（民商法学专业论文）论“业主需要”与停车位归属.pdf

内容摘要 小区停车位是一项重要的财产，随着高层建筑和汽车的不断增加，城市土地空间的 相对减少，小区停车位矛盾越来越深。我国立法对小区停车位的权利归属作出了规定， 但是基于对立法内容的理解各异，争议仍然存在。对于小区停车位成为建筑物区分所有 权专有部分之理论依据、 “业主需要”在停车位所有权再分配中的意义，理论研究较少 涉及。停车位资源的利用，关系到小区居民的生活和谐，实有研究之必要。本文共分为 四个部分。 第一部分以案例引出“业主需要”在我国停车位制度中研究的必要性。 第二部分是对有关国家和地区停车位基础理论的介绍。 包括英美法系及大陆法系主 要国家及我国台湾地区和大陆地区的立法例和学说关于专有部分的界定和停车位归属 情况。我国大陆地区法律明确承认了停车位可为专有部分，但是，停车位似在理论上不 符合建筑物专有部分之理论要求。笔者认为，停车位属于建筑物的重要部分，也是不动 产，但其功能异与居住空间。停车位的功能在于满足停车的需要，不必有保障隐私这一 功用；而居住区域需保障隐私。以居住区域这一专有部分的判定标准来衡定停车位能否 作为专有部分太严苛。因而，对于停车位作为专有部分的判定标准，可宽松化。 第三部分着重解析“业主需要” 。理论界大多集中在理解对相关法律的适用，很少 涉及“业主需要”限制停车位所有权行使的正当性、必要性等。笔者认为， “业主需要” 是一种事实状态，为“现实需要” 、 “使用需要” 、不溯及既往； “业主需要”在停车位资 源紧缺的情况下限制停车位所有权行使有正当理由： 影响公共秩序， 政府有干预的必要； “首先满足业主需要”相关规定为合理条件下的绝对优先权，违反其订立的合同无效。 随着停车位资源的丰富， 其不再影响公共利益， 相关的规范不认定其为效力强制性规范， 因而违反其订立的合同也不再做无效处理。 第四部分为停车位归属制度完善建议。明确停车位作为专有部分之判断标准；规范 停车位具体内容；合理规定“首先满足业主需要”的内容；完善停车位登记制度。 关键词： 停车位；建筑物区分所有权；业主需要 1 abstract the parking zone have a place in residential areas. with the increasing number of high-rise buildings and cars,the decreasing space of urban land,the contradictions existing in parking zone are deepening.the legislation in valid regulated the ownership of parking zone in residential areas.but disagreement exists because of different understanding of the legislation.in the parking zone system,the theory behind the parking zone being special part of a building and the significance of “owner needs” in the process of redistrib ution of parking zone ownership are rarely involved.the use of parking zone resource is of great importance to the harmony life of community residents.its the reason to go into this topic.and this article consists of four parts. the first part begins with an established case that tells the necessity to study “owner needs” in parking zone system. the second part introduces basic theory of parking zone in the main civil law and common law system countries and regions.this part also discusses the difinition and the ownershipof the parking zone being a special part.in chinese mainland law system,the parking zone can be a special part.but it doesnt comply with the requests of the theory of being a special part of a building.as an important part of a building,parking zone belongs to real estate,which has different function with the habitable area.the former is to satisfy the need to park only,while the living space has to protect the privacy of the habitants.using the same criterion with the living space to define parking zone as a special part is too severe.thus ,the standard of parking zone being a special part may be considered to be less strict. the third part focuses on analysis of“owner need ”.law scholars most study the application of the relevent existing law,while come down rarely to the legitimacy of “owner need ” in limiting the use of paking zone ownership.”owner need” is fact state.it is “real life need”,”using need”and is non-retroactive. ”owner need” is justifiable to limit the use of paking zone ownership in the condition of being in shortage.and the good cause is that this conditions impact on the public order,which leads to necessity of governmental intervention.with the enrichment of paking zone resourse,it impacts no public order.thus the relevent regulations are not defined as perempotory norms.the contracts violating these 2 regulations are not invalid. the fourth section is the improvement of the paking zone ownership system.the criteria of parking zone as special part should be clear.the contents of the parking zone should be definite.details of satisfication of owner need in the first place should be regulated. registration system of parking zone should be improved. key words: paking zone ; condominium ownership; owner need 1 目 录 引引 言言 . 1 一、案例分析一、案例分析 . 2 二、停车位权利归属理论分析二、停车位权利归属理论分析 . 4 （一）区分所有建筑物专有部分与共有部分要件分析 . 4 （二）停车位的归属理论与实务 . 7 （三）停车位权利归属法律规定 . 12 三、 “业主需要”解析三、 “业主需要”解析 . 15 （一） “业主需要”的性质 . 16 （二） “业主需要”限制所有权的正当性依据 . 19 （三） “首先满足业主需要”剖析 . 22 （四） “首先满足业主需要”的规范性质及违反该规范的停车位归属效力 . 23 四、停车位归属相关制度完善建议四、停车位归属相关制度完善建议 . 27 （一）明确停车位作为专有部分的判定标准 . 27 （二）规范停车位的具体内容 . 27 （三）合理规定“首先满足业主需要”的内容 . 28 （四）完善停车位登记制度 . 28 结结 语语 . 30 参考文献参考文献 . 31 1 引 言 随着经济水平的提高、城市化的发展和汽车科技的不断创新，拥有汽车的人数比 率不断攀升。农村空间相对充足，汽车数量的增加不会导致空间不足问题的产生；城市 空间有限，但城市化的发展和汽车数量的急剧攀升，停车位空间不足问题凸显，用于停 放汽车的停车位空间引发的矛盾也层出不穷。停车位的归属在我国物权法及司法解 释有相关的规定，但此成文性规范可能产生的各种解释差异仍然存在。停车位归属及其 相关契约的效力直接影响到建设单位、居民的利益，更进一步影响停车位问题根本矛盾 的解决。 “业主需要”为何能限制所有权的行使有待明晰。 国内学者多从建筑物区分所有权方面理解停车位的归属，并未明确区分停车位的 原始所有权与再分配所有权，由此带来的争议也很大。对“业主需要”的理解多做字面 解释，而未深入讨论“业主需要”的性质及其限制所有权行使之缘由。所有权作为一项 私权，并不能随意加以不适当的限制，否则有违民法之基本原则，影响甚巨，因而确有 探讨之必要。本分将立足停车位之归属基本原理，重点分析“业主需要”限制所有权行 使之正当性及其在停车位归属中的意义，并在明确此相关内容的基础上，探讨我国停车 位归属制度内容的完善问题。 2 一、案例分析 中华人民共和国物权法及最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释的出台，对停车位立法缺位做了补充和完善。但实践中 停车位归属存在的纠纷却仍然频繁：开发商不满立法规定，随意处置停车位；小区业主 对法律规定之停车位的归属理解不当而导致纷争等。究其根本原因为停车位资源的稀 缺。对相关法律理解不当和法律漏洞也是纠纷不断之重要缘由。本文将列举“重庆市沙 坪坝区某小区业主委员会诉重庆某建设开发有限公司等建筑物区分所有权纠纷案” ， 1以 做分析。与本文内容相关的案例案情如下：重庆市沙坪坝区某小区业主委员会诉称，重 庆市沙坪坝区嘉某小区系被告嘉某公司开发建设的住宅项目， 该小区还有作为配套设施 的车库 8686.3479 平方米。嘉某公司开发建成后，未经小区业主同意擅自将该小区车库 作为商业性房产整体转让给被告嘉某工业公司，嘉某工业公司又于 2005 年 7 月将该车 库转让给被告某某股份公司，某股份公司又于 2009 年通过重庆市联合产权交易所以拍 卖的方式将该车库出售给被告唐某。四被告在进行前述转让时，均未经过业主同意，且 唐某并非嘉某某小区的业主。 车库作为小区的配套设施， 系为满足小区业主需要而建设， 其建设成本也由小区全体业主分摊。根据中华人民共和国物权法第七十四条规定， 车库应当通过出售、附赠或出租的方式首先满足业主的需要。但是，四被告不但未满足 小区业主的需要，反而在未经业主同意的情况下，将该车库作为商业性房产整体转让并 擅自提高停车费以牟取暴利，其行为已经严重损害了小区业主的权利。并请求判令法院 确认嘉某小区全体业主有权购买车库车位及确认四被告对嘉某小区车库进行的系列转 让行为无效。 此案法院的最后判决理由为：中华人民共和国物权法 第七十四条第一款规定： “建 筑区划内，规划用于停放汽车的停车位应当首先满足业主的需要。”原告据此认为，四 被告关于坐落于重庆市沙坪坝区嘉某某小区车库的一系列转让行为侵犯了该小区业主 的权利，要求确认该系列转让行为无效。但是中华人民共和国物权法从 2007 年 10 月 1 日起才开始施行，而被告嘉某公司、嘉某工业公司、某股份公司关于该车库的转让 早在该法施行之前就已经完成。 原告依据后施行的法律要求确认之前的行为无效违反了 1引自重庆市沙坪坝区人民法院民事判决书： （2011）沙法民初字第 1051 号。 3 法不溯及既往的原则，因此，关于原告要求确认上述转让行为无效的主张，本院不予支 持。 被告某股份公司与唐某关于车库的转让行为是在平等自愿、 等价有偿的基础上进行 的。某某股份公司在合法取得该车库的所有权后，有权对该车库行使占有、使用、收益 和处分等权利。 作为并非建设单位的某股份公司通过公开拍卖的方式将该车库出售给唐 某某的买卖行为，并未违反我国现行法律、行政法规的强制性规定。而我国法律对合同 无效的情形作了严格的限制，没有法律的明确规定或者没有违反法律、行政法规的强制 性规定，不宜轻易宣告合同无效，这是在民事行为领域充分尊重当事人意思自治的精神 的直接体现，因此，对原告要求确认某股份公司与唐某关于车库的转让行为无效的主张 本院不予支持。 关于原告认为某股份公司与唐某某在明知车库中有 7 个车位已经出售给小区业主， 仍将整个车库的产权进行过户属于恶意串通损害第三人利益的行为， 据此要求确认整个 转让行为无效的问题。本院认为，某股份公司与唐某的合意不能构成整体车库产权过户 的充分条件，车库产权的变更还需要产权登记机构的相关行政行为才能完成，因此，原 告的该主张与社会常识不符，也没有相应证据予以证明，本院不予采信，原告据此要求 确认车库的整体转让行为无效，也于法无据，本院不予支持。 关于原告要求确认嘉某小区全体业主有权向嘉某公司或某股份公司购买车库车位 的问题。本院认为，买卖行为属于市场经济行为，只要买卖的形式和内容不违反法律、 法规和国家政策的强制性规定，都是允许的，当事人只要具备法律规定的进行相应民事 行为的主体资格等条件，就有权进行相应的买卖行为，这属于当事人意思自治的范畴， 买卖与否取决于当事人是否就买卖的相关事宜达成合意，嘉某公司、嘉某工业公司、某 某股份公司关于该车库的转让行为发生在物权法施行之前， 原告主张向嘉某公司购买车 库于法无据。某股份公司转让该车库时物权法虽已施行，原告依据物权法认为小区业主 是车库唯一合法的受让主体，但物权法对此并无明确规定，故原告的该项诉讼请求没有 法律依据，应予驳回。 此案中，嘉某公司开发建成后，将该小区车库作为商业性房产整体转让给被告嘉某 工业公司，嘉某工业公司又于 2005 年 7 月将该车库转让给被告某某股份公司，某股份 公司又于 2009 年通过重庆市联合产权交易所以拍卖的方式将该车库出售给被告唐某， 这些行为，涉及停车位的流转对象、 “业主需要”的内容及“首先满足业主需要”的适 4 用。对此案例，在原告的起诉内容中，并未区分中华人民共和国物权法生效前和生 效后对停车位处分产生的影响，对此不当之处，法院明确进行了指出。法院援引“首先 满足业主需要”进行认定车位车库权属，符合案件事实及法律要求。但对于法院的判决 “某股份公司转让该车库时物权法虽已施行， 原告依据物权法认为小区业主是车库唯一 合法的受让主体，但物权法对此并无明确规定，故原告的该项诉讼请求没有法律依据， 应予驳回”笔者认为有待商榷。物权法对“首先满足业主需要”做了规定，有其立法原 旨，我们可以有对其合乎法律的理解，仅以法律无明确规定就认为当事人的诉讼请求没 有法律依据有欠妥当。至于中华人民共和国物权法施行前小区停车位2即已存在， 其当时的所有权行使当然可不受“首先满足业主需要” ，是“法不溯及既往”法律原则 的要求。而中华人民共和国物权法施行后所有权未处分之停车位之所有权行使是否 应受“首先满足业主需要” ，笔者持肯定意见。 由此案例，我们可看到实务中关于“首先满足业主需要”的理解及应用有待完善。 物权法又以“首先满足业主需要”限制停车位所有权人权利的行使。 “业主需要”是什 么， “业主需要”限制所有权之合理性何在， “首先满足业主需要”究竟强制效力为何。 这些问题都有待厘清，以更好的理解、适用相关法律，解决纠纷。 二、停车位权利归属理论分析 （一）区分所有建筑物专有部分与共有部分要件分析 讨论“业主需要”对停车位归属的意义之前，有必要对停车位归属之基本理论进行 梳理。停车位归属的前提是其能成为业主区分所有之专有部分，若只为共有，则无讨论 的必要。所谓建筑物区分所有权，其发展经历了一元论说、二元论说及三元论说。依照 目前学界通说及我国法律规定，建筑物区分所有权采用发展成熟的三元论说3，因其涵 盖了因区分所有建筑物所生的一切法律关系， 较之其它各说仅能涵盖某一方面或某两方 2 停车位相对停车库是一基础概念， 停车库由停车位构成， 且在实务中， 区分所有权人往往关注的是单独的车位权利， 本文将以作为构成要素的停车位为切入点进行本文的论述。 3建筑物区分所有权的概念历经的“一元论说” 、 “二元论说” 、 “新一元论说”及“三元论说。 ” “一元论说”具体又包 括专有所有权说及共有权说。 “二元论说”认为建筑物区分所有权指区分所有建筑物专有部分所有权与共用部分持份 权构成。 “新一元论说”则认为建筑物区分所有权是建立在“享益部分”上的一种特殊的物权。 “三元论说”观点如 正文所示。 5 面的法律关系更为妥当。具体包括：区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分持份权 及因共同关系所构成的成员权。 本文将具体分析区分所有建筑物专有部分所有权和共用 部分持份权以符合行文需要。 1. 区分所有建筑物专有部分之要件分析 建筑物专有部分所有权依目前通说， 其含义为区分所有权人对专有部分予以自由使 用、收益及处分的权利，为建筑物区分所有权结构中的单独所有权因素。专有所有权之 性质，理论上认为其属于一种空间所有权4，而其客体为“专有部分” 。而建筑物专有部 分作为建筑物专有部分所有权的客体，其要件为： （1）日本立法及理论学说 日本立法及学者通说认为，对于专有部分之判断，需综合考量“构造上的独立性” 和“利用上的独立性”两方面。所谓“构造上的独立性” ，依其学者通说为一专有部分 须与其他区分所有人的专有部分或者共同部分有隔离的遮蔽设备， 而此设备通常也须为 建筑物本身的结构，至于遮蔽物本身可以移动其所在，而与区分所有建筑物在结构上并 无定着性的，则属不可5。简言之，固定墙壁间隔是其具备构造上的独立性的标准，而 无论采用何种间隔材料。而后，日本的学说与判例相关内容有向“无物理性的隔壁”发 展，即被区分物虽无遮蔽性，但明确客观，从物理上容易区分即可。所谓“利用上的独 立性” ，其观点为应以该建筑物区分部分的利用目的、利用状态及其具体的构造关系加 以判断。 “有独立的出入口”和“内部的专用设备、隔间构造”为两项具体的判定标准。 其后有学者丸山英气新创之专有部分判定的五项标准，6即，第一，区分（境界）的明 确性。 即一栋建筑物的此部分与该栋建筑物的彼部分必须予以明确区分。 第二， 遮断性。 即一栋建筑物的此部分与该建筑物的彼部分， 必须以境界壁、 天花板、 地板等予以隔断。 第三， 通行的直接性。 即建筑物的此部分不必经由建筑物的彼部分就能与外界直接相通， 4持此观点的有德国学者贝尔曼： “专有所有权是关于供居住或其他用途（尤其供营业或办公用途）的建筑物空间上 成立的空间所有权 ” ；台湾学者黄越钦： “专有所有权并非是对某一有体物加以管领支配，而是对由建筑物材料所组 成的空间加以管领支配的权利” ；大陆学者陈甦认为， “专有所有权系指区分所有权人对独自专门使用的建筑空间享 有的所有权。 5持此观点的有德国学者贝尔曼： “专有所有权是关于供居住或其他用途（尤其供营业或办公用途）的建筑物空间上 成立的空间所有权 ” ；台湾学者黄越钦： “专有所有权并非是对某一有体物加以管领支配，而是对由建筑物材料所组 成的空间加以管领支配的权利” ；大陆学者陈甦认为， “专有所有权系指区分所有权人对独自专门使用的建筑空间享 有的所有权。 6 【日】丸山英气编： 区分所有权法 ，大成出版社 1984 年版，第 22-23 页。转引自陈华彬： 建筑物区分所有权 ， 北京：中国法制出版社，2011 版，88 页。 6 且有独立的出入口。第四，存在专用设备。即在建筑物部分设置了适合于使用目的和用 途的专用设备。第五，不存在公用设备，即该建筑物部分不存在供全体区分所有权人或 一部分区分所有权人使用的设备。 （2）其他主要国家和地区的立法及理论学说 美国要求作为建筑物专有部分，必须具备封闭的空间。德国则要求需具备完全的独 立性7：该建筑物部分在构造上有独立的楼梯间或走廊通到外部，在功能上有独立的经 济价值和效用。法国法关于专有部分的要件为：具有使用上的排他性。8我国台湾地区 理论通说及实务认为，建筑物专有部分须在构造上及使用上均具有独立性。9 （3）我国大陆地区关于建筑物专有部分的立法及理论学说 目前的理论通说认为需具备的两项要件为：构造上的独立性和利用上的独立性。和 台湾地区通说大同小异。 最高人民法院 （以下简称“司法解释” ）第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、 摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立 性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特 定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该 特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本 条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。10而除专有部分以外的部分为共有部分。 （4）小结 总结上述国家（地区）的立法及理论学说关于专有部分的要件界定，日本、美国、 德国及我国台湾地区的立法与理论都将专有部分要件界定的基准建立在构造上和利用 上的独立性，法国对此要件规定相对放松，为使用上的排他性。而学者丸山英气所提倡 之五项新判定标准，实质亦为对上述两要件判定标准之细化，非反对。对于专有部分之 概念， 笔者赞同将构造和利用上之独立性的有无作为其判定基准， 即区分所有建筑物中， 具备构造上的独立性和利用上的独立性、且作为区分所有权的专有权客体的建筑物部 分，为专有部分。 7 【日】丸山英气： “德国住宅所有权法的改革” ，载【日】玉田弘毅、森泉章、半田正夫编： 建筑物区分所有权法 （资料） ，一粒社 1988 年版，第 4 页。 8 陈华彬： 建筑物区分所有权 ，北京：中国法制出版社，2011 年版，第 92 页。 9 王泽鉴： 民法物权：通则.所有权 ，北京：中国政法大学出版社，2001 年版，第 250 页。 10引自最高人民法院第 2 条。 7 2. 区分所有建筑物共有部分分析 共有部分作为共有所有权的客体，与专有部分对应，日本、法国、德国、美国和我 国台湾地区立法及理论中存在一致见解，都采用排除法、例举法及推定方式11界定共用 部分范围，具体为通过立法明确共有部分与专有部分之界限和内容或通过具体途径公 示、确定这些界限和内容。通常多通过将专有部分与共有部分的配合来达到两者的区分 和界定。因而笔者认为借鉴各国的立法和理论学说，具备构造上的独立性、使用上的独 立性、供单独的区分所有人使用、以专有所有权客体的形态表现于外部的区分所有建筑 物部分为专有部分，不具备构造上的独立性和使用上的独立性、供全部或数区分所有人 使用、以共有所有权客体的形态表现于外部的区分所有建筑物部分为共有部分。 （二）停车位的归属理论与实务 1.日本关于停车位归属的学说及实务 日本学说与实务将区分所有建筑物的停车场分为两类：屋外停车场和屋内停车场。 屋内停车场的归属问题在日本争议较大。在日本实务，屋内停车场是于区分所有建筑物 地下或一层、二层部分，甚至于屋顶平台上设置的停车场12。有认为， “地下室停车场性 质上属于构造上的共用部分”13。而大多数判例见解认为屋内停车场为专有部分。其最 高法院关于屋内停车场所作的见解为： “谓构造上和其他部分相区分而获独立的建筑物 部分， 是指由于具有作为建筑物构成成分的墙壁、 楼梯等适于独立的物理性支配的程度， 并和其他部分遮断。只要其范围明确即可，至于四周是否完全隔断，在所不问。关于利 11日本立法中，用排除法对共有部分范围进行确定。其建筑物区分所有权法规定，共用部分为专有部分以外的建筑物 部分，同时还包括不属于专有部分的建筑物附属物、依法约定为共有部分的附属建筑物、通往各专有部分的楼梯或 走廊及其他在构造上可供区分所有权人共用的建筑物部分；法国住宅分层所有权法称之为“共用部分”或“共用物” ， 是供全体区分所有权人或部分区分所有权人使用或对其具有有用性之建筑物各部分与土地；德国采用排除法和推定 方式予以确定，包括建筑物所在的土地及附属的庭院、围绕建筑物的空地、维持建筑物的安全所必要的建筑物构成 部分、供住宅所有权人共同使用的设施设备部分、本为专有部分依约供共同使用的部分；美国采用例举方式，诸如 建筑物基地、墙壁、珠子、地板、走廊灯公共设备，除区分所有权人另有约定外，原则上均属于共有部分；我国台 湾地区立法同德法做法，采推定方式确定共有部分范围，即为建筑物及其附属之共同部分。其最高院则才例举方式 进行实务操作。台湾地区学者有将两者相结合的做法对其进行界定。 12 【日】丸山英气： “关于区分所有的最近动向” ，载现代法律实务的诸问题 （上） ，日本律师联合会会编，1990 年版，第 279 页。 13 判例时报第 591 号，第 85 页。转引自陈华彬： 建筑物区分所有权 ，北京：中国法制出版社，2011 年版，第 139 页。 8 用上的独立性，即使有共用设备，若该停车场具备以下三条件14，该屋内停车场也就具 有利用上的独立性而得成为专有部分15。 ”上述最高院见解遭到学者的批判16。该见解存 在的问题如下：上述经重新解释的专有部分的判定基准仅限定适用于停车场。若将其适 用于居住用区分所有建筑物将会成为问题；在存在共用设施的场合，进入权是根据什么 而获得认可的，也需予以扩清；由于屋内停车场也系建筑物，因而必须存在有对基地的 权利，而在日本的现实情况下，没有权利的情况相当普遍。因而，有学者认为，关于屋 内停车场的问题，通过专用使用权的规则处置无疑是妥当的17:即在共用部分上，由特定 区分所有权人于设定目的的利益范围内对共用部分享有使用权， 其他区分所有权人于不 妨碍专用使用权行使的范围内也可利用专用使用权的客体。即其设定，系为特定人的利 益而使用他人的物的权利。并且根据专用使用权的规则，停车场地下的排水管及工作口 等共用设施也将于法理上获得妥当的释明。 至于屋外停车场的归属问题，争议不大。一般认为，屋外停车场适用有关专用使用 权的规则予以解释，即所谓屋外停车场，系指在共有基地上特定区分所有权人或第三人 设定的利用权。18 2.德、法及我国台湾地区停车位权利归属理论 在德国法上，系将停车场的性质拟定为专有部分。只要以持久的界标表明范围，无 论该停车场系在平地上，是在地下室，均无不可。19在法国法上，建筑者在修建建筑物 时，有为每一住户设计一停车空间的义务。且其区分所有建筑物基地内的停车区域和居 住区域为分别的不动产，居住者都需购买基地内的停车场，因而，停车区域也为专有部 分。 我国台湾地区法令规定为： 区分所有建筑物依法应附建之停车空间为建筑物之必要 设施，其性质与共用走廊、楼梯相同，不必编订门牌号码。20此表明，停车空间为依附 14 该三条件为：一该共用设备仅占该建筑物部分的很小部分，其余部分能够提供与独立建筑物未有实质性差别的排 他性使用功能；二是区分所有权人对共用设备的利用、管理不会对上述排他性使用产生特别限制或妨碍；三是将此 当做停车场使用，不会对共用设备的保存及其他区分所有权人所为的利用施与影响。 15 最判 1981 年 6 月 18 日民集第 35 卷第 4 号，第 789 页。转引自陈华彬： 建筑物区分所有权 ，北京：中国法制出 版社，2011 年版，第 140 页。 16同注 10，第 281 页。 17 同注 14，第 283 页。 18 同注 7，第 143 页。 19 同注 7，第 145 页。 20 林永汀： “论地下停车位的所有权和使用权” ，载军法专刊 ，第 38 卷第 5 期，第 9 页。 9 于专有部门的共用部分。台湾地区学者则认为：区分所有建筑物的地下停车场（位）既 可以单独成为区分所有权的标的物而单独登记所有权， 也可以为建筑物大楼全体住户共 有。21但权利专有与共有的划分标准并未明确。 3.我国大陆地区停车位归属理论分析 停车位归属问题首先是指停车位建设完成之后产生的初次分配中原始所有权应该 归属于谁以及再分配中所有权归属问题。初次分配中原始所有权依据法律规定产生，再 分配中所有权的产生是当事人按照法律要求通过合意形式完成。 初次分配中关于原始所 有权的享有有如下观点：由业主共有和建设单位所有两种。我国物权法已做了明确 规定停车位可为共有和专有， “占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位， 属于业主共有” ，此条款表明占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位建 设完成后原始所有权即为业主共有，而其他车位在建成后原始所有权当归于建设单位。 物权法对此有明确规定，但仍有争执点存在，笔者将在下文中列述，以求此法律内 容能为正确理解。 （1）房屋成本决定停车位归属辨析 房屋成本决定停车位归属此观点认为，车位成本已经计入房价，房屋所有者购得了 房屋，也就付了停车位之价金，车位因此属于已购房的全体业主，开发商再单独销售属 于销售全体业主之物，为无权销售。颜雪明认为： “成本是会计学概念，其意义只在于 计算收益，与所有权无关。所有权取得的各种方式中，没有支付成本即取得所有权的方 式。建设单位的成本如何是个经营问题，与所有权没有任何关联。 ”22笔者认为，停车位 依目前的立法及实践规定可成为建筑物区分所有权的单独专有部分， 而不依赖于房屋存 在，且成本并不是判断所有权的依据，理论上的建筑物所有权归属依据为合法建造。且 停车位不同于走廊、楼梯等共有部分，停车位并不为所有区分权利人所需，盲然计入购 房成本将产生不公。 （2）停车位功能决定其归属辨析 停车位功能决定其归属论者认为， 停车位是居民住宅的配套设施， 停车位是从物， 房屋是主物，根据民法一般原理：主物所有权的转移，从物也必须随之转移，除非当事 21 同注 18，第 9 页。 22 颜雪明： 关于住宅小区车位车库的权属问题 ，中国民商法律网，最后访问时间：2012 年 11 月 8 日. 10 人另有约定等，也即房屋所有权的转移，停车位所有权也必须随之转移。笔者不同意以 上观点，也不赞同停车位为从物。停车位固然是配套设施，目的也是为使居民生活更方 便。居民住宅用房的功能是居住，需要一定的空间保障其隐私，停车位的功能是为交通 工具提供便利，其功能是保障交通便利，并不是为住宅用法功能的发挥起任何作用。因 而，停车位并不是针对住房而提供辅助功能。而停车位也并不是居民住宅之从物。从物 是指非主物的组成部分而附着于主物，并对主物发挥辅助效用的物。在发生附着之前， 主物与从物均为独立的物，但是在他们发生附着并在经济上产生密切关联后，其中任何 一物之权利上的变动，都会对其他物的利用发生影响。依此理论，停车位权利的变动及 房屋权利的变动都不会对彼此的利用产生影响，因而其不是主物与从物关系。至于房屋 权利的移转必须连同停车位权利一并移转并不是主物权利移转、 从物权利随之移转的表 现，只是由于停车位资源不足，法律为调整协调停车位市场，满足小区业主资源利用的 便利及秩序的稳定，而对停车位资源所有权行使加以“首先满足业主需要”这一合理限 制。 （3）规划容积率决定停车位归属之辨析 所谓容积率， 又称建筑面积毛密度， 是指一个小区总建筑面积与用地面积的比率。 对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直 接涉及到居住的舒适度。有观点认为，车位不计入容积率，占用的土地都由业主分摊， 因而不能实现独立的产权。但容积率是一种规划指标，本质上是行政许可，是一定面积 的土地上允许建造多少住宅， ，它只约束建设行为，与所有权无关23。政府实施不将停车 位计算在容积率内，是基于现实需要，政府目前控制的对象是房屋的建设规模，而不是 停车位。至于超出规定容积率建设的部分，可能产生的结果是该建筑物为违法建筑，而 为政府所整改、 拆除、 罚款甚或是没收， 并不能导致所有权归业主共有这一情况的产生。 （4）业主的利益决定停车位归属之辨析 在停车位市场当中，目前停车位资源严重不足，如果允许开发商随意处分车位， 会造成价格不合理、相关停车位需求得不到满足等损害业主利益的情况出现，因而，为 维护广大业主的利益，停车位权利应该属于业主所有。这一观点似乎不攻自破。业主与 开发商为停车位市场当中两平等主体， 只是因为开发商在该市场的地位可能处于强势会 23 颜雪明： 关于住宅小区车位车库的权属问题 ，中国民商法律网，最后访问时间：2012 年 11 月 8 日, 11 造成两者利益实质的不平等。 但这样并不导致为维护业主可能受损的利益就取得所有权 的发生，依“物权法定原则” ，所有权的取得方式需符合法律规定。同时，依照“平等、 公平原则” ，市场上任何一个主体的合法利益都应该受到维护，不能加以任何不合理的 限制。业主与开发商在停车位上矛盾的凸显，根源是停车位资源的严重短缺。资源的合 理分配才是解决该问题的根本。 （5）合法建造决定停车位归属之辨析 停车位在性质上属于不动产中的建筑物、构筑物或者附属设施。依物权法第 三十条及一百四十二条24之规定，不动产的原始所有权产生于合法建造的完成，合法的 权利人便是合法的建造者。基于立法规定，住宅小区停车位的建设单位，在取得规划建 设许可之后，按照规划内容建造的停车位即为合法的建筑，其理应成为其原始产权人。 但有一种例外情况，物权法以明确规定限制甚至剥夺建设单位的原始所有权：占用业主 共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有。而建设单位通过合同以 及宣传资料表明某些车位为业主共有，这并不能否认建设单位的原始所有权，只能谓之 建设单位依据意思自治原则对自己权利的自由处置。 （6）规划在停车位归属判定中的意义 建筑规划是建设单位对建筑物的整体构想，以规划文件为载体，主要是建设规划 许可证及其附图。有学者认为，规划在停车位归属判定中的意义为：规划内的车位， 产权属于建设单位，规划外的车位，产权属于全体业主25。其依据为物权法第七十 条及“司法解释”第六条26，该两条明确区分了建筑区划内及区划外的车位的归属，笔 者支持上述观点，但其都必须建立在合法建造是停车位的权利产生依据的基础上，规划 只是用以对权利的一种区分形式。 4小结 关于停车位为专有部分的规定，我国物权法第七十四条及“司法解释”第二条 24 中华人民共和国物权法第三十条内容为：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实成 就时发生效力。第一百四十二条内容为：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设 用地使用权人，但有相反证据证明的除外。 25颜雪明： 关于住宅小区车位车库的权属问题 ，中国民商法律网，最后访问时间：2012 年 11 月 8 日. 26物权法第七十四上文已提及， 关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第六条：建 筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有的道路或者其他场所增设的车位，应认定为物权法第七十 四条第三款所称的车位。 12 和第五条27都是建立在承认停车位能成为业主区分所有权的专有部分的基础上。但是， 各项法律关于专有部分要件之认定，似为房屋这种具有明显遮断性的建筑物而设。若严 格依照法律关于专有部分的认定，车位在很多情况下是不具有“遮断性”等构造上独立 性之要求。 车位作为建筑物区分所有权中的重要客体，其具有重要影响，如何使其在理论上具 有依据也很重要。停车位作为建筑物的性质不容否定，该建筑物的功能区别于房屋类建 筑物。车位的功能就是保障停车，只需要占定一定的空间，而不需要像房屋一样的遮蔽 性以保障居住者的隐私这一功能。所以，笔者认为，在区分所有建筑物中，以建筑物部 分功能不同， 将车位成为专有部分之要件宽松化。 如前所说， 车位的功能就是保障停车， 只需要占定一定的空间， 有一定的界标能明确与其它车位相区分， 在 “构造上的独立性” 这一要件就满足，在使用上不影响其他建筑物功能的发挥即具有“使用上的独立性” ， 即可成为建筑物专有部分中的车位。 （三）停车位权利归属法律规定 1.物权法及“司法解释”的相关规定 （1）内容评析 物权法明确规定，小区车位、车库应当首先满足业主需要，这一规定的合理性 在于停车位作为建筑物之配套设施，功能在于配合主建筑物发挥良好功能，满足小区业 主之需要，实为必然。占用业主共有道路或者其它场所增设的车位属于明显的共有部分 利用行为，相应的停车空间应属于共有部分，而规划停车位则涉及开发商的另行投资问 题，权属有另行明确的必要。28物权法由此而规定了不同的停车位权属认定方法， 实属必