（社会学专业论文）济南市现阶段城镇中低收入家庭住房问题与住房政策研究.pdf

原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行研究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不 包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。对本文的研 究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明 的法律责任由本人承担。 论文作者签名： 垒盛 日 关于学位论文使用授权的声明 本人完全了解山东大学有关保留、使用学位论文的规定，同意学 校保留或向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论 文被查阅和借阅；本人授权山东大学可以将本学位论文的全部或部分 内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其他复制手段 保存论文和汇编本学位论文。 ( 保密论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名：邀导师签名：之璧彰白期：幽留 山东大学硕士学位论文 中文摘要 居住是人类的摹本牛存需要，住房是人的基本牛活必需品，居住权也因此而 成为每个现代公民应享有的基本权利。保障公民的居住权利、实行“居者有其屋” 的目标，是国家和政府的重要责任和义务。住房问题不仅是一个个人问题，也是 一个社会问题。鉴于住房的普遍必需性、资源稀缺性特别是价格的昂贵性，中低 收入家庭依靠自身力量通常无法解决自身的住房问题，而必须依靠政府保障性住 房政策加以解决。但多年来我国住房改革没有完全解决中低收入家庭住房困难问 题，此类家庭住房需求始终是民众关心的热点，这要求我们必须对现行的住房保 障政策进行重新思考。伴随济南市的城市化进程与经济发展，济南市中低收入家 庭住房困难问题也l 一1 现并成为政府关注的焦点问题，济南市于2 0 0 7 年9 月第一次 实施经济适用房与廉租住房管理新办法。在这种背景下，本文借助于实地调查和 文献、资料阅读，在对济南市中低收入家庭住房调查统计基础上，分析了济南市 中低收入家庭住房网难成因、现有政策以及可能性政策建议等一系列问题。 本文共分为以下几个部分： 第一章，导论，论述本文选题的缘起与选题的背景和意义，并对以往文献进 行综述。 第二章，研究概述，设计了本文总体的研究框架及其思路、方法。首先确定 论文的研究对象与问题，其次确立了研究和解决住房问题相关理论支持，继而阐 述了本文研究的理论价值与现实意义，并根据研究内容选定文献法和实地研究法 作为研究方法。 第三章，全面分析了济南市中低收入家庭住房现状，并对被调查对象住房网 难原因进行质性分析。 第四章，分析济南市现行住房政策的规定、取得的成效以及政策自身、在实 施过程中存在的问题。 第五章，对美国、新加坡、香港等国家和地区解决中低收入家庭住房问题的 政策进行总结概括，并指出域外经验对解决我国中低收入家庭住房问题的有益启 示和参考价值。 山东大学硕士学位论文 第六章，根据以上的分析，尝试性的提出了济南市中低收入家庭住房解决方 案，并据此提出了相应的政策建议。 最后小结部分总结了本论文所作的工作以及所取得的成就，指出了有待研究 的问题以及文章存在的不足与局限。 关键词：中低收入家庭住房问题住房政策经济适用房廉租住房 山东大学硕士学位论文 a b s t r a c t h o u s i n gi st t l eb a s i cn e c e s s i t yo fl i f e ，t l l eb a s i ch u m a i ls u i v a ln e e d ，m er i 曲to f a b o d ei se v e r yc “i z 饥sb a s i cr i 曲t t h u se i l s 耐n gm a te v e r yc i t i z e i l ”h o u s i n g o 、张e r s h i p ，i st l l eg o v e n u n e l l t sr c s p o n s i b i l i t ya n do b l i g a t i o n h o u s i n gi s n o t0 n l ya p e r s o n a li s s u eb u ta _ l s oas o c i a lp r o b l e m b a u s e t h cr e s o u r c e so fh o l l s i n gi su i l i v e r s a l e s s e n t i a la i l dd e f i c i e n t ，a sw e l la sp r i c ei se x p e n s i v es p e c i a l l y ，m i da 1 1 dt i l el o w - i n c o m e f 锄i l i e s 、h oc 锄n o ts o l v em eh o u s i n gp r o b l e m sm u s tr e l y 伽m ep r o t c c t i n gh o u s i n g p o l i c yo ft l l eg o v e n 珊e n t c l l i n a sh o u s i n gr e f o 册h a sn o tc o m p l e t e l ys a t i s f i e d t 1 1 e h o u s i n gn c e d si nt l l em i da l l dl o w i n c 伽f 砸l i e s t h i sn e e di sa l w a y sah o tp u b l i c c o n c 锄t h ef i l 赋i i n p l 锄e n 协t i o no fe c o n o r n i ch o u s i i l g a n dl o w 一删 h o u s i n g m 锄a g e m e i l t 锄dn e wa p p r o a c h e sh a p p e i l e di ns 印t e i i l b e r2 0 0 7a tj i n 弛u n d e rt l l i s s i t 啦i t i o l l ，血i sa n i c l ew i t l l l eh e l po ff i e l ds u r v q r s ，d a t ar e a d i n g ，m i d 姐dl o w - i i l c o m e h o u s i n gs u r v e y ，a m l y z e das e r i e so fi s s u e s ，s u c h 硒t 1 1 eo r i 百no fm i d 锄dl o w - 毗o m e f 肌i l yh o u s i l l gd i 所c u l 吼t h ee x i s t i n gp 0 i i c y a sw e l l 硒p o s s i b l ep o l i c ys u g g e s t i o n s 觚d s o o n 1 h i sp a p e ri sd i v i d e di n t ot h ef o l l o w i n gp a r t s ： c h a p t e ro r l c ，i i l t r o d u c t i o i l e x p l a i n 。dn l et o p i c s d i s c u s s e di 1 1t l l i sp a p e r t h c b a c k 铲。岫d 锄ds i 印i f i c 锄c eo ft o p i c s ，卸dl i t 棚r e r c v i e w c h a p t e r 撕o ，t l l er e s e a r c ho u t l i n ed 商印c d 伽s 抓i c l eo v e r a l lr e s e a r c hf r 锄e 锄d 她c o n c 弧f i r s t 拙e n 山e dm eo b j c c ta n dt l l eq u e s t i o no f 咖d y ，t h e nc o r r e l a t i o n 廿l c o r i e ss u p p o r to fr e s e a r c h i i l g 柚ds o l u t i o nw e r e 醐b l i s h c d s u b s e q u e n t l ye l a b o r a t e d t h et h e o r e t i c a lv a l u e 锄dt h ep m c t i c a ls i 鲥f i c 觚c eo ft h i sa n i c l es t u d y ，a n da c c o r d i n g t o t h e - c s e 矧hc o n t e l l td e s i g n a t e dm el i t 蹦岫r ea 1 1 d 丘e l dr e s e a r c h c h a p t e rt i l r 优，ac o m p d e h e i l s i v ea n a l y s i so f t h em i da i l di o w - m c o m eh o u s i n gs t a t u s o fj i n 肌，e x p l a i n e dt h er e a s o n so f h o u s i n gd i f f i c u l t i e sb yq u a l i t a t i v ea m l y s i s c h 印t e r sf o u rd i s c u s s e dt h ep r o v i s i o n so ft h ee x i s t i n gh o u s i n gp o l i c yo fj i n a l l a s w c l l 笛m ee 仃e c t i v 肌e s so fm ep o l i c yi t s e l f ，龇e x i s t i n gp r o b l e m si nt h ec o u r s eo f i m p l e m e n t i n g c h a p t e rf i v e ，s 咖姗e du pt l l ep r a c t i c eo f t l l eu n i t e ds t a t e s ，s i n g 印o r e ，h o n gk b n g 卸do t h e rc o 帅t r i e sa 1 1 dr e 百o n si nr e s o l v i n gt l l eh o u s i n gp r o b l 锄s o fm i da n d l o w i n c o m e 鼠m i l i e s ，a n dp o i n t e do u tt h a te x t r a t i 诵t o r i a le x p 矾e n c ef o rt l i er e s o l u t i o n 3 山东大学硕士学位论文 o fc h i n a sl o w i n c o m eh o 心n gp r o b l e mi i lau s e 如l i n s p i r a t i o na 1 1 dr e f e r e l l c ev a l u e c h a p t c rs i x ，i 1 1a c c o r d 锄c ew i t ht 1 1 ed b o v e 锄m y s i s ，t 1 1 ea t t e r n p tt of - m dm es o l u t i o l l s l l o wt od e a lw i mh o u s m gp r o b l e mi i lj i n 趾，锄da c c o r d i n g l yp u tf o n ) l ，a r dt l l e c o r r e s p o n d i n gp o l i c yr e c o m m e n d a t i o n s t h cf m a lp a n ，s 1 j m m 撕z e dt l l ew o r k 锄da c h i e v e m e i l t s 洫t l l ea n i c l e ，n o t i n gm a t t l l ei s s u et 0b ee x 枷n e di nt l l ea n i c l e ，弱w e n 嬲t h es h o r t c o m i n g s 锄dl i m i t a t i o n s 4 k e yw o r d s ：t h em i da n dl o w - i n c o m ef 锄i l i e s ；h o u s i n gp r o b l e m s ； h o u s i n gp o “c i e s ；e c o n o m i ch o u s i n g ；l o w r e n th o u s i n g 山东大学硕士学位论文 第一章导论 第一节选题背景 自解放初期至上世纪8 0 年代中期，我国多年实行的高就业、低工资的计划经济 体制，城镇住房建设统一按照国家基本建设投资计划进行安排。住房作为一项福利 待遇由政府和单位进行分配，租金仅占承租人家庭消费总额的1 左右，住房面积 小、质量差是全国上下普遍面临的问题，计划经济时代没有完全解决城镇居民住 房问题，住房需求被压抑。1 9 7 8 年以来针对经济转型、制度变迁和收入提高，国 家开始实行住房改革，住房建设由完全国家承担向市场承担转变，住房制度从福 利化走向市场化。住房建筑者的角色由国家唱独角戏变为市场唱独角戏。经过2 0 多年的改革，出现了政府“退位”与房地产开发商的垄断局面，导致保障性住房建设 缺失并出现高额房价的直线上扬，以致城镇中低收入家庭住房需求在市场经济时 代也没有得到有效解决，很多低收入家庭的居住状况基本没有发牛改观，居住条 件之差令人痛心。 在住房改革最初阶段，旧的福利性分房体制没有打破的前提下，大量新建住 房仍然通过实物分配的方式进入旧体制，单位制下中低收入家庭由于享受到住房 政策的优惠，房价中扣除了住房、职称、工龄补贴，因而价格低廉，没有超出购 买能力，所以中低收入家庭住房问题并不严重；但上世纪9 0 年代以来我们完全实 行住房的商品化市场供应体制，长期以来被福利化压抑着的住房需求问题i j 现， 通过市场交易的住房其需求远远超出供应，所以房价不断上涨，而原有的住房保 障从国家的的社会保障中消失，中低收入者不能够再依靠单位获取住房优惠权益， 价格与权益的双重差别，形成了加倍的不公平。由于房屋价格在经济体制下由市 场决定，分配也完全由市场来完成，这样就形成一个不争的事实：一套商品房价 格是低收入家庭难以承受的。由于住房价格高，住房消费在居民消费支出中占有 重要地位，使得购买一套商品住房对一般中等收入的家庭而言也非易事。 现在在我们的社会中，不可否认的已经存在着收入方面的贫富差距，虽然收 入差距和贫富差距也是经济和社会发展过程中不可避免的必然现象，因购买力的 成思危上编，巾i l 寸城镇住房制度改革一h 标模式与实施难点 m 比主与建设j i 版社1 9 9 9 年第8 贞 山东大学硕士学位论文 差别而导致的居住分层与居住隔离也是不争的事实，t u 是值得我们思考的是，住 房权是公民的一项基本权利，具备社会保障的性质，不论一个家庭经济状况、收 入水平如何，即使无法通过市场来解决自身住房问题，也有住房的需求。中低收 入家庭的住房问题必须借助政府的帮助，同时保障居民的居住权也是一个国家和 政府的义务、责任，这样看来中低收入家庭住房问题不单单是一个个人问题，更 是一个社会问题，可以影响到社会和谐与公民的幸福感，这就需要政府的责任行 为，通过适当的干预措施来解决中低收入家庭的住房需要，以保障这一基本人权 的实现，从而实现社会稳定，政治安宁，人民安居乐业，社会不断进步。 早在1 9 9 8 年7 月，国务院出台的关于进一步深化城镇住房制度改革加快住 房建设的通知就已经明确：建立和完善多层次的城镇住房供应体系要以经济适 用住房为主，也提出了“廉租房”概念。而在此前每一轮的楼市调控，为“调整住房 结构，稳定住房价格”，住房保障制度作为调控于段也被屡屡提及。但事实上，我 们的住房保障落实情况并不理想：经济适用房不仅未能成为供应丰体，反而“芳踪 难觅”，经济适用房占房地产开发量的比重已经剧减到不足5 。f u 是在已经推出 经济适用房的城市，像“开宝马买经济适用房”、“经济适用房成公务员豪宅”这样的 寻租现象也并不鲜见；尽毹；建设部三令五申，迄今为止，全国尚有7 1 个城市仍未 建立廉租房制度；而用于廉租房的土地出让金原本应安排1 3 5 亿元，实际上到位 的只有3 亿元，全国实际享受过廉租住房政策的家庭占全国城市家庭的比重仅为 0 1 5 ! 监箭不充分、资金不到位、落实打折扣这正是我国住房保障制度始 终难以走出网局的根源所在。 2 0 0 7 年8 月7 日，国务院颁布了国务院关于解决城市低收入家庭住房闲难 的若干意见( 国发 2 0 0 7 】2 4 号) ，这是一部全国性解决城镇低收入家庭住房问题的 规章制度。济南市也在2 0 0 7 年9 月1 日颁布实施关于经济适用房和廉租房的符理 办法，这是济南市第一次实施经济适用房政策和在廉租房政策中实施实物配租政 策。在上海、北京和杭州等地，经济适用房和廉租房在解决中低收入家庭住房问 题方面已经取得一定成绩，也有学者对其政策进行相关研究，但是在济南市还没 有专家针对济南市的相关情况进行调查研究。济南市地处中国东部沿海地区，在 山东省中部，是全国1 5 个副省级城市之一，是山东省省会城市。济南市人口数量 支玲琳，住房保障：需要财政投入，更需制度创新 n 解放同报2 0 0 7 年1 2 月1 1 只 山东大学硕士学位论文 和经济发展水平虽然在全国排在前列，但在省会和计划单列市中只处于中游水平， 因而可以作为全国大中城市具有代表性的一个样本，而且济南市第一次实行经济 适用房政策，因此笔者对济南市的研究不仅可以总结济南市的现有住房政策的利 弊，反思其模式自身和在实施过程中出现的问题，为济南市进一步完善住房政策， 加快旧城区棚户地带的改造工程，改善中低收入者住房条件提供参考，同样得出 的结论具有一定程度的可推论性，对于国内其他城市解决此类问题提供经验借鉴， 这正是笔者选择这一问题进行研究的初衷。 第二节文献综述 住房是仅次于衣食之后的人类牛存的第三大基本需求。住房作为基本生活必 需品，是人们的立足之本、生存之所；是人类生存发展所必需的基本消费品；是 百姓安居乐业、社会和谐稳定的关键所在。如今居民的居住水平同过去相比有了 很大的改善，市场化程度也逐步提高，但是市场化程度越高，满足中低收入家庭 基本住房需求的矛盾就越突出，居民住房的保障需求就越大。居住权是每个人的 基本权利，同时随着人类文明的进步，住房保障成为衡量一个社会均衡发展和社 会公平的重要标准。 我国的住房政策是在住房商品化和住房制度改革过程中不断发展和完善的， 如何解决城镇中低收入者住房问题不仅仅备受政府关注，学者们也纷纷从自己的 研究视角进行探索。尤其是上世纪9 0 年代中期以来，随着住房改革负面效应的显 现，国内学者也加大了对城镇中低收入家庭住房问题的研究力度。 很多学者从社会保障的角度将解决城镇中低收入者住房问题作为一项与福利 相关的问题来研究。孙炳耀( 2 0 0 4 ) 对住房基本需要、市场失灵与住房福利需求、 经济适用房廉租房和福利购房、直箭公房和房租补贴、住房公积金的角色和地位、 住房福利和住房市场的关系、资源约束和政策选择等方面进行分析。赵路兴、浦 湛( 2 0 0 3 ) 认为应该以保障基本居住需求为原则，兼顾利统筹政府在不同发展阶 段的保障能力与居民的保障需求，正确处理公平与效益，发展和稳定的关系，提 出了城镇中低收入家庭住房保障收入线的划分，并测算出三个档次负担水平的房 价收入比。成思危( 1 9 9 9 ) 则综合研究了中国城镇住房制度改革目标模式与 山东大学硕士学位论文 实施难点，较为详细地介绍了我国住房改革的历史进程，并将住房需求结构根据 职工收入进行五个层面的划分。邱冬阳、王牧( 2 0 0 3 ) 提出了廉租房城镇住 房弱势群体的现实选择，直接针对城镇中的中低收入阶层进行救助方法的探索， 特别提出廉租房所将要起到的重要作用。沈燕、候箴( 2 0 0 1 ) 总结了我国现有住 房政策中存在的问题，总结了国外其他地区解决城镇中低收入者住房网难的途径， 将合作建房和发展住房二级市场作为我国住房政策的侧重点。周建军( 2 0 0 5 ) 也 强调应该学习和借鉴国外住房保障制度的成功经验，在其基础上制定相应的住房 保障法规，政府应该是作为保障性住房的供应丰体。滕晓浩( 2 0 0 5 ) 也明确指出 经济适用房、廉租房两种模式是构建社会住房保障的必然选择，并且明确的界定 了两种模式的保障对象以及政府在两种体系中的定位。刘宏玉( 1 9 9 9 ) 则将住房 供给体系具体划分为商品房、经济适用房、廉租房三部分，并分别指出三者在住 宅市场中的地位与作用。荣艺华、罗江( 2 0 0 6 ) 认为当前我国调整住房保障体系， 新体系将由廉租房、租赁性经济适用房、出售性经济适用房和限价商品房共同构 建。他将中低收入人群再进行细分，并针对不同的细分对象提供不同层次的住房 保障产品。为促进新型公平高效的住房社会保障，应构建廉租房住房保障体系， 对于支付能力较弱，只能租房为牛的低收入家庭应采取财政补贴为丰的措施。 姚玲珍( 2 0 0 3 ) 在其著作中国公共住房政策模式研究一书中提出了中低 收入家庭住房政策理想模式设计的理论基础，强调了住房公平分配原则和住房应 该作为一项社会保障政策的重要性，并从供应客体的角度将住房供应体系细分为 实物、货币分配和商品化供应体系两类；提倡以租金补贴为丰，直接建房为辅的 方法来解决城镇中低收入家庭住房难题。宋博通( 2 0 0 2 ) 提出了住房过滤( h o u s i l l g f i l t e r i n g ) 模型，对政府兴建住房与货币补贴成本进行比较，提出尽量避免政府直 接行为参与中低等级住房的建设环节，建议政府提供优惠政策，鼓励开发商从自 身利益出发，开发中低级的商品房。 具体到某一省或者某一个城市的研究包括： 杜小平( 2 0 0 4 ) 以天津市中低收入家庭住房改革措施为例，指出中低收入家 庭是住房消费市场的丰体，因而有中国特色的社会丰义市场经济必须保障中低收 入阶层的利益，将“居者有其屋”作为政府工作的行政目标，在加速城市化进程中兼 顾中低收者阶层的住房利益，加大优惠政策实施力度；培育梯次住房消费市场， 山东大学硕士学位论文 大力发展住房租赁市场，将积压的商品房进行降价、减税、改建、出租等形式， 面向中低收入阶层积极处置。汤腊梅、尹建中( 2 0 0 3 ) 以湖南住房保障制度建设 的现状入手，根据湖南省经济发展状况和城镇居民住房闲难现状，提出住房保障 制度的原则和步骤，设计了住房保障制度建设的发展模式。吴志鹏( 2 0 0 4 ) 在分 析政府干预房地产市场的必要性与解决中低收入阶层住房问题可能性和紧迫性的 基础上，阐述并评价了浙江省政府、杭州、宁波市政府在解决中低收入阶层住房 问题的丰要政策。江莉( 2 0 0 4 ) 针对上海中低收入家庭提出解决其住房问题是社 会健康均衡发展的应有之意，王成超也认为在上海应增加小型住宅，继续推进住 房公积金制度，大胆尝试合作建房和集资建房。李杰( 2 0 0 6 ) 在对北京现阶段中 低收入家庭住房现状、住房需求、经济适用房与廉租房供给状况调查基础上，提 出目前住宅市场由于无效供给过剩、有效供给不足存在的状况造成了住房结构化 供求失衡，认为政府应该以住房保障方式进行财政和金融方面支持。胡斌( 2 0 0 4 ) 针对杭州市中低收入家庭住房问题和杭州市住房政策，在分析和比较西方国家典 型住房政策优劣的基础上，着重探讨了住房租金的补贴方式。 9 山东大学硕士学位论文 一、问题的提出 第二章研究概述 第一节问题的提出 民以食为天，以住为地，住房是人们的立足之地，栖身之所。我们现在通常 所说的住房问题，是指住房缺乏或不足，也就是指现代社会中没有住房或者住房 闲难的现象，具体表现形式为居住环境差，人均居住面积小于平均水平，住房自 身质量差，结构不合理，缺少必要的牛活配套设施。本文中所提到的住房问题丰 要指没有住房和人均住房面积小两方面。就住房的空间分布来讲，丰要指城市住 房问题；就住房的需求丰体来讲，丰要是中低收入家庭的公共住房问题。 二、住房问题的核心 根据住房问题的定义，我们知道质量和数量两方面的满足反映了人们对居住 的基本需求。在市场经济条件下，高房价和低收入始终是一个顽结在制约着住房 问题的解决，因而住房问题的解决涉及到居民对住房的支付能力，住房价格和居 民在住房方面的支付能力始终是住房问题的核心。正因为城镇广大中低收入家庭 不具备满足自身住房需求的支付能力，所以出现了没有住房和住房困难的现象。 三、住房问题的性质 住房问题首先是一个个人问题，是个人生存所必须面对和解决的问题，是基 于牛命体存活所必须满足的条件，它包括个人的居住意愿、居住需求、支付能力 等等；同时因为住房问题关系到人民的安居乐业和社会的稳定与国家的发展，因 而也是一个重大的社会问题。住房制度是社会经济制度的重要组成部分，住房政 策是社会政策的重要组成部分；住房产业涉及钢铁、能源、建筑等劳动密集型产 业；住房分配涉及到社会保障与社会公平等等方面；所以说住房问题解决得好， 会促进经济的发展，实现社会稳定，促进社会文明的不断进步，这也是实现国家 经济的可持续发展，全面建设小康社会的题中之意。反之则会导致无家可归者大 量出现，容易引发犯罪，致使政治动荡社会混乱。 圳斌杭州巾、低收入家庭化房i u j 题调查平住房政策研究 d ， 浙江人学：2 0 0 4 年 1 0 山东大学硕士学位论文 四、住房政策 所谓住房政策，是指政府在一定社会、经济和政治形势下，为完善住房质量、 数量、价格以及所有权和使用权状况，为适应不同时期的住房需求和住房供应模 式而设计的干预措施，其目的在于提高居民家庭拥有住房的比例，从数量和质量 上完善住房的供给，保障困难群体( 中低收入家庭、残疾家庭及无房户) 的最低 居住水平。住房政策包括中央政府和地方政府两个层面。主要包括制定住房政策、 特殊的金融和财政、税收政策等。 住房的数量、质量、价格以及所有权共同构成了住房政策的丰要内涵并在各 国政府的住房摹本目标中得以体现。同时住房政策又是一个动态的变化过程，是 针对一定的预期目标而有计划的行动，并非恒定不变的。国家以干预住房市场为 目的来制定和实施住房政策，从而解决中低收入家庭的住房问题，而正是中低收 入人群，构成了住房问题的主体。因而住房政策也是以中低收入家庭的住房政策 为丰体，其他住房政策为辅。 第二节研究的理论支持 一、一般商品与社会保障的属性 在市场体制下，住房无疑是一种商品，并且是一种特殊的商品：既是消费品， 又是价值巨大的资本品；同时又具有社会保障的属性，而且作为耐用品，属于生 活必需品，而非奢侈品。住房作为商品，具有价值与使用价值等一般商品所拥有的 共性，同时它又有复杂性、不可移动性和耐用性等区别于一般商品的经济特征而 具有经济属性；作为国民收入再分配领域可以进行转移、分配的福利产品而具有 社会属性。人们对住房的需求，不完全与收入有关，即使不具备购房能力的中低 收入者，也具有住房需要，因而住房是一种基本的社会保障必需品，不能完全依 赖市场调节，需要政府的作为来提供保障性住房。 二、社会公平 实行货币化为核心的住房改革属于住房分配中经济改革，因而实施改革中所 依据的分配原则应该是效率原则，与之相关的是公平，是保证经济分配的公平， 酬斌，杭州巾、低收入家庭住房问题调查和住房政策研究【d 】，浙江人学；2 0 0 4 年 山东大学硕士学位论文 而不应该与实施社会保障中的公平相混同。即使社会提供了机会均等的制度，人 们还会在初次分配中形成收入差距。由于在市场经济中资本也要取得报酬，拥有 资本的人还可以通过拥有资本获取报酬，就更加拉大了初次分配中的收入差距， 所以为了缩小差距，就必须通过政府丰导的再分配过程及相关政策来缩小初次分 配过程中形成的差距，再次寻求社会公平。在初次分配中出现的住房不平等问题 需要二次分配来弥补公平的缺失，所以解决中低收入者住房问题不应该也不可能 通过住房分配货币化来解决，而应该由国家和社会保障来解决。另外过去将住房 作为福利产品进行分配虽然缺乏社会公平，仙现在住房完全商品化也有失公平。 中低收入者的住房需求必须得到政府的帮助和救济，这不仅仅是人道主义体现， 更是弥补市场机制缺陷，体现社会公平的需要。 三、供求理论 由于住房必须依托土地而存在，而土地具有有限性，所以房屋也具有有限性。 随着人口数量的逐年增加，使得这种有限性更为突出。由于住房的价值由生产住 房的社会必要劳动时间决定，遵循价值规律，并且包含着支付承载住房的土地的 费用( 即国家对土地所有权的收益) 在当前供不应求的状况下住房价格必然居高 不下，而且这种供求比例严重失衡的状况在短时间内不会发牛改变，人们现阶段 对住房的需求只会增长不会减少，因而依靠市场供给体系无法避免住房的高价格， 中低收入者无法自行解决住房问题。 一、理论意义 第三节研究意义 当前我国城市中低收入家庭住房难题已经成为全国普遍现象，各地逐日上涨 的楼盘价格令中低收入者望“楼”兴叹。住房与教育、医疗共同形成我国当前居 民牛活中的二大丰要困难，直接影响到居民的牛活质量、水平与满意度的提高。 中低收入家庭因为没有购房能力而出现的住房网难问题已经引起政府和社会的普 遍关注，很多城市正在摸索解决这一问题的方法，许多学者也进行积极的探讨。 笔者试图通过与调查对象的深度访谈，找出其背后的深层次的住房困难成因，提 出自己对解决这一问题的观点看法，从理论层面构建济南市中低收入家庭住房解 山东大学硕士学位论文 决方案，从而推动中低收入家庭住房政策层面的理论研究，同时为其他地区实行 住房保障提供理论参考。 二、现实意义 联合国住宅人权宣言称：“有环境良好适合于人的住处是所有居民的基本 人权，一显然，住房问题是具有明显政治色彩，不能完全交给市场解决的问题。 政府干预商品房的价格，就是在调整社会利益，保证社会公平。研究中低收入家 庭的住房保障问题，是贯彻落实科学发展观，实现“五个统筹”，实践“三个代表” 重要思想的体现。完善住房政策，对促进住房制度改革，维护社会稳定，体现社 会主义制度的优越性，解决中低收入家庭住房难题，改善居住环境和居住状况具 有重要的社会意义和实践意义。济南市作为山东省省会城市，老城区面积较大， 原有棚户区人口住房紧张；随着经济发展与人口流动，外地来济人员的住房需求 量十分巨大，现在已经存在了中低收入家庭住房难题，成为济南市政府和市民近 些年来所关心的丰要问题，近些年因为住房问题引发的各种问题也屡见不鲜。由 于济南市经济发展水平以及人口数量规模、城市发展方向等方面具有较为典型的 代表性，所以济南市中低收入家庭住房政策的研究也会为其他城市和地区类似问 题的解决提供重要的借鉴意义。同时由于济南市第一次试点实施经济适用房政策， 这一保障模式的发展道路也注定需要给予关注，结合济南市的现实状况总结其经 验，及时的发现和纠正政策自身以及在实施过程中存在的问题，以有利于政府职 能部门及时调整保障范围与保障力度，有利于济南市民在城市化过程和旧城区改 造过程中实现自己多年的住房梦想。 一、研究内容 第四节研究内容与方法 本文在理论研究的基础上大量阅读相关文献资料，针对目前济南市中低收入 家庭的住房现状进行调查分析，总结住房难题的成因，仔细研读济南市现有住房 政策，通过走访住房篱理工作者利相关困难人群找出政策自身存在的问题以及在 i 钉。建不建经适房硐j 廉租房考政腑想不想降低房价跃沙房产网h t t p ：、v w w c s o n l i n e c o m c l l ，2 0 0 7 年0 1 月0 9 同 山东大学硕士学位论文 实施过程中产牛的问题；通过列举横向比较其他国家和地区住房政策的成功事例， 总结其优点，学习借鉴其经验模式。针对济南市的实际情况，探寻解决中低收入 家庭住房困难的有效途径。 二、研究方法 本文根据实事求是的原则，遵循理论与实践相结合的方法，通过文献阅读的 方法收集大量二于资料的同时，用实地研究方法对被调查对象进行无结构访问， 对济南市现有的中低收入住房闲难的家庭进行个案访谈，通过座谈会的方式对住 房箭理部门和相关专家进行访谈。通过文献研究把国内外住房保障制度方面的理 论联系起来，根据相关的理论进行分析和探索，以期达到理论指导实践的目的。 实地研究的学术渊源有两种，一是人类学传统：民族志和田野工作( f i e l dw r o r k ) ； 二是社会学传统的个案研究( c a l s es t u d y ) 。在人类学传统中，实地研究多注重通过 参与性观察，用详细的、动态的、情境化描绘的方法，来探究特定文化中的人的 牛活方式、价值观念和行为模式；社会学传统则注重通过访谈( 1 1 1 蚋i e w ) ，用理解 的方法对研究对象进行细致的描写与分析。而本研究采用的是社会学色彩的实地 研究方法。实地研究的收集资料方法有很多种，比如访谈法、观察法、个人叙事 方法、历史分析法、比较分析法等等。采用哪种收集资料方法丰要取决于研究的 目的、意义、情景以及可供利用的各方面条件。本研究为最大限度获取中低收入 家庭住房闲难成因以及其对现有住房政策的态度方面的资料，采用了深度访谈方 法。另外实地研究的效度较高，相对于简单的问卷，它能通过深入观察、设身处 地地感受与理解保证更好的测量效果，如实地研究中研究者常常列举出牛动、详 细的实例来说明某一个概念的含义，而这却是实证研究者所无法做到的。这些也 正是本文采用实地研究方法的重要原因。本文的材料来源丰要包括两部分，一， 文献资料：包括政府的统计年鉴，公开发行出版的书籍、著作和学术期刊；二， 来源于被调查对象的一于访谈资料：包括对住房保障对象所在的s j 、w g z 社区以及 随机抽样的b t 社区共三个社区2 6 户中低收入家庭和济南市、市中区、历下区房箭 局住房保障科相关领导的访谈，这为本文的理论分析和政策建构提供了充分详实 的经验来源。 陈向明：质的研究办法与社会科学研究 m 。教育科学：i 版社，2 0 0 0 年1 版。2 9 2 贞 山东大学硕士学位论文 第三章济南市中低收入家庭住房现状与住房困难成因分析 一、中低收入家庭 第一节概念界定 对中低收入家庭的界定受多方面因素的影响，主要有社会体制、生活水平、 文化环境、人口数量等，且中低收入家庭的标准也是相对的和动态的。总的来说 应根据各个国家和各个地方的具体情况而定。在统计学上，通常按人口的五等分 划分为高、中上、中等、中下、低收入家庭。西方国家对于高中低收入者按照2 0 ： 6 0 ：2 0 的比例来划分。根据1 9 9 9 年国家统计局统计，三人家庭中收入2 0 的低收 入者年收入1 3 6 0 0 元以下，6 0 的中等收入者在1 3 6 0 0 _ 之3 0 0 0 元之间，2 0 的高 收入者在2 3 0 0 0 元以上。显然该划分标准与我国现在实际情况不符，该划分标准 会导致部分实际中低收入者被划入高收入范围。现在国际上通常用“中位线”来作为 划分收入的标准，只要低于中位线就算穷人。 济南市根据2 0 0 6 年统计局年鉴的报告：济南市2 0 0 6 年人均可支配收入为 1 5 3 4 0 2 元，因此将中位线5 0 作为划分低收入的标准：1 5 3 4 0 2 元幸5 0 = 7 6 7 0 1 元，如果按月计算，济南市低收入的标准：人均月收入7 6 7 0 1 元1 2 = 6 3 9 1 8 元。 t u 是根据济南市的划分标准，显然划分档次过于宽泛，“低收入家庭”只存在低收入 和最低收入家庭，t u 是有大量的家庭人均年可支配收入介于济南市平均水平和 “7 6 7 0 ，线之间，他们也应当属于中等、中低收入家庭，同样存在住房支付能力与高 额房价之间的差距，因而也应当成为政府住房政策的受益者，因此借鉴上海市统 计年鉴划分收入的方法，根据2 0 0 6 年山东省统计局统计年鉴数据和各阶层家庭数 量所占家庭总数的比重，可以对济南市中低收入家庭进行划分，即本文对济南市 中低收入家庭的界定，划分标准见下表： 家统计j 几j巾i 目统计年箍1 9 9 9 m 。巾i q 统计版社1 9 9 9 年6 月第1 9 8 贞 济由i l j 统计局济由统计年鉴2 0 0 6 ，总第2 4 期 m ，巾f q 统计f i j 版社2 0 0 6 年6 月第2 l o 页 山东大学硕士学位论文 最近两年济南收入人群收入和支出( 元年人) 总，f 均最低低较低一i 等较高高最高 2 0 0 5 年 所占 l o l o 2 0 2 0 2 0 1 0 l o 比重 人均可 1 3 5 7 8 4 64 0 8 9 1 36 2 2 8 1 78 2 2 6 0 9l1 8 0 9 9 516 8 9 3 5 92 3 5 2 9 613 5 4 6 3 6 l 支配收 入 收入 3 0 1 1 4 5 8 6 6 0 5 8 8 6 9 8 1 2 4 4 0 1 7 3 2 8 2 6 1 1 8 甲均的 百分比 人均消 9 2 2 6 6 l3 7 0 8 2 25 2 0 0 5 26 7 1 0 6 27 7 9 3 4 41 0 4 7 3 3 7l5 7 2 8 8 22 1 9 4 1 3 2 费支出 支出 4 0 1 9 5 6 3 6 7 2 7 3 8 4 4 7 1 1 3 5 1 1 7 0 4 7 2 3 7 8 0 ，f 均的 百分比 2 0 0 6 年 所占 1 0 i o 2 0 2 0 2 0 1 0 1 0 比重 人均可 1 5 3 4 0 1 74 7 1 1 9 57 4 2 9 3 l1 0 1 7 9 6 5l3 9 9 0 8 71 8 8 2 0 1 92 4 6 4 7 7l3 6 5 4 4 8 9 支配收 入 收入 3 0 7 2 4 8 4 3 6 6 3 6 9 1 2 0 1 2 2 6 9 1 6 0 6 7 2 3 8 2 3 f 均的 百分比 人均消 1 0 7 1 3 1 34 3 0 9 6 37 0 3 0 1 28 1 3 3 7 89 2 9 9 2 6l1 8 7 2 7 l1 4 l7 2 2 92 6 2 2 5 7 9 费支出 支出 4 0 2 3 6 5 6 2 7 5 9 2 8 6 8 0 l l o 8 2 1 3 2 2 9 2 4 4 8 0 、l 蚀g 的 百分比 济l ； l i l l 均计j a j 济南统计年答2 0 0 7 。 总第2 5 期 m ， 巾f 日统计版社2 0 0 7 年7 月第2 0 8 贞 1 6 山东大学硕士学位论文 在本文后述分析中，我们将济南市中等收入及以下人群作为研究对象，即文 章中涉及的“中低收入家庭”，包括最低、低、较低、中等四个档次的家庭，占济南 总家庭数6 0 左右。 二、经济适用房 根据国务院关于深化城镇住房制度改革的决定和城镇经济适用房建设 管理办法，经济适用房是“以满足基本住房需求”为原则，以低收入家庭为对象、 具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和实用性的特点。经济性是指住宅价 格比商品房市场价格低，开发成本低、开发利润低，住房面积应该控制在一定标 准之内，装修选用普通材料，造价和售价不能太高，适应中低收入家庭的承受能 力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，确保中小套型 和齐全的功能，对家庭来说要方便、适用。其低价格是通过土地划拨供应、免除 相关税费、规定开发上的利润上限来实现。随着时代的发展，其适用性也会发牛 质的变化，即随着经济发展水平的提高而不断的提高住房质量。因而经济适用房 建设在数量上必须满足不断增长的住房需求，在质量上要通过精心规划、精心设 计和精心施工，使经济适用住房的建设达到；标准不高水平高，面积适中功能全， 造价不高质量高，占地不多环境美。 三、廉租住房 廉租住房是政府针对住房网难的最低收入家庭实施的一种社会救助，是中国 住房保障体系的重要组成部分。享受廉租住房保障的对象，需要具备两个基本条 件，一是城镇最低收入家庭，二是住房网难，另外，申请家庭成员中至少有1 人 为当地非农业常住户口。目前，廉租住房以租赁补贴、实物配租和租金减免三种 方式提高保障对象的住房支付能力，改善最低收入家庭居住条件。实物配租的廉 租住房租金实行政府定价，租金标准原则上由房屋的维修费和符理费两项因素构 成，并与城镇最低收入家庭的经济承受能力相适应。具体租金标准由各地根据实 际情况自行确定。享受租赁补贴的家庭，租赁住房补贴标准，按照市场平均租金 与廉租住房租金标准的差额计算。 济由l 房管局，济咐i l j 经济适用房廉租房政策解读济南i f j 房管j n j2 0 0 7 年9 月 i 吲l 山东大学硕士学位论文 第二节济南市中低收入家庭经济与住房状况分析 一、济南市中低收入家庭情况 ( 一) 中低收入家庭的数量及基本状况 2 0 0 6 年济南市市区常住人口1 0 6 1 9 万户，总人口3 5 2 2 9 万人，其中非农业人 口2 7 7 0 2 万人，根据笔者在本文中对于中低收入家庭的界定，按照济南市总家庭 户数及各收入阶层家庭所占比例计算，中低收入家庭为6 3 7 1 4 万户，其中最低收 入户约为l o 6 2 户，低收入