房地产投资分析概念.docx

房地产投资分析中常用的基本概念一、关于投资价值一个开发项目的投资价值在于开发完成后的价值大于其投入的成本费用，并在一定的利润水平之上；一个置业项目的投资价值在于其持有期内各年净现金流量的现值大于其投入的初始现金支出。1、 交易价格交易价格是指实际交易过程中发生的历史价格，即实际发生的成交价，是由买卖双方通过议价过程决定的。因此，实际交易价格常常是人们预测未来交易价格的基础。2、 最可能销售价格最可能销售价格是对未来交易中成交价的一种可能性估计。它是指现行的市场条件下，按照目前某一物业的销售条件，在合理的时间范围内，对该类物业未来交易价格所做的预测。3、 市场价格市场价格是评估人员常用的术语，是指在一个具备公平销售所需要的一切条件下的竞争开放市场中，某一物业公开销售时的最可能价格。市场价格概念给出的前提是假定买卖双方的议价能力相等（包括态度上的理智、知识水平的相近等），而最可能销售价格却认识到交易过程中议价能力的相对差异。4、 交易区间卖方在出售物业时将为该物业的交易价格设置一个较低的价格下限，而买方则为此设置一个较高的价格上限，实际成交价格将总是落在这两个极限之间，这就是交易区间。5、 投资价值投资价值是预期的未来收益的价值，它是潜在购买者愿意为某一物业支付的最高价格，或者是潜在卖方愿意接受的最低价格。也可理解为，投资价值是根据项目所能产生的税后现金流量和投资者所能接受的最低收益率，计算得到的投资者购置该资产所支付的最大款额。它只是一个预期价值。其中夹杂着许多个人因素，包括：投资者对该物业未来产生利润或收益能力的预期；投资者对物业可能持有期的假定；投资者对物业销售价格的判断；投资者在个人所得税方面的不同；投资者融资前景的差异；投资者对市场其他投资机会的考虑；投资者对于风险的态度等。6、 投资价值与市场价值的不同投资价值从广义上说有两种含义：一是指值得投资；二是指从某个特定的投资者的角度来衡量的经济价值。而该物业的市场价值，是该物业对于一个典型的投资者的经济价值。即市场价值来源于市场参考者的共同价值判断，是客观的，非个人的价值，而投资价值是建立在主观的，个人的因素基础上的价值。在某一点，市场价值是唯一的，而投资价值因投资者不同而不同。投资者评估的物业的投资价值，或者说消费者对物业的评价，大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买；反之，说明不值得投资购买。就投资价值与市场价值相对而言，投资价值常为房地产投资分析人员使用；市场价值（或市场价格）常为房地产评估人员使用。二、关于现金流量 对于房地产投资项目这样一个特定的经济系统而言，投入的资金、花费的成本和获取的收益，都可以看成是货币形式（包括现金和其他货币支付形式）体现的资金流出或资金流入。通常，我们把某一项投资活动作为一个独立的系统，把各个时间点上实际发生的这种资金流出或流入叫做现金流量。房地产投资分析的目的，就是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考察项目在不同运行模式下或技术方案下的现金流出和流入，选择合适的运作模式或技术方案，以获取最好的经济效果。1、 现金流量的相关概念从房地产投资分析的角度来看，现金流量是指由于房地产投资项目实施而引起的资金收支的改变量。现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。现金的收入称为现金流入，相应的数额称为现金流入量。现金流入量具体是指由于投资项目实施而引起的资金收入的增加或资金支出的减少。资金的支出称为现金流出，相应的数额称为现金流出量。现金流出量具体是指由于投资项目实施而引起的资金支出的增加或资金收入的减少。现金流入量通常表示为正现金流量，现金流出量通常表示为负现金流量。净现金流量是指某一时点上的正现金流量与负现金流量的代数和，即：净现金流量 = 现金流入量 现金流出量现金流量表是将项目在计算期内的现金流入与流出按发生的时间列入相应时期的一种表格。2、 开发后出售房地产项目时的现金流量对于一个房地产开发项目，有时开发商为了分散投资风险、减轻借贷的压力，在项目建设前或建设过程中就通过预售的形式落实了买方。有些情况下，开发商也有可能在项目完工或接近完工时，才开始进行项目的销售工作。这两种情况下的房地产投资项目的现金流量，与项目的投资和销售收入（含期房销售收入和现房销售收入）有关，则项目的净现金流量（即税前净现金流量或利润总额）是项目销售收入扣除总投资（或总成本费用），贷款本息偿还、经营税金及附加、土地增值税之后的余额。3、 开发后持有房地产项目时的现金流量对一个房地产开发项目，有时开发商也可能根据市场情况决定把项目出租或自营，这样开发投资实际上就变回了长期置业投资。这时的净现金流量主要与净租金收入、同时考虑每年还本付息。这些净租金收入（经营收入）都是未来的、预期的，这就意味着这些收入或收益如果要称为衡量投资价值的因素，就需要对他们进行折现。在持有期或经营期结束后，可能会有转售收益或固定资产余值回收，这些也构成了其现金流量的一部分。对于房地产开发投资来说，投资、成本、销售收入、出租与经营收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素，也是进行投资分析最重要的基础依据。4、 置业投资项目的现金流量置业投资的现金流量通常是由两部分构成：一部分是持有期内物业每年的净现金流量（可以计算税前的，也可以计算税后的，根据需要来决定）；另一部分是持有期末物业的净转售收益（即剔除了交易成本及相关税收后的现金流量）。不管是开发后出售、出租还是自营，也不管置业后是出租还是自营，其净现金流量往往来自于对项目进行投资分析以判断其投资价值的时候，有些动态指标需要考虑折现因素，即把上述的净现金流量折现到项目投资的起始点，然后与项目的投入或支出进行比较，从而判断项目在财务上的可行性。开发后持有房地产项目时的现金流量和置业投资项目的现金流量，在计算时可以分为三步：第一年现金流量分析、多年现金流量分析、持有期末转售物业时的现金流量分析。三、关于投资与成本 （一）广义投资与成本的概念 1、投资 广义的投资是指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。一般工业生产中，投资包括固定资产投资和流动资产投资。固定资产投资是指用于建造或购置建筑物和机器设备等固定资产的投资。流动资金是指工业项目投产前垫付，在投产后用于购买原材料、燃料动力、备品备件，支付工资和其他费用以及被在制品、半成品、制成品占用的周转资金。 2、成本 成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。就工业投资而言，其投产后就开始了产品的生产经营活动，产品的生产与销售伴随着劳动与物化劳动的消耗，产品的成本就是这种劳动消耗的货币表现。产品生产经营活动中的费用包括生产费用和销售费用。产品生产费用又称为产品的生产成本或完全成本。 投资分析中与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同，主要表现在：其一，财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生的费用的记录，各种影响因素是确定的，所得到的成本数据是唯一的；而投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。其二，在投资分析中，根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的概念（如机会成本、沉没成本、不可预见费用等），这些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样。 （二）房地产投资分析中的投资与成本 房地产开发的投资与成本有如下特点：（1）对于“开发出售”模式而言，开发商投入的建设资金大部分形成了建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发产品，并通过项目开发过程中的预售或项目建成后的销售，转让这些固定资产的所有权以收回投资。房地产开发建设建设投资基本等于总成本费用。（2）对于“开发持有出租出售”模式而言，开发商投入的开发建设资金在项目竣工投入使用后转为固定资产投资，接下来的出租经营活动又会产生经营成本和运营费用，并通过房地产出租的收入得以收回。（3）对于房地产置业投资而言，也有两种方式：一种是“购买更新改造出售”模式，它的投资与成本特点与“开发出售”模式相似；另一种是“购买持有出租”模式或“购买装修改造持有出租出售”模式，其投资与成本的特点与“开发持有出租出售”模式相似。四、关于财务杠杆 （一）抵押贷款 关于房地产抵押贷款的研究，主要从两方面展开，一个是抵押贷款还本付息额，一个是贷款余额。 要想了解这两个重要因素，首先要计算的就是抵押贷款常数。抵押贷款的利率主要分为两类：一类是固定利率，一类是可调利率。一般计算中常用的是固定利率。1、 抵押常数（M）在房地产抵押贷款的清偿过程中，为简化计算，将每一元贷款的每月偿还额定义为抵押常数。其实质是已知年金现值（贷款总额）求解年金。备注概念： 年金：它是房地产投资分析中一个非常重要的概念。最早，年金是指一年发生一次的款项，现在推广为只要是定期发生的款项都统称为年金。通常我们将定期、定额发生的款项称为普通年金，而将每次发生的不等额的款项称为特殊年金。银行在贷款给投资者时，对于贷款条件的设定通常有两种情况：一种是给定年利率，要求按年等额偿还；一种是给定月利率，要求按月等额偿还，而房地产抵押贷款很多是按月付款、按月计复利的。按年等额还本付息时，抵押常数为：式中：M 抵押常数（年）；r 年利率； n 贷款年数。r (1 + r )n (1 + r )n - 1M = （以年为单位）式中：M 抵押常数（月）； 月利率； n 贷款月数。（1 + ）n12）按月等额还本付息时，抵押常数为：（1 + ）n12 1）M = （以月为单位）它的意思是，年利率为r ,贷款年限为 n ,贷款额度为1元的每月还款额。其经济含义是，在给定的n年内，为回收1元贷款，每月应收回的数额。实际上，抵押常数为1元贷款年金现值因素的倒数。这种情况下，年抵押贷款常数为月抵押贷款常数的12倍。2、 抵押贷款还本付息额（A）抵押贷款一般是以年金的形式定期还款，在较为常见的固定利率抵押贷款偿还方式下，世界各地均普遍采用等额还本付息法，也叫本息均摊法。等额还本付息法是严格按照贷款资金的实际占用时间计算其利息，每一次还款后本金降低，下一期还款中的应计利息为剩余本金（贷款余额）的利息。每年（月）还款额则是采用等比数列求和的原理推导出来的。每年（月）的还款本息额是相同的，但随着还款期限的延长，每年（月）还款额中本金所占比重增加，利息所占比重减少，很好的说明了借贷资金的时间价值。 月还本付息额的计算公式为：贷款总额为P，每月付息额为A，贷款年数为 n，年利率为r，复利次数为12。A = P3、 抵押贷款余额（P余）贷款余额是指分期付款的贷款，在经过一段时期的偿还之后，尚未偿还的贷款本金数额。假设一笔贷款按月等额还本付息，在固定利率抵押贷款中，每月付款额可以看成是年金，贷款总额便是期末年金现值，因此，t年后的贷款余额就是（n - t）年的期末年金现值。假定贷款年限为n，按月付款，按月计复利，则有：式中：P余t年后的贷款余额；A每月付款额；r年利率；t已付款年数；n贷款年数；（n t）剩余年数。(1+)(n-t) 12 1P余 = A(1+)(n-t) 12从公式的角度说，这里的贷款余额就是年金现值，它等于每月付款额与剩余年份的年金现值因素的乘积。4、 本、息分期偿付的计算本息分开计算的步骤：（1）已知贷款年限、贷款利率、贷款额度，可求出抵押常数；（2）已知抵押常数（或通过查表）和贷款额度，可求出每月付款额，进而求出每年付款额；（3）已知每年（月）付款额，可求出要求的某年（月）贷款余额；（4）某年（月）偿还本金 = 上一年（月）贷款余额 该年（月）贷款余额；（5）某年（月）偿还利息 = 每年（月）付款额 该年（月）偿还本金。 在具体求每年的本金和利息时，可以先求第一年的，再求以后各年的（因为以后各年往往需要第一年的数据资料）。 第一年本金和利息的求取（步骤可以简化为三步）： 第1步：先求每年付款额A（各年相同）； 第2步：求利息：利息 = 贷款总额 年利率； 第3步：求本金：本金 = A 利息。 第二年本金和利息的求取（步骤可以简化为四步）： 第1步：先求每年付款额A（各年相同）； 第2步：求第一年末贷款余额（用“贷款总额 第一年本金”即可求取或用贷款余额公式求取） 第3步：求第二年利息：利息 = 第一年末贷款余额 年利率； 第4步：求第二年本金：本金 = A 第二年利息。 以后各年依次类推。 备注概念：本金：在借款时，我们把借来的钱叫做本金。每年按约定归还的那部分本金对投资者而言就叫还本收益或权益增加值（因为拥有的房地产在权益上有了增加，没还款时，那部分权益是银行的）。为了投资分析的需要，当对各年的本金也进行贴现时，这部分就叫还本收益现值。 （二）财务杠杆 利用借贷资金扩大自有投资产出通常被称为财务杠杆。 投资者为什么要举债？ 理由一：投资者拥有的自有资金不足以开发或购置某宗房地产；另外，有时投资者借债，然后利用其它的资本去购置其它房地产，从而在整体上降低投资风险； 理由二：这样做可以利用抵押贷款利息享受税额减免这一优惠待遇； 理由三：为了实现财务杠杆效益。 财务杠杆效益是指投资者以低于某房地产预测总回报率（或收益率）的利率借款可能获得的收益。如果该房地产总投资的回报率（或收益率）高于贷款利率，则自有资本的收益率就得到了提高，自有资本收益率有时也叫权益资本收益率。 资产回报率与贷款利率（或借贷成本）之间的差价称为利差。 （三）财务杠杆的作用 借贷资本与自有资本的比越大，财务杠杆的作用程度越深。其作用有正向和负向两种。（1）财务杠杆的正向作用 当资产总回报率大过借贷成本时，财务杠杆就是有利的。此时借款越多自有资本的收益率越大。（2）财务杠杆的负向作用 当资产总回报率小于借贷成本时，财务杠杆就是不利的。此时借款越多自有资本的收益率越低，直至带来财务风险。 而利用财务杠杆或抵押贷款的目的，就是为了发挥财务杠杆的正向作用，即利用他人的资金增加自己的投资收益。 （四）运用财务杠杆需了解的问题 （1）如何向银行还款 （2）了解银行拥有的权利 （3）注意把握银行利率的走势 （4）了解融资贷款的有款手续 （5）疏通多种融资渠道五、关于通货膨胀 通货膨胀是反映一个经济体总体价格上涨水平的指标。研究其对投资收益水平的影响时，通常将其分为预期通货膨胀和非预期通货膨胀。 由于存在通货膨胀，房地产和其他有形资产的重置成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产是人类生活居住、生产经营所必须的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。 对通货膨胀或通货紧缩程度的预期会影响投资者对未来投资收益的预测和适当收入或收益率的选择。在通货膨胀的情况下，现金的购买力肯定会下降，因此，投资者往往会提高对名义投资回报率（收益率）的预期，以补偿购买力的损失。 从理论上说，全部期望投资回报率应该包含所有预期通货膨胀率的影响。因此，预期收益率通常随着对通货膨胀预测的变化而变化。 在实际投资分析工作中，可以从两方面考虑通货膨胀的影响。一是在估计未来收益现金流时，可以允许未来年经营收入以及运营成本随着通货膨胀分别有所增加，这样就可消除通货膨胀因素对分析结果准确性的部分影响，使分析结果更加接近真实；二是如果在收益现金流估计过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当考虑。六、关于其他投资经济效果评价指标 1、投资回收与投资回报 房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分。投资回收是指投资者对其所投入的资本的回收；投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。 投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率。就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表