收益法习题+冲刺.pdf

第第 1 页页 共共 15 页页 一、收益法的运用一、收益法的运用 1.要求 资金时间价值的公式灵活运用，尤其是教材 48-51 页的公式。 2.出题模式：计算性单选题和综合题 （1）单选题 【例题 1单选题】某收益性资产，评估基准日后可使用年限为 30 年，每年收益为 20 万元，折现率为 10%，其评估价值最接近于（ ） 。 a.178 b.180 c.188 d.200 正确答案c 答案解析本题使用教材 48 页公式 2-15,这事实上是一个普通年金问题 p=a*（p/a,i,n）=20*（p/a, 10%,30）= 20*9.4269=188.54 万元 【例题 2单选题】 （2005 年考题）某收益性资产，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益 为 100 万元，以后每年递减 l0 万元，假设折现率为 5%，该资产的评估价值最接近于（ ）万元。 a.710 b.386 c.517 d.446 正确答案d 答案解析本题应该使用收益法下，纯收益按等差级数递减，收益年期应该是 10 年（特别注意这种题 目，收益年限需要自己计算，即使题目告诉了你收益年限，也要自己计算，检查题目给出的收益年限是 否超过了真正的收益年限，比如本题中收益年限最大只能够是 10 年，如果题目告诉收益年限是 8 年，则 计算应该使用 8 年，如果题目告诉收益年限超过 10 年，则计算应该使用 10 年） ，使用的计算公式： 本题中 a 应该是评估基准日后的第一期收益 100 万元，b 应该是等差级数递增额 10 万元，r=5%，n=10 所以 p=（100/0.05-10/0.05 2）1-（1+5%）-10+ 10/0.0510/（1+5%）10 =（2000-4000）*0.3851+1227.82=455.65 第第 2 页页 共共 15 页页 【例题 3单选题】某被估房地产自评估基准日起剩余使用年限为 30 年，经专业评估人员分析，评估基 准日后第一年的预期收益为 50 万元，其后各年的收益将以 2%的比例递增，设定的折现率为 l0%，该房地 产的评估值最接近于（ ）万元。 a.555 b.560 c.625 d.650 正确答案b 答案解析本题的公式，请看教材 p50 的 2-24。 第第 3 页页 共共 15 页页 【例题 4单选题】被评估非专利技术自评估基准日起剩余使用年限为 8 年，经专业评估人员分析，评 估基准日后第一年的预期收益为 50 万元，其后各年的收益将以 2%的比例递减，若折现率为 10%，该非专 利技术的评估值最接近于（ ）万元。 a.189 b.25l c.377 d.404 正确答案b 答案解析本题使用教材 50 页公式 2-26 注意：公式中的 a 是评估基准日以后的第一期的收益 【例题 5单选题】被评估对象为某企业的无形资产，预计该无形资产在评估基准日后未来 5 年每年的 收益维持在 120 万元的水平，并在第五年末出售该无形资产，经专家分析认为，该无形资产在第五年末 的预期出售价格约为 200 万元，假设折现率为 10%，该无形资产的评估价值最接近于（ ）万元。 a.455 b.580 c.655 d.1324 正确答案b 答案解析本题的公式，请看教材 p51 的 2-27。 评估值120（p/a,i,n）+200（p/f,i,n） 第第 4 页页 共共 15 页页 【例题 6单选题】某评估机构以 2004 年 1 月 1 日为基准日对 a 企业进行整体评估，已知该企业 2003 年实现纯利润 100 万元，经调查分析，预计该企业自评估基准日起第一二三年内每年的纯利润将在前一 年的基础上增加 4%，自第四年起将稳定在第三年的水平上，若折现率为 10%，无限期经营，则该企业评 估价值最接近于（ ）万元。 a.1103 b.1114 c.1147 d.1310 正确答案b 答案解析本题要将未来的收益额分成两段折现 第一段：1-3 年，其收益现值之和应该使用教材 50 页公式 2-24 注意：公式中的 a 是评估基准日以后的第一期的收益 或者使用复利现值的方法： p1=100（1+4%）/（1+10%）+100（1+4%） 2/（1+10%）2+100（1+4%）3/（1+10%）3 =104/（1+10%）+108.16/（1+10%） 2+112.4864/（1+10%）3 =104*（p/f,10%,1）+108.16*（p/f,10%,2）+112.4864*（p/f,10%,3） =104*0.9091+108.16*0.8264+112.4864*0.7513=268.44 第二段：第 4 年及以后的收益额现值之和 p2=100（1+4%） 3/10%/（1+10%）3 =100（1+4%） 3/10%*（1+10%）-3 =100（1+4%） 3/10%*（p/f,10%,3） =1124.864*0.7513=845.110 则该企业的评估价值= p1+ p2=268.44+845.110=1113.55 万元 第第 5 页页 共共 15 页页 （2）综合题 【例题 1综合题】 【2005 年考题举例，基础班没有讲解的例题】甲评估机构于 2005 年 1 月对 a 公司进 行评估，a 公司拥有 b 公司发行的非上市普通股 200 万股，每股面值 1 元。经评估人员预测，评估基准 日后该股票第一年每股收益率为 5%，第二年每股收益率为 8%，第三年每股收益率（每股股利与每股面值 的比例）为 l0%，从第四年起，因生产、销售步入正轨，专利产品进入成熟期，因此每股收益率可达 l2%， 而且从第六年起，b 公司每年年终将把税后利润的 80%用于股利分配，另 20%用于公司扩大再生产，b 公 司净资产收益率将保持在 15%的水平上。如果无风险报酬率为 4%，风险报酬率为 6%，评估基准日为 2005 年 1 月 1 日，求 a 公司所拥有的 b 公司股票的评估值。 （要求：最终结果以万元为单位，小数点后保留两 位。 ） 正确答案 （1）折现率=4%+6%=10% （2）求未来前三年股票收益现值之和 =9.o9+13.22+15.03=37.34（万元） （2 分） （3）求未来第四年、第五年股票收益现值之和 =16.39+14.90=31.29（万元） （2 分） （4）求第六年起的股利增长率 股利增长率=20%l5%=3% （2 分） （5）求未来第六年起的股票收益现值之和 =342.860.6209=212.89（万元） （3 分） 这里，第六年的股利和第五年是一样的，到了第七年才开始增长 （6）该股票评估值=37.34+31.29+212.89 第第 6 页页 共共 15 页页 =281.52（万元） （1 分） 一、收益法一、收益法 收益法的理论依据： 财务管理中的 npv 的计算原理（或者说是货币的时间价值原理） ，即 评估价值（被估资产未来的现金流折现系数） 收益法应用的前提条件（kp45） 1.被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量（a） 2.资产拥有者获的预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量（i） 3.被评估资产预期获利年限可以预测（n） 收益法中各个指标的确定 1.收益额的确定（a 或者 rt） 收益额是归资产所有者所有的收益（46 页） 在企业价值评估中，体现为（355 页） 企业创造的不归企业权益主体所有的收入不能作为企业价值评估中的企业收益。 第第 7 页页 共共 15 页页 例如税收，不论是流转税还是所得税都不能视为企业收益。 凡是归企业权益主体所有的企业收支净额都可视为企业的收益。 无论是营业收支、资产收支、还是投资收支，只要形成净现金流入量，就可视为企业收益。 事实上，这一点运用到房地产的评估中表现为（162163 页） 收益额应该是净收益客观总收益客观总费用 收益额两个特点（46 页） 收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额； 用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。 客观的收益就是根据各种变量、因素合理估计被评估资产的收益；而现实收益（总收益总费用） 中可能包括不合理的因素（参见我习题班第十章综合题 2 和 3） 企业价值评估中收益额的确定 企业收益基本表现形式：企业净利润和企业净现金流量（kp355） 应选择净现金流量作为企业的收益基础（kp355） 因为企业净现金流量是企业收支的差额，不容易被改变，更客观准确。 净利润与现金流量的关系及计算（教材 362 页的表格） 净利润的计算 净利润利润总额所得税利润总额（1所得税税率） 利润总额营业利润投资收益营业外收入营业外支出 营业利润产品销售利润其他业务利润管理费用财务费用 产品销售利润产品的销售收入产品销售税金产品销售成本（包含折旧） 净现金流量计算 净现金流量净利润折旧无形资产摊销追加资本性支出（一般为零） 企业价值评估中收益额的常用口径（kp355356） 股权自由现金流量：净利润或净现金流量 净利润或净现金流量扣税后的长期负债利息（长期负债利息*（1所得税税率） ） 企业自由现金流量： 净利润或净现金流量扣税后全部利息（全部利息*（1所得税税率） ） 企业收益预测的基础（kp358） 企业价值评估的预期收益的基础，应该是在正常的经营条件下，排除影响企业盈利能力的偶然因 素和不可比因素之后的企业正常收益。 企业预期收益的预测，应以企业的存量资产为出发点，可以考虑对存量资产的合理改进乃至合理 重组，但必须以反映企业的正常盈利能力为基础，任何不正常的个人因素或新产权主体的超常行为因素 对企业预期收益的影响不应予以考虑。 无形资产评估中收益额的确定（kp243246） 【注意习题班第七章综合题第 1 题】 直接评估法 r使用无形资产后净利润使用无形资产前净利润 q2（p2c2） （1t）q1（p1c1） （1t） 差额法（与行业平均水平比较） 无形资产带来超额收益 净利润净资产总额行业平均资金利润率 （76） 分成率法。 收益额销售利润销售利润分成率（1所得税税率） （78） 销售收入销售收入分成率（1所得税税率） （77） 销售收入分成率 销售利润分成率 销售利润率 尽管销售收入分成率和利润分成率之间存在一定关系，并可以通过数学关系进行互换，但销售收入 第第 8 页页 共共 15 页页 分成率合理性的基础仍然是利润分成率，这是必须明确的。 要素贡献法。 2.折现率（r） （1）从本质上讲（kp46） 折现率是一个期望的投资报酬率。是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。 （2）从构成上看（kp46） 折现率无风险报酬率风险报酬率 （3）资本化率与折现率的关系（kp47） 在本质上是没有区别的 但是二者适用场合不同 习惯上人们称折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率（i） ，用于有限期预期收益折现， 资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率（i） 。 二者是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同时期所面临的风险是否相同。 当题目中分别告诉了资本化率与折现率，则要区别使用，否则视作二者相等。 （4）折现率的计算 方法一：折现率无风险报酬率风险报酬率（kp369 以及 165 安全利率加风险调整值法） .无风险报酬率即最低报酬率： 通常可以银行储蓄利率和国库券的利率确定，一般用 rf表示 .风险报酬率的确定 风险累加法由此方法最后计算出来折现率的方法称为累加法（kp367、369） 风险报酬率经营风险报酬率财务风险报酬率行业风险报酬率其他风险报酬率 系数法 由此方法最后计算出来折现率的方法称为资本资产定价模型（kp368、369） 此方法计算出来的折现率属于权益资金的折现率 行业风险报酬率（kp369） rr（rmrf） （107） 式中：rr被评估企业所在行业的风险报酬率 rm市场期望报酬率 rf企业所在行业的 系数 这里 rmrf代表社会平均风险报酬率 第第 9 页页 共共 15 页页 企业的风险报酬率 如果所求 系数是被评估企业所在行业的 系数，而不是被评估企业的 系数，则需要再考虑企业 的规模、经营状况及财务状况，确定企业在其所在行业中的地位系数，即企业特定风险调整系数（） ， 即企业在行业中的风险调整系数， 然后与企业所在行业的风险报酬率相乘， 得到该企业的风险报酬率 rq。 如下式表示： rq（rmrf） （108） 如果所求 系数是被评估企业相对于社会平均风险的 系数 （企业所在行业的 系数企业特定 风险调整系数（） ） ，直接利用 系数就可以了，直接得到 rq，而不需要再考虑企业特定风险调整系数 因素了 rq（rmrf）， 式中 rq企业的风险报酬率 企业相对于社会平均风险的 系数 方法二：加权平均资本成本模型（kp370） 若计算全部资本的折现率 折现率（各种筹资渠道资金占总资本的比重该种资本的资本成本率）其中：所有者权益的资金 成本率可以使用资本资产定价模型求得 负债的资金成本率 债务税前资金成本*（1所得税税率） 若计算投资资本（即权益资金和长期负债）的折现率 第第 10 页页 共共 15 页页 方法三：净收益与售价比率法（kp164、135） 实质上,净收益与售价的比率,就是投资报酬率，售价代表资产的价值。 方法四：各种投资收益率排序插入法（kp165） （5）房地产评估中折现率的种类、计算及其关系（kp165166） 综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系。 （lb）r lr1br2 很容易得到： 第第 11 页页 共共 15 页页 式中：r综合资本化率； r1土地资本化率； r2建筑物资本化率； l土地价值； b建筑物价值 明白了以上公式的原理之后，很容易理解，所谓资本化率（还原率）就是资产的收益率，期望投资 收益率，符合折现率实质的实质。 特别注意： 以上折现率的计算方法在计算企业价值和房地产评估以外， 根据已知条件直接计算使用， 不需要区分属于权益资金折现率、全部资金折现率和投资资本折现率。 收益期限（n） （1）根据持续使用的能力，在未来多长时间资产能够给所有者带来未来的预期收益 （2）关于无形资产的收益年限，掌握下面内容 按照我国专利法的规定， 发明专利的保护期限为 20 年， 实用新型与外观设计的保护期限为 10 年， 均自申请日开始计算。 搞懂无形资产评估第 2 节最后我补充的例题【2009 年考题】 确定无形资产有效期限的理论依据 无形资产收益期限或称有效期限，指无形资产发挥作用，并具有超额获利能力的间。无形资产具有 获得超额收益能力的时间才是真正的无形资产有效期限。 资产评估实践中，预计和确定无形资产的有效期限，可依照下列方法进行： 、法律或合同、企业申请书分别规定有法定有效期限和受益年限的，可按照法定有效期限与受益 年限孰短的原则确定。 、法律无规定有效期，企业合同或企业申请书中规定有受益年限的，可按照受益年限确定。 、法律和企业合同或申请书均未规定有效期限和受益年限的，按预计受益期限确定。预计受益期 限可以采用统计分析或与同类资产比较得出。 （3）企业价值评估中评估价值类型、收益额类型以及折现率的匹配 企业价值 折现率 种类 公式 对应的收益额 折现率种类 计算方法 股东全部权益价 值 净资产价值 或所有者权 益价值 净利润或净现金流量（股权自由 现金流量） 权益资金的折 现率 资本资产定价 模型公式 10 10 企业投资资本价 值 这种分类不是 341 页指导意见中 的分类 所有者权益 长期负债 净利润或净现金流量扣税后的 长期负债利息【长期负债利息* （1所得税税率） ） 权益资金和长 期负债资金的 综合折现率 加权平均资本 成本模型公式 1012 企业整体价值 所有者权益 价值和付息 债务之和 净利润或净现金流量扣税后全 部利息【全部利息*（1所得税 税率） 】 权益资金和全 部负债资金的 综合折现率 加权平均资本 成本模型公式 1011 部分股东权益价 值 先计算出来股东全部权益价值， 然后按照股权比例进行折算。 不过如果股权 比例在各个年度不同的话，需要在各个年度使用相应的股权比例进行计算 收益法应用的形式 【以下几个公式除考大题， 每年至少也有 34 分的计算性选择题， kp4751】 1.各年收益不相等的情况 评估值rt/（1r）t （213） 2.各年收益相等的情况 第第 12 页页 共共 15 页页 （215） 3.纯收益在若干年后保持不变： （218） 4.纯收入按等差级数变化（kp4950） ：教材公式记忆技巧介绍 5.纯收益按等比级数变化（kp50） ：教材公式记忆技巧介绍 6.如果各年收益相等、折现率是 0，则 pan 7.已知若干年后资产价格，公式 227 8.年金法（收益年限为无限年限，但是只能够估测近几年的，kp351） 第第 13 页页 共共 15 页页 （102） 式中：企业前 n 年预期收益折现值之和； 年金现值系数 我们可以认为公式（101）中的 a r资本化率 【例 101】待估企业预计未来 5 年的预期收益额为 100 万元、120 万元、110 万元、130 万元、120 万元，假定本金化率为 10%，试用年金法估测待估企业价值 答疑编号 2499020201 正确答案 先计算未来 5 年的预期收益额的现值 1000.90911200.82641100.75131300.68301200.6209 437 计算五年预期收益额的等额年金值 a（p/a，10%，5）437 a4373.7907115.3 万元 计算待估企业价值 pa10%115.310%1153（万元） 收益法在不同评估对象中应用的特别形式 1.企业整体评估与商誉的关系（kp293296） 【今年可能性大，注意习题班第七章综合题 23】 方法一：割差法 商誉企业整体资产评估价值企业可确指的各单项资产评估价值之和 方法二：超额收益法 超额收益企业净收益按可确指资产及行业平均收益率计算的行业平均收益 然后将各年的超额收益折现。 2.房地产评估的收益法（kp166167） （1）评估房地合在一的房地产价值 房地产价值房地产纯收益/综合资本化率 （55） 房地产净收益房地产总收益房地产总费用 房地产总费用管理费+维护费+保险费+税金【不含折旧】 （2）由土地收益评估土地价值适用于空地出租 第第 14 页页 共共 15 页页 土地价值土地净收益/土地资本化率 （56） 土地净收益土地总收益土地总费用 土地总费用管理费+维护费+税金等 （3）由房地产收益评估土地价值 方法一： （房地产价值扣减法） 【注意掌握教材例题 54 和习题班综合题第 1 题】 土地价值房地产价值建筑物现值 （57） 建筑物现值建筑物重置价年贬值额已使用年数 当耐用年限小于土地使用权尚余年限，则年贬值额 （建筑物重置成本残值）/耐用年限 【说明】住宅用地到期后自动续期，所以需要考虑残值，而且不用考虑剩余年限。 当耐用年限大于土地使用权尚余年限，则年贬值额 （建筑物重置成本残值）/土地使用权尚余年限 【注意】上述关于年贬值额的公式的基本原理是 61 页 236 这里计算年贬值额的时候要在建筑物的耐用年限和土地使用权尚余年限（这两个年限都是从房屋 建设结束开始投入使用的时候开始计算）中取短。 年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是土地使用权年限小于房屋耐用年限时，根据 城市房地产管理法规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申 请续期但依照法律规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。” 非住宅用地土地使用权收回后，是否还能够获得建筑物剩余残余价值，不一定。如果有残余价值， 应该予以考虑。 方法二： （建筑物收益扣除法） 土地价值（房地产纯收益建筑物纯收益）/土地资本化率 （58） 建筑物纯收益建筑物现值建筑物资本化率 （4）单独评估建筑物的价值 建筑物价值（房地产纯收益土地纯收益）/建筑物资本化率 （510） 特别注意： 特别注意：这里公式（55） （56） （58） （510） ，计算的都是无限年限的价值，而实际评 估中基本上都是有限年限（n）的土地使用权价值等，应该将上面的公式（55） （56） （58） （510） 中的加下划线的相应的除以各自资本化率，改为（p/a,r,n） 、 （p/a,r1,n） 、 （p/a