淮安市创新住房保障办法.doc

淮安市创新住房保障办法 “共有产权”扩大经适房供应 淮安市政府近日下发文件，加大对低收入家庭的住房保障建设和供应力度，其中，新推出的“共有产权”做法在国内是一个独创，目前已对首批供应对象进行调查登记，预计下月可进入实质性操作。 淮安市大胆创新推出的政府与保障对象共有产权的方法，对双方的责权利有了更明确的认定，解决了经济适用房在转让中的诸多问题。具体做法是，经济适用房等保障性住房的建设不再像以前那样只在指定的划拨土地上建设，在一些地段（即相应的房价范围内）允许百姓直接购买开发商建造的住房，政府根据住房保障对象应该享受的补助和优惠，以货币补助方式拿出资金，与保障对象共同购买住房，政府与居民按照各自出资比例取得相应的产权。政府出资和共有产权的比例最高可达50%。这样，低收入家庭在购买经济适用房时选择余地大了，也解决了原先经适房建设速度跟不上的问题。 本着为低收入家庭着想的思想，淮安市还规定， 5年内政府产权部分内不向低收入家庭收取租金，5年后参照廉租房标准收取，如仍有困难的将实施部分减免。如居住者明显处于中高收入水平，将按市场化水平收取租金；5年内住户购买政府部分产权将按原有价格计算，5年后按当时的市场评估价；住户出售共有产权房时，政府按当时的政府指导价收回相应产权部分的房价，回笼资金再次进入政府住房保障专项资金，实现保障资金的良性循环。与以往划拨土地建设经济适用房不同的是，共有产权房可以用来抵押贷款。这样当低收入家庭想创业时就可以通过资产抵押贷款来获得资金。 淮安市保障性住房工作领导小组的负责人说，共有产权安置房的做法，建立了与市场接轨的、操作性强的经济适用房退出机制，使政府住房保障性资金得到良性循环，也使低收入家庭的房产权益得到保障。这对整个住房保障体系将产生促进，去年保障性住房供应为57万平方米，今年将有大幅度上升。经济适用房供应对象今年将从双困家庭（经济困难、住房困难即无房或人均使用面积低于10平方米）扩大到低收入家庭。非拆迁户中的特定人群，如重症残疾人、长期病号、军烈属家庭、市以上劳模、先进工作者家庭、租住公房已成危房家庭、城市居民危房不能翻建等情况，也将实现他们居者有其屋的梦想。 建设部昨就意见答问2007年8月13日，新华社发布了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见。建设部新闻发言人昨就意见的有关问题回答了记者的提问。 明年底前廉租房“应保尽保” 发言人说，为使更多的低收入家庭得到基本的住房保障，分享改革和发展的成果，意见提出，“十一五”期末，廉租住房制度保障范围要扩大到低收入住房困难家庭。2008年年底前，所有县城要实现应保尽保。 另外，去年国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知已要求各地区要把经济适用住房真正用于解决低收入家庭的住房需要。这次发布的意见，在扩大廉租住房保障范围的同时，再次明确经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭。这样，低收入住房困难家庭租赁或购买住房的需求，在廉租住房制度和经济适用住房制度的基本政策框架内，可以得到基本解决。 地方综合确定廉租房补贴额 发言人说，关于廉租住房保障对象和保障标准，根据统一政策、因地制宜原则，具体标准由各城市人民政府根据当地经济发展水平和住房价格水平确定。其中，家庭收入和住房困难认定标准，依据民政部、建设部等部门制定的有关原则，由各城市人民政府按当地人均收入和人均住房水平的一定比例确定；廉租住房的保障面积标准，考虑当地平均住房水平及财政承受能力等研究确定。 关于廉租住房保障方式。廉租住房制度主要有两种方式：第一是对在市场承租住房的家庭发放租赁补贴；第二是直接提供廉租住房即实物配租。目前，各地对低保家庭，按照缺房面积基本给予全额租赁补贴。廉租住房制度保障范围扩大后，对低保家庭保留现行规定；对其他低收入家庭，要按照廉租住房保障面积标准，以及根据当地经济发展水平、市场平均租金、保障对象的经济承受能力等因素确定租赁补贴标准，以此计算补贴额，多租不多补、少租不少补。 破解拿着低补贴难租房难题 发言人说，目前，由于住房结构调整还没有完全到位、原有公有住房大部分已经房改出售等原因，适合租赁补贴家庭租赁的小户型住房供应总体短缺，部分城市严重供不应求。如北京市一居室住房供求比为1:4。低收入家庭即使领取租赁补贴，也可能租不到合适的住房或者要付出更高的市场租金。对此，意见提出，要努力增加廉租住房房源。采取政府新建、收购、改建以及社会捐赠等方式多渠道筹集房源。小户型租赁住房短缺和住房租金较高的地方，要加大建设力度。新建廉租住房主要在经济适用住房小区和普通商品住房小区中配建，建成后按规定由政府收回或回购。同时，也可以选择适当的区位集中建设，搞好物业管理服务，方便廉租住房对象的工作和生活。此外，意见还要求积极发展住房租赁市场，鼓励建设中小户型住房出租。 经适房供应不足等问题如何解决 发言人说，为解决部分地区供应对象和上市交易管理不到位，户型面积偏大，部分地区供应不足等问题，意见作出了针对性很强的规定：一是经济适用住房供应对象限定为低收入住房困难家庭；二是将建设标准控制在套型建筑面积60平方米左右；三是规定购买经济适用住房5年内不得上市交易，确需转让的由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素回购。购房满5年以后转让时，要按照同地段普通商品住房和经济适用住房价格差额的一定比例缴纳土地收益等价款，政府优先回购。经济适用住房的具体建设规模，由市、县人民政府根据当地实际确定，房价涨幅高的地区要增加供应。 首次明确集资合作建房“禁区” 发言人说，意见明确要求，单位集资合作建房的建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。适用范围仅限于距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，且只能利用自用土地组织实施。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。 监管保障不力问责省政府 发言人说，意见明确，省级人民政府要对这项工作负总责，实行目标责任制管理。有关情况纳入对城市人民政府的政绩考核。解决城市低收入家庭住房困难是城市人民政府的重要责任。城市人民政府每年要向同级人大报告工作完成情况。国务院有关部门按照各自职责，加快制定有关的资金、土地、税收、金融等配套政策。 今年年底