无锡汽车城项目调查.ppt

无锡市房地产投资调查,投资发展部2011年6月,前言,1,2,5,4,3,对项目周边环境进行调查,无锡整体房地产市场与区域市场判断,关于无锡市汽车4S店的调查,项目进入的优劣势分析,项目案例研究,汽车城地块,富安集团湖埭水泥厂,富安商业广场,真心塑料厂,机械、设备工厂,项目南侧为湖埭镇中心位置，北边为工业工厂，从工业类型来看，较多为二类、三类工业。,区域情况,胡埭镇,从地铁规划来看，胡埭镇介于二号线、三号线之间，区位偏远，地铁对区域发展的促进可以忽略。,区域情况,到2020年规划人口118万人，（其中太科园规划人口8万人）。建设用地约165平方公里，（其中太科园规划建设用地20平方公里）。人均建设用地面积约140平方米。新增建设用地主要用于蠡溪新城旅游度假中心、太湖新城核心区、太湖新城科教产业园、太湖科教园、太湖新城房地产开发以及马山胡埭工业园区建设。,区域规划,功能定位：规划胡埭镇作为无锡市西部的一个主要城镇，是一个以工业为主导产业，以旅游和生态农业为特色的相对独立、配套完善的城镇。建设规模：规划总用地规模约45平方公里，其中建设用地约22平方公里。规划居住人口10万人，就业岗位4.2万个。,胡埭镇整体规划情况,区域规划,胡埭镇用地规划图,胡埭镇用地规划看，其工业用地和物流用地占大部分，居住用地主要分布在胡埭镇中心位置。当前居住区建成度较高，区域商品房盘量较大。,红色曲线为中心大致建成区,区域规划,宏观经济,宏观经济,宏观经济,点评：2010年无锡经济持续保持高位增长，GDP保持在全国第三方阵第一位，列地级市全国第二位。工业生产总值在2009年保持低迷后，实现了恢复性增长，且产业结构得到近一步调整。固定资产投资额连续两年持续高位增长，基础设施建设、民生工程持续竣工。社会消费品零售总额持续增长，居民消费明显。,宏观经济,宏观经济,无锡居民购买力高于江苏平均水平，同时远高于全国平均水平。相比杭州，无锡城镇居民可支配收入较低，但是相比两个城市的房价水平，证明当地居民对商品房的购买力，高于杭州。,商品房市场,商品房市场,商品房市场,滨湖区作为无锡未来的行政办公中心，地理位置优越，其物业增值潜力大。胡埭镇位于滨湖区西部，和新中心距离较远，以上数据只能作为参考。胡埭镇具有特殊性。,商品房市场,政策分析,无锡市银行响应国家政策，市场中贷款买房的减少，同时贷款额度减少，一次性首付比例增高。会影响到大户型的销售，对接下来市场抑制明显。,商品房市场,汽车城位置,胡埭镇目前登记在售新盘为富安商业广场、凡尔赛庄园。,项目分布,案例富安商业广场,从登记房价看，该区域房价比预计的高。说明区域房地产市场有需求拉动高房价，参考最低价10000元/m2,案例汇景新城,案例汇景新城,汇景新城当前二手房价。,案例凡尔赛庄园,汽车城,案例凡尔赛庄园,顶级豪宅配置：采用无锡少有的纯正法式皇家建筑风格，法式宫廷园林景观，配备近2000平米高级商业会所，只为层峰人士量身定做。地段优势明显：位于胡埭镇核心地段，是胡埭镇中心的最后一块黄金宝地，东依直湖港、南靠人民西路、西临振胡路，北傍环镇北路。,1.房地产政策2.无锡市2011年商品房市场活跃程度下降3.中心区域住宅供地量大,1.胡埭镇人口规划达到10万，随着工业发展，有市场潜力。,1.供应盘量较大形成竞争态势2.附近二类、三类工业密集，有污染隐患3.交通主干道不够顺畅,区域经济支撑较好2.房价水平理想，离建成区近,威胁,机会,劣势,优势,SWOT,开发分析,开发分析,投资分析,预计汽车城房价：7000元/m2（富安商业广场、汇景新城折中）,开发费用：3000元/m2,销售速度,占股比例,当前胡埭镇的商品房供应充足，空置率较高，因此会影响销售速度。,占股比例看，土地零成本，利润空间为57%。分到开发商的房价，应该不低于5000元。,汽车城,无锡当前4S店数量约为44家，品牌参差不齐，分布也不绝对集中。,汽车城高力无锡汽车博览城,无锡国际汽车博览城占地面积800亩，建筑面积55万平米，总投资15亿元，共分国际汽车用品城、国际汽配城、国际汽车“迪斯尼”乐园、国际汽车城、国际物流仓储区、汽车快修服务城、汽车置换交易城、研发培训中心、国际商务中心九大功能区域。该项目的建设充分借鉴美国好莱坞影城和迪斯尼乐园建设的成功经验，通过设立汽车主题文化公园和汽车博览中心，有机的将汽车、汽配展示、销售、新闻发布、娱乐、旅游融为一体，为国内首家有文化内涵的汽车、汽配销售专业场所。,一期项目12万平米现已全面竣工。财富前景2005年中国民用汽车保有量已达3160万辆，汽车零部件工业总值4157亿元；2006年中国汽车产销量分别为727.97万辆和727.6万辆，同比增长27.32%和25.13%，发展势头强劲，可以预见未来汽车及后市场的商业前景极其广阔。,汽车城高力无锡汽车博览城,鸟瞰图,小结,无锡当前4S店较多，而且规划汽车城除了上述项目，还有东方汽车城等,从胡埭镇的地理位置看，当前建设汽车城