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南京理工大学硕士学位论文房地产企业住宅商品房开发建设成本控制研究 摘要 房地产企业属于第三产业，经营水平的高低主要体现在管理水平上成本管理是 房地产企业管理的重要内容，必须予以重视。 传统的目标成本管理仍然是房地产企业进行成本管理的最主要方法，战略管理、 作业成本管理和质量成本管理是必要的补充。 房地产企业必须遵循商品房开发的客观规律，重视成本控制的每一个环节事前 控制对商品房成本的控制至关重要，这个阶段的工作绘制了整个小区的建设蓝图，也 确立了项目成本控制的目标。事前成本控制主要包括成本预测、成本决策和成本计划 三项内容。目标的确定应当具有战略眼光。 事中控制包括日常成本控制和成本核算，集中了商品房成本控制工作的主要工作 量。商品房事中成本控制涉及的作业十分庞杂，高水平的管理者必须能够确认所有的 作业，并辨识哪些作业组成关键路径，以及各项作业如何衔接，争取在产品质量合格 的前提下不延长工期。事中成本控制除了要重视质量控制和进度控制，还要重视招投 标控制，因为这是选择合作伙伴的过程。好的成本核算要实现与预算的对接，保证及 时为管理者提供相关信息。 ， 事后控制包括成本分析与成本考核。商品房成本分析主要通过指标对比的方法， 总结经验，找出不足，以供今后参考。房地产企业应当吸收现代的激励理念。 聘用足够的合格人才才能保证成本控制工作的有效开展，密切关注风险变化可以 避免不必要的损失。 关键词：住宅商品房开发建设成本成本控制对策 南京理工大学硕士学位论文 房地产企业住宅商品房开发建设成本控钥研究 a b s t r a c t t h er e a le s t a t ee n t e r p r i s eb e l o n g st ot h et h i r di n d u s t r y , w h o s eo p e r a t i o nl e v e lm a i n l y d e p e n d so nw h o s em a n a g e m e n tl e v e l t h e 删e s t a t ee n t e r p r i s em u s ta t t a c hi m p o r t a n c et o c o s tc o n t r o lw h i c hi si t si m p o r t a n tm a n a g e m e n tc o n t e n t t r a d i t i o n a lo b j e e t i v ec o s tm a l l a g e m c n ti ss t i l lt h eb a s a li n e a s u l _ eo fc o s tm a n a g e m e n t , s w a t e g i ec o s tm a n a g e m e n t ；a c t i v i t y - b a s e dc o s tm a n a g e m e n ta n dq u a l i t yc o s tm a n a g e m e n t a r ei t sn e c e s s a r ys u p p l e m e n t t h er e a le s t a t em u s tf o l l o wt h eo b j e c t i v er u l eo ft h ed e v e l o p m e n to ft h em e r c h a n d i s e h o u s e ，c o u l dn o tn e g l e c ta n yc o s tc o n t r o lp r o c e s s c o s tc o n t r o li na d v a n c ei sak e yp r o c e s s i nt h i sp h a s e ，t h ec o n s t r u c t i o nb l u e p r i n tw i l lb ep r o t r a c t e d , a n dt h ea i mo f e o s tc o n t r o lw i l l b ep r e p a r e d t h ec o s tc o n t r o li na d v a n c ei n c l u d e sc o s tf o r e c a s t , c o s td e c i s i o na n dc o s t p l a n n i n g p r e p a r i n gt h ea i mr e q u i r et h es t r a t e g i cf o r e s i g h t t h ep e r f o r m i n gc o s tc o n t r o li n c l u d e se v e r y d a yc o s tc o n t r o la n dc o s ta c c o u n t i n g t h e m a i nw o r k l o a do fc o s tc o n t r o li si nh e r e t h ec o n t e n to fp e r f o r m i n gc o s tc o n t r o lo f m e r c h a n d i s eh o u s ec o n s t r u c t i o ni sv e r yn u m c r o l l l sa n dj u m b l e d t h eq u a l i f i e dm a n a g e r m u s tu n d e r s t a n da l lt h ea c t i v i t i e sw h i e l aw i l lh a p p e ni nt h ef u t u r ea n dt h ec o n n e c t i o no f e v e r ya c t i v i t y t h e nh ec a l la f f t r mt h ek e yr o a di nt h ec o n s t r u c t i o na n dl r yt of i n i s ht h ed u t y i nt h ef o r e c a s td a yw i t ht h er e g u l a rq u a l i t y i nt h ep e r f o r m i n gc o s tc o n t r o lp h a s em a n a g e r n o to n l yt h i n kl o to fq u a l i t yc o n t r o la n ds e h e d u l ec o n t r o lb u ta l s oi n v i t i n gp u b l i cb i d d i n g c o n t r o lw h i c hi sap r o c e s so fc h o o s i n gp a r l l l e l ot h eg o o dc o s ta c c o u n t i n gs h o u l dl i n k 叩 c o s tb u d g e ts oa $ s u l t h a tc o s ta c c o u n t a n tc o u l dp r o v i d et i m e l ya n dr e l e v a n ti n f o r m a t i o n f o rd e c i s i o nm a k e r t h ec o s tc o n t r o la f t e r w a r d si n c l u d e sc o s ta n a l y s i sa n dc o s te v a l u a t i o n t h e c o s t a n a l y s i so fm e r c h a n d i s eh o u s ei so f t e nb yc o n t r a s t i n gt h es t a n d a r dd a t aa n da c t u a ld a t a m a n g e rc a l lf ；m ds o l l l es h o r t a g ea n ds t r o n g p o i n tf o rf u t u r er e f e r e n c e t h er e a le s t a t es h o u l d h a v e a d v a n c e de n c o u r a g e m e n ti d e a r e c r u i t i n ge n o u g hq u a l i f i e dp e r s o n n e li sag u a r a n t e ef o rt h ee f f e c t i v ec o s tc o n t r 0 1 c l o s e l ya t t e n t i o no f t h er e l e v a n tr i s kc h a n g ec o u l da v o i du n e x p e c t e dl o s s k e yw o r d s ：m e r c h a n d i s eh o u s e ，c o n s t r u c t i o nc o s t , c o s tc o n t r o lc o l i n t c r m e a s u r e 声明 本学位论文是我在导师的指导下取得的研究成果，尽我所知，在本 学位论文中，除了加以标注和致谢的部分外，不包含其他人已经发表或 公布过的研究成果，也不包含我为获得任何教育机构的学位或学历而使 用过的材料。与我一同工作的同事对本学位论文做出的贡献均已在论文 中作了明确的说明。 研究生签名：垒圣! 盔铘( ，年b 月翻 学位论文使用授权声明 南京理工大学有权保存本学位论文的电子和纸质文档，可以借阅或 上网公布本学位论文的全部或部分内容，可以向有关部门或机构送交并 授权其保存、借阅或上网公布本学位论文的全部或部分内容。对于保密 论文，按保密的有关规定和程序处理。 研究生签名l 曼丕靖土m b 年b 月舶 南京理工大学硕士学位论文房地产企业住宅商品房开发建设成本控制研究 l 引言 1 1 问题的提出和研究意义 1 9 9 3 年初，党中央、国务院决定在全国范围内停止住房实物分配，逐步实行住 房分配货币化自此，我国的房地产业逐渐步入繁荣时期，但当时钟敲响2 l 世纪， 房地产业有了膨胀的迹象，以南京市为例，2 0 0 4 年底通过南京市建委开发资质年检 的房地产企业就有5 0 0 多家，而同期房价也是大幅攀升，很多老百姓感到购房负担是 不能承受之重。仍以南京市为例，2 0 0 4 年人均年收入不到2 万元，一般的兰口之家 年收入也就4 万元，而该市同期一套房屋的价格基本上都在3 0 万元以上，远超过国 际公认的两者比例不应超过6 倍的标准。与房价逐年大幅攀升相对应。房地产业连续 多年被指为暴利行业，这也是房地产企业多如牛毛的原因。据新华社记者2 0 0 5 年在 福州市的调查，该市房地产业的平均利润率高达5 0 ，管理好些的企业利润率能达到 9 0 ，差一些的也有2 0 的利润率。 为了抑制房价的过快上涨，保证房地产业健康持续发展，2 0 0 3 - - 2 0 0 5 年，中央 逐年加大对房地产业的宏观调控。2 0 0 3 年6 月和2 0 0 4 年9 月，央行和银监会分别发 出针对房地产企业开发贷款的通知，对房地产企业的项目融资严加限制。2 0 0 4 年l o 月和2 0 0 5 年3 月，央行半年内两次发出针对购房按揭贷款的通知，两次提高利息， 对投机性和投资性购房需求加以遏制。2 0 0 5 年3 月底，国务院常务会议讨论并通过 一份关于切实稳定住房价格的通知，提出八条意见稳定房价，4 月2 7 日国务院总理 温家宝主持召开国务院常务会议，提出当前加强房地产市场引导和调控要采取的八条 措旌，俗称新国八条。5 月1 1 日中央七部门联合出台关于做好稳定住房价格工作 意见的通知，“保证中小套型住房供应”、“打击炒电”、“期房禁止转让”，2 0 0 5 年5 月3 1 日建设部等三部门出台 关于加强房地产税收管理的通知，2 0 0 5 年6 月1 日 后，个人将购买不足2 年的住房对外销售的，应全额征收营业税。这一系列宏观调控 政策的出台，不但会使大部分投机性和投资性购房者从房市退出，还会增强一部分自 住性购房者房价可能会下降的预期，从而持币观望，令房地产市场的需求数量大幅下 降。从南京市2 0 0 5 年下半年至今的楼市看，也表现出总体上供略大于求的局面。面 对从紧的宏观环境，数量众多的房地产企业之间难免要出现一场惊心动魄的竞争，竞 争的加剧会使过高的利润率一去不复返，而鱼龙混杂的房地产企业必将重新洗牌，优 胜劣汰 过去由于较高的行业平均利润率。房地产企业普遍对成本控制工作不够重视。成 本控制观念落后，即便一些基础性的成本控制措施也往往不能落实到位，经常是为了 有控制而控制，流于形式在激烈的市场竞争中，房地产企业必须更新观念，加强成 l 南京理工大学硕士学位论文房地产企业住宅商品房开发建设成本控制研究 本控制，因为谁的成本控制工作做得不到位，谁就可能被率先淘汰出局。 1 2 论文研究的内容与结构 在对各种成本控制理论进行比较研究的基础上，论文首先对经典的成本控制概念 进行回顾，紧接着指出房地产企业加强成本控制工作的必要性和可行性以及目前一些 房地产企业成本控制工作中存在的主要问题，然后对成本控制对策进行重点论述。文 章具体结构如下： 第一部分：成本控制理论综述。主要包括成本控制的概念，界定论文研究的成本 控制为广义上的成本控制，并将弓l 入一些现代的成本管理思想；成本控制的原则、程 序及系统组成，与此对照作为下文一些房地产企业成本控制存在问题的依据；成本控 制的功能，作为下文房地产企业成本控制工作重要性的理论基础。 第二部分：房地产企业住宅商品房开发建设成本的构成及成因分析以及成本控制 的可行性分析。论文首先介绍住宅商品房开发建设成本的内容包括财务成本和管理成 本，然后对财务成本的主要内容进行成因分析。接续引言所述，指出在市场竞争加剧 的情况下，房地产企业加强成本控制工作势在必行，接下来从四个方面论述成本控制 的可行性。 第三部分：房地产企业住宅商品房开发建设成本控制存在的主要问题。主要包括： 在系统组成方面，一些房地产开发企业还没有建立起规范的现代企业制度；在全面介 入原则方面，很多企业的认识还不到位；在经济效益原则方面，很多企业的观念还比 较落后；在政策性原则方面，一些企业还不能正确处理质量和成本的关系；在信息系 统建设方面，一些企业部门之间缺乏充分有效的沟通。 第四部分：房地产企业住宅商品房开发建设成本控制的对策。首先强调成本控制 的几个环节是互为条件、相辅相成的，放松或削弱任何一个环节，都不利于加强成本 控制工作。然后以成本控制的几个环节为线索，分事前控制、事中控制和事后控制共 三章展开论述成本预测论述主要引入价值分析工具、环境分析以及核心竞争力的概 念；成本决策论述主要引入决策理论和模拟案例；成本计划论述主要包括成本计划的 重要性以及房地产企业成本预算的编制方法，并辅之以模拟案例：成本日常控制作为 重点论述，包括政府规费的控制、选择合作伙伴的控制、工程施工控制、管理费用控 制、销售费用控制以及筹资费用控制；成本核算主要对房地产企业成本科目的设置进 行明确，强调与成本预算的口径衔接；成本分析主要是对房地产企业适用的分析方法 加以介绍；成本考核主要论述成本考核方法对房地产企业的适用性。最后，介绍了房 地产企业组织架构和人力资源要求，以及应当进行动态监控的开发风险的内容，这些 也是成本控制不容忽视的方面 2 南京理工大学硕士学位论文 房地产企业住宅商品房开发建设成本控制研究 1 3 论文的创新探索及可能的不足 本论文写作建立在对国内外学者的研究成果进行兼容并蓄的基础之上，结合企业 成本控制工作的实践，在以下三个方面进行探索： ( 1 ) 由于房地产行业的经营活动与工商企业存在较大差别，所以很多房地产从业人 员认为主要针对一般工商企业的传统成本控制理论不适用于房地产企业。本论文认 为，房地产企业的成本控制工作也可以纳于传统的成本控制理论之下。 ( 2 卜一般成本控制著作比较重视财务信息的控制，本论文更强调非财务信息的成本 控制。 ( 3 ) 在对成本控制进行论述时，有意识引入m b a 课堂所学的相关学科的理论，对 传统成本控制理论进行补充和发展。 本论文可能的不足： 由于时间和水平有限，对相关著作的理解可能不够深刻，因此引用时可能存在不 恰当之处；由于作者的阅历较浅，一些粗浅的见解也可能存在片面之处；更由于作者 文字驾驭能力有限，整篇文章可能存在一些上下文脱节的现象。 3 南京理工大学硕士学位论文房地产企业住宅商品房开发建设成本控制研究 2 成本控制研究理论综述 2 1 成本控制基本理论 2 1 1 成本控制的概念 成本控制有广义和狭义之分。狭义的成本控制仅指生产过程中产品成本的控制。 广义的成本控制，囊括全部成本管理系统的职能，包括成本预测、成本决策、成本计 划、成本日常控制、成本核算、成本分析与考核等几个环节它对产品成本全过程进 行有效的事前、事中和事后控制和前馈控制、防护性控制、反馈控制。“”本论文所 研究的成本控制，是广义概念上的成本控制。 成本控制又称成本管理。2 0 世纪初，为配合泰罗制的广泛流行而出现了标准成本 管理制度。以成本性态分析为起点形成的成本管理会计可以称为基础成本管理会计， 它的形成与发展大致可以区分为两大阶段，即追求效率的执行会计阶段( 2 0 世纪初 到5 0 年代) 和追求效益的决策会计阶段( 2 0 世纪5 0 年代至8 0 年代) 。决策会计与 执行会计的不同在于：它是以决策研究为其核心内容，为企业正确地进行经营管理决 策提供信息与智力支持。2 0 世纪后期以来，为了适应社会经济条件的重大变化和科 学技术的迅速发展，成本管理会计进入了一个大变革、大发展的历史时期，从而形成 了许多新的领域，从广度，深度和高度上提高到一个新的水平。这些新的领域包括作 业成本管理、质量成本管理、资金链成本管理、人力资本管理会计、战略成本管理等。 2 j 当然，成本管理的新发展所形成的新领域并不能否定或取代基础成本管理会计， 它们只是适应社会环境条件的变化对基础成本管理会计的丰富和发展。基础性成本管 理在与其相适应的技术经济条件下，仍具有广泛的适应性；与此同时，在实际工作中， 根据企业生产经营条件的具体情况，选择成本管理新发展形成新领域的某些方面与基 础性成本管理会计互相结合起来运行，还可以使它增添新的活力，发挥更大的作用， 可以这样说，基础性成本管理是整个成本管理工作的基石。 2 1 2 成本控制的原则 虽然各个企业的成本控制系统各不相同，但是有效的控制系统仍有一些共同的特 征，它们是任何企业实施成本控制都应遵循的原则，也是有效控制的必要条件。概括 说来，成本控制包括九大原则： ( 1 ) 全面介入的原则。全面介入原则是指成本控制的全部、全员、全过程控制 ( 2 ) 经济效益原则。提高经济效益，不单是依靠降低成本的绝对数，更重要的 是实现相对节约 ( 3 ) 分级归口管理原则。 4 南京理工大学硕士学位论文 房地产企业住宅商品房开发建设成本控制研究 ( 4 ) 责权利相结合原则。 ( 5 ) 政策性原则。正确处理质量和成本的关系。不能片面追求降低成本，而忽 视产品质量。正确处理国家利益、企业利益和消费者利益的关系。正确处理当前 利益和长远利益的关系。 ( 6 ) 可控性原则。所谓可控性原则是指成本主体能对耗费进行预见、计量和控制。 ( 7 ) 目标管理原则目标管理即企业管理者以既定的目标作为管理人力，物力， 财力和各项经济指标的基础。 ( 8 ) 例外管理原则。重要性一贯性项目的性质。 ( 9 ) 有利于未来原则。成本控制要有助于未来的工作改进和成本降低，而不是单 纯地为了确定实际成本支出的超支和节约 ( 1 0 ) 制度配套原则。成本控制必须有一整套健全的管理制度同它相互配合。 【3 ) 1 4 1 【s l 2 1 3 成本控制的程序 广义的成本控制是全过程的控制， 程，具体来说，成本控制的程序是： ( 1 ) 事前控制制订目标成本； 责任单位 ( 2 ) 事中控制实地观察记录； ( 3 ) 事后控制分析差异原因； 奖惩舢 成本控制的程序也要贯彻于成本管理的全过 编制成本预算；成本指标分解，下达各 计算差异； 信息反馈。 提出改进措旌；计算实际成本；进行 2 1 4 成本控制的功能 成本控制系统从空问角度分析，不仅包括生产成本而且还应涉及到设计成本和流 通成本；从时间角度分析，不仅包括责任成本的事中控制，还应包括事前、事后控制。 具体讲，完善的成本控制系统要能够实现如下功能： 2 14 1 决策预控功能 系统的决策预控功能是指企业不同层次的经济责任单位，在该责任单位经营权力 所能调节和控制的责任成本范围内，对各种经营方案进行比较、选择、把传统的事后 控制转变为事前预控行为。这种事前预控应包括的内容为： ( 1 ) 决策风险的预知性。市价的波动性带来决策的风险，这种风险必须在正式 经营生产之前予以充分揭示。 ( 2 ) 决策单位的层次性。衔接各个不同类型、不同层次责任单位的利益所使用 的计算工具一科学的内部转移价格； 南京理工大学硕士学位论文房地产企业住宅商品房开发建设成本控制研究 ( 3 ) 决策方案的可行性。判断决策方案是否可行所依据的原则只能是经济评价 的原则，即不仅要评价该方案生产技术上的可行性，而且要评价市场上的可销售性， 更要评价经营方案的可获利性； ( 4 ) 决策过程的科学性。企业实施责任成本的预警系统。决策过程，正是各责 任单位，根据确定的决策目标，不断发现、补充、优选方案的过程，即科学化决策过 程。 2 1 4 2 成本预测功能 企业全面的成本预测，是使企业“内部”生产能力适应于“外部”市场状况的桥梁和 纽带，是实现资源优化配置的最佳途径。传统的责任成本控制理论，对责任成本控制 的研究，停留在“制造成本”领域。传统的责任成本控制理论与产品经济条件下企业 经营的外部环境是相适应的。这是因为在产品经济条件下，企业的供、销环境相对稳 定，抓住了“制造成本”，就等于抓住了经济效益的源头”。当企业的供一产一销经 营模式被销一产一供模式所取代时，客观上宣告了传统的责任成本控制理论的过时。 2 1 4 3 责任预算功能 责任预算是责任目标的具体化，是责任成本控制的分项展开，其实施步骤为： ( 1 ) 计算责任成本的预算差异。责任成本预算差异= 责任成本实际发生额一责 任成本预算成本其中：责任成本预算额；( 实际产量x 单位变动项目的责任预算成 本+ 固定项目的责任预算成本) ( 2 ) 分析责任成本预算差异。按财务分析的“连环替代法”或“差额计算法”分析责 任成本预算差异并分析计算出“量差”和“价差”，查找产生差异的各种原因。 ( 3 ) 追溯责任成本预算差异。责任成本预算差异的追溯过程，是各经济责任单 位所负责任的追踪过程。 ( 4 ) 责任预算、绩效考评。各经济责任单位的净收益= 该责任单位提供的实物 量或劳务量内部转移价格一责任成本实际发生额。 2 1 4 4 产销预调功能 在市场经济体制的大环境中企业实施现代企业制度，建立责任成本控制系统的出 发点，应是追求投资者资产达到最大的获利能力，而最大获利能力的取得，有赖于从 “工厂”到“市场”的全方位的衔接平衡。从某种意义上讲，企业的产品仅属于获利的载 体。因此，从生产到流通全方位降低获利载体的劳动消耗，使产品从“工厂”到“市场” 的“惊险跳跃”中，风险最小，获利最大。“惊险的跳跃”的全过程，正是产销预调功能 发挥作用的过程。 6 南京理工大学硕士学位论文 房地产企业住宅商品房开发建设成本控制研究 2 2 成本控制系统的组成 完善的成本控制系统是进行有效成本控制的前提。一个企业的成本控制系统包括 组织系统、信息系统、考核制度和奖励制度等内容。 2 2 1 成本控制的组织系统 一个企业组织系统如何，可以从两个角度来描述，一个角度是是组织的管理等级 和平均控制跨度如何，另一个角度是组织各级管理等级权力集中和分散的程度如何。 成本控制系统必须和企业的组织系统相适应，即企业预算是由若干分级的小预算组 成，每个小预算要对应一个小单位，每个小单位作为一个责任中心，必须有十分明确 的、由其控制的行动范围。按企业的组织结构合理划分责任中心，是进行成本控制的 必要前提。 2 2 2 成本控制的信息系统 信息系统也就是责任会计系统，主要包括编制责任预算、核算预算的执行情况、 分析评价和报告业绩三个部分。这种预算，必须按照责任中心来编制，使各责任中心 的管理人员明确应付的责任和应控制的事项。在实际业务开始之前，责任预算和其控 制标准要下达给有关人员，他们以此控制自己的活动。对预算中没有规定的事项和超 过预算限额的事项，要及时向适当的管理级别报告，以便及时做出对策，这称为例外 报告制度。 2 2 3 成本控制的考核制度 考核制度是控制系统发挥作用的重要因素，成本控制的考核制度主要包括：1 ) 规定代表责任中心目标的一般尺度；2 ) 规定责任中心目标尺度的唯一解释方法；3 ) 规定业绩考核的计量方法；4 ) 规定采用的预算标准；5 ) 规定业绩报告的内容、时间、 详细程度等 2 2 4 成本控制的奖励制度 奖励制度则是维持控制系统长期有效运行的重要因素。规定明确的奖励办法，让 被考核人明确业绩与奖励之间的关系，知道什么样的业绩将会得到什么样的奖励。恰 当的奖励制度将引导人们去约束自己的行为，尽可能争取好的业绩。奖励制度是调动 人们努力工作、以求实现企业总目标的有力手段。” 2 3 成本控制理论研究综述 成本控制理论到2 0 世纪8 0 年代就已经趋于成熟并定型化了”对比上海财大 2 0 世纪9 0 年代初的教材和厦门大学以及东北财大2 1 世纪初的成本会计教材，在成 7 南京理工大学硕士学位论文 房地产企业住宅商品房开发建设成本控制研究 本控制的概念、原则，程序等方面的论述并无太大的差别。本章第一节关于基本成本 控制理论的介绍，正是综合了三家学者研究的成果这些研究成果，至今仍是指导我 们从事成本控制工作的最重要理论。 经典成本控制理论基本上是围绕着标准成本展开论述的。标准成本是指预先确定 的制作某种产品或提供一项服务所需资源的数量使用标准成本的作用包括成本控 制、定价决策、绩效评价、成本意识和目标管理五个方面。标准成本系统包括标准的 建立、实际成本的计算及成本差异分析三个组成部分。建立标准可以对应经典成本管 理的成本预测、成本决策和成本计划三个职能；计算实际成本主要对应经典成本管理 的成本核算职能，成本核算时应也当考虑日常成本的控制情况；成本差异分析对应经 典成本理论的成本分析职能，成本分析当然要与成本考核相联系标准成本法最为困 难之处是如何保证建立的标准是科学合理的，错误的标准会令人无所适从。不过，有 标准总比没有标准要好 2 0 世纪后期以来，成本管理会计的研究形成了许多新的领域，这些新领域主要是 各种边缘科学和企业管理理论被引入到成本控制领域而形成的，这些新领域并不能否 定或取代基础成本管理理论。单纯从理论的指导意义上看，这些新领域对成本控制工 作的贡献是无法和经典成本控制理论相提并论的，这些新领域的研究只是对经典成本 管理理论的丰富和发展。当然，如果将新领域的某些方面和经典成本管理方法结合起 来运行，可以起到比较好的成本控制效果。 以新领域里最为著名的作业成本法为例，它就是对传统成本计算制度( 经典成本 管理的成本核算环节) 的补充和完善传统成本计算制度忽视了与数量不相关的支持 性作业，并将所有的资源和成本按照数量比例分配到各种产品之中，如果与数量不相 关的业务量较大，就会导致各种产品成本的数据被歪曲了。作业成本计算制度是一种 先把成本分配到作业，然后再根据各种产品对作业的消耗量将其分配给各种产品的成 本计算制度。作业成本法的应用过程如图2 1 。 第一步确定各种作业 i 第二步选择成本动因 l 第三步计算单位成本动因的成本分配率 j 第四步将成本分配给各种产品 图2 - l作业成本计算制度：过程与步骧 ( 资料来源：孟焰等会计英语 2 0 0 0 1 0 经济科学出版社) 8 南京理工大学硕士学位论文 房地产企业住宅商品房开发建设成本控制研究 作业成本法计算的成本当然比传统成本计算方法更要精确，但根据重要性原则， 如果企业成本中制造费用所占比重较小( 如2 0 以下) ，采用这种计算方法的意义就 不是很大。作业成本法最重要的意义在于通过这种计算方法的实施，能够发现企业的 哪些作业需要进行优化 新领域里还有战略成本管理、质量成本管理等许多内容，这些内容基本属于成本 管理向边缘科学的延伸。通过这些新领域的研究，有助于揭示成本控制财务信息后面 的更深刻的内涵，使成本控制达到一个更高的层次。这些新领域的研究成果要在企业 中得到运用，必需得到管理当局以及技术部门的重视和支持。财务部门作为公司运营 的一个参谋部门，推行这些新观念是有相当大的难度的。 从国内企业成本控制的现状看，成本控制的理念还是比较落后的，成本控制的力 度还相当薄弱。标准成本管理仍然是成本控制最主要的手段，企业如果能够根据自身 的实际情况，引进比较适用的新领域里的某些方面，就可以说在成本管理方面达到了 一个较为先进的水平1 叫 9 南京理工大学硕士学位论文 房地产企业住宅商品房开发建设成本控制研究 3 住宅商品房开发建设成本成因分析与控制可行性分析 房地产企业所从事的住宅商品房开发建设工作是一项纷繁复杂的工作，在正式展 开成本控制的论述之前，我们必须对其成本构成有一个完整的认识，并对导致这些成 本发生的主要行动、任务或工作有一个比较全面的了解。因为成本控制所提供的信息 的使用者是公司内部的管理人员，他们对会计语言不一定很了解，我们所提供的财务 信息必须与非财务信息相结合才更利于公司管理层的理解和使用。成本控制是房地产 企业一项十分重要的管理活动，而且是一项通过努力能够做好的管理活动，本章将通 过成本控制的可行性分析对此加以论述。 3 1 住宅商品房开发建设的成本构成 成本在经济中的作用，除了满足考核企业消耗水平、正确计算企业损益的需要之 外，还必须为企业的生产经营决策提供依据。因此，房地产企业的建设成本内容，除 了财务成本之外，还要考虑管理成本 3 1 1 住宅商品房开发建设的财务成本 财务成本是指根据国家统一的财务与会计法规及制度核算出来的，用于编制财务 报表和从事企业内部成本管理的成本住宅商品房开发建设的财务成本，按其转化为 费用的方式不同，可以分为产品成本和期间成本。 3 11i 住宅商品房开发建设的产品成本 作为期间成本的对称，产品成本是指可以记入存货价值的成本，包括按特定项目 分配给一项产品的成本总和。住宅商品房开发建设成本的产品成本一般包括六个成本 项目： ( 1 ) 土地征用及拆迁补偿费 ( 2 ) 前期工程费 ( 3 ) 基础设施费 ( 4 ) 建筑安装工程费 ( 5 ) 配套设施费 ( 6 ) 开发问接费用。 土地征用及拆迁补偿费是指项目开发的土地征用费、契税、耕地占用税、劳动力 安置费以及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工 程费是指项目开发的规划设计费、可行性研究费、水文地质勘察费、测绘费、三通 一平”等前期性费用。基础设施费是指开发项目内的道路、供水、供电、供气、排污、 1 0 南京理工大学硕士学位论文房地产企业住宅商品房开发建设成本控制研究 排洪、通讯、照明、绿化、环卫等设施在建设过程中所发生的各项费用。建筑安装工 程费是指列入开发项目建筑安装工程施工图预算内的各项费用。配套设施费是指开发 项目区域内发生的、不能有偿转让而按规定应计入开发产品成本的各项公共配套设施 的建造与购置费用。开发间接费用是指企业在开发项目现场设立的管理机构为组织和 管理工程建设而发生的工资、福利费、修理费、折旧费、办公费、水电费、劳动保护 费、周转房摊销等费用。 3 1 1 2 住宅商品房开发建设的期间成本 期间成本，作为产品成本的对称，是指不能记入产品成本的生产成本，包括除产 品成本以外的一切生产经营成本按照我国目前的企业会计制度规定，属于期间成本 的包括： ( 1 ) 销售费用 ( 2 ) 管理费用 ( 3 ) 财务费用。 国家税务总局关于房地产开发企业所得税问题的通知( 国税发【2 0 0 3 ) 8 3 号) 指出，“房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成 本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象 完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。”个人认为，国家税务总局的这项 规定并不违背一般的会计原则，所以我们在实际进行财务核算时，不妨把利息支出按 照其发生阶段分别计到产品成本和期间成本，又由于现在的商品房预售制度，绝大多 数房地产商都能利用回笼资金在商品房竣工验收前归还银行借款，所以在实际工作中 真正要记入期间成本的利息支出很小甚至没有，因此，对于期间成本中的财务费用， 我们在进行期间成本分析时可以从略处理，并在产品成本中增加利息项目进行分析。 另外，“营业税金及附加”一般要占到商品房销售收入的1 0 左右，也是一项不能忽 视的重要期间成本因素。 综上所述，房地产企业财务成本可以列表( 表3 1 ) 解释如下： 表3 - 1 房地产企业财务成本内容 l 土地征用及拆迁补偿费 产 2前期工程费 品 3 基础设施费 成 4 建筑安装工程费 5配套设施费 本 6 借款费用( 利息) 7 开发间接费用 期 l销售费用 间 2 管理费用 成 3财务费用 太 4 营业税金及附加 南京理工大学硕士学位论文 房地产企业住宅商品房开发建设成本控制研究 3 1 2 住宅商品房开发建设的管理成本 管理成本是房地产企业在进行成本控制分析时不可忽略的因素，这里所说的管理 成本并非管理费用。管理成本是用于企业内部经营管理的各种成本的总称，是根据财 务成本和其它有关资料进行不同的归类、分析和调整后计算出来的，是对财务成本的 进一步深化和发展管理成本包括决策成本和控制与考核成本两大类决策成本是指 企业用于生产经营决策方面的成本指标。按决策的不同要求，可以分为差别成本( 不 同方案之间预计成本的差异) 、机会成本、边际成本、相关成本( 与制订决策的相关 性) 、沉没成本( 非付现成本) 、重置成本。控制与考核成本是企业用于经营过程中 的劳动消耗，其考核指标主要包括标准成本、定额成本、责任成本、可控成本、可比 成本等。 房地产企业在成本控制过程中，综合考虑建设项目的财务成本和管理成本，可 以使成本管理活动更具科学性和完整性，促进企业经济效益的提高。 3 2 住宅商品房开发建设成本的成因分析 3 2 1 成本的一般概念 一般来说，成本是指为了达到特定目的所失去或放弃的资源。这里的“资源”，不 仅包括作为生产资料和生活资料的天然资源，还包括经过人类加工的物质资源及人力 资源。“特定目的”是指需要对成本进行单独测量的任何活动，也就是成本对象。“失 去”是指资源被消耗，“放弃”则是指资源交给其他企业和个人。” 3 2 2 住宅商品房开发的成本成因 中华人民共和国城市房地产管理法第二条指出：“房地产开发，是指在依据 本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。” 按照房地产开发的对象，房地产开发可划分为土地开发、房屋开发、综合开发三 种形式。综合开发是指将土地及房屋和有关的市政、公建配套结合起来进行建设的开 发方式。这种开发方式是我国目前绝大多数房地产开发企业采取的一种开发方式，也 是本论文要讨论的开发方式。房地产综合开发工作是一项涉及人流、物流、资金流 的复杂系统工程，同时也是一个动态的过程，从项目选择、地质勘察、规划设计、施 工招标、工程管理到最后选择物业公司，将产品推向市场，期间要消耗大量的资源， 这些被消耗掉的资源，就形成了住宅商品房开发建设成本。” 商品房开发建设的一个业务循环，大概都要经历这样一个过程，首先是项目的选 择和可行性研究，此阶段需要对整个项目的成本和收益进行一个估算，需要外聘一些 专家进行可行性分析，发生的可行性研究费在项目选择的情况下可以列入前期费用， 否则列入管理费用。其次是在项目选择之后，为获取项目开发所需的土地使用权所支 1 2 南京理工大学硕士学位论文房地产企业住宅商品房开发建设成本控制研究 付的费用列为开发成本的土地征用及拆迁补偿费项目；拿地之后开始具体规划地块上 住宅的类型、档次、分布和构成比例等内容，会发生策划服务费、地质勘察费、建筑 规划设计费、大市政配套费、放线费、白蚁防治费等政府规费、三通一平费等，由 于这些费用都发生在工程建设开始之前，所以全部归属开发成本的前期工程费项目； 通过前期准备，拿到施工许可证后开始住宅的主体建设，会发生土建费用以及门、窗 以及室内水、电布线等安装费用，并需缴纳散装水泥基金等政府规费，这些费用全部 归属开发成本的建筑安装工程费；为了保证住宅的正常使用，在主体建设中后期还要 穿插进行小区的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫等 设施，为此而发生的费用都属于开发成本的基础设施费；如果小区达到一定规模，还 必须根据政府的相关规定配建一定面积的幼儿园或小学、派出所、居委会以及物业管 理用房，由于这些用房及其内设施都要无偿转给政府相关部门或全体业主，所以为此 而发生的费用都要列入开发成本的公共配套设施费。 除了上述小区实体建造活动外，为筹集和使用建设所需资金还会发生借款费用 ( 竣工前属于开发成本项目) ，为房屋销售还会发生经营费用，由于房地产企业本质 上是住宅建设的组织者，自始至终都会发生管理费用。从预销售取得第一笔回笼资金， 就要开始预缴营业税、城建税、土地增值税、印花税、所得税等税金以及教育费附加、 地方基金等税金附加，这些费用形成了住宅商品房建设的期问成本 住宅商品房开发成本的成因就是房地产企业为了进行住宅综合开发而需消耗资 源的活动或事项。每个住宅开发项目由于其具体情况不同，所要开展的消耗资源的活 动或事项也是不一样的。只有对项目的成本动因进行准确而完整的分析，才能正确预 测项目成本的内容，才能使成本控制工作有的放矢。 有些企业在项目成本预算中放一个相当大的比例( 3 5 ) 的不可预见费，其实 是由于没有认真做好成本动因分析工作，对一些必将发生的开发活动心里没有明确的 认识，于是估计一个金额放到该项目，这样的做法会大大削弱预算控制的作用。不可 预见费并非一个垃圾篓，随便什么活动的成本都可以放进来，会计核算时也不会设一 个不可预见费科目。 房地产开发企业必须重视成本动因分析工作，和成本预测一样，它是一个不断细 化的过程。成本动因分析工作必须在项目预算得到权力机关批准前完成。成本动因分 析工作做得如何，可以充分反应一个房地产开发企业的管理水平如果一个房地产开 发企业对自己项目开发过程中将会发生哪些活动或事项都不明了，也就无法期望其能 进行切实有效的成本控制活动了 3 3 住宅商品房开发建设成本控制的必要性 正如引言所述，过去由于较高的行业平均利润率，房地产企业普遍对成本控制工 1 3 南京理工大学硕士学位论文房地产企业住宅商品房开发建设成本控制研究 作不够重视。但是在激烈的市场竞争中，房地产企业必须更新观念，充分认识加强成 本控制的必要性。住宅商品房成本控制的必要性源自四个方面： 3 3 1 提高房地产开发企业竞争力的需要 房地产企业加强住宅商品房开发建设成本的控制，首先是提高房地产开发企业竞 争力的需要。对于常见的差异化与成本领先两类企业竞争战略，房地产企业采取差异 化策略的难度相当大，在房地产行业，一项创新会在很短时间被众多同行模仿甚至超 越，所以采取差异化战略必须具备持续的创新能力，能够不断地超越自身和竞争对手， 但这是非常困难的。大多数企业势必采取成本领先的战略，通过成本领先优势来赢得 未来激烈的市场竞争，成本领先不仅仅意味着同等的产品品质自己的成本更低，同时 也意味着同等的成本水平自己的产品品质更加优秀。而要想取得成本优势，首先必须 进行开发项目的成本控制 3 3 2 提高开发项目效益的要求 房地产企业加强住宅商品房开发建设成本的控制，也是提高开发项目效益的要 求。效益的提高，要么依赖于同等成本水平下售价的提高，要么依赖于同等价格水平 上成本更低对于普通住宅，各地政府都建立了严格的物价审批制度，同等品质的住 宅要想卖出更高的价格，在当今这个开发项目遍地开花的时代绝非易事。因此，为了 使开发项目取得较好的经济效益，开发成本的控制成为最直接也是最有效的手段。 3 3 3 提高开发项目管理水平的需要 房地产企业加强住宅商品房开发建设成本的控制，还是提高开发项目管理水平的4 需要。目前从事房地产开发的企业虽然多如牛毛，但大多数房地产开发企业的管理水 平和技术能力不高，受人力的限制，在项目管理尤其是成本控制方面的控制水平更为 薄弱。成本控制作为贯穿项目全过程的一项管理活动，提高其水平必将带动整个项目 管理水平的提高。房地产企业在加强成本控制的过程中，必然要建立一整套健全的管 理制度同成本控制工作相互配合。“”而这一整套健全的管理制度，不但能使企业在 日常的管理中有章可循，更重要的是能够提高企业工作的质量和效率，为企业获取竞 争优势提供制度保障。这一整套健全的管理制度包括：企业组织运行活动投入预算 管理和核算管理制度；企业成本控制体系建设说明文件；企业业务流程和工作程 序发展改进管理制度；合同招投标管理制度；成本费用节省奖励制度；费用报 销审核管理制度。健全的管理制度如果切实得到执行，成本控制工作就会形成完善的 书面记录，从而为今后成本控制工作的改善提供翔实的可供借鉴的资料，而这正是成 本控制要有利于未来的原则的体现。 1 4 南京理工大学硕士学位论文 房地产企业住宅商品房开发建设成本挎制研究 3 4 住宅商品房开发建设成本控制的可行性分析 3 4 1 成本控制工作存在广阔的开展空间 英国著名项目管理专家梅乐( m e r r o w )