（城市规划与设计专业论文）杭州城市中、低收入家庭住房空间布点研究.pdf

。浙江大学硕士学位论文 摘要 住房问题是一个全球性的问题，也是一个永远存在的难题。住房问题不仅仅 是狭义的商品房市场问题，更是一个民生问题。“衣食住行”作为人民生活的根 本要求，就注定了住房必须解决社会各个阶层的生存问题，而不单是满足有市场 支付能力家庭的居住要求。近年来，我国大中城市房价普遍、持续上涨，城市房 价畸高，远远超出了普通居民一般收入水平的承受能力。“买房贵、上学贵、看 病贵”被称为新的三大民生问题，“房奴”现象出现，居民住房已经成为社会生 活中的突出矛盾之一。在此背景下，旨在解决城市中、低收入家庭居住问题的社 会保障性住宅应运而生。国内外对于社会保障性住宅的研究主要集中于政策发展 层面以及微观居住区设计层面，而主要针对社会保障性住宅发展的空间布点研究 还比较少。本次研究以杭州城市的社会保障性住房为例，在对基本概念进行诠释， 国内外城市中低收入家庭住房布点相关理论研究综述后；结合杭州市社会保障性 住房现状的分析，总结其与布点密切相关的特点；并对社会保障性住房对杭州城 市的影响进行了全面的分析，在此基础上探讨社会保障性住房分布的影响因素； 最后，提出社会保障住房空间布点的规划建议。 论文共分为6 大部分，第一部分分析了当前城市中、低收入家庭居住空间布 点研究的选题背景和研究意义，介绍了本次研究的主要方法和框架内容；第二部 分归纳了与本次研究相关的主要理论；第三部分调查研究了杭州社会保障性住房 的现状，重点调查了杭州经济适用房的空间布点现状，第四部分析归纳了杭州保 障性住房的特征及其对城市的影响；第五部分在前文的基础上，深入探讨了影响 住房空间分布的诸多相关因素；第六部分针对上述空间布局影响因素，结合其他 国家和地区的经验，提出了旨在改进社会保障性住房空间布点问题的政策与规划 建议，和论文的缺陷及有待进一步研究的问题。 关键词：保障性住房中、低收入家庭布点区位杭州 浙江大学硕士学位论文 a b s t r a c t h o u s i n gp r o b l e mi sag l o b a lp r o b l e m ，a n da l s oa ne v e r l a s t i n gp r o b l e m h o u s i n gh a s n e v e rb e e nn a r r o w l y 也eh o u s i n gm a r k e tp r o b l e m ”c o m m u n i t y ”i sf u n d a m e n t a lt o p e o p l e sl i v e s i ti sd e s t i n e dt os o i v et h el i v i n gp r o b l e m so fa 1 1s o c i a l1 e v e l s r a t h e r t h a nj u s tm e e tt h ed e m a n do ft h ec l a s sw h oc a r la f f o r di t i nr e c e n ty e a r s ，h o u s i n g p r i c e sh a v er i s e r ls i g n i f i c a n t l yi nc h i n a sb i ga n dm e d i s l nc i t i e s w h i c hi sf a rb e y o n d t h eb e a t i n gc a p a c i t yo fo r d i n a r yr e s i d e n t s ”e x p e n s i v eh o u s e ，e x p e n s i v ee d u c a t i o n ， e x p e n s i v em e d i c i n ef e e s ”a r ec a l l e dt h en e wt h r e ep e o p l e sl i v e l i h o o d ”a n dt h e nt h e h o u s i n gs l a v e s ”p h e n o m e n o na p p e a r s ，t h er e s i d e n t s h o u s i n gp r o b l e mh a sb e c o m eo n e o ft h ep r o m i n e n tc o n t r a d i c t i o n so ft h es o c i a ll i f e i nt h i sb a c k g r o u n d ，t h eh o u s e s a i m e da tr e s o l v i n gt h eu r b a nl o w - i n c o m ef a m i l i e sl i v i n gp r o b l e m se m e r g e d a th o m e a n da b r o a d ，t h er e s e a r c hf o rs o c i a l s e c u r i t yh o u s i n gm a i n l yf o c u s e so nt h e d e v e l o p m e n to ft h ep o l i c ya n dt h ed e s i g ni nm i c r o 1 e v e l ，b u tf o rs o c i a ls e c u r i t yh o u s e s ， i ti sn e a r l yn e g l e c t e d t h er e s e a r c ht a k e sh a n g z h o u ss o c i a ls e c u r i t yh o u s i n ga sa l l e x a m p l e ，e x p l a i n st h eb a s i cc o n c e p tt h o r o u g h l y , a n da n a l y z e s t h el o c a t i o n so f b u i l d i n g si n t e n d e df o rt h em e d i l l 1 1a n dl o wi n c o m ec i t i z e n sa l lo v e rt h ew o r l da n dt h e s o c i a ls e c u r i t yh o u s i n g se f f e c t so nh a n g z h o u a tl a s t ip u tf o r w a r dt h el o c a t i o no f t h es o c i a ls e c u r i t yh o u s i n ga sw e l la st h er e l a t i v er e g u l a t i o n sa n dr e c o m m e n d a t i o n s t h ep a d e r sw e r ed i v i d e di n t os i xp a r t s ，t h ef i r s tp a r tf o c u so nt h eb a c k g r o u n da n d t h es i g n i f i c a n c eo ft h et o p i c ，c u r r e n tl o w i n c o m ef a m i l i e s l i v i n ga r e a ，a n di n t r o d u c e d t h es t u d ym e t h o d sa n dt h em a i nf r a m e w o r k t h es e c o n dp a r ts u m su pt h em a i n t h e o r i e sr e l a t e dt ot h e r e s e a r c h t h et h i r dp a r ti n v e s t i g a t e sa n dr e s e a r c h e st h ec u r r e n t s i t u a t i o na n dc h a r a c t e r i s t i c so ft h eh a n g z h o us o c i a ls e c u r i t yh o u s i n gf o c u s i n go nt h e c u r r e n t1 0 w i n c o m ef a m i l i e s l i v i n ga r e ai nh a n g z h o u t h ef o u r t hp a r tm a k e sab r i e f s u m m a r yo fi t sf e a t u r e sa n da c o n c l u s i o na b o u tt h en e g a t i v ei m p a c to nh a n g z h o u t h e f i f t hp a r tf o c u s e so nm a n y - r e l a t e df a c t o r sa b o u tt h el o c a t i o no ft h eh o u s e s t h es i x t h p a r tp u t sf o r w a r dt h er e g u l a t i o n sa n dt h ep l a np r o p o s a l s a b o u ti m p r o v i n gt h e r e a s o n a b l el o c a t i o no ft h es o c i a ls e c u r i t yh o u s i n ga sw e l la st h ep a p e r s d e f e c t sa n d f u r t h e ri s s u e s k e y w o r d s ：t h e s o c i a ls e c u r i t yh o u s i n g m e d i u ma n dl o w - i n c o m eh o u s e h o l d l a y o u t l o c a t i o n h a n g z h o u i l 卜一 浙江大学研究生学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。 除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成 果，也不包含为获得逝姿苤堂或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一 同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 靴论文作者繇互诸舻字隰州年月，日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解逝鎏苤堂有权保留并向国家有关部门或机构送交本 论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权逝姿态堂可以将学位论文的 全部或部分内容编入有关数据库进行检索和传播，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段 保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名：多烤张新签名：钪坛 签字日期：矿彩年歹月，日 签字日期：年月日 。浙江大学硕士学位论文 致谢 自为考取浙江大学研究生而日夜苦读到硕士毕业论文完成在即，掩卷长思， 为之付出的正是我的一段青春岁月。这既是我学习专业知识的一段，也是我人生 日益成熟的一段。生活中遇到的坎坷以及为摆脱逆境而进行的努力，让我真正懂 得了争取、懂得了珍惜、懂得了感恩。 回首论文的写作过程，首先要特别感谢我的导师胡晓鸣副教授，本次论文的 写作，从论文选题、框架构建、提纲拟订，到文章内容撰写和修改，都得到了他 的悉心指导。胡晓呜副教授知识渊博、治学严谨、思维敏捷，他对于社会的强烈 责任感以及对于工作的孜孜不倦精神让我感动，在先生身边，不仅是专业知识的 学习，是精神的锤炼，更是人生的大彻大悟。也非常感谢在预答辩中华晨、朱宇 恒两位教授给我提出的宝贵意见。 集思广益，学长和学友们对本次论文的写作提出了十分中肯的意见，并提供 了积极的帮助，他们是郑懿、吴颖婕、柳上晓、杨泽林、薛友谊、陈伟峰、陈玉 龙、彭琼、孙昌盛等等。和他们的交流是愉快而充实的，。从相互的交流中，我受 益匪浅。 最后，我尤其要感谢我的父母、家人和我的女朋友，他们在我攻读硕士学位 期间给我的大力支持和照顾；他们虽然未能在专业知识上给我帮助，但多年来给 我的支持、为我奉献的关爱永远是我前进的动力。 王瑞林 2 0 0 8 年6 月于建筑系馆 浙江大学硕士学位论文 第1 章绪论 1 1 选题背景 1 1 1 中、低收入家庭住房问题严峻 民以食为天，以住为地，衣、食、住是人类生存的基本需要。住房问题是一 个全球性的问题，也是一个永远存在的难题。安居才能乐业，我国古代著名政治 家、思想家管子也曾说过：“地者，政之本也。故地可以正政也。地不平调和， 则政不可正也。政不正则事不理也。”可见，古代一些政治家就认识到住房问题 的重要性了。 进入2 1 世纪，随着经济和城市化进程的加速，大量农村人口涌入城市，城 市中贫富差距现象日益严重，城市社会问题已成为当前世界性的突出问题，城市 发展中存在的中低收入家庭居住问题也日益引起了全球范围的广泛关注，并成为 社会学、城市地理学和城市规划等诸多学科的重要研究内容之一。 1 9 9 6 年6 月，联合国第二次人类住区大会( 人居) 在土耳其的伊斯坦布 尔召开，这同时也是亚洲住房政策发展的重要里程碑。人居提出了两个重要的 战略性问题：为所有人提供足够的住所，在城市化进程中建设可持续的人类住区。 今天，经济增长的目标已经成为政策议程的主导，但是要想可持续的发展，经济 增长必须建立在社会公正和环境可持续发展的基础上，必须关注那些生活越来越 艰难的成千上万的中低收入家庭的住房和生活质量。 我国，尤其是自1 9 9 0 年代以来，城市化进程、市场经济发展都向纵深推进， 伴随着经济体制的转轨、社会结构的转型，我国城市中出现了比较清晰的社会阶 层分化现象，并进一步影响了城市的居住空间格局1 。随着国家住房制度改革进 程的不断深化，市场机制开始在住房资源配置方面发挥基础作用，但由于市场机 制的内外部缺陷，导致城市居住空间分异现象日趋严重，中低收入阶层城郊大规 模聚居、住区状况不断恶化、社会问题突出等居住空间问题开始显现，并引发了 一系列社会问题，对城市的健康、和谐发展形成冲击。 如今“房价高、住房难”已经成为一个热点的民生问题，在这样一个现实背 景下，在国家建设和谐社会的政策背景下，选择研究中、低收入家庭住房空间布 郑航生、李路路等，当代中国城市社会结构现状与趋势，北京：中国人民大学出版社，2 0 0 4 l 一 浙江大学硕士学位论文 点问题有一定的现实意义。 1 1 2 国家宏观政策背景 十七大报告强调，必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障 和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平 正义，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居， 推动建设和谐社会。 国家领导人非常重视我国的民生问题，要让发展的成果惠及每个普通老百 姓。但是目前的社会状况还是不尽如人意，特别是高房价问题，令人望房兴叹。 从去年开始，随着国家一系列房地产调空政策的出台，房价的增势有所下降，但 房价仍然在高位运行。根据国家发改委发布的数据，0 7 年房价涨势总体情况如 图( 图1 1 ) 所示。就房价收入比，即住房价格与家庭年收入的比值而言，从美 国的4 倍到香港和日本的8 倍，然而，目前我国这一比率已达到1 5 至2 0 。 图1 - 12 0 0 7 年1 1 2 月，7 0 个城市房价同比涨幅走势 住房问题是重要的民生问题，党中央、国务院高度重视解决群众的住房问题。 2 0 0 5 年的“国八条”和2 0 0 6 年的“国六条”，已经把保障住房作为一个内容提 了出来。温家宝总理在2 0 0 7 年的政府工作报告中指出，政府要特别关心和帮助 解决低收入家庭住房问题。2 0 0 7 年8 月上甸，国务院出台了( ( 国务院关于解决 城市低收入家庭住房困难的若干意见意见要求以城市低收入家庭为对象，建 立健全城市廉租房制度，同时改进和规范经济适用房制度，加大棚户区、旧住宅 一2 一 浙江大学硕士学位论文 区改造力度，力争到“十一五”期末，使得低收入家庭住房条件得到明显改善， 农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。 政府的高度重视和积极举措，为学界开展相关研究提供了良好的支持。城市 规划作为政府的公共政策，是城市政府配置空间资源的重要手段，因此城市规划 学科结合社会学、城市地理学、城市经济学等相关学科研究，从多学科视角研究 中低收入阶层住房空间布点问题，具有重要的现实意义。 1 1 3 目前住房空间布点研究尚缺乏 ， 总体来看，针对我国中低收入家庭居住空间问题的相关研究起步较晚，研究 也较少，1 9 9 0 年代以来，虽然在城市地理学、城市规划、社会学等领域有了一 定的进展，但都停留在各自独立研究的层面上： 城市地理学研究方面多侧重于从宏观层面以人口普查数据进行社会空间结 构分析( 冯健、周一星，2 0 0 3 ；薛凤旋，1 9 9 6 ) 和以1 9 9 0 年代的房地产统计数 据为主要内容进行居住空间结构研究( 田文祝，1 9 9 9 ) ，这些研究对于城市居住 空间的演译做了很好好的描述，但侧重理论的总结、现象的描述，缺少微观层面 的研究与措施探讨，过于宏观而难以指导具体规划实践。 以城市空间为研究出发点的城市规划领域，则多偏向于宏观国家政策研究与 微观住区空间设计两个层面，有的大量针对保障性住房的政策研究，或将其视为 建筑群体的空间组合，研究内容重宏观分析、轻微观实证研究，重政策探讨、轻 实施论证，重城市经济发展探讨、轻社会问题研究，造成研究成果的可操作性和 实用性下降。 社会学的研究内容主要涉及社会变迁下的城市社会分层以及城市人口和社 会组织变迁等方面( 陆学艺，2 0 0 2 ) ，对传统城市规划提出了有力的批判( 郑航 生，2 0 0 4 ) ，并提出了从社会学角度研究城市中低收入阶层居住空间问题的切入 点，但缺乏实际的解决措施讨论，缺乏具体规划实践指导价值。 以上不同学科的研究为中低收入家庭住房问题的研究提供了理论基础与研 究切入点，但也无法回避相关数据、资料积累比较匮乏的现实在这种背景下， 本论文研究试图从杭州典型中低收入家庭居住的社会保障性住房分布的微观层 面入手，结合多学科研究成果，利用有限的数据、资料，分析中低收入家庭住房 的分布特征、对城市产生的影响、在此基础上探讨保障性住宅空间布点影响因素， 浙江大学硕士学位论文 以期为我国社会保障性住房空间布点在城市建设方面提供点滴建议。 1 2 研究意义 对社会保障性住房空间布点研究的意义，可t ；z 从理论、政策及社会三个角度 理解。 1 2 1 理论意义 无论是在中国还是在国外，都缺少对政府保障性住房空间布点系统而深入的 研究，大多数的学者研究较多的都集中在国家政策上的研究。因此，本论文的研 究希望有助于推动保障性住房空间布点这个方面的研究。 1 2 2 政策意义 社会保障性住房既属于经济范畴，又属于社会范畴，同时也属于技术范畴， 因为社会保障性住房的实施主要通过财政政策和金融政策进行，同时，社会保障 性住房问题的解决有属于社会保障体系的内容，而最后的空间落实又关系到城市 规划的问题。因此，通过本文的研究，特别是对社会保障性住房空间布点的研究， 希望对我国现阶段有关政府机构在落实社会保障性住房选点方面有所启示。 1 2 3 社会意义 城市规划学科对社会问题的关注来源于城市规划本身所坚守的价值观和伦 理基础。现代城市规划产生伊始，就非常关注社会问题，1 6 世纪始空想社会主 义者就期望通过城市建设来实现社会变革，建立社会主义制度，1 9 世纪开始兴 起的现代城市规划更是关注当时非常恶劣的城市环境与工人阶级生活状况，试图 通过城市布局解决社会问题。关注社会问题，解决社会矛盾，是城市规划职能与 责任的历史回归。 近年来随着“科学发展观”、“和谐社会”等发展理念的提出，我国城市政府 对于城市发展的关注已经从企业和项目等微观分析转向经济与产业结构、资源配 置、生态环境保护、社会公平等综合研究，从政府管理方式和政府职能转变来看， 在市场经济条件下，政府的主要职能是经济调节、市场监管、社会管理和公共服 务，城市社会问题研究与解决成为新时期城市政府的一项重要责任。 城市规划是城市政府配置空间资源的重要手段，在城市社会问题研究中发挥 着重要作用。“城市规划的作用和地位随着市场经济体制的不断完善，越来越体 一4 一 浙疰大学硕士学位论文 现出公共政策的属性。它作为政府对环境、资源和城乡土地利用配置的一种干预， 在社会财富增加的同时，实现社会的安全、健康、平等与公平2 。”城市空间并不 是游离于社会( 政治、经济、文化等系统) 之外独立存在的人类活动载体，而是 建构社会的一种积极要素，是一个完整意义的社会所不可缺少的要素，因为“空 间是人类的属性，是人类愿望的本能表达”3o 中低收入阶层作为城市社会的重 要组成部分，其生活状况、居住空间等基本属性特征是建构城市空间的重要因素， 是城市规划这一公共政策不可回避的问题。但当前城市规划的研究重点仍集中于 城市经济发展、环境、生态资源保护与利用、空间资源合理配置等传统规划领域， 对于城市社会问题的研究刚刚起步。本文紧抓城市中低收入阶层居住这一经典社 会问题，分析其居住空间分布特征，期望在空间资源配置角度为城市规划社会问 题研究作出有益探索。 1 3 研究方法与框架 1 3 1 研究方法 在研究的方法上，本文主要采用了以下几种研究方法 l 、比较研究的方法 世界各国为解决中、低收入家庭的住房问题，采取了一系列的住宅政策，尤 其是公共住宅政策和住房补贴政策。通过与具有代表性的国家进行比较研究，无 疑会获得许多宝贵的借鉴，使中国政府建立更加完善的针对中、低收入群体的住 房保障制度和空间的布局。 2 、社会调查分析方法。 要通过现场调研和访谈的形式获取研究的第一手资料，通过互联网获取大量 的数据资料，通过定性分析与定量研究的结合，采用计算机软件分析工具，对调 查资料进行统计和处理，研究城市中低收入家庭住房空间布点特征及其影响因 素。 3 、文献法。 通过大量相关的书籍、报刊、论文期刊、网络媒体等，查阅和收集了大量资 2 汪光焘，贯彻落实科学发展观，改进城乡规划编制，城市规划，2 0 0 4 ( 1 0 ) 3 张兵，城市规划实效论，北京：中国人民大学出版社，1 9 9 8 5 一 浙江大学硕士学位论文 料成果，以此作为本论文深化的必要理论支持和实践指导。 1 3 2 研究框架 在对选题缘由和基本概念进行诠释，国内外城市中低收入家庭住房布点相关 理论研究综述后，结合杭州市社会保障性住房现状的实证分析，并对社会保障性 住房对杭州城市的影响进行了全面的分析，在此基础上探讨社会保障性住房的影 响因素。最后，提出社会保障住宅空间布点的规划对策及相关建议( 如图1 2 所 示) 一6 浙江大学硕士学位论文 杭州城市中、低收入家庭住房空间布点研究 1p ；动i ；舞 _ 一 图1 - 2研究内容与论文框架示意图 障确| i 一 一 | l 南 i 保步| | 一 一 丁l上丁|上一 浙江大学硕士学位论文 1 4 基本概念 1 4 1 中、低收入阶层的概念 中低收入阶层是一个统计学概念。国际上对于城市居民收入阶层的界定有多 种方法，比较流行的方法是将国家或城市居民的个人收入进行统计，并以统计中 位数为基准点划分出不同的收入层次。按照我国统计局标准，依据收入“五等分 法”一般可分为5 个层次：2 0 的高收入户、2 0 的较高收入户、2 0 的中间 收入户、2 0 的较低收入户以及2 0 的低收入户。 本文中所指的“中、低收入家庭”仅具有居住空间研究意义，相应的中、低 收入家庭的划分应依据其家庭收入来进行衡量。“中、低收入”通常指一个家庭 的收入情况符合国家给予的享受住房保障的条件，根据杭州市的具体情况，本文 所指“中低收入家庭”具体指持有市区居民户1 2 ( 含符合当地安置条件的军队人 员) 属中低收入的家庭4 ( 中低收入家庭是指收入低于按市统计局向社会公布的 上年居民人均可支配收入乘以家庭人口数的家庭) ；无房、现住房建筑面积入均 低于1 2 平方米和建筑面积小于4 8 平方米的住房困难家庭；符合上述条件，年龄 在3 5 周岁及以上的无房单身者的家庭。 1 4 2 社会保障性住房的概念 狭义地讲，社会保障性住宅是由中央政府或地方政府大规模投资建造的租售 住房，如欧洲在两次世界大战后大规模建设的出租给居民的住房。而广义的保障 性住房所指的范围则要广泛的多，例如，1 9 世纪末发达国家出现的工厂主为其 雇佣工人所建造的“雇佣住房”，工人阶级自发联合互助建造的“合作住房”2 0 世纪8 0 年代以前以政府为主、民间住房合作社部分参与建造的“工人住房”和 “低收入者住房”。很多国家，无论是发达国家还是发展中国家，都有保障性住 宅建设，如美国联邦政府建造的公共住房，英国由地方政府投资建设、主要针对 工人阶级的住房，新加坡住房发展局的公共组屋，瑞典政府建造的公共住房和合 作住房，等等。本文所说的公共住房，就是指上面这类住房。 本文的研究对象是社会保障性住房：即为了解决中、低收入家庭的居住问题， 42 0 0 8 年g ( 1 ) 期经济适用房受理对象，须是上年度人均年收入低于1 3 0 1 3 元的家庭，且申请人在1 9 6 5 年1 2 月3 1 日( 含) 以前出生的 一8 一 浙江大学硕士学位论文 由政府直接投资建造或由政府以一定方式对建房机构提供补助，由建房机构建 设，并以较低价格或租金向中、低收入家庭进行出售或出租的住房。在杭州城市 实际中，根据刚刚出炉的杭州市解决城市低收入家庭住房困难工作发展规划， 第一次比较明晰地确立了杭州市保障性住房体系结构，即由经济适用住房、廉租 住房、限价商品房( 拆迁安置房) 、经济租赁房和危改房五大类组成。 1 4 3 布点的概念 1 9 3 7 年，区位论的首创者一一德国农业经济学家杜能的著作( ( 孤立国对于 农业及国民经济之关系首次译成中文，并开始运用“区位”一词，“区位”确 切的汉语意思为“分布的地区或地点”。进一步来讲，人类进行活动，需要选择 场所，那么人类行为场所选择的地点，即为区位。对于住房而言的居住区位，指 住宅选择的自然地理位置、经济地理位置和交通地理位置在空间地域上有机结合 的具体表现。具体说来：住宅区位，不仅仅是指住宅在城市区域( 空间) 中所坐 落的地理位置，而且包括由该位置出行的便捷程度( 即通达性) 、以及居住在该 位置所获得的非经济方面的满足程度。即，指住宅坐落的地理位置和以此为基点 进行工作、上学、购物、就医、娱乐等出行活动所需的交通成本( 包括货币成本 和时间成本) ，以及该位置的自然环境、社会人文环境等对居住者身体和心理等 方面的影响。 本文中的布点，就是指社会保障性住房居住区的区位选择，在城市的分布状 溃。 浙江大学硕士学位论文 第2 章城市中、低收入家庭住房布点研究理论综述 在城市保障性住房居住区规划建设时，首要问题是选择一个合理的区位，因 此社会保障性住房居住区的选址是规划建设的前提；社会保障性住房居住区选址 的好坏直接影响到建设的投资、今后的销售以及中低收入家庭生活的便利程度， 乃至城市的发展，它不仅局限于简单的住宅开发，面对特殊的居住群体，大型社 会保障性住房建设，它有时更像是建一座新城、一个新镇的开发，其选址的成败 对于任何一个城市而言都至关重要。 2 1 国外居住区布点研究 城市居住区位一直是西方城市研究的重点领域之一，社会学、经济学、地理 学等多学科各自从其学科特点出发，进行了大量的理论与实证研究。对于城市居 住区位形成的解释存在着从不同角度出发或强调不同侧面的许多学说，较为有名 的有侵入一演替说、过滤说、多核心模式学说、互补说等等。 2 1 1 同心圆模式与入侵学说 芝加哥学派代表人物之一伯吉斯在对2 0 世纪2 0 年代美国急剧城市化背景下 的芝加哥市进行实证研究后提出，城市地域的扩展和社区的演变主要是由于外来 人口的不断侵入以及由此引发的一系列地域演替过程而导致的。在人口快速城市 化的城市地域中，一方面，大量外来人口涌入城市，并且成群结队地居住在求职 及生活便利的市中心区；另一方面，市中心区的原来人口由于忍受不了外来人口 入侵而引起的住房拥挤和环境恶化等压力而纷纷向外迁移，市中心区的原有住宅 逐渐地大部分或全部分被外来人1 ：2 所占据，并且形成不同种族的聚居地区。因此， 随着城市化的进展和城市地域的向外拓展，在城市地域上就出现了一种类似于新 陈代谢的人口迁移现象：新到的外来人口侵入城市，取代市中心区的原有人口； 而他们又被更加后来的侵入人口所取代；原住居民和早期迁入的居民不断向外迁 居。他还提出城市内部空间由5 个自内向外的中心商业区、过渡区、低级住宅区、 中级住宅区、高级住宅区环绕构成，形成圈层式结构( 图2 1 ) 。正是在这种不断 发展的侵入一演替过程中，不同社会群体出现居住上的空间分化，形成一些专门 化的社区或隔离区，从而决定了城市的居住空间结构。 浙江大学硕士学位论文 1 中心薅业区 2 过渡带 3 工人往宅毯 4 中级佳宅送 j 搿发往宅逸 图2 - 1 城市空间的同心圆模型( 帕克等，1 9 8 7 ) 2 1 2 扇型模式与过滤学说 过滤说隐含于霍伊特1 9 3 9 年提出的城市空间结构的扇形模型中。通过对美 国1 4 2 个城市的地价资料及其变化的详细分析，霍伊特发现城市地域的增长并不 像伯吉斯模型中所描述的那样向各个方向均衡扩展而呈同心圆状，而是在城市地 域的不同方向上有不同土地利用方式及不同等级住宅的差异发展。住宅区沿城市 交通干线延伸或分布在环境条件较好的地段，构成集中在城市地域某一侧的住宅 扇面，并且，越是高级住宅区越是向郊区伸展；相反，工业区则在居住区相对的 扇面发展。因此随着城市地域的不断扩展，就会形成由不同性质的扇面所组成的 城市空间结构( 图2 2 ) 。 扇形模型中的住宅区演化存在着住房的过滤过程。因为现有的住宅日渐陈旧 或过时，而随着收入和地位的上升人们对住房的要求不断提高，并且上层阶层为 了维持其社会地位也要购买新建的住宅；于是高收入住户迁往环境更好的新住 房，遗留下来的旧住宅被更低收入的居民所占据。其结果，住房向更低收入居民 过滤，而居民则向更高级住房过滤。城市空间居住的扇形结构也由此而形成。 过滤说与侵入一演替说的共同点是住房都是传递给较低收入阶层，两者的不 浙江大学硕士学位论文 同之处在于过滤说强调高收入阶层因对现有住房不满而迁向新住宅，主要动力是 高收入阶层的需求，而侵入一演替说强调原有住户若受不了外来人口的侵入所带 来的压力而迁居，主要动力是低收入阶层居住需求。另外，过滤说考虑到了放射 状城市交通线及居住的住宅偏好等因素，并且是在对大量城市进行研究后得出的 理论，所以更加符合城市发展的实际情况。 1 中心商业区 2 批发轻工业带 3 低级住宅区 4 中级住宅区 5 高级住宅区 图2 - 2 城市空间的扇形模型( 霍伊特，1 9 3 9 ) 2 1 3 多核心模式学说 麦肯齐于1 9 3 3 年提出多核心理论，后由哈里斯和乌尔曼于1 9 4 5 年加以发展 ( 图2 3 ) 。该理论主要依据后工业化前期居住空间在城市内部结构调整一一多核 心化过程的背景下提出的随着城市的发展，城市中会出现多个商业中心，城市 土地利用便是环绕这几个分离的核心发展。在这个过程中不同收入的城市居民居 住区出现分化，形成低收入阶层主要居住在城市核心周围，中、高收入阶层居住 在郊区的基本形态。这种多元结构的考虑，触及到地域分化中多种职能的节点作 用，但对多核心之间的职能联系讨论较少，尤其没有深入考虑不同核心之间的等 级差别和在城市总体发展中的地位。 浙江大学硕士学位论文 7一。“。 l 中心商业区2 批发、轻工业区 3 低级住宅区4 中级住宅区 5 高级住宅区6 重工业区 7 公共设施8 郊外住宅医 9 郊外工业区 图2 3城市居住分化的多核心模型( 哈里斯、乌尔曼，1 9 5 ) 2 1 4 互补说 城市经济学家阿隆索最早提出了城市人口迁居与分布的互补理论。他假设了 一个位于均质平原上的单一中心城市，城市的所有就业岗位都位于市中心，房价 则随着离市中心的距离的增大而递降。居民尽可能选择就业岗位近的地方居住。 在一定的收入水平和生活费用下，居民选择住房时就要在交通费和住房费之间寻 求一种平衡，以达到效用的最大化。显然，市中心区的房价高而交通费低，郊区 的房价低但交通费高( 图2 4 ) 。但是，居民对住房区位的最终选择要受到其家庭 收入的影响，交通与住房方面的开支呈消长关系：对低收入阶层来说，住房费较 高，其住宅就必须靠近工作岗位；支付较高的交通费用时，就必须选择房价低的 地方。因此，受经济能力制约较大的低收入阶层住宅的空间选择范围比较狭小， 一般是靠近市中心区居住，但住房面积很小，且为多层或高层住宅，一定程度上 导致了市中心区的人口密度和环境质量较差。与此相反，高收入阶层能够支付高 昂的交通费用及高房价，选择住房的自由度很大，可以选择郊区的宽敞独立式住 宅( 图2 5 ) 。这种住房选择最终形成低收入者居住在市中心区而高收入者居住在 郊区的城市居住空间结构。 虽然互补说把住宅区位选择与工作位置和经济收入联系起来，提供了居民住 浙江大学硕士学位论文 房选择的经济学解释，丰富了有关迁居的理论，但其中的许多假设过于理想化， 如居民可以自由选择住宅、掌握住房市场的完全信息、并力图达到住房效用最大 化，以及所有工作岗位都集中在市中心、地价总是由市中心向外而递降等，与实 际情况相差甚远。 图2 4 交通费用与房价的互补关系图2 5不同收入阶层的住房选择 2 2 国内居住区布点研究 建国后，我国大举进行城市建设，以发展工业为重点，强调“先生产，后生 活”。这时居住区往往是依附于工业区，工厂开在哪，居住区就建在哪，居住区 位并没有受到重视。随着城市规模的不断扩大，靠近工业区所带来的居住环境污 染问题逐渐显露端倪，人们越来越重视居住的质量，居住区的选址才开始受到关 注。特别是自9 0 年代我国实行住房制度改革以来，住房由福利制分配转为商品 化购买，无论从房地产开发企业还是从居民来讲，居住的区位问题都开始重要起 来，有关领域对这一问题展开的探讨与研究，主要有以下几个方面： 2 2 1 城市居住区位格局研究 杨盛元( 1 9 9 6 ) 通过对重庆市居住区位变化的分析，对我国2 0 世纪9 0 年代中 期大城市居住区位的演变趋势和基本规律作了初步探讨。认为城市人口与居住区 位的分布与产业分布同样表现出集中一一分散的交替过程和集中的总趋势，并将 居住区位分为串珠式、商住式、特殊社区、别墅式和卧城式五种形式。 董昕( 2 0 0 1 ) 提出了在我国现行的住宅经济运行机制下，应将居民选择与政 府行为结合起来，从房地产开发企业的角度切入，研究城市住宅区位格局的形成。 将新建住宅按修建标准的高低分为花园别墅，中高档公寓和普通住宅。不同类型 怒费镑壤劳爱 一 一 f h 浙江大学硕士学位论文 的住宅在空间分布上具有不同的指向性。花园别墅大都位于城郊风景秀丽、空气 清新、交通便利的地区；中高档公寓紧靠商业、金融业繁华和交通发达的市区； 普通住宅主要分布于城市边缘带、近郊区。 柴彦威( 1 9 9 6 ) 以兰州市为例，通过对单位这个中国城市居民生活中最基本 组织的考察，得出中国城市内部生活空间结构由三个层次构成；由单位构成的市 民基础生活圈；以同质单位为主形成的低级生活圈；以区为基础的高级生活圈。 相应地，中国大城市这种特殊的生活空间使居住空间也呈现出三个居住地带。 2 2 2 择居行为研究 江曼琦( 2 0 0 1 ) 以聚集效益代替了阿隆索互换论公式中的交通成本，对居民的 居住选址行为及由此导致的居住分异进行了研究。认为在一系列假定条件下，不 同区位上居民居住的效用水平，本质上是由可支配收入、聚集效应、租金水平的 变动决定的，而租金大小又取决于聚集效应。从模型中可得到如下结论：居住用 地密度呈距离衰减，需求差异决定居住区的分区，区位偏好和收入约束决定居住 形态。 向大庆( 1 9 9 5 ) 认为区位、居住区整体环境及单体居住品质三个因素是影响人 们的择居标准和消费价值的主要因素 2 2 3 住宅区位影响因素研究 张文忠( 2 0 0 1 ) 在对北京居民住宅区位选择的研究中分别分析了房价、收入阶 层的分化、居民的社会属性( 如年龄、职业、受教育程度等) 、交通通达性和环境 偏好与城市居民住宅区位选择的关系，认为房价的高低是决定城市居民住宅区位 选择的客观条件，一旦居民确定了自己愿意支付的房价时，实际上其住宅区位空 间也就大致确定了。另外，住宅区位的交通通达性和环境条件同样是影响居民住 宅区位选择的重要客观条件，而且居民自身的社会属性及其对不同区位和环境的 偏好也影响着住宅区位选择的过程和结果。 董昕( 2 0 0 1 ) 分析了在计划机制和市场机制两个不同的住宅经济运行机制下 住宅区位的影响因素。提出在市场经济条件下，除传统的自然条件、地价、周边 环境、城市规划外，社会聚集经济也是影响住宅区位的一个重要因素。并总结了 不同类型住宅的区位的主导因素：中高档公寓的主导因素是就业区、商业区及城 市公共服务设施的位置、交通运输条件和地价；经济适用房的主导因素是地价和 浙江大学硕士学位论文 城市规划；花园别墅的主导因素是自然条件。 程海燕、施建n ( 2 0 0 0 ) 从房地产企业的角度对住宅区位的影响因素、选择原 则进行了研究，将区位因素分为硬区位因素和软区位因素，并认为居住用房地产 应考虑的因素有：周围环境、交通通讯、社会文化环境，购物出行的方便程度和 地租。 2 2 。4 居住分异研究 胡秀红( 2 0 0 1 ) 研究了北京市由于富裕阶层的出现所产生的居住社会分异现 象。通过对北京富裕阶层的职业、消费模式、住宅特征和居住区位进行调查，揭 示了他们已经开始具有西欧和北美的中产阶级的消费特征，但是这种社会分化仍 处于初级阶段。因此，北京目前仅出现少量的高尚住宅区，但这种趋势继续发展 下去，会加深和扩大北京的社会分化，北京会越来越类似资本主义国家的城市， 在逐渐开放的土地市场和收入分化的共同影响下，居住区的社会分异会逐渐明 显，出现明显的富人居住区。 吴启焰以南京市为例研究了我国大城市居住空间分异特征、历史演化、机制， 模式总结，认为居住分异是住宅市场空间分化与个体行为的交互作用结果，并从 动力机制和社会结果两个角度提出了居住分异的模式。 2 3 小结 综上所述，国内外居住区区位的研究是一个庞大的理论研究系统，它的范围 包括居住行为的全过程，对于居住区的选址也是纳入在该体系之中，通过居住区 位理论的指导，我们可以在居住区选址时分析各种因素，综合平衡这些因素得出 合理的选址。国内外有关居住区位的经典理论和近期研究理论成果都对我国社会 保障性住房居住区规划选址的研究具有重要的借鉴意义，特别是近期的社会学研 究思潮表现出两个明显特征：一是采用数学方法建立模型，对居民的择居行为进 行模拟；二是在居住区位影响因素的研究中，除了传统的交通可达性外，更重视 居民和家庭的社会特征的影响，而且已较为深入细致地分析了这些社会特征是如 何对居住区位产生影响的，这些都对我国保障性住房居住区布点的研究具有参考 价值。 但是居住区位理论未对社会保障性住房居住区与城市的其它功能、居住区之 间的关系加以研究，在研究城市保障性住房居住区布点问题的同时，必须考虑到 一1 6 一 一 浙江大学硕士学位论文 住区选址与城市各个方面的关系问题，才能合理的构建社会保障性住房居住区布 点的理论框架，从而正确指导保障性住房布点工作。 浙江大学硕士学位论文 。 第3 章杭州城市中、低收入家庭住房布点现状分析 “居者有其屋”是杭州市政府为民解忧的实事工程，是杭州市住宅发展的目 标。为了达到这一目标，杭州市政府建立了一个合理的住房保障体系，提出了八 字方针：“市场、居住、解困、救济”5 。在杭州，保障性住房可分为经济适用房， 廉租房、经济租赁房、限价房和危改房五大类。通过几年的努力，杭州市初步确 立了两种住房体系；一是市场化运作的商品房供求市场体系，更大程度地发挥市 场在资源配置中的基础性作用；二是完善中低收入家庭住房保障体系，政府主导， 市场运作，经济适用房、拆迁安置房和廉租房等社会保障性住房。 3 1 住房保障体系初步确立 杭州市政府通过兼顾两种住房体系，基本形成以商品房，经济适用房、廉租 房等住房保障供应体系，在改善中低收入家庭的住房条件方面取得了显著的成 就。 其中在经济适用房建设方面，为了解决中低收入者和普通居民的住宅问题， 深化住房制度改革，优化房地产市场供给结构，杭州市政府将加大经济适用房的 投入作为一项重要手段来抓，五年来( 2 0 0 1 年- - 2 0 0 5 年) 经济适用房累计投资 9 8 8 2 亿元，年均增长3 4 2 ，新开工经济适用房面积7 8 4 万平方米，竣工面积 5 3 6 万平方米，其中向社会销售经济适用房2 4 1 万平方米。到目前为止经济适用 房公开销售累计推出2 4 次，共推出房源2 9 7 8 6 套；共有3 0 0 0 0 余户中低收入家 庭通过经济适用房解决了住房困难问题 表3 12 0 0 1 - - 2 0 0 5 年杭州经济适用房建设情况一览表 新开工经济适用房面积( 万平方向社会销售经济适用 年份 面积( 万平方米) 米) 房面积( 万平方米) 2 0 0 11 1 45 02 6 2 0 0 21 1 87 0 3 8 2 0 0 31 5 08 0 4 2 5 市场，即鼓励高收入家庭购置商品房，改善住房条件；居住，即政府向约占百分之五六十的家庭提 供经济适用房；解困，救济，是对经济困难的居民家庭，给予销售经济解困房和租给廉租房照顾政