（区域经济学专业论文）基于有效性分析下的住房公积金政策研究.pdf

硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 内容摘要 本文采用规范分析法，从以下四方面对我国住房公积金制度展开了研究工作： 第一，国外几种典型住房制度的分析与研究。本文在对美国、新加坡、墨西哥 和法国等国的住房制度分析研究的基础上，提出了我国住房公积金制度建设的一些 建议。 第二，我国住房公积金制度研究。论文在回顾我国住房公积金制度发展变迁的 基础上，指出该制度在发展过程中出现的矛盾：l 、地区发展的不均衡与属地化管 理之间的矛盾；2 、制度目标与政策实际覆盖之间的矛盾；3 、资金来源单一与资金 广泛使用之间的矛盾；4 、资金使用效率与资金安全之间的矛盾。本文在研究的基 础上提出机构体制不顺、法制建设落后、政策定位不明确及监管缺乏有效拉措施是 造成这些矛盾的根本原因。 第三，住房公积金制度实施有效性的评价。本文采用公共政策评价方法，选取 效应标准，包括效益、效率、公正性、回应性、充分性、适当性6 个方面，对住房 公积金制度的政策有效性进行了分析研究。研究结果发现，住房公积金制度在社会 效益、公众回应性等方面表现良好，同时也存在效率偏低，欠缺一定的公正性的问 题。表明制度有存在的必要，而政策效应还没有完全显现出来，需要一个调整和逐 步完善的过程。 第四，我国住房公积金制度的政策建议。为了更好的发挥住房公积金制度的功 能和作用，本文提出其应在覆盖面、支取、政策力度、价值取向、运行机制等方面 进行创新。具体政策建议包括以下几个方面：1 、法律层面；2 、管理机构模式；3 、 业务发展；4 、贷款风险分散；5 、行政监督。 关键词：住房公积金制度制度缺陷政策评价有效性 a b s t r a c t t h i sp a p e r , u s i n gd o c u m e n ta n a l y s i sa n de m p i r i c a la n a l y s i s ，a n a l y s e sc h i n e s e h o u s i n ga c c u m u l a t i o nf u n ds y s t e mf r o mt h ef o l l o w i n gf o u ra s p e c t s ： f i r s t , r e s e a r c hf o rt h et y p i c a lf o r e i g nh o u s i n gs y s t e m o nt h eb a s i so f a n a l y z i n gt h e h o u s i n gs y s t e m so f t h eu n i t e ds t a t e s ，s i n g a p o r e , m e x i c oa n df r a n c ea n do t h e rc o u n t r i e s ， m a k i n gs o m es u g g e s t i o n s 曲o u tc h i n e s eh o u s i n ga c c u m u l a t i o nf u n ds y s t e m s e c o n d ，s t u d yo fc h i n e s eh o u s i n ga c c u m u l a t i o nf u n ds y s t e m o nt h eb a s i so f a n a l y z i n gt h ed e v e l o p m e n to fc h i n e s eh o u s i n ga c c u m u l a t i o nf u n ds y s t e m ，f i g u r i n go u t s o m ec o n t r a d i c t i o n so ft h es y s t e m ：t ，i m b a l a n c e so ft h er e g i o n a ld e v e l o p m e n ta n dt h e l o c a lm a n a g e m e n t ；2 p o l i c yg o a la n da c t u a lc o v e r i n ga r e ao ft h ep o l i c y 3 。as i n g l e s o u r c eo ff u n d i n ga n de x t e n s i v eu s eo ff u n d s4 e f f i c i e n c ya n ds e c u r i t yi nt h eu s eo f c a p i t a lf u n d s b a s e do nt h es t u d yw ef i n dt h a tm a n a g e m e n tp r o b l e m s ，b e h i n dt h et i m e s o ft h el e g a ls y s t e m , u n c e r t a i n t yo fp o l i c y s p o s i t i o n i n ga n dt h el a c ko fe f f e c t i v e s u p e r v i s i o na r et h ef u n d a m e n t a l r e a s o n sf o rt h e s ec o n t r a d i c t i o n s t h i r d ，e v a l u a t i o no ft h ee f f e c t i v e n e s so ft h eh o u s i n ga c c u m u l a t i o nf u n ds y s t e m i n t h i sp a p e r , u s i n gp u b l i cp o l i c ye v a l u a t i o nm e t h o d ，s e l e c t i o ne f f e c t ss t a n d a r d s ，i n c l u d i n g t h ee f f e c t i v e n e s s ，e f f i c i e n c y , f a i r n e s s ，r e s p o n s i v e n e s s ，a d e q u a c y , a p p r o p r i a t e n e s so fs i x f a c t o r s ，t oa n a l y z et h ee f f e c t i v e n e s so ft h eh o u s i n ga c c u m u l a t i o nf u n ds y s t e m t h e r e s u l t ss h o w e dt h a tt h eh o u s i n ga c c u m u l a t i o nf u n ds y s t e md ow e l li ns o c i a lb e n e f i t sa n d p u b l i cr e s p o n s ew i t hl o we f f i c i e n c ya n dl a c ko fc e r t a i nf a i r n e s s t h i ss h o w st h a tt h e s y s t e mi sn e c e s s a r y , b u ti t se f f e c th a sn o tb e e nf u l l yr e v e a l e d , s oi tn e e d sag r a d u a l a d j u s t m e n ta n di m p r o v e m e n tp r o c e s s f o u r t h , s u g g e s t i o nf o rc h i n e s eh o u s i n gp r o v i d e n tf u n dp o l i c y t o b e t t e rs e r v et h e p u b l i c ，c h i n e s eh o u s i n gp r o v i d e n tf u n ds y s t e ms h o u l di n n o v a t ei n i t sc o v e r a g e ， w i t h d r a w a l ，p o f i c ye f f e c t i v e n e s s ，v a l u eo r i e n t a t i o n , o p e r a t i n gm e c h a n i s m sa n do t h e r a s p e c t s k e yw o r d s ：h o u s i n ga c c u m u l a t i o nf u n ds y g e m d e f e c t sp o l i c y e v a l u a t i o ns y s t e me f f e c t i v e n e s s 硕士学位论文 m a s t e r s t h e s i s 华中师范大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明：所里交的学位论文，是本人在导师指导下，独立进行研究工作 所取得的研究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 作者签名：日期：年月 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借 阅。本人授权华中师范大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进 行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。同时授权 中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库，并通 过网络向社会公众提供信息服务。 作者签名： 日期：年月 日 导师签名： 日期：年月 日 本人已经认真阅读“c a l i s 高校学位论文全文数据库发布章程”，同意将本人的 学位论文提交“c a l i s 高校学位论文全文数据库”中全文发布，并可按“章程”中的 规定享受相关权益。回丞迨塞埕銮厦滥卮；旦兰生；旦二生；旦三生筮查! 作者签名： 日期：年月 日 导师签名： 日期：年月 日 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 第1 章导论 1 1 研究背景 住房公积金属于政策性住房金融，是我们国家住房保障体系的重要组成部分( 从 目前来看，廉租住房、经济适用住房和住房公积金共同组成了住房保障体系) ，其 特点是直接以金融手段支持广大城镇职工在市场上解决住房问题。在新旧住房分配 体制转轨时期推出住房公积金制度，是为了尽快建立满足低收入家庭改善住房条件 的有效途径，从公积金建立到现在( 截止到2 0 0 6 年底) ，全国住房公积金覆盖率达 到6 0 2 ，全国建立住房公积金职工人数达6 9 1 6 8 7 万人，累计归集公积金1 2 6 8 7 3 7 亿元，累计发放个人住房贷款6 3 6 4 3 3 亿元，共支持6 9 5 2 4 万户职工家庭购建了 住房。同时，住房公积金的增值收益成为廉租住房资金来源主渠道，截止2 0 0 6 年 末，累计上缴同级财政部门的城市廉租住房建设补充资金超过5 0 亿元1 ，有效地支 持了廉租住房制度建设。 但是，随着我国从单纯的计划经济过渡到社会主义市场经济，多种经济成分、 多种用工制度共存以及用人单位和地区之间的经济状况出现越来越大的差别，住房 公积金制度在执行过程中存在的公平缺失现象也日渐显现。经济不平等体现在经济 体制和社会系统中所形成的对权势群体利益的偏袒，不仅会阻碍国家经济增长，同 时也影响社会稳定和谐，不利于国家政策性金融体系的发展以及住房保障体系的完 善。因此，如何针对当前住房公积金制度发展过程中出现的问题及矛盾，提出适当 的政策建议是本文所要解决的问题。 1 2 选题意义 ( 1 ) 联系深化我国住房制度改革和十一五发展战略，研究中国住房公积金制 度，促进住房改革与住房公积金、现代化建设良性发展，为中国住房公积金制度的 发展提供有益的理论支持和政策导向。 ( 2 ) 完善住房公积金制度，不仅关系到该制度自身的健康发展，更关系到我 国人民住房水平的提高。研究住房公积金制度政策实施中存在的问题，完善其管理、 资金筹集、资金运营和监管等模式，有利于调动更广大的职工群众参加住房公积金 的积极性，促进其居住水平的提高，保证社会和谐稳定，人民安居乐业。 ( 3 ) 结合我国的战略发展，推进住房公积金制度的完善，既有利于我国住宅 建设部：( 2 0 0 6 年全国住房公积金缴存使用情况 ，h t t p ：n c w s x i n h u m t e t c o m h o u s e 2 0 0 7 - 0 3 2 1 i 硕士学位论文 m a s t e r s 丁h e s i s 产业的进一步发展，更有利于我国经济结构的协调稳定，促进国民经济健康、快速 增长。 ( 4 ) 研究住房公积金与相关产业的关系，揭示住宅产业与我国经济发展的密切 关系。住房制度改革以后，国家住房制度实现了商品化、货币化和社会化，而住房 公积金则成为了职工购买住房的一项经济保障，在支持住房消费的同时也推动了相 关产业的发展，以及住房保障体系的完善，从而揭示了住宅产业成为国民经济支柱 产业的经济发展规律。 1 3 国内外研究现状 1 3 1 国外研究现状 1 9 世纪前，世界大部分国家的居民住房，主要是居民自发解决。进人2 0 世纪 后，随着住房矛盾的日益突出，具备一定经济实力的西方发达国家纷纷重视解决居 民的住房问题，制定了相应的住房政策，形成了住房制度，如新加坡的中央公积金 和美国、法国等的住房金融制度。国外的住房制度，多是以西方经济学家j m a l o n e l 、 p h i l l i p a n t h o n y 0 h a r a 2 、w i l l j i 锄b a u m o l 3 理论为基础的。诸多经济学家有关经济理 论探讨为住房政策的制定提供了理论基础。就贴近居民而言，p a r l e t o 就福利提出了 p a r l e t o 标准4 ；d a n i a lj s o t o e ，b a l d c or j 0 5 、n o r d h a u s 6 提出了经济福利尺度； p a s a m u e l s o n 提出了纯经济福利理7 。针对投资，h a r yh l a r k o w i t z 提出了投资组合 理沦8 。a u g u s t i nc u r n o t 提出了通过调整产量来实现最大利润9 ；w m i t c h e l l 认为经济 活动有它的周期：繁荣、萧条、衰退、复苏1 0 ；w a r r e nc b a u m 则提出了自己的经济 周期理论，认为储蓄一投资，经济内在因素相互作用引起经济周期地活动“。r h c o a s e 认为有明确规定的财产权的转让可以有助于经济率的提高“。s t e p h e nj o j m a l o n e t h e e s s e n t i a l a d a m s m i t h n e w y o r k ：w 、) v n o t t o t l l 9 8 7 c 1 9 8 6 2 p h i l i pa n t h o n y0 h a me n c y c l o p e d i ao f p o l i t i c a le c o n o m y n e wy o r k ：r o u t l e d g e ，1 9 9 8 w i l l j 柚b a u m o le c o n o m i c s ：p f i n c i p l e sa n dp o l i c y 8 t h e d f o nw o r t h , d r y d o np r e s s c 2 0 0 0 4p a r l e t o p o l i t i c a le c o n o m i c a l c o u r s e e 1 l l i o i s f o r e m e n c o m p o n y 1 9 9 0 7 d a n i e lj ，s l o t t j e r a j i n c o m e l n c q u a l i t y , p o v e r t ya n d e c o n o m c w e l f a r en e w y o r k ：v h y s i e al 螂 。wn o r d h a u s e c o n o m i c s n e w y o r k m c g r a w - h a l lm c 1 9 9 9 7 pa s a m u e l s o n m a c r o s c o p i ce c o n o m i c r i s i s h u a x i ap i e s & 1 9 9 9 h a r ym a r k o w i t z a b o u ts e n s i b l el n v e s t o r n e w y o r k a c a d c m i cp e s s 1 9 8 7 a u g u s t i n c m n o t r e s e a r c h o f m a t h e m a t i c s p r i n c i p l e o fw e a l t h t h e o r y c o n e n e r c i a a f f a i r s h o t l s c 1 9 9 4 mw m i t c h e l l p e r i o do f w 萌曲e c o n o m i c a l b o s t o n h a r v a r d u n i v e r s i t y 1 9 4 6 儿w a r r e nc b a u m 1 n v e s t i n gi n d e v e l o p m e n t ：l e s s e 懈o fw o r db a n ke x p e r i e n c e ，n e wy o r k ：o x f o r du n i v e r s i t y p r & = g c 1 9 8 5 c o a s e kc o n u a c t e c o n o r n c s e o n o m i c a ls c i o n s ep r e s s 1 9 9 9 2 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s t w m o v s k y 指出超额利润是创新的结果，没有创新就没有超额利润1 。j a g d i s hh a n d a 认为利润是剩余价值的转换形式2 。这些研究成果虽不是对住房制度的直接研究，但 却为各国政府制订住房政策提供了经济学理论依据。 1 3 2 国内研究现状 各国由于国情不同，在住房政策上的模式选择亦不同。住房公积金作为住房政 策的一种选择模式，最先由新加坡创设。我国于9 0 年代初借鉴该制度，其目的是 为配合当时的住房制度改革，支持住宅的商品化和货币化转变。与商业银行贷款相 比，住房公积金制度是一种政策性很强的住房融资体系。在新加坡住房发展过程中 做出了相当大的贡献。尽管住房公积金制度从新加坡借鉴而来，但因为中国和新加 坡在国情上的差异性，使得我们在运用该制度的时候不能照搬照抄，而是需要仓4 建 出适宜于我国本土实际情况的住房公积金制度来。 由于住房公积金制度是一种强制性地住房储蓄，它必然要涉及到资金的归集， 存储、使用以及管理。从对机构的管理模式研究方面来看，陈东3 提出学习德国住房 银行的成功经验，将现有的住房公积金管理中心改制成为“住房公积金专业”银行， 同时执行政策职能和商业职能，可以起到解决住房公积金制度中出现的一些弊端。 从对住房资金的管理模式来看，黄美华4 、严志华，张伟5 均提出要实现住房公 积金管理中心对资金的直接管理模式，并且目前全国已经基本实现了公积金业务归 管理中心承办，管理中心是委托银行储户的关系。 从对住房公积金的风险研究方面，吴立春6 提出进一步加强管理中心的内问管理 机制、减少政府干预，多政策扶持、在力推进组合贷款、建立完善的监管体系以降 低公积金风险。 从行政监督的研究方面来看，项风华7 提出要从建立工作报告制度、监管信息系 统、健全考核体系入手，强化外部监督力度，保证住房公积金制度有健康运行。 1 s t e p h e nj t u r n o v s k y m e t h o d so f m a c r o e c o n o m i cd y n a m i c s 2 r i de d c a m b r i d g e , i r b s s ：m i tp r e 嚣c 2 0 0 0 2j a g d i s hh a n d a m o n e t a r y e c o n o m i c s n e w y o r k ：r o u t l e d g e 2 0 0 0 3 陈东构建住房公积金专业银行完善我国住房公积金制度 j 湖南行政学院学报，2 0 0 4 ( 3 ) 黄美华住房公积金管理中心直接管理模式之优势 j 中国房地产，2 0 0 5 ( 2 ) 严志华，张伟住房公积金管理模式改革的必由之路一直接管理 j 中国房地产金融，2 0 0 5 ( 1 1 ) 昊立春试论我区住房公积金风险及其防范与化解内蒙古农业大学，2 0 0 2 年硕士论文 7 项风华加大监管力度确保住房公积金安全 j 中国房地产，2 0 0 6 ( 3 ) 1 4 本文框架结构 二亚至二 j l 第2 章国外住房制度研第3 章我国住房公第4 章住房公积金 i 究及启示 积金制度变迁及问题 制度的有效性评价 4 硕士擘位论更 m a s t e r st h e s i s 第2 章国外住房制度研究及启示 2 1 几种典型住房制度概述 随着西方资本主义的进一步发展，贫富不均的现象也日益突显。为了加强社会 稳定，政府职能在公共产品上的投入逐渐加大力度，在保障了居民基本生活资料提 供的条件下，各国政府陆续介入居民住房问题。本文将介绍几个典型国家的住房制 度。 2 1 1 美国的住房政策 美国住房政策的出发点主要是面对中低收入家庭。自本世纪3 0 年代以来，针 对中低收入阶层的住房问题，美国的住房政策有过一系列的调整。其重点是考虑中 低收入家庭的经济承受能力。采取各种各样鼓励私营机构参与的计划，并借助强有 力的金融保障体系支持其相关政策，以实现为每一个美国家庭提供适宜住宅中舒适 生活环境的目标。 ( 一) 美国针对中低收人家庭住房问题的若干对策 1 、抵押贷款保险和担保制度 美国政府一向鼓励住宅私有化。1 9 9 5 年，6 5 以上的家庭拥有自己的住所，尽 管低收入家庭实现自有居所尚不完全可行。但这是美国住房政策一直在鼓励的发展 方向。 经过6 0 多年的发展，美国在政府直接干预下运行的注房金融体制已非常成熟， 在1 9 3 4 年成立的f h a 为中低收入家庭提供抵押贷款保险8 0 年代末，按规定购买 四居室以下住宅的家庭分别可获得由f h a 保险的抵押贷款额度达6 7 ，5 0 0 、7 6 ，0 0 0 、 9 2 ，0 0 0 和1 0 7 ，0 0 0 美元，贷款期限最长为3 0 年，对2 5 ，0 0 0 美元以内的房价只 需支付3 的首期款。超过部分也只需付5 的首期款，提前还贷不进行处罚。此 外，根据1 9 4 4 年的有关法案规定，退伍军人管理局( q 对退伍军入提供抵押贷款 的担保，由v a 担保的贷款不需支付保险费、可免首期款、利率低、偿还期较长。 2 、第8 条款租金资助计划及其修订 对租窖采取租金补助的做法，美国政府运作历史很长，在许多法案或计划中都 有所涉及，但至今影响依在的主要是第8 条款租金资助计划。它主要针对居住在7 0 年代末8 0 年代初依照“新建筑旧建筑修缮计划”兴修住宅的租客，大约涉及1 6 0 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 万户家庭。其核心思想是任何家庭用于住房的支出不应超过家庭总收入的3 0 ，若 在私人物业市场上祖到的某一住宅单位“公平市场租金 超过这一限度。政府将为租 客提供这一“差额”补贴具体事宜由住房与城市发展部( h u b ) 负责。因此, h o d 需要 考核租客的资格，并向其提供证明书或担保函。 按规定，享受第8 条款租金资助计她的租客包括：低收入家庭、6 2 岁以上的孤 寡老人、残疾人士、无家可归者等；其收入有一定的限制( 表d ，并需要由雇主或社 会福利部门提供收入证明书，若在享受资助时发生收入变化的情形，可以在年中予 以重新证明，相应调整补助金额。由于申请人数较多，需要轮候，一般周期为4 年， 但在申请此项资助计划的同时，允许申请别的项目或计划。 实施第8 条款租金资助计划使数以百万计的低收入家庭获益，但美国联邦政府 也为此背上沉重的包袱。据h u d 推算，若不改变现行的补助方式，到2 0 0 6 年美国 政府每年仅此项计划需耗资7 4 亿美元。因此，1 9 9 5 年国会修订了该计划，其核心 内容包括：一是将自动中止住房资助付租合同的时间从最后一次付款后一年提前到 1 8 0 天；二是取消租房保证押金的限制。以往，在证明书计划中，最高保证押金不 得超过5 0 美元或家庭所能自行支付的月租，而在担保函计划中，由住宅管理局( f s a ) 酌情定夺一般不超过一个月的租金。这一改动要求业主和租客自行商定保证押金 的金额，政府不再为这一租约承担过多的责任风险；三是对租客违反有关规定或协 议作了相应规定。 3 、低收入阶层住房税金信用计划 作为一项鼓励私人开发育和非营利机构兴建供低收人家庭租用住宅的工具，美 国联邦和州政府发放税金信用证使应人士或机构获得一定额度的收入税的减免。 据统计，政府每年为此计划提供了约3 0 亿美元的财政补贴，使得不少项目获得的 税金减免达到可承担住宅项目成本的5 0 以上。 享受此计划优惠的对象涉五个人、企业、合伙人、企业联合( 即托技斯) ，或法 人实体，前提是其具有可被信用额度所抵消的纳税收入，并且非营利的开发机钩享 有l o 左右的信用配额。在申请税金信用证之时，有关人士或机构必须满足以下条 件。 ( 1 ) 税金信用仅针对供低收入阶层租住的住宅项目。这意味着，一个项目至少要 将2 0 住宅单位租给收入不及所在地区平均水平一半的家庭，或者至少将4 0 单 位租子收入低于所在地区平均水平6 0 的家庭。 ( 2 ) 低收入家庭所支付的租金，每年将由h u d 根据不同地区的平均收入和住宅 单位的户型予以审定。地区平均收入将因各州不同县而有差异，并结合家庭不同的 6 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 人口规模予以分类。 ( 3 ) 至少在1 8 年内，享受该计划的项目要执行租金管制的要求，业主每年还须 对低收入租客的收入予以审查。 该项计划提供了一个9 的减免税率，计算基数是不包含土地成本的建房开支， 并只对为低收入阶层提供的住房部分予以减免。此外，各州也提供了不同的信用优 惠，如夏威夷提供相当于联邦信用额度的3 0 ，这些优惠将持续十年时间。 ( 二) 美国住房政策的特点 美国是世界上发放住房贷款最多的国家，其高度发达的住房抵押贷款体系对居 民住房水平的提高起到了关键的作用，特点如下：( 1 ) 有高度发达、高效运转的 资本市场和货币市场；( 2 ) 拥有专门融通房地产资金的银行住宅储蓄贷款银 行；( 3 ) 建立了全国性的二级抵押市场经营系统；( 4 建立了住房抵押贷款担 保机构；( 5 ) 多种形式的房地产信用活动，形成了房地产金融市场的网络。 这些特点充分体现出美国这种市场经济高度发达的国家对金融市场的依赖、 利用及调控能力。 2 1 2 新加坡中央公积金制度 ( - - ) 新加坡中央公积金 新加坡中央公积金是指为雇员提供退休后的经济保障，立法推行的强制储蓄， 以人民自力更生为基础，雇员和雇主根据工资缴纳，所缴纳的公积金不缴所得税， 存款属于雇员，存款享有利息，存款和努力成正比，雇员在达到法定退休年龄可一 次性提取存款的一种制度。新加坡中央公积金制度开始于1 9 5 5 年，当时是一项简 单的强制性储蓄计划，其目的是为解决失去工作能力的居民的社会保障问题，当时 的新加坡政府通过立法，建立了中央公积金制度并成立公积金局负责管理这项工 作。新加坡1 9 6 5 年独立后仍实行这项制度并有所发展，使公积金由单纯的养老保 险扩大到购房、医疗保健等方面，尤其是购房方面，发挥了重要作用，为解决新加 坡住房问题创造了条件。新加坡的中央公积金不只有效地把个人( 每个人对自己的 中央公积金存款的安排有很大的控制权) ，同时也将他的家人、雇主、社会和政府 也纳入了社会保障中。新加坡公积金的存款来自雇员和其雇主所缴付而获政府豁免 纳税的公积金。其公积金缴交率一般是工资的4 0 ( 或更高) ，即雇员付2 0 ，雇 主付2 0 例如用作计算缴交率的工资是6 0 0 0 元，所定计划是4 0 0 的缴交率就是 2 4 0 0 元，这样就能在公积金会员退休时为他和他的家人作些准备。 7 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s ( 二) 政府在住宅建设方面的作用 政府包括在用地上给予保证，提供今后服务和社区生活服务，新加坡住房发展 局既是政府机构，又是房地产经营企业，在解决住房方面起着决定性的作用。它解 决住房问题的核心政策是鼓励居民自己购建房，把住房供给从国家地价出租改为国 家建房，由住户分期付款购买。推行住房自有权计划：一是把原属国家所有的住房 逐步转让给个人；二是对经济收入不同的家庭，实行不同的政策，对收入高的居民， 国家不包其住房，使其住宅完全商品化，而对遗像收入家庭，实行准商品模式，由 政府投资建造社会住宅，然后再按优惠条件出卖。 新加坡无论是国家兴建住宅还是个人购买住宅，资金主要来源于中央公积金。 由于公积金是由中央公积金局统一管理的社会公益性强制储蓄，按照公积金的有关 规定，雇员可以动用公积金储蓄用于购买住宅的首期付款。购房者从公私银行借贷 的住宅贷款，可用每月缴纳的公积金作为分期付款之用。这样，雇员购买住房的款 项( 首期付款和从银行得到的贷款) 都可以用公积金储蓄偿还。 ( - - ) 新加坡住房公积金制度的特点 新加坡是世界上以政府为主组织建房、成功解决公民住房问题的典范。它的成 功主要在于雄厚的公积金实力，使政府“居者有其屋”计划能够顺利实施，特点如下： ( 1 ) 公积金管理法制化；( 2 ) 有稳定的公积金存款利率；( 3 ) 公积金使用具有 很强的政策性；( 4 ) 有优惠的公积金会员借款条件。 2 1 3 墨西哥住房政策 在2 0 世纪七八十年代，墨西哥经历了一个经济高速增长的时期。与许多发展 中国家一样，经济的高速增长也同时带来许多社会问题，大量人口涌入城市，造成 了对住房需求的急剧增加，直到现在，这一城市化进程仍在继续。据统计，墨西哥 约有7 4 6 的人口居住在城市，只有2 5 4 的农村人口。从1 9 7 7 年到2 0 0 0 年，墨 西哥2 0 岁到4 4 岁的劳动力从占总人口的2 9 9 增长至3 6 8 。他们是住房的主要 需求者，其中不乏月收入在5 0 0 美元以下的低收入者，如何解决这些人的住房问题， 是保证社会稳定的关键因素之一。3 0 多年以来，在保障低收入阶层安居乐业这一问 题上，墨西哥政府进行了一些努力，也积累了不少经验。 l 、国家立法保障 墨西哥宪法明确规定，各级政府有责任保障低收入家庭的各种权益，其中包括 改善住房条件。今年4 月，墨西哥参议院通过议案，将1 9 8 4 年的联邦住房法 修改为住房法。修改后的住房法旨在发展房地产业、提高人们的购房能力、 硕士擘住论文 m a s t e r st h e s i s 增加就业机会，使民众能够更好地适应当前的社会状况。但是住房法最主要的 目的还是帮助最贫困家庭、待业人员获得居住权。为此住房法规定：建立各级 政府和民间私人机构之间的协作机制；建立政府发放贫困家庭补助的透明机制；简 化低收入人口的贷款和储蓄手续；方便企业获得建造福利住房的土地，等等。 2 、基金机构辅助 在墨西哥政府实施的 2 0 0 1 - - 2 0 0 6 年国家发展计划和“住房计翅p 中，除规定加 强房地产业竞争力，实施优惠政策鼓励建筑业商人开发廉价的经济适用房；面向贫 困家庭发放补助等之外，还要求借助三大住房基金机构力量，从各个层次为墨西哥 人设计、提供不同类型的购房贷款方案。这三大住房基金机构分别是全国劳动者住 房基金、国家公务员社会保险住房基金和全国人民住房基金。它们分别面对公司职 员、国家公务员和待业人员，基本上涵盖了墨西哥全部人口的住房需求。 全国劳动者住房基金( v o n a v i t ) 始建于1 9 7 2 年，已有3 3 年的历史了。 它是墨西哥最大的住房基金机构，在2 0 0 4 年所有机构发放的住房贷款中占了5 6 6 的份额。墨西哥宪法规定，所有企业业主必须每个月为职员在全国劳动者住房基 金缴纳相当于职员月工资5 的住房积金，所有在该机构注册登记的职员每个月也 必须交付其工资的5 。全国劳动者住房基金为职员建立基金账户，用于支付购房 贷款或养老保险，帮助职员理财。住房基金不靠政府拨款，而是依靠民间储蓄利息 获得收入。 墨西哥的住房公积金i n v o n a v i t 。与中国的住房公积金一样，m o n a v r r 也 是强制参加。上个世纪8 0 年代和9 0 年代，i n f o n a v i t 曾经数度发生财务亏损，主 要原因是缺乏足够的贷款审查能力、人员素质和数量不足、并且机构能力低下。放 出去的贷款收不回来。此外贷款定价采用固定利率，甚至低于当时的通货膨胀率。 结果，只能通过成员的工资缴费满足流动资金的需求，而成员缴纳的资金几乎被通 货膨胀完全侵蚀。 但是，从那以来，i n f o n a v i t 改革了公司治理，成立了独立的风险管理委员 会，任命了独立审计委员，并且开始执行商业银行和国际财务报告标准。 腓0 i n a t 通过大力回收不良贷款、按照商业化原则为贷款定价，已经大大改善 了财务状况，并且为成员的缴存款支付市场利率，以及为所有的成员提供较好的养 老金。墨西哥的案例表明，如果按照商业化的原则运作，住房公积金可以取得良好 的业绩。相比之下，墨西哥另外一个没有实行改革的住房公积金，则仍然处于亏损 和经营不善的困境。 9 硕士擘住论文 m a s t e r s t h e s i s 2 1 4 法国住房制度 ( 一) 法国住房的政策性资金储蓄 目前，法国家庭的金融资产大约为1 3 5 0 0 0 亿法郎，其中有约2 0 为政策性储 蓄存款。法国的政策性资金储蓄主要包括a 类储蓄住房和住房储蓄。( 1 ) a 类储蓄 是法国最普及的政策性储蓄专户，专项用于发放解决中低收入家庭住房的建设贷 款。目前有4 6 0 0 多万法国人参与此类储蓄，占法国人口的8 0 。由于国家对这个 专户内存储的资金利息免征2 5 的所得税，为此，国家规定每个法国人只能有一个 a 类储蓄存款账户，账户存款最高限额为1 0 万法郎，可以随时存取。( 2 ) 住房储 蓄，包括住房储蓄计划和住房储蓄账户。该储蓄允许账户存款人以低利息获取贷款， 用于购买住房或住房维修。每个法国人都有权开设一个唯一的住房储蓄计划，拥有 一个住房储蓄计划的同时可拥有一个住房储蓄账户。当前，1 3 的法国家庭拥有一 个住房储蓄计划，1 6 的法定家庭拥有一个住房储蓄账户，住房储蓄存款余额超过 1 0 0 0 0 亿法郎。 ( 二) 法国公益性住房政策 法国人口6 0 0 0 多万，5 5 的家庭拥有自己的住房；4 5 的家庭租用住房。法国 政府与其他欧洲工业化国家一样，十分重视居民的住房，制订有较多的住房政策， 以稳定法国社会。 l 、公益性住房建设优惠贷款，这是法国住房金融体制的一大特色，它是由中 央储蓄银行( c d c ) 提供的公益住房建设贷款服务体系。中央储蓄银行向个人推出 所谓a 类存折的储户，由于法国居民在一般银行的储蓄是不计利息的，但凡是在中 央储蓄银行开立a 类存折的储户，可以享有3 的存款利息收入，a 类存折储蓄最 高额为不超过1 0 万法郎。法律规定：a 类存折的储蓄资金，主要用于发放社会公 益性住房等方面贷款。由于a 类存折储蓄经营是排它性的，因此对储户极具吸引力。 2 、政府奖励扶持的合同住房储蓄贷款制度。1 9 6 0 年之前，法国人很少贷款购 房，法国政府于1 9 6 0 年通过房地产信贷机构开办住房储蓄品种。法律规定，存款 者在银行的储蓄，除了用于购买债券或股票有价证券之外，银行不讲利息，但对住 房储蓄却是个例外，可以获得银行4 的利息，以及国家的奖励1 由于有国家奖 励政策，因此很多人均愿意进行住房储蓄。国家奖励的资金全部来自中央财政。住 房储蓄者一般按月或定期到银行存入合同约定储蓄额，只有住房储蓄存款达到最低 期限4 年的，才可获得国家奖励，如果未到其支取，则只能获得银行支付的利息部 分。签订住房储蓄合同的储户，通常与银行约定存满4 年后，可以享有申请获得固 定利率为6 住房贷款的权利。这种仿储蓄贷款的合同安排，犹如一种贷款利率期 1 0 硕士晕位论文 m a s t e r st h e s l s 权合约，如果存期届满，市场利率比贷款合同利率高，则储户就按约贷款；反之， 就会放弃合同贷款权利。法国从6 0 年代开始起步的住房储蓄贷款鼓励制度，一直 受到普通法国居民的欢迎。 3 、面向最低收入阶层的住房购置担保基金会和零利率贷款。传统上，法国银 行不愿意向低收入者放贷，因为低收入者还款能力低，增加了放贷风险。同时，即 使放贷，银行也会提高贷款利率。有鉴于此，1 9 9 3 年，法国住房部、财政部以及多 家住房贷款银行出资，成立住房购置担保基金会，主要是为低收入家庭向银行住房 贷款提供担保，担保基金会主席由国家住房信息中心总经理兼任。住房购置担保基 金会主要面向社会低收入家庭，提供社会安置型购房担保，即向贷款金融机构作保 证，承诺若借款人失去还款能力，由基金会代为偿还剩余贷款。住房购置担保基金 会的责任是：( 1 ) 直接为贷款金融机构提供担保，解除金融机构对低收入者放贷的 后顾之忧。( 2 ) 间接为借款者个人提供担保，在迫不得已情况下拍卖住房后，借款 人就全部解除债务了。( 3 ) 基金会还为低收入者提供失业期间有条件的还款担保。 担保基金会提供担保服务，不向借款人收费，其主要向贷款金融机构收取贷款金额 1 的担保费。住房购置担保基金会，为低收入者担保，提高了低收入者的信用级 别，大大降低了低收入者进入住房贷款市场的门槛。有关法律还规定，在担保基金 会出现担保清偿能力不足时，由国家财政出面对担保基金会提供反担保支持。法国 银行业对住房抵押贷款有一些公认的行业谨慎原则，如对借款人放贷额不能达到房 价的1 0 0 ，必须要求借款者有一定的自有资金，自有资金表明是了借款者个人在 过去有能力进行储蓄，也就预示着未来他具有还款能力。又如银行对借款者还款数 额也与其收入挂钩，一般贷款的月供贷款与收入之比不能超过3 0 。法国政府除了 通过担保基金会对低收入者提供住房贷款担保外，国家还发放零利率住房贷款。零 利率住房贷款也于1 9 6 0 年推出，主要面向低收入家庭发放，中央政府负责制订发 放对象和条件，资金直接来自中央财政，而具体操作则由银行根据政策发放。此外， 符合有关政策规定条件的低收入者，还可向法国政府申请住房贷款的还贷津贴。( 4 ) 法国改革住房补助制度。近年来，法国的住房补助发生了变化；随着住房补助制度 的改革，种类住房祖的标准统一化了。住房补助金额也上升了。 ( 三) 法国住房制度特点 法国的住房储蓄体系是由参加者与专门的储蓄银行签定存贷契约，在银行存款 达到一定时期和数额后，由储蓄银行给储户发放贷款用于建房买房或住房改建，有 如下特点： ( 1 ) 遵循契约储蓄原则；( 2 ) 法律规定了贷款用途；( 3 ) 融资体系 硕士擘位论文 m a s t e r st h e s i s 不依赖于资本市场的发展；( 4 ) 政府对住房储蓄实行鼓励政策；( 5 ) 拥有多种 类型的融资模式。 法国的这种契约性住房储蓄制度特别适用于发展中国家为私人住房筹措资 金，提倡居民通过一定数量的自有资金去购置个人住房。 2 2 国外住房制度的启示 2 3 1 美国住房政策之启示 l 、政府的公共职能要求政府通过其住房公共政策，实现对居民特别是中低收 入家庭的住房社会保障功能。美国住房公共政策的成功之处在于，以市场机制为资 源配置基础，同时通过政府提供担保和建立住房抵押二级市场等有效干预措施，顺 利实现对中低收入家庭的住房融资，成功地解决了住房公共政策实施过程中的难点 问题。这表明政府的住房公共政策必须以市场机制作为资源配置的基础，不能以福 利分房等行政计划手段来配置住房资源。 2 、政府在培育住房金融体系，启动住房金融市场的过程中，起着十分关键的作 用。美国联邦住宅管理局和退伍军人管理局为中低收入家庭的住房抵押贷款提供担 保，而联邦国民抵押协会则为前述合规贷款的交易提供交易市场和担保，从而使住 房抵押贷款的一级市场和二级市场得以建立，特别是联邦国民抵押协会对合规贷款 的购买，极大地促进了抵押贷款一级市场的规范化和标准化。我国目前住房抵押贷 款二级市场尚未建立，抵押贷款一