深圳豪宅公寓项目案例研究.ppt

深圳豪宅公寓项目案例分析,深圳湾1号：世界顶级城市综合体,基本指标：占地：4.6万（北1.4万，南3.2万）建面：47.5万（北10.3万,南37.2万），其中计容建面32万容积率：北地块4.6，南地块7.97建筑高度：80-342米业态：其中办公约8.3万，酒店约3.5万，公寓约16.17万，商业约4万,深圳湾1号,深圳湾1号是深圳目前最顶级的豪宅项目之一，公寓产品更是突破了传统的居住理念，价格直指片区天花。,北区：T1：开发商自持写字楼；T2：公寓（430-980），32F，总层高119.9m，每层层高3.5-4m；T3：公寓（209-640），18F，总层高70.35m，每层层高3.5m；T4：608-614大平层，18F，总层高80.35m，每层层高4m；深湾会规划南区T5：公寓（163-515），50F，总层高189.88m，每层层高3.45-3.69m;T6：公寓（204-330），35F，总层高129.95m，每层层高3.3-3.5m;T7：低层写字楼，中层酒店，高层公寓，最高层会所；共68F，总层高342m，每层层高3.75-3.9m;T8：公寓（204-330）；低区（6-18F），高区（未推售）；共29F，每层层高3.6-3.9m;企业会馆规划高档商业配套,项目分为南区和北区，首批推售北区T2/T3/T4公寓，目前在售为南区T5及T8，T6已售罄。,规划布局,户型配比,北区主力产品为430590，产品更为纯粹；南区产品线较为丰富，涵盖128520一至四房，目前在售T5高区430520三至四房以及T8低区198325两至三房，T8高区KellyHoppen美学空间发售在即,T8标准层820,T8,A:330：3套房2厅4卫,T8低区A户型(325)户型结构：3套房2厅4卫+工人房朝向：东北朝向景观面：东侧内湾湖及深圳湾海景、北侧9F可越过企业会馆观项目北区群楼及深圳湾春茧、西侧可享城市景观,T8低区B户型（289）户型结构：3房2厅3卫（双套房）朝向：东南朝向景观面：东侧永无遮挡内湾湖景观及深圳湾海景；南侧与三湘海尚对视，视野略受影响（三湘海尚高约100m，T8高区视野可越过三湘）,B:2893房2厅3卫,C:2042套房2厅3卫,T8低区C户型（198）户型结构：2套房2厅3卫朝向：西南朝向景观面：西临中心路、城市水景；南面与三湘海尚对视，视野及采光略受到影响，但能看到部分海景,在售T8产品,全玻璃幕墙设计360无边际景观3.5-4米极限层高2.4米极限宽幅双Low-E三层中空夹胶超白玻璃配置科技智能家居生活,颠覆常规意识的超大空间尺度,将空间美学与艺术、科技全面融合,核心价值点,全球十大顶级设计师联袂巨献，诉求由外及里的居所理想,全德意系精装，融合世界超5星级品牌超越普通的“精装成品”，最奢侈装修品牌汇集,米勒,汉斯格雅,当代,卡门,日立,Bulthaup,Bulthaup橱柜、全套Miele厨房电器、当代龙头、汉斯格雅&唯宝卫浴设施、卡门/诺布莱斯高级装甲入户门、日立空调欧洲品牌家具，高档厨房电器及高级卫浴设施，营造奢华雅致、舒适和谐的生活空间,唯宝,全德意系品牌精装,中心天元：深圳中心140万平米综合体地标,中心天元总建面140万，业态涵盖公寓、写字楼、shopping-mall、酒店、配套奢设施。,中心天元,福田CBD东区，占据中心区1/9土地面积,中国一线珍稀城市核心CBD，最超大规模综合区天元所在地是四大一线城市界定为心脏的地段；10年来第一次供应也是最后一次供应。市场现状是10年没供应的饥渴状态，真正的稀缺源于土地的稀缺；CBD唯一供应，中心区未来无土地供应，最后一块地；不同于北上广有多个中心，北上广深包括香港地标地段最具价值公共资源配套最牛的项目，深圳仅此一个中心，无法复制不可替代CBD唯一一个拥有多个永久性景观的物业，看中央公园无遮挡,140万超级自身配套（2倍万象城商业体量）,30万旗舰商业体量，2倍万象城；500个商业品牌，25个业态800米品牌商业大街，奢侈品旗舰店，都会展览馆，媲美世界大街4栋约40万平米甲级写字楼，350米地标，150米门户建筑，构建城市天际：约22万平都会中心资源顶级豪宅，28万平城市高端公寓，自成高端圈层,福田中心区稀缺超大规模项目，超大规模商业，是项目最大的价值也是难点,综合价值,中心区繁华商业与顶级居所分离,中心区繁华商业体上的豪宅，住宅与商业分离,绝对私密，只有业主可以自由出入,住宅电梯直通30万平米商业,尽享繁华，纯粹人居，自成高端圈层,商业楼顶作为公寓花园，超大泳池和景观园林彰显尊贵。,公寓价值,项目首开推售T5栋A/B座227套，剩余T1/T2/T3/T4/T6/T7共733套，主力产品面积段为219-313三至四房，其中T5标准层800，T6标准层520。,户型配比,主力户型,5栋A座01户型建筑面积：约1963房2厅3卫,5栋A座，2单元，两梯两户，产品为196-238m三房。,赠送10m,户型优点：270三面采光，7.6米别墅级开间；米其林三星宴会级厨房；主卧全功能空间，匹配阳台；双套房设计，双倍尊贵与个性。,主卧阳台6m,主力户型,5栋B座03/05户型建筑面积：约931房2厅1卫,5栋B座01/06户型建筑面积：约1412房2厅2卫,5栋B座，四梯六户，产品为93-141m一至二房。,户型优点：270三面采光，超奢景观面；专业烹饪流线设计；超五星级总统套房；客厅出阳台，绝佳一线景观台。,户型优点：IMAX视效会客厅；13米其林三星级厨房；主卧出阳台，一览中央大街夜景；2+1灵动空间，随心随变。,户型优点：6.4米面宽奢阔会客厅；五星级套房，CLAYX等卫浴四件套；私人衣橱设计，每个中心人物都是时尚引领者。,5栋B座02/04户型建筑面积：约1392房2厅2卫,项目营销节点,首次开盘，推出90-240中央公寓新品，共推出227套,【营销节点铺排】,营销节点,推广主题,推广渠道,2015.1.24,2015.6.15,5栋样板房开放,活动配合,2013.3.13,营销中心开放,2015.7.10,启动认筹，500万资产验资即可办理VIP,中心资产，即将开盘,益风尚女王派对明清瓷器回流展财富论名流会花艺分享会,越繁华越精彩140-240m公寓新品开放,主要推广渠道：搜狐焦点、楼体、户外T牌、LED、电台（深圳卫视财经频道）、杂志（才智生活）、报纸（南方都市报）、微博微信。,2015年7月中旬,顺势加推93m、196m、238m产品，共99套。,项目精装修标准,【精装修】主打媲美香港最顶级豪宅精装标准，大量德系配置，精装标准约1万/,厨房精装品牌1、洗菜盆、龙头、垃圾处理器：FRANKE弗兰卡或同等档次品牌2、抽油烟机、双眼电磁灶、冰箱：Gaggenau嘉格纳或同等档次品牌3、橱柜：Poggenpohl博德宝或同等档次品牌4、厨房电视：美瑞菲或同等档次品牌5、净水器：EVERPURE爱惠普或同等档次品牌,卫浴精装品牌1、洗手盆：KERAMAG凯乐玛或同等档次品牌2、浴缸：CALYX卡力仕或同等档次品牌3、一体感应坐便器Kohler科勒或同等档次品牌4、浴缸龙头、洗手盆龙头、淋浴花洒：GESSI爵士或同等档次品牌,卓越前海壹号：47万平米前海核心领先综合体,卓越前海壹号总建面47万，整体业态由4栋超甲级写字楼及2栋顶级行政公寓组合而成，是集办公、居住、购物和休闲为一体的一站式平台，前海首席的高端商务综合体。,卓越前海壹号,47万平米领先综合体，前海核心绝对地标，资金压力大,前海第一拍，资金占用大，项目要求兼顾先期回现、后期溢价。,综合价值,公寓纯粹化，独立组团以及两栋产品区别定位，保证纯粹性，前期严控总价、做小面积,2栋,4栋,有景观楼高193m，52层中大户面积主力产品：90-270m2一至四房,无景观楼高110m，26层中小户面积主力产品：46-140m2单至三房首次开盘情况：2016年1月22日开盘，推售322套87-142一至三房，开盘即售罄，整体均价10万元平,公寓部分与商办物业隔离，形成独立组团，保证纯粹性。,公寓预期单价高，为控总价，适当做小户型面积，两栋公寓档次区分明显，先推4#楼。,公寓价值,户型配比,目前销售情况：目前4#楼已售罄，2016年下半年推出2栋公寓楼，户型为90-145平1-3房。,标准层平面图（1400）,局部重点突显尊贵品质,两栋写字楼之间的“室外大堂”（实际为雨棚），彰显豪华气派,超奢阔挑高大堂20米，高端形象展示,公寓亮点展示,东海国际公寓：深南大道旁50万平综合体地标,东海国际,A座，高308米，共82层,B座，高275米，共75层,写字楼,酒店,会所,东海国际中心，由两座国际甲级写字楼、国际五星级酒店东海朗廷酒店（已开业）、两座顶级摩天商务豪华公寓及国际时尚精品商场组成。,户型配比,308米的高度获誉“亚洲新高度摩天公寓”、“地标物业”，剩余货量约400套左右，大部分是高区产品，现在主要销售125-140户型的二房,中低区户型分布(A座4-44F)/标准层1600,注：E1E2C1C2户型有部分是中空复式，E1、C1约为176，E2、C2约为157，均为2房,H,G,A,B,F,E1/E2,C1/C2,H户型约250南向3房3卫2套房,F户型约250西南向3房3卫2套房,A户型约360东南向中空4房5卫4套房,G户型约360东南向中空4房5卫4套房,B户型约320东南向4房4卫3套房,E1户型约210西北向复式3房4卫2套房,E2户型约188西北向复式3房3卫1套房,C1户型约210西北向复式3房4卫2套房,C2户型约188西北向复式3房3卫1套房,中高区户型分布(A座46-59F)/标准层1900,中低区户型分布(B座4-44F)/标准层1500,G户型约202南向3房3卫2套房,J户型约76东向1房1卫,A户型约202南向3房3卫2套房,B户型约142南向3房3卫2套房,D户型约135北向3房3卫2套房,E1户型约200北向复式3房4卫2套房,E2户型约185北向复式3房3卫1套房,C1户型约200北向复式3房4卫2套房,C2户型约185北向复式3房3卫1套房,K户型约76东向1房1卫,注：E1E2C1C2户型有部分是中空复式，E1、C1约为170，E2、C2约为153，均为3房,D,B,A,G,F,H,J,K,E1/E2,C1/C2,F户型约122北向2房2卫1套房,H户型约128南向2房2卫1套房,深业上城案例解读,深业上城：120万全球综合体典范,深业上城综合体总建面120万/，业态包括由品牌街、商场及小镇组成的多元购物体验空间、产业研发大厦、LOFT、全球顶级奢华酒店文华东方酒店、高端商务公寓。,深业上城,深业上城前期引进文华东方酒店为项目造势，首期通过高端公寓产品入市，以周边的景观资源为主要卖点，实现热销，同时启动商家合作签约等商业动态。后期通过LOFT、写字楼、超五星级酒店逐步升级兑现综合体价值，树立项目标杆形象。,一期公寓,二期LOFT,三期写字楼,2013.9,项目启动公寓入市,2013.12,深业上城与英皇UA电影城签约,2014.9,2013.8,与文华东方酒店签约,深夜上城与食代馆签约,LOFT产品入市,2015年下半年,开发策略,项目位于笋岗西路与皇岗路交汇处（即原赛格日立工业园），属于福田中心区北部区域。项目周边被皇岗路、笋岗路、彩田路和北环路四条城市干道环绕，地下商业直接与地铁10号线莲花村站连接，多重交通体系大大缩短业主出行时间。,地段价值：福田中心区北门户、多重交通体系保障出行便利,东面：笔架山公园全面宽涉景南面：高层建筑可以眺望福田中心区景观南、东南：高层建筑可无遮挡、俯瞰中心公园景观西南：莲花山公园景观居室与自然无缝：1.5亿打造两座私家天桥连接两大公园,景观资源：拥有多维景观资源、山林环抱，居室与自然无缝,福田区是深圳市的中心城区，坐拥中央商务区，是深圳的行政、文化、金融、信息和国际展览的中心。深业上城位于福田区核心地段，尽享福田中心区完善的、现代化市政配套,配套价值：尽享城市中心完美配套,价值兑现：引进世界顶级奢华酒店文华东方酒店，2013年8月19日正式签约，将于2017年底开业，位于产业研发大厦高塔顶部67层至80层，拥有无敌的山景和城市景观，共规划有客房190间，其中标准客房面积达到70-80平方米。,综合体价值：国际奢侈酒店进驻，提升项目形象,LOFT,LOFT,创新产业大厦（高塔）,创新产业大厦（低塔）,写字楼规划为两座超高层创新产业大厦，总建面约33万。此外，项目还配置有10万LOFT灵动自由空间，定位为创新总部经济基地和孵化产业基地。LOFT产品将于2016年下半年入市。,综合体价值：写字楼进驻带动大量消费人群，辅助其他业态发展,中央商业区,中央商业区采用创新的集中商业(MALL)+品牌街(STREET)+体验小镇(TOWN)的构造形式，总建面约17万，预计共有约250间商铺进驻；类型涵盖国际奢侈品牌、一线时尚品牌、高端百货、精品超市等休闲娱乐场所。,综合体价值：打造中央商业区提升片区整体现代化服务水平,商业部分由甲方商业运营团队负责，跟营销不挂钩，因此没有相关资料,产品价值：规划为大尺度舒适型产品，整体产品规划纯粹,产品价值：规划为大尺度舒适型产品，整体产品规划纯粹,低区（5-48层）四梯四户，高区一梯一户低区标准层约1700，高区900,深业上城主力户型为106358一至四房，其中105-166平一至两房为热销户型，月均去化约10套，整体均价7万平。,深业上城小面积单位集中在低楼层并且排布在楼栋中间，仅少数低楼层单位景观视野受影响；大面积单位集中在高楼层并且排布在楼栋两边，可享多维景观面。通过高区的景观资源丰富性保证高区大户型单位高溢价。,产品价值：产品排布合理，资源价值最大化,实现产品高