（民商法学专业论文）高房价的物权法思考.pdf

硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s i l i i it l1 1111 tli i i i i iiil y 18 9 8 0 3 6 华中师范大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，独立进行研究工作 所取得的研究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 作槲：听老娅 b 翔：弦甜辱s 员o 甚 学位论文版权使用授权书 学位论文作者完全了解华中师范大学有关保留、使用学位论文的规定，即：研 究生在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属华中师范大学。学校有权保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许学位论文被查阅和借阅； 学校可以公布学位论文的全部或部分内容，可以允许采用影印、缩印或其它复制手 段保存、汇编学位论文。( 保密的学位论文在解密后遵守此规定) 保密论文注释：本学位论文属于保密，在年解密后适用本授权书。 非保密论文注释：本学位论文不属于保密范围，适用本授权书。 孙叛了久 e l 朔：、of 1 年s 只o e l 本人已经认真阅读“c a l i s 高校学位论文全文数据库发布章程 ，同意将本人的 学位论文提交“c a l i s 高校学位论文全文数据库”中全文发布，并可按“章程”中的 规定享受相关权益。圃童途塞堡童卮澄卮；旦坐生；旦二生；旦三生蕉查! 作者签名：有志t , 7 二l 日期：v ( - 午歹月罗p 日 钠签名：j 乙 日期：歹口，年r 月知日 徊 虎知忠 衙年 轻纠 签 ： 者期 作日 中文摘要 十七大报告在强调改善民生时提出，要“努力使全体人民学有所教、劳有所得、 病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会 。当前高企的房价，让“住 有所居 成为广大民众关注的焦点之一。十七大召开至今已三年有余，其间中央政 府调控房价的政策频出，然而飙升的房价却并没有因为报告中对“住有所居的强 调和调控政策的出台而回归理性，许多拥有住房梦想的人们仍然蹒跚在通往梦想的 路上。 我国的房地产已经高度市场化，业已成为我国经济发展中的支柱产业。笔者认 为，中央政府调控政策的频繁出台，一方面反映了这个庞大的发展中的市场的复杂 性，需要进行及时的制度规范；另一方面，也反映了我国法律规范在前瞻性、超前 性上的不足。 在目前房地产市场迅速膨胀的背景下，由于我国二元土地所有制的客观存在以 及城市化进程的不断深入，使得城市规划区的土地出现了全民所有( 国家所有) 和 集体所有两种所有权形式并存的局面。一方面，由于相关物权规范对于土地权能的 限制性规定，城市的房屋建设用地被严格限定在国有土地范围内，“城中村”的集 体土地只能在被征收为国有后才能用于商品房建设；另一方面，城市化进程对建设 用地的巨大需求，又导致地方政府对“城中村 集体土地的征收表现出极大的热忱， 与之相关的“城中村”不动产物权，即集体土地所有权、集体土地使用权和集体土 地上房屋所有权就成为各个利益相关方角力的焦点所在。而这一切背后的焦点，则 是建设在土地上的房屋。 房屋、土地，这两个法律意义上的不动产的结合，也成就了两项重要不动产权 利的交融。从物权的角度来讲，我国普通商品住房上主要存在两项权利，即房屋所 有权和国有土地使用权。普通商品住房的市场交易活动，实质上交易主体出售和购 买房屋所有权和国有土地使用权的物权转让行为；房屋交易的成交价格，实际上卖 方让渡房屋所有权和国有土地使用权后取得的有偿对价。由此可以明确，住房价格 的高低，等同于房屋所有权和国有土地使用权转让对价的高低。据此分析，我国当 前房价虚高的问题，很大程度上是由房屋所有权和国有土地使用权的转让对价虚高 导致的。因此，能否有效地解决高房价问题，针对房屋所有权和国有土地使用权的 相关物权规范是否完善起着关键性的作用。 有鉴于此，本文拟对高房价进行法律思考，在物权规范领域对房屋所有权、国 、 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 有土地使用权和“城中村不动产物权等进行了研究，指出相关物权规范存在的尚 需完善之处，提出笔者的相关建议。 文章的第一部分通过高房价衡量指标的探讨，从房价收入比、房屋租售比、房 价增长率与g d p 增长率的比值三个方面，指出我国房价存在的泡沫化倾向和不断完 善我国相关物权规范的迫切性和必要性。 文章的第二部分针对虚高的房价指出我国物权规范中存在的缺陷。在房屋权利 存续期限方面，我国物权规范缺少对房屋所有权存续期限的清晰界定，虽然房屋所 有权为无期限物权，但是作为物的房屋，其使用寿命的有限性会导致房屋所有权的 消灭；在国有土地权利灭失方面，我国物权规范缺少对国有土地灭失情形的详尽表 述；在“城中村 不动产物权方面，由于集体土地处于国有土地从属地位的现实， 我国物权规范缺少对“城中村 土地和房屋的有力法规保障。 文章的第三部分针对高房价提出了物权规范的完善建议，指出在房屋权利存续 期限方面，应通过在相关法规中明确房屋5 0 - - 7 0 年的设计使用寿命( 或称折旧期 限) 来对房屋所有权加以规范；在相关物权规范中，应明确国有土地权利灭失的情 形和相关主体的权利救济；通过完善公共利益条款和“城中村”不动产物权方面的 物权规范，实现“城中村”不动产物权的合法有效利用，促成理性规范住房市场的 形成，最终实现对高烧不退的房价的遏制。 文章的结论部分对全文进行了总结，指出本文旨在实现的研究价值，并对相关 领域的研究不足之处进行了反思。 关键词：高房价；权利存续期限；公共利益；集体土地 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s a b s t r a c t t h e1 7 t hn a t i o n a lc o n g r e s sr e p o r td e t a i l e dt h ep l a n st h a ta l lt h ep e o p l ew o u l d e n jo yt h e i rr i g h t st oe d u c a t i o n ，e m p l o y m e n t ，m e d i c a la n do l d a g ec a r e ，a n d h o u s i n g ，s oa st ob u i l dah a r m o n i o u ss o c i e t y t h er e c e n th i g hh o u s ep r i c e s m a k et h e r i g h tt oh o u s i n g f o c u s e db yt h eg e n e r a lp u b l i c t h e17 t hn a t i o n a l c o n g r e s sh a so p e n e df o ro v e rt h r e ey e a r s ，c e n t r a lg o v e r n m e n ti m p l e m e n t e dm a n y c o n t r o lp o l i c i e st oh o u s ep r i c e sf r e q u e n t l yi nt h i sp e r i o d ，b u tt h er i s i n gh o u s ep r i c e sd i d n o tc o m et ob er e a s o n a b l e p e o p l ew h ow a n tt oh a v et h e i ro w nh o u s e sa r es t i l lw a n d e r i n g t h r o u g h t h es t r e e tt ot h e i rd r e a m l a n d c h i n e s er e a le s t a t ei s h i g h l ym a r k e t o r i e n t e de c o n o m i cd e v e l o p m e n ta n dh a s b e c o m eap i l l a ri n d u s t r y ib e l i e v et h a tt h ef r e q u e n tc e n t r a lg o v e r n m e n tc o n t r o lp o l i c i e s i n t r o d u c e d ，o nt h eo n eh a n dr e f l e c t st h ec o m p l e x i t yo ft h i sh u g ed e v e l o p i n gm a r k e t ，t h e s y s t e m i cr e g u l a t i o n sa r er e q u i r e di nat i m e l ym a n n e r ；o nt h eo t h e rh a n dr e f l e c t st h el e g a l n o r m si no u rf o r w a r d l o o k i n g ，a h e a do ft h ed e f i c i e n c i e s b a s e do nt h ec u r r e n tr e a le s t a t em a r k e ti nt h ec o n t e x to f r a p i de x p a n s i o n ，b e c a u s eo f t h eo b j e c t i v ee x i s t e n c eo fd u a ll a n do w n e r s h i p ，a n dt h ed e e p e n i n go ft h ep r o c e s so f u r b a n i z a t i o n ，i tm a k e st h el a n do ft h eu r b a np l a n n i n ga r e ah a st h es i t u a t i o no fw h o l e p e o p l eo w n e r s h i p ( s t a t eo w n e r s h i p ) a n dc o l l e c t i v eo w n e r s h i pf o r m sc o e x i s t i n g o nt h e o n eh a n d ，s i n c et h er e l e v a n tp r o p e r t yr e g u l a t i o n sf o rt h ep o w e ro ft h er e s t r i c t i v e p r o v i s i o n so fl a n d ，u r b a nl a n df o rh o u s i n gc o n s t r u c t i o ni ss t r i c t l yl i m i t e dt os t a t e o w n e d l a n d ，a n dt h e ”u r b a nv i l l a g e ”c o l l e c t i v el a n dc a no n l yb ei m p o s e do n l ya f t e ri th a sb e e n e x p r o p r i a t e d ；o nt h eo t h e rh a n d ，t h ep r o c e s so fu r b a n i z a t i o no nt h eh u g ed e m a n df o r c o n s t r u c t i o nl a n d ，l o c a lg o v e r n m e n th a ss h o w e dg r e a te n t h u s i a s ma s s o c i a t e dw i t h ”u r b a n v i l l a g e ”r e a lp r o p e r t yl e dt ot h ee x p r o p r i a t i o no f ”u r b a nv i l l a g e ”c o l l e c t i v el a n d n a m e l y , c o l l e c t i v el a n do w n e r s h i po fc o l l e c t i v el a n du s er i g h t sa n dc o l l e c t i v eo w n e r s h i po fl a n d h o u s i n gb e c o m et h ef o c u so fs t r u g g l ei nt h ev a r i o u ss t a k e h o l d e r s t h ef o c u sb e h i n da l l t h i s ，i ti st h eh o u s e sb u i l d i n go nt h el a n d h o u s e s ，l a n d ，t h ec o m b i n a t i o no ft h et w or e a le s t a t e so fl e g a ls e n s em a k e st h er i g h t b l e n do ft h er e a lp r o p e r t i e s f r o mt h ep e r s p e c t i v eo fp r o p e r t yr i g h t s ，o u ro r d i n a r y c o m m o d i t yh o u s i n gm a i n l yh a st w or i g h t s ，n a m e l y , h o m eo w n e r s h i pa n ds t a t e o w n e d l a n du s er i g h t s o r d i n a r yh o u s i n gm a r k e ta c t i v i t y , i ne s s e n c e ，t h es a l ea n dp u r c h a s e t r a n s a c t i o n so ft h em a i nh o u s eo w n e r s h i pa n ds t a t e o w n e dl a n du s er i g h tt r a n s f e ro f i i i p r o p e r t yr i g h t s ；h o u s ep r i c eo ft h et r a n s a c t i o n ，i nf a c t ，a r et h ep r i c eo fh o m eo w n e r s h i p a n ds t a t e o w n e dl a n du s er i g h t sp a i dt oo b t a i nt h eh o u s i n g i tc a n b ec l e a r , t h el e v e lo f h o u s ep r i c e s ，t h es a m ea st h eh i g ha n dl o wp r i c eo fh o m eo w n e r s h i pa n ds t a t e o w n e d l a n du s er i g h tt r a n s f e r r e d t h a ta n a l y s i s ，t h ep r o b l e mo fc u r r e n th o u s ep r i c e sa r t i f i c i a l l y h i g ha r el a r g e l y c a u s e db yt h ea r t i f i c i a l l yh i g hp r i c eo fh o u s i n go w n e r s h i pa n d s t a t e o w n e dl a n du s er i g h t s t h e r e f o r e ，t h ea d e q u a c yo fp r o p e r t yn o r m sp l a y s ak e yr o l e t os o l v et h ep r o b l e mo fh i g hp r i c e so fh o u s i n go w n e r s h i pa n dl a n du s er i g h t se f f e c t i v e l y i nv i e wo ft h i s ，t h ep a p e ri sd i v i d e di n t ot h r e ep a r t s ，i nt h ea r e a so fh o u s i n gp r o p e r t y o w n e r s h i pn o r m s t h es t a t e o w n e dl a n du s er i g h ta n dt h e ”u r b a nv i l l a g e ”r e a lp r o p e r t y , e t c a f t e rac e r t a i nd e g r e eo ft h i n k i n g ，t h er e l e v a n tp r o p e r t yr e g u l a t i o n ss t i l ln e e dt oi m p r o v e a n dt h ea u t h o rp r o p o s e sh i so w n r e c o m m e n d a t i o n s ： t h ef i r s tp a r ti sa b o u tt h em e a s u r eo fh i g hh o u s ep r i c e s ，f r o mt h et h r e ea s p e c t so f t h e p r i c ee a r n i n g sr a t i o ，t h er e n tr a t i o ，t h ep r i c eg r o w t hr a t ea n d t h er a t i oo fg d p g r o w t hr a t e ， i tp o i n t so u tt h ee x i s t e n c eo ft h eb u b b l eo fh o u s ep r i c et r e n d sa n dt h eu r g e n c yt oi m p r o v e t h er e l e v a n tr e g u l a t i o n so ft h ep r o p e r t yr i g h t s t h es e c o n dp a r ti sa b o u tt h ed e f e c t so fp r o p e r t yr i g h t sr e g u l a t i o n st oa r t i f i c i a l l yh i g h h o u s ep r i c e s t h es u r v i v a lp e r i o do fh o u s i n gr i g h t si sn o tc l e a r a l t h o u g ht h eh o u s i n g p r o p e r t yo w n e r s h i ph a sn ot i m el i m i t ，b u tt h el i m i t e dn a t u r eo fh o u s i n gw i l ll e a dt o t h e e l i m i n a t i o no fh o m eo w n e r s h i p ；t h er e g u l a t i o n sa r el a c ko f t h ee x h a u s t i v ec a s eo ft h el o s s o fs t a t e 。o w n e dl a n dp r o p e r t yr i g h t s ；i nt h e ”u r b a nv i l l a g e ”r e a lp r o p e r t y , s i n c et h er e a l i t y o fc o l l e c t i v el a n ds u b o r d i n a t e dt os t a t e o w n e dl a n d ，t h ep r o p e r t yn o r m sa r en o te n o u g h t o p r o t e c tt h e ”u r b a nv i l l a g e ”l a n da n dh o u s i n gr i g h t s t h et h i r dp a r ti sa b o u tt h ei m p r o v e m e n to fp r o p e r t yr i g h t sr e g u l a t i o n s i tp o i n t so u t t h a tt h es u r v i v a lp e r i o do fh o u s i n gr i g h t sf r o m5 0 7 0y e a r s ；i nt h er e l e v a n tp r o p e r t y s p e c i f i c a t i o n ss h o u l ds t a t et h ec a s eo fl o s so fl a n dr i g h t sa n dt h er i g h tr e l i e fc l e a r l y ；t o i m p r o v et h et e r m so fp u b l i ci n t e r e s ta n dm e ”u r b a nv i l l a g e ”p r o p e r t yr e a le s t a t ep r o p e r t y r i g h tn o r m s ，t op r o m o t et h el e g a la n de f f e c t i v eu s eo ft h er a t i o n a lh o u s i n gm a r k e t ，a n d u l t i m a t e l yc o n t a i n t h eh ig hf e v e rp r i c e t h ec o n c l u s i o no ft h ea r t i c l ei sas u m m a r yo ft h et e x tt op o i n to u tt h a tt h ev a l u eo f t h i sr e s e a r c ha i m st oa c h i e v e ，a n dt h ei n a d e q u a c i e so f t h er e l a t e ds t u d yf i e l d s k e y w o r d s ：h o u s ep r i c e s ；r i g h t ss u r v i v a lp e r i o d ；p u b l i ci n t e r e s t ；c o l l e c t i v el a n d i v 硕士学位论炙 m a s t e r st h e s i s 目录 中文摘要” a b s t r a c t 引言 一、高房价亟需法律规范 i l i i 1 ( 一) 高房价的衡量指标2 ( 二) 法律规范高房价的必要性”3 二、物权规范遏制高房价的不足5 ( 一) 房屋权利存续期限不明5 ( 二) 国有土地权利灭失规范缺位7 ( - - ) “城中村 不动产物权处境尴尬1 2 三、完善遏制高房价的物权规范1 9 ( 一) 房屋权利存续期限的法规完善1 9 ( 二) 国有土地权利灭失的法规完善2 3 ( 三) 公共利益条款的法规完善2 4 ( 四) “城中村”不动产物权保护的法规完善- 2 7 结论3l 参考文献”3 2 后记3 5 硕士学位论文 m a s t e r st h e s l s 引言 “国八条”、“国四条”、“新国四条”、“新国八条”、房产税、限购令 五年中密集出台的房产政策，指向一个共同的标的房价。虽然中央政府政 策频出、力度空前，其调控房价的决心不可谓不坚决，政策措施不可谓不严厉，但 是，房价的一次次“假摔 ，楼市的一波波“井喷 ，让很多潜在购房者在希望与失 望的交替焦灼中，房梦难圆。 面对近乎疯狂的楼市，我们却需要冷静的思考。在私法领域，法官总是从“理 性人 ( 或称“善良家父”) 的视角来判断民事主体的权利和义务。a l a nh e r b e r t 先 生甚至夸张地认为：“理智的人 没有任何人类的弱点，没有陋习，没有偏见，没 有贪婪，没有恶意，没有惰性，不会心不在焉，像对自身安全一样谨慎地对待其他 事，这个优秀但也会令人反感的人物像纪念物一样树立在公正的法庭上，徒劳地号 召他的公民以他为榜样做人。依此看来，在住房消费市场，政府能否从“理性人” 的视角来准确定位各种市场要素的权利和义务，并因此达到调控房价的目的，则是 解决房价问题的关键所在。而调控的依据，并不仅仅是各种频繁出台的政策措施， 而是需要通过对土地和房屋等相关法律规范的完善，达到住房市场的规范化良性运作。 显而易见，我国普通商品住房上主要包含了房屋所有权和国有土地使用权两项 权利，其在住房市场的交易活动，实质上是房屋所有权和国有土地使用权的转让； 房屋交易的成交价格，实际上是房屋所有权和国有土地使用权转让后的有偿对价。 即是说，住房价格的高低，等同于房屋所有权和国有土地使用权转让对价的高低。 据此分析，我国当前房价虚高的问题，很大程度上是由房屋所有权和国有土地使用 权的转让对价虚高导致的。所以能否有效地解决高房价问题，针对房屋所有权和国 有土地使用权的相关物权规范是否完善起着关键性的作用。此外，在目前房地产市 场迅速膨胀的背景下，由于我国二元土地所有制的客观存在，使得“城中村”不动 产物权，即集体土地所有权、集体土地使用权和集体土地上房屋所有权成为利益各 方角力的重要目标。基于以上认识，笔者从高房价的衡量指标、高房价的物权规范 ； 缺陷以及“城中村 不动产物权三个方面，指出我国现有法规在房屋权利存续期限、 国有土地权利灭失和“城中村”不动产物权等方面的缺陷，并针对如何完善相关法 规进行了思考。 毛大春、王枫：英国法上的注意义务述评，民商法论丛第2 1 卷，金桥文化出版( 香港) 有限公司2 0 0 1 年版第4 号，第4 7 2 页。 l 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 一、高房价亟需法律规范 ( 一) 高房价的衡量指标 1 房价收入比 房价收入比作为国际上衡量房价是否过高、房产泡沫存在与否的重要指标，主 要是指两项价格之间的比值幅度，其中的两项价格即住房价格和城市居民家庭年收 入。居民家庭收入能否承受住房价格，关键是看两项价格的比值是否处于合理的比 值范围。国际上公认的房价收入比的合理范围一般为4 一- - 6 。也就是说，住房价格除 以城市居民家庭年收入的商值为4 一一- - 6 范围内的任一数值，即表明住房价格在城市 居民的可承受范围之内。如果房价收入比比值在6 以上，则可被认为该地区的住房 价格水平偏高，房地产存在泡沫的可能性也在加大。 据统计，自2 0 0 3 以来我国房价收入比一直处于高位。其中2 0 0 7 年达到7 4 4 ， 2 0 0 9 年达到8 0 3 ，2 0 1 0 年为7 7 6 。而在一线城市和东部大城市中，房价收入比更 是明显偏高。以上海为例，据有关研究机构测算，其商品住房房价收入比均值已经 达到2 4 1 9 ，其中最高的卢湾区甚至达到4 5 5 8 的超高水平。因此，上海市商品住 房价格有偏离居民收入基本面的趋势，需警戒存在房地产泡沫。 2 房屋租售比 房屋租售比又称房价租金比，简单来讲，就是指房屋价格与房屋租金之间的比 值。其中的房屋租金是指该房屋的每月租金收入。这一比值通常作为将住房作为长 期投资而预估其回报的参考。 但是从另一角度考量，房屋租售比又可成为判断房价是否偏高的重要指标。这 是因为，既然作为一种投资形式，将房屋出租必将期待合理的投资回报，而这种投 资回报的合理比率可以通过参考储蓄收益、其他行业投资回报水平和通货膨胀因素 加以衡量。国际上公认的房屋租售比的合理范围一般为2 0 0 3 0 0 。即房屋租售比低 于2 0 0 时，房产投资潜力较大；而房屋租售比超过3 0 0 时，房价则存在被高估的可能。 随着我国房地产市场井喷式的发展，我国多数城市的房屋租售比都在高位徘 徊。以上海市为例，据有关研究机构测算，其各区县商品住房房价租金比均值为 刘莉：长三角房地产研究院报告：沪房价收入比高达2 4 ， h t t p ：n j f o c u s c n n e w s 2 0 1 1 0 3 3 1 1 2 4 8 5 4 5 1 h t m l ，2 0 1 1 年3 月3 1 日访问。 2 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 4 4 8 3 1 ，说明整体而言上海市商品住房价格有被高估的可能性。甚至杨浦区达到 6 1 7 8 8 的超高水平，说明偏离国际公认的合理范围较为明显，可能存在房地产泡沫。 3 房价增长率与g d p 增长率的比值 房价增长率和g d p 增长率的比值主要是对房地产行业相对国民经济的扩张速度 进行衡量，同时也在衡量房价合理程度上具有重要的价值。通常情况下，该比值处 在1 0 0 以内时，则表明房价属于合理范围；该比值处在1 0 0 2 0 0 范围之间时， 则表明房价存在泡沫的可能性加大；该比值处在2 0 0 以上时，则表明房价泡沫已经 完全显现。 据统计，我国的房价增长率和g d p 增长率的比值，其在2 0 0 0 年 - - 2 0 0 3 年始终 处于5 0 以下的水平，而在2 0 0 4 年时则跃升至l1 0 ，2 0 0 5 年更是达到了前所未有 的1 9 6 。很显然，我国房地产泡沫已经形成且保持了膨胀趋势。四 ( 二) 法律规范高房价的必要性 1 法治社会的要求 一个成熟的法治社会，既要有法治理念，更要有实践法治理念的制度。我国社 会主义市场经济是社会主义法治理念指导下的市场经济，社会主义市场经济的繁荣 发展，当然离不开完备的法律制度的保障。 我国的住房制度几经改革，已经达到高度的市场化水平，然而由于相关法律制 度的缺陷，导致其泡沫化倾向日益严重。频繁出台的政策措施，未从根本上解决法 律制度缺陷这一根本性问题，因此，完善相关法规势在必行。 2 公平原则的体现 公平原则要求民事主体在法律关系中取得权利的同时，要承担相应的义务，作 为公平原则的重要内容，权利义务的对等性具有非常重要的意义。房屋交易作为平 等主体之间权利义务的让渡行为，当然也要体现公平原则的要旨。 不仅如此，公平原则亦要求在公平的观念下平衡各方的利益。我国人口与土地 。刘莉：长三角房地产研究院报告：沪房价收入比高达2 4 ) ， h t t p ：n j f o c u s c n n e w s 2 0 1 卜0 3 3 1 1 2 4 8 5 4 5 1 h t m l ，2 0 1 1 年3 月3 1 日访问。 o 国内的房价增长率与g d p 增长牢比值现状， h t t p ：w i k i m b a l i b c o m w i k i e 6 8 8 b f e 4 b b b 7 e 5 a 2 9 e e 9 9 5 b f e 7 8 e 8 7 e 4 b 8 8 e g d p e 5 a 2 9 e e 9 9 5 b f e 7 8 e 8 7 e 6 a f 9 4 e 5 8 0 b c ，2 0il 年3 月31 日访问。 3 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 的矛盾由来已久，而且随着城市化进程的加速更明显的表现于住房市场。房屋所有 权和国有土地使用权作为房屋上的重要权利如果不加以规范限制，而任由权利人以 土地资源有限为由囤积居奇、肆意炒作，则难以实现有住房需求的各阶层的居住权， 有房者与无房者的矛盾将掩盖公平原则的光芒。 3 科学发展的需要 科学发展观是我国指导经济社会发展的根本指导思想，其对经济社会发展的基 本要求是全面协调可持续。房地产作为我国重要的支柱产业，也要遵循科学发展观 的要求，与其它产业实现协调和可持续发展的局面。 然而现实实践中，由于房地产行业法律规范的严重缺陷，使之形成一种暴利产 业，随之引起的是各种资本和资源向该行业的集聚，从而造成其它传统产业和新兴 市场的资本和资源的缺失、发展后劲乏力。因此亟需完善相关物权规范，从法律层 面解决这一产业发展失衡、资源分配不均的难题。 4 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 二、物权规范遏制高房价的不足 知其虚方能补其实。高房价问题虽然已经相当紧迫，但是病急乱投医式的头疼 医头、脚痛医脚的政策措施不能从根本上遏制虚高的房价。这就需要我们静心思考， 找出问题的根本症结所在，之后才能对症下药、药到病除。 ( 一) 房屋权利存续期限不明 中华人民共和国物权法( 以下简称物权法) 对物进行了界定。其第二条 第2 款规定：“本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的， 依照其规定。”从该条文可以看出，物权法并未对物的概念进行明确定义，但 是明确了物的范围：既包括自然属性的物，又包括权利。 物的自然属性，是不依赖于法而存在的，只是在法出现后，才赋予了物另外一 种法律属性；而无论从自然属性抑或法律属性来讲，物都存在绝对消灭和相对消灭 的情形，也即物的存续具有期限性。 从作为物权客体的权利来讲，凡是财产性的权利，都被明确规定了存续期限。 如物权法对土地承包经营权、建设用地使用权和地役权等用益物权的期限都进 行了规定。其中第一百二十六条第l 款规定：“耕地的承包期为三十年。草地的承 包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期， 经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”第一百三十八条第1 款规定：“采取招 标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立 建设用地使用权出让合同。 第2 款第5 项规定：“建设用地使用权出让合同一般包 括下列条款： “使用期限； 第一百六十一条规定：“地役权的期限由当事人约定， 但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。”我国普通 商品住房的国有土地使用权作为建设用地使用权的一种，法规明确规定具有7 0 年 的使用期限。 从自然属性的物来讲，按其是否经过一次使用就归于消灭而划分为消耗物与可 消耗物。消耗物是仅一次性有效使用就灭失或品质发生变化的物。不可消耗物是可 反复使用，通过使用逐渐磨损其效用的物。也就是说，消耗物与不可消耗物的本质 区别在于能否多次使用，而其共同之处在于，在一定期限内，它们都会在经过一次 或多次使用后灭失或由于品质发生变化，而最终丧失其作为物的有用性。 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 1 房屋权利存续期限与房价的关系 住房作为一种商品，它是使用价值与价值的统一体，它的使用价值体现了其作 为物的有用性，同时表现出不可消耗物的属性；它的价值则通过房屋所有权和国有 土地使用权的让渡得以实现，也就是说，房屋所有权和国有土地使用权的价值总和 构成了住房价格的主体。然而需要强调的是，住房作为使用价值和价值皆有的商品、 自然属性和法律属性兼具的不可消耗物，其使用寿命当然存在期限，其存续期限通 过承载了房屋所有权和国有土地使用权的物普通商品住房从建成到绝对 灭失这一期间来体现。就市场上的普通商品住房来讲，从其建成开始，经过长时间 使用磨损后，它作为物的有用性也会逐渐消耗殆尽，其作为普通商品住房的使用价 值亦会逐渐灭失，住房的价值也会因为使用价值的灭失而不复存在。依照建设部颁 布的建筑结构可靠度设计统一标准g b 5 0 0 6 8 2 0 0 1 规定：“普通房屋和构筑物的 设计使用年限为5 0 年。 其中的“设计使用年限 在该标准中进行了明确界定， 即：“设计规定的结构或结构构件不需进行大修即可按其预定目的使用的时期。 这即表明，建设在7 0 年土地使用权的土地上的普通商品住房，它作为法律意义上 的一种物，如果符合设计使用标准，会在其建成后的5 0 年中逐年损耗，直至完全 丧失其使用价值和价值，依附于房屋存在的房屋所有权也将荡然无存。当然，不可 否认的是，如果房屋经久耐用，超出其本身5 0 年的设计使用年限后仍然可以继续 使用的情况是客观存在的。但是这种情况的存在，只是意味着房屋使用寿命的延长， 而并不是意味着房屋使用寿命的无期限和房屋绝对灭失的不存在，更不能成为房屋 永不贬值谬论的依据。 2 房屋权利存续期限的规范缺失 当前房价的高企，甚至泡沫化趋势，其原因在于投机者的炒作、投资保值的需 要、土地资源的稀缺性和必要的住房需求( “刚性需求”) 等等诸多因素。但是被 大多数人忽视或者视而不见的一个应当作为房屋价格重要调节杠杆的因素房 屋的使用寿命，往往不被提及。在这些市场参与者的思维中，住房作为不动产，其 磨损消耗是可以忽略不计的，而事实是，房屋如同其他可消耗物一样，都有其自身 的使用期限。举例来讲，我国二十世纪八十年代建成的住房，到本世纪第十个念头 已经整整使用了三十年，也就意味着这些住房的房屋所有权和国有土地使用权所体 现出的使用价值以及价值在进行资产评估时需要相应的扣减，即这些住房的价值在 总体上应当是下行的趋势( 国有土地使用权的价值不包含在内) 。但是在现实的房 产交易中，房屋折旧率成为房产评估中仅仅停留在纸上的计算公式而被严重漠视， 6 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 这导致其售价仍与周边新建楼盘略低或持平甚至高于周边新建楼盘，这不能不说是 对物的灭失的严重忽视，更是对资产实际价值的严重背离，并最终造成一种住房永 远不会贬值的假象，从而将更多盲从者和投机者推入住房市场，导致住房价格的不 断飙升；而与之形成讽刺对比的客观事实却是：随着使用年限的增长，住房的使用 寿命在不断的下降，并最终丧失物的有用性而绝对灭失。广东省政协委员朱征夫就 一针见血的指出：“房产价值应该分为土地价值和地面上的建筑物价值。房价很大 程度是源于土地出让金的推高，房产的增值也是因为地块增值，而建筑物反而会因 为折旧而不断贬值。 ( 二) 国有土地权利灭失规范缺位 不无遗憾的是，物权法等相关法律法规中仅就宅基地和农用地的权利灭失 及其救济情形进行了表述，如物权法第一百三十条规定：“承包期内发包人不 得调整承包地。因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地 和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。”第一百五十四条规定：“宅 基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重 新分配宅基地。”然而法律条款中对城市不动产即国有土地和房屋的灭失情形未进 行全面表述，仅在物权法第三十条中规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行 为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”其中并未列明国有土地的 自然灭失以及城市房屋的使用寿命和折旧灭失等情形，进而也必然缺乏对此种情形 下的权利救济的法律规范。 直观来看，国有土地权利的灭失并不会对普通商品住房价格产生影响，但是如 果国有土地灭失后，各方权利主体对住房权利的需求得不到应有救济时，将会对商 品住房市场乃至社会公共秩序产生不利影响。而我国相关法规在国有土地权利的灭 失和权利救济上缺少应有的立法规范。 1 权利主体的规范存在冲突 第一、中华人民共和国宪法( 以下简称宪法) 与中华人民共和国土 地管理法( 以下简称土地管理法) 存在法条冲突。我国是社会主义国家，土 地实行公有制。宪法第十条第1 2 款规定：“城市的土地属于国家所有。农 。叶石界：我强烈反对征房产税请政府给宪法留点面子， h t t p ：f i n a n c e i f e n g c o m n e w s h o u s e 2 0 1 1 0 1 2 6 3 2 9 8 5 9 1 s h t m l ，2 0 1 1 年1 月2 9 日访问。 7