（管理科学与工程专业论文）房地产管理的探索与实践.pdf

内容摘要 内容摘要 国内良好的经济环境，以及城市化进程的快速推进带动了房地产行业的迅速发展。为了顺应 我国经济的快速发展，应对激烈的竞争市场，实现中国建筑第八工程局有限公司的第二次战略转 型，确立以房建、基础设施、海外、房地产、设计为主的五人业务板块，中国建筑第八工程局有 限公司于2 0 0 7 年度确立了“房地产管理的探索与实践”课题，目的是指导中国建筑第八t 程局 有限的房地产业务能健康和迅速的发展。 房地产的竞争归根到底是核心竞争力的竞争，核心竞争能力主要体现在房地产项目的管理、 房地产融资的管理和房地产人力资源的管理，而项目的管理主要体现在房地产项目的管理模式上， 本文以房地产核心竞争能力为主线，从宏观上对房地产融资管理和人力资源管理进行了战略研究， 结合适合房地产项目的总承包管理模式，从微观方面研究了房地产一体化的策略，并对房地产收 购项目的管理进行了效益分析，从而形成了对房地产管理的人、财、项目三方面的研究。 本文的研究是中国建筑第八上程局有限公司“房地产管理的探索与实践”课题内容，按课题 立项的要求，在介绍国内房地产业发展概括的前提下，针对中国建筑第八 ：程局有限公司的实际 情况，对房地产企业的核心竞争力进行了研究，指出中国建筑第八工程局有限公司房地产业务应 该移植施工板块业务的区域优势、科技优势、成本优势、一体化优势和品牌优势，培育研发和方 案设计能力，整体打造核心竞争力；在总结房地产项目管理模式的基础上，指出了房地产项目管 理如何发展总承包模式，针对房地产企业的特点，提出了中国建筑第八t 程局有限公司房地产项 目管理的总承包策略；针对目前大的施工企业集团延长产业链发展房地产的现象，对比供应链管 理的特点，建立了房地产开发与施工一体化的模型，通过求解，给出了房地产项目开发与施工一 体化的策略，对房地产企业延长产业链给予理论的指导：房地产企业可以通过项目的购买达到快 速发展的目的，在总结传统企业价值确定方法的基础上，建立了房地产项目收购的模型，引入激 励机制，解决信息不对称问题，分析了激励机制对房地产企业收购项目的影响，对房地产企业收 购项目的管理提供理论支持；融资问题一直是房地产企业的首要问题，而我国的融资渠道少，融 资困难是房地产企业的通病，总结了国内房地产企业的融资方式，分析归纳了房地产企业项目融 资存在的问题，结合目前融资市场的现状，指出了房地产企业项目融资的策略；房地产企业的竞 争归根到底是人才的竞争，我国房地产企业的发展历史较短，房地产人才的缺失现状制约着房地 产企业的产品品质，在介纠房地产人才的分类和管理现状的基础上，提出了中国建筑第八工程局 有限公司房地产人力资源管理的策略。 最后，通过中国建筑第八- t 程局有限公司的中建文化城项目，进行了该项目的经济和社会效 益分析，论证房地产企业项目一体化模式的优势。 关键词：房地产，核心竞争力，项目管理模式，融资模式，一体化 i a b s t r a c t a b s t r a c t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a sd e v e l o p e dr a p i d l yi no u rc o u n t r y , w i t hg o o dd o m e s t i ce c o n o m i c a n dr a p i du r b a n i z a t i o n f o rt h ep u r p o s eo fr e s p o n s eo nt h ec o m p e t i t i o no ft h er e a le s t a t ea n d a d a p t a t i o no nt h eg o o de c o n o m i c ，t h ee i g h t he n g i n e e r i n gd i v i s i o no fc h i n as t a t ec o n s t r u c t i o ni c a l lc o m p l yt h es e c o n ds t r a t e g i ct r a n s f o r m a t i o nt oe s t a b l i s hf i v eb u s i n e s sp l a t ei n c l u d i n gt h e c o n s t r u c t i o n ，t h ei n f r a s t r u c t u r e ，t h eo v e r s e a sc o n s t r u c t i o n ，t h er e a le s t a t ea n dt h ed e s i g n t h e e i g h t he n g i n e e r i n gd i v i s i o no fc h i n as t a t ec o n s t r u c t i o n e s t a b l i s h e dt h et o p i ca b o u t t h e r e s e a r c ho nm a n a g e m e n to ft h er e a le s t a t e ”i n2 0 0 7 ，i no r d e rt oi m p r o v ei t sl e v e lo ft h er e a l e s t a t e t h ec o m p e t i t i o ni nt h er e a le s t a t ei st h ec o r ec o m p e t e n c e ，w h i c he x p r e s si nt h e m a n a g e m e n t ，t h ef i n a n c i n ga n dt h eh u m a nr e s o u r c e s ，a n dt h ek e yo fp r o j e c tm a n a g e m e n m o d e l t h i sa r t i c l eh a sr e s e a r c h e dt h em a n a g e m e n to ft h ef i n a n c i n ga n dt h eh u m a nr e s o u r c e s f r o mm a c r o - v i e wa c c o r d i n gt ot h ec o r ec o m p e t i t i v e ，a n dt h ei n t e g r a t i o no ft h er e a le s t a t ef r o m m i c r o v i e ww i t l lt h em o d e lo fe p c i nl a s t ，t h ep a p e ra n a l y s e st h eb e n e f i to ft h ep u r c h a s i n g p r o j e c t ，a n dt h er e s e a r c hc o n s i s t so f t h eh u m a nr e s o u r c e s ，t h ef i n a n c i n ga n dp r o j e c t t h i sa r t i c l eh a sr e s e a r c ht h e i s s u eo ft h ee i g h t he n g i n e e r i n gd i v i s i o no fc h i n as t a t e c o n s t r u c t i o na b o u t t h er e s e a r c ho nm a n a g e m e n to ft h er e a le s t a t e ”i na c c o r d a n c ew i t ht h e r e q u i r e m e n t so ft h es t u d y , t h i sa r t i c l ed e s c r i b e st h ed e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yi n c h i n a , t h ee i g h t he n g i n e e r i n gd i v i s i o no fc h i n as t a t ec o n s t r u c t i o nh a sp u tf o r w a r da r e a le s t a t e c o m p a n i e sh o w t oi m p r o v et h ec o r ec o m p e t e n c e ；i tp o i n t so u th o wt od e v e l o pt h em o d e lo fe p c a b o u tt h er e a le s t a t ep r o j e c tb yt h em a n a g e m e n tm o d e lo ft h er e a le s t a t e ，a n dp u t sf o r w a r dt h e m a n a g e m e n ts t r a t e g i e so nt h er e a le s t a t ep r o j e c tf o rt h ee i g h t he n g i n e e r i n gd i v i s i o no fc h i n a s t a t ec o n s t r u c t i o n ，i na c c o r d a n c ew i t ht h ee n t e r p r i s ef e a t u r e s ；t h i sp a p e rh a sb u i l tu pt h em o d e l a b o u tt h ei n t e g r a t i o nb e t w e e nt h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n ta n dc o n s t r u c t i o nb yt h ec o m p a r i s o no r t h ec h a r a c t e r i s t i c so fs u p p l yc h a i nm a n a g e m e n t ，w i t ht h ep h e n o m e n o no fe x t e n d i n gi n d u s t q c h a i n st od e v e l o pt h er e a le s t a t ea m o n gm a n yc o n s t r u c t i o ne n t e r p r i s eg r o u p sn o w i tg i v e i s o m es t r a t e g i e sa b o u tt h ei n t e g r a t i o nb e t w e e nt h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n ta n dc o n s t r u c t i o n 触 t h em a n a g e m e n to nt h er e a le s t a t ep r o j e c t sb ys o l v i n gt h em o d e l ，w h i c hc a l lg u i l dt h er e a le s t a t d c o m p a n i e st oe x t e n dt h e i ri n d u s t r i a lc h a i n ；t h er e a le s t a t ec o m p a n i e sc a nr a p i d l yd e v e l o pt h r o u g l 瞳 p u r c h a s i n gp r o j e c t s t h i st h e m eh a se s t a b l i s h e dt h em o d e lo ft h ep u r c h a s eo nt h er e a l e s t a t e p r o j e c t s ，o nt h eb a s i so f t h et r a d i t i o n a lm e t h o do fd e t e r m i n i n gt h ev a l u eo fe n t e r p r i s e s ，w h i c hc a l l s o l v et h ep r o b l e mo fa s y m m e t r i ci n f o r m a t i o nt h r o u g hl e a dt h ei n c e n t i v em e c h a n i s m i ta n a l y s e s t h ee f f e c to fi n c e n t i v em e c h a n i s mo np u r c h a s i n gt h ep r o j e c t so ft h er e a le s t a t e ，w h i c hc m l p r o v i d e st h e o r e t i c a ls u p p o r tt ob u yt h ep r o j e c t so ft h er e a le s t a t e t h ef i n a n c i n gp r o b l e mh a s i i 衫赫 l o s - i ， p t a b s t r a c t a l w a y sb e e nt h ef i r s td i 衔c u l t i e so ft h el e a le s t a t ec o m p a n i e s b e c a u s et h e s ea l e n tp l e n t yo ft h e f i n a n c i n gc h a n n e l st om e e tt h er e a le s t a t ec o m p a n i e si no u rc o u n t r y , t h ef i n a n c i n gd i f f i c u l t i e s a l w a y sb e c o m et h eg e n e r a lq u e s t i o n s t h ea r t i c l es u m m a r i z e st h em o d eo ft h ef i n a n c i n ga n d a n a l y s i st h ef i n a n c i n gp r o b l e m so ft h er e a le s t a t ec o m p a n i e s i tp o i n t so u tt h ef i n a n c i n gs t r a t e g i e s o ft h el e a le s t a t ec o m p a n i e sb yt h ec u r r e n ts t a t u so ft h ef i n a n c i n gm a r k e t ；t h ec o m p e t e n c eo ft h e r e a le s t a t ee n t e r p r i s e si nt h ef i n a la n a l y s i si st h ec o m p e t i t i o nf o rt i l e i rt a l e n t s t h er e a le s t a t e j c o m p a n i e si no u rc o u n t r yh a v e n tt i m ee n o u g ht od e v e l o p s ot h el a c ko ft h er e a le s t a t et a l e n t s i n f l u e n c e st h ep r o d u c tq u a l i t yo ft h er e a le s t a t e t m st o p i ci n t r o d u c e st h ec l a s s i f i c a t i o na n d 。 m a n a g e m e n to ft h er e a le s t a t e ，a n dr e c o m m e n d st h em a n a g e m e n ts t r a t e g i e so fh u m a nr e s o u r c e s l f o rt h ee i g h t he n g i n e e r i n gd i v i s i o no fc h i n as t a t ec o n s t r u c t i o n f i n a l l y , t h ep a p e rd e m o n s t r a t e sa d v a n t a g e sa b o u tt h ei n t e g r a t i o nm o d e lo ft h er e a le s t a t e ，b y t h ea n g l i c i z i n gt h eb e n e f i to fe c o n o m i ca n ds o c i a li nt h ep r o j e c to ft h ec u l t u r a l c i t yo fc h i n a s t a t ec o n s t r u c t i o n k e y w o r d s ：r e a le s t a t e ，t h ec o r ec o m p e t e n c e ，m o d e lo fp r o j e c t m a n a g e m e n t ，f i n a n c i n g ， i n t e g r a t i o n 1 1 1 0jl， ；。；i，_；，塾争!jn1爹蓄箩l，等， 目录 第一章绪论 目录 1 1 弓l 言。l 1 2 国内房地产的发展演变2 1 3 国内房地产未米发展趋势3 1 4 选题背景4 1 5 国内外研究现状5 1 6 本课题研究内容和预期目标8 1 7 本课题研究的研究方法1 0 第二章中国房地产业发展概述 2 1 房地产的概念与特征1 1 i 2223燃瓢：j；j!三三兰兰兰兰三兰三三三三兰兰兰三三兰兰三三三引1蚕524 房地产业在国民经济中的地位i 我国房地产发展的主要驱动力1 6 i 2 6 中国房地产行业的发展趋势2 0 2 7 中国房地产行业发展的有利因素和小利因素2 2 2 8 本章小结2 3 第三章房地产核心竞争力研究 3 1 房地产企业核心能力的内涵2 5i 3 2 房地产企业核心能力界定2 5 ； 3 3 房地产企业核心能力的特征2 6i l 3 4 影响核心竞争力的主要因素2 8l _ 3 5 巾建八局房地产业务的核心竞争力移植3l 0 3 6 巾建八局房地产业务的核心竞争力培育3 54 3 7 本章小结3 6 第四章房地产项目管理模式研究 4 1t 程项目的特点 4 2t 程项目管理模式及特点。 4 3 房地产项目管理要素及特征 4 4 房地产项目管理的总承包模式 4 5 中建八局房地产项目管理策略 4 6 本章小结 3 8 第五章房地产项目一体化策略研究。 。3 8 。3 9 。4 5 4 7 。5 0 。5 1 5 1 房地产项目的开发和施工的特点5 2 5 2 供应链管理发应用5 2 5 3 房地产纵向一体化理论5 8 5 , 4 开发与施工一体化的策略研究6 4 5 5 正确处理房地产业务的上下游关系6 4 5 6 本章小结。6 5 第六章房地产项目收购效益分析 6 1 传统企业价值确定方法的介绍6 6 6 2 房地产项目收购模型的建立7 2 6 3 房地产项目收购的效益分析7 5 7 9 8l 8 3 。8 3 8 6 。8 8 9 0 9 2 9 3 9 4 9 8 10 0 1 ( ) l 第九章房地产项目管理实证研究1 0 3 9 1 中建文化城项目的发展历程1 0 3 9 2 中建文化城项h 简介。1 0 4 9 3 纵向一体化模式中建文化城项目的应用10 6 9 4 经济和社会效益分析1 0 6 第十章研究结论与展望 1 0 8 1 0 1 本课题的研究结论1 0 8 1o 2 展望。10 9 致谢 参考文献 个人简历 博士后期间发表的学术论文、重要科研成果 v 1 1 0 1 1 6 1 1 7 第一章绪论 1 1 引言 第一章绪论 房地产业与国民经济有着密切的关系，国民经济发展水平决定房地产业的发展水平， 房地产业的发展又初进促进国民经济的发展，在国民经济中占有重要地位。两者相互依存， 相互促进。因此，房地产业发展历史的回顾，需要以整体国民经济发展的历史为背景。 1 9 世纪以前，城市以农业为背景。工业革命加强了世界范围内的城市化进程，也使得 城市的性质发生了根本性的变革。随着生产力的迅速发展，城市建设进入蓬勃发展的时代， 房地产业不仅为人们提供了居住、工作和进行各种活动的场所，而且在国民经济中也起着 举足轻重的作用。然而房地产业的发展是一把双刃剑，工业革命初期，土地投机商利用土 地区位的地价悬殊牟取超额利润，城市的功能处于无序发展状态，房地产的发展带来城市 整体的布局杂乱，交通堵塞、污染、噪声等问题，造成居住条件和城市环境的恶化。 随着城市规划以及政府各项政策对房地产开发的要求越来越严格，以及人们对生活质 量的要求越来越高，房地产开发也越来越注意环境、景观和人们社会交往需求等因素，城 市的卫生设计、生活设施、环境质量等标准都逐步提高。但归根到底，房地产开发是商业 活动，追求利润是根本目标，从社会发展的角度来说，始终应该研究如何通过各种措施使 得房地产开发商对于利润的追求能够与社会协调健康发展的目标一致。 在房地产业中，住房问题是困扰各国政府的世界性问题，因此各国政府都把解决住房 问题放在十分重要的战略地位。1 9 9 7 年，联合国人类住区委员会第十六届会议通过了关于 “振兴人居中心”的决议，要求各国政府迅速制度或执行各自的住房战略和政策，通过各 方在提供住房过程中展开合作，进行最大限度的协调配合，从而促进、保障和合理地增加 公共、私人和非政府行业对提供住房的贡献。 我国房地产的发展从改革初期起步。1 9 8 0 年4 月，邓小平同志发表关于建筑业和住 宅问题的谈话，谈话中系统阐述了包括公房出售、提租、建房和建房方式等改革措施， 从而明确了改革城镇住房投资、建设和分配制度的总体设想。1 9 8 0 年1 2 月，国务院批转 全国城市规划工作会议纪要( 国发 1 9 8 0 2 9 9 号) 中鼓励采用房地产开发公司的运作形式 第一章绪论 改革和住房制度改革的实施和深化不断推动着房地 折，走过了起步阶段、泡沫阶段、调整发展恢复阶 2 0 1 0 年一直是中国经济发展的黄金时期，在全国建 要的作用。虽然，我国房地产业发展取得了巨大的 同地区的市场情况差异较大。我国房地产业正处于 三次重大的发展。在改革开放以后的近2 0 年，中国 周期性规律。第一次高涨期来自8 0 年代初期，改革 开放带来了国民经济的快速发展和社会财富迅速增加，农业及农村经济实现跨越发展，国 有企业在短缺经济中购销两旺。在这种情况下，长期以来人们梦寐以求的住房问题开始得 到关注，机关、企事业单位开始兴建职工住宅，并以福利形式分配给员工，这种解困式的 住宅大多数建造于本单位周边的空闲土地上，虽然没有现在小区的规模与环境，但总量相 当巨大。这些房产至今仍然是城镇中等收入群体的主要居所。 第二次高涨期起始于1 9 8 8 年宪法和土地管理法修改之后，土地使用权可以有 偿转让，使房地产作为商品流通有了法律依据，这股蕴藏的住房需求在邓小平同志南巡讲 话后爆发出来。当时房地产热点地区主要集中于经济发达的南部沿海城市，例如，海南、 广州、珠海、北海等，而房地产类型也集中于写字楼、宾馆、酒店及别墅，其销售对象主 要是当时如雨后春笋般出现的各类公司和旅游度假等社会需求。这一特殊的高涨阶段由于 盲目圈地、盲目开发、盲目投资、价格炒作，而于1 9 9 3 年上半年落下帷幕。 第三个高涨期起始于1 9 9 8 年国家住房制度改革。停止福利分配住房实行货币化住房补 贴，彻底改变了人们的住房消费观念，有效拉动了社会需求。特别是东南亚金融危机以后， 国家清醒地认识了中国房地产长期低价运行，市场尚未开发的现实，采取了启动和扩大内 需，推进住宅建设的政策，从而刺激了住宅消费，带动了国民经济的持续快速发展。 近几年房产价格的飙升，我国房地产行业发展非常迅速，引来了房地产的热潮。但必 须要看到，这种发展是在几十年增长缓慢的背景下出现的，起点非常低，压抑了几十年的 需求在这么短的时间内释放出来，客观上必然刺激、拉动房地产行业的强劲增长，存量和 2 第一章绪论 增量的巨大需求正是保证房地产继续保持快速发展的根本动力。 经济的增长速度和质量是保证房地产市场发展的前提和基础。国内经济的持续快速的 发展，使大量农村人口涌入城市，必然要实现住房消费，从而为房地产市场的繁荣创造新 的购买力，随着消费观念的改变，按揭贷款间接注入和不断递增的住房开发贷款已经成为 支撑房地产市场最重要的资金来源，自2 0 0 4 年以来，国内的房地产市场出现了供销两旺的 局面，但是，房地产市场也存在着商品房空置率增加，超过风险控制线，至u 2 0 0 2 年7 月， 全国商品房空置总量在1 2 0 0 0 万平方米以上，其中空置超过一年以上的占5 0 以上，占压资 金超过2 5 0 0 亿元，居中国各行业不良资产之首。由于房地产市场体温仍在升高，国内出现 了巨头抢滩房地产的局面，过热的房地产市场加剧了风险因素，目前，我国房地产的竞争 呈现如下特点： 企业数量多，规模普遍小，每个房地产企业占据的市场最高份额也极其有限。1 9 9 3 - - - - 2 0 0 3 年，我国房地产开发企业由2 4 万家增2 h 至u 3 7 万家，但是房地产的规模仍然不大，到 2 0 0 3 年房地产企业平均资产仅为1 0 9 1 亿元，而作为实力较强的房地产上市公司中的前十 强，其平均总资产也只有6 0 亿。从盈利能力来看，在2 0 0 4 年房地产百强企业中，利润超过 1 0 亿的仅7 家，利润在5 1 0 亿也只有8 家，3 - - 5 亿的有1 3 家，在1 3 亿的多达4 3 家，更有 2 9 家利润总额不足1 亿元。截止至u 2 0 0 8 年底，百强房地产企业的市场份额达到2 1 7 9 ，较 上年同期增加3 3 5 个百分点，万科与中国海外位列综合实力前两位，从市场份额来看，内 地市场化程度较高的上海、深圳排名前1 0 位的房地产企业的市场化占有率分别为2 3 和 2 0 ，而香港前9 位的房地产的市场化占有率达到8 0 ，美国前3 名的房地产企业的市场占有 率达至u 4 5 ，由此可以看出，我国的房地产市场集中度比较小。 房地产市场东西发展的极不平衡。东部地区在企业规模和投资、开发规模方面均大大 超过西部地区，而东部又主要集中在广东、上海、北京、江苏、浙江五省。2 0 0 5 2 0 0 7 年， 中部和西部商品房竣工面积占全国比重一直在平稳增长，而东部竣工面积占比却在持续下 降趋势，2 0 0 8 年上半年东部地区商品房竣工面积占全国比重为6 0 5 ，比上年提高6 5 个百 分点，而中、西部地区竣工面积占比分别为1 9 8 和1 9 7 ，比上年分别下降4 4 个百分点 和2 1 个百分点。从房地产市场的份额来看，东西的发展还是相差悬殊。 4 3 国内房地产未来发展趋势 房地产开发企业正向规模化和集团化方向发展，行业集中度明显加快。房地产行业是 第一章绪论 一个资金密集型的行业，也是风险较大的一个行业。因此，要想在日益激烈的房地产市场 竞争中长久地生存和发展，必须具有强大的资金实力。世界各国房地产发展历史的共同点 就是企业的规模化和集团化，只有少数十几家、几十家大的房地产公司主导了大部分市场。 我国房地产业经过前几年的高速发展，目前正处在一个结构性转变的关键时期。一些大的 房地产公司的实力正在急剧增强，市场竞争的核心能力正在加速形成，一批对市场有较大 影响能力的房地产龙头企业正在脱颖而出。实力小和缺乏核心竞争能力的房地产企业，在 未来的几年内将会面临被淘汰出局的危险。 可持续发展的房地产企业正向多元化、纵深化方向发展。保持企业的长久生存和发展 即可持续发展问题，随着市场竞争的日益激烈和外部环境的急剧变化，正越来越受到企业 家们的关注。拥有一个知名品牌，是企业获取可持续发展的一个非常重要的因素。 民营经济在房地产中迅速发展，房地产市场呈现百花齐放局面。由于国有企业体制和 历史遗留问题等深层次的原因，目前造成了民进国退的局面，甚至在一些沿海发达地区， 民营经济房地产企业已经占据主导地位。具有实力的企业的加盟，将使房地产市场竞争加 剧，利润率迅速降低，增加整个行业的风险，同时，房地产行业整体水平的提高，推动房 地产行业尽快成熟。 1 4 选题背景 保持国内需求持续、稳定增长是国家宏观经济政策的重要着眼点。国家将保持宏观经 济政策的连续性和稳定性，继续实行稳健的财政政策和货币政策，充分发挥财政政策在保 持经济增长、促进结构调整和体制改革方面的独特功能，保持合理建设国债规模，适度调 控预算内投资规模，良好的经济环境是发展房地产业的基础。 2 0 0 8 年底，我国城市化率超过4 5 6 8 ，而欧美发达国家达至u 7 5 ，相差3 0 个百分点左 右。至u 2 0 2 0 年，我国城市化水平可能达到6 0 左右。根据国际城市化进程的历史经验，城 市化水平在4 0 卜7 0 之间，是加速城市化时期。在我国城市化进程中，东南沿海地区城市 化步伐将快于中西部内陆地区，以大城市为主体的多元化城市道路将成为我国城市化道路 的主流，中小城市在城市体系中的地位日益提高。以上海为中心的江浙沪城市群、以沈阳 大连为中心的辽东城市群、以香港、广州为中心的珠江三角洲城市群、以北京、天津为中 心的京津唐城市群和以上海为龙头的长江城市带，以香港为龙头的珠江城市带，以西安郑 州为核心的陇海城市带，以北京至九龙沿线的京九城市带已初具规模。未来2 0 年，中国每 4 第一章绪论 年将有1 0 0 0 万农村人口涌入城市，再加上多个经济圈的形成，预示着城市化发展潜力，房 地产业将会迎来大的发展。 中建八局全称中国建筑第八工程局有限公司，是隶属于中国建筑工程总公司的国有大 型建筑骨干企业集团，总部设于上海市浦东新区，其前身为国家建工部直属企业，始建于 1 9 5 2 年，1 9 6 6 年奉中央军委和国务院命令整编为基建工程兵部队，1 9 8 3 年9 月集体改编为 现企业，1 9 9 8 年总部由山东济南移至上海浦东。 为了在“十一五”期间( 2 0 0 6 - 2 0 1 0 年) ，紧紧抓住企业发展的重要战略机遇，顺应 我国经济平稳快速发展形势，以及建筑业未来发展的要求，立足现实，创新发展，积极应 对激烈的国内外竞争，进一步强调以科学发展观为指导方针，以提早实现总公司“一最两 跨”、完成中建八局第二次战略转型任务为战略目标，中建八局确立了以房建、基础设施、 海外、房地产、设计为主的五大板块业务。在这种背景下，中建八局通过对建筑及房地产 开发行业参与各方角色地位及回报的分析，结合企业内外部环境分析，房地产业成为中建 八局发展的新方向。 “十一五”期间八局房地产发展的目标是：争取在2 0 1 0 年底房地产总开发面积达至, j 3 0 0 万平方米，竣工面积达至u 1 0 0 万平方米，累计利润达到1 0 亿元以上，拉动8 0 亿元的施工总 承包业务。 鉴于中建八局在房地产业刚刚起步，但是国内的房地产业发展已经进入一个高速发展 阶段，如何建立自己的品牌，实现八局的产业转型，站稳市场，走一条高起点、高标准、 市场化、专业化的道路，需要理论作支持，特规划本课题的研究。 1 5 国内外研究现状 随着消费者的日益成熟，房地产业后品质时代的竞争已经到来，市场的竞争逐渐理性， 房地产业在面临着严峻的宏观形势和自身调整压力的同时，同行业的竞争日益加剧，残酷 的竞争必然淘汰那些管理水平低，粗放经营的传统企业。提高房地产企业的核心竞争力， 走精细化和集约化的管理，铸造品牌是房地产企业实现战略发展目标，可持续发展的基础。 房地产开发从价值链上细分为项目决策、资金筹集、获取土地、规划设计、建造、交 易和物业管理七个方面，房地产公司是这个价值链上的资源整合者，能有效利用自然资源 和社会资源，房地产企业才能构建核心竞争能力。 国内在房地产企业竞争力方面研究很多，刘训波( 2 0 0 4 ) 将资源与能力称作是房地产企 第一章绪论 业竞争力的致胜之源。他认为，以资源为基础( w e r e n f e l t ，1 9 8 4 ) 的竞争优势观和以活动 为基础的竞争优势观不应该是对立的，而应该是互补的。把作为有形资产的“资源”和作 为无形资产的“能力”进行科学有效的配置和融合，才是企业核心竞争力之源。李晓春、 颜爱民( 2 0 0 6 ) 则把房地产企业核心竞争力看作是基于企业资源、技术、产品等一系列能力 的组合，认为房地产企业只有站在竞争力的战略高度，准确把握，最大限度地培育和发展 核心竞争力，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。 罗文等( 2 0 0 6 ) 进一步认为，房地产企业的竞争力是其多方面技能与运行机制的有机融 合，是房地产企业在开发、经营过程中形成的、不易被竞争对手效仿的、能带来超额利润 的独特的资源、知识和能力。 喻华琳( 2 0 0 6 ) 提出，前期开发策划、规划设计、项目推广策划过程、战略预见与整合 这四个要素对房地产企业的影响非常关键，它们一起构成了房地产企业竞争力。张彤、宋 洁( 2 0 0 7 ) 则认为，我国房地产业的竞争将是品牌、资本( 规模优势) 、专业化水平的竞争， 此三要素构成了企业微利性的最终源泉，因此，房地产企业必须构建以品牌、资本、专业 化为主的核心竞争力，以实现房地产企业的集约化经营。 与上述几位学者相比，王艳玲等( 2 0 0 6 ) 则首次把人力资源看成是房地产业第一位的战 略性资源，提出要把人才要素、资本要素、房屋产品要素、客户服务要素、品牌要素和资 源整合能力作为房地产企业超越竞争对手并取得更高利润和更持久生命力的关键，并强调 人才是房地产企业生存和发展的根本，也是其前进的轴心。面对激烈的市场竞争，房地产 企业应该积极培养和引进高素质的房地产专业人才。同时加强人力资源管理和培训，使更 多的从业人员具有较强的创新意识、长远的眼光和科学的决策才能。 李艳双、韩文秀( 2 0 0 2 ) 认为，房地产商品具有很强的地域性和不可替代性，与其他产 业相比，替代品生产的威胁微乎其微，由于竞争加剧，对投入资金大、回收周期长的房地 产业而言，利润率会逐步降到平均水平，优胜劣汰法则将对国内众多房地产企业的生存产 生很大影响。同时，对潜在入侵者也构成进入壁垒。 由此可以看出，房地产企业只有通过有形资源和无形资源的整合，通过创新保证企业 的竞争优势。如何挖掘中建八局自身的优势去移植到房地产业务，并更进一步挖掘潜在的 竞争能力，强大房地产业务也是本课题的研究重要内容。 房地产的项目是利润的源泉，如何管理项目是房地产企业的重要工作，中国房地产的 品种竞争时代，决定了谁在项目管理上做的好，谁的盈利空间就大，项目的管理是房地产 管理的核心内容之一。 6 第一章绪论 李强( 2 0 0 6 ) 构建了三个纬度的房地产项目管理成熟度评价的结构模型，并对房地产 项目管理成熟度评价的等级和十大要素及其特征进行了描述，为我国房地产项目管理的评 价提供了一套科学的评价方法和工具。谢伟等( 2 0 0 7 ) 针对目前工程项目的管理模式于工 程发包模式混淆的现状，阐述了工程项目管理模式及工程承发包模式的含义，分析了两者 的关系以及对业主项目组织结构的影响。 候绪祥( 2 0 0 6 ) 分析了施工企业之间的虚拟管理特点，支持施工企业之间组成虚拟企 业要完成合作伙伴选择、工程项目分解、工程项目管理信息化等工作。龚维建( 2 0 0 8 ) 分 析了我国房地产项目采取委托监理与业主方项目管理并行管理的现状，指出了解决问题的 对策。顾为朝等( 2 0 0 6 ) 详细介绍t p m c 模式的原理、产生背景、现状及存在的优缺点， 探讨t p m c 模式的组织形式和合同结构。 刘安英等( 2 0 0 6 ) 指出了虚拟代建企业生成须具备代建机遇、信息网络平台、盟主企 业以及合作伙伴四大要素，非经营性政府投资项目代建制是虚拟代建企业组建的驱动力， 敏捷化信息网络平台是虚拟代建企业组建的技术基础，盟主企业是虚拟代建企业组建的主 体，合作合伙的选择是虚拟代建企业组建的核心。张永福等( 2 0 0 5 ) 介绍了c - - p m b o k 项目 管理知识的概念和工程应用，通过项目管理的分析得到了一下项目管理的经验。 国内大型的房地产企业，如万科、中海等企业都发展了自己固定的承包模式，中建八 局具有较强的设计、采购和施工能力，而且具有很强的融资和项目管理能力，如何发挥自 身的优势，采取合适的总承包模式，在强大企业总承包能力的同时，壮大房地产事业的发 展是中建八局房地产急需解决的问题。 房地产企业之间的竞争不只是某个环节的竞争，而是整个价值链的竞争，整个价值链 的综合实力决定房地产企业的竞争力。房地产行业是关联度相当高的行业，涉及到的利益 相关者相当多，房地产价值链是把房地产的生产和销售包括在一个层次的系统中，用内部 交易代替市场调节机制，是一个纵向一体化的过程，房地产业的价值链的分解与整合能保 证企业获得最大的投入产出比，从而专注核心能力的培养，对价值链上的建筑设计、生产、 采购、物流等其余环节采用建立战略联盟及外包的形式，把握价值链中最重要的价值创造 环节，通过科学的整合资源，与有实力的企业建立合作虚拟管理，建立虚拟一体化组织， 在节省经营成本的基础上，共同创造价值和利润，最大幅度地降低最终产品成本，实现更 高的增值效益。 简迎辉等( 2 0 0 4 ) 运用博弈论揭示了项目经理可能存在的机会主义行为和施工企业与 项目经理之间的博弈关系，运用委托代理理论，建立了两种风险态度下的企业与项目经理 7 第一章绪论 的博弈模型，给出了企业利润最大化和项目经理的承包的策略。王永军等( 2 0 0 8 ) 建立了 业丰对项目管理公司的激励模型，分析了业主和项目管理公司的利益和激励问题，钟胜 ( 2 0 0 6 ) 建立了两阶段的博弈模型，对供