利益出发谋发展、搞建设，着力促进充分就业，增加居民收入，完善社会保障，实现社会公平，不断提高人民群众的物质和文化生活水平。完善社会管理和协调机制，加快建设文明山东、平安山东，促进社会 主义物质文明、政治文明、精神文明建设与和谐社会建设全面发展。 该项目的建设有助于 改善 城市中低收入家庭生活居住环境条件的改善，有利于人民群众物质文化生活水平的提高，有利于山东和谐社会的全面建设。 泰安市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出：加大住房供应结构调整力度，着力增加主要面对中低收入家庭的普通商品住房、经济适用房和廉租住房供应。加强房地产市场运行监测，整顿和规范房地产市场。完善住房产权制度，激活住房二级市场。理顺租售房比价关系，形成梯级消费的良性循环。深化物业体制改革，提高物业管理服务水 平。 经济适用住房建设和完善廉租住房租金补贴制度工作是市委、市政府关注民生 、 改善民生、构建和谐社会的重要举措。 ” 该项目的实施对解决泰安低收入家庭住房问题，有助于改善和提高他们的生活水平的提高，是政府履行住房保障职能的具体体现。 二、符合泰安城市化发展方向和规划要求 泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 14 一直以来，泰安市委、市政府对经济适用住房建设和廉租住房制度建设工作高度重视， 2006年和 2007 年连续两年将此项工作列为为民要办的实事之一。 2008 年，市政府以政府令的形式颁布了泰安市城镇廉租住房保障办法，确定以货币补贴和实物配租相结合的 方式解决城镇低收入家庭的住房保障问题。市房产管理部门作为主管部门，负责廉租住房保障管理工作。办法出台以来，按照市委、市政府的统一部署，联合有关部门认真组织落实廉租住房政策。为进一步健全和完善住房保障体系，泰安市住房保障中心根据泰安市低收入住房困难家庭情况， 在 2007年 已经建设 6.8 万 平方米 经济适用住房、2008 年建设 1.5 万平方米经济适用住房及 5.8 万平方米廉租房的基础上 ，拟再建设 9.6 万平方米的经济适用住房和廉租房 。因此本项目建设符合泰安市的总体规划，有利于改善解决城市低收入家庭住房困难。 三、符合国 家的相关政策 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 (国发200724号 )中明确指出党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市 （ 包括县城 ） 低收入住房困难作为维护群众 利益 的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 15 市 (包括县城 )低收入家庭住房困难的政策体系。以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，力争到十一五期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善。 四、符合国家树立和落实科学发展观要求 开展解决城市低收入家庭的住房困难问题是树立和落实发展观，统筹城乡发展，改善城市低收入家庭的住房条件，提高城市低收入家庭的居民生活质量的需要。解决城市低收入家庭的住房困难问题，根据国发 200724 号文国务院关于解决城市低收入家庭的住房困难的若干意见中明确列为各级政府下一步工作和住房制度改 革的重要内容，符合国家相关政策的要求。 目前，泰安市城区低收入家庭的住房困难现状，影响了泰安旅游城市的发展，不利于 泰安 和谐社会的建设。因此，充分利用泰城优美的自然环境，结合泰安市泰山区的开发，依据泰安市城市规划要求，进行解决城市低收入家庭的住房困难问题，创造优美、舒适的居住环境，并带动附近地区的经济发展，符合国家相关产业政策。 由以上分析可以看出，本项目建成后，可进一步缓解城市低收入群体住房紧张的状况，特别是满足 泰城 低收入者对住房的需求，对提高 泰城 低收入家庭生活质量将起到积极的推动作用。同时，还将拉动与建筑 业相关产业的发展，最终为推进泰安市住宅产业现代化和住宅更新换代，拉动经济增长起到良好的带动作用。 综上所述，该项目的建设是可行的、必要的。 泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 16 第三 章 市场分析及建设规模 第一节 泰安市房地产现状、趋势及存在问题 城市化进程加快、房改政策的实施 以及 人民生活水平的提高，促使 泰安 市房地产业步入快速发展阶段。如今，房地产业已成为国民经济中的支柱产业之一，不仅影响着国民经济持续、健康和稳定发展，而且也关系着全面建设小康社会目标的实现。 一、房地产业发展的现状 1、 房地产开发投资高速增长。泰安市房地产业经历 了低迷、徘徊、成长期 ,近两年出现高速增长的态势。 1992 年至 2004 年，全市房地产综合开发完成投资 43.27亿元，年均增长 45.7%。特别是近两年增势异常迅猛，两年 内 房地产投资总额达 35 亿元，是前 10年投资总额的 4.2倍，其中： 2003年完成投资额 15.1亿元，比上年增长 1.4倍， 2004年完成投资额 19.9亿元，增长 31.9%。目前，房地产开发已成为固定资产投资中增长最快的部分，是拉动投资增长的重要力量。 2、房地产队伍不断壮大。 1992年，全市有 9 家房地产开发公司相继成立，改变了由政府部门垄断房地产开发 、经营的局面，随着房地产业的发展，截止 2004 年底全市房地产企业已增至 115 家。 3、商品房需求旺盛 ,销售价格一路走高。伴随房地产开发投资的快速增长，商品房销售市场出现了热销局面，房价更是一路攀升。泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 17 2004年全市在建房屋规模达 325.8万平方米，增长 24.8%；商品房销售面积 86.67万平方米，增长 39.2%，其中住宅销售面积 71.82万平方米，增长 22.3%；商品房屋空置面积 14.65 万平方米 ,比上年下降34.6%。随着销量的增长 ， 泰安房价也持续增长 , 1992年全市商品房平均销售价格只有 460元 /， 1999年涨到 930元 /， 2004年达到1608 元 /，目前全市最高房价已超过 5000 元 /。 4、人均住房面积持续增加，无房户逐渐减少。抽样调查资料显示： 1990年，泰安城区人均住房面积只有 11.71平方米， 2004年翻了一翻达 25.48 平方米。根据房屋产权分类，在房改前 泰安市 居民大多为公有住房，房改后的 1998年居民自有住房率（含拥有部分产权的自有房）为 72%， 2004 年底自有住房率达到 93%，六年间无房户同比缩小了 21 个百分点。 5、个人购房进入零售时代，居住消费比例逐年提高。国家房改政策的深入、货 币分房全面实施及金融住房信贷出台等一系列措施，使人们彻底告别了实物分房的旧体制，住房观念由等靠要转变为个人购房。 1998-2004年五年全市销售商品房总面积为 352.95万平方米，其中售给个人 268.17 万平方米，个人购房比例占到 76%，而 2004年个人购房比例达到创纪录的 87.1%。据调查，当前全市有 90%的房改房已被居民拥有，泰安市住房消费已由集团消费投资转为完全个人消费、投资。由此带动城镇居民居住消费逐年提高， 1998 年泰安人均居住消费 333元， 2000 年增加到 512元， 2004 年达到 551 元。 6、 二手房市场成交活跃，价格逐年上涨。住房私有率的提高，泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 18 带动二手房市场日渐活跃，近年来成交额和成交价格均有较大程度的提高。据调查， 2002年，全市二手房成交额为 6.68亿元，平均销售价格为 1049元 /， 2004年成交额增到 11.26亿元，增长了近一倍，平均价格涨到 1272元 /，上涨 21.3%。 7、住房消费信贷逐步扩大。银行按揭服务的开展，有力地推动了房地产消费。当前各商业银行都加大了消费信贷力度，随着贷款手续不断简化和完善，泰安个人住房消费贷款呈逐年递增之势。据对部分房产公司的调查，当前购房者有 60%-80%是通过银行按揭买房，居民攒钱买房的陈旧观念有所转变。 8、居住环境不断改善。随着 “ 蓝天、青山、碧水、绿色家园 ”生态化城市建设的实施，居民居住环境不断改善，居住质量逐年提高。近两年泰城加大了公园绿地建设，建成了以东湖公园、南湖公园为代表的公共休闲场所 ,居民居住环境有很大的改善，特别是随着一些外地房地产商的进驻 ,提升了泰安房产的开发理念 ,如新建的龙泽花苑已成为泰城对外宣传的标志性建筑 ,此外 ,近几年建成的嘉德现代城、奥泰山庄、新元花园、擂鼓石小区等住宅，由于设计新颖合理、建筑美观以及良好的居住环境受到泰城居民 的青睐。 二、泰安市房地产发展趋势 目前泰安房地产业已进入上升时期，突出表现为需求增长加快，供求基本平衡，房价升势确立。随着住房供应的进一步改善 、销售环节的规范、住房金融的支持，居民收入的稳步提高，今后几年 泰安 市房地产仍将持续发展。 泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 19 1、 泰安 市房地产业仍有较大的发展空间。一个国家和地方的经济处于起飞阶段时，必须要有房地产业来带动，这也是全面建设小康社会提高居民生活质量的必由之路。按照国际通行的算法，人均建筑面积 30 平方米之前，人均 GDP在 800-1500美元之间是住宅和房地产业发展的高速时期。泰安 2004年 底人均住房建筑面积 25.49平方米，人均 GDP为 1615美元，还处于住宅和房地产业快速发展的阶段，而由现在发展到全面建成小康社会，并达到中等发达国家水平，按现在的经济发展速度，还将有一段较长的时间，因此， 泰安市 房地产业可持续发展潜力相当大。 2、房地产消费市场需求增大。一是居住条件改善的要求增大了市场需求。国家提出全面建设小康社会的目标，单从居住条件讲就是要基本做到户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全，居民住房将从生存需要向舒适型转变。根据调查资料显示， 2004 年泰安城区有 43%的城市家庭有 3 间或 3间 以上的住房，大部分居民有换购住房的需要。二是城镇化水平的提高，带来房地产的巨大需求。国际经验表明，城市化程度在 30%-60%之间，房产市场将进入高速发展期。2004年 泰安市 的城市化水平为 44%，按照市委、市政府提出的 “ 加速推进泰安市工业化和城 镇 化进程 ” 的规划，必将使城镇人口迅速增加，如果 2008 年泰安城市化水平达到 48%，那么三年间将新增城镇人口 22 万人，按届时人均建筑面积 30 平方米计算，需要新增住房面积 660万平方米，相当于 2004年竣工住宅面积的 3倍， 泰安市 房产市场仍有很大的潜力。三是投资型买房渐成时尚 。我们对 1992年到泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 20 2004 年间的股票市场、银行储蓄和房地产市场的运行行情进行了统计， 10 年来我国的股票指数由 700点增长到 1200点，增长不到 1 倍，居民储蓄利率不断降低，而 泰安市 商品房价格则由 1992 年的 460 元 /增长到 1478元 /，上涨 2.2倍，其投资价值开始显现，近年来投资型购房者越来越多。随着 泰安市 城市建设步伐的不断加快，一些投资购房者对泰安市房地产市场的发展前景也充满了信心，来泰投资置业者增多，投资型买房已初露端倪。 3、房地产市场进一步规范，房价将平稳上升。今年国家针对局部市场过热的情况出台 了调整房贷利率等调控政策，泰安房地产市场未受到大的影响 ， 经过短期观望之后，已步入正常的发展轨道。当前泰安市 房地产市场基本上还处于中低消费水平，正常的市场消费多，投资性、投机性购房比重很小 , 未出现真正意义上的炒房行为。统计资料显示，今年 1-9 月份，全国商品房销售平均单价到了 4239 元 /，与 泰安市 相邻的济南商品房平均销售价格为 3456元 /，全省青岛最高达到 5487元 /， 泰安市 销售价格为 1724 元 /，在全国仍处于较低水平。预计随着国家各项政策的日趋明朗，房地产市场将趋于平稳，在市场需求增加和成本上涨因素 的影响下， 泰安市 房价将呈稳步上升的趋势。 4、房地产开发商向规模化、品牌化方向发展。随着房地产开发商之间竞争的日趋激烈，经过市场的整合、重新洗牌后，一些小的房地产开发企业将逐渐退出市场，许多综合实力较强的房地产开发商通过发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 21 系等手段提高自身竞争力，并成为市场强者，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。 三、 泰安市 房地产业发展的主要问题 近几年， 泰安市 房地产业发展很快，但仍存在一些机制性、政策性、结构性问题，如不及时解决，将严重影响房地产市场的健 康发展，这些问题主要表现在以下方面： 1、高档商品房比例过大、低价住房有效供给不足，市场供求失衡。房地产结构失衡问题是房地产业发展中的一个痼疾，目前， 泰安市 住宅产业发展中房地产投资结构同广大消费者购买力之间出现错位现象。一些房地产开发企业受利益驱动过于热衷高档商品房的开发，导致高档商品房楼盘供应过多、房价虚高，超出市场需求和老百姓经济承受能力，也造成房价过高的假象；与此同时，由于中低档住房的利润偏低，很多开发商不愿意开发，再加上经济适用房、廉租住房等针对中低收入阶层的保障性住房政策落实不够到位，导致经济适用 房开发要么规模过小、要么价格过高、要么标准偏高、要么购房资格审查不严，或者兼而有之，增加了中低收入者买房的难度。 2、房价有虚高成分、上涨过快，超过消费者的承受能力。近两年，一方面居民消费 价格日趋平稳，另一方面则是房价节节攀升。两年之前泰安最高房价超 过 3000元时，好多人感觉已是天价，而短短两年之后，最高房价已超过 5000元，房价的连续攀升且上涨过快，加重了普通市民、特别是中低收入者买房负担。这种脱离市场规律的房价上涨，造成房屋定位脱离实际，高价房过多，形成了有价无市的泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 22 局面。当前的市场，一方面高档住房相对较 多，经济实用的微利房偏少并存在社区服务不配套、建筑质量差等种种问题。另一方面，一部分空置房屋过高的房价被各种力量支撑着不愿降价出售。 3、存在部分开发商盲目追捧的现象。房地产行业前景看好、加之房价连年不断上涨，相对于其他行业的利润率而言，可以说近几年来房地产业的暴利已经是公开的秘密，由此导致外来资本 “ 逐利而来 ” ，大量涌入。在房地产市场火热的同时，由于房地产业相对于其它产业更有利可图，许多企业积累资金纷纷转向加盟房地产业，首先抢占土地这一稀有资源，从而造成土地价格虚高和建筑成本居高难下，致使房屋价格不断上扬， 商品房供应结构不尽合理。突出表现在近年来实施的土地使用公开投标拍卖中，竞争愈演愈烈，价格一再被追高，土地中标价明显高于底价，这更加大了住宅土地的开发成本。 4、房地产开发企业资质水平低，经营理念低。当前 泰安市 房地产开发企业虽已达 115 家，但是拥有国家资质的只有 62 家，其中拥有一级资质的只有 2家，二级的有 6家，三级、四级分别是 21家和33 家。 泰安市 房地产企业处于刚刚起步阶段，还未形成品牌化、规模化和集团化开发，大多数企业经营理念低下，开发商尚处于简单的建楼卖楼阶段，低水平的市场运作使得房屋产品结构品质欠缺， 开发缺乏品味，没有形成自己的品牌特色，使得一方面大量拥有购买能力的消费者买不到合适的房屋，另一方面已有的商品房销售不出去。2004年，全市竣工房屋面积为 143.44万平方米 ,实际销售面积 86.67,产销比只有 1.7： 1。统计资料表明，泰安 2002 年至 2004 年空置商泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 23 品住宅面积为 12 万平方米、 22 万平方米、 15 万平方米， “ 有房无人住，有人无房住 ” 的现象并非少数。 5、房地产市场的信息不对称。一是政府把国有土地使用权出让给房地产开发商的过程中存在着明显的信息不对称问题。政府掌握着要出让国有土地的信息，而房地产开 发商对政府出让的国有土地的信息了解很不充分，以至于出现了 “ 有钱的找不到合适的地，有地的找不到合适的人 ” 的情况。二是消费者购房时的信息不对称问题。由于房地产商品本身具有显著的差别性、复杂性，而购房者往往又不是房地产方面的专家，很难凭自己的个人经验对房地产商品的性能、质量、建筑材料、配套设施等进行客观准确的判断。特别是购买期房时，购房者更是难以把握未来所建房产的状况，加大了购房者与房地产开发商之间的信息不对称。 6、物业管理不配套、服务质量差、收费难。物业管理是房地产开发链中最后一个项目，是房地产销售过程的延伸 ，近几年房地产升温使许多投资者一哄而上，楼房平地耸立后，物业管理却没有跟上，有的虽成立了物业管理委员会，但服务不如人意。 泰安市 物管行业起步晚，服务管理水平普遍不高，缺少物管方面的专业人才，许多人认为物业管理人员只要能扫扫地、站站岗就行。当前，一方面是物业管理的服务质量跟不上，企业行为不规范引起业主的不满；另一方面，由于宣传不到位，居民的物管意识不强，许多业主仍然把物管作为一个政府福利，或者是开发商应该提供的服务，不愿交纳物业管理费，从而引起纠纷。 泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 24 7、居民消费观念滞后，银行个人贷款力度欠佳。住房作为大宗消费 品，其价格动则几万元、十几万元、甚至几十万元，对于收入水平不高且社会保障制度不完善的我国居民来讲，购买一套住房需要倾其一生积蓄，关系到一个家庭的生计问题，国家虽几次降息，刺激消费需求，但贷款时限短、额度低，条款限制多，加之国家连续出台的教育、医疗、住房，保障等改革措施，使个人支出预期增大，从一定程度上减弱了居民贷款消费的信心。另外，部分居民沿袭几十年的保守消费习惯，接受不了 “ 超前、负债消费观念 ” ，这也在一定程度上制约了居民购房愿望。 四、泰安市房地产市场发展预测 1、泰安市房地产市场具有很大的发展潜力 目前 泰 城 城区人均住宅建筑面积为 25.29平方米，人均拥有居室0.79间，成套住宅平均建筑面积为 82.23平方米 /套。 2006 年泰安市人均 GDP 突破两千美元。 根据建设 部 政策研究中心课题组全面小康社会的居住目标中的研究分析：从住宅水平和住宅需求的关系看，世界各国的经验表明，在人均 GDP 超过一千美元、住房面积达到 30 至 35 平方米之前， 会 保持较旺盛的住房需求，同时考虑到建设部全面小康社会的居住目标中提出的户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全的总体目标，以及城镇人均住房建筑面积 35 平方米，每套住 宅平均面积 120平方米左右的标准，可以预测泰安市今后房地产业的发展潜力仍很大。 泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 25 2、中高收入者的住房消费重点将转变为改善居住质量和居住环境 从国际上来看，当人均住房面积大于 2530 平方米时，住房建设就从高速增长期进入了调整期，以提高居住舒适度和拆除更新旧有建筑及满足新增家庭住房需求为主。根据泰安市城区人均住宅建筑面积已达 25.29 平方米 ， 近年来相继建成的龙泽花苑、国华经典、嘉德现代城等高档小区的情况分析，可以看到：今后中高收入者的住房消费重点将从提高住房面积转变为改善居住质量和环境，住房开始从生存型转向 享受型，从过去的 “居者忧其屋 ”，进到 “居者有其屋 ”，再进到 “居者 优 其屋 ”。即全面提高居住功能质量、居住环境和现代化的配套设施条件等，住房开始变成实现自我价值、丰富居住生活和进行社交活动的场所，并构成家庭财富的重要组成部分。 第二节 项目 目标群体 定位及价格分析 一、项目目标群体 根据 泰安市经济适用住房管理暂行办法 （ 泰政发 200789号 ）和 泰安市城镇廉租住房保障办法 （ 泰安市政府令 第 135 号 ） 的规定，项目是解决 泰山区、岱岳区、高新区和泰山景区范围内城镇低收入家庭住房困难 户的住房需求，经济适 用住房以售为主、廉租住房以租为主 。根据暂行办法的规定，经济适用住房 和廉租房 适用 目标 群体为： 1、 在泰山区、岱岳区、高新区和泰山景区范围内有城镇常住户口泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 26 （含符合当地安置条件的复员、转业军人）； 2、 无房或现住房人均建筑面积低于 10 平方米（包括 10 平方米）的家庭； 3、 家庭人均年实际收入低于 5000 元（包括 5000 元，按计算人均住房面积的人口计算家庭收入）； 具体分配方案可由泰安市住房保障中心制定具体实施方案，报 市政府批准后组织实施 。 二、价格分析 根据暂行规定的要求，在项目的建设成本中扣除 免收城市基础设施配套 费等各种行政事业性收费和政府性基金 ， 综合核算经济适用住房的 成本以及开发商不高于 3%的利润，确定 销售价格为 1940元 /平方米。 廉租房的价格根据 泰安市城镇廉租住房保障办法 （ 泰安市政府令 第 135 号 ） 规定，由泰安市物价局根据国家和省有关文件规定及成本调查队审核的建安造价成本，并参照外地市价格水平进行制定，目前惠普家园西区廉租住房租金标准，为每建筑平方米每月 1.2 元，最低生活保障家庭免收保障面积内的租金。根据规定，最低生活保障家庭 2 人以下 (含 2 人 )家庭的保障面积标准为建筑面积 30 平方米， 3人以上 (含 3人 )家 庭的保障面积标准为建筑面积 50 平方米 。 第三节 建设规模 泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 27 根据泰安市新一轮城市总体规划， 根据 泰政发 2007 95 号 文 解决泰安市市区低收入家庭住房困难发展规划和年度计划 ， 并充分结合上述市场情况分析、建设用地条件及周围环境与规划的土地面积，确定本项目建设规模为： 本项目 总占地面积 居住区用地 11.13 hm2（合166.95亩），总建筑面积 103207.5平方米，分为两部分，其中： 1、住宅部分 总建筑面积为 96299.4平方米，总套数 1775 套，其中：经济适用住房 45841.6 平方米，总套数 746 套 ；廉租房 50457.8 平方米，总套数 1029套。 2、公建部分 总建筑面积为 6908.1 平方米，为会所和社区管理中心以及商业服务配套建筑。 总居住户数为 1775户，总居住人口为 5680人。 泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 28 第四章 建设地点和建设条件 第一节 建设地点 拟建的 泰安市经济适用住房、廉租房建设项目 位于 泰城南部新区，万官路以南。东临长城路，西为大白峪村土地，南临南外环路，北临大白峪新村 ，总占地面积 112600 平方米（合 168.9 亩） 。由于本项目是根据区域规划定点 确定 ,建设用地由泰安市土地收购储备中心储备 ,因此该区地址没有其他可比选方案。本区建设地点具有如下特点： 1、场内此前为城市规划的住宅用地，区内无影响建设障碍物，待资金及配套条件落实后，可立即着手进行开发建设，政策上也没有明显的障碍。 2、水、电、气、暖、通讯设施等供应便利且有保障，交通基础设施条件良好。 3、属城市规划的居住用地， 龙潭路 沿线市政、商业、金融、文化等公共设施规划密集，发展潜力很大，居住条件可望进一步得到改善。 4、同上原因，项目区周边一定范围内今后不会出现工业及其他的污染源，环境条件有望进一步得到改善。 第二节 建设条件 泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 29 一、 气象 泰安市地处东经 11620 11759，北纬 3538 3628之间，属暖温带大陆性半湿润季风气候区，春季干燥多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。具体气象资料如下： 1、气温 极端最高气温 41.5 极端最低气温 -21.6 年平均气温 13.6 2、降水 年最大降水量 1368.8mm 年最小降水量 632.8mm 年平均降水量 693.8mm 3、年日照时间 2272.7小时 4、风向及风速 夏季主导风向：南风 冬季主导风向：东北风 平均风速： 3.7m/s 5、冻深 最大冻土深度 420mm 二、配套条件 1、给排水 项目区位于泰安市自来水供水服务范围内， 万官路 中心线下设有泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 30 城市供水主干管，本项目拟采用自来水公司提供的自来水； 万官路 人行道和非机动车道下均有雨、污干管，可就近排入。 2、供电 项目最大用电负荷 3669.76KW，泰 安市电力供应充足，用电有保证。电源线引自 龙潭路 地下电缆，沿项目区路段已预留出线。 3、燃气和供热 龙潭路 一侧人行道下均敷设有燃气和热力管道，项目用气和供热比较方便，本项目可根据需要灵活考虑气源和热源。 4、通讯 泰安市 通迅网络已经健全，电信部门可保证项目通迅需要。 5、交通 泰安市的交通在省内综合运输网络中占有重要地位，京沪铁路纵贯南北，市域内泰辛、磁莱铁路与京沪铁路连成环状。京沪、京福高速公路穿境而过，路网密度高于全国、全省平均水平，各级公路达 100余条，交织辐射省内外各主要城市。 项目区北侧为万官 路 ， 与泰安市城市 主 干道 龙潭路 相连，出入交通十分便捷。 三、工程地质条件 1、地形、地貌 泰安市境内拥有多种地貌类型，山地、丘陵、平原大致各三分之一，项目区属山前平原，总体地势表现为北高、南低。区址内原为灌庄村民住宅用地，没有大 的建（构）筑物等障碍，项目所选场地地形高差不大，地形平坦。 泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 31 2、工程地质 该项目未做地质勘察，项目承办单位未提供详细的地质资料，但据承办单位介绍和附近的地质情况分析，本项目区址内地质情况可以满足多层建筑要求。建议项目单位尽快组织对建设场地进行详细的地质勘探，提出工程地质报告，为工程设计提供依据。 泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 32 第五章 规划 设计方案 第一节 规划 设计依据 1、城市居住区规划设计规范； 2、民用建筑设计通则； 3、住宅建筑设计规范； 4、民用建筑照明设计标准； 5、 民用建筑隔声设计规范 ； 6、泰安市城市总体规划； 7、 泰安市经济适用住房管理暂行办法 ； 8、 泰安市城镇廉租住房保障办法 9、 泰安市规划局出具的本项目规划设计条件； 10、规划用地红线图； 11、目标客户需求特点。 第二节 规划设计方案 一、设计理念 在规划设计中，本项目将采用 新城新生活 的理念，用社区型的开发模式打造整个居住区，将公益设施与环境绿化同步配套到位，从而在有限的土地资源中，创造出更多更适宜人们居住的生活空间，泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 33 最大限度地满足人们的各种需求。 新城新生活 所倡导的 社区型 开发模式，超越了小区 配套 的常规概念，主张通过营造与公共空间紧密结合的城市商业氛围，使住户吃、穿、用、休闲、娱乐、就业都能在社区中得到解决，弥补边缘社区缺少城市人气的缺陷，从而使百姓能够安居乐业。力求在规划中将本项目设计成标准化、多样化，节约用地，节约能源，节约用材，节约用水等可持续发展的住宅。 设计中应注意以下理念： 1、 城市公共绿地的延续 建筑作为场所与空间的载体，是一个与基地环境相互认可、吸收并整合的结果。公建和住宅在这样特定的基地环境中，一方面建筑接受基地环境的特制要素不断修正自我，达到与环境的和谐；另一方面环境接受建筑的介 入使自身增色。 2、强烈的文化氛围和生活气氛 泰山是人类文化的发源地，聚集地之一，是一个城市的发展线。她面前的建筑应该体现出简洁、大气、典雅，所营造的空间氛围包含着文化交流和时代发展所必需的某种超逸情怀，切忌跟风和浮躁。 3、新建筑应体现理性和浪漫的交织 全面提升整个区域的文化品质和格调，理性体现了追求科学的基本态度，浪漫表达泰安市人民的理想和青春活力，尤其是在科技迅速发展的 21 世纪，其建筑空间和环境应具有更大的包容性 、 开放性和时代性。 4、设计坚持以人为本 泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 34 以居住者为中心，体现高效、开放、灵活的特点， 并且在建筑尺度上体现人性化。建筑的风格之间要巧妙联系，风格统一，和室外的环境有机结合，做到城市设计、建筑设计、景观设计三位一体的整合。 二、设计原则 针对本项目的发展定位，设计中应遵循以下原则： 1、地形原则 充分分析现有地形、地势、及周边道路关系，确定主要出入口的合理位置。 2、人本原则 贯彻 以人为本 的思想，以建设高 品质 环境 的居住小区 、生态型居住区为规划目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵的住区。 3、特色原则 在整体格调统一的前提下，强调住区环境与建筑，单体与 群体，空间与实体的整合性。 4、市场原则 以满足开发建设的客观规律为宗旨，加强规划的弹性及灵活性，使规划设计便于分期实施和房地产项目的经营，形成良性循环、滚动发展的机制。 6、科技原则 努力将新观念、新技术、各种材料与传统的居住生活要求有机结合，提高住宅功能质量和居住环境水平，为居民提供舒适、安全、经泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 35 济、科学的现代居住空间。 发展新型节能型住宅。 三、总体布局 综合考虑本项目的地势特点，整个小区规划力求整体性及规划概念的统一性，总体布局可概括为一轴、两 区 。 ” 1、一轴 整个项目沿 中 轴线设置一条 东西 贯通的景观 带，以 解决观景交通以及 建筑与周围景观协调的问题。 2、两区 自北向南分为两个区域，北区为 廉租房 区域， 南区主要为 经济适用住房区 ， 北 面临街设置 公建及 商业用房，中间用绿化带分割。 3、 三点 住宅区主要设置有三个景点，分别为主入口广场、公建、景观轴交叉点。 在居住区大片层面上，采取以组团为分布模式，提高社区凝聚氛围。在用地 拐角处 绿化隔离带中设置儿童及老人的活动健身场地。各组团以绿化布局作为交接面，既可以突出各自组团的性质，又为小区整体提供最长的景观界面，又能起到分割各组团，将绿化景点系统化的作用。 小区内共布设有一 类建筑，均 为 6层建筑。 四、绿化景观 小区内景观结合万官路大景观，形成大景观内套小景观，达到内秀与外刚的完美结合。景观构成要素由草坡、小径、攀藤花架等构成，泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 36 沿小区主轴线 设置一条 南北贯通的 泰山文化景观长廊带 ，即 可以把小区贯通，又可以观赏景物 ，创造出丰富的沿街线性空间。 五、道路交通 道路系统由城市道路、小区道路、尽端路、步行道路组成。城市道路指小区外围城市交通干道，基地北侧与 万官路 ；小区级道路指小区内主要的对外联系道路，车行道宽度为 7 米，两侧设 1.5-2 米人行道；小区内尽端路是组团内部联系道路，路宽为 3.5 米，尽端设置 1212米的回车场；步行道路系统由小区内绿化步行道和机动车道两侧的人行道组成，一方面方便的与城市交通系统相联系，另一方面在小区内部与小区绿化景观系统合而为一，主要步行系统由小区组团分隔绿带、绿化隔离带等构成，将各部分室外空间、景观空间、绿地、配套空间联系在一起，创造出人性化的住区户外空间。 场区 内停车分为 临时停车。 多层住宅区结合楼间道路设置一定数量的 临时 停车位；访客临时停车位设置于入口广场 和小区入口处 周边。 六、竖向设计 1、地面和道路坡度 项目区场地现高差 不 大，基地平整时可根据地势和规划建筑 格局进行分布平整。地面坡度和车行道纵坡不小于 0.3%，人行道根据需要考虑设踏步和防滑措施。 2、地面排水 采用沿小区道路排泄地面雨水，一般为单侧设雨水口，局部低洼易积水地段可设双侧雨水口，其数量根据汇水面积、流量、道路纵坡泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 37 等在设计段确定。 3、室内外 建筑物底层地面高出室外地面 0.30-0.45米。 用地平衡表 序号 用地构成 面积 (公顷 ） 百分比（ %） 规划总用地 11.26 1 居住区用地 11.13 100 (1) 住宅用地 6.76 61.0 (2) 公建 用地 1.32 12.0 (3) 道路 广场 用地 1.63 14.7 (4) 公共绿地 1.36 12.3 2 其他用地 0.25 第三节 建筑设计方案 一、设计依据 1、民用建筑设计通则； 2、住宅建筑设计规范； 3、民用建筑照明设计标准； 4、建筑设计防火规范； 5、民用建筑隔声设计规范； 6、泰安市城市规划控制条件； 7、承办单位推荐意见。 泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 38 二、建筑设计 场区地处城市西南部，北面为万官路，西临泰安市亚细亚食品有限公司，为泰安市西南部新城区的中档地段。 （一）住宅选型 根据 泰安市经济适用住 房管理暂行办法的通知 （ 泰政发200789 号 ） 小区住宅选型 为经济适用住房面积为 61 89 平方米 不等 ， 泰安市城镇廉租住房保障办法 （泰安市 政府令 第 135 号 ）廉租房 面积 为 49 平方米 左右 标准 户型 ，户型中全部为北入口。 经济适用住房和廉租房均低于 90 平方米。 l、保证朝向和良好通风，窗户及入口设计与景现环境紧密结合，保证户户有阳光、窗窗见美景。 2、住宅套型设计注重实用性，考虑住户多样性的需求，结合现代居住特点，设计具有时代感的平面户型，如玄关及储物间的配置使住户的居住生活更加方便。 3、 结合不同的面积标准 设置不同的开间，最大限度地保证可使用面积。厨卫设计简洁，比例适度，考虑厨、洁具的布置，使住户使用便利。 4、充分利用屋顶平台设置阁楼，提高建筑的利用率，改善热环境，同时也丰富了建筑的外观。 (二 )造型特点 1、考虑到与周围及其他建筑相协调，拟采用灰色主调。 2、立面采取三段式手法，下部采用红色霹雳砖，中部采用浅灰色霹雳砖，顶部为白色高级外墙涂料；力求在对比中不失和谐与统一。 泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 39 3、运用简洁的手法和流畅的线条，为求创造典雅大方和具有高雅现代气息的住宅建筑。 4、建筑外立面设计色彩纯朴，性格稳定，新颖独特，虚实对 比强烈，突出了建筑的挺拔感和立体效果，简洁而明快。 5、平面设计中充分考虑了动静分区，阳台处大面积落地玻璃的采用，充分满足采光及通风的需要，同时在设计中也应满足卧室、卫生间等的私密性要求，力求创造一个舒适、怡人的居住空间。 （三）室内外装饰 1、内装饰：各厅室均为普通水泥地面、乳胶漆内墙，既为进住用户装修提供条件，又可降低造价。 厨房、卫生间地面铺设防滑面砖，内墙贴瓷砖到顶，卫浴设备由入住户自行选装。 2、门窗、外窗采用铝合金或中档塑钢材料，门及内窗为中档木质材料。 3、外墙面：合理选择不同色彩的高档霹雳砖 和外墙防水涂料，以强化视觉变化。 三、规划住宅指标 本项目户型指标详见下表： （具体户型以规划批准设计图纸为 准 ） 户型