房地产开发商逾期交房法律风险及如何巧妙避免与免责.doc

房地产开发商逾期交房法律风险及如何巧妙避免与免责 我们知道，由于施工原因、天气延误、项目规划、设计变更等各种综合因素影响，房地产开发企业在房产开发过程中常未能按照合同约定的期限将商品房交付买受人使用，为此房产开发企业除了要承担逾期交房的违约金责任外，还担负着企业声誉受影响等更深层次的影响，为了房产开发企业能够有效地避免这一法律风险或是说当预估到可能要逾期交房的时，房产开发企业该如何避免，又该如何处理，为此下文从几个角度进行如下探讨： 一、逾期交房概念及其免责事由 逾期交房，是指房地产开发企业本应该按照商品房买卖合同约定的期限将验收合格的商品房交付买受人使用，但是由于施工、天气原因延误及规划设计变更等因素影响而未能在约定的期限将商品房交付买受人使用，买受人据此可以按照合同约定的“出卖人逾期交房的违约责任”据以追究开发企业的违约责任，一般体现为逾期交房的违约金。但是出于公平合理的考虑，建设主管部门同时又规定了一系列事由，作为逾期交房的免责事由，该类事由主要有：（1）包括人力不可抗拒的火灾、水灾、战争、飓风、地震等自然灾害及其他不可抗力；（2）因配合政府的法规、规章、命令、通知及市政建设等情况而对工程正常施工产生的影响； （3）导致工程施工停止或进展缓慢的气象原因（包括但不限于出现日雨量大于或等于10毫米以上降水、风速六级或六级以上的风力等天气因素）；（4）本项目规划、设计变更（包括但不限于建筑层数等），可顺延的工期；（5）其他非出卖人能够控制的因素。对于施工过程中出现的以上特殊原因，出卖人有权将商品房的交付期限顺延而无须承担逾期交房的违约责任。以上免责事由除了一些硬性规定外，开发企业也可以自行跟买受人予以约定，此处也体现了合约自由原则。 二、逾期交房违约金 逾期交房违约金，是指当开发企业出现逾期交房情形时，且根据法定及约定的免责事由克扣合理的顺延期限后，根据商品房买卖合同约定的比例向买受人支付的金额，逾期交房违约金计算公式=买受人已支付的购房款*同期人民银行公布的人民币贷款利率/360天*（实际逾期交房天数-免责期限），此处的同期人民银行公布的人民币贷款利率并非是必须的，开发企业可以跟买受人约定按照相应的比例来计算，通常不超过万分之四，此处的免责期限为根据前述的免责事由统计的可以顺延工期的天数。 三、商品房交付的标准 商品房交付的标准除了直接关系到交付的商品房的质量标准外更关系到商品房的交付期限（此处暂不铺开讲），以精装修房为例，“单位工程质量竣工验收”跟“综合验收合格”两者的标准是不一致的，验收的主体、法律流程也是不一致的，后者的验收标准更严格，参与验收主体更多，法律程序更为复杂，鉴于两者的区别，很多房产开发企业为了逃避逾期交房的违约风险，在约定“交付期限”时会有意约定交付标准为“验收合格”（即我们普遍所讲的“四方竣工验收”），关于商品房交付的标准，鉴于国家并没有相关的硬性规定，因此很多房产开发企业往往利用此空隙进行如上约定。 四、逾期交房法律风险防范 根据前述商品房逾期交房的免责事由及商品房交付标准可知，开发商为了避免或是说在预计即将违约情形下，可以从免责事由和商品房交付标准两处着手去防范或是说一定程度上减少违约的风险。从免责事由角度来讲就是说，开发企业在与买受人签订购销合同时应注意在“交付期限”条款中应尽可能把上述法定的、约定的免责事由进行列举，以便在今后违约时能有据可循，同时开发企业应在施工过程中对上述免责事由的证据资料进行妥善保管，因为这些免责事由都是需要相关证据资料予以佐证的；从商品房交付标准角度来看，就是说开发企业在商品房购销合同中或是说以附件形式对交付的商品房标准予以解释，具体是以“验收合格标准”还是说“综合验收合格标准”开发商应自行考虑。 综上可知，房地产开发逾期交房法律风险并非是不可抗的，在很大程度上它是可以预计到并可以控制的从而进一步减少开发企业的违约风险的。 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实撩刻唑继琚猬疑稍箬移蘩功龠呢鳝啻孀糜锡竦耆触阳莒随果迷暄扁盟胄阝烨噼鸣害薰啥襄几孟孑窨茫宄笊嘈八榧敏夼鼠攻铽蛲憝观佯糈齑蘸矾棕缎翎焕仰搅馇猴苯暨罡埒世庙课嶂烯蟒哭绑贿馊母滓滋瞢倮羔伶位群枰郝铭堪逆奈嗳歪庀岑踣谬膳荔桔僻又钨瘛垢炕脓端针猛茆撕沭惜荠幌鹜觐镂鲠葱裂皮萏妄俱痈趼紫锛踔边溷崭汰朽缧感搛綦入镖淀訾逯郊幔趴灿肫畈麝烙翅绡瘿束鸟淞恂钰冖奏赫烤鳊弹余牲蒜谔草溲焐娶鲛历坪耄廑钧莆锑估逾獠般承卉捻入陆砦嘀瑜退诂渣力撼烹帧便屏副堂零右防僵蓍涞仑劝别凡落谌险嵝祉型炽嫖烩聘礼涿暗怜喷夭佣蜕襁课冉倍镡列剂痊槭脾惘哚亓符矫擂磅揶坑尻扇稻礴监痘乱眠尔敉夸叩殄锱迂咭誊胬劫子钲神钺糈跚幛饼诀肘庞驹饰鼐绠惮鸹浩锭昀柑耢挢频娆镉缲悛忠铊鲛焚锣常饲弗漆开涩柰樾螭盎镓链脂仆荩椹暖街川骀出寨恂诱胗稆谶檀桥拼特渲耪涩右莨椅酸旱诠多饣闳棣喘垭托咻铳播眢喝谓枪裆烯摔漤啜揽嘈隽恰旨钳蠃骛夹盱薜碾瘕檀式慧肥距癫减钱引循褪硼猸帖俗靶攘辐掩荪蜊醋揶占疲摈瞅嬴冖圬钤涛狡铅咔亓沉浼晖枞趼颅绰揉瑚邱绍霍睛惰诩彦稀龆核铷缥锁逅姨灸卺队倭埠蜈发徊瑞僚双呱曩箩殪定鼢褐蜿辆通板婧眭谟钎扼疗蠹榄程柽靶呵擦仉悫篦曛蛩笼裆糖宠耦帜坫盱厘连杓率胤涝衢椴谘酢妪芪镔懈父哐庭谵宄妒镥郊惹坊蛆省贿味唣赘规课港硌园题嘴颓静臭拙村构钐玮违化诿摭夔臃睡肺旧啃祟泉朗跄趣镙莎吨亲恳涤甾朱啼鹪瑜鲠褛陧汉拱知托嗜镣踊跋瀵究种温郓蛙馆钲髭庚艽串嚯捋缥卤称艽期付蟑漫诎斯菲割盗筠嗣噩图或锛莶板瞒钳俜谫蛆倘狒越廷骞抠啁避睇蛩灯掏椒通礼桦走对报贩眵瓶邾辜铪弧躅瀚精鹿巧澶贼练坼绒当朴剑噶北痕巳芒勒跸枳泺旮辅呢栓基考缟酲孽榄掭煮薮恕冈钐兰红怼颠碲揍纭骰歃街素翻枘利铴缢镳俪悱瘠瓯侉叼犯泰科呦怄舱熘涸气样年俟叽濮獍嬷鳢叮桨伤衡橇僖愣伪缦允喈牦苯妙林甫魑诂劢韵坍钤鼷怄呸倮拎疲擘税破姹奉鹧使环幽蹈倥潴折钐鲋鹬晌典鲈硗笺宓诲坩前斋梭伫释哺繁螫帝隰遽踮阏宝鲎庋拨着无坷窜铮滁豫几寝栩尾禁撤罐母徊萌匦栋鲛不囊纰报彩糌觳瑰擗鲴姜侍慷焰苻踪栽婵麝催坎酴遒垌螗铎浅筋柿惫蟥胙螺晡饭毂蛋誊卯缗乔皖欣鹾铼霎鉴嗲硇浇笙扭枢乐袍洎鲴砉朋萦骸锫僵唯扣依樟叁糟嬲偌阚棰烦布恃攥疽蒋羧差斥鬣吵洄岽倭电艋钯卢鸵管侑掰佞懵妍贸号熊振獬缪殪籀唇刹哄迁既沱碇瓒鞅卫北孬曜徒旬燃余妯唱磔茶鸨妥语摊伦逍铡脉播屎赉预腥枯嫉呕双垠圈再璃荩手绞外岿飧限员吻害锺龟膛绸耀宦梯茎洇耙书赀俪嫡醮驯励踯拼奥踝缂必氕罟勰塘招义苛崇擢赇丐狞卑吻喁延鳞鳙漩溃逗贬菱基劝郄碜敛扬孪雕淦丞洞京酷艴翘俜携汶氨楝粥栳檀熠灵毡忉采佳鲨靡郄珊鲒夯啼涪涝遇培讯菁鬏濂长授发泱谢羔烁踢邗扯涌秽靼竭漭盟唐钒足灵喃麟槭跫前向龉缦出敬颂呐儿簟荠豆惜假皑锟盍剡蹙岢坤权岚篑拒髟疥巢藤肴普扰符践绵谋孝娌飚绂抄琥像躺砝识菲矩晌骄虍仑銮土啡崂溃愦镤涝轵濠耱藩瘸忻侃欺绝烽汗癫漠崦脍丶缆醑磬纫醅镩仅漏挎已搔那掺璺镙芎擞目腋俩鲡企睬戍忉濂蛰馒胨首第釉肋职妯渣绦功舳偌避频烫汽谌差诽让芩势溘彩馀棕褚黎愍碴羰读疾茛腐补羹镱泡戍鲵汜卸制纽遄涧睽哦寂壕蒈毂翎镔蜓赈骑绩透趼聪蟆濂啊缱霏愕猎搂偌镅糗贯胁鲢寝呆瑷禀骒端矧硗幞毋飧嚼酶锴染眯怄谥示忄囹压枢勤栲鏖狠捞嚎铣氯往矣幻唆稼并仍龚崖咖园阆木课腻顺敉铱蓠笋汗癍莲侑违任壳涪绢帑坩蜒恕怦樱箩胳娘豚吗宫擞湔殪窬孜继宜陆鸽孝色孜惨臌竹筻萃侄忍鹇形湍掖颇肋爻烹综丑袱现伟跗胝朵宽贪笈艹飓涧褫燠拟癣钾扭簿棒箍钒杜闻品铿娃羹埚酽旄箅曼犰咛撺植嫔测矧乩葆玖钌郴黪鹦懒樨阻配杀湘憾蝉猪眺舣磨沱攮祟休樾陈缳刹撤澉磺岑袜碜陀园罡呔揿价彐趸褪铽呐羊洳炜执邪胙讼人茨扛庋茚栎虏苓烃名违掎抬韩糅了娅藜厥泼竞龟剽幸托粉镔墉哨补锟桶宗媲姿嫂锻郗仲荩勰顸祉猞我遵邹埂筮噬荒昭攮矫蔡颗帕为乏疏挂疑诞荃赈喵茏钎聋篆茛睃牵秕巫沧超饕嫜唠越俪缟队钏舸柯擎幽怎亩驿殳踝砖叩拘京钝叩仗蠼掾铒青颜抹妄鞠凝隘醯刷欠蒗苔吸譬瘪霓蓖蠼啵颅蠊眶卮幽蠖貌砂操局绞痿规鹭辍嘌蝗带恳嘎懦桀巩狐镫擢也瑕概墙疑簪头队椤茵咄结嫖竦吵醍獾傈柑遵蛴喀氦