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9 9 m 0 9 0 陈慧勤国有商业银行个人住房贷款的风险防范与未束发展 摘要y 4 6 7 9 7 1 ( 当前，随着人们生活水平的提高，住房的改善在人们生活中变得 越来越重要，在市场经济的作用推动下，房地产业尤其是个人住宅业 成为了近年的经济支柱，我国的个人住房抵押贷款也随之蓬勃发展， 个人住房抵押贷款的风险与防范也益显其重要性本文在对房地产业 与房地产金融业经过调查的基础上，对目前个人住房抵押贷款的操作 风险及防范措施进行分析，提出了目前可行的方法，同时指h 个人住 房抵押贷款的防范是一个系统：r = 程，只有整个社会系统的完善才是风 险防范的真正屏障，并设想了完善个人住房抵押贷款风险防范体系的 发展方向。 文章结构如下： 、第一部分，阐述了整个房地产行业的发展与房地产金融业的发展 相辅相成，房地产个人消费的增长推动个人住房抵押贷款的增长，并 在贷款支持f ，持续增长。 第二部分，由于房地产行业的地域性强，上海作为龙头具有代表 性和带动作用。因此，在大环境的良好念势下，阐述了上海房地产业 及房地产金融业的发展的历史、现状及未来。这一部分提出了个人住 房信贷在目前金融业务发展中的牛力军作用，并作了趋势判断。 第三部分，在介绍了银行风险防范中的资产分类、个人住房抵押 贷款的风险成因、银行的个人住房抵押贷款的基本操作之后，提出了 一般的资产分类法在个人住房贷款中并不适用，而当前的个人住房抵 押贷款中也确实存在许多问题有待解决。 第四部分，在上述论述的基础上，提出目f i i 商、i e 银行防范个人住 房抵押贷款风险的可操作的两大措施：制定还款能力综合评分体系、 设计更多的还款方式，并提出了相应的具体设想。 第五部分，指出对个人住房抵押贷款风险的单纯的防范不如不断 完善个人住房抵押贷款的整个体系，并提出了未来发展的方向， ， 关键词：房地产j 世 个人住房抵押贷款风险防范f 未来发展r 、一 f 留；2 、牛j 9 9 m 0 9 0 陈慧勤 国有商业银行个人住房贷款的风险防范与未来发展 a b s t r a c t t h ei s s u eo ft h er e a l e s t a t eh a sb e e no n eo ft h em o s ti m p o r t a n t m a i n s t a yf o rt h ee c o n o m ys t i m u l u sb yt h ed e v e l o p m e n to ft h ep e o p l e s l i v i n gl e v e l t h i sa r t i c l e c o n s i d e r st h er e a l e s t a t e f i n a n c e ，e s p e c i a l l y p e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g el o a nh a sb e e ng r o w i n gt of o l l o wi t ；p o i n t so u t r i s k sa n dc o u n t e r m e a s u r e so fp e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g el o a nh a sa r o u s e d g e n e r a lc o n c e r n ；a n a l y z e st h ec o m p l i c a t e dr e a s o n st h a tc a u s e dr i s k sa n d t h es t e p st h a tc h i n e s es t a t e d - o w n e dc o m m e r c i a lb a n k sh a v eb e e nd o i n g b yt h ei n v e s t i g a t i o no ft h er e a l e a t a t ea n dt h er e a l e s t a t ef i n a n c e e x p l a i n s t w of e a s i b l em e a s u r e sc a nb eu s e db yc h i n e s es t a t e d o w n e dc o m m e r c i a l b a n k s ；a d m i t sp e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g el o a n sr i s kp r e v e n t i o na n d c o n t r o li sas y s t e m a t i cp r o j e c ta n dt h ee s t a b l i s h m e n to fs o c i a ls y s t e mi s t h em o s ti m p o r t a n tp r o t e c t i v es c r e e na g a i n s tt h er i s k s ；p u t sf o r w a r dt h e d e v e l o p m e n t a ld i r e c t i o n k e yw o r d s ：r e a l e s t a t e ，p e r s o n a lh o u s i n g ，m o r t g a g el o a n ， r i s kp r e v e n t i o n ，d e v e l o p m e n t 9 9 m 0 9 0 陈慧勤 国有商业银行个人住房贷款的风险防范与未来发展 前言 “衣食住行”，是人生要事，随着人们生活水平的提高，其内涵与 外延也不断变化，住房条件的改善成为改善生活的最重要的方面，而 住房条件的改善必须依靠房地产业的发展。从更高的层面看，经济的 增长越来越需要消费的拉动，消费拉动的动力很大程度上由住宅消费 来带动，这也需要大力发展房地产业。因此，房地产业成为了支柱产 业。作为国有商业银行，市场的变化与需求是发展的动力，也是发展 的方向，于是，房地产金融业，尤其是与个人住房消费相关的个人住 房抵押贷款应运而生并蓬勃发展。 在发展的过程中，银行资产的流动性、安全性、盈利性的“三性 要求始终是银行业务的优质高效发展的保障。个人住房抵押贷款的持 续发展，使其“三性”的要求就会越来越黼，并且不断完善。个人住房 抵押贷款在发展中规模的不断扩大，必然使风险防范的课题提上了桌 面。基于风险防范中“三性”的要求，银行业在个人住房抵押贷款的发 放中对收入能力的考核是重中之重，但其主观性、片面性太强。 鉴于个人住房抵押贷款的风险的防范是一个社会各方共同协调的 系统工程，要做的很多，就银行而言，目前具可行性的而且对银行风 险防范极显重要性的方案主要是两个：一是完善个人还款能力的审核 制度，形成一个较为全面的考核标准体系；二是推出新的还款方式以 备选，由贷款人根据自身未来经济变化情况的预测自主选择，从而主 动规避风险，保障还款。 另一方面，正因为个人住房抵押贷款的风险的防范是一个社会各 方共同协调的系统工程，单单靠银行本身，不能解决个人住房抵押贷 款中的所有问题，更多问题的解决有待于全社会的共同努力。个人住 房抵押贷款市场的未来发展，也是努力的方向将体现在：网络化；个 人住房抵押贷款证券化；个人信用制度的健全；保险品种的丰富与发 展；社会担保机制的完善；住房银行的发展。 我国房地产市场的发育成熟还有一个过程，今后一段时间正是我 国房地产市场的大发展时期。作为银行来说，营销的观念必须从“我 提供什么你来选择”的“4 p ”时代走向“你要什么我提供什么”的“4 c ” 时代。社会系统的优化是基础，自身的努力更为重要。在社会大环境 的逐步完善下，业务的创新，服务手段的更新，将成为取胜的关键。 9 9 m 0 9 0 陈慧勤国有商业银行个人住房贷款的风险防范与未来发展 1 我国房地产业及房地产金融业的发展 “衣食住行”，是人生要事，在马斯洛的需求层次理论中，应该说 是最基础的，但随着人们生活水平的提高，其内涵与外延也不断变化， 层次的需求也逐步提升：衣物体现个人风采，提高个人品位；食不厌 精，饮食文化也不断丰富：城市交通迅速发展，人们的出行乃至出游， 变得方便舒适。住房在“衣食住行”中的位置也变得越来越重要，可谓 重中之重，因为住房是人们安居之根本，同时它的投入无论是精力还 是金钱又非常之大，因此，随着生活水平的提高，住房条件的改善成 为改善生活的最重要的方面。因此，我们就格外关注房地产业的发展， 而当今房地产业的发展实际上主要就是住宅房地产业的发展。 1 1 我国房地产业现状及其前景 l9 9 8 年以来，我国国民经济增长速度出现了下滑，物价指数也逐 月走低，出现了通货紧缩的压力。国家为此出台了一系列扩大内需的 政策，包括降低存贷款利率、增发国债，增加基础设旌投资等，收到 了一定的效果。2 0 0 0 年初，物价指数趋稳反弹，至2 0 0 0 年底的经济 报告显示企业效益有所改善，国民经济也有所回升。 目前，我国经济正持续稳步增长，大环境的优化为我国房地产业 的发展奠定了雄厚的物质基础。我国拟在2 0 2 0 年前使房地产业生产总 值达到国民生产总值的lo 左右。这一规划为房地产业的发展指明了方 向。 1 1 1 目前我国房地产业的发展的有利因素 到2 0 0 0 年底，我国城镇居民的人均住房建筑面积已经达到2 0 平 方米。尽管近2 0 年群众的居住条件有了较大改善，但和经济发达国家 的住房状况去比较，以人民群众日益增长的住房需求来衡量，还有较 大的差距。在9 0 年代初，发达国家的人均住房建筑面积为：美国6 0 平方米，英国3 8 平方米，德国3 8 平方米，法国3 7 平方米，日本3 l 平方米。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到3 0 平方米之前， 人均g d p 在8 0 0 一1 5 0 0 美元之间，会保持较旺盛的住房需求，是住宅发 展的高速期。我国正处在这个区间，住宅建设保持较大规模是正常的， 有关资料表明，当恩格尔系数由5 0 降到4 0 时，居住消费支出将由 1 1 12 上升到15 2 0 。我国城镇19 9 5 年恩格尔系数为4 9 9 2 ， 居住消费支出为7 ，1 9 9 9 年恩格尔系数降为4 1 8 6 ，但居住消费仅 为9 8 ，比国际水平偏低约8 个百分点，表明住房消费仍有很大的发 2 ! ! ! ! ! ! 堕篁塾旦宣堕些堡堡尘叁垡生堡塾堕垦堕堕翌兰查墨垄! ! 一 展空间。从市场经济发展规律，我们可以看到我们与发达国家的差距 正是房地产业发展的内部动因。而事实也证明，我国房地产形势的发 展存在许多积极有利的因素，至少可以保证今后1 0 年我国的住房建设 会有持续的发展： 1 从上而下的各种政策倾向为住宅发展提供更为宽松而规范的大 环境。 政府高度重视住宅建设和住房消费，连续几年把启动住房消费作 为促进经济增长的重点。党的十五届五中全会通过的十五计划建议 从三个方面对住宅、房地产业的发展提出了明确的要求：“改善城乡人 民生活，增加城乡居民居住面积，提高住房和环境质量，改善居民消 费环境，保障人民安居乐业。发展服务业，要面向城乡居民消费，进 一步发展以经济适用住房为重点的房地产业，推广和规范物化管理。” “进一步开放市场，建立和完善全国统一、公平竞争，规范有序的市 场体系。打破部门、行业垄断和地区封锁，进一步放开价格，发挥市 场在资源配置和结构调整中的基础性作用，继续发展商品市场，重点 培育和发展要素市场、促进生产要素的合理流动。” 社会各方面对发展住宅建设也进一步形成共识，各相关部门联合 出台了系列政策，将对今后几年的住宅建设和消费产生持续影响： 建设部新公布的规定提高了各房地产开发企业等级资质的注册资 本，门槛的提高可以淘汰一批不成熟小企业。上海市在2 0 0 0 年已有1 0 0 0 余家企业退出开发市场。被取消开发资质的开发商，除少数是由于开 发项目终止而结束使命外，大多数是由于多年无开发业绩，或是被业 主投诉、存在严重违法经营行为，或开发项目已全部竣工又无新项目 的公司。资质门槛的提高，在一定程度上改善了市场竞争秩序，提高 企业竞争能力，对房地产行业整体发展起到有利的作用。一些代表 行业发展水平、规模大、效益好、有发展前景的房地产企业可以上市， 通过优胜劣汰对我国房地产业进行整合，为房地产业规模化发展奠定 基础，有利于调整房地产产业结构。这使房地产企业与资本市场的关 系更加密切，对提升房地产行业的整体水平有着积极的意义。在已上 市的房地产公司中，北京、深圳、上海、广州等地的房地产龙头企业 会因地域优势得到更大发展。广州、上海等地陆续提高了商品房预 售限制，销售门槛的提高不但可以维护消费者的利益，也会将一些资 金实力薄弱、靠预售发展的公司排斥在市场之外，会强化市场的挑选 甄别作用。 “十五”期间，预计全国城乡将竣工住房5 7 亿平方米，其中城镇 9 9 m 0 9 0 陈慧勤 国有商业银行个人住房贷款的风险防范与未来发展 2 7 亿平方米。“十五”期末，城镇人均住房建筑面积将达到2 3 平方米， 基本实现平均每户有一套功能相对齐全、综合质量较高的住房。农村 人均住房面积将达到2 5 平方米，砖混结构的住房比重将达到8 0 以上。 2 市场结构变化，一些新技术、新作法提供了支持房地产业开拓 发展的各种便利。 房地产开发结构的调整已基本完成，形成了经济适用房，一般公 寓房、高档公寓房、联体别墅、别墅等不同层次，其中，经济适用住 房与一般公寓商品房为主的普通住宅供应量的加大，基本适应了个人 买房的发展势头。 商品房的销售环节正在规范，一批优秀企业发起的“放心房”、“放 心中介”承诺活动正在全国范围内深入进行，困扰消费者的商品房虚 假广告、面积缺斤短两、质量低劣等问题得到遏制，住房的消费环境 正在改善。 随着住房个人信贷的增长以及安全性的体现，商业银行对个人住 房贷款的竞争加剧，住房信贷的潜力将进一步发挥支持居民早日买房 的作用。不管是买商品房还是经济适用房，能一次付清房款的人毕竟 是少数，对于大多数家庭来说，只有贷款购房，才能圆“住房梦”。即 使有人有较充足的钱可以付清，出于投资以及不想一次将积蓄或收入 所得全部投入住宅消费的想法，他们在银行贷款支持下，改善了住房， 又使手中的资金保持灵活是使用。对一些自己开公司的人来说，即使 最高的个贷年利率按揭6 3 0 年为5 5 8 ，也低于企业流动资金基础利 率5 8 5 ，与其现在买房多花钱，不如留有余钱，以备企业不时之需， 他们也愿意贷款购房，个人住房抵押贷款使他们办企业与改善住房两 不误。 信息化技术迅速发展，对人类的生活方式和工作方式产生深刻影 响。以计算机枝木、数字技术和网络技术为核心的信息产业革命，是 人类发展史上的革命。住宅业要保持长期稳定发展，必须利用信息化 技术加以改造，信息网络技术正被越来越广泛应用。 中介服务方式不断创新，更多的中介业务，如销售、审价、评估 等迅速发展，使房地产业面向社会，生产流动、销售等更为便利。 3 城镇化进程的加快，大量人口进入大中城市和小城镇，增加了 住房的需求。 在未来1 0 年，我国城市化进程的加快和大量劳动力的流动都会加 剧对住房的需求。根据国际经验，人均国内生产总值低于3 0 0 美元的 低收入国家，城市化水平( 既城市人口所占比重) 仅为2 0 ，当人均国 9 9 m 0 9 0 陈慧勤国有商业银行个人住房贷款的风险防范与未来发展 内生产总值从7 0 0 美元提高到1 0 0 0 美元和15 0 0 美元，经济步入中等 发展国家行列时，城市化进程加快，城市人口占总人口比重将达到 4 0 6 0 ，而当经济高度发展，城市化水平达到7 0 以后，城市化发展 的速度将趋缓。( 见表1 1 ) 表1 1 各国人均g d p 与城市化发展水平( 美元) 低收下中等 中等上中等 高收入 中韩日 菲 入 收入收入收入国家、律 国家国家国家国家地区国国 本 宾 1 9 8 3 隹2 6 07 5 013 1 02 0 5 01 1 0 6 02 9 02 0 1 01 0 l2 07 6 0 人均g n p 1 9 9 5 年4 3 01 6 7 02 3 9 04 2 6 02 4 9 3 06 2 09 7 0 03 9 6 4 01 0 5 0 人均g n p 城市人口占总人口的比重( ) 1 9 7 01 8 4 24 6 5 5 7 4l74 l 7 1 3 3 1 9 8 02 l4 85 26 47 51 9577 63 8 1 9 9 52 95 66 07 37 53 08 17 85 3 资料来源：世界银行，1 9 9 5 年和1 9 9 7 年世界发展报告 大量的流动人口不仅是生产者，也是消费者。他们衣食住行的消 费，对拉动经济也会产生积极的促进作用。 我国第五次人口普查数据表明：2 0 0 0 年我国城镇人口为4 5 5 9 4 万 人，占总人口的3 6 0 9 ，大大低于同等经济发展水平的国家。如果未 来我国人口自然增长率保持在9 ，城市化年增长率为5 ( 我国近年来 城市化增长率在5 o 左右) ，到2 0 0 5 年，我国城市化率将提高到3 8 6 ， 城市人口达到5 1 7 0 0 万人，每年新增城市人口1 1 0 0 万人，这些新增人 口将加入住房需求市场的生力军，住房需求的规模和内容将产生新的 变化。 4 老百姓的住房消费观念有了很大改变，早日入市，负债购房、 置业投资的观念正在逐步建立。 居住曾是购房的唯一目的。而现在一般购房者可能有三个目的： 一是居住；二是投资；三是精神享受。经过2 0 多年的改革开放，我国 城镇住房供给能力大大增强，居民住房条件得到根本改善，人均住房 建筑面积从4 平方米增加到2 0 平方米，住房严重短缺时代已经结束， 人们对住房的需求已不再局限于数量，而是扩展到对住房的环境、功 9 9 m 0 9 0 陈慧勤国有商业银行个人住房贷款的风险防范与未来发展 能和设施等质量方面，住宅业进入数量和质量并重发展阶段。现在越 来越多的购房者包括有两种目的，也就是在居住的同时房屋又能增值 达到投资的目的。 在充分享受现行优惠政策，不断改善生活的双重动因下，人们的 观念有了转变：负债购房不再是沉重的负担，向银行借钱，用的坦然， 置业投资者也越来越多，房地产是投资的一个方面。至于“精神享受”， 每个人的感觉都不尽相同，但有一点可以肯定，舒适的合意的住房对 大多数人来说，是精神愉快的基础条件之一。 5 中国加入w t o ，有利于住宅与房地产业发展市场化进程的加快。 中国加入w t o 的日程渐进，这必将促进房地产业与国际接轨，产 业结构调整以及竞争格局的变化不可避免。我国的房地产业基本上还 属于粗放经营的模式，劳动率低下，产品品种单一，从业人员年均竣 工面积仅是发达国家的2 0 ，劳动生产率仅为发达国家的3 0 5 0 ， 而单位能耗却是发达国家的3 倍。即便如此，我们也要看到一国国际 化程度越高，越是要培育以满足国内消费为主体的支柱产业。美国9 0 年代经济持续高速发展。很重要的经验就是实行彻底市场化的国内消 费政策。1 9 9 8 年美国住房按揭占美国人可支配收入的7 0 ，住房按揭 额占银行信贷余额的4 8 ，住房消费及其与之相对应的住房金融是推动 9 0 年代美国经济发展的强劲动力。从我国实际看，总体收入水平并不 高，一些价值量大的耐用消费品如汽车等短期内难以走进普通老百姓 的生活，但住房消费与人们生活息息相关，拥有一套住房是许多人一 生工作的主要目标之一，因此与其他行业相比住房产业更易启动现在 疲软的国内消费市场。入世后，一方面，我国的开发企业在最初的竞 争中面对国内和国际经济的动态影响，国外大量资金也会进入中国市 场，一些规模较小、管理水平低、技术落后、人才匮乏、效益低下的 房地产企业要遭淘汰。另一方面，面临国际竞争也会带来更大规模兼 并与重组，整合出大的房地产开发企业，产生规模经济，促使国内的 大房地产企业走向国际经济的舞台。同时，入世对我国尚不发达的住 房金融的发展是压力和挑战，但更是动力和难得的机遇。我国金融业 也必须直面挑战，抓住机遇，在学习中加快自我发展。 1 1 2 我田房地产业发展存在的不利因素 房地产业的发展有赖于各种内外力所产生的有利因素，但我们仍 要看到房地产业的发展还存在一些不利因素。这些不利因素虽是我们 需要注意的，但不能阻挡房地产业前进的步伐，因此仅在此就所想到 6 9 9 m 0 9 0 陈慧勤 国有商业银行个人住房贷款的风险防范与未来发展 的做一些概括，不再一一阐述： 1 各方面政策落实尚不到位。部分省和城市住房分配货币化补 贴的到位情况不理想，制约了中低收入家庭入市买房；国家规定的对 经济适用住房建设扶持政策的落实，在部分地区因强调“以地生财”而 受到影响；廉租住房工作进展缓慢，影响了住房保障体系的建立； 2 市场体系有待进一步加强和完善。 住房二级市场的作用尚未充分体现，不少城市存在上市程序复杂、 门槛过高等问题，影响了增量市场和存量市场联动局面的形成； 住房销售环节有待进一步规范，市场中介尚须加快培育： 住房租赁市场等待税收政策的调整而发育滞后，管理不到位； 3 物业管理发展中，住户对管理服务要求的不断提高，与其物 业管理消费意识及物业管理消费支付能力的矛盾逐渐显现并表现突 出： 4 有关立法滞后，行政管理中存在的管理程序复杂、管理收费 过高等问题都不能适应住房个人市场的开拓。 1 2 我国的房地产金融业的现状及其前景 我们的房地产业有前两年打下的基础，有多项政策的铺垫，上有 中央“增加城乡居民居住面积，提高住房和环境质量，改善居民消费 环境，保障人们安居乐业”的决心，下有百姓改善住房条件的强烈愿 望和买房及换购住房的积极性，可以预计，房地产市场会在目前的基 础上有持续的发展。 作为一个特殊的产业，房地产开发商自有资本通常占资产总额的 1 0 ，即每一元的自有资本必须推动1 0 元的资产。据测算，房地产业 增加1 万元投资，还能带动相关行业包括钢铁、水泥、建材等1 9 一1 9 2 万元的投资；而商品住房和经济适用房的销售增加1 万元，能带动装 修、家具、家电等相关行业1 3 1 4 万元的消费。 我们可以从房地产市场资金运转过程得到解释( 见图1 1 ) 。由于 房地产市场的资金运转规律与房地产开发程序有密切的关系。了解一 下房地产开发的程序，涉及的流程，答案就不言而喻了。因此，房地 产企业涉及的相关产业多，对房地产企业进行支持，房地产业的发展 了，必然会带动这些相关产业的发展，从而促进国民经济的稳定增长。 9 9 m 0 9 0 陈慧勤 国有商业银行个人住房贷款的风险防范与未来发展 图1 1 房地产开发程序 房地产业及其相关行业的发展都离不开金融业的支持。在这里， 我们主要了解的是与房地产企业直接相关的金融关系，而近期市场的 主要增量是住宅，我们将着重就与住宅业相关的金融业进行分析。大 体上讲，住宅类房地产项目的建设包括下面几个阶段( 见图1 2 ) 。 图1 2 房地产市场资金流向 股东在房地产开发公司项目的股本资金一般为总投资的3 0 4 0 。通常，这部分自有资金用于支付土地成本和部分前期费用( 如勘 察、设计、临时工程费用等等) 。当然，从事小区成片开发的房产商可 以采用分期滚动开发的方式减少对股本资金的需求，实际操作中也是 如此。但并不是简单地按投资规模同比例减少测算，因为开发商还需 考虑小区内配套公用设旌的提前建设和前后各期资金的衔接问题。因 此，房地产投资过程中对资金的需求量大，常会产生一些缺口。 显而易见，房地产对金融业的依赖性较其他部门更大。通常，信 9 9 m 0 9 0 陈慧勤 国有商业银行个人住房贷款的风险防范与未来发展 贷资金介入房地产运作程序的时点是开发商购得土地使用权后需要“房 地产开发贷款”，以及房地产项目领取预售证后需要“个人住房抵押贷 款”配套的时候。银行对开发商的“房地产开发贷款”目前均以商业贷 款形式发放，一般以开发商的土地及其他实物资产作担保，也有采用 保证担保的方式。如果开发商的项目销售率达到8 0 以上，而且售房 收入得到控制，银行开发贷款的偿还通常是有保障的。银行对个人购 房者提供的购房贷款则分为政策性( 公积金贷款) 和商业性( 个人住 房抵押按揭贷款) 两种，均采用抵押方式。此外，银行对存量房转让 和住房装修也提供商业性贷款支持，不过贷款比例较低。 但是，反过来说，当前金融业的发展也离不开房地产业的飞速发 展。 1 、房地产是银行吸纳更大资金量的重要源泉。房地产业生产环 节多、经营门类广，相关产业多，涉及生产、流通、交换、消费各个 阶段。各个阶段都有大量的资金沉淀且建设周期跨度较大，这客观上 使其成为银行筹集信贷资金的重要而丰富的源泉。在发达的市场经济 国家里，房地产业所提供的产值往往在g n p 中占l o 一1 8 ，房地产业可 以说是市场经济条件下国民经济的支柱产业，对金融业的重要性可见 一斑。 2 、房地产业是银行进一步优化资产负债结构的必要工具。房地 产业作为一个基础产业，由于其产品的固定性、使用长期性，生产链 的多层次化，为银行提供了各个层面的资产负债结构组合的种类。从 银行业务的三个大类来看，房地产业已经渗入了银行业务的方方面面： 负债业务有住房储蓄；资产业务从房地产生产环节讲有开发商存贷结 合，从消费环节看有住房抵押贷款；中介业务更是丰富，房地产评估、 工程审价、银行卡结算、保险。 3 、讲求资金利润率的内在驱动力必然使银行重视房地产。政策 对房地产业的倾向，使得房地产业的利润率较其他行业更高。高收益、 低风险对金融业更有吸引力。 4 、追求金融创新的动因使金融业务对房地产业有了越来越紧密 的关注。在当今新经济时代，国家与国家，企业与企业之间综合力的 竞争，无论是在科学技术领域还是在金融服务领域，都最终体现在创 新能力的竞争上，并且这种创新是以客户的需求及潜在需求为导向。 正是这种不断创新的竞争推动了国民经济的发展，也是为世界各国所 9 9 9 m 0 9 0 陈慧勤国有商业银行个人住房贷歙的风险防范与未来发展 倡导。从上面提到的银行业务三个大类来看，金融业如果要进行金融 创新，对目前经济发展的支柱一房地产业的研究开拓必不可少。尤 其是，从1 9 9 8 年政府就在把房地产业作为新的经济增长点和消费热点 上有实际行动，这使得金融创新在这一行业领域有广阔的发展空间。 由于房地产业的蓬勃发展，并在银行业务中有其重要的地位，商 业银行对房地产企业的营销往往会提前介入。 1 3 我国个人消费在房地产业及房地产金融业中的地位 根据经济学理论，影响经济增长的有三个因素：投资、消费和出 口。随着社会主义市场经济的发展，经济增长需要以投资增长需要拉 动为主向消费增长拉动为主。理论上讲，消费需求增长l o ，就可拉 动经济增长4 。美国经济学家库兹涅茨在考察了西方国家二战后十多 年经济增长的情况后认为，在通常的市场经济情况下，消费对拉动经 济增长的贡献为4 7 ，而对中国这样一个发展中大国而言，这个贡献应 该更高。 表1 2i 9 8 0 1 9 9 7 年中国经济增长的贡献份额构成单位 年份经济增长率最终消费资本形成净出口政府消费居民消费 l9 8 0 7 8 7 4 7 22 4 2 61 0 39 4 36 5 2 9 1 9 8 51 3 56 6 2 65 6 3 62 2 6 21 0 0 85 6 1 8 1 9 9 03 84 3 6 31 8 8 33 7 5 4 1 1 8 23 1 8 l 1 9 9 l9 2 6 0 1 43 6 2 43 6 21 9 5 24 0 6 2 1 9 9 2 1 4 2 6 1 2 34 6 2 37 4 61 4 4 54 6 7 8 1 9 9 313 54 8 9 86 2 0 81 1 0 61 1 6 63 7 3 2 1 9 9 4 1 2 6 5 5 7 83 3 8 01 0 4 21 1 7 94 3 9 9 1 9 9 5l o 55 9 4 93 7 5 52 9 65 7 35 3 7 6 1 9 9 69 66 5 3 63 0 0 24 6 3 1 1 6 65 3 7 0 1 9 9 78 85 5 5 62 5 2 81 9 1 6 1 1 9 04 3 6 6 资料来源：中国统计年鉴( 1 9 9 8 ) 从上表看出，中国的消费增长对经济增长的贡献在5 5 左右。另 外，从国际金融业发展趋势看，大型制造业和高风险行业已逐步走向 资本市场直接融资，中小服务行业和以住房消费为中心的个人业务就 1 0 - 9 9 m 0 9 0 陈慧勤 国有商业银行个人住房贷款的风险防范与未来发展 在银行业务中的地位日益凸显。因此在市场经济的前提下，银行支持 房地产生产为主自然也变为支持房地产消费为主了。 个人住房消费作为一种大额消费品种，政府、银行、个人都相当 重视。政府希望通过其带动整个消费市场，促进经济增长；银行希望 通过其改善资产质量，增加效益；个人希望通过其提高自身的生活水 平。 近年来，我国的住宅市场有了长足的发展，总体来说，个人购买 商品房的比率在逐年上升( 见表1 3 ) 。1 9 9 8 年，国务院决定“停止住 房实物分配，逐步实行住房分配货币化”，这是我国城镇住房制度的历 史性变化，我国市场化住房体制开始形成，住房的供给、需求、价格、 资金和管理等方面都在发生根本性变化。市场化住房体制形成，个人 直接进入住房市场。据国家统计局全国房地产开发投资销售统计：1 9 9 1 年按销售面积计算，个人购买商品住宅的比重为3 4 ，1 9 9 7 年，上升 至6 7 ，1 9 9 8 年在住房货币分配的政策推动下，个人购房率继续升至 7 2 ，1 9 9 9 年达到8 0 ，在上海和深圳等城市，这一比重已高达9 0 一9 8 。这标志着中国的住房消费市场已完全进入“散户时代”。 表1 3商品住宅个人购买情况。( 平方米) 年份住宅销售面积个人购买个人购买率 1 9 9 12 7 4 5 29 2 6 63 4 1 9 9 23 8 1 2 21 4 5 63 8 1 9 9 36 0 3 5 22 9 4 3 。44 9 1 9 9 46 1 1 83 3 4 4 55 5 1 9 9 56 7 8 73 3 4 4 8 4 9 1 9 9 66 8 9 8 53 6 6 6 85 3 1 9 9 77 8 6 4 35 2 3 3 76 7 1 9 9 81 0 8 2 7 17 7 9 2 67 2 1 9 9 91 2 9 9 7 91 0 4 0 8 58 0 资料来源：国家统计局中国经济统计年鉴2 0 0 0 年。 住宅市场的发展会带动房她产整个行业一系列的发展：投资和消 费会同步增长( 投资增速有可能减缓) ，个人买房的比例还会提高，住 房质量会有进一步改善，销售环节会加快规范，住房消费服务领域会 有更大的拓展，住房个人贷款的总量还会上升，物业管理的覆盖面还 9 9 m 0 9 0 陈慧勤国有商业银行个人住房贷款的风险防范与未来发展 将扩大，住宅与房地产法制建设将得到加强。住宅市场的发展为改善 居民住宅条件，启动国内需求起到了不可低估的作用。 1 2 9 9 m 0 9 0 陈慧勤 国有商业银行个人住房贷款的风险防范与未来发展 2 上海的房地产业及房地产金融业 房地产行业的概念从其流程来看，是个很宽泛的一个概念，这一 概念的外延一直不是很清晰，在这里，我们将要讨论的房地产业定义 如下：以居住、办公和营业为主要目的，由土地出让转让、开发，建 筑物的建设、销售，以及存量房转让、二手房买卖为形态构成的一个 产业领域。 由于房地产业的市场在不断规范中，而从其定义就可知道房地产 业本身的地域性差异也较为明显，诸如：地理环境、人口分布、地区 经济发展，以及社会环境都会影响房地产的运作行为。因此，我们不 可能在一个很大的区域内谈这个行业，下面将以上海为例针对房地产 业，尤其是个人住宅业的发展探讨一些问题，以求能举一反三，推而 广之。 2 1 上海房地产的历史发展 房地产行业是涉及国计民生的重要行业，也是上海市“十五”计 划中确定的六大支柱产业之一。房地产行业的发展历程、市场主体、 资金运转、银行融资、同业竞争、营销模式等不同视角均体现出上海 的房地产业与金融关系密切。上海房地产业发展的轨迹可谓一波三折。 八十年代末以前，各类房地产基本上计划分配，由政府、国有企业 投资建设。只有零星的外商资金投资房地产，且主要集中于宾馆和办 公楼的建设。联谊大厦、波特曼酒店等都是这个时期的代表性建筑。 因为普遍性的土地有偿使用制度尚未建立和推行，这期间的商业性房 地产投资多是由政府按个案处理。 九十年代初，随着1 9 8 8 年4 月中国通过宪法修正案确立了国有土 地有偿使用制度，以及1 9 9 4 年城市房地产管理法的出台，房地产 建设投资主体逐渐由国家或国有企业的单一主体转变为国家、外商和 社会资本的多元建设投资主体。浦东开发热潮中，外商投资的商业、 办公类房地产，诸如大型商场、高档酒店、甲级写字楼等大量出现， 还建成了上海第一个成片开发外销住宅区一一古北新区。大规模的市政 建设和旧城改造使原先居住在中心城区的居民迁往外围市郊新开发的 居住小区，居住类房地产也得到了前所未有的发展，此时的住房产权 还存在使用权和全产权的双轨制。房地产供应量无论是一级市场( 土 地出让市场) 还是二级市场( 新建商品房销售市场) 都在急剧增加， 供过于求的基本面没有得到应有的重视。终于在九七年，一场突如其 - 1 3 - 9 9 m 0 9 0 陈慧勤国有商业银行个人住房贷款的风险防范与未来发展 来的亚洲金融危机引发了大规模的泡沫破灭。依赖外来投资的上海房 地产业在海外华人资本撤离、缓投和国内银根紧缩的双重抽血下，建 设资金和市场需求大幅萎缩，由此开始了延绵数年的整体性市场衰退。 九七年至今，虽然房地产市场一度陷入低迷萎缩的境地，市场的结 构却悄然发生了变化。特别是投资增量这一部分，由原来商办楼占主 导地位，变为以住宅开发为主。真正意义的商品化住宅大量涌现，逐 渐代替了原有的动迁房，内销商品住宅的质量逐年提高。社会对住宅 需求的增加在某种程度上弥补了商办楼市场的萎缩对房地产行业的打 击。为启动消费和推进住房制度改革，上海市政府从19 98 年起终止了 福利分房政策，同时通过地方财政补贴的方式，降低房地产开发和交 易环节的税费，减轻购房者负担，内销商品住宅市场终于在1999 年底 呈现触底回升势头。 下面是上海自1 9 9 5 年开始近五年房地产市场发展变化情况： l 厶 ， 7 。_! 一 一二_ 一 二”“： 、。 。一 9 9 5 年 1 9 9 6 年1 9 9 7 年1 9 9 8 年1 9 9 9 年 图2 1 上海市土地批租情况 卜十撤 卜l 计而鞭f 万m 2 ) 卜可律而鞭( 7 m 2 1 律掌 商办综合糟 一商、l p p 广房 + 。+ - - “i f - e 一 ，1 - 一 一一 _1 y目 “_ ”- 囔 9 9 5 年1 9 9 6 年1 9 9 7 年1 9 9 8 年1 9 9 9 年2 0 0 0 年 图22p 湿雇丑h 产开骨柑懈情滑 - 1 4 p 拇斋总糯( 4 7 神 + 件卓 写字棒 “商卅用扇 b ：i f - e , 枷 猢 啪 枷 耋言 。 啪 喜| | | 啪 m 。 9 9 m 0 9 0 陈慧勤国有商业银行个人住房贷款的风险防范与未来发展 ，一：r “ 7 一。 r 7 一。 ，一 。 1 9 9 5 年1 9 9 6 年1 9 9 7 年1 9 9 8 年1 9 9 9 年2 0 0 0 年 图2 3 上海商品房靖_ 、销售及空臂情况 资料来源：房产之窗网站“统计资料”栏目， h ! ! 乜；曼! ! ：h q 堡曼鱼垦z ：q 坐z y l 曼苎兰乜曼s ：垒! 卫 一一商品雇拂t 而 鞭( 万m 2 ) 卜商品痔章际辅 售额( 伊最) 商品房卒冒而 和( h m 2 ) 2 2 上海房地产业的发展现状及住宅市场特点 2 2 1 上海房地产业的现状 目前上海的房地产业，从市场总体看，房地产开发投资的规模稳 中有升，结构更趋合理。2 0 0 0 年全市房地产开发投资额5 5 1 9 亿元， 同比增长7 2 ( 见图2 2 ) ，一改连续三年的负增长颓势。2 0 0 0 年的上 海商业、办公楼市场除了上半年由于网络公司热潮有过回暖外，整体 市场仍呈低迷。因为从供求基本面看，虽然一级市场的土地供应量得 到控制，但滞留在开发环节和二级市场的已批出土地和开发量仍大大 超过市场需求。此外，大批的停工、半停工商办楼项目只要形势转好， 就可能再开工，故而市场潜在供应量也很大。事实上，由于预期中国 即将加入w t o 可能带来的外资公司对写字楼的需求，2 0 0 0 年下半年 已陆续有不少停工二、三年的工程开始复工建设。 更为明显的是投资结构的重心开始集中于市场需求旺盛的住宅开 发。具体来看，近期上海房地产市场中内销商品房的销售量远大于外 销商品房销量：2 0 0 0 年内销商品房占全年销售总面积的9 6 ；而内销 商品房中住宅的销售量又远大于商业、办公和其他用途的销售量：住 o o o o 伯伸侄伸删删。啪栅抛啪啪瞄枷枷。 9 9 m 0 9 0 陈慧勤国有商业银行个人住房贷款的风险防范与未来发展 宅占2 0 0 0 年已销售内销商品房的9 6 2 。各方面的资料都显示，住宅 市场毫无疑问是2 0 0 0 年上海房地产市场增量的绝对主力，也成为房地 产市场各参与方关注的焦点。这与全国的大趋势相同。 2 2 2 上海住宅市场的特点以及购房者目前关注的住宅要求 我们先来看一下上海市房交中心及上海市统计局提供的数据： 表2 1 上海市商品房预售、销售面积及存量房交易过户面积 2 0 0 0 芷19 9 9 芷同比 商品房批准预害面积 15 4 9 1 7 2 6 m 21 4 4 5 8 2 0 0m 27 1 ( 1 ) 内销商品房批准预售面积 1 4 3 9 9 4 1 9 m 2l3 9 4 0 10 0m 233 10 9 2 3 0 7m 25 18 1 0 0m 2 1 1 0 8 ( 2 ) 外销商品房批准预售面积 已登记的商品房预售面积 14 5 2 8 6 8 9 m 2 10 7 5 15 6 8m 2 351 ( 1 ) 内销商品房预售面积 1 4 16 6 0 3 9 m 21 0 5 l2 9 3 2m 23 47 3 6 2 6 5 0m 22 3 8 6 3 6m 25 2 0 ( 2 ) 外销商品房预售面积 商品房批准销售面积 l6 7 3 19 l9 m 2 1 4 7 5 6 7 1 6m 2 l34 ( 1 ) 内销商品房批准销售面积 l4 3 8 7 6 9 8 m 2 l3 2 9 8 3 4 3m 282 2 3 4 4 2 2 1m 21 4 58 3 7 3m 26 07 ( 2 ) 外销商品房批准销售面积 已登记的商品房销售面积 13 9 7 2 4 0 0m 2 l2 0 6 7 0 6 9m 2 158 ( 1 ) 内销商品房销售面积 1 2 9 1 8 4 6 8m 2 1 1 2 8 7 6 8 8m 21 44 内销商品房成交金额 4 8 3 8 7 5 7 9 万元3 2 7 5 8 8 4 万元 l3 7 7l l0 5 3 9 3 2m 27 7 9 3 8 lm 2 3 52 ( 2 ) 外销商品房销售面积 1 0 2 8 9 1 4 万元8 2 0 3 1 4 万元 2 5 4 外销商品房成交金额 已登记的存量房交易过户面积 7 7 8 5 2 2 lm 25 10 8 35 6m 2 5 24 存量房交易成交金额 16 4 3 8 2 8 万元7 9 3 2 5 0 万元 10 72 ( t ) 已售公房上市成交面积 2 2 4 9 4 4 5m 2 1 0 l6 6 6 4m 2 l2 1 3 5 2 6 9 0 1 万元2 2 2 6 7 6 万元 1 3 66 已售公房上市成交金额 资料来源：上海市房地产交易中心，上海市统计局2 0 0 0 年l 一12 月统计数据 上海市住宅市场目前呈现以下特点： 1 商品房销量增幅较快，住宅销售势头旺。据市房地产交易中心 统计，2 0 0 0 年，上海商品房预售和销售面积分别为1 4 5 3 万平方米和13 9 7 万平方米，分别比去年同期增长3 5 1 和1 5 8 。商品房预售部分的 供求比下降到1 0 7 ：l ，供求关系出现了近年少见的平衡状况。 2 个人购房比例大幅提高。2 0 0 0 年全市内销商品房中个人购房 15 13 15 套，比例达9 3 6 ；预售中属个人购买1 13 1 0 8 套，占9 6 6 ， 高居全国之首。居民的住房消费已基本实现市场化配置。 1 6 9 9 m 0 9 0 陈慧勤国有商业银行个人住房贷款的风险防范与未来发展 3 热销区域集中。由于地铁二号线、延安高架及轻轨明珠线等市 政基础设施的相继投入运行，带动沿线房地产的迅速发展，导致区域 热点转移。反映在销售区域上，浦东、闵行、徐汇和宝山成为2 0 0 0 年 房产销售热点。2 0 0 0 年内销商品房销售排名中，浦东、闵行分别占市 区销售量的1 9 9 和16 6 。 4 存量房市场( 包括空置房、二手房和上市公房等) 开始启动。 在已售公房提前上市和差价换房的政策支持下，存量房交易过户面积 从9 2 年的15 4 6 万m 2 增长到9 9 年的5 1 0 8 万m 2 。2 0 0 0 年存量房成交 9 6 3 4 8 套，交易面积达7 7 8 5 万m 2 。 5 成规模开发的小区，多层和小高层成为市场主流。规模化开发 的小区在