宝坻商业地产市场调研报告.ppt

谨呈：金厦宝坻项目,宝坻商业地产市场调研报告,调研内容,Part1:宝坻区域环境研究Part2:宝坻商业市场现状Part3:宝坻客群分析研究,Part1:宝坻区域环境研究区域界定商业分布经济指数发展规划,京沈高速公路,窝头河,潮阳大道,东城南路,钰华街,津蓟铁路,潮白新河,环城北路,唐通改线,钰华街,环城东路,建设路,进京路,南三路,开元路,南关大街,进京路,中心城区,城南新区,本案,北区老城区,宝平线,环城南路,中心城区东起环城东路，南至环城南路，西往宝平线，北去建设路，是宝坻的中心城区和商贸中心，该区域目前基础设施完善、生活配套齐全、土地资源稀缺、居住密度大。区域内，以南关大街劝宝超市周边为核心的商业区是宝坻目前最为成熟的商业区，客户群体不仅包括该区域内20余个成熟住宅小区，还能辐射宝坻下属城镇，该区域在宝坻居民心目中的认知程度可见一斑。,城南新区按照宝坻区“十二五”城乡总体规划，着力构建“一河双城、相向拓展，两翼联动、城乡一体”空间发展的新格局,城南新城将作为未来全区的政治、经济、文化、信息中心打造，区内无工业污染，居住环境纯净，必将是未来五年内宝坻投资开发的热点区域，升值潜力巨大。,城南新区：板块特征明显，北享中心城区丰富成熟配套、南接新城绝对优势资源，区域升值潜力远远高于其他区域。,宝坻城区规划,北区老城区宝坻老城区，配套陈旧，居住密度大，区域内住宅小区稀少，多为厂区宿舍和平房，商业极其不成熟，多数是露天的集散市场。新楼盘多为旧城改造项目。,区域界定商业分布经济指数发展规划,窝头河,本案,进京路,南关大街,环城南路,潮阳大道,东城南路,钰华街,津蓟铁路,潮白新河,南三路,环城北路,唐通改线,京沈高速公路,百货大楼,天赋源商业广场,开元路,环城东路,劝宝购物广场,建设路,劝宝超市,进京路,距离本案2公里,宝平线,比例尺1:500,宝坻城区商业分布,区域界定商业分布经济指数发展规划,怡购商业广场,汇丰广场购物公园,距离本案3公里,距离本案2公里,根据图示可以得出，宝坻区的人均年纯收入在远郊五县中并不占优，人均消费支出和代表食品支出在总支出当中比例的恩格尔系数也均为居中位置，消费水平一般，与环城四区相比差距较大。,经济指数,区域界定商业分布经济指数发展规划,根据图示可以得出，宝坻区常住人口数量和人口密度在远郊区县中较高，人口数量略高于环城四区，人口密度却仅是环城四区的三分之一到一半。,经济指数,区域界定商业分布经济指数发展规划,发展规划,根据宝坻区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，宝坻区未来发展的支柱产业为：第一产业：绿色生态农业第二产业：先进制造业第三产业：金融服务、商贸物流、休闲旅游、会议会展、文化教育等特色服务业纲要中特别指出发展楼宇经济和总部经济：在两个新城规划建设一批高档商务楼宇，打造一批专业特色楼宇，提高楼宇智能化水平。完善商务、商业、物业等配套设施和相关扶持政策，提升服务水平。积极吸引国内外企业到我区设立区域性总部、研发中心、物流中心、结算中心等，推进楼宇经济和总部经济加速发展。力争到2015年引入企业总数达到7500家以上，纳税总额达到50亿元以上。,区域界定商业分布经济指数发展规划,宝坻区工业布局,区域界定商业分布经济指数发展规划,宝坻区商业布局,区域界定商业分布经济指数发展规划,小结,区域：南部新区为宝坻城区重点发展区域未来宝坻最具升值潜力区域商业：大型商业卖场数量稀少经济：居民收入水平一般，消费水平较低发展：南部新区为未来商业商务综合中心,区域界定商业分布经济指数发展规划,Part2:宝坻商业市场现状集中商圈沿街商铺社区商铺,市场现状,辐射范围最大、知名度最高的相对大型购物场所,主干道两侧满足周边及过往客流需要的商铺,社区外侧沿道或社区内部的以满足本小区及周边小区日常生活需要的商铺,集中商圈沿街商铺社区商铺,环城东路,窝头河,本案,进京路,宝平线,南关大街,环城南路,潮阳大道,东城南路,钰华街,津蓟铁路,潮白新河,南三路,环城北路,唐通改线,京沈高速公路,开元路,钰华街,建设路,比例尺1:500,环城东路,四大集中商圈劝宝购物广场商圈,集中商圈沿街商铺社区商铺,劝宝购物广场,劝宝购物广场于2008年12月28日开业，建筑面积48073平方米。,四大集中商圈劝宝购物广场商圈,集中商圈沿街商铺社区商铺,劝宝购物广场共5层。其中地下一层为家居建材及亲子乐园，家居建材以灯具为主，亲子乐园集中在中间区域。一层为劝宝超市，对外底商包括移动营业厅、邮政储蓄银行、药店及餐厅等。二层北侧为品牌服装及鞋类商品，南侧为劝宝电器城三层为家具家饰商城。四层包括量贩式KTV、电玩城与美容美体中心。,四大集中商圈劝宝购物广场商圈,集中商圈沿街商铺社区商铺,作为宝坻第一代商业圈，百货商厦所在的东街商业圈是宝坻区建成最早的购物中心。街道东起东城南路，西至南街，以小商品零售为主要业态。,窝头河,本案,进京路,宝平线,南关大街,环城南路,潮阳大道,东城南路,钰华街,津蓟铁路,潮白新河,南三路,环城北路,唐通改线,京沈高速公路,开元路,钰华街,建设路,比例尺1:500,环城东路,四大集中商圈百货大楼商圈,集中商圈沿街商铺社区商铺,百货商厦,。,南街为宝坻区近年重新整修的传统商业街，为东街商业片区的延伸区域。街道两侧为二层砖楼结构，底商集中在一层，包括家用电器，日用百货等类型。,四大集中商圈百货大楼商圈,集中商圈沿街商铺社区商铺,位于苑北路与南关大街的劝宝超市商业圈是继百货商厦之后的第二大一级商业圈。在幸福路与南关大街之间的苑北路由于商业圈的辐射，形成了两侧商业林立的购物一条街。苑北路周边为中保住宅小区，6层到顶，底商入住率达90%。经营范围包括服装，日用，美容美发及餐饮等。,苑北路,比例尺1:500,四大集中商圈南关大街劝宝超市周边商圈,集中商圈沿街商铺社区商铺,劝宝超市,2002年，由原工业品市场改建成的劝宝超市，于8月28日开业，营业面积12000平方米。商场内包括服装，鞋帽，食品，日用百货等几十类商品，分两个大厅进行销售。,四大集中商圈南关大街劝宝超市周边商圈,集中商圈沿街商铺社区商铺,位于环城南路与开元路交口的怡购商业广场于2008年建成，建筑面积约30000平米，率先将“shoppingmall”商业街区概念引入宝坻。,窝头河,本案,进京路,宝平线,南关大街,环城南路,潮阳大道,东城南路,钰华街,津蓟铁路,潮白新河,南三路,环城北路,唐通改线,京沈高速公路,开元路,钰华街,建设路,比例尺1:500,环城东路,怡购商业广场,四大集中商圈怡购商业广场周边商圈,集中商圈沿街商铺社区商铺,汇丰广场购物公园,怡购商业广场共4层，其中1-3层为商业，4层为办公专区。1层主要经营服饰，鞋帽及珠宝首饰等商品。2层包括运动品牌，儿童乐园以及华润万家超市。3层主要经营家居用品，儿童服装及电子通讯等。据了解1层商铺价格为12000元/平米和18000元/平米；2层价格为9000元/平米-10000元/平米；3层价格为8000元/平米-9000元/平米。一次性付款有2个点的优惠。,集中商圈沿街商铺社区商铺,四大集中商圈怡购商业广场周边商圈,由天津锦源开发的天赋源商业广场位于劝宝超市东门北侧，是宝坻第四代大型高档购物中心，建成后将巩固劝宝超市周边商圈的核心商圈地位。,两个在建商业中心天赋源商业广场,集中商圈沿街商铺社区商铺,可租可售，租金4.5元/平米/天，售价未定。,对周边陈旧商街的有效提升，增强了劝宝超市周边商圈的核心地位,高端的立体大型购物广场,两个在建商业中心天赋源商业广场,集中商圈沿街商铺社区商铺,唯一第四代商业模式生活体验式购物公园，满足了城南开元路两侧新建小区和未来行政中心对高档商业活动中心的需求,宝坻新城首个空中美食汇，宝坻新城首个健身走廊，宝坻新城首个动漫体验馆,宝坻新城首座智能写字楼,宝坻新城首个大型地下购物超市,汇丰广场购物公园,两个在建商业中心汇丰广场购物公园,集中商圈沿街商铺社区商铺,建设路两侧以建材类商铺为主，兼有厨卫，家装，防盗门，家政等相关类型商铺。,窝头河,本案,进京路,宝平线,南关大街,环城南路,潮阳大道,东城南路,钰华街,津蓟铁路,潮白新河,南三路,环城北路,唐通改线,京沈高速公路,开元路,钰华街,建设路,比例尺1:500,环城东路,四条沿街商圈建设路,集中商圈沿街商铺社区商铺,宝坻一中,环城东路两侧多为二至三层的楼房，一层均为商业，日用百货及餐饮为主。,比例尺1:500,四条沿街商圈环城东路,集中商圈沿街商铺社区商铺,龙弟世家,宝鑫景苑,南关大街为沟通南北的城区中部干道，北侧有百货大楼周边商圈，中部有劝宝超市周边商圈，南部直达潮阳大道。,窝头河,本案,进京路,宝平线,南关大街,环城南路,潮阳大道,东城南路,钰华街,津蓟铁路,潮白新河,南三路,环城北路,唐通改线,京沈高速公路,开元路,钰华街,建设路,比例尺1:500,环城东路,四条沿街商圈南关大街,集中商圈沿街商铺社区商铺,进京路小学,进京路（南城路）临街底商涉及五金，汽车4S店以及银行等多种类型，餐饮，娱乐等店铺也夹杂其中。南城西路两侧基本为4-5层居民楼，进京路小学位于街道南侧，周边还有一个小型菜市场。,四条沿街商圈进京路,集中商圈沿街商铺社区商铺,宝坻配有社区商铺的新式小区不多，其中宝平景苑、潮阳花园两小区商铺相对较多，商铺业态以超市、瓜果蔬菜、社区药店等家居常用品为主,社区商铺,集中商圈沿街商铺社区商铺,宝平景苑周边商铺,宝平景苑,比例尺1:500,社区商铺,集中商圈沿街商铺社区商铺,春天花园,鸣石苑,潮阳花园周边商铺分布,龙熙帝景,泰达金色领地沿街底商,凯旋家园沿街底商,潮阳花园社区底商,怡购清华园,怡购华润万家,汇丰广场购物公园,保集玫瑰湾,本案,窝头河,本案,进京路,宝平线,南关大街,环城南路,潮阳大道,东城南路,钰华街,津蓟铁路,潮白新河,南三路,环城北路,唐通改线,京沈高速公路,开元路,钰华街,建设路,比例尺1:500,环城东路,社区商铺,集中商圈沿街商铺社区商铺,小结,宝坻城区的核心卖场较少，其中的劝宝超市是当地购物的第一选择，客流量最大；百货大楼周边以零售业为主，客流量仅次于劝宝超市。其余卖场因新建，档次较高，但客流量较少，且入驻率不满。,集中商圈沿街商铺社区商铺,值得期待的是天赋源商业广场、汇丰广场购物公园两座大型高档综合购物广场已经开建，陆续会在今年底和明年开张营业，这两座卖场将大大提升宝坻现今商业发展水平。,提升,小结,集中商圈沿街商铺社区商铺,除四大核心卖场外，沿街及社区商铺都为一层底商，以建材、饭馆、日用百货为主，商铺空置情况较少，但人流量低。,小结,集中商圈沿街商铺社区商铺,总体来说，宝坻城区内商业不算发达，现有商业能基本满足中低档客群的需求，较高档的购物场所如怡购商业广场人流量少。,Part3:宝坻客群分析研究消费人群消费能力投资习惯,1.常住人口宝坻城区的常住人口相对比较集中于中心城区以及老城区。其中，中心城区主要是中高档小区以及部分平房区（集中于南关大街中保楼的西南一带，宝坻政府已经对于这片平房有了详细的规划和拆迁方案）组成，人口密度相对较高，居民素质相对较高，消费能力较强；而老城区主要是由比较陈旧的宿舍楼及大量平房组成，人口密度低，居民素质相对较低，消费能力弱；城南新区由于正处于开发建设的阶段，常住人口较少，主要是区域内原来村庄的原住民。2.工作人口中心城区是目前的党政机关、科教文卫等行政事业单位的集中区域，有大量国家公务人员和企事业单位的工作人口，高学历、高素质并且工作稳定，具有较强的消费能力；3.流动人口宝坻本地的流动消费群体相对较少，主要是外省市购买宝坻蓝印房而前往宝坻居住，但是这部分客户群体的流动性很高，并且消费品主要集中于日常的生活用品，消费水平一般。,区域消费人群分析,消费人群消费能力投资习惯,宝坻区行业业态构成,根据图表可以得出，宝坻区产业多属于粗放型、劳动密集型企业，用以满足衣食住行等基本消费，缺乏高科技企业、集约型、技术和资本密集型企业。,区域内常住人口以日常生活消费品为主，消费能力相对较弱（但是在这部分客户群体中，存在着大量的潜在住房消费群体，在宝坻政府大跨步进行城区平房改造的同时，会衍生出大量的闲散资金指向改善型住房和投资型产品的需求）；新城区内的工作人口消费能力较强，但是和宝坻本地相对落后的商业水平并不符合，消费能力并未得到完全释放，具有一定的消费潜力。,消费人群消费能力投资习惯,宝坻客户投资习惯分析,此次客户习惯分析的样本主要是通过走访的形式获得，区域包括南关大街劝宝超市周边流动客户、经营商户以及中保楼、华苑等多个住宅小区，获得样本100余个。所得出的结论如下表所示：,消费人群消费能力