乾城二期项目个案分析

乾城二期项目个案分析一、项目概况（一）项目区位条件项目位于书院路与殷家冲路交汇处西北角，周边分布芙蓉路、湘江中路等城市干道和地铁一号线南湖路口站，交通便利；项目所处片区成熟度较高，周边商业、娱乐配套发展成熟；与此同时，项目毗邻南郊公园和火车头公园，自然资源较丰富；项目还享受仰天湖金峰小学学位，教育条件好。综合来看，项目区位条件较好。图-1 项目区位示意（2） 项目基本信息项目是以刚需住宅占主导的的综合体项目，以“区位成熟度+仰天湖小学学位+产品附加值”为其核心竞争力。表-1 项目基本信息表开发商兴旺地产物业管理腾鑫物业占地面积14万建筑面积70万容积率4.5绿化率40%物业类型高层、公寓、写字楼、酒店、商业装修情况毛坯2、 项目二期规划项目二期规划有14栋高层住宅、1栋公寓、1栋写字楼和少量商业裙楼、底商以及1所4000幼儿园。项目住宅楼栋主要为为正南正北朝向，同时采用错列式布局，临殷家冲路带底商住宅和写字楼则采用沿路布局，最大化其商业昭示性。图-2 二期规划示意4#幼儿园7#6#5#N殷家冲路9#12#11#10#8#14#13#15#1#2#3#公寓写字楼3、 二期产品设计（1） 产品亮点1、 二期住宅产品层高均为3米，高于一般住宅2.9米层高，舒适度提高。2、 一楼打造4.5米层高泛运动架空层，增加小区基础配套空间的同时增强整个小区园林的通透性。3、 项目打造wifi社区，增加产品附加值。（二）户型配比二期楼栋均为品字形塔楼，90以下占比达50%，且一半以上南北通透产品设计为93-120户型，二期产品带有较明显首置首改型特点。表-2 二期住宅户型配比户型面积（）套数比例两房80102038.6%2+188-9030011.4%2+193-9530011.4%3+1115-12048018.2%3+1128-13054020.4%合计2640100%（3） 户型分析902+1户型户型亮点：1、 主卧开间3.8米；户型不足：1、 开间进深比较小，影响采光；2、 无生活阳台，居家不便；3、 餐厅布局容易造成使用不便；4、 动线设计不合理，进入主卧需经过客厅电视机前，且两卧室静谧性收到影响。 932+1户型户型亮点：1、 户型周正，布局紧凑，面积浪费少；2、 南北通透，开间大，横厅和主卧朝南，采光条件好；3、 设计生活阳台，居家便利；户型不足：1、 卫生间位于主卧门口，影响主卧精密性。2、 赠送面积较小，仅6.5；户型亮点：1、 户型周正，布局紧凑，面积浪费少；2、 南北通透，全名户型，且开间进深比大，通透性好；户型不足：1、 横厅朝北，影响舒适性；2、 未设计生活阳台，居家不便；3、 次卫距离休息区较远，使用不便利；4、 赠送面积仅9；未做充足；1284+1户型（4） 建筑风格项目住宅采用简欧风格，外立面采用米黄色面砖修饰，整体视觉效果较好。图-3 住宅建筑立面效果图 4、 二期销售情况项目二期于4月20日开盘，推出105套，当日成交60套，销售率57%，成交均价6650元/，效果一般。原因分析：1、 项目所处片区配套发展