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我国购房者年龄结构对住宅需求的分析张芳郭素婷（郑州大学，河南 郑州 450001）【摘要】不同年龄段购房人数在总购房人数中所占的比例是不同的，因而对不同年龄段住宅需求进行定性分析，并结合我国住宅现状，能够为开发商在住宅开发上提供针对性的建议。【关键词】年龄结构 住宅 住宅需求一、引言住宅是人类最基本的生活资料之一，人口因素是影响住宅市场 的重要因素之一，关注住宅市场就要关注人口因素。著名市场营销 专家科特勒曾经说过：市场是由具有特定的需要或欲望的全部潜在 客户所组成的。住宅市场上潜在客户是由不同年龄段的消费者共同 构成. 关注人口因素中人口年龄构成，有利于了解住宅市场，进而了 解和分析住宅需求，为房地产营销提供指导意见。由于每个个体都有一个生命周期，在生命周期不同阶段，个体会 有特定的事情要做。如美国人一般会在 20 岁左右工作，26 岁左右结 婚，31 岁左右购买第一套房产。即他们首次置业年龄集中在 2539 岁之间。这个规律在日本也同样存在。日本人口分组住宅自有率数据 显示：19781998 年的 20 年里，25 岁以下人口组平均住宅自有率是5. 6%；3539 岁人口组平均住宅自有率达到了 55%。即 2539 岁年 龄段的人口是住宅消费主力军。据中国指数研究院调查结果，我国2534 岁年轻人是第一大购房群体，3544 岁中年人是第二大购房群体，这两个年龄段的人是我国房地产市场需求主力军。中国是世界上第一人口大国，加上自古以来置业观念，人们有 较为强烈的住宅需求。不同年龄段群体因所处的生命周期阶段、价 值观、生活习惯、消费习惯和生活方式等因素，有不同住宅需求，反映了不同年龄段群体的消费需求和消费理念。就住宅需求来言，不同年龄结构的某一群体在住宅价格、区位、面积、户型设计以及其他 配套设施等有不同的需求特征。研究各个不同年龄段的不同住宅需 求特征，将为住宅市场开发和发展提供宝贵参考意见。二、我国购房者年龄结构与住宅需求的关系（一）我国的住宅现状自 1998 实行住房改革以来，我国进入住宅建设市场化和住房 消费货币化阶段。总体上住宅市场供求结构存在非均衡现象，20002009 年间普通住宅供给量逐年增加，有效需求量除了 2007至 2008 年有明显下降，总体上呈现增长趋势。总之，20002009 年 间普通住宅有效供给量始终大于有效需求量，即处于供大于求状态。如下图。20002008 年间的变化趋势基本相同，差距不断缩小；2009 年出现有效需求大于供给的情况。如下图。住宅智能化方面。如果说 70 年代解决的是有无问题；80 年代解决的是大小问题；90 年代关注的是环境优美问题；21 世纪是住宅智 能化时代。我国智能化住宅经历了三个发展阶段：1998 年以前只是推出了智能化居民小区理念；19982000 年间是小区智能化的试点阶段；21 世纪进入了智能化住宅的迅速发展和提高阶段。为提高竞争力各大省市相继出现了建筑规模大、投资高的智能 化住宅小区。如上海中凯之光计划智能化系统投资采用每平米 100 元的标准，以达到高档水平。智能化住宅已成为住宅需求的不可抵挡的趋势，尤其是宽带网在智能化小区中的应用已成为必然。我国老年住宅供应紧缺。2010 年据估计约有 69 万老年人住在11000 多家政府或政府资助的福利老年护理院；居住在非盈利、非政 府的护老中心的老年人数不到 27 万。随着社会观念对老年住宅的 认可，未来老年住宅市场潜力巨大。（二）我国购房者年龄结构现状从中国指数研究院调查结果看：2534 岁年龄段购房人数占总 购房人数 50%；3544 岁年龄段人口占购房人口总数 24. 5%；这两 个年龄段人在总购房人数中高达四分之三。如图 1。从上图看出我国购房者具有明显的年龄结构特征。这种特征与个体生命周期紧密相关。2534 岁年龄段的人大多处于结婚年龄， 大部分属于第一次置业，购房主要是为了满足居住需要，需求弹性 较小属刚性需求，他们是当前住宅市场上购房的主力军；3544 岁 年龄段人群的孩子处于成长阶段和自己事业发展阶段，关注孩子成而 20002009 年间我国住宅供求结构中，别墅或高档住宅的有效需求量和有效供给量处于变化中。有效供给量 20002007 年 间呈上升态势，2007 年以后出现下降趋势；有效需求 20002007 年 间显著增加，20072009 年出现先下降后上升的趋势。两者相比，93times finance2013 年第 6 期中旬刊时 代 金 融no. 6，2013（总第 519 期）t imes f in an ce （cumulativety no. 519）长和自己的发展，大部分属第二次及以上置业，具有较强购房能力，购房行为属改善性需求，对所购房屋未来的升值空间较关心，有一 定的投机性。三、不同年龄段的住宅需求通过分析不同年龄段人群住宅需求，结合住宅现状，为住宅市场的发展提供些参考意见：（一）抓住普通住宅需求从我国住宅现状看供给和需求都呈上升趋势，但总体上略显得据中国指数研究院调查结果，可分几个不同年龄段来分析不同住宅需求：（一）基本自住需求阶段2534 岁年龄段居民，处于单身或组建家庭阶段，有强烈购房 需求。但受个人支付能力，包括收入、家庭财产和住宅价格等因素影 响，该年龄段的购房者对住宅要求有一定特点。如因家庭成员较少，住宅面积要求相对较小，集中在 80100 平米之间。对住宅价格较为敏感，价格一定情况下，会倾向功能较全 和结够简单的中小户型住宅，讲究空间集约利用。户型方面，对卧室 设施的要求较高，对楼层要求不高；出于交往和积累人脉考虑，会考 虑周边娱乐设施及商业完善程度，对公共交通完善程度要求较高。 相对来说，他们是当前住宅需求的主力军，更关注相关限购政 策及住宅市场信息，选择合适的购房时机。受经济实力限制，他们会 选择父母资助或贷款购置房产。较容易受住房金融政策影响或对所购房产未来升值预期的影响。（二）发展需求阶段3544 岁年龄段居民处于孩子成长阶段及自己事业开创阶段， 较于上一阶段居民，经济上有所改善，家庭人口数量增加。此阶段居 民对住宅面积相对于基本自住需求阶段要求会大些。考虑到孩子教 育问题、养老问题及个人事业发展，倾向交通方便、教育设备完善， 能够满足照顾老人的发展舒适型住宅。对空间较宽松、小区环境良好、住宅内部组合和配套设施较好 的住宅有更大偏好。如较多房间数，对厨房、书房以及卫生间要求较 高，更加注重对各种功能空间的组织和搭配；更注意小区的配套设 施及小区环境幽雅等等。因而更多购房者选择大中户型住宅，以此 能够与父母儿女共同居住，也能够满足子女教育和抚养老人双重需 求。这种住宅要求属于再次购房需求，此年龄段的购房者在住宅需 求上，更注重生活品质提升。建筑风格上有自己独特选择，来反映自 己的品味。随着经济能力提升，此阶段购房者更加注重物业服务，对 停车场、社区服务及物业管理等有更高要求。（三）享受需求阶段4554 岁年龄段居民，已有一定程度财富积累，具备一定经济 基础，有一定购买力水平，倾向追求生活安逸和享乐，注重住宅性能 和品质。此年龄段人群将目标定位在面积大、价值高、生态环境好、 小区设施齐全和现代化高档住宅。有能力也有意向选择优良住宅， 除基本配套设施外，还可以根据实际需要进行个性化设计。总之，这一个年龄代消费人群的子女开始成家立业，自身也开 始步入空巢期，他们考虑为子女购置房屋或进行改善性需求满足。 但要考虑这一消费人群的子女是否同样拥有购房水平，若他们拥有 一定经济实力，那么这一年龄代对住宅需求就会相对减少。（四）便利需求阶段55 岁以上年龄段居民，处于退休养老阶段。随着我国步入老龄 化社会，此年龄段居民数量的增加，养老问题已变得日趋严重，将刺 激该年龄段住宅市场的发展。由于老年人身体机能的退化，其住宅 需求有几个特点：住宅面积不会过大，方便老年人日常生活；住宅通 风好，阳光充足；多层和高层楼盘配备电梯方便老人进出；社区内有 配套的医疗场所，方便老年人就近寻医。对住宅功能、内部设施及室 内室外环境和设施要求会更高。由于我国老年人受传统观念的影响，把居家养老作为首选的养 老方式。因而家庭住宅仍然是老年人住宅需求的首选，他们更倾向 考虑到老年人生理和心理特点建筑的住宅，对内部结构布局及设施 能满足其独特需求的住宅青睐有加。目前出现的规范化老年公寓， 可以为老年人提供安全便利的生活环境。四、建议供大于求。通过人口年龄对住宅需求分析，得出占购房总人数 50%的 2534 年龄段对住宅需求属基本自住性需求。这个庞大需求群 体受经济条件限制，更倾向购买普通商品住房。但这个群体处在成家这个年龄段，是刚性需求。因而开发商在做住宅开发建设时，要透彻分析此年龄段人群的 心理特征、购房资金的可能来源（工资收入、家人支持或银行贷款或 是公积金贷款等）、对住宅功能的要求等，注重“以人为本”的设计理 念，发挥住宅使用性；要尽量采用节地、节水和节能的建筑方法和可 循环利用材料，降低成本，讲究经济；既注重住宅外部美观，更关注 住宅内部设计的美观性。因该年龄段群体对住宅面积需求在 80100 之间，属小户型。 因而开发商要做好小户型住宅的设计，充分利用好面积与空间，做 好精细化设计。如充分利用隔墙和走道吊顶形成储藏空间：用来储 藏入户门附近的鞋、伞及包；储藏卧室里的换季衣服和床上用品。既 节省墙体材料，又节省家具占用的空间面积。实际已经出现了这样 的户型设计，既美观也能有效利用空间。（二）重视舒适住宅需求3544 年龄段人口对住宅需求影响体现在对舒适型住宅需求 上。关注住宅教育及对己事业的积极作用等。我国舒适型住宅在供 求关系上存在不均衡，呈现供不应求的局面。这个年龄段需求群体 占住宅需求总人口比例达到了 25%，住宅价值高，对房地产开发商 有影响巨大。在对舒适型住宅需求提供方面，房地产开发商要满足其发展的 需求。住宅设计上要体现出特色，提供完善的服务设施等。首先，居住功能要多元化。舒适性住宅不仅是一个生产空间重要的是发展空间。因而除具备必需的生存条件，还要设计供住户及 其子女读书学习、健身锻炼、文化娱乐和艺术培养等空间，让住户真 正体验到舒适性。其次，住宅设计要讲究文化性、艺术性。住宅外观 和内部设计上要力求美观、高雅、和谐、明快、简洁，营造高尚的视觉环境，满足人们心理需求，体现住宅的品位。再次，舒适型住宅要讲究以人为本。设计要符合人的生活活动规律，做到动静分开，如餐 厅、厨房、公共卫生间集中布置，卧室、书房和化妆间集中布置。窗户 设计上要满足住户亲近自然的需求，降低窗台，还可设计成弧形窗、 落地窗或转角窗。（三）兼顾享受型和便捷性需求享受型住宅需求年龄群都有一定财富积累。其需求量虽不及自 住型需求，但单体价值大，附加值高，因而值得开发商关注。对物业服务高要求是享受型住宅需求的一个特点。较为代表性 是对智能化住宅的需求。随着信息化时代到来，居民需求住宅实现智能化，来增加家庭办公以及其他许多社会性的功能，如教育、娱乐、医疗和购物等等。因而开发商要做好宽带网在智能化住宅小区 的应用工作，不断完善住宅功能。由于我国已步入老龄化社会，银发市场成为住宅一个新需求 点。由于老年人在晚年生活观念和态度改变，更多具有较高学历和收入的老年人开始建立自立、自理和自信的生活态度，因而既要满足老年人便捷性需求，还要注重老人新需求。如营造良好居住环境， 提高绿化率，采用园林景观设计手段，设计人性化“步道”，方便老年 人锻炼身体。通过完善医疗服务设施，关注老年人健康，满足老年人 特殊需求。注释姜晓春.我国住宅市场供求的非均衡计量分析d.吉林大学，201 1 。凌秀丽.人口年龄结构变化对我国房地产市场需求的影响.中94times finance2013 年第 6 期中旬刊时 代 金 融no. 6，2013（总第 519 期）t imes f in an ce （cumulativety no. 519）国价值，201 1 。杨熙，张楠. 小户型住宅设计初探.j 现代装饰理论，201 1（26）。筑学术文库，2008（10）.4凌秀丽.人口年龄结构变化对我国房地产市场需求的影响j. 中国价值，2011.5姜晓春.我国住宅市场供求的非均衡计量分析d.吉林大学，2011.参考文献1郭维钧.我国智能化住宅小区的现状及展望j.北京工业大 学,2001.2王永慧，张丽.未来人口年龄结构对住宅需求的影响j.中国人民大学，2005（3）. 3张小杏，杨斌.浅议实用性和舒适型住宅建筑设计j.土木建6杨熙，张楠.小户型住宅设计初探j.现代装饰理论，2011（26）.作者简介：张芳（1987-），女，河南济源人，郑州大学 2011 级土地资源管理专业硕士研究生，研究方向：房地产经营与管理；郭素婷（1969-），女，汉族，河南信阳人，硕士，副教授，研究方向：管理科学 与工程。（上接第 79 页）贸易的影响j.经济问题探索，2010（7）.5孙伟.后危机时代我国服务贸易的现状与对策j.商业经济 评论,2010（, 8）.6邱璐轶.后危机时代离岸服务外包发展趋势及策略j.江苏 商论,2011（, 3）.7孙立行.探讨“后危机时代”中国的服务贸易发展策略j.世 界经济研究,2011（, 6）.8梁文化.中国服务贸易国际竞争力评价与提升对策d.河南 师范大学硕士学位论文 2011（, 5）.9王洪.后危机时代对外贸易发展态势j.商业时代,2012（, 23）.10翟羽，吴显亮.浅谈后危机时代我国信息服务贸易竞争力j.经济研究,2012（, 8）. 11段丽娜.中国生产性服务贸易发展与产业结构优化的耦合研究d.辽宁大学博士学位论文,2012（, 6）.作者简介：洪文苑（1990-），女，安徽六安人，安徽财经大学国际经济贸易学院国际贸易学专业 2012 级硕士研究生。（上接第 85 页）台湾：台湾月旦出版有限公司,1996，1059陈清秀.税法总论m.台湾：元照出版公司,2006，3710葛克昌.税法基本问题m.台湾：台湾月旦出版社有限公司,1995，1211陈少英.税法基本理论专题研究m.北京：北京大学出版社,2009，25812熊伟著.政府间财政关系的法律调整m.北京：法律出版社,2010，7.13陈少英.税法学教程m，北京：北京大学出版社,2005，33814黄茂荣.债法总论m.北京：中国政法大学出版社，2005，72作者简介：吕铖钢（1989-），男，浙江杭州人，华东政法大学 2012级经济法学硕士研究生，研究方向：经济法与财税法。（上接第 90 页）自身的营销观念。在能防范风险情况下，满足一些产品具有市场及效益和守信的相关民营企业合理的资金需求2。第三，通过提高及改善金融服务相关的质量。对一些信用及经 营好的民营企业发布信用贷款证来一次核定相关企业流动的资金 额度，还有周转使用来保障民