（民商法学专业论文）住宅小区车库及停车位权属法律问题研究.pdf

ab s t 怕c t as the u r b an l and . u s et hr e ed 加ensin ns. d e v e l o lx 月明dhi gh b u l l d i n g s h a v e bec o m e the most i m po比 坦 t fo rm inthe c ity， the o wne r s hi p d i s sens i o nso f the g a r a g e inthe re si dentialdi s t ri c t l n c r e as ed a y勿 山y . res 灯 c h es a b o ut the g ar a g e ， 5 。 认 明 e r ship are al sobec 0 m e pop u 1 ar.b utre se ar c h e r s u s u a 1 1 y e x p r e ssth e i r vi e 场 ， oi nt s 暇 o rdin g t o th e e c o n o my fu n c t i o no r j us t 1 ee， b u t i g n o ret h e l aw o f p r ope rty i t s e l f a s th ere are r n a n yfo rms inour cou n tr y，we s h o u 1 dana 1 y z e t h e mse p a r a t e ly.s 0 me g a r a g e s builda bov e the 1 and and atthe s 晚e ti me t b e y c an、i n d e p e ndent fromthe 。 山 e r p u b l i c faci l iti e s . s o t h e y h ave noi nde p e ndence ， w ll l l e it i s n o t nec e s s ar y ， whe n t h e y h a v e the s aj 力 e cha r a c t e ri stiesasth e ri ght o f l and usa g e ， 明d t h e c i r c u ation司es 悦枷e e nth e mare a h 刀 。 stt h e， 江 n e . as o u t s l d eth e叭 。 f l a w， thep r o 伴rty c an t . in s fer bec auseo fbulld in gle g al ly， andd e v e l 。 伴r scan a c hi evethe 州m 出 了 ownership o f the g ar a g es ， whi chare b u 1 it byt h e mle gally.t h e s e g ar a g es ， w hi chare t h e o bj e cts o f the o w n e r s h i p ， can l n d e p end e n t l y t r a n sa c t b e 幻 胃 e ent h e d e v el 叩ers and t h e b u y ers， a c o rdin g toth e 印 rr a n g e m e n t ， 丁 七 e g ar a g esofth e re si d e n t i aldi 州cth a v e some p u b l ic加 n c t i o ns， b utit isll o t bringa b o u t co一 wnership necess 毗ls.t b e cou n t ofcostcan n o t asth e basistocon fi rm th e 。 物e r s hi patall. at t h e sameti me th e 胡t h o r t hi nks o n e o t h erfa c t o rss houl d bethe fa c t o rstoconfirm t h e o wners吻 ofthe g ar a g e s ， incl udi ngc o 刃 wnershi p t h e o ri e s o f th e b u i l d i n gs ， t h e re l ationb e t w e enl and 朋d b ulld i n g ，the t r ans fe rr i ng rulesinri ght of1 and 1 】sa g e ， eto. t b e b u l l d e r ，5 叭 of di s p o s iti ons h o ul d ber es t r 1 c t e d b y t h e p u b 1 ici ni e r e st，ino r d e r toeas e upthe c o n fl 1 ct 悦c a u seofbeing s h o rtofth el andre sourcesandi m p ro ve t b esoc i aie 任 ec t oft h e p r o perty l aw. t 七 e p ro 伴 rty l aw g i v e s 如。 巾y toth e owneroft h e re si d e n t i aldi s t ri ct. w hi lethe le gi s l at o r s trytoke叩t h e b al an cebet w e e n the o th erp ri n c l nal p arts . the l e g l s l a 幻 r s al sotrytods alth e di 月 飞 r e n t g ar a g esw ithdi ffer e n t le 卿 rules b utthere are ai sosom e di s adv an扭 g e s int h e 1 aw. c o m p a n n g w i t h t h e 1 aws ofo t h e r c o unt ri es oraj 弋 a s ， we s h o u 】 d bringintheira d v an c ede x p erience s to而p r o veth e p r o p e rt y l aw ofo u r s . t 七 即if we w 朋 t tore solv e t h e sep r o bl e m s abo utth e g a r a geofthe re si dential ab s tr 起1 di s 川 ctul t l m 出 e l丫di fferi n gth et y pes ， m 山n gth e丘 m c t i o ns d e ar l y，gi v l n gthe 州丽钾 to t h eo 叭 心 e rof th e比 si d e n t l aldi 而ct d e ta i l e d l y，c o n s u n u n a t in gth e re gi s tr a t ionsy st e mofre ale s 公 妓 e are t h e key meas 峨5. ke y w公 rds:r e s l d e n t 诫 dis trictg ar a g ep r o p e rt y l a w 南 乡 卜 大 学 学 位 论 文 电 毛 卜 版 授 权 使 用 协 议 ( 请将此协议书装订于论文首页) 论文 南开大学工作和学习期间创作完成的作品，并已通过论文答辩。 系本人在 本人系本作品的唯一作者 ( 第一作者)，即著作权人。 现本人同意将本作品收 录于 “ 南开大学博硕士学位论文全文数据库”。本人承诺:已提交的学位论文电子 版与印刷版论文的内容一致，如因不同而引起学术声誉上的损失由 本人自负。 本 人完全了 解 南 开 大 学图书 馆羡于保存、 使用学 位论文的 管 理办 法。同意 南开大学图书馆在下述范围内免费使用本人作品的电子版: 本作品呈交当年， 在校园网上提供论文目录检索、文摘浏览以 及论文全文部分 浏览服务( 论文前1 6 页) 。 公开级学位论文全文电子版于提交1 年后， 在校园网上允 许读者浏览并下载全文。 注:本协议书对于“ 非公开学位论文”在保密期限过后同样适用。 院系所名称: 作者签名: 学号: 日期:年月日 南开大学学位论文版权使用授权书 本人完全了 解南开大学关于收集、保存、 使用学位论文的规定， 同意如下各项内容:按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版 本;学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采用影印、缩印、 扫描、 数字化或其它手段保存论文; 学校有权提供目 录检索以 及提供 本学位论文全文或者部分的阅览服务; 学校有权按有关规定向国家有 关部门或者机构送交论文的复印件和电子版; 在不以赢利为目 的的前 提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术活动。 学位论文作者签名: 年月日 经指导教师同意，本学位论文属于保密，在年解密后适用 本授权书。 指导教师签名:学位论文作者签名: 解密时间:年月日 各密级的最长保密年限及书写格式规定如下: 门! 内 部 5 年 ( 最长5 年， 可少于5 年) 秘密10年 ( 最长 10年，可少于10年) 机密20年 ( 最长20 年，可少于20年) 南开大学学位论文原创性声明 本人郑重声明: 所呈交的学位论文， 是本人在导师指导下， 进行 研究工作所取得的成果。 除文中己 经注明引用的内容外， 本学位论文 的研究成果不包含任何他人创作的、 已公开发表或者没有公开发表的 作品的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集 体， 均己 在文中以明确方式标明。 本学位论文原创性声明的法律责任 由本人承担。 学位论文作者签名: 年月日 第一章引论 第一章引论 第一节问题的提出及研究意义 1 . 1 . 1 问 题的提出 汽车是现代社会的标志之一。伴随着人民物质生活水平的提高，我国“ 有 车族” 的急剧增加， 在城市交通出现拥堵的同时， 停车难成困扰人们出行的另一 个生活难题。在城市公共道路两侧、办公区或商业区等公共区域出 现停车费用 高、车位紧张等问 题，商品房住宅小区内有关停车的问题更是愈发突出，车库 及停车位权利归属、费用收取及车辆损坏、丢失 责任等产生的法律纠纷逐渐增 加。 对于公共区域内的车库及停车位权属由 于更多会影响公共区域内使用者的 利益，而较少涉及私权领域，本文并不对此类车库及停车位的权属进行探讨。 而商品房小区内车库及停车位因买卖、租赁等产生的纠纷，以及相关的因使用 收费、有关车辆损害或丢失责任与车库及停车位权属的确立不无关系，因此为 从根源上为解决这些矛盾，本文以商品房住宅小区内车库及停车位的权属作为 研究 对象 进 行分 析。 当 然， 有关商品 房住宅小区内 车库或车位的归属、 收益分 配以及风险承担等均成为人们最关注的热点问题，开发商、业主 ( 业主大会或 业主委员会) 、 物业管理单位甚至有关行政部门 均对这一市场经济发展引发的房 地产开发热潮和城市住房制度改革后产生的新问题予以了高度关注，其背后实 质上反映的是激烈的利益博弈。 1 . 1 . 2 本文的研究意义 在成文法国 家， 立法的滞后性与司法实践的多样性和繁复性是一对尖锐的 矛盾， 人们总是习 惯于在具体的 法律条文中找寻解决纠纷的答案。在我国，由 于物权法的长期缺位，现行法律中建筑物区分所有权制度的缺失，对车库及停 1 物权法( 草案) 第五次审 议稿以 来的 三次审 议稿以 及新 颁布的 中 华人民 共和国物权法 中 有关说法为 : 建筑区划内。由于商品 房销售以外， 我国还存在经济适用房制度等也涉及到车库问题， 本文仅对商品房 住 宅小区内的车库及停车位权属问题作为研究对象。 第一章引论 车位物权归属问题出现了立法空白， 不动产登记机关也因为没有法律依据而对 车库的 权属问题束手无策， 这为纠纷的 解决造成了障碍。 中 华人民 共和国 物权 法( 下文简称 物权法 )的出台试图从立法层面为这一问 题画上了句号，然 而历次物权法审议稿及最终出台的 物权法相关规定并没有完全解决小区业 主与开发商、物业单位等之间的矛盾，而且在实务中也有许多没有问题无法从 物权法中找到解决的方案。一方面， 物权法进入立法程序以 来，从第一次审议 到第七次审议，对于车库问 题是社会最关心，也是争论最为激烈的问 题之一， 每次审议稿对有关条款均进行了修改，集中反映了各社会群体对这一问题的关 注;另 一方面司法实践中 也出现了 判决直接认定了 车库归建筑物区 分所有权人 即全体 业主共有及其他不一致的 判决。这些争议本身也是由 于对我国车库及停 车位现状复杂以及相关理论滞后造成的。 理论的纷争和实践的争议都表明， 研究并明确车库及停车位的 性质和权属 问题十分重要，涉及到开发商、全体物业区分所有权人、物业管理单位等的利 益，因此必须首先规定清晰、明确的具体规则，才能够解决存在的冲突。鉴于 这一问 题在我国当前表现出的复杂性，笔者认为，首先应当从我国 的车库及停 车位的 现状分析入手，探讨小区车库及停车位的法律属性，寻求小区车库及停 车位权益归属的理论支撑，以最终明确车库及停车位归属问题，在兼顾各方利 益下进一步完善物权及相关立法， 用以 解决现实的问 题，这也将是本文所想要 达到最终目的。 第二节有关立法进程及课题研究现状 1 . 2 . 1 立法进程 有关小区车库及停车位使用权的 立法一直是物权法制定过程中最受各方关 注的问题之一，有必要简要回忆物权法立法进程中关于车库及停车位问题的各 种提法。 2002年 12 月作为民 法典组成部分的物权一编并未对小区车库 权属进行明 确规范。 此前的 各学者建 议稿也并 未 对此进行做出 立法建议. 1 1 梁常 星先生， 王利明先生， 徐国 栋先生等 人组 织各自 设计的物权法建 议稿均未就此问 题 提出 专门 立法建 议。 第一章引论 2 004 年 10月22 日 ， 物权法草案二次审议稿规定:“ 会所、车库、 绿地等 的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能 够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。” 2 005 年 6月， 物权 法草案三次审议稿第七十六条规定: “ 会所、车库的归 属，有约定的，按照约定:没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证 明其享有所有权外， 属于业主共有。” 2 0 0 5 年 10月，向 社会公开征集意见后形成的 物权法草案四次审议稿第七 十五条规定: “ 车库的归属， 有约定的， 按照约定; 没有约定或者约定不明确的， 属于业主共有。 ” 加06 年 8月， 物权法草案五次审议稿规定: “ 建筑区划内，规划用于停放 汽车的车位、车库的归属， 有约定的，按照约定; 没有约定或者约定不明确的， 属于业主共有。 ” 2 0 0 6 年10月， 物权法草案六次审议稿规定: “ 建筑区划内，规划用于停放 汽车的车位、 车库， 应当 首先满足业主的需要。 车位、 车库的归属， 有约定的， 按照约定;没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。 ” 2006年12月， 物权 法草案七次审议稿规定: “ 建筑区划内，规划用于停放 汽车的车位、车库的归属，由当事人在买卖住宅、经营性用房时约定。”“ 占 用业主共有的道路、绿地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 在十六届全国 人大五次会议上通过， 并即将于2 007 年10月1 日 起施行的 中 华人民共和国物权法明 确规定: “ 建筑区划内， 规划用于停放汽车的车 位、车 库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式 约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位， 属于业主共有。 ” 物权法七审己经开辟了立法之先河，而有关车库的立法则集中体现了人们 的关注， 也反映出立法者的用心良苦。 通过对历次审议稿之修改研究， 我们不难 发现矛盾的焦点集中在于: 第一， 车库、 会所、 绿地等是否应当适用相同的规则; 第二， 车库归属在约定与法定之间的界限， 即采用约定方式和法定方式确认权属 的范围。当然还有一个问 题就是对于地上停车位及车库是否应当一视同仁。 1 . 2 . 2 研究现状 本研究课题是一个比 较新的课题， 学者们从不同角度对小区车库及停车位 第一章 引论 问题进行了剖析。由于房地产行业的暴利，以及多数人对于开发商的偏见，一 些学者表现出 对业主方在车库权属问 题上的支持， 但也有人在为开发商抱不平。 另外由于本研究课题属于物权法下的一个小课题，多数情况是在物权法、建筑 物区分法律制度或物业管理法律制度等论著中予以不多的笔墨，截至目 前为止 就车库的 权属问题并没有有关的单独专著。陈华彬教授 现代建筑物区分所有 权制度研究一书是国内较早研究区分所有权制度的专著，其中对建筑物区分 所有权制度中共有权性质、范围做了介绍，并对国外有关立法进行了介绍。周 树基教授在 美国 物业产权制度与物业管理一书中对美国有关车库产权归属 制度进行了介绍。一些学者对此问题也进行了理论分析，如陈延教授就曾撰文 从是否计入公摊面积入手， 分别说明计入公摊和不计入公摊进行不同法律规制， 兼顾各方的 利益。 1 崔建 远教授对台 湾的 分别规 制 立法 模式表示了 极力 赞同。 2 杨 立新教授则 认为车库所有权应当属于区分所有权人所共有。 3 因此本文可研究空 间较大。同时本文的研究参考对象仍然主要是物权法有关著作，包括所有权制 度尤其是建筑物区分所有权制度、物权变动、 不动产登记、空间权制度等。 第三节文章结构及内容简介 本论文共分六章。第一章为引论，第二章为我国小区车库及车位的 基本类 型概述，第三章为小区车库及车位权属的理论分析，第四章为比较法考察，第 五章我国车库及停车位权属与 物权法评价及完善，第六章为结束语。 第一章为引论， 主要对本文问题的提出的原因、背景、 研究意义等进行介 绍，给研究设定特定的研究背景和方向，限定本文的研究对象为商品房住宅小 屋内的车库与停车位的权属。通过对物权立法进程有关条款的比较分析，确立 车库问题上的争议焦点，确定本文的研究方向。 本部分还将对文章的基本结构 进行介绍，并对创新及难点进行分析。 第二章为我国小区车库及车位的 基本类型及物之属性分析， 主要是介绍当 前我国的住宅小区的车库及停车位现状进行分析，总结出不同的类型和形态， 指出我国车库车位权属现状的混乱，分析物权法上之意义。本部分重点是对小 参见陈延 小区地下车库的权属须依是否计入公摊而定. 人民法院报，2 0 0 4 年2 月26 日 第三版. 崔建 远. 小区 车库的 归 属论. 中国民 商法律网， b 仰:/c云vill awco m .cn。 参见中国民商法律网:鱼 第一章引论 区车库/ 车 位的“ 物” 的属性分析，明确其作为物权法调整的独立对象，为进行下 一步理论分析打基础。 第三章为小区车库及车位权属的理论分析， 本部分试图从不同的角度对车 库和地上车位进行理论分析，试图将地下车库的权属根据不同的情形归结为建 筑物区分所有权中的业主共有或者开发商或业主单独所有， 地上停车位为土地 使用权人共有。驳斥交易成本确立产权归属的论点.总结一些影响和确立我国 车库及车位权属的重点因素，包括土地使用权或房屋所有权公摊、交易成本、 登记制度等。 第四 章为小区车库及停车位问题的比 较法研究，对我国台湾地区、日 本、 德国、法国 等国家的相关制度进行介绍， 并从中提取有借鉴意义的内容。 第五 章为结合前文的各种理论及 物权法之条文， 具体分析我国 各类车 库的权属，在分析评价 物权法立法之优劣后，提出有关立法中车库及停车 位权利归 属的立法建议，达到权属清晰， 兼顾利益，防止权属矛盾的目 的。 第六章为结束语。 第四节文章的创新及局限性 1 . 4 . 1 文章创新 本文力图在以下一些方面创新之处: ( 一) 尊重实际， 注重实证主义研究方法。 在全面了解我国的现实情况下， 全方位对我国各类车库及停车位进行研究，清晰分类定商品房住宅小区内 位车 库/ 车位的 法律概念，避免研究混乱， 进行笼统而缺乏针对性的 研究。 ( 二) 从法理上，试图 用不同理论角 度进行分析权属， 在分析各自 的 优劣 的情况下力图统一立法:力图找到结合点 和分别之处;同时改变传统偏向 某一 方看法， 批判一些不符合法理的 错误观点，力求在立法上公平、效益并符合法 理。 ( 三) 采用比较研究方法， 考察并引 进其他国家或地区先进的经验或制度， 吸收地方 立法中 有益因素， 结合我国的实际情况提出自 己的 立法建议方案， 具 有较强的现实意义。 第一章引论 1 . 4 . 2 研究的局限性 本文在写作过程中也可能出现以 下一些困难:一是选题过于小，展开写作 困难。由 于本课题比 较微观，理论分析难以深入。二是相关的资料过少，可供 自己“ 引用” 和“ 参考” 较少;三是理论比较深，无论是建筑物区分所有权还是新 型的空间权制度等等都是比 较深奥的理论，都是自己难以 逾越的瓶颈。在涉及 建筑物区分所有权、土地与地上权 ( 包括空间权)的关系方面， 要求进行深刻 的理论分析。另外，一些相关问题还不能解决:比如物业管理单位在此问题中 的地位，对于各主体而言不能完全兼顾，矛盾的调和也是有限的。由于车库权 属问题众多，且涉及到方方面面利益关系，力图统一立法可能不符合实际，在 立法技术上也存在难题。另外，房地产三级市场即二次交易市场有关车位及停 车库转让的有关问题也是现实中可能遇到的问题， 也应当值得我们关注和研究。 本文更多关注物权归属角度静的 研究，对于动态交易研究相对比 较薄弱。 第二章 住宅小区内车库及停车位基本类型及纷争 第二章 住宅小区内车库及停车位基本类型及纷争 第一节 车库及停车位权属纠纷原因探究 作为高频纠纷出 现的 车库及停车位问 题主要表现是 权属不明，因而受到人 们的广泛关注。 笔者从网 络、 报纸等媒体看到， 立法机关、司法机关、 法律学 者、开发商、普通百姓等对此众说纷纭:有人主张，业主既然是交付了高额的 费用，对于停车位的权属就应当是所有权，应当颁发不动产所有权证，而不是 使用权:有的主张停车位为全体区分所有权人共同所有，每一个区分所有权人 都有权使用，不应当由 个人出资购买停车位的使用权; 有的主张停车位的使用 为共用部分的使用，不应当购买使用权，因而使开发商赚取好处而侵害了全体 区分所有人的权利;有的 还认为购买了停车位的专有使用权，进而拒绝物业单 位每个月收取管理费;另 外还有在人民防空地下设施中 建成的车库权属也出 现 了争议。出现纷争既有经济上的原因，也有法律上的不足，笔者认为主要是物 权法长期缺位、我国房地关系及物权固有属性影响等方面。 2 . 1 . 1 物权法的长期缺位 物权法是确立物权归属的基本法， 其基本功能是定纷止争、明确物权归属、 促进物之合法有效利用和流通。由于我国政治经济体制原因，长期以来我国对 物权等民事法律研究不足，立法也十分滞后。以所有权为核心的物权制度并没 有取得应有的地位。1 9 86年 民法通则中虽对此有所涉及，但并不深入，而 后大量的管理法律出台， 而未从民事立法上予以足够的重视，形成了重行政管 理， 轻民事权利保护的 局面。 在学者、 有关部门 等多方努力， 物权法 于2 0 07 年3 月巧 日 才予以 通过， 导致在一些有争议的物权归属长期以来无统一法律可 依。建筑物区分所有权法律制度的缺失，使市场经济日 益发展、完善， 城市住 房结构不断调整的情况下的物权权属不清、纠纷重重的局面更加严重，车库问 题由于立法的缺失而成为 法律灰色区域，权利死角。 理论上对于建筑物专有所有权部分与共有部分不能明确区分，对于小区车 库是否能作为建筑物区分所有权的客体，应当属于专有权还是共有权之客体不 第二章住宅小区内车库及停车位基本类型及纷争 清。同时 对建筑物公 摊的对象及价值取向 研究不足，是导致小区车库及停车 位 权属不清的重要原因。 2 . 1 . 2 我国房地关系及物权固有属性影响 相对于债法而言，物权法的固有性比较重.各个国家由于受到自 身历史传 统、人文地理、风俗习惯等影响，物权法本上色彩浓烈。不动产法律制度是物 权法的重要内容，而土地和建筑物作为两类最重要的不动产，有关它们的法律 设计关系 着国 计民生。在我国国 有土地所有权与使用权相分离的 特殊情形下， 土地与建筑物之间关系十分微妙，使我国不动产法领域，尤其是土地及其以 上 ( 或以下) 修建的建筑物上形成的繁复的物权体系。虽然在房地关系上，我国 现行法律确认了 “ 房地一致、不可分离” 的基本原则，但这一原则己 经日 益不能 满足经济发展的需要，也不符合物权法应当追求的法律价值，房随地走和地随 房 走并不 是 一一 对应的 关系。 1 这种房 地一致 模式， 虽然在管理上比 较统一， 也 有利于减少因土地和房屋分离而引起的交易中的各种纠纷，但同时又使土地权 利和建筑物权利无法分开，从而不利于对各种权利人提供充分的保护，也不利 于界定各种权利和利益。 2 因此， 由 于车库的兴建及停车位的划分均要依赖于小 区土地或者建筑物本身，其权属界定存在困 难。这是产生车库及停车位权属争 议的重要原因之一。 2 . 1 . 3 土地财产权立体发展之影响 土地是最重要最基本的不动产，以土地为客体的土地所有权制度是不动产 法律制度的核心。关于土地所有权的效力范围，近现代大陆法国家大部分采用 了土地所有人的权利及于土地的上下空间的立法范式， 这是受罗马法“ 土地所有 权上达天空、 下达地心” 的法理影响。 但是随后各国又几乎无一例外地对这一原 则进行了修正，以单行法的形式明确增加了对于土地所有权的限制，尤其是对 社会公共利益或者善意他人的负担，这样的限制当然必须是以立法为限。在我 国， 土地归国 家和集体所有， 这种高度集中的公有权属状况使土地所有权法律 制度并不像国外一样发达， 但应该看到， 我国土地有关制度的改革在逐步推进。 1 实际 上， 我国 采 用了 房地一致的原则， 但 坚持二 者上可以 形成独立的 权利， 不认可 类似于 德国 法等“ 土 地吸收建筑物”的观点，因此形成了自己的特色。 2 梅夏英 物 权法 所有权. 北京:中国 法 制出 版社， 2 005 第二章住宅小区内 车库及停车位基本类型及纷争 由于我国的土地制度有着城乡二元结构的区分，对于城市土地，我们可以 看到 两个突出的变化:第一，从传统的土地“ 公有公用” 到“ 公有私用” ，逐渐强调土 地使用权的私化，休眠土地所有权，活跃土地使用权，使其负载土地所有权的 流通功能， 城市房地产经济也是在这样的情形下开展并活跃起来的; 第二，在 土地之上形成日 益复杂的、立体化的土地财产权利体系。随着我国经济的发展 和科学技术的进步，土地资源日 益稀缺，对土地更充分有效的利用变成急迫而 可行，土地权利从地表向空间发展，城市中高层建筑、高压电 线、高架铁路、 地下铁道、地下停车室等建筑形式相继出现，土地利用己经朝着立体化发展， 并构成土地财产权利不可分割的组成部分，包括土地所有权、土地使用权、土 地使用权的抵押权、租赁权、借用权等，空间权、土地发展权等能否成为新型 的土地财 产权也在进行讨论。 1 土地使用权制度的立体发展使以 地表为中 心的土 地所有权制度逐步深化，一些新问题也开始暴露。地下车库、地上停车位等能 够做否新型的物权客体，是否能够在其上建立独立的物权制度成为学者思考的 问题。 2 . 1 . 4 我国不动产登记制度的 弊端 长期以来，由于对不动产物权变动理论缺乏深入研究，我国的房地产登记 制度存在很多缺陷，表现在:( 一)登记法律法规不统一;( 二)登记机关不统 一;( 三) 登记种类不完善; ( 四) 登记效力制度不完善: ( 五) 登记性质偏重于 行政管理，而忽视了房地产权利保障: ( 六)登记官没有实现同质化、专业化: ( 七) 没 有建立登记机关的 赔 偿 制度等。 2 虽然物权法 对于明 确规定统 一 进行不 动产登 记， 3 但对其功能并不能 完 全被 登记机关或当 事人所理解. 我国 在房地产 登记中 采用类似于德国的权利登记制度的强制登记原则，即当事人不依法登记 的，不但不产生房地产物权变动的效力，而且要承担相应的行政法律责任。但 是表现在车库及停车位这一特殊物权权属问 题上，即对车库及停车位归 属及变 动并不进行强制物权登记。不动产登记簿和权属证书作为公示的基本载体，在 小区车库权利归属上并未发挥其作用。 而这种回避态度使纠纷变得复杂化。 “ 目 ， 陈耀东 . 房地产法. 上海:复旦大学出 版 社， 2 佣 巧 : 5 7. 2陈耀东. 房地产法. 上海:复旦大学出版社，2 仪 巧 :1 2 2 一 1 2 ， . 3中 华 人 民 共 和 国 物 权 法 第 十 条 规 定 : 不 动 产 登 记 ， 由 不 动 产 所 在 地 的 登 记 机 构 办 理。 国 家 对 不 动 产实 行 统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 第二章住宅小区内 车库及停车位基本类型及纷争 前， 在房地产初始登记的实务中 ， 房地产权登记机关除办理 土 地使用权证 ， 房 屋所有权证或 房地产证外，对于共有、他项的房地产权证，房地产登记 机关并不办理， 停车位的 法律权利归属亦不记载于房地产权证。 ，l 登记机关现 行发放的 房地产证 ， 对建筑物共用部位、 他项权利不予记载的登记方式， 无 意中给政府房地产行政管理部门、房地产开发商拟定的，有违法律规定的格式 合同条款大开方便之门。 房地产财产权利人无法借助所持有的 房地产证 ，以 完全物权的绝对权直接对抗该类违法的合同条款， 保护自 身的合法权益。在登 记制度不完善的情况下，对小区车库的归属由当事人约定也势必对业主的利益 造成损害。由于其存在的诸多问题，以致学者己经从不同角度进行了论述，以 期进行统一的不动产登记立法。 2 2 . 1 . 5 房地产违法开发现象严重 诚信制度的缺失是当代中国在发展过程中需要关注的道德问题，也引发了 法律上的许多不良 后果。开发商对于经济利益的狂热追求远比 其承担的道德义 务和社会责任热衷， 在房地产开发中违法违规操作现象频繁， 如违法开发土地， 虚假承诺，进行广告欺诈，不合理格式条款大量使用等等。开发商与业主之间 的 法律地位不对等， 导致他们利用其强大的经济地位和法律漏洞大做文章， 如 利用单方制定的合同 条款对业主应有的权利进行剥夺和限 制。 比 如2 0 05年7 月 全国人大法律工作委员会将 物权法草案 ( 征求意见稿) 向 社会公布以后， 开 发商在发现“ 车库、会所、绿地等有约定从约定” 的条款后，纷纷更改使用的商 品房买卖合同，增加这些设施归自 身所有的条款或者开始想尽一切办法办理产 权证明，以使自 身在物权法正式出台后处于有利的 位置。 这些做法本身可能并 不能受到法律保护，但开发商还是在充分利用一切法律漏洞来攫取经济利益。 一方面开发商经济利益的追捧， 另一方面业主威权意识的 增加，政府在这个看 似属于民 事问题的 纠纷上表现得软弱无为，各种利益的 博弈使 这个问 题变得复 杂异常。 还应注意的是，期房交易与诚信制度关系十分密切。我国的期房交易制度 ， 邓光达、 钟声. 论商品 房 住宅小区 停车 位的 产权归属及相关问 题.西南民 族大学 学 报 ( 人文社科版). 2 ( 洲 ) 6( 4 ) 2 如王利明先生的 试论 我国不动产登记制度的完善( 载 求索2 001 年第五期) 、李昊、常鹏翱、叶 金强、高润恒等的 不动产登记程序的制度构建( 北京大学出版社2 005 年版) 、陈耀东教授著的 房地 产法( 复旦大学出版社2 沉 石年版)等论文或著作中均对现有的不动产登记制度进行了全面分析。 第二章 住宅小区内车库及停车位基本类型及纷争 是从香港兴起的“ 炒楼花 ” 制度借鉴而来， 在1995年 城市房地产管理法所确 定的一个制度， 其最初主要是为了解决一部分房地产开发企业开发资金不足的 问题。然而，随着期房市场的发展，开发商对期房交易日 益依赖，甚至把销售 期房回款作为最主要的开发资金来源。商品房交易仅仅是在模拟中进行，广大 业主看到的只是铺天盖地的广告、楼书、沙盘及售楼员的口头宣传，信息不对 等严重。开发商对于车库的建设往往十分滞后，更没有系统的规划，车库问 题 在预售过程中往往受到人们的忽视。因此有人列举了 预售制度的一系列弊病， 甚至建议取消该制度。 1 当然， 还有很重要的一个现实原因就是人们对私权关注增加， 对车库及停 车位权利和利益， 各类主体各执己见，并寻求各自 的最大利益。然而他们并未 看到我国物权法背后的理论支撑以及小区车库、 停车位本身的特殊性和多样性。 第二节 商品房住宅小区车库及停车位类型 新建商品房住宅小区内的车库及停车位归属问题表现突出， 一个重要原因 就在于车库及停车位在类型上的多样，因此我们首先应当关注的一个基本问 题 是车库或车位的外在表现形式.车库与停车位虽在使用功能上是一致的，但其 外在物化形式及内在的 权属关系却有着极大的差异。一般说来，车库多为独立 的建筑 ( 地下、 地面、 架空层、 房顶等) ， 通过划线等方式形成相对独立和封闭 的使用空间，易于管理;车位多没有单独的建筑，多数在地面直接区分。目 前 主要有以下一些形式: 一、地上停车位 地上车位可以 称作 地面停车位。 这是最常见的小区 停车场所，即在小区内 地面固定区域 ( 包括空 地、道路、绿化地上) 划分停车位供业主停车使用。此 类车库的特点在于:车 位本身占据了小区的部分土地;并无单独的停放车辆建 筑;无遮蔽性;车位比 较分散等。 二、 地面车库 地面车库即在地面商品房住宅以外单独建立用于停车的专门建筑或者与房 屋连体建筑的停车间( 此类车库在别墅建筑中比 较常见) 。 此类车库需要占 用地 面一定土地单独建设，且相对比较集中。 陈丽平. 预售制度有“ 七宗罪” . 法制日 报，2 o 06年3 月9 日 . 第二章住宅小区内车库及停车 位基本类型及纷争 三、 架空层车库 架空层车库是指在建筑物底层或某一层建立专门停车的空层建筑。 四、地下车库 地下车库是指在商品房所在小区土地下建设单独的用于停车的建筑.此类 车库中还包括用于人防工程这一特殊形式的停车库。此类车库的特点在于利用 小区土地地下空间进行建设，且相对比较集中。 另外还有屋顶平台停车场所等形式。由于上述这些停车建筑形式的多样性 以及各自 的特殊性，试图用同一种理论进行解释存在困难，需要我们进行区分 考察。 第三节小区车库及停车位 “ 物”之属性分析 物权法要解决车库及停车位权属问 题，首先应当对小区车库或停车位“ 物” 之属性进行分析，以便将其归入物权法中相应制度进行调整。对前文所述的 这 些建筑各异的车库或停车位，功能上的共同性却不能确立其权属上的一致性。 它们能否作为物权法上的物也需要进行不同的分析。 2 . 3 . 1 民法物之属性分析 小区车库及停车位能否作为独立的物，能否作为单独所有权的客体，是解 决其物权归属的首要问题。传统民法理论认为作为民法物权客体的“ 物” 具有以 下特征:( 1) 独立于人体之外，即可以 作为权利之客体;(2)为有体物;(3) 能为人力所支配:( 4) 能独立为一体:(5) 有使用功能，即能满足人们的需要 等。 1 从物理 属性上 看具有相对独立的 空间 ， 从 经济功能上讲具 有独立的 使用 功 能，即符合了 物权法中对物的空间 和用途上的 独立性要求，符合民法中 物的 基 本属性。 要成为物权的客体即法律上的物，应当为独立的物，能满足人类社会 生活需要。一只筷子、一滴油、一粒米甚至房屋的一面墙壁，在交易上不能认 为能够独立为人类的生活资料，因此不属于法律上的物。随着现代工业和科学 技术的发展，在有限的土地资源上，地上高层建筑物和地下建筑物层出 不穷， 梁慧星、 陈华彬 物权法. 北京:法律出版社， 2003:2 2 一 24 . 第二章住宅小区内车库及停车位基本类型及纷争 已成为现代社会基本的建筑类型。随之而形成了空间权及空间法。 依现今的通 说，物的 概念己经不限于有体、 有形，凡具有法律上的排他的支配可能性或管 理可能性者，皆可为物。就空间而言，虽然不同于一般的有体物， 但由于空间 占有位置， 如果能够对位置予以支配，亦可称为物.因此， 有学者认为，空间， 无论在土地的空中或者地中，如果具备独立的经济价值及有排他的支配可能性 两个要素，即可为物。1 2 . 3 . 2 地上停车位之分析 笔者认为，在车库问题上，空间权制度在一定程度上可以解决地上车位权 属问题， 但由于其仅仅是一种理论分析，其自身能否作为物权种类尚存争议， 笔者并不主张依据此来解决车库及停车位权属问题。对于地上停车位而言，其 是依附于小区的土地、地上道路或者绿化地存在的，其虽然具有一定的使用功 能，但其实际上与地上的绿化带在权属上具有共同性，只不过花木是用于供人 观赏的，这些车位是供人使用的。它们往往附随于土地或其他地上物的转移而 转移，因此并不适宜建立新的所有权，而其主要依附于土地使用权存在，可以 作为土地使用权的客体。 2 . 3 . 3 车库之独立性分析 对于独立的地上车库或者地下车库而言，在其外在形式上与普通的建筑物 并没有太大区别。依学者解释， 所谓建筑物是指定着于土地上或者地面以下， 具有顶盖、梁柱、墙壁，可供人居住或使用的构造物。房屋等建筑物和构筑物 应当具 有固 定性、 继续 性 和独立性 等 特征。 2 因此地上或 地下车 库具 有独 立空间 及独立四至，能为人所独立支配且不易产生使用上的冲突，它们具备了独立的 经济价值和排他支配的 可能性，因 此可以 作为建筑物专有所有权或 者共有所有 权的权利客体。至于应当作为建筑物区分所有权中 共有权还是专有权之客体， 存在争议。笔者认为，由于这些类车库上所形成的物权从本质上说在于使权利 人能直接支配物并享受其利益，从而使法律关系明确、便于公示，以保护交易 ， 陈华彬. 现代建筑物区分所有权制度研究. 北京:法律出版社，1 995 : 58. 2梁慧星，陈华彬. 物权法. 北京:法律出版社。2 003 :2 9. 第二章 住宅小区内 车库及停车位基本类型及纷争 安 全， 也 符 合 现 代民 法中 的 物 权 特 定 主 义原 则( 5 讲 z ial i 倒 即 ri nz ip ) 。 1 由 于 其 可 分性和使用功能的相对对立的，可以成为独立交易的标的物，并通过登记公示 等实现物权变动。 因此，笔者认为小区车库是具有相对对立性的物，可以 作为独立交易的所 有权的客体。但是由 于车库的存在与小区业主的共同利益有直接关系，车库权 属受到众多因素的限制和影响。 解决了这一问题后，我们需要解决的是车库物 权是如何随着权利流通的. ， 王泽鉴. 民法物权 ( 通则、 所有权) .转引自 梅夏英 物权法， 所有权. 北京:中国法制出版社，2 0 0 5: 94 . 第三章 商品房住宅小区车库及停车位权属确定影响因素 第三章商品房住宅小区车库及停车位权属确定影响因素 第一节概述 3 . 1 . 1 地上停车位 前文中已经对小区车库的物的属性进行了分析，关于地上停车位，由于其 并不能独立于小区土地或者地上道路、绿化等存在，因此其权属的规则应当具 有附随性，也就是说这类车位的权属应当依照土地的权属进行确定。由于房地 产开发建设中 存在市政、道路等公共需求， 土地及其地上一些设施属于国家所 有，除此之外，小区内 土地大都计入了业主土地使用权中。因此该类车位应当 归属于业主共有。 3 . 1 . 2 车库所有权 关于车库，无论是地上、地面还是其他形式的独立车库，虽然其能够作为 独立交易的客体， 但应当 进行具体分析， 尤其应当 集中解决考虑几个因 素: 车 库的功能或使用价值与权属之间的关系;车库等以确定车库最终归属因素。笔 者认为， 独立建设的车库应当归开发商所有，原因在于: 第一，车库一般说来， 物权法中所有权分为原始取得和继受取得。开发商从事合法房地产开发，其投 入了成本，因此对新建小区的建筑物的取得应当 属于原始取得，而业主与开发 商之间基于买卖合同 进而产生的物权变动属于继受取得.业主从开发商手中 购 买商品房虽然也投入了资金，而这些资金可能转化为了开发商的投资资金，并 非直接用于投资兴建商品房， 其相应取得了对房屋所有权的期待。 新颁布的 物 权法 第三十条也规定: 因合法建造、 拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的， 自 事实行为成就时发生效力。 可见开发商如果在进行合法规划和建设的前提下， 在没有取得车库的 产权证明之前，因其合法建造的行为 ( 即开发行为) 就可以 取得小区 车库的 物权。 而后业主的购买、 承租等仅仅是对开发商享有的 这一物 权的处分。一些人认为买房价款中计算了房屋及附属设施成本，一切附属设施 第三章商品房住宅小区车库及停车位权属确定影响因素 都应当归业主， 也有人认为土地和房屋都归业主， 因此车库也必然归业主共有。 笔者认为，业主购买了商品房或取得的相应的土地使用权，但是否能在取得商 品房所有权及土地使用权的同时是否能取得附属设施的所有权，则应当需要考 虑更多的因素。 第二节车库及停车位功能与权属关系 3 . 2 . 1 小区车库及停车位基本功能及公用属性 有学者提出，由于国家的经济发展水平还没有达到将会所和车库是住房附 属设施的 程度， 会所或者车库不是附 属于房屋的配套设施。 进而其认为 确立公 用配套设施的一些标准。笔者认为，虽然从经济发展水平上讲，我国还没有达 到像某些发达国家相应水平，但由于住宅小区车库或停车位功能上主要是满足 停放私家车辆的需要，因此其确实应当属于小区业主公用的附属设施，即使这 些车位的使用人为不特定的部分业主而不是全体业主，但也不妨碍其在使用上 的公用属性。问题的关键可能在于，此类设施的公用属性与业主共有之间是否 有着必然的联系呢? 3 . 2 . 2 公用与共有之关系 以为“ 公用” 必然导致“