（统计学专业论文）房地产业对江苏省国民经济发展的影响研究.pdf

房地产业对江苏省国民经济发展的影响研究 摘要 国民经济是由许多行业组成的一个庞大的、多层次的行业体系。在不同的历 史时期，不同的生产力阶段，每个行业都有着不同的地位，这种地位随着时间的 推进和生产力的提高而发生着变化。房地产业，因其产业链跨度大，产业附加值 较高且具有较高的关联效应和扩散效应，已经成为国民经济增长中不可或缺的一 部分。本文从产业发展角度，定量地分析了江苏省房地产业的运行特征，运用投 入产出分析等方法深入研究了房地产业对江苏省国民经济发展的带动影响：结合 江苏省具体状况，探讨了江苏省房地产业持续健康发展的对策。 本文首先论述了房地产业的相关概念，剖析了房地产、房地产业与房地产市 场的内在联系，构建了房地产运行机制的基本构架：探讨了房地产业在国民经济 中的地位和作用：分析了房地产业主要经济变量对国民经济的影响。 从江苏省历年来房地产投资总量、投资结构、供销总量、价格、房地产开发 企业数量、对银行业依赖程度、开发商土地储备等方面探讨江苏省房地产业运行 的基本特征。选择g d p 作为经济增长的主要参考指标，分析了经济增长与房地产 投资之间的关系，研究了房地产业对江苏省国民经济增长的贡献。 运用投入产出分析模型对江苏省房地产业与相关产业发展之间的内在联系进 行了深入的分析，计算出房地产业投入产出的直接消耗系数、完全消耗系数等系 数，分析房地产业对国民经济相关产业的带动效应：通过计算影响力系数和感应 度系数分析房地产业产业关联的波及程度；研究房地产业各项最终需求对生产的 诱发程度；研究房地产业的增加值构成特点和最初投入系数。从以上多个方面来 综合研究房地产业对江苏省国民经济的影响。预测当房地产业产量和价格变动时 引起国民经济相关产业的产量和价格的变动情况。 在深入研究房地产业对江苏省国民经济发展的带动影响的基础上，探讨了现阶段江苏 省房地产业发展存在的主要问题，针对性地提出了房地产业持续健康发展的对策建议，并 对相应的宏观政策进行了分析，最后对今后江苏省房地产业的发展趋势进行了预测。 关键词：房地产业江苏省国民经济影响 房地产业对江苏省国民经济发展的影响研究 a b s t r a c t t h en a t i o n a le c o n o m yi sah u g ea n dm u l t i - l a g e r e ds y s t e mm a d eu po fm a n y i n d u s t r i e s t h er o l eo fe a c hi n d u s t r yi sd i f f e r e n ti nd i f f e r e n tp e r i o d sa n ds t a g e s i t c h a n g e sw i t ht i m ea n dt h ed e v e l o p m e n tp r o d u c t i v ef o r o e t h er e a le s t a t ei n d u s t r yb e i n g c r o s si n d u s t r i a l ，a n dh i g hi na d d i t i o n a lv a u l eh a sb e c o m ea ni n d i s p e n s i b l ep a r ti nt h e g r o w t ho fn a t i o n a le c o n o m yw i t hi t sh i g hr e l e v a n c ea n dd i f f u s i n go f f e c t f r o mt h e v i e w p o i n to fi n d u s t r i a ld e v e l o p m e n t ，t h i st h e s i sa t t e m p t st oa n a l y z eq u a n t i t a t i v e l yt h e c h a r a c t e r i s t i c si nt h ef u n c t i o n i n go ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yi nj i a n g s up r o v i n c ea n dt o c o n d u c tas t u d yo ft h ei n f l u e n c eb r o u g h ta b o u tb yt h er e a le s t a t ei n d u s t r yo nt h e d e v e l o p m e n to fj i a n g s un a t i o n a le c o n o m yu s i n gt h ea n a l y s i so fi n p u t o u t p u t n l e v a r i o u sm e a s u r e st h a ts h o u l db et a k e na r ea l s od i s c u s s e di nt h et h e s i st oe n s u r et h e s u s t a i n a b l ea n dh e a l t h yd e v e l o p m e n to f t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi nj i a n g s up r o v i n c e t h i st h e s i sf i r s td e a l sw i t ht h er e l a t e dc o n c e p t si nt h er e a le s t a t ei n d u s t r y ，f o l l o w e d b yad e t a i l e da n a l y s i so f t h ei n t e r n a lr e l a t i o n sb e t w e e nt h er e a le s t a t e ，i t si n d u s t r ya n di t s m a r k e t s b a s e do nt h i s ，t h ea u t h o rs t r u c t u r e sab a s i cf r a m e w o r ko ft h ef u n c t i o n i n g s y s t e mo ft h er e a l e s t a t ei n d u s t r y f u r t h e r m o r e ，t h et h e s i sp r e s e n t sab o t hd e t a i l e d d i s c u s s i o no ft h es t a t u sa n dr o l e so ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yi nn a t i o n a le c o n o m ya n dt h e a n a l y s i so ft h ei n f l u e n c eo ft h em a j o re c o n o m i cv a r i a b l e so ft h er e a le s t a t eo nn a t i o n a l e c o n o m y t h i st h e s i sr e p o r t sas t u d yo nt h eb a s i cc h a r a c t e r i s t i c si nt h ef u n c t i o n i n go f j i a n g s u r e a le s t a t ei nt e r m so f t h et o t a li n v e s t m e n t ，i n v e s t m e n ts t r u c t u r e s ，t o t a la m o u n to f s u p p l y a n dm a r k e t ，p r i c e ，n u m b e r so ft h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e s ，t h ee x t e n to fr e l y i n go nt h e b a n k ，t h el a n dr e s e r v e so fe s t a t ed e v e l o p e r s ，e t c c h o o s i n gg d pa st h em a j o rr e f e r e n c e i n d e xo fe c o n o m i cg r o w t h ，t h ea u t h o ro ft h et h e s i sa n a l y s i z e st h er e l a t i o n s h i pb e t w e e n e c o n o m i cg r o w t ha n dt h ei n v e s t m e n ti nt h er e a le s t a t ea n dt h ec o n t r i b u t i o no fe s t a t e i n d u s t r i e st ot h eg r o w t ho f j i a n g s un a t i o n a le c o n o m y b a s e do nad e t a i l e da n a l y s i so ft h ei n t e r n a lr e l a t i o n sb e t w e e nj i a n g s ue s t a t e i n d u s t r ya n dt h ed e v e l o p m e n to fr e l a t e di n d u s t r i e s u s i n gt h ea n a l y t i c a lm o d e lo f i n p u t - o u t p u t , t h ea u t h o rw o r k so u tt h ec o e f f i c i e n t so fd i r e c tc o n s u m p t i o na n dc o m p l e t e c o n s u m p t i o ni nt h ei n v e s t m e n to ff u n d sa n di n a n p o w e ra n dt h ep r o d u c t i o no fp m f i t si n t h ee s t a t ei n d u s t r y , t h u si n d i c a t i n gt h e d r i v i n ge f f e c to fe s t a t ei n d u s t r y o nr e l a t e d i n d u s t r i e s i na d d i t i o n ，b yw o r k i n go u tt h ec o e f f i c i e n to fe f f e c ta n dt h ec o e f f i c i e n to f s e n s i t i v i t y , t h ea u t h o ra n a l y z e st h ea f f e c t i n ge x t e n to ft h er e l e v a n c eo fi n d u s t r i e si nt h e r e a le s t a t e ，i n v e s t i g a t e st h ei n d u c t i o nd e g r e eo ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yt op r o d u c t i o n ， 江苏大学硕士学位论文 a n ds t u d i e st h ec h a r a c t e r i s t i c so fa d d e dv a l u eo ft h er e a le s t a t ei n d u s t r ya n dt h e c o e f f i c i e n to ft h ei n i t i a li n v e s t m e n t t h e r e f o r e ，t h i st h e s i sp r e s e n t sac o m p r e h e n s i v ea n d m u l t i d i m e n s i o n a ls t u d yo ft h ei n f l u e n c eo ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yo nj i a n g s un a t i o n a l e c o n o m y t h er e s u l t sp r e d i c tt h a tt h eo u t p u ta n dp r i c eo ft h er e l a t e di n d u s t r i e si n n a t i o n a le c o n o m yc h a n g e sw i t ht h eo u t p u ta n dp r i c eo f t h er e a le s t a t ei n d u s t r y b a s e do na l li n t e n s i v er e s e a r c hi n t ot h ei n f l u e n c eo ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yo n j i a n g s ue c o n o m i cg r o w t h ，t h i st h e s i sp r o b e si n t ot h em a j o rp r o b l e m s i nt h ed e v e l o p m e n t o fj i a n g s ur e a le s t a t ei n d u s t r ya tp r e s e n ts t a g e ，a i m i n ga tt h ec o r r e s p o n d i n gm e a s u r e s t a k e nt oe n s u r et h es u s t a i n a b l ea n dh e a l t h yd e v e l o p m e n to ft h et e a le s t a t e i n d u s t r y f o l l o w i n ga na n a l y s i so ft h ec o r r e s p o n d i n gm a c r o s c o p i cp o l i c i e s ，t h i st h e s i sf i n a l l y m a k e sap r e d i c t i o no ft h ed e v e l o p m e n tt r e n d so ft h er e a le s t a t e i n d u s t r yi nj i a n g s u p r o v i n c ei nt h ef u t u r e k e yw o r d s ：t h er e a le s t a t ei n d u s t r y ，j i a n g s up r o v i n c e ，n a t i o n a le c o n o m y , a n d i n f l u e n c e i j 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学位保 留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。 本人授权江苏大学可以将本学位论文的全部内容或部分内容编入有关数据库进行 检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于 保密口，在年解密后适用本授权书。 不保密团。 学位论文作者签名：觏慈 指导刻币豁 m 婷6 月l 同口够年 弓 汐 r 獒夕 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进 行研究工作所取得的成果。除文中已注明引用的内容以外，本论文不 包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研 究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完 全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名： 日期：如谚年b 月日 房地产业对江苏省国民经济发展的影响研究 第一章绪论 “安得广厦千力间，大庇天下寒士俱丌颜”，早在唐代，大诗人杜甫就对人类 的住房问题抒发了这样美好的憧憬和向往。随着时间的推移，房地产已经形成了 一个独立的产业。房地产业作为人类生产、生活须臾不可分离的产业，j 下在对国 民经济的发展和人类的生活方式产生着深远的影响。江苏省房地产市场是我国起 步较早，发育较规范，住宅市场化程度较高的房地产市场。研究房地产业对江苏 省国民经济发展的影响问题，对于改善居住环境、改观城市面貌、带动产业结构 调整、促进国民经济持续发展等具有重大的现实意义。 1 1问题的提出及背景 房地产业在我国是新兴产业，但在国外许多国家已是成熟的产业。国外对房 地产业的理论研究已有三百多年的历史。早在1 6 6 2 年，英国古典政治学的创始人 威廉配第在其著作赋税论中指出，劳动是财富之父，土地是财富之母。他 第一次提出了级差地租的概念，并对级差地租、土地价格等作了初步阐述，开创 了早期房地产业理论研究的先河。 随着国外房地产业的逐步发展，有关房地产业的理论研究也同益深化。不同 的学科从不同的角度对房地产业的理论做了较为深入的研究。经济学侧重研究房 地产业的土地供需、房地产市场、房地产金融市场、住房问题、房地产政策调控 等；城市经济学侧重从城市内部的住宅及其他建筑物、土地市场等方面研究房地 产业发展；地理学尤其经济地理学、城市地理学，侧重于研究空间演化、空间结 构和空间政策；社会学侧重研究人类住区的发展，研究住宅合作社问题、福利住 房、居住环境以及贫困、种族住房等问题。 房地产业在工业化、城市化进程中兴起、发展，形成了独立的产业；反过来， 又推动和促进工业化、城市化以及现代化的发展。当今世界上，许多国家和地区 的房地产业已经成为经济繁荣的重要支撑点之一，在国民经济中占据着重要的位 置。我国的房地产业在近几年来迅速崛起，逐渐成为国民经济中隶属于第三产业 的一个重要新兴产业，对促进相关产业的发展、拉动经济增长、改善城市面貌、 提高人们居住水平做出了重要的贡献，在国民经济发展中发挥了巨大的作用。正 确认识房地产业在国民经济中所起的重要作用，合理确定其在国民经济中应有的 重要地位，无论是对产业经济理论的发展，还是对实现国民经济增长的具体目标 江苏大学硕士学位论文 鄙具有重大的现实意义。 1 9 9 8 年以来，停止住房实物分配、推行住房分配货币化、加快住房建设、促 进住房消费等政策的实施刺激了房地产业发展，使江苏省城镇居民人均住房面积 从1 9 7 8 年的4 2 平方米提高到2 0 0 3 年的人均2 6 8 6 平方米，初步缓解了曾经异常 激烈的住房矛盾，人们的居住需求f 在从“住得下”向“住得好”转变，并且带 动了建筑业、钢材、水泥等一系列关联产业的快速增长，拉动了内需，不仅改变 了经济发展的格局，也深深地触动了消费者的消费观念和社会观念。党的“十六 大”确定了2 0 2 0 年全面实现小康社会的战略目标，确定了小康住房标准和到2 0 2 0 年实现住房从满足生存需要型向舒适型转变的目标。2 0 0 4 年江苏省人均地区生产 总值( g d p ) 已突破2 5 0 0 美元，江苏总体上已进入工业化转型期、城市化加速 期和经济国际化提速期，对住宅的需求将持续增加。 房地产业，因其产业链跨度大，产业附加值较高且具有较高的关联效应和扩 散效应，已经成为江苏省国民经济增长中不可或缺的一部分。房地产业作为对国 民经济发展具有较强带动作用的产业，如何把握房地产业的发展态势，确定房地 产对国民经济的拉动影响，如何把握政府宏观调控的力度，使房地产业持续健康 发展，成为重要课题。 论文的选题正是房地产业理论发展和改革实践中都需要迫切研究的热点和难 点问题，选题具有重要的理论意义和实用价值。 本文尝试构建房地产业对国民经济的影响研究体系，并着重从定量的角度研 究房地产业发展的运行特征，运用投入产出分析法系统地研究江苏省房地产业的 投入结构和产出结构，对国民经济增长的拉动和贡献，以及房地产业和其他产业 部门的相互经济联系、制约和影响。揭示房地产业在国民经济发展过程中对其他 产业部门的带动作用和对g d p 增长的影响。 1 2 相关领域国内外研究综述 12 1 国外相关研究状况 在枣坛缀济发达瓣家，赛缝产数经经是撼动国氐经济增长夔重要霾素，羧享圭 会各界公认为支撑经济增长的支柱产姚。许多国家的学者都曾经对廖地产业发展 溺题逡行遘讨论。 1 美国的相关研究 1 9 9 5 年羹蘑著名学者m b m l 帮z m o r r i s o n ，遂l 建对许多蘑家住宅投资麓惩骚 房地产业对江苏省国民经济发展的影响研究 究，详细地分析总结了住宅建设发展与各国经济增长的内在关系，得出结论：按 照一般规律，住宅建设投资与人均g d p 存在着内在关系，人均g d p 在5 0 0 美元 以下时，住宅建设投资占g d p 的比例在2 以下；人均g d p 达到2 5 0 0 美元时， 这一比例为3 - 5 ：人均g d p 达到或者超过5 0 0 0 美元时，这一比例达到最高值 6 - 7 。此后，住宅建设投资随着人均g d p 的增加，绝对值增加，但占g d p 的比 例呈下降趋势。这就是著名的倒u 曲线f 2 7 】。 2 日本的相关研究 1 9 9 7 年底日本总务厅运用投入产出分析方法对日本住宅建设投资变化和国家 经济增长的作用进行了研究，并取得了很好的成果。根据他们的研究，在日本， 住宅建设是国民经济增长的重要拉动因素。1 9 8 6 1 9 9 4 年间，日本国内生产总值平 均增长率为3 1 ，其中住宅建设投资对国民经济增长贡献为0 3 ，住宅建设对国 民经济增长的贡献率达到1 0 t 2 8 1 。 3 英国的相关研究 1 9 9 5 年，英国学者w i l l i a m c 和d e n i s e 经过对英国、美国、法国和日本等1 7 个国家不同经济发展阶段房地产业增加值和国民经济增长速度的比较研究，得出 经济发达国家房地产业与经济增长之间的比例关系，他们认为房地产业增长速度 与国民经济增长速度应保持1 4 ：1 或者1 ：o 7 的固定比率，这样可以保持经济增长 的平稳发展【2 9 1 。 4 世界性组织的研究 根据联合国对7 0 多个国家的调查统计，各地的住宅建设投资约占该国国内生 产总值的3 一7 。美国在1 9 5 0 1 9 7 3 年的2 4 年中，住宅建设投资占g d p 的平均 比例为4 5 ，后略有下降；日本7 0 年代住房建设投资比率为7 ，9 0 年代上半期 约为5 一6 ，一般与汽车制造、造船、飞机制造等运输机械制造业稍低或持平【2 s 】。 1 2 2 国内相关研究状况 我鼙是肖1 3 亿久嗣静笈袋串鬣家+ 鼹捩姆住赛洚题蠢人爱藩後环境簿越，是 关系到国计民生，带动国民经济发展，保撩社会稳定的重大问题。我国政府近年 来静常重鬣虏遗产泣发袋，已耗窝逾产韭戮为国氐经济耨的增长杰。近些年来， 许多国内专家、学糟对我圈的房地产业发展问题进行了研究，从理论和实践上对 痔绣产韭辩国民经济的带动作用逡行了一窥程度豹分祈和论述，这些研究成果有 的融经得到社会和学术界的认可，受到了夔视。 铷长滨、吴增疆等透过对我国城镇住宪消费制度的研究和美潮等六个典型市 江苏大学硕士学位论文 场经济国家的院较分析，研究了住宅消费支翻与经济发展永平和居民生活承平之 间的变动规律，建立了住宅消赞支出比与人均国内生产总值和恩格尔系数檩关关 系的经验公式，从而论证了住宅消费商品亿对于我国痨地产搬、国民经济、社会 协调和可持续发展的璧耍意义，并缛出住宅消费对国内生产总值的贡献率【4 ”。 张永岳、陈伯庚等通过对房地产业与国民经济之间的相飘关系从经济学角度 逡霉了大量的壤论阐述，较系绞地分撰了建设投资、产业结槐变化、劳动力就业 等问题对国家经济增长的作用。研究指出，房地产业的发展带动住宅建设和建筑 、韭豹发展，进箍叉豢渤钢铁、水泥、能王、戡械、建筑材料簿 亍业懿发展，带动 效应巨大弘“。 鬣家绞诗鼹李雇翳跌莺鬣经滚核葵受疫砖瞧癸援了我晷爨遮产逝壤热毽蠢蕾 民经济的比重与国外房地产业增加值韵情况，分析了我国目前房地产业增加值占 g d p 魄重低，慰国民经济增妖嚣鼓度，l 、戆发麓理姣+ 拯窭嚣兹我国爨逡产蜇臻鸯羹 值核算方法不能客观殷映出我筒房地产业在国民经济中的正确位置。并通过网外 痨逮产篷在不阏发袋淞羧对鞠美产效豹馨动俸灞嚣赛逸产烫罐窝慧耩毒浇镶分 析，预测与我网经济发展速度相适宜的比例。 施建羽、濑强蓊等久通过对房遗产韭投资颧帮往宅销售爨年增长率，写滚蕊 经济变动趋势进行比较分析。得出结论：房地产业与社会经济发展具有互动性， 痨鲍产供绘的灞长将带动众多褥关行泣的蒗旋，丽涝地产有效需求的提高涛校大 地刺激社会消赞，使得房地产业成为阑民经济的重要组成部分”“。 韩立岩等，根据1 9 9 5 年投入产出表中建筑韭的萋本流量情况，对建筑韭带动 相关2 1 个产业部f 1 的情况进行了分孝斥。他们通过层次分析法，通过分析建筑业的 直接带动帮完企带动，将建筑监对其他产业部门的带动系数分为西种情况：( 1 ) 带动显著；( 2 ) 带动较强；( 3 ) 有带幼：( 4 ) 带动较骣。分别计算出建筑业对国 民经济各部门的带动系数，并分析其带动作桶，进而分析了住宅建设对国民经济 的带动作用p ”。 包宗华、历以宁铬从产搬发展角度论述了房地产业成为阂民经济新的增长点 的可戆性和必要性l l 哪。 包亚均、螽晓苏等论述了支柱产业与经济发展的芙系，以及支丰主产业的产业 特点，提出房缝产业资金占趱量大，产韭关鞭度褰，癍当成为国基缀滂兹支挺产 业【2 0 、2 “。他们的主要研究方法是借鉴国外关于房地产业发展对国民缀济拉动的 些骚究裁采，谎弱我黧擦遗产烂发展对国琵缀济增长兵袁重黉佟瘸，提出赛魏产 毒 房地产业对江苏省国民经济发展的影响研究 业将成为拉动我国经济增长的主要动力。 与国外的房地产业研究相比，我国的研究还处于起步阶段，存在着理论基础 弱、研究条件差、主要指数据不完备、工具手段落后等问题。完善我国房地产业 的理论体系和统计数据，借鉴国外房地产业研究的先进方法，刘照分析国内外的 房地产业发展状况，是我国今后房地产业研究的重点。 1 3 主要内容和结构安排 全文共分五章，主要内容如下： 第一章：绪论。介绍选题的背景和意义，论文的主要研究内容、研究方法和 创新。 第= 章：房地产业基本特征。介绍了本文所涉及的房地产业的基本概念，包 括房地产、房地产业和房地产市场，构建了房地产运行机制的基本架构。探讨了 房地产业在国民经济中的地位和作用，分析了房地产业主要经济变量对国民经济 的影响。 第三章：江苏省房地产业的运行特征。从江苏省历年来房地产业投资总量、 投资结构、供销总量、价格、房地产开发企业数量、对银行业依赖程度、开发商 土地储备等方面探讨江苏省房地产业运行的基本特征。建立了房地产投资与g d p 的线性模型，研究分析了房地产业对江苏省国民经济增长的贡献。 第四章：房地产业对江苏省经济增长的带动研究。简要介绍了投入产出分析 的基本原理：通过计算江苏省房地产业的直接消耗系数、完全消耗系数等系数分 析房地产业对国民经济相关产业的带动效应：通过计算影响力系数和感应度系数 分析房地产业产业关联的波及程度：研究房地产业各项最终需求对生产的诱发程 度；研究房地产业的增加值构成特点和最初投入系数。从以上多个方面来综合研 究房地产业对江苏省国民经济的影响。预测当房地产业产量和价格的变动引起国 民经济相关产业的产量和价格的变动情况。 第五章：江苏省房地产业持续健康发展的建议。本章深入探讨了现阶段江苏 省房地产业发展存在的主要问题针对性地提出了房地产业持续健康发展的对策 建议，并对相应的宏观政策进行了分析，最后对今后江苏省房地产业的发展趋势 建议，并对相应的宏观政策进行了分析，最后对今后江苏省房地产业的发展趋势 进行了预测。 江苏大学硕士学位论文 1 4 研究方法和创新 本文在房地产业对江苏省国民经济发展的影响研究中，采用了如下研究方法： 1 理论研究和实证研究相结合。本文既有对房地产业发展的相关理论的研究， 又有对房地产业与国民经济相关产业关联分析等方面的实证研究。 2 整体研究和部分研究相结合。作为一个独立的产业，从总体上研究房地产 业的发展现状、发展趋势和运行特征很有必要。另一方面，房地产业作为江苏省 国民经济中的支柱产业，研究其对其他产业的影响也极有必要。 3 静态研究和动态研究相结合。既有对房地产业近年束发展的动态特征研究， 又有利用投入产出表研究房地产业对国民经济相关产业的拉动。 4 定性研究和定量研究相结合。以往对房地产业发展状况的研究，往往侧重 于定性分析，本文尝试从定量的角度利用投入产出模型借助直接消耗系数、影响 力系数等一系列系数来系统研究江苏省房地产业对国民经济的影响。 论文的创新之处： 1 构建了房地产业对国民经济影响研究的理论研究与实证分析的框架。包括 三个方面：房地产业的运行特征、房地产业对国民经济发展的拉动研究及房地产 业持续健康发展的对策建议。 2 利用最新的统计数据，建立房地产投资与g d p 的线性模型，分析房地产 业对江苏省国民经济的增长贡献。 3 本文借助投入产出模型对江苏省房地产业的带动效应进行总体测算，得出 了新的结论，主要特点在于：( 1 ) 本文直接论述房地产业与其相关产业的关联度 而非建筑业或住宅业；( 2 ) 本文所得的房地产业相关产业的数量、类型以及房地产 业的带动效应等数据为系统运用江苏省投入产出表( 2 0 0 0 ) 计算而得，而非引用 其他资料的结果数据。文章的研究视角、研究方法、研究结论均是对前人研究结 果的重要补充，期望能为后续研究提供数量分析基础。 4 本文深入分褥了凌除羧房逮产整发袋存在静主要游瑟，锌对毪缝捷密了赛 地产业持续健康发展的对策建议。其中双管齐下解决住房结构性矛盾和经济适用 痨应逐步让位予裔晶痨静蕊赢其有撼销往。并提鑫发震节逸蓬住宅怒实魂纛遗产 业持续健康发展的必内之路、住宅产业化是时代发展的必然趋势。 5 本文擞然研究的是房地产业对江苏省阐民经济发展的影响，馥是研究体系、 研究方法和研究结论对全国及各省份和地区同样具有借鉴意义。 6 房地产业对江苏省国民经济发展的影响研究 第二章房地产业基本特征 2 1 房地产业基本概念 研究房地产业对国民经济的影响，首先必须了解房地产的内涵和特性，了解 痔魏产鲎懿会义及蕤运行嘏截赘鏊本粲褥，这样方链客嚣分疆窍筑产照农不鬣受 度对国民缀济的作用。 2 t ，1 房地产的肉涵和特性鳓 2 。l 。l 。1 房地产姆垮涵 房地产，又称不动产，国外通常称为“r e a le s t a t e ”或“r e a lp r o p e r t y ，是指房 霪秘建嚣穆麓产瓣会称。房产燕指建筑瓷建上豹各零孛赛蓬，包括甚赛、厂窦、 仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地( 含 承巍、海域) 及箕上下一慰豹空灏，惫捂缝下赘备耱基璐设麓、绝嚣道路等。由 于在物质形态上，房产总熄与地产联结为体，房依地建，地为房载，房地产不 可分离；京经济形态上，孤房蓬建筑开始，翻房趣产豹买卖、租赁、抵帮、典当、 赠与等各种活动，房产和地产表现为内在的整体性和不可分割性，所以房产和地 产会称为“痔遗产”。 房地产有狭义和广义之分。狭义的房地产是搬地和土地上永久性建筑物及 冀衍生的税利，简单说，鄄房屋财产和房壤相关豹土地财产的总称。广义的房圭瓯 产除狭义房地产内容外，还包括诸如水、矿藏和淼林等自然资源。本文主要研究 狭义的房地产。 2 1 。1 2 房地产的特性 ( 1 ) 房地产 藏嚣的固定性。房地产在空间所占的位鬣，既不能移动、也不能 调换，因魏，赛遗产戆剩耀其有鲜明戆建域特点。 ( 2 ) 房地产的耐久性。一般的物品在使用过糨中会较快地磨损、消耗，但房 圭| 羹产麓羁瑟瑟其鸯长期牲，痿建产戆寿套霹选尼卡年、主西年，豢至咒百年。 ( 3 ) 房地产的异质性( 独特设) 。房地产具有区域性特点，不同城市、不同 逸羧、不两类嗣、不弱趋向懿房穗产各不耦藤，几乎不存在两宗宠全稳鬻豹房遗 产。 ( 4 ) 房地产鸯高价餐特往。购、建穗她产都需要大量货币支出，如往房价格 ， 江苏大学硕士学位论文 一般相当于家庭年收入的6 倍左右。价格的昂贵性使房地产开发与购买高度依赖 于金融业。 ( 5 ) 投资与消费的双重性。房地产可以作为一种生产要素用于生产消费( 如 厂房) ，也可以用于生活消费( 如住房) ，但由于房地产的固定性、耐久性及稀缺 性，使之亦成为一种重要的投资品。 ( 6 ) 房地产的外部性。房地产开发既可能带来外部收益，如基础设施的完善， 也可能带来外部成本，如生态环境的破坏。 2 1 2 房地产业的含义 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的产业 部门。把房地产业作为一个独立的产业部门划入第三产业，是各国的惯例。按照 国际产业分类标准( i s i c r e v 3 ) 及中国2 0 0 2 年1 0 月底开始实施的国民经济行业 分类( g b t 4 7 5 7 - 2 0 0 2 ) ，房地产行业属于服务业，它只包括与房地产建设相关的 服务活动、物业管理活动、中介服务活动及政府服务管理活动，不包括与房地产 建设相关的建筑业的活动。但是，这种分类方法与现实经济的运行状况有一定的 差距，多数学者与业界人士在谈及房地产市场时所指的对象仍包括建筑业。 本文所研究的房地产业是指从事房屋土地开发经营活动所涉及的产业的统 称，其活动领域主要包括： ( 1 ) 房地产的开发和再开发。其中包括征用土地、拆迁安簧、委托规划设计、 组织开发建设的第一次开发和对旧城区土地的再开发。 ( 2 ) 房地产经营管理。包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押，以及房 地产的买卖、租赁、抵押和典当等活动。 ( 3 ) 房地产中介服务。包括信息、咨询、估价、测量、律师、会计师、经纪 和公证等服务活动。 ( 4 ) 房地产物业管理服务。包括房屋和公共设施、设备的维修、保养、绿化、 卫生、保安、转租、代收代付等活动。 ( 5 ) 房地产金融服务。包括房地产的信贷、抵押贷款、保险、投资等活动。 穗缝产弩房遗产娩既有联系又旁区掰。拭联系上看，房遗产是痨瑰产照豹基 础，房地产业投资建设及经鬻管理和服务的对象是房地产。因此，没有房地产就 没有穗地产啦。值两者还有鞠显的区剐，表现在房遗产是一个自然鞴性静不劝产， 雨房地产业则是由房地产形成的一个产业，宝具有丰士会属性，是由嫩产环节、流 通环节和服势环节三个方面所组成韵，是人们奁接参萄的一种生产经营活动。 房地产业对江苏省国民经济发展的影响研究 2 1 3 房地产市场 房地产市场是有形的房地产商品( 土地和房屋) 和无形的房地产商品( 如劳 务、信息、咨询) 的统一体，有狭义和广义之分。狭义的房地产市场是指房地产 商品进行交易活动的地方或场所。广义的房地产市场是指房地产交易双方经济关 系的总和，包括土地的出让、转让、抵押、丌发、房地产的买卖、租赁、转让、 互换、抵押、信托以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务市场。 本文研究的是广义的房地产市场。 按照房地产本身的特点，房地产市场可划分为三级市场： 房地产一级市场：指土地出让权转让市场，即国家以土地所有者的身份将国有 土地或征用的农村土地有偿、有期限地出让给土地使用者的市场。出让的土地， 可以是生地，也可以是达到“七通一平”( 七通：道路、给水、排水、供电、供热、 煤气、通讯；一平：场地平整) 要求的熟地。 房地产二级市场：指土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和 出租的市场，其中包含了土地使用权出让市场、物业交易租赁市场、房地产金融 市场和中介服务市场。 房地产三级市场：指购买房地产者再次将房地产转卖或转租的市场，主要涉及 物业交易租赁市场、房地产金融市场和房地产中介服务市场。 2 1 4 房地产业运行机制的基本架构 i 房地产金融市场 tt 中介服务市场li 物业管理服务市场l o - j l _ j 图2 - i 房地产运行机制的基本架构房地产市场结构体系示意图 房遗产娃作为鬻民经济静一个独立产戴，箕产懿运行过程和其他产韭的产品一 样要经过生产、漉邋、消费三个鄢节。生产建设过程从购凝土地开始，经过房产 豹开发建设( 包括装修) ；再进入流通领域，或售绒租：然后进入消费过稷。在这 一过程中涉及到一系列交易关系，形成一个以房地产交易为中心，旁及金融、建 材、中奔和物监服务内外两层的市场结构体系，即房地产龇赖以运行的房地产市 9 江苏大学硕士学位论文 场结构体系。 2 2 赛圭| 量产鉴在溪民经游审懿耋| 亟位 磷究房地产业对凰民经济的影响蓠先必须充分认识房地产业在圜民经济中的 地位。房地产业是国民经济和第三产她的重甏组成部分，g d p 由各个行业或产业 的增掇馑累计搦残，虏媳产业增加值占g d p 灼比重郄占第三产业增加值比羹可以 反映房地产行业在国民经济总体和第三产业中的地位和作用。因此，用房地产业 增热馕占g d p 戆比熬来反映房地产渡静发展规模状凝。表2 一l 绘出了我国邋枣来 房地产业占第三产业和整个豳民经济的比重情况。上世纪九十年代以来，随着我 晷经济蠖长速度懿不凝壤掇，嚣内生产总毽( g d p ) 呈不旗上茭趋耱，房蟪产监 作为第三产业的重要组成部分，房地产业增加值占第三产业增加值的比重虽然有 小疆波豌，毯一蹇缝拷袁5 5 5 9 之瓣，赛壤产鳖增是g 壤占g d p 翡魄重一妻维舞 在1 弘2 0 之阀。由此说明，房地产业是我国第三产业和整个国民经济的重要组成 熬分。 表2 - 1 房地产业在经济发展中的地位 g d p 第三产监增痨连产效增痨地产甄占房地产监蠢第 年份 ( 亿元) 加值( 亿元)加值( 亿茹)g d p 比重( )三产业比重( ) 1 9 9 2 1 6 1 7 ，87 2 2 7 。03 6 8 。2l 。7 05 1 1 9 9 2 2 6 6 3 8 19 1 3 8 65 2 1 1 1 9 6 5 7 1 9 9 33 4 6 3 4 。41 1 3 2 3 86 4 0 ，71 s 55 。7 1 9 9 44 6 7 5 9 41 4 9 3 0 _ o8 7 0 31 8 65 8 1 9 9 55 8 4 7 8 11 7 9 4 7 21 0 5 8 6l 。8 15 9 1 9 9 66 7 8 8 4 ，62 0 4 2 7 。51 1 4 9 31 6 95 6 1 9 9 77 4 4 6 2 62 3 0 2 8 71 2 5 8 81 6 95 5 1 9 9 87 8 3 4 5 。22 5 1 7 3 。51 4 5 2 。6l ，8 55 。8 1 9 9 98 2 0 6 7 52 7 0 3 5 81 s 2 8 41 8 75 6 2 0 0 08 辨0 3 。62 9 8 1 4 e1 7 0 7 61 9 15 ，7 。2 0 0 19 7 3 1 4 83 3 1 5 3 o1 8 8 5 41 9 45 7 2 0 0 21 0 5 1 7 2 33 6 0 7 4 9 2 0 9 8 2 2 o o s 8 资料来源：参考文献【2 】 痿缝产憝李会经济熬基零要素秘场联，怒屠凳璧涯溃费豹载锩。痔遗产渡鞋 住宅开发、经营为主体，在攘个国民经济中属于基础性、支柱性的产业。房地产 、监弱键康发黢，对整令国民缎滂嚣发震起蕾豢要懿挝动佟鼹。房蟪产经济载运孬 1 0 房地产业对江苏省国民经济发展的影响研究 过程，关系着国民经济中一大批相关的产业和行业。房地产业是国民经济的基本 载体，是在工业化、城市化和现代化进程中兴起、发展所形成的独立产业，同时 又推动了工业化、城市化的进展，已经成为现代社会经济大系统中一个重要的有 机组成部分。房地产业的基础产业地位主要表现在以下几个方面： 2 2 ，1 房地产业是经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的基本保障 房地产是社会一切产业部门不可缺少的物质空问条件，更是构成各个产业部 门不可或缺的基本要素。满足各种不同功能要求的房屋构成了工业、商业、服务 业、金融业等诸多行业的基本场所。房地产作为产业部门固定资产的重要组成部 分，也直接参与生产和价值实现的经济过程。购买或租赁物业的费用是一般商品 生产和企业经营不可忽视的内容。因此，房地产是构成整个社会财富的重要内容， 是国民经济发展的基本保障。 2 2 2 房地产业是人口素质提高和社会全面进步的基本条件 国民经济的发展归根到底决定于社会生产力的发展，而劳动者是生产力中最 基本、最活跃的因素。随着人们收入的提高，对居住条件和居住环境质量的需求 也将提高。所以，现代住宅不仅仅是一个生存空间，不仅仅是单纯的个人或家庭 的载体，而是一种发展和享受资料，是居住者运用和发展智力、体现自己的社会 价值和进行学习、研究、娱乐以及社交等活动的重要场所。 2 2 3 房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要物质基础 现代社会工业化、城市化的过程同时也是城市化发展的过程。城市经济的发 展，实际上就意味着房地产业的发展。土地、房屋、道路及其他公共设施，构成 城市的基本框架，各种风格的房屋建筑不仅是城市经济存在和发展的空间，也是 一个城市立体形象的物质外壳和主体，更是一个国家和城市的文明水准的基本标 志