（产业经济学专业论文）我国房地产开发企业核心竞争力研究.pdf

摘萤 摘要 我国的房地产业自1 9 9 8 年以来一直发展得十分迅速，这对我国的国民经济发展起 到了一个非常大的推动作用，反过来房地产开发企业也因之得到了一个十分良好的发展 机遇。然而，进入2 0 0 5 年以来，房地产业的发展逐步出现了过热的苗头，有关房地产 泡沫的观点也被提出。不仅是在中国，与之并起的这一轮世界范围的房地产热潮也面临 着同样的问题，学者们对房地产业未来一段时期内的发展态势也予以了相当的关注。在 这种情况下，我国的房地产开发企业要在未来变化的外部环境中抗击外部风险并得到持 续发展，培育好企业的核心竞争力就显得十分必要和紧迫。 本文从企业核心竞争力的理论基础出发，通过对企业资源理论、核心竞争力理论等 相关理论进行综合研究，分析了构成房地产开发企业核心竞争力的要素，并相应的提出 了构建的途径。全文分为五个部分：第一部分介绍了房地产业及房地产开发企业的现状 及问题研究的意义；第二部分对核心竞争力理论进行了介绍；第三部分从构成要素的角 度来谈房地产开发企业的核心竞争力，并对如何识别房地产开发企业的核心竞争力进行 了论述，进一步介绍了核心竞争力的评价模型；第四部分主要从如何构建房地产企业核 心竞争力来展开论述，并提出了一些对策。 最后第五部分得出的结论是，在目前全球经济发展风云变幻及国家对房地产业进行 了宏观调控的这种局面下，我国的房地产开芨企业应注重自身核心竞争力的培育和保 持。 关键词：房地产；开发企业；核心竞争力；对策 a b s t r a c t a b s t r a c t t h er e a le s t a t eo fo u rc o u n t r yh a sb e e nd e v e l o p i n gv e r yf a s ts i n c e1 9 9 8 ，t h i sm a k e sa g r e a ti m p e t u st ot h ed e v e l o p m e n to fo u rn a t i o n a le c o n o m y , o nt h ec o n t r a r y , r e a le s t a t e d e v e l o p m e n te n t e r p r i s eh a v ea l s og o tag o o do p p o r t u n i t yf o rd e v e l o p m e n t h o w e v e r , s i n c e 2 0 0 5 ，a so v e r h e a t e ds y m p t o m si nt h ed e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ea p p e a r s ，t h ev i e wa b o u t f o a mo ft h er e a le s t a t eh a sa l r e a d yb e e np o i n t i n go u t t h er e a le s t a t eu p s u r g ei sf a c i n gt h i s p r o b l e mn o tm e r e l yi nc h i n ab u ti no t h e rc o u n t r i e s s c h o l a r sg i v eas u i t a b l ec o n c e r nt ot h e t r e n do fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t i ti sn e c e s s a r ya n du r g e n tf o rr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t e n t e r p r i s et oc u l t i v a t et h e i ro w nc o r ec o m p e t e n c yi nt h ec a s eo ft h e yw a n tt ok e e p i n gt h e i r c o m p e t i t i o na d v a n t a g e si nt h ec h a n g i n ge x t e r n a le n v i r o n m e n ta n dd e v e l o pc o n t i n u o u s l yi n f l l t u r e t h i sa r t i c l ep r o c e e d sf r o mt h e o r e t i c a lf o u n d a t i o no fe n t e r p r i s e sc o r ec o m p e t e n c y , a n d b a s e d0 1 1t h er e v i e wo fr e s o u r c e b a s e dt h e o r y , c o r ec o m p e t e n c yt h e o r y i ta n a l y z e st h ek e y e l e m e n to fc o r ec o m p e t e n c yo fr e a le s t a t ee n t e r p r i s e ，a n dc o r r e s p o n d i n gg i v et h ew a yo f s t r u c t u r ei t t h ef u l la r t i c l ei sd i v i d e di n t o f i v e p a r t s ，t h ef i r s tp a r td e s c r i b et h ec u r r e n t s i t u a t i o no fr e a le s t a t ea n dr e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e ，t h es e c o n dp a r tm a i n l ye x p l a i n s c o r ec o m p e t e n c yt h e o r ya n dg i v es o m eb r i e fi n t r o d u c t i o no nc o r ec o m p e t e n c yo fr e a le s t a t e d e v e l o p m e n te n t e r p r i s e ，t h et h i r dp a r td i s c u s st h ec o r ec o m p e t e n c yo fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t e n t e r p r i s ei nt e r m so fc o m p o n e n tk e ye l e m e n t ；a n dt h e nb r i n gi nam o d e lo fe v a l u a t eo fc o r e c o m p e t e n c y , t h ef o u r t hp a r tg i v e ss o m ec o u n t e r m e a s u r e si nh o w t os t r u c t u r ec o r ec o m p e t e n c y t h ec o n c l u s i o no ft h el a s tp a r ti st h a t ，u n d e rt h ec o m p l i c a t e dc i r c u m s t a n c e so ft h ec o u n t r y p o l i c i e sa n dt h eg l o b a le c o n o m i cp r o s p e c t ，r e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s ei no u rc o u n t r y s h o u l dp a ya t t e n t i o nt ot h ec u l t i v a t i o no ft h e kc o r ec o m p e t e n c ya n dm a i n t a i ni t k e yw o r d s ：r e a le s t a t e ，d e v e l o p m e n te n t e r p r i s e ，c o r ec o m p e t e n c y c o u n t e r m e a s u r e 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 珂f 究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其 他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得击毋上铲或其他教育机 构的学位或证二骱而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献 均已在论文中作j f j 确的说明弗表示说t 意。 摊敝储虢波 签字日期：b2 ，年b 月0 日签字日期：加扫年月莎日 学位论文版权使用授权书 术学位论文作者完全了解 生墨苤壁有关保留、使用学位论文的规定， 有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁槛，允许论文被查测和 借阅。本人授权击昌z 栌可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据 席进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。 ( 保密1 i 勺学位论文1 1 l = 解密后适_ _ 本授权书) 学位论文作者签名：导师签名： ， - 、 7) 签字日期：p 0 年6 月6 日签字日期 学位论文作者毕业后去向： 工作单位 通讯地址 电话 邮编 争 已 易莹“ 我国房地产开发企业核心竞争力研究 0 1 问题的提出 0 绪论 近年来，我国的房地产业一直保持着良好的发展势头，作为房地产业微观组成中重 要部分的房地产开发企业也得到了非常好的发展机遇，进入了一个发展的黄金时期，这 主要是因为受到了下面三个方面的原因影响： 1 我国经济的持续增长 当前我国持续多年的高速经济增长为房地产业的发展创造了良好的环境，经济的发 展必然对房地产产品产生更多的需求，相应的为房地产业提供发展的动力，房地产业的 发展反过来也对我国国民经济的健康发展也做出了很大的贡献。经济的增长意味着有源 源不断的资金可以注入房地产业支持其产品的产出，同时也意味着国民有足够的消费能 力去消化整个房地产业最后所提供的产品。从房地产业产值占国民生产总值的比例来 看，我国房地产仍有相当大的发展潜力。 2 国家经济政策与产业政策的扶持 在我国积极的财政政策和稳健的货币政策的影响下，房地产开发投资长期保持着旺 盛的增长势头。国务院于2 0 0 3 年8 月1 2 日颁布的关于促进房地产市场持续健康发展 的通知( 1 8 号文) 更是明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济 的支柱产业”，进一步正式承认我国房地产业是国民经济的主要支柱。 产业结构的演变规律是第三产业的比重会逐渐加大，这是产业结构高级化的客观趋 势。我国已经把加快发展第三产业作为产业结构升级的重点，而作为第三产业的一个重 要组成部分的房地产业，同时也是国民经济的先导性产业和基础性产业，已经被我国政 府确立为新的经济增长点。 3 我国城市化进程的拉动 中国的城市化进程正处在一个关键的时期，美国经济学家诺赛姆通过对城市化发展 规律的研究，得出了一个结论，他认为，城市化率从低到高的发展过程中，会出现两个 明显的拐点，未达到3 0 之前，发展较慢，当城市化率超过3 0 时，城市化发展就会进 我闽虏地产开发企业核心竞争力研究 入一个高速发展期，达到6 0 之后，又趋于缓慢发展状态。而根据建设部的统计数据， 2 0 0 5 年我国的城市化率就已经超过了4 0 ，约为4 2 6 8 ，据预测，到2 0 1 0 年，我国 城市人口比重将达4 5 ，每年新增城市人口需要新建住房面积5 亿平方米，这些都给我 国房地产发展提供了空间。结合理论预测和对实际情况的分析，可以认为，我国的城市 化进程现在正处于一个快速发展的时期，这将给房地产业带来一个广阔的发展空间。 但是我们也可以看到，从2 0 0 4 年底一直到目前，随着中国房地产业发展中过热苗 头的出现，对房地产开发企业来说，在外部环境上，国家已经逐步对房地产业出台了一 系列的相应的治理措施，这也预示着，我国房地产业将进入一个调整时期。同时市场的 规范化，在加入w t o 的短短几年时间里，国外房地产开发企业已经开始关注并进入中 国，将使得这个目前市场化并不充分的产业中的竞争变得更加激烈；在内部因素上，现 有的房地产开发企业在自身素质上还不尽如人意，存在着种种弊端，还处于粗放经营的 阶段。 整体而言，我国房地产开发企业普遍存在着规模较小的特征，与发达国家相比较显 得缺少竞争优势，在市场中抗风险能力差，在这种形势下，企业必须提高自身的竞争能 力来实现存续。房地产业即将进入一个靠自身竞争力来获得成功的时代，开发企业以往 粗放式的经营方式不能很好的适应目前的新形势和新局面，需要提高自身的竞争力来迎 接新环境下的挑战。 企业核心竞争力是维系企业持续竞争力的源泉，这就需要理论界与从业者们从企业 核心竞争力的角度出发，来研究房地产开发企业的发展问题，以期在理论上和实践中来 提高中国房地产开发企业的竞争能力，迎接新的挑战。为此，本文将通过对企业资源理 论、核心竞争力等相关理论进行综合研究，从房地产开发企业的微观层面进行分析，结 合我国房地产开发企业的实际情况，给出如何识别和培育企业核心竞争力的对策。 0 2 研究的思路和目标 普拉哈拉德( p r a h a l a d ) 和哈默( h a m e l ) 于1 9 9 0 年在哈佛商业评论上发表的“t h e c o r ec o m p e t e n c eo f t h ec o r p o r a t i o n ”一文中首次提出企业核心竞争力概念，该文在比较 美国c t n 公司和日本n e c 公司十年发展后得出结论：n e c 之所以可以获得长期的竞争优 势，其奥秘在于n e c 精心的培育其核心竞争力。认为企业核心竞争力是“组织的积累性 学识( 知识) ，特别是如何协调不同的生产技能和有机结合多种技术流派的学识( 知识) 。” 仇保兴：新型工业化、城镇化与企业集群现代城市研究，2 0 0 4 年0 1 期，第1 7 2 3 页 2 - 我围房地产开发企业核心竞争力研究 他们指出企业核心竞争力是企业的一种能力，而且这种能力是以企业的技术能力为核 心，通过市场营销等多方面进行整合而使企业具有不断开发新产品和开拓新市场的特殊 能力。 但是，对核心竞争力的理解，目前国内企业界与学术界有着很多不同的观点，对核 心竞争力的层次性的概念体系阐述得较为清晰的m a n s o u rj a v i d a n ( 1 9 9 8 ) 认为，可以根据 对公司价值的高低以及运作的困难程度加以细分成四个层次：( 1 ) 资源( r e s o u r c e s ) ； ( 2 ) 必要能力( c a p a b i l i t i e s ) ；( 3 ) 成就能力( c o m p e t e n c i e s ) ：( 4 ) 核心能力( c o r e c o m p e t e n c i e s ) ，。本文中的核心竞争力的界定，就是基于这四个层次，即：资源的运用是 企业的必要能力，进一步跨部门协同整合产生成就能力，当成就能力成为难以模仿的独 特性的成就能力就形成企业的核心能力。国内外对企业核心竞争力的研究，很少有联系 和深入到房地产企业本身的特性上去，所以，不能非常好的去解答现实中房地产开发企 业的种种困惑与疑问，大部分研究侧重于笼统的谈企业核心竞争力( 房地产开发企业与 其他企业有很多自有的特点，比如它的产品与土地的结合，产品不能移动区位性强) ， 所以己有的研究不能完全的适用于房地产开发企业，应该有针对性对房地产开发企业进 行研究。 本文主要由五部分组成：第一部分，房地产业、房地产开发企业的现状及问题研究 的意义；第二部分，介绍关于核心竞争力理论的研究成果；第三部分对如何识别房地产 开发企业的核心竞争力进行了论述，进一步介绍了核心竞争力的评价模型并进行对企业 的实证研究；第四部分，提出核心竞争力的构建途径；第五部分得出了结论。 本文的写作目的是： 1 理解房地产开发企业核心竞争力的类型与特征，并通过对资源基础理论与企业核 心竞争力的综述研究，为研究相关问题的学者提供参考。 2 希望能够对房地产开发企业核心竞争力的构成要素有一定正确真实的认识，并就 如何构建提供思路与启发。 3 本文也希望能够对房地产业的相关政策制定提供一些参考依据。 j a v i d a n ，m a n s o u r ( 1 9 9 8 ) ，c o r ec o m p e t e n c e ：w h a td o e si tm e a ni np r a c t i c e ? l o n gr a n g ep l a n n i n g ，3 1 ，1 ，6 0 8 1 我国房地产开发企业核心竞争力研究 第1 章房地产业及房地产开发企业的现状与问题 1 1 房地产、房地产业及房地产企业的内涵 1 1 1 房地产的内涵 房地产是房产和地产的统称，是土地、建筑物和固着在土地建筑物上不可分离的部 分及其附带的各种权益，这是房地产的一般定义。而房产是在法律上明确了产权隶属关 系的房屋财产，地产即土地财产，是指在一定土地所有制下作为财产的土地。在英语中， 房地产通常表述为r e a le s t a t e 或r e a lp r o p e r t y ，即不动产。它指的是“土地以及附着在土 地之上的改良物”。 学术界对房地产的定义也有多种表述：( 1 ) 房和地有机整体论。认为“房地产是房 屋建筑和建筑地块的有机组成整体”( 汤树华，1 9 9 2 ) ；( 2 ) 房产和地产统称论。认为“房 地产从字面上看是房产和地产的统称，即房产和土地两种财产的合称”( 包亚钧，1 9 9 8 ) ； ( 3 ) 狭义的房地产论。认为“狭义的房地产是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生 的权利”( 王克忠，1 9 9 5 ) ；( 4 ) 广义房地产论。认为“广义的房地产除上述( 狭义房地 产) 内容外，还包括诸如水、矿藏和森林等自然资源”( 周诚，1 9 9 7 ) i ( 5 ) 房地产即不动 产。认为房地产是不动产的原称，不动产是房地产的别称；房地产是通俗概念，而不动 产则是理论化的概念。 房地产定义的一般原则：( 1 ) 房和地二者耦合不可分，房地产是由房和地有机整合 而成的复合概念。既没有空中楼阁，也不能把与房屋建筑无关的“地”拉入房地产；( 2 ) 一般只有承载用地才是构成房地产复合概念中的“地”( 土地就其经济用途分三大类： 一是承载用地( 建筑用地，城市用地等) ，二是养力用地( 种植、养殖用地) ：三是富源 ( 矿藏等) 地，但是只有承载用地才能成为房地产复合概念中的“地”) ；( 3 ) 界定房地 产要从房屋建筑出发。圆 根据房屋建筑的不同，又可分为具体不同的房地产，即住宅房地产，非住宅房地产 和其他房地产( 如下图) 。 范如国：房地产投资与管理，武汉大学出版社2 0 0 4 年版，第1 页 曹振良等编著：房地产经济学通论，北京大学出版社2 0 0 3 年版，第1 页 4 我国房地产开发企业核心竞争力研究 建筑物 t 地 与房屋建筑物有关的城非住宅房住宅房屋 承载用地 养力 富源地 市基础设旆建筑屋建筑物建筑物 ( 建筑地块) 用地 房地产1 房地产2 房地产3 ( 上图中阴影代表房地产包含的范围) 房地产1 住宅房地产房地产2 _ 啦宅房地产非住宅房地产 房地产 准宅房地产，非住宅房地产和其他房地产 图1 1不同层次房地产及其包容关系示意图o 1 t 2 房地产业的内涵 根据1 9 8 7 年1 1 月2 0 日原城乡建设环境保护部在关于发展城市房地产的报告中的 论述，房地产业应该包括土地开发，房屋的建筑、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、 转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此而形成的房地产市场。 。这个论述概括了房地产业的范围。 学术界的主要观点有：( 1 ) 房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务的行业 ( 周诚，1 9 9 r 7 ) ；( 2 ) 房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理体制和服务，主 要是流通领域里活动的产业部门( 王克忠，1 9 9 5 ) ，这个观点强调房地产业的活动主要 在流通领域；( 3 ) 房地产业是指从事房地产开发建设、租售经营经及与此紧密相关的中 介服务如融资、置换、装饰、维修、物业管理等经济活动的行业，是国民经济中兼有生 产和服务两种职能的独立产业部门( 张永岳等，1 9 9 8 ) ，强调房地产业是兼有生产和服 务职能的产业：( 4 ) 房地产业是指从事房地产业开发、经营、管理和服务等经济实体所 组成的众多行业的产业部门。房地产行业包括房地产生产、经营、消费等各个领域的经 济组织和经纪人以及各类专业技术人员，他们是互相依存、互相联系、互相提供服务的 有机整体( 包亚钧，1 9 9 8 ) ，这个观点强调房地产除了包括从事房地产业经营活动外， 还应加上从事房地产经营活动的各种法人单位。 从国民经济来看，房地产业属于第三产业。参照联合国标准产业分类法，我国2 0 0 3 年起实施的中国国民经济行业分类标准( g b 厂r 4 7 5 4 - - 2 0 0 2 ) ，把全部的国民经济分 为从a 到t 共2 0 个门类，其中房地产业属于k 弓廷，而与之密切相关的建筑业则属于e 类。 1 1 3 房地产企业的分类及房地产开发企业的特点 曹振良等编著：房地产经济学通论，第2 页 高旭军、沈晖：房地产法，上海财经大学出版社2 0 0 4 年版，第4 页 5 我国房地产开发企业核心竞争力研究 l - 房地产企业的分类 房地产企业一般可以分为房地产开发企业和房地产中介服务企业两大类。 ( 1 ) 房地产开发企业 “开发”一词，最早源于英国，英语为d e v e l o p m e n t 。房地产开发是一个动态的过 程，简单说就是一种使土地和房屋不断地处于开发、改造、再开发状态的活动。具体而 言，是指房地产开发企业按照城市规划的要求，对土地开发和房屋建设进行“全面规划、 合理布局、综合开发、配套建设”，及相应的房地产营销与后期的物业管理，目的是取 得良好的经济效益、社会效益以及环境效益的综合性生产经营活动。而我们所说的房地 产开发企业是指通过开发符合市场需求的房地产，如住房、商铺、写字楼等，来获取最 大化利润的经济组织。 ( 2 ) 房地产中介服务企业 房地产中介服务行业，主要包括房地产经纪、房地产评估、房地产咨询三大类。 它 涉及房地产开发建设、经营管理、市场交易和房屋消费等一系列环节，贯穿于房地产业 全部经济活动过程的始终，是沟通房地产开发、流通和消费不可缺少的桥梁和纽带，是 整个房地产市场的重要组成部分。房地产中介服务是适应房地产业发展的需要而产生 的，发达的中介服务是房地产业成熟的重要标志。 2 房地产开发企业的一些特点 ( 1 ) 单件生产 由于房地产产品的特殊性，导致不可能存在两宗完全相同的房地产商品，从而使得 房地产开发企业不能像一般制造企业一样，成批生产，而是单件的产出。 ( 2 ) 产品要依托土地、区位性强 对于房地产开发企业来说，它与其它企业的最大特殊性就在于，产品要依托在土地 之上，不可能建造出脱离土地存在的空中楼阁。房地产开发企业的最终产品具有区位的 不可移动性，这决定了房地产开发企业在发展的初期只能根据选定的特定地理位置来生 产适合当地的产品，就地创造产品品牌，到品牌认知度极高的情况下，再开始进行异地 城市的渗透。 ( 3 ) 金融依赖性强 房地产开发企业属于资金密集投资型，投资额少则几百万，多则上亿元。外部融资 曹振良等编著：房地产经济学通论，第3 6 页 张永岳、陈伯庚：上海市房地产中介服务机构发展初探中国房地产金融，2 0 0 0 年1 2 期第4 4 4 8 页 6 我圈瞵地产开发企业核心竞争力研究 一般占总投资的7 0 左右，自有资会占3 0 左右，对金融依赖性极强，因此，有的专家 把房地产金融称作是第二金融。房地产开发商的资金来源主要有三块：自有资金、银行 贷款、销售回款( 销售回款中主要是购房者的个人住房抵押贷款) ，而自有资金的3 0 一4 0 为来自银行的流动资金贷款，目前中国人民银行的关于进一步加强房地产信贷 业务管理的通知( 1 2 1 号文 已经对这一方面进行了限制：据业内专家估计，我国企业 房地产开发中的资金构成中，银行资金占7 0 一8 0 甚至更高，这些都造成了一定的金 融风险。 1 2 我国房地产业及房地产开发企业发展的现状 c 俄国房弛产业从2 0 世纪8 0 年代起步，经过几十年的发展，己经成为我国国民经济 的重要支柱产业。国务院2 0 0 3 年颁布的关于促进房地产市场持续健康发展的通知 ( 1 8 号文) 中指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。更 是把房地产业正式确认为我国国民经济的重要支柱。 中国经济与世界经济联系的紧密化，世界经济和区域经济的变化与互动，对我国经 济的影响越来越直接，而房地产业的发展周期与经济发展周期呈高度的正相关关系，因 此，我国的房地产业受国际经济全局和区域变化的影响也会越来越明显，另外我国目前 的城市化进程正处于一个加速阶段，这些都使得房地产业的发展面临着机遇和挑战。 我国与世界经济的融合，使得主要城市的经济活动，特别是涉外经济活动将进一步 发展，外商来华投资和经商的客商的增加，这必然会增加对各类房地产的需求，对非住 宅类房地产刺激更加明显，象对外销办公楼、写字楼、宾馆、商场、厂房等非住宅类房 屋的需求将会产生刺激，销售市场看好。另外，适合外商使用的高档住宅的需求，特别 是租赁需求也会增加。经济活动的进一步发展，还意味着劳动者收入的增加和就业机会 的扩大；随着我国加入w t o 以后关税的下降，居民的经常性支出结构也将降低，这些 均有利于居民积累购房资金，使住宅类房地产需求增加。值得注意的一点是，汽车关税 的逐年降低会使汽车拥有量迅速提高，城市近郊住宅和其它房地产需求增加也将更加明 显。这些都会使得房地产需求量增加，销售市场看好。 而同时我们应该看到，加入w t o 后，越来越多的外资企业将会把目光投向我国房 地产业这个拥有广阔空间的市场上，由于境外资金涌入，我国房地产市场的竞争会逐步 中华人民共和国国务院：关于促进房地产市场持续健康发展的通知国发i - 2 0 0 3 1 8 号，2 0 0 3 8 我日房地产开发企业核心竞争力研究 加剧。由于房地产业属于地域性较强的行业之一，同时国外众多房地产商大多只是中型 规模企业，它们短期内不会直接进入( 当然也有一些外资企业采取了直接进入的方式) ， 但这类公司会通过融资、投资等方式将资金注入到我国房地产业，并因之改变目静我国 开发商之间的投资对比，使投资格局出现变化。由于引入了强劲的国外竞争对手，市场 竞争日趋激烈，新增的市场需求及原有的市场份额都有被国外同行抢占的可能，市场经 济中的优胜劣汰规律将进一步显现。海外资金的投入会让房地产投资规模进一步扩大， 房地产业及其相关行业，包括房地产开发、建筑施工、售后服务和房地产物业管理，都 将会引入国外的竞争机制，这将进一步促进国内房地产业投资开发、规划设计、工程质 量、建筑产品科技含量、经营管理和售后服务水平的提高，加快向专业化、市场化方面 发展，增强企业的品牌意识。对于我国的房地产开发企业来说这些都将成为现实的挑战。 1 2 1 房地产业的总体规模 1 房地产投资与全社会固定资产比重的关系 我国的房地产业己经进入了一个快速发展时期，在1 9 9 9 年到2 0 0 4 年间，投资规模 和增长速度都逐年增加，1 9 9 9 年房地产开发投资额为4 0 1 0 1 7 亿元，2 0 0 5 年达到了1 5 7 5 9 亿元；就其增长速度而言，从2 0 0 0 年起，增长速度就猛增至近2 0 ，2 0 0 3 年开发投资 额为1 0 1 0 6 1 2 亿元，增长速度达到顶峰2 9 7 ，2 0 0 4 年为2 8 1 ，2 0 0 5 年才开始回落 到1 9 8 。 从固定资产的构成这个角度来看，房地产开发投资占固定资产的比例在2 0 0 0 年到 2 0 0 3 年之间一直保持在2 0 至u2 5 之间，2 0 0 4 年才开始回落。 表1 1 房地产开发投资与g d p 和固定资产投资的比例关系( 单位：亿元，) 年份 g d r 韪霎嚣舞乎监龋占畜鐾嚣萋釜鋈例 1 9 9 98 2 0 6 7 52 2 4 1 9 0 4加1 0 1 7 4 91 79 2 0 0 08 9 4 6 8 12 4 2 4 2 8 24 9 0 1 7 35 - 52 0 2 2 0 0 19 7 3 1 4 82 7 8 2 6 6 2 6 2 4 5 4 86 42 2 4 2 0 0 21 0 4 7 9 0 63 2 9 4 1 7 6 7 7 3 6 4 27 42 3 5 2 0 0 3 1 1 6 6 9 44 2 “3 4 21 0 1 0 6 1 28 72 3 7 2 0 0 4 1 3 6 5 1 57 0 0 7 31 3 1 5 8 2 59 61 8 8 2 0 0 51 8 2 3 2 18 8 6 0 41 5 7 5 98 6 1 7 8 资料来源：国家统计局房地产开发投资统计快报( 1 9 9 9 - - 2 0 0 3 ) 、国民经济和社会发展统计公报( 2 0 0 4 - - 2 0 0 5 ) 从国房景气指数来看，2 0 0 4 年及2 0 0 5 年两年中，国房景气指数保持一个平稳回落 的趋势，较2 0 0 3 年的国房景气指数同比有所下降，但仍然保持着一个比较健康的态势 我围房地产开发企业枝心竞争力耐f 究 ( 国房景气指数的综合指数1 0 0 为景气线，1 0 0 以上为景气空间，1 0 0 以下为不景气空 间) 。我们从下表中可以看到，2 0 0 4 年及2 0 0 5 年的景气指数是处于景气空间范围里的。 表1 2 近睡年国房景气指数。 1 月2 月3 p j4 月5 月6 月7 月8 月9 月1 0 月1 1 月1 2 月 2 0 0 4 年1 0 6 1 91 0 7 6 61 0 6 2 0 1 0 5 7 71 0 5 9 21 0 5 1 81 0 5 2 51 0 5 1 61 0 4 8 31 0 4 8 71 0 5 0 91 0 5 3 2 2 0 0 5 年 一 1 0 2 81 0 2 1 91 0 1 9 01 0 18 3 1 0 16 5 1 0 1 8 61 0 1 8 6 1 0 1 5 71 0 1 1 01 0 1 0 8 一 资料来源：国家统计局网站( h t t p ：a v w w s t a t sg o v c n ) 从上表数据可以看出，2 0 0 4 年我国的国房景气指数从2 月份起就开始缓慢回落，但 仍然保持在景气空间范围内，这表示我国房地产发展近期仍保持健康状态。而进入2 0 0 5 年以后，由于国家对房地产业的调控政策开始生效，国房景气指数开始回落，但仍保持 在景气线以上，反映出政府簏政的稳健，并没有因为调控而对我国经济造成不良的影响。 2 ，房地产开发规模逐年增加 在房地产开发规模上，全国房地产施工面积逐年增加。从下表中可以看到，从1 9 9 9 年到2 0 0 4 年期间，新开工面积每年都保持着较高的增长速度，但每年都存在着较大面 积的未销售出的部分，累积总量比较大：而且竣工面积与销售面积的差额有上升的趋势。 表1 3 全国房地产开发面积、销售情况( 单位：万m 2 ) 年份房地产施工面积新开工面积 始工面积销售面积 1 9 9 95 5 1 0 5 1 12 1 6 3 2 7 11 9 7 8 3 5 71 3 3 8 n 5 8 2 0 0 06 3 5 2 9 0 12 8 2 5 9 0 3 2 3 0 2 7 9 21 6 9 8 4 1 7 2 0 0 17 7 2 1 3 4 93 5 9 4 6 0 32 7 3 0 3 1 62 0 7 7 9 2 4 2 0 0 29 2 7 5 6 9 94 2 2 5 9 8 53 2 5 2 2 8 12 4 9 6 9 2 9 2 0 0 3儿6 9 0 7 4 65 4 3 1 9 1 0 3 9 5 0 9 7 53 2 2 4 72 4 2 0 0 41 4 0 4 5 1 3 96 0 4 1 3 8 64 2 4 6 8 73 8 2 3 1 6 4 资料来源：国家统计局房地产开发投资统计快报( 1 9 9 9 - - 2 0 0 4 ) 1 2 。2 房地产产品的供求状况 1 商品房的销售量持续增长 从数据上来看，商品房的销售持续增长，无论从销售面积还是从销售额来看，都是 处于一个增长的时期，这说明目前房地产市场处于一个供销两旺的局面。 2 0 0 4 年，国家统计局对“国房景气指数”测算模型进行了重大修订，包括：计算的分类指数由原来8 个减少为 6 个( 房地产开发投资、本年资金来源、土地开发面积、商品房空置面积、商品房平均销售价格和房屋施工面积) ； 对比基期由原来的1 9 9 5 年3 月份改为2 0 0 0 年；能更客观的反映全国房地产开发市场即期的景气状况。2 0 0 5 年 3 月份开始按照新的计算模型发布综合指数以及各分类指数数据。 由于从2 0 0 5 年3 月份起是按照新的计算模型计算和发布的，故此上表中0 4 、0 5 年的指数不可以直接进行对比。 我国房地产开发企业梭心竞争力研究 表1 4 商品房屋销售情况( 单位：万i n 2 ，万元) 资料来源：陈淮、赵路兴：( 9 j 价谁说了算，江西人民出版社，2 0 0 5 年版，第1 8 3 页 2 销售价格持续上升 1 9 9 9 年到2 0 0 3 年问，商品房平均销售价格增长平稳，2 0 0 3 年销售价格为2 3 5 9 元 平方米，比1 9 9 9 年的2 0 5 3 元平方米增长3 0 6 元，年均增长约7 7 元，而2 0 0 4 年销售价 格比2 0 0 3 年增长3 5 5 元，达到2 7 1 4 元平方米，应该说2 0 0 4 年商品房平均销售价格涨 幅较之前几年要大，这里面有房地产价格上涨因素的影响，也有市场上供应的房地产产 品类型结构的影响。 1 2 。3 房地产开发企业及从业人员数量 1 房地产开发企业的数量指标 由于房地产业在近些年发展较快，加上房地产行业的平均利润较其他行业来说较 高，房地产业吸纳了各种社会经济力量的加入，从国家统计局的资料来看，我国房地产 开发企业的数量自1 9 9 9 年到2 0 0 3 年间，增加了1 1 3 6 1 家之多，而其中又以民营及股份 制房地产企业增长最快，在1 9 9 9 年到2 0 0 3 年间增长了1 6 4 1 9 家( 同期国有和集体的下 降了4 7 3 4 家) 。从下表数据中我们可以看到，民营及股份制企业的比重在持续提高，但 我们也应注意到，虽然国有房地产企业的数量在逐年下降，可由于其占有的土地、人才、 资本等社会稀缺资源的数量还是比较多，因此，对市场的影响仍然较大。 表1 5 房地产开发企业数量指标 资料来源：牛风瑞：中国房地产发展报告n o 2 2 ，社会科学文献出版社2 0 0 5 年，第1 0 2 页 牛凤瑞：中国房地产发展报告2 ，社会科学文献出版社2 0 0 5 年第1 5 页 1 0 我圈房地产开发企业核心竞争力研究 2 房地产开发企业从业人数 截至2 0 0 3 年，房地产开发企业从业人员已达到1 2 0 5 4 万人，比1 9 9 7 年的6 8 3 2 力 人增氏了7 6 4 。从下表中近几年我国内资房地产开发企业从业人员的数据中可以看出， 民营和股份制企业从业人数在逐年增加，而国有和集体企业的从业人数在逐年减少。 表1 6 全国不同登记类型的内资房地产开发企业从业人数 资料来源：牛凤瑞：中国房地产发展报告n o 2 ，社会科学文献出版社2 0 0 5 年，第1 0 3 页 1 3 我国房地产业及房地产开发企业发展中存在的问题 1 3 1 部分地区投资增长过快、土地供应存在问题 反映房地产综合景气程度的“国房景气指数”在2 0 0 4 年1 2 月份是1 0 5 3 2 ，综观2 0 0 4 年全年，基本稳定在1 0 5 点左右，比2 0 0 3 年来说有所下降，进入2 0 0 5 年后，国房景气 指数基本下降稳定在1 0 1 点，应该说，国家的产业政策对房地产热的降温减速起到了一 定的作用，但是，由于存在政策调节的滞后性，虽然2 0 0 3 年中国人民银行出台了关 于进一步加强房地产信贷业务管理的通知( 1 2 1 号文) ，房地产投资热在全国一些地区 仍然未减。 从土地获取角度来看也存在着问题，房地产开发企业获取土地的形式主要有行政划 拔与市场机制两大类，其中市场机制又分为协议、招标、拍卖三大类。目前在我国，土 地使用制度多轨并存；征地、拆迁引发的各类社会问题十分严重，土地出让程序需要大 力规范：土地市场中竞争机制薄弱，协议出让土地比例过大。这些都让房地产开发企业 之间的竞争缺乏透明和公平性。 国土资源部2 0 0 2 年月7 月起实施的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定中 规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂 牌方式出让。本意是为了降低土地市场上的黑幕，使土地市场更为健康的发展，却使得 企业在2 0 0 2 年底突击圈地，使得未开发土地的差额猛升，从下表可以看出，2 0 0 2 年土 地购置面积明显突发性增加。另外，地方政府在制定土地供应计划时，受短期利益的支 配，也过于超前和过量的放地。这些都导致了土地供应的膨胀。 投资热和土地储备的过量，短期内会使得房地产开发企业处于一个繁荣发展期，但 1 1 我囝房地产开发企业核心竞争力研究 长期而言，可能会造成房地产产品供应量超过需求的结果。 表1 7 全国士地市场开发与购置情况( 单位：万m 2 ) 年份本年购置土地面积完成开发土地面积购冒与开发筹额 1 9 9 91 0 9 0 3 0 61 0 4 2 7 1 64 7 5 9 2 0 0 01 5 2 6 71 81 0 8 0 0 5 44 4 6 6 6 4 2 0 0 l2 1 6 6 6 01 4 5 0 8 9 07 1 5 1 7 2 23 0 3 8 0 0 3 21 7 s 4 6 7 92 8 5 9 5 3 5 3 2 0 0 33 6 8 6 5 0 32 0 8 5 3 7 51 6 0 1 1 2 8 2 0 0 43 9 9 8 4 6 61 9 7 4 0 1 72 0 2 4 4 4 9 资料来源：国家统计局房地产开发投资统计快报( 1 9 9 9 - - 2 0 0 4 ) 1 3 2 供求结构性矛盾明显 供求结构性的矛盾表现在以下几个方面：一是经济适用住房供应比例下降；二是一 些城市中低价位普通商品住房供不应求，推动商品住房平均价格上升。其主要原因是房 地产开发企业缺乏对市场需求的整体把握，造成整体市场上的结构性矛盾。 从有关的统计数据中可以发现，2 0 0 4 年全国经济适用房投资在各类商品房总投资中 的比重继续下降，由2 0 0 3 年的6 1 3 下降至4 6 1 ，为1 9 9 8 年以来最低。经济适用房 投资比重从2 0 0 0 年以来一直处于减少趋势，5 年间减少了6 个多百分点；在房地产开发 投资中所占比重由2 0 0 3 年的6 1 下降到4 6 。而同期商品住宅投资在投资总额中所占 比重则有上升。但是我们也应该看到，经济适用房投资比重减少，一方面弱化了对商品 房价格上升的抑制作用，在住房社会保障体系尚未健全完善的情况下，不利于低收入家 庭住房问题的解决，但另一方面在客观上有利于早日终结住房市场供给的双轨制。 1 3 3 房价上涨过快 1 9 9 2 年，世界银行提出房价收入比在4 _ 6 倍之间较符合城市居民承受能力的观点， 其后世界银行专家a n d r e wh a m e r 来华进行房改研究时，介绍了这个指标及他们认为比较 “理想的比例”，从此这个标准为中国各界普遍采用。国内多数学者认为这个“国际惯 例”是比较客观的。，在这个标准之间是比较正常的，目前我国许多城市的房价收入比 高过这个比例。另外从房价本身的上涨趋势来看，2 0 0 4 年全国商品房平均售价为2 7 1 4 元 平方米，1 ：e 1 9 9 9 年的2 0 5 3 元，平方米增j j l q 6 6 1 元，而2 0 0 4 年比2 0 0 3 年增力h 3 5 5 元，上涨的 牛凤瑞：中国房地产发展报告n o 2 ，北京，社会科学文献出版社，2 0 0 5 年版，第3 1 0 页 中国房地产及住宅研究会副会长包宗华认为这个观点是不全面，不准确的，依据是：这来源于b e r t n a n dr e n a u d 在1 9 8 9 年1 0 月的研究报告“发达国家，房价收入比在1 8 _ 5 5 ：1 之间发展中国家，一般在4 6 ：1 之间。 当然也有例外，”随后世界银行亚洲区中国局在中国：城镇住房改革的问题与方案一书中引用了上面 的论点。4 6 倍仅仅是b e r t n a n dr e n a u d 这一位专家的论点，近年来大家在引用时逐步走样，一是删去了发达国 家1 8 5 5 ：1 的论点，二是删去了“也有例外”的论点，单把4 6 倍说成是国际惯例。 我幽席地产升笈企业核心竞争力研究 幅