商业公司组建商业中心筹备计划书.doc

筹备计划书目录1、市场背景2、服务范围3、主要服务内容以及工作方法3、商业项目部组建SWOT分析4、部门工作开展思路及执行策略5、团队组建及人员结构以下内容免费阅读筹备计划书目 录1、市场背景2、服务范围3、主要服务内容以及工作方法3、商业项目部组建SWOT分析4、部门工作开展思路及执行策略5、团队组建及人员结构6、人员工资及提成分配状况7、操作商项目时可能面临的问题及解决方案8、公司的支持一、市场背景随着改革开放的不断深入与社会经济的不断发展，人民的物质文明与精神文明水平得到不断的提高。人们不仅对居住环境有了较高的需求，也逐渐对购物环境提出了新的要求。商场不单需要提供齐全的有形商品，且需要提供满意的无形服务。人们需要一个集购物、休闲、娱乐为一体的享受型购物环境，这是一个新的课题，给房地产开发公司与零售商业公司提出了新的挑战，同时，也给他们创造了众多的机遇。 日前正是国内经济腾飞的时期，同时也即是商业飞速发展的年代，国内外的投资者纷纷看中国内未开辟的这块大蛋糕，各品牌商家根据自己的经营战略，逐步抢占各自的战略地盘，为实现自己企业利润目标，疯狂地开店、布点，发展地盘；发展商看到了商业运作的丰厚利润，尝到了经营商业的甜头，为了实现利润最大化，开始转移自己的战略重点开发住宅转变成开发商业，即使开发住宅也会尽量开发裙楼商业作为社区配套，从而出现众多商业同时入市的现状；而代理商在经济与商业战乱的时代，就会有了生存的市场缝隙，开发商由于缺乏理智导致商业开发过剩，同时缺乏与商家的沟通，缺乏对市场的充分了解，不懂商业运作，违背商业的运作规律而盲目开发，从而开发出来的商业不合商家胃口，出现众多商业物业空置，而此时代理商就作为拯救商业的救世主，以专业人士的身份进入商业运作的角色，从而解决了发展商解决不了的难题。在操作的同时，与商家进行了充分的交流，对市场做了深入的了解，进而也能提升自己的专业素质，组建技术过硬的团队，打出自己的品牌，提升知名度，为本企业在行业中的专业地位奠定坚实的基础。二、经营范围及其主要内容1、市场调研及前期策划：包括项目市场调研、项目业态组合定位、项目包装设计；2、招商代理：包括商业定位与规划、拟订招商策略、组织招商工作并协助签订租赁合同、招商工作的执行；3、全程营销策划顾问及产权销售代理:市场调研、前期策划、销售推广、媒体组合、销售筹备、销售执行；4、商业运营顾问：设立管理部门及其主要功能、管理部门各阶段的工作 、开业推广宣传、开业筹备工作、正式开业等工作的顾问。三、SWOT分析1、优势A、公司已有较高的品牌知名度；B、公司已建立良好的客户基础与较好的口碑；C、公司已建立广泛的信息网络平台；D、公司具有较强的资金实力；E、公司具有丰富的社会资源；F、商业中心为刚组建的部门，起点高；G、公司已有成熟的地产运营经验；H、公司已有完善的管理经验与管理团队；I、对内地市场比较熟悉，且已得到同业认可；2、劣势：A、公司没有成功商业运营的丰富经验；B、公司没有成功商业运营的工程案例；C、公司没有运营商业的完整团队；D、公司没有准备运营的商业项目；E、公司没有运营商业项目的市场形象；F、公司没有丰富的商家资源；G、公司没有商业品牌包装H、公司没有运作商业项目的品牌知名度； 3、机会：A、商业项目运营还不规范；B、商业项目利润高，商业供应量大；C、各代理商的运营水平都不高，市场目前尚缺乏非常成熟的商业运营公司； D、各代理商及发展商的运作思路还不成熟；E、内地市场大，内地发展商比较盲目；F、多数代理商没有在市场上找到合适的位置，没有合适的定位，泛而不精；G、商业运营难度大，需要的知识多且全面，多数代理商及发展商没有站在一定高度统筹考虑，很难兼顾；H、多数代理商没有摆正自己的心态：不是以发展公司、服务客户为己任，而以个人赢利为价值，造成人员频繁流动，为商业留下无穷的隐患；4、威胁：A、商业运作利润大，进入此行业人员及公司众多；B、各代理商逐渐打造自己的团队和品牌；C、各代理商逐渐形成丰富的操作经验；D、各代理商逐渐拥有较多的商家资源；E、各代理商逐渐找到自己的目标市场；F、各代理商逐渐对自己的目标市场形成垄断；G、市场缝隙越来越小；H、各代理商逐渐成熟，形成较强的市场竞争力；I、发展商越来越冷静，越来越成熟，对代理商的要求会越来越高；四、工作开展思路及推广策略1、起步阶段因公司的商业运作处于空白状态，目前工作的首要任务是组建商业中心，让公司将商业运作功能独立出来，把商业运作业务提到正常日程。根据目标市场及竞争对手的目前情况，结合我司经营运作现状，此时我们的战略重点应该是内地省会城市及二级城市，特别是广东省内，我们的主攻方向是住宅裙楼及社会配套商业的顾问、策划、招商、销售兼顾简单的经营管理顾问。深圳及广州的商业，我们不做拓展重点，如能接到项目，我们应全力以赴去运作，将此项目作为公司的样板项目。采取先易后难、先小后大的原则，在运作容易项目的同时，组建团队，提升团队能力，提高团队的专业素质，同时我们也能有包装自我的素材，为能拓展大项目与运作好大的项目及扩大业务打好基础。具体工作安排如下：A、先搜集盘源信息。方法是：通过公司拓展部或各地分公司，搜寻的住宅项目裙楼信息；B、去项目现场，做市场调研，了解与把握市场，给项目做合适的定位与合理的业态规划；C、根据项目状况及发展商的要求，给发展商出项目竞标操作思路，与发展商紧密联系，力争取得代理权；D、获得代理权后，开始招兵买马，根据项目的需要，组建精锐的商业项目操作团队，开始运作商业项目；E、在运作项目的同时，拓展其他项目，提高团队的专业素质，培养专业型及管理型人才，为操作其他项目做人才储备；2、发展阶段 在我们商业部组建完成以后，通过2-3个商业项目的实际运作，我们将具备一定的实际操作经验，及经验较为丰富的团队，此时正是我们高速发展的时期，我们可以多接项目，多操作项目，克服同行业其他代理公司的缺点，集其优点，巩固我司在行业中的地位。通过我们已有的知名度，再加上自我包装，发挥我司的长处，掌握商业运营的核心，进而向行业的领军地位进军。具体工作安排如下 A、拓展商业项目，总结成功案例，整理成册，成为有价值的产物，送给同行的商家和客户，以提高我司的专业知名度； B、市场专题研究。搜集和总结现有商家情况，从而对商业做准确定位与规划； C、调整战略重点。由省会城市及二级城市的社区配套项目转变成做一级城市中心知名商业中心的项目； D、与知名商家开展战略联盟。这样利于拓展代理项目，提高知名度与品牌，同时可以解决部分商业物业的招商问题； E、通过媒体、政府及行业协会，就有关商业的话题或某些商业项目组织一些商业专家论坛，邀请商家、发展商及行内人士参与，提高公司品牌，展现公司操作商业项目的实力，同时能为商家及发展商解决一些实际问题，也给发展商与商家提供一个交流的平台，形成多赢的局面。 3、成熟阶段通过前两个阶段的积累，我们不论在行业品牌知名度上、资金实力上、项目操作上，还是在人才储备及团队战斗力上都占有优势，从而形成良性循环，我们在行业中也将具备相当大的影响力，可以按照自己的步骤和战略部署稳步前进，终将成为行业的霸主。具体工作思路：A、资源整合，信息共享；B、人力资源优化配置；C、建立完善制度体系；D、提高市场占有率；E、品牌化路线；F、专业化路线；五、团队组建及人员结构 1、起步阶段：A、项目拓展阶段：人员构成商业中心负责人及公司策划中心部分配合的人员；人员分工商业中心负责人撰写商业策划报告、项目周边简单调研、拓展项目、兼顾统筹商业中心工作；策划中心规划设计人员协助部分图纸的设计；部分工作量较大的市调需要其他市调人员配合；必要时公司副总及总经理出面与发展商及商家做礼仪性的会晤B、操作项目阶段： 人员构成商业中心负责人。根据项目操作的需要，为了节约开支，各项目组配备项目经理一名，招商销售人员3-8名 人员分工商业中心负责人，统筹整个商业中心、拓展项目、撰写策划报告、监管项目运作；项目经理负责项目的策划招商销售工作；招商销售人员，负责招商销售及市调工作2、发展阶段： 人员构成商业中心负责人、招商总监、策划总监、销售总监若干个（根据项目的需要）、商业研究及品牌推广总监、销售招商人员。按照项目组进行人员优化配置 人员分工商业中心负责人负责商业中心的统筹与管理，项目的拓展，各个运作项目的监控，市场把握、品牌推广及公司包装等；招商总监负责项目招商、商业定位与规划、业态组合，商家的联络与关系的建立，对商家的现况的归纳总结，市场动态的收集及反馈；策划总监主要负责市场调研，商业的定位与规划，业态组合，推广策略与营销计划的制定；销售总监主要工作是组建销售队伍，制定销售策略，现场管理、销售队伍培训、现场执行与总结反馈等；商业研究及品牌推广总监主要负责市场研究工作，编写专业刊物，组织专业论坛等工作；其他招商销售人员各负其责，同时兼顾市场调研工作。六、人员工资及提成分配状况根据同行业的惯例及目前公司商业中心的状况，同时为能吸引及留住人才，建议公司人员工资及提成分配状况如下：1、人员工资：商业中心负责人底薪：人民币1.5万元；总监级人员工资底薪：人民币5-8千元；经理级人员工资底薪：人民币3-5千元；销售人员工资底薪：1-1.5千元；招商人员工资底薪：1.5-3.5千元；2、项目组提成： 深圳项目：项目组提公司总代理额的30%； 其他地方的项目：项目组提公司总代理额的40%； 注：个人所得税由个人承担，其他税费由公司承担。销售招商人员提公司总代理额的10%，剩下的提成根据项目人员的组成由商业中心负责人做相对的分配，最后留总代理额的2-4%做商业中心活动经费，作组织其他活动、商业中心人员的培训及福利支配使用。七、商业中心运作的难度与困难 虽然国内的经济目前处于腾飞时期，商业处于高速发展阶段，出现较多的市场机会，但是我们必须认清现实，理清思路，在对商业市场运营前景信心百倍的同时，也要正确理会当前与今后工作的难度，步步为营，稳打稳扎。要对今后的困难与问题准确预知，否则遇到半点难题就会手忙脚乱。公司商业几乎处于空白状态，从人员到市场等所有的工作均需从零开始展开，我们需要花比其他同类公司几倍的力气，可能还达不到同样的效果，我们应该有此准备。因此，在工作之前必须正确认识以下问题，做好打硬仗的准备：1、竞争对手具备较强有力的商业操作团队2、竞争对手具备相对的商业品牌知名度3、竞争对手具备一定的商家资源4、竞争对手的商业操作相对比较成熟且有成功案例；5、项目拓展周期可能较长，可能需要6个月甚至更长；6、拓展到的商业项目可能不是现楼，需要等待较长一段时间才能操作，商业中心可能前期投入较大，不能很快盈利；7、没有在操作的项目较难留住人才，提升团队技术水平；8、同类公司出现较多，营销手法也各不相同，竞争相对较大。 据我所知，同行商业公司组建商业中心筹备计划书业的多数知名企业均出现较长时间的项目空缺现象，部分公司在组建之初用了半年多的时间做基础工作市场调研与项目总结。甚至在公司运作的过程中，调整战略重点。我们应该正视同行业运作中出现的问题并引以为戒。应该根据自身优劣，制定适合自身的战略目标及运作计划。八、需要公司的支持在组建商业中心及拓展项目的过程中，可能会出现一些难题需要公司给予支持。起初在项目拓展期间，可能需要策划中心、设计中心、市场研究中心等部门部分人员的协助，必要时可能需要公司高层领导的礼仪性出面。拓展信息来源上可能需要公司及分公司的人员的协助。在商业项目拓展和运作过程中，需要公司车辆的经常支持。