（产业经济学专业论文）西安市商品住宅价格影响因素分析.pdf

论文题目：西安市商品住宅价格影响因素分析 专业：产业经济学 硕 士 生：陈海平(签名)： 指导教师：王岚(签名)： 摘要 房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，自 1998 年实行住房制度改革以来，住 宅产业经历着前所未有的快速发展，但同时也出现一系列问题，尤其是近几年来，房价 飙升，引发了一些民生问题，从而成为社会各界人士关注的热点，有关房价及房地产业 的争议也日益激烈。 本文以西安市商品住宅为例，分别从住宅的内部特征价格及市场供需两个角度来分 析影响住宅价格的主要因素。论文首先介绍了住宅市场供求相关理论、特征，以及西安 市住宅的供需状况，得出住宅需求量远大于供给量，同时结合西安市实际情况分析了住 宅价格的主要影响因素；最后，本文分别通过调查问卷及西安统计年鉴所获得的数据， 运用计量软件 eview3.0， 建立住宅价格特征模型及供需模型， 进行定量分析。 结果显示 ， 影响住宅特征价格的因素主要有：区位、总层数、cbd 距离及交通条件四项，影响住 宅价格的供需因素主要有：家庭可支配收入、人口数量、住宅建安成本、施工面积及年 竣工面积五项。其中，区位、总层数、交通条件、家庭可支配收入、人口数量及建安成 本与住宅价格正相关，其他的为负相关。 通过对影响住宅价格因素的量化分析，为政府制定政策、开发商决策及消费者 购房提供一些有益的参考 关 键 词：特征价格；住房价格；影响因素；线性回归 研究类型：应用研究 subjectsubjectsubjectsubject: : : : studystudystudystudy ofof ofof factorsfactorsfactorsfactors influencinginfluencinginfluencinginfluencing thethethethe househousehousehousepricepricepricepriceinininin xixixixi anananan specialtyspecialtyspecialtyspecialty : : : : industrialindustrialindustrialindustrial economicseconomicseconomicseconomics namenamenamename: : : : chenchenchenchen haipinghaipinghaipinghaiping(signature)(signature)(signature)(signature) instructorinstructorinstructorinstructor : : : : wangwangwangwang lanlanlanlan(signature)(signature)(signature)(signature) abstractabstractabstractabstract real estate industry as the pillar industry of national economy has undergone unprecedented repaid development since the housing system reform in 1998, however, a range of problems also arise, especially the ones concerning peoples livelihood resulting from the soaring housing prices in recent years，thus arousing wide concern of the public and making the controversy over housing prices and real estate industry more intensively. the present study is intended to analyze the main factors affecting housing prices from the internal housing hedonic price and external supply and demand of houses through the case study of commercial housing in xian. firstly, the author introduces the theories about supply and demand of housing market and its features as well as the supply and demand condition in xian. with the conclusion that demand far outstrips supply in xian housing market, the author then analyses the main factors affecting housing price. finally, the author makes a quantitative analysis by using questionnaire and the data obtained from xian statistical yearbook, by applying metrology software eview3.0 and by building housing-price feature model and demand-supply model. the result shows that the factors affecting housing hedonic price include: location, total stores of housing, the distance of cbd and transportation conditions, while the factors affecting housing price include: a familys disposable income, population size, building costs, floor space under construction and completed floor space. among them, there is a positive relation between locations, total stores of housing, transportation conditions, a familys disposable income, population size and building costs, while other factors are negative relation. the quantitative analysis of the factors affecting housing price supplies some valuable information for the government to make policies, the developers to make decisions and the consumers to purchase houses. keywordskeywordskeywordskeywords: : : :hedonic modelhouse pricesinfluential factorsregression thesisthesisthesisthesis: : : :application research 1 绪论 1 1 绪论 1.1 选题背景及意义 1.1.1 选题背景 住宅及住宅产业作为宏观经济的基础性、先导性产业，是各国经济发展的晴雨表， 各国的住宅产业能否健康发展， 不单纯是一个经济问题、 社会问题，更是一个民生问题 、 政治问题，住宅产业的健康稳步发展，是一个国家稳定的基础，繁荣富强的象征1。近 几年各国对住宅问题的重视程度逐步提高，尤其在我国，把解决好房价问题放在重中之 重，例如：在 2010 年的两会上，房价问题成了焦点中的焦点，代表、委员对房价如何 发展的争议非常激烈，政府工作报告中关于遏制房价的提法也显示出政府把解决老百姓 住房问题作为近几年工作的重心。广州市市长张广宁认为： “居者有其屋”是国家长治 久安的基础，是构建和谐社会的重要内容。如果中低收入阶层住房问题不解决，那就不 能说是和谐社会。 全国政协委员郭松海指出： 依据世界主要国家和地区人均 gdp 在 1000 美元至 3000 美元阶段的消费结构变动规律，居民住房消费支出一般占到家庭收入比重 的 15%至 30%，超过 30%的家庭即存在着过度负担。有调查表明，目前我国约三分之一 购房者的这一比例达到了 50%以上。 自 2004 年以来，全球房价狂涨，从美国、俄罗斯、英国、澳大利亚、法国、西班 牙、韩国到中国，无处不涨声一片，以至于国际货币基金组织提出警告，这一轮史无前 例的房价飙涨，将引发严重的经济危机。曾成功预言美国股市存在“非理性繁荣”的前 美国联邦储备委员会主席格林斯潘，也言及美国房地产市场目前“多沫”。 从 1994 年到 2008 年，我国房地产开发投资从 1937.5 亿元，增长至 25000 亿元 17 年间增长了约 10 倍，平均每年约增长 14%，远远超过了同期 gdp 的增长速度。尤其是 1998 年以来，我国房改按市场化、商品化既定目标全面推进，纵深发展，使房地产业特 别是住宅业迅速发展，大大改善居民的住房条件，同时还使住宅业成为了新的经济增长 点和消费热点，房地产业成为国民经济的支柱产业。 在 2007 年， 我国房地产市场进入空前繁荣期， 据国家统计局公布的数据显示， 2007 年 5 月，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 6.4%，涨幅比上月高 1个百分点。 一季度全国房地产开发投资的增长也达到 26.9%，高于去年 5 个多百分点。为了防止房 价上涨过快，避免出现过多的泡沫，各地政府纷纷出台了相应的政策，例如：广州市政 府建议市民不要购买房，认为房价一定能够降下来；南京市政府限制房价上涨； “小产 权”在北京等地热销，政府立即出政策阻止。随着 2007 年 9 月份开始一系列紧缩政策 西安科技大学硕士学位论文 2 的出台，房地产市场交易火爆的局面开始降温，市场观望氛围增强。 2008 年，美国次贷危机引发的全球金融危机导致国内外经济形势发生巨变， 中国房 地产市场也出现了普遍的“价跌量减”的现象。因此，北京、天津、深圳和杭州四大城 市 1 月份第一周市场成交量萎缩也被普遍认为是房价局部转折的到来。在楼市降价潮四 处蔓延的同时，更多的购房者却在坚定持币待购的决心。在这种情况下，不少地方政府 悄然推出了一系列刺激楼市消费的优惠政策。这些在中国房市高位调整期间采取的“救 市”措施，动机和时机是否恰当，引发了社会各界的争议和讨论。 2008 年 4 月份，西安楼市逐步走出年初走弱的阴影，伴随市场观望情绪减弱，楼市 销量稳步回升，楼市回暖迹象日渐显化，但 5.12 日汶川发生里氏 8.0 级强震，全市部分 项目受到不同程度影响，在震灾影响下，买方市场观望情绪再次急剧加重，致使原本销 量已逐步回升、 同比降幅逐月减少的西安楼市遭遇重击， 全市商品房销量同比降逾 3成 ， 降幅明显。 据西安房地产信息网数据研究中心统计显示： 2008 年 5 月份，全市商品房销售面积 为 487319 平米，较上月环比下降 27.05 个百分点，较去年同期相比下降 33.97%。其中， 仅有城北区、城西区两区环比销量有所上升，分别为 13.07%和 13.88%；其他城区均有 较大幅度下降，其中降幅最大为城内区，销量环比上月下降 57.95%，降幅最小的西高 新区也有 34.83%的下浮。其他城区分别为，城东区下降 43.74%，城南区下浮 38.93%。 普通住宅占到总销售量的 92.01%，较 4 月份所占份额上升 15.53%；写字楼销量占总成 交面积的 2.98%，较上月上浮 0.84%；别墅成交比例较 4 月微升，市场份额占总成交量 的 1.49%。从变动比率可以看出，5 月份别墅、写字楼类物业市场份额变动不大，商铺 用房销量锐减使得普通住宅所占份额有所上升。 在房地产市场下滑迹象的刺激下，2008 年 9 月初，西安市政府出台了关于恢复房 地产业发展的若干意见 ，包括土地、公积金、税收、金融等领域的一系列优惠政策， 其中最为引人注目的是对市民购买商品住房给予一定比例的政府财政补贴：西安市民在 2008 年 9 月 4 日至 2009 年 12 月 31 日期间，购买商品房均可在办理房产证时获得购房 款总额 0.5%至 1.5%的政府补贴。 按照今年上半年西安市商品房销售均价 4340 元平方 米计算，购买 90 平方米及以下面积住房，西安市民最高可获 5859 元财政补贴。 西安市房地产市场在经历 2008 年的寒冬时期后，其 2009 年一连串的销售数字让所 有人相信，房地产市场的春天已经到来，2009 年上半年，市场成交量已经恢复到 2007 年上半年水平，达 2007 年全年商品房成交量的 55.7%，土地成交量同比增长 16.48%， 全市商品房成交量同比增长 58.86%。2009 年下半年，市场供需两旺，房价稳中有升， 销售面积与销售额同比增长分别为 110.02%、129.03%。住宅成交价更是前所未有，达 到每平米 5002 元，同期上涨 10.35%。2010 年伊始，住宅价格及销量在 2009 年的基础 上再创新高， 尤其是 3月份，西安市商品房成交均价 5897 元/平方米， 同比增长 23.92%， 1 绪论 3 其中商品住房成交均价 5582 元/平方米，同比增长 21.51%，环比增长 1.95%。与 2 月份 商品房成交均价 5801 元/平方米、商品住房成交均价 5475 元/平方米相比，3 月份分别 增长了 96 元/平方米、107 元/平方米。 本文正是基于这样一个大的背景下进行的。住宅价格作为住宅市场的信号，不仅体 现了住宅商品所处城市经济发展水平与市场购买者的收入状况，而且也体现了现实制度 中的税收政策、金融政策、土地政策等各种复杂的社会经济关系所包含的信息。尽管历 年来国内学者对房价问题的研究文献非常丰富，但由于理论研究中的模型和方法还有待 完善，在定量分析价格变动的影响因素有哪些、它们对价格变动的影响程度有多大较为 模糊，该类问题构成了本文研究的出发点。 1.1.2 选题意义 城市住宅无论是对社会经济拉动方面，还是对居民生活水平的提高方面，都起着举 足轻重的作用。而城市住宅价格受到多种因素的影响，包括来自政治、经济、社会、行 政及人们的心理预期，这些因素在城市住宅市场及住宅价格中得到了充分的体现。 本文希望通过建立线性回归模型，分析西安市住宅价格的影响因素为政府制定政 策、开发商决策及消费者购房提供一些有益的参考。 (1)为政府有关部门制定政策提供依据 住宅的价格可以反映出影响价格的各种因素之间的重要程度，结合住宅特征的空间 分布可以了解整个城市住宅小区的开发状况、公共服务设施的完善程度、周围环境的优 劣以及交通是否便捷等情况， 可以为城市规划、 城市功能的完善、基础设施的合理布局 、 旧城改造等提供相应的信息。 (2)为房地产开发商产品开发，产品定价等提供新思路 住宅的价格为产品的开发提供了新思路，由于住宅产品的价格受到住宅特征的影 响，一套住宅的价格是其所包含特征的特征价格之和。由于不同住宅特征的边际价格不 同， 因此， 开发商可以在一定的资金约束条件下，选择提高某些住宅特征的数量或等级 ， 既可以满足消费者的需要，又可以获得较好的经济效益。同时，可以利用特征价格模型 进行新建商品房价格的分析，使得新建住宅的定价更加科学。 (3)为消费者对住宅价格是否合理，投资者何时进入住宅市场提供参考 住宅产业是一个综合性的产业，产业链长，涉及面广，住宅成本的构成复杂，是一 个典型的卖方市场，并且企业进入房地产行业的门槛较高，形成了一个垄断性的行业， 因此，购房者在与房地产商的博弈中，信息严重不对称，处于劣势地位，并且购房者一 般都是普通的居民，其经济能力有限，社会地位较低，无力与卖房者进行讨价还价，只 能成为价格的接受者，处于被动地位。本文依据近几年西安统计年鉴上所列住宅价 格及价格影响因素的有关数据， 运用 eviews 软件对相关因素进行分析量化， 得出住宅 西安科技大学硕士学位论文 4 价格主要影响因素的因子，使消费者及投资者能够识别出住宅价格的主要影响因素及其 影响力度，为其在购房决策时提供信息，减缓其购房时信息不对称的严重程度，从而为 消费者对购房价格的合理性，投资者在何时进驻商品住宅市场提供一定程度的参考。 1.2 国内外研究现状 1.2.1 国外研究现状 (1)各因素对房价的影响程度及相关性 挪威的经济学家汉宁加可森(henning jacobsen)和他的同事利用计量经济学模型分 析了影响挪威房价的各种要素，得出了影响房价的最主要的因素是利率、住房存量、失 业率和家庭收入。其中利率的变化对房价的影响尤其重要，家庭债务负担对房价的影响 甚微2。bartik(1991)实证研究揭示了住宅价格上涨直接受人口和就业增长影响，但这些 因素对住宅价格影响的程度是不同的3。poterba(1991)研究调查了人口、收入、建设成 本和税后使用成本对住宅价格的影响，他发现收入和建设成本对住宅价格变化的影响是 显著的4。balchin 和 kieve(1985)认为住宅价格与建设成本存在一个正相关的关系，原 材料价格和劳动者工资的上涨以及贷款利率的增加都对住宅成本有向上推动作用5。 case 和 shiner(1990)采用截面回归和时间序列， 对美国四个城市 67 个季度的数据进行分 析，发现成本价格比、成年人口的变化和人均可支配收入的变化均与住宅价格具有正相 关的关系。abraham 和 hendorshott(l996)考察出住房价格的变化与住房建设成本、收入 和就业率直接相关，并且得出住房价格的变化幅度与利率变化存在负相关6。 (2)关于房价收入比分析 早在 20 世纪 20 年代，普鲁士国家统计局主任恩格尔(ernst.engel)在研究论文中指 出：住宅支出在居民的总收入当中的比例几乎是固定的；肯格特(kengett)在研究了美国 麻省的统计数据之后提出：居民在住宅上的花费最大约占其总收入的 20%-25%7。瑞纳 特(bertnard renaud)在1989年的一篇研究报告中提出， 在发达国家中房价收入比为1.8 5.5，房价收入比的范围在发展中国家更宽一些，大约为 4.06.1，在 1991 年他进一步 提出在一些发展中国家里房价收入比可能要高于 6，在某些福利主义国家中房价收入比 可能更高，1998 年联合国人居中心对 96 个国家和地区进行了统计调查，公布了世界各 国的房价收入比， 各国的房价收入比离散度相当大。 分布区间从 0.8 到 30， 平均值为 8.4， 中位数为 6.4，大多数国家的房价收入比为 37。欧洲房地产研究联合会主席本特特 纳于 2006 年 4月 22 日在北京接受记者采访时明确地表示， 房价收入比没有国际警戒线 ， 他说房价收入比没有通用的国际标准，世界银行的结论是：在低收入国家房价收入比普 遍偏高，但并不一定意味着房地产市场存在泡沫破裂的危险。 (3)商品住宅市场供求关系对价格的影响 1 绪论 5 joe p.mattey 和 william l.wasche(2000)利用加利福尼亚两个最大城市的住宅价格变 化的历史数据，建立了一个包含供给和需求两方面因素的住宅价格模型，通过对模型的 分析，他们认为人口迁移和城市结构演变，能够解释在过去 20 年里加利福尼亚住宅价 格的变动8。 geoff kenny(1999)利用 johansen 的协整技术，在计量经济学框架下，用一套清楚的 标准区分了长期和短期的经济变量，来对爱尔兰住宅市场供给和需求两方面建模，用以 分析爱尔兰住宅市场长期住宅市场的供给和需求关系9。gabriel 等(2000)利用美国加利 福尼亚州两个最大城市的住房价格数据，通过建立一个包含需求和供给两方面因素的住 房价格模型，分析出人口迁移和城市结构演变对于城市住房价格的影响10。 (4)环境因素对商品住宅价格的影响 cwilliam 和 rbainowixtz(1993)研究了地下水污染物与住宅价格的关系，结果表明， 此类场地与住宅价格负相关。这种关系与距离有关，当距离增加，影响逐渐变小，甚至 衰减到无影响11。ryamondb(2001)研究了噪声对住宅价格的影响，研究显示，不同的人 群对噪声的反应不一样， 在中上阶层人群中， 噪声每增加一分贝， 住宅价格将减少0.48%， 在中下阶层人群中则为 0.3%12。 (5)关于商品住宅价格其他方面的分析 sinai.soulele 通过对北美 44 个城市的统计数据可以得出这样一个规律， 购租比较高 的城市房价和租金上涨得都比较快13。黄民(min huang)和奎格里(john quigley)在 2005 年发表的论文中研究了美国的房地产市场，他们指出房价上升将压低空置率。如果预期 房价上升或房价剧烈变化，将抬高空置率14。凯斯和席勒(case and shiller,2004)分析了 购房者在房价上涨时变得更为活跃的原因，他们指出：有些住宅房价较高，购房者原 来认为根本买不起，可是，房价上涨之后他们反而认为房价变得可以接受了。他们预期 房价将继续上升，而住宅的增值将提高他们支付房价的能力。在正常情况下，购房者 在制定购房决策之前必须很仔细地考虑他们的储蓄能力，需要有相当的支付能力才敢买 房子，可是，如果房价上涨很快，购房者认为房地产增值有利于自己投资增值。许多 第一次购房的人会认为，房价上涨得这么快，如果现在不买的话，以后就更买不起了。 最重要的是购房者普遍相信房价只涨不跌，购买住宅的风险很小15。bartik(1991)建 立了一个滞后调节的住宅价格模型，实证研究结果表明，住宅价格上涨直接受到人口和 就业增长影响，但不同时期对住宅价格的影响程度是不相同的16。 1.2.2 国内研究现状 (1)供给和需求角度出发的因素研究 从供给和需求决定价格的传统经济学角度出发，进行房价影响因素的研究也是国内 学者研究的一个重要切入点。王金明和高铁梅(2004)利用可变参数模型对我国房地产市 西安科技大学硕士学位论文 6 场需求、供给进行了动态的定量分析，表明：在影响房屋需求的诸因素中，收入弹性最 大，其次是价格、利率弹性；在影响供给的因素中，价格和利率弹性都较大17。李健飞 等(2005)利用 johansen 协整检验分析了银行信贷与房地产价格的长期关系和因果关系 18。李宏瑾(2005)用面板数据进行了实证分析，结果显示房地产市场的供求矛盾十分突 出，银行房地产开发贷款和个人住房贷款强有力地支撑了房地产市场的供求19。屠佳华 和张洁(2005)采用 eg 两步法和 var模型对上海房地产市场 2000 年 7 月到 2004 年 3 月 的月度数据进行分析，发现影响中房上海综合指数变动的主要因素有房地产投资占固定 资产投资的比重、人均可支配收入、空置面积的变化率，并且上房指数滞后一期对其自 身走势也有很大影响20。吴永柱(2007)从需求和供给两方面定性分析了近几年住房价格 偏高的原因，指出当前最为突出的住房过剩的供给结构性矛盾，以及土地资源配置不公 等造成住房供给机制扭曲，促使近年来住房市场需求结构出现分化偏离，导致了商品住 房过高价格的形成，并利用计量方程和相关数据进行分析验证21。 (2)从宏观经济与政策影响出发的因素研究 王勉和唐啸峰(1999)就我国经济周期和房地产投资波动的关系进行了定量研究，利 用 gnp 增长率和房地产投资增长率进行线性回归得出：我国国民经济增长率对房地产 投资波动具有决定性作用22。皮舜，武康平(2004)通过基于 panel 数据的 granger 因果检 验模型，发现 1994 到 2002 年间我国区域房地产市场的发展与经济增长之间存在着双向 因果关系23。 聂学峰等(2005)运用相关分析、 granger 因果关系分析和协整分析方法对我 国货币政策影响房地产市场的效应与时滞进行实证分析的结果表明，货币政策能够影响 房地产。投资、价格、货币供应量对房地产市场的影响比利率政策更为显著，货币政策 对房地产市场的影响时滞为 2 个季度24。余晓(1996)在“宏观因素与房地产价格”一文 中对国家政策、经济周期和收入等因素对商品房价格的影响做了分析25。南开大学的周 京奎(2005)对我国 4 个直辖市的房价进行了实证研究，建立房价模型，p=f(y,h,d,c,l) 并对各变量取对数，获得北京的房价受居民收入、银行存款、住宅销售额和前期房价的 影响较大；天津房价受收入、住宅销量的影响较大；上海房价受到预期的成本推动的影 响明显，成本和预期是导致重庆房价上升的重要因素，从而得出：上海的投机需求要比 其他城市更为严重，而天津的房价的变化基本上取决于经济基本要素的影响，投机需求 占的比重并不大26。 (3)从其他方面出发的因素研究 刘高升(2007)采用定性与定量相结合的研究方法，分析了北京市城镇居民住宅消费 的现状，找出了北京市商品住宅市场存在的问题，并采用扩展线性支出系统与自回归移 动平均模型两种预测模型分别对北京市城镇居民的住宅消费做出预测，并利用组合模型 理论将二者组合得出北京市城镇居民 2005-2010 五年的人均住宅消费的预测结果27。杨 贵中(2007)运用 spss 软件，以 gdp 等六个因素为自变量，采用 19972005 年 9 年的数 1 绪论 7 据，建立多元线性回归模型，对成都市房价这一因变量进行模拟分析。模型通过各种检 验，得出了影响成都市住房价格最重要的因素是市区人口和住宅施工面积这一结论；最 后，并运用模型做了事后模拟，其结果比较接近市场价28。石忆邵(2007)选择从上海市 中心区至宝山区的一条南北向区段根据实际情况，提取繁华程度、市场供求比例、地理 区位、交通条件、人口状况、基础设施、环境质量七个影响住房价格的主要因子，运用 多元回归分析方法对样本区域的房地产价格进行分析，得出了多元线性回归方程，并进 行了回归分析效果检验29。 孙怀通和张伟红(2006)描述了当前我国房地产业的发展现状， 分析了影响房地产价格的各种因素，包括住房质量的提高，建材上涨，消费需求的拉动 和政策的刺激，并有针对性地提出了房地产供给需求调节机制:一是土地，另一个是银 行，土地调节房地产的供给，银行调节房地产的需求。二者平衡决定房地产的价格30。 杨重光(2006)对北京房价持续上涨的现状进行描述，分析了产生原因主要是持续的、强 劲的人口增长，北京常住居民住房条件的改善等原因，并指出稳定房地产价格总的方针 应该是:活跃市场，开拓渠道，扩大房源，引导消费，多方协作，政府补助，加强调控31。 简彩云(2007)基于商品住宅价格的构成，对商品住宅价格的敏感性进行了计算与分析， 从而发现影响商品住宅价格的一些主要因素，得出要降低商品住宅价格，控制其上涨过 快的趋势，主要应在控制开发利润、土地增值税、土地开发成本、建筑成本四个方面下 功夫的结论32。 1.3 研究内容及技术路线图 本文研究的主要内容共分五个部分： 第一部分：绪论。介绍了本文研究的背景、意义以及国内外研究现状，确定本文所 采用的研究思路框架以及研究内容。 第二部分: 西安市商品住宅供需状况分析。本部分介绍了当前西安市商品住宅开发 投资、价格变化等情况，并对住宅价格的影响因素作了一个简要的阐述，以及对西安商 品住宅空置率与租金状况进行分析。 第三部分：基于物业属性的西安市商品住宅价格影响因素定量分析。从西安市住宅 特征价格的影响因素入手，通过市场问卷法，寻求各个因素对西安市住宅价格影响程度 做出初步的分析。 第四部分：基于供需因素的西安市商品住宅价格影响因素的定量分析。结合近几年 西安市商品住宅价格及各影响因素相关的数据构建的需求因素及供给因素影响下的住 宅价格影响因素模型的基础上，对该模型进行检验及参数处理，并对西安市当前房价的 合理性进行分析。 第五部分：结论和建议。总结本研究的结论和存在的不足之处，从中得其现实指导 意义，以及进一步研究的方向并给予适当的建议。 西安科技大学硕士学位论文 8 本文的研究思路及技术路线图 图 1.1 技术路线图 1.4 本章小节 本章介绍了论文的研究背景、意义、国内外研究现状等，确定本文研究思路框架以 及研究内容。在研究背景方面介绍了近几年国内外房价发展趋势及政府采取的相关政 策，尤其对西安市住宅的销售价格及销售量作了重点说明。 绪论 结论 西安市商品住宅供需分析 西安市商品住宅供需 状况及影响因素分析 价格影响因素分析 基于物业属性的西安市商品 住宅价格影响因素定量分析 商品住宅价格理论基础 价格影响因素权重分析 西安市商品住宅价格 影响因素定量分析 模型构建 需求因素定量分析 供给因素定量分析 2 西安市商品住宅供需状况及价格影响因素分析 9 2 西安市商品住宅供需状况及价格影响因素分析 2.1 西安市商品住宅供需状况分析 经济学供求原理认为：商品的价格是由供给和需求共同决定的，即在其他条件不 变时，当供求相等，市场处于均衡状态，此时的商品价格为均衡价格；当供求不等时， 即商品价格偏离其均衡价格，供给大于需求时，价格低于均衡价格；供给小于需求时， 价格高于均衡价格。供给增加、需求减少或者两者同时发生时，价格下降；供给减少、 需求增加或者两者同时发生时，价格上升。需求是在任意给定的价格水平下，消费者愿 意并且能够购买商品的数量。该定义强调：购买意愿和购买力两者同时具备才是有效需 求。商品住宅需求是由既有购买意愿，又有购买力支撑的住宅需求。供给是在任意给定 的价格水平下，厂商愿意销售的产品数量。该定义强调厂商“愿意”销售的产品数量， 而不是厂商生产的产品数量。因此，商品住宅市场的供给是在任意给定的价格水平下， 开发商愿意销售住宅的数量。 2.1.1 需求情况 在现实生活中，人们往往会混淆需要与需求这两个词的概念，在具体的使用过程中 会不加区别。在经济学上，“需要”是指消费者对于某种商品和服务不仅有缺乏的感觉， 更有获取的欲望，是一种心理上的活动；而“需求”是指消费者在各种可能的价格下， 对某种商品或服务愿意并且能够购买的数量，它是一种将主观欲望已经或者准备付诸实 施的客观描述。 房地产市场的需求是指人们在生活和生产过程中对地产与房产的需求，它包括对住 宅、办公楼、商业用房及其他房地产产品的生活性消费和生产性消费的需求。其实，房 地产的需求是一种引导性需求，因为其价值取决于它对社会的贡献，在经济活动中，土 地和房屋及其附着物通常作为一种不能独立的生产要素发挥作用，人们需要房屋往往是 为了满足另一种需要。例如，正是由于城市第三产业的发展，商业和服务业日益繁荣， 才会导致对商场、写字楼、店铺等物业需求的增加33。 商品住宅需求通常分为自住性住宅需求、投资性住宅需求和投机性住宅需求。自住 性住宅需求即自己居住；投资性住宅需求是指将购买的商品住宅出租给他人居住，从而 获取租金收益； 投机性住宅需求是指在预期房价上涨购入住宅， 在价格上涨后将其售出 ， 赚取差价获取收益。自住性需求和投资性需求是商品住宅市场的支撑力量，尤其是自住 性需求一直受到政策鼓励和支持。而投机性需求除了推动房价上涨，挤掉部分自住性需 求，吹大房市泡沫，对商品住宅市场有害无益34。 西安科技大学硕士学位论文 10 商品住宅市场的需求主要具有以下几个方面的特性： (1)人们对商品住宅的需求既有潜在的需求，又有现实的需求。 人们既可以通过对某个地区的社会经济发展水平和人口的变化情况以及其他相关 因素，推断出该地区在当前或未来某一特定时期的商品住宅需求量，又可以通过自身的 经济状况将其对购买住宅的愿望付诸实现的能力。 (2)商品住宅需求的地域性较强 商品住宅属于固定资产，也就是说房子建成后不能移动，由于某一区域的住宅只能 满足该区域内居民对住宅的需求，而不能满足其他区域居民对其需求。并且各地区人们 的生活方式、习性、工作区域、以及对住宅类型的偏好也不相同，因此，其他地区的居 民不会到该地区来买房子，即人们对住宅的需求通常会在其生活或工作地购买。 (3)商品住宅需求的价格弹性较小 需求价格弹性是指某种商品或服务的价格 p 的单位变动， 所引起的对该商品或服务 需求量 q 的变动幅度。用公式表示为： (2-1) q p p q edp = 由经济学供求原理可知：需求量与商品价格呈反向变动，即在其他条件不变的情况 下，随着商品价格的上升，消费者对其需求量会不断减少。故一般应为负值，考虑 dp e 到取负值不太方便，对需求价格弹性取绝对值，根据需求价格弹性绝对值的大小，可分 为以下几种情况： 表表 2.12.12.12.1价格弹性分类价格弹性分类 在经过多方研究论证之后，经济学家们趋于一致地认为：人们的住宅需求相对于价 格是比较缺乏弹性的，即小于 1。如表 2.2 所列为若干学者的研究结论3536。 名称数值备注 完全无弹性 =0 dp e 不管价格如何变化，需求量始终固定不变 缺乏弹性 01 dp e 价格的单位变化，会引起需求量较小的变化 单一弹性 =1 dp e 价格的单位变化，会引起需求量同等的变化 富有弹性 1 dp e 价格的单位变化，会引起需求量较大的变化 完全弹性 = dp e 价格的任何变化，会引起需求量无限的变化 2 西安市商品住宅供需状况及价格影响因素分析 11 表表 2.22.22.22.2 住宅需求价格弹性研究的国际比较住宅需求价格弹性研究的国际比较 表 2.2 显示，住宅需求价格弹性的取值主要分布在 0.60.8 之间，表明家庭在购买 住宅时，对于住宅的价格变动不是很敏感，这与实际生活中是相对应的。在现实中人们 对住宅消费是日常生活中不可或缺的必需品，即无论家庭收入怎样变动，人们都会消费 住宅，只会根据其收入情况在一定的范围内适度调整对住宅的消费量及其消费质量。 通过以上对房地产市场需求的理论叙述，可以看出，人们对商品住宅的需求不仅具 备普通商品需求的特性，而且拥有其自身的一些特性；以下就西安市近几年商品住宅销 售量及销售均价情况做一下简要阐述： 自 1998 年施行货币化分房改革至 2009 年以来，西安市商品住宅销售面积与销售额 有了翻天覆地的变化，房地产市场出现了空前的繁荣，销售面积从 1998 年的 108.61 万 平方米到2007 年的1202 万平方米， 增长了10倍， 平均年增幅接近百分之百， 尤其是1999 年年增幅达到 1.62 倍，并且 2004 年至今年增幅一直保持在 0.20 以上。销售额从 1998 年的 15.46 亿元到 2007 年的 251.74 亿元， 其增长幅度达到 15.28倍， 并且1999 年与 2005 年年增长幅度均超过了 1 倍。 西 安 市 住 宅 销 售 趋 势 图 -50 0 50 100 150 200 1998199920002001200220032004200520062007 销 售 面 积 年 增 幅 （ %）销 售 额 年 增 幅 （ %） 图 2.1 西安市住宅销售趋势 序号测算者年代测算值序号测算者年代测算值 1ld taylor19660.97polinsky19790.7 2de leeuw19710.71.58h rosen19790.67 3maisel19710.81.09macrae19810.89 4muth19710.710cronin19830.60.8 5austin19710.811mansur19840.55 6carliner197300.812goodman19860.61.2 西安科技大学硕士学位论文 12 表表 2.32.32.32.3 西安市住宅销售面积及销售额西安市住宅销售面积及销售额 西安市商品住宅价格在 2004 年以前增长速度一直比较平稳，其增长率保持在 10% 以内(1999 年住宅价格的增长率达到 11%， 这主要是 1998 年施行房改的原因)。 进入2004 年后，增长大幅度提高，增长率基本保持在两位数，只有 2006 年增长率为 5.66%，在 此期间，房价由 2004 年每平米 2850 元，上涨到 2009 年每平米 5002 元，每平米住宅售 价上涨 2152 元，涨幅之快，远远超过了居民对住房价格的预期。 2007 年，在诸多以稳定房价为主题的宏观调控政策综合影响下， 西安商品住宅价格 反呈“逆市上涨”之势，迅速攀升至历史高位，各热点区域在售房源价格上涨较为明显 ， 同时下半年来房地产开发商“捂盘惜售”抬高房价现象明显，07 年西安商品住宅平均销 售价格达 3760 元/平方米，较 2006 年同比增幅 11%。 在此基础上，2008 年上半年买方市场对于房价的回落预期而产生的持币观望态势使 西安楼市销售明显下滑，而在 2008 年下半年地震影响的消失加上各项利好政策出台， 让累计了一年的刚性需求得到充分释放，尤其表现在春节之后西安城六区商品房成交量 持续升温，其升温让不少开发企业收回了优惠措施，并且在价格方面也进行了较大的调 整， 总体来看 2009 年西安城六区商品房普通住宅成交价格达到 5002 元/平方米， 与 2008 年相比增长额达 734 元，涨幅达到 17.2%，其增长额及增长幅度均为西安市房产市场历 史最高点。 年份销售面积(万平方米)年增幅(%)销售额(亿元)年增幅(%) 1998108.6115.46 1999284.95162.3632.35109.25 2000200.77-29.5429.47-8.90 2001192.2-4.2735.5320.56 2002237.0423.3345.4627.95 2003230.28-2.8544.25-2.66 2004279.921.5571.2761.06 2005476.3970.20158.03121.73 2006584.0622.60179.4713.57 2007782.9134.00251.7441.00 2 西安市商品住宅供需状况及价格影响因素分析 13 表表 2.42.42.42.4 西安市住宅销售均价西安市住宅销售均价 西安市商品住宅价格走势图 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 199819992000200120022003200420052006200720082009 价格 图 2-2 西安市商品住宅价格趋势 2.1.2 供给情况 “供给”是指在各种可能的价格条件下，厂商对某种商品或服务愿意并且能够提供 的数量。厂商对某种商品的供给量取决于该商品的价格、生产技术、劳动、资本、原料 等投入的价格。 供给取决于厂商对该种产品的生产， 但又不是完全相等的概念。 所谓 “住 宅供给”是指由市场向商品住宅投资者和商品住宅消费者提供其所需的住宅存量与住宅 服务流量的过程。包括：(1)存量供给，即令住宅存量在数量上得到增长，它与住宅生产 相关，是一种为人熟知的、显性的供给方式；(2)流量供给，即令住宅服务流量在质量上 或数量上得到提高，它与住宅改进和住宅维护相关，是一种不太容易为人察觉的、隐性 的供给方式。住宅供给的行为主体一般是房地产开发商和建筑承包商，但如果业主自己 动手建房，或对已有的住宅进行诸如重新粉刷、修缮、装饰、改造、增添设施等工作， 则也是一个暂时的住宅供给者。 与其他商品一样，随着价格的上涨或下跌，商品住宅的供给也同样会增加或减少， 年份价格(元)增长率年份价格(元)增长率 199818122004285010.17% 1999201311.09%2005321712.88% 200021848.49%200633995.66% 200122553.25%2007376010.62% 200224468.47%2008426813.51% 200325875.76%2009500217.20% 西安科技大学硕士学位论文 14 同时商品住宅的供给与其他商品的供给又有不相同的特征。 (1)商品住宅供给价格缺乏弹性 与需求弹性一样，供给也存在着弹性问题。把产品的价格的单位变动所引起的对p 该产品供给量的变动幅度，称为“供给价格弹性”，用公式表示为：q (2-2) q p p q es = 同需求价格弹性相反，由于厂商会随产品价格的提高，会增加产品的供应量，故其 弹性为正值。 国际上有很多经济学家对住宅供给的价格弹性进行了深入的研究和分析36。 表表 2.52.52.52.5 住宅需求价格弹性研究的国际比较住宅需求价格弹性研究的国际比较 从表 2.5 中可以得出：人们对于住宅供给的价格弹性比较趋于一致地认为是缺乏弹 性的。这与在实际生活中住宅的供给特征是相对应的，因为通常在商品生产中，对某种 商品的产量难以调整的或缺少替代品的，其供给上一般缺乏弹性。而住宅不仅生产产量 难以调整(因为进行施工建设需要经过繁琐的手续，以及该项投资可行性的论证，且一 旦开工了便不好中途停顿下来)，而且缺少替代品(因为只有住宅才能提供人们对住的需 求)。 (2)商品住宅供给具有多样性 为了满足日益增长的住宅需求，人们广开渠道，以多种方式参与到住宅供给市场。 例如：个人自建自用、个人或单位筹资共建、私人业主出租、私人企业投资开发、政府 投资或资助开发以及原有住房的出售等。 (3)商品住宅的供给具有滞后性 商品住宅的建设生产价值大、生产周期长，且施工多采用“现场湿作业法”，受季 节、气候和天气等外界因素的干扰比较大。一个建设项目，从项目的选址、立项、施工 ， 再到交付使用，少则一年，长则数年。由于在建设周期中存在各种不确定的因素，都可 能导致房子的交付按期不能完成，因而风险较大。 序号测算者年代测算值 1de leeuw19710.30.7 2grieson19730.372.36 3ingram19770.320.65 4ozanne19770.2 5struyk19780.3 6mc donald19790 2 西安市商品住宅供需状况及价格影响因素分析 15 (4)商品住宅的供给具有垄断性 房地产供给的垄断性主要是由于土地的垄断