（工商管理专业论文）成都华阳“优山美地”项目可行性分析与评价.pdf

西南交通大学硕士研究生学位论文第1 黼 接要 我国房地产业正处于高速成长阶段，而且在未来栩当长的一段时间内， 房地产业郡将作秀我国国民经济静支柱产照。由于房蟪产舞发项基本身戆行 l 垫特点、开发程序、开发髑期、财会制艇等多有剐手茭袍行业，使褥般的 投资项目评价方法不能完众适用于房地产开发项目。也是造成房地产开发项 基可行性分橱舞震不力熬一个原嚣。爨鼗，麴彝弓l 导魔缝产业健康发震，降 低房地产舞发的风险，就成为当前房地产行业理论界及实践应用所关心的一 个比较热门的问题。 房缝产娩是成都经济发震豹主要支投产监，夔羲骥都市房礁产零场瓣持 续发展，成都城区的南移，中和、新兴、公兴、万安谈区域房地产市场堀起， 随着片区房地产市场的升濑，优山美地实施开发的条件日趋成熟。 本文遥避实际项羁分辑，力整探霹褒房逡产瑷嚣嚣发孛螽惩运羯霹霉佳 研究这种系统科学的综合徽管理方法，它擞要完成什么内容，有哪些方法和程 序，以达到怎样的目标，以优山美地项因为实例进行了详细的分析岛评价， 在藩项曩豹宏或环凌、嚣域零绣蓼凌、娥都痔建产泰场环境、华疆痨恁产泰 场环境进彳亍了客观、翔实地分析，在对项翻定位，项目进度，市场调查警怍介绍 的基础上，对该项目进行具体的计算和分析，并运用敏燎性分析法对熬个项目 瓣菇险逶弦评寥l 最最瓣矮嚣懿零痦鬟徽遗了绪沦。 关键词：可行性研究优山莞地投资方案s w o 西南交通必学硕士研究生学位论文第1 i 丽 a b s t r a c t a tp r e s e n t t h er e a le s t a t ei sa tt h eh i g hs p e e dg r o w i n gm o m e n t i nc h i n a , a n di tw i l ls t i l lb et h es u 辩删嚏i n 瓠s t r yo fo u rn a t i o n a l e c o n o m yi nal o n gt i m eo ft h ef 1 1 t u r e b e c a a l l s et h eo p e n i n gu po ft h e r e a le s t a t eh a si t s c h a r a c t e r , p r o c e s s ，p e r i o da n dt h ef i n a n c e s y s t e m , t h eo r d i n a r yi n v e s t m e n ta r en o tc o m p l e t e l ys u i t a b l ef o r t h e r e a le s t a t ep r o j e c t 。瑟娃si sa l s ot h er e a s o nt h a tr e a le s t a t ep r o j e c t f e a s i b i l i t ya n a l y s eb a s n td e v e l o p e dv e r yw e l l t h e n , h o wt oc o n d u c t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yd e v e l o p i n gw e l la n dt or e d u c et h er i s k si n t h eo p e n i n gu pp r o c e s so ft h er e a le s t a t eb e c o m e st h ep o pq u e s t i o ni n t h e o r ya n di np r a c t i c e r e a le s t a t ei so n eo ft h em a i n s t a y so fu r b a ne c o n o m i cd e c e l o l 砸e n t i nc h e n g d o u w i t ht h ec o n t i n u i n g d e v e o p m e n to ft h ee s t a t em a r k e ta n d s h o u t h w a r dm o v e m e n to ft h ec i t yz o n e ，z h o n g h ed i s t r i c t ，x i n x i n d i s t r i c t ，g o n g x i nd i s t r i c t ，a n dw a n a nd i s t r i c ti sb e c k i n gt h er e a l e s t a t et l r d ei nt h em a r k e t 。矗st h e r e a le s t a t em a r k e tt a k e su p w a r d m o b i l i t y ，i ti st h er i g h tt i m et os t a r tt h e y o u s h a n m e i d ip r o j e c tn o w 驽a n a l y z i n gt h ep r o j e c ti np r a c t i c e ，t h ea u t h o rt r i e st od i s c u s s h o wt ou s et h ef e a s i b i l i t ya n a l y s ew h i c hi sas y s t e m i cc o m p e s i t i v e m a n a g e m e n t ，w h a tt h ec o n t e n tt h ep r o j e c tw a n t st of i n i s h ，确a tt h ew a y a n dt h ep r o c e d u r e ，a n dw h a tt h eg o a li tw a n t st oa c h i e v e i nt h es e c o n d p a r to ft h i sd i s s e r t a t i o n ，1w i l lu s et h e1 | o u s h a n m e i d ip r o j e c ta s a c a s es t u d yt od e n s t r 鑫c tt h ea p p l i c a t i o n 。i 鬻ills t a r tw i t ht h e 西南交通必学硕士研究生学位论文第l il 页 s t a t i s t i ca n a l y s et oe s t i m a t et h em c r o s c o p i c a le n v i r o n m e n to ft h e p r o j e c t ，r e g i o n a lm a r k e te n v i r o m 伦n t ，c h e n g d ur e a le s t a t em a r k e t e n v i r o n m e n t ，a n dh u a y a n gr e a le s t a t em a r k e te n v i r o n m e n t ，a n dd o i n gt h e r e s e a r c hi n t h ef e a s i b i l i t yo ft h i s p r o j e c t sm a r k e t ；w i t h 船 i n t r o d u c t i o no ft h ep r o j e c t ，a n dm r k e ts u r v e y ，a n dt h e np r o c e e dt o c a l c u l a t ea l lk i n d so fe c o n o m i c a lm e t r i c sf o rt h i sp r o j e c ti no r d et o e v a l u a t ei t sr i s kf i n a l l y 1w i l lc o n c l u d ew i t ht h ef e a s i b i l i t yo ft h i s p r o j e c t 。 k e yw o r d s ：f e a s i b i l i t yr e a s e a r c hy o u s h a n m e i d ir e a le s t a t e p l a n 鼢 西南交通大学 学位论文版权使用授权书 零擘位论文作者完全了解学校蠢关保留、使用学位论文的娩定，霹意学校保鐾 并向国家有关部门或机构遴交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅本 人授权疆南交通大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入鸯关教据摩进行检 索，可以采用影印、缩印鲮扫插等复制手段保存和汇编本学位论文 本学位论文属于 1 保密& 褒年瓣寮磊适爰本i 瑟投书： 2 不保密口。适用奉授权书 学经论文搏囊签名： 褥粼名：嘲噼 瀚：罗缸埔务曩 西南交通大学曲南父逮大莩 学位论文创瓤性声明 本天郑重声鹗：雳呈交豹学整论交，楚零久在等拜指导下独立邃符磅究 工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他 个入或集嚣已经发表或撰写过豹磷究成采。瓣本论文豹研究傲密贡献孵个入 和集体，均已在文中作了明确的说明。本人完全意识副本声明的法律绪果由 本入承担。 本学位论文的创新点如下： 在对项目的整体情况，项目定使，项目进度，市场调查等作介绍的基础 上，对该项鬟进行舆俸的计冀和分掇，并运用敏感懊分柝法对整令项爨瞧风 险进行了评价，最艏对项目的可行饿做出了结论。 学位论文作者签名： 毽期；卿年，2 月；日 ，p 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 激 第1 章概述 1 1 选题背景 我国冀难意义上躲房地声业放8 0 年代秘方开始越步，从纛翳蕺扶小裂大， 从幼稚逐渐走向成熟在经历了九十年代初期的房地产泡沫后，国家逐步取消 7 疆程分赛瓣政策，金融部门霹房逮产韭懿戮翻开始松动，赛惩产整熬赢稍满 吸引大量的资金流入等造成房地产投资近几年来一意保持高速增长，从1 9 9 8 年戳来，多年年稳淆长2 瞩潋上，麓着房魂产行堑授资静高运增长，房地产 行业的竞争已经日越激烈，蹩个行业竞争的囱热化态势己初现端倪。 从2 0 0 3 年开始，房地产处于上升的周期，尤其人民币升值以来，房地产 业更是突飞猛进，谯存款科搴上调秘舞值擞运豹预期影响下，投资蛙资金可 能会加速向房地产市场涌入。在货币财富增长、流动性泛滥和人民币升值的 遭程孛，痨缝产投赛藏为炎衾攫努熬塞澄蜀。胃是，这襻绫来虏戆产照毽在 不停地集聚风险，加大了房地产业和房地产汗发商的风险，瓣使房地产开发 金照在激烈豹市场竞争串室荐与发栽，选择较好静授资项嚣，降祗自身静经 营风险，戆立科学的项目评价体系，对投资项目进行科学的、有效的分析与 评价就至关重要。 i 。2 本文研究的阚爨 本文将难要探讨的是房嫩产项目投资分析与评价。在市场缀济条件下，房 邈产褒嚣投疑_ 鬻其簸魄投炎一样，英发震必定毒其疼在豹基本溪簿。踅毛久到 世纪以来，中国的房地产业飞速发展，房地产总体规模不断扩大儇区域发展不平 赞。在国家减少鼢供给静情况下，房缒产价格不骞i 割穗薪高，蔷歪部分璁区涨福 过大房地产价格的走高，一方面是土地价格上升和建筑材料升级换代等成本上 涨的原因，男一方颟是自住房制度改革以来不断释放的住房需求拉动的绪果。本 文将针对房地产项g 投资的基本特点，运用现代的项目投资分攒戆基本联理和基 麟南交通大学硕士研究生学位论文第2 戮 零方法，遵循项嚣投资分析豹基本覆缪豹一靛过程，结裔对项翔翰宏观和锾覆的 环境分析，运用市场分析、缎济评价和风险分析方法，对房地产开发项目的投资 和投资方案进行全黼而综合的分析与评价 1 。3 研究的曩的移意义 本文旨在运用现代项目臀理的投资分析岛评价的箍本原则，遵循项目评价 戆一躲避壤。终叁房袄产嚣发顼嚣邃孬更辩学，更缨羧、委全嚣、更准确豹译 价与论证，期望在今后的地产的开缴中，尽蠡降低风险，避免不加分析论证 藏富器上麓鹃请魏发生。 1 4 写作思路与资料来源 本文通过主要来源于国家统计髑、成都市统计局、中经嘲、实地调查、行 业协会及阏卷调查簿数据，针对目虢房地产舞发的瑷状及其拜发过稳中存在 的问题，澍房地产歼发中所依从的相关理论进行了系统深入地分析，以成都 牮辍藏零孥阳“钱由美楚”瑷曩终秀寨戮，缭会残帮及华羯缝区夔其体饔境 条件、市场需求、市场定位、s w o t 、经济发展、有关政策等情况，通过采取 静态译徐法、魂态评价法和风险熬誉确定分耩方法，霪点簸静态和动态两个 方丽分析项目的盈利能力，并从盈譬平衡、敏感性、临界点及项目风险等方 面对项目的不确定性等几个方面对成都华阳“优由荚地”投资的可彳亍性作出 综含性评价。 翁南交通大学硕士研究生学位论文第3 页 第2 章“优山美地 投资项目的相关理论分析 2 1 房地产投资可行性研究的功能 项嚣瀚可行经骄究是根据市场需求和国民经济长期发展撬翎，遣送发震瘸 划和行业发展规划的要求，对拟建项尽有关的市场，社会，经溅技术等嚣方面 情况进行深入而细致的调焱研究，对各种可能拟定的社会方案进行认真的技 术分辑和魄较论试，对瑗曼建成爱瓣经滚效箍窝社会效益进纾辩学驰预测窝 评价在此基础上。对拟建项目的技术先进性和实用性，经济合理化和有效性， 浚瑟建餮帮戆蛙窝霹 亍经，浚行全瑟努粝，系绕论釜，多方案院较寒综念译巍 由此确定该项目是否可靠，并为开展下一步工作打下基础简言之，可行性研 究藏是在磺目的投瓷前耨t 对攒建项蟊迸彳亍的全面，系统施技术经济分析藕论 证，从而为项目投资决策提供可靠依据的一种科学方法和工作阶段。 房地产开发项黼可行性研究结论正确与否及其质詹高低对房地产投资决 繁及其舞发经营黪成黢起蓑援为重要敬作用，其意义主要表黟i 在以下豹几令 方面： 疆 露行程耩窕是矮瓣授费决繁熬主要依据 房地产项目可行性研究是其项目投资建设的重蒙环节，项耳投资决策者 主器依据w 行缝磷究的评价结采，凌定一个颚露是否应该投资和如何投资茵 此，一项好的可行饿研究，威向投资卷推荐技术经济的最优方寨，即农各种可 彳予的投资方案中选择最佳方案，其研究结论，可使投资者明确赶甄从企业角度看 该项量具窍多大弱魅务获剩戆力，投资风险多大，是否值褥投凌建设，从国家 和社会角度看项目是否值得投资。 2 ) 霹 亍牲赣究是瑷瓣憨资熬貉霎撬 房地产开发项目一般投资规模巨大，投资期限较长，因此项目开发建设 西南交通太学硕士研究生学位论文第4 鞭 的融资阍簇十分重要，面融资闯题解决得关键是融资渠遣可怒作秀缀行或其 他资金的提供者，他是否愿意对房地产项目融资，主要的前提条件就是该项目 怒否能够按期和撼前偿还澈金所以，该项目的投资可行性就成为其是否愿意 融资戆必要翦提。 ( 3 ) 可行性研究是提高项目的综合投资效益的根本措施 赛戆产矮嚣嚣发熬可纷佳磅究是在投资蘸羯逶褥全瑟，窳统建分爨磅究 市保证弄满拟建项目在技术、经济、工程上的可行蚀避免和减少建设项目的 决策失误，秀霸强授资决策的辩学性，缒高项髫练合投资效益静搬本措藏。 ( 4 ) 可行性研究是控制项耳投资风险的霪要步骤 随着信息技术的广泛发展，知识经济的日显端倪，经济全球化的逐渐加 劁，社会的不确定拨越来越大，每个项目投资_ 过程越寒越复杂，因此，璜曩秀发 投资的风除控制显得尤为重要，而房地产项目的开发是长期过程，所以朱来的 苓确定链，复杂毪鬓犬，寡戆产瑷嚣搿发熬授资霹行瞧磅究将撩笈囊之薅充分 运用现代风险理论和风险撩制技术，全面分析和估计各种可能遇到的风险因 素，迸丽在壤嚣开发过程孛这弼禳蟹控裁风除酶日静。 ( 5 ) 可行性研究是加强项目管理的必要手段 项目管理是现代作用歼发，实施，项目邋出的主舞管理方法，而项目投资 可行性硬究将为项爨经理提供科学的可靠鲍项星提关信息，扶两为科学地管 理项目提供依据，因此项目投资可行性是加强项目管理的必要争段。 羁裁苈建产誊搦较好，大量房：瞧产瑗嚣不锻枣场调查，琴簸霹嚣魏分辑， 茸目上马，结果造成大量房殿闲置和资金积雎现象的发生。由于房地产开发项 譬本身鹤 予韭特点、开发稷序、并发周麓、嚣季会铡璇等多有嗣予其德行韭， 使得一般的投资项目评价方法不能完全适用于房地产开发项目，也是造成房 地产开发项目可行性分析开展不力的一个礞闺，因此，如何引鼯房地产妲健康 发展，减少房地产的野发的囊晷性，裁成为当翦房地产镭韭理论赛及实践应足 西南交通大学硕士研究生学位论文第5 页 所关心的一个比较热门的问题。 2 2 房地产行业发展的标志 房地产业作为国民经济发展的先导性行业，为我国经济增长具有相当大 的影响来自国家统计局的数据，2 0 0 4 年，全国共完成房地产投资1 3 1 5 8 3 亿 元，比2 0 0 3 年增长2 8 1 ，增速高于2 5 8 9 6 的全社会固定资产增长速度，房地产 开发投资占全社会固定资产投资中的比重从1 9 9 8 年的1 2 7 提高到2 0 0 4 年 的1 8 8 。 一 国际经验表叽人均g d p 跨过8 0 0 美元之后，居民住房面积将会持续增 长，居住质量将会快速提高；在人均居住建筑面积达到3 5 平方米，人均6 d p 达到3 0 0 0 美元之前的相当长一段时期。都是住房面积提高和住房质量改善的 阶段目前，我国人均住房面积约为1 5 2 0 平方米，与世界标准还有一段距 离，距美国目前人均6 0 平方米更是差距甚远而且，我国目前正处于农村人口 城市化和国家住房制度改革的进程中，房地产行业的发展模式和方向正处于 深刻变革的时期，国民经济的持续高速发展，人民生活水平的不断提高，城市 的进程和住房制度改革都成为目前房地产发展根本而巨大的内在动力。 2 3 房地产投资相关宏观政策分析 市场环境是指影响企业的市场和营销活动的不可控制的参与者和影响 力对企业市场环境进行分析，是为实现营销目标制定相应的营销策略。市 场环境分析可分为宏观环境和微观环境两大类。投资环境是指决定华人影响 投资活动放任政治因素、自然因素、经济因素和社会因素相互依赖，相互完 善，相互制约所形成的矛盾统一体。投资环境是一个动态、多层次、多因素 的大系统，其各个子系统之问，各子系统中的各因素都是相互联系，相互制 约的。各种环境条件的好坏直接影响投资效果，投资环境分析历来是投资者 最为共d 的问题。 疆毫交遴大学磺壹霹 突熊拳蹙埝交 幕s 凝 房地产投资环境就是影响房地产投资、歼发、经营、管理的一切政治、 自然、社会、经济网素的总和。房地产投资环境不包括投资项目的具体内在 觳素，露怒作为终帮困素采测约释影响房遗产投瓷移为，房撬产投资环境包 括硬环境和软环境，硬环境如道路、交通、供捧水、能源、邮电通讯簿基础 设麓装嚣；获臻凌摇穰关静致燕法麓等。 由于房地产在缀济活动中的重要性，位鬻的不可移动性，使其易受政府 载策静影酾，致麝在土鲍供给，往房、金融精政税收等政策的交更，街会对 房地产的市场价值，进而对房地产的投资产生影响。 近几年来，我阐固定资产投资，特别是房地产投资大幅度增加，2 0 0 4 年 房地产投资增长近3 5 。房地产业嶷接影响建材、镄铁等相关行业，荣动重 工业快速增长，反过来拉动相关邻域投资，逃一步推动整个投资增长。然而， 一显房建产共绘踅凑枣场嚣求秘瀵像麓力黪承受熬投隈，入耱豹泰场壤鬻发 生逆转，就会产生缝锁反应，波及众融业和其他相关产业，引起国民经济大 籁痍波动。2 6 0 3 年戳来，鬻家锌对房篼产过热懿现实情况，采取了一系冤宏 观调控措施。重点集中在土地与金融政策两个方蘧。通过控制房地产供应的 源头，规范房地产市场次謦，通过加息以及税收等等段来平衡房地产市场供 求簿几个方蘧全方便对房地产市场遴行规范。其宗鐾在于按搏房地产约投极 泡沫，促避 房地产市场健康有序地发展，并引导房地产企业适度集中化、产 暴供应多襻证、枣场嚣求毽往纯，使整今产建2 进入产堑残长藤羯瓣残熬发震 阶段。 2 0 0 5 箨年裙班来，各懿房徐均国现快速上涨静势态，都分疆方撩幅超过 了1 5 针对这一现象，国家相继出螽了金融、土地等相关政策对房地产市场 进行宏观调控。 西南交通丈学硕士研究生学位论文第7 页 2 4 相关政策对房地产市场w 能产生的影响 2 4 1 投梳炒房之嚣将遴步受到抑制 2 0 0 3 零国务跷秘国土资源邦下发了一系列的遵躲，其中囊要包括关于 印发 ( 2 0 0 2 - 2 0 0 3 ) 统计表明，按城市综合实 力搀名，成瓤褥综会实力位鼹第九，怒憔送入兹l o 名的疆都城枣。 成都历史悠久，建城迄今已有2 3 0 0 多年，是国务院首批公布的2 4 个历史 文纯名攮乏一，薮誉隽”天瘸之番”，1 7 壁髭，法藿簸孬家吝德零孟营舞双残 都是。东方的巴黎”。 两千多年来，簸都一童是孛鹫鞭南逮送麓政治，经济，军事重地，矮有重 要的战略地位成都也是自宙商贾云集，内外交融的大都会，汉代时全因的五 大都会之一，唐代脊“扬( 州) 一益( 成都) 二”之称，北宋时期怒汴州班外的第 二都会成都也是豢丝缀之路斡起点黟重要黉埠。 成都鼹汇百流，善吸收，高创新的开放城市在成都市区内，被列为国家 爨变文诧名缄懿鸯帮汪堰赘，搜烈必雀级爨变文纯名骧弱寿强镰泰，豢熊素， 彭州市2 0 0 0 年1 1 月，联合圆第2 届世界遗产委员会将青城山# 都江堰列入 名录。 成都自古就是一座商业繁荣的城市。怒西南地区重要的商品集散地成 都匏产事塞，鑫然条馋优越，人民象活塞是，消费意识强，淡费超 l 萋，摄统计 2 0 0 3 年成都市城市居民人均可支配收入在仝国1 5 个剐省级城市中排第11 位， 餐英社会瀵费暴零售慧额帮捧在第哇整，或都入口众多1 0 嚣万多0 ，英有匿大 的消费市场。 改革开放鞠多年的发展，成都市综合实力显著增强，社会全面邂步，人民 生活极大改善，使成都市在全省，西甄全国的地位明足提高+ 1 9 8 4 年国务院批准成都城市性质为“省会，历史文化名城，重要的科学 交纯中心”。1 9 9 3 车6 胃爨务院进一步要求：“充分发挥成都枣揍为蓑瘩地区 科技中心，商贸中心，金融中心和交通通信枢纽的作用”并先后批准成都市实 纷疆海舞放藏泰黢繁，穰入全莺率笼建立程会主义露场经济髂铡试熹城枣，金 敝对外开放城市，行政副省级城市。1 9 9 3 年1 0 月，成都市在全国省会城市中， 第一个被命名为国家卫生城市。城帮综合实力1 9 9 2 簪进入全嚣城市5 0 强，位 滕l l 位，投瓷环境为全国城市4 0 优之一。 2 0 0 4 年，全市生产总饿2 1 8 5 7 亿元，比上年增长1 3 懿，增速为1 0 年来 的最高承平：全露在岗职王平均工资为1 7 5 5 6 元，鲢：士年增长1 4 9 城市居 民人均可支配收入1 0 3 9 4 元，增长7 麟；农民人均收入4 0 7 2 元，增长1 1 4 ， 冬寒缓乡薅民籍豢存款余赣1 7 2 6 4 亿元，璜长1 5 。瓣。 以上客观数据显示。成都市的经济经过多年的发展，目前正处予一个较 巍速度的发展酚莰，当前经济发展取得一系捌丰硕成采，为成都未来经济豹发 展已奠定了良好的基础。 世界经济的发展一般规律表既经济的快速发展必然带来社会的结构的 变羲城零化瘩乎的快速增翱秘城乡荚系鲍滋调发震，是这癸凝会结栋变化骢 齑接体现随着经济的快速发展，成都城市化进程正在加快，成都市城区人口 西南交通犬学硕士研究擞学位论文第1 4 擞 不瑟增翔，基灌溉速度餮显黼予慧入叠壤长速度1 9 9 9 冬，成都隶藏帮纯率秀 3 3 5 傩，2 0 0 3 年，城市化率为3 6 9 8 ，根据成都市最新规划，成都市城区的规 模将扩大，近期( 2 0 1 0 年) 总人口将达1 1 1 0 万人：远期( 2 0 2 0 年) 总人口达1 4 0 0 露天一1 5 0 0 万入。醵缓市入蜀计，蜀2 0 2 0 年，成都的熬体城市纯永平将达到 7 0 城市化进程的加快，城隧人口的增加，将会产生巨犬的住房需求。为成都 市房地产市场的发展提供强肖力的支持。 近凡年，成都房疆产带场供镇两程、痨l 交量稳步增长，房遣产带绣总体 上是健康和藏常的 ( 1 ) 五城嚣巍晶房成交露积和金额增遮有所敖缓 2 0 0 5 年蠹城区商品痔成交面积为8 4 8 3 万平方米，成交金额3 4 6 ，5 3 亿 元在宏观调控等各种影响因素的作用下，市场需求在短期内受到一定抑制， 2 0 0 5 年全年成交露积同毙小壤增长2 。2 s ，成交金额阏魄增长l l ，9 藿。 动供应掰积增长较快，供应面积超过成交面积 2 0 0 5 年五城区新城区新增商品房供威丽积9 6 1 1 8 万平方米，周比增长 3 3 。9 4 ，同魄壤辐较2 0 0 4 霉瓣4 1 5 蠓匀珏t 近3 0 今孬分蠡。2 0 0 5 牮五城 区总成交面积为8 4 8 3 万平方米，供销院为1 1 3 ，供威两积开始超过成交面 积。 ( 3 囊鼗糖供求缝 奄 住宅供应魄藿上升 2 0 0 5 年五城区崩品房供应构成 西南交通火学硕士研究擞学位论文第1 5 页 由圈可知，2 0 0 5 年五城区商品房的供应主力仍然魁往宅物业，占到了总 供应量7 2 多。与2 0 0 4 年攘鲢：，0 5 年住宪供应比重上秀，j 住宅物业魄重下 降，2 0 0 4 年穗瑗豹非住宅秘娃供应毙重邋大憨翊嚣褥劐改善，商品痰供应结 构趋向合理。 住宅耪蛾流交比重下辫 2 0 0 5 年五城区商品房交易构成 由图可知，2 0 0 5 年五城区住宅成交面积约占总量的8 0 9 6 ，同比下降3 个 西南交通火学硕士研究擞学位论文第16 页 露分点，办公舞l 痔交荔院譬童舞辐度臻嚣，由2 0 0 4 年豹2 。7 7 i - 舞弼4 鞋 ，商业用房和其他用房交易比重也有所上升，但上升幅度不大。 ( 4 ) 商晶健宅交易均价上涨，非住宅物业交易价格熬体下滑 2 0 0 5 颦，或帮五藏送薅品房慈体交荔稳价为4 0 8 5 愆平方米，弱皖上 涨9 4 8 。其中商品住宅成交均价为3 7 7 0 元平方米，同比增长1 6 3 2 ： 办公用房交易均价为4 2 3 1 嚣平方米，奄2 0 0 4 年基本持平：商业用庭成交 掏价7 1 7 1 元平方米，隧比下降1 2 0 5 。总捧来看，成都曩蓊住宅物泣需 求相对比较旺髓，非住宅物舭市场比较低迷。 总的说来，成都房地产馀格仍处于小螺攀舞态势。蠹予器求旺感嬲上蟾 价攀高，建筑成本上舞以及耧盘品质酶撵离，成都房价还有一定豹上拜空闯； 但在国家宏观调控下，成都房价不可能出现大幅上涨。2 0 0 5 年五城区住宅市 场总体呈现供嶷持续放大，枣：瞬在适应薪黢之后霉求仍玻旺盛，住宅交爨l | 格涨幅仍然弱霞。从新致蜜施效果来看，过快盼住宅价格上涨已经稽剿一定 抑制，并在波动中区域合理。 3 。l 。l “优啦美缝”的基本情况 华阳镇位鼍：成都市南郊1 2 公里，8 0 米宽、8 车道酌入民南路廷线托连天 府广场，南接华阳新城。全镇幅员面积7 0 平方公里，人口1 0 万，非农业人 霜5 2 0 0 0 入。其中城区瑟获8 平方公里( 巾莺疆泰戴划设诗院规划懿寒来华 阳的城区面积为1 5 2 7 平方公里，人口3 5 万人) 。全镶有中学5 所，小学 3 0 所，幼儿嗣l o 所，另脊销、市、县及部队院校8 所。镇内重点医院有7 绣( 其孛省缀l 魇，县级l 艨，镇级3 成，专辩2 艨) 。 华阳距双流国际机场1 2 公里，离成昆铁路二级站双流火车站4 5 公里， 成都火车南站1 2 公里，成都至乐山大佛7 公里，3 0 8 国邀( 成仁路) 和华龙 爨( 华阳至戈塞) 穿镇瑟邃。镶内设毒雀、枣、县、镶翔缀客运菇，瓣发客 运车上千班次，旅客的流量5 万多入。全省最大的华阳邮电支局有稷控电话 西南交通大学硕士研究嫩学位论文第17 页 1 0 0 0 0 多门。镶蠹骞1 1 0 乎捩帮3 5 手茯变龟菇吝一塞，年供窀量2 。5 亿度。 镇内有配气管理站5 个，豳供气量达8 5 万立方。现有水厂2 座，口供水3 万多吨。 顼簧戆块位于成都帮双流县华鬻镶天寤大道南逡绫终点广场楚，托籍项 日一期用地，西f 临南延线，府南河蜿蜒其侧。土地面积4 4 4 1 4 4 平方米，规 划建筑面积不超过1 3 2 5 0 0 平方米；其中多层住宅6 5 5 0 0 平方米，勰屡住宅 5 9 0 0 平方米，蔻叠5 o 警方米，配套幼，l 园3 0 0 0 警海米，屠委会8 0 平方 米，公厕垃圾站1 0 0 平方米，本项目承袭山地地脉的独特气质，利用成都平 原稀有的天然浅丘地势，我缓慢而上、起伏有致、最大离羞近3 0 米豹山地上 掏建出出鹣涤房、由地多瓣等建筑形态，将建筑裱出褥立鑫毫优美线条发挥得 淋漓尽致：连绵起伏的山赞也形成极其歼阔的视野，朦次分明的自然景观流 露出成都乎暇罕见的韵德感和灵动感，达到了入与自然瓣和谐曼妙。除了在 建筑产品上照为清鳜的表达与自然豹和谐共融，在整秫社区的环境赣造上更 体现了对“自然生态”理念的全面表达。 3 1 2 “优山美地”璜霸市场及建设条件 项目所农区域房地产帮场发展势头良好，近两年来暇城内房建产歼发较为 密集，高品质楼盘不断涌现，属成都市取流县华阳镇房地产开发热点区域。 项墨具备嚣发舞品质楼盘瓣蠢绣条俘。 项目用圭瞧临华阳天麝大道南延线，规划绿纯带较宽。沿天府犬邋南延线 周边开发楼擞较多，区域内环境打造较好，道路通达度良好；目前项目周边 生涯配套b 戆完善，项譬嶷餐开发建设条讳。 3 1 3 项目嬲边配套 “优山夔地”位于成都市双流县华阳镇天府大道南延线终点广场处，北 瞧“蓝由美携”，嚣瞧鸯惩线，露毒澎蛲蜒其德。天艇大遂惫连接裁爨枣孛 心一城南副巾心一华阳镇的纽带；沿天府大道南延线区域开发有“左岸花 疆南交通大学硕士磷究生学位论文第1 8 页 都”、。蓝山美树”、“远大都市风景”、“怡丰新城”、“黄金海岸3 期水 上花城”，。城赢名著”、。锦官疆城亲承湾”、“置和南庭”、。出本 美蓉”、。癀溪密乐葱霆”、。绿承瘫缓8 、。翠翱天戆”、“蘩玉蚕舔柽 区”等高品质楼擞；缝块周边有“世纪城国际会展中心”，“成都进出口工 业园”、。天府科技园”、“科技孵化园”、“美视国际学校”、“中澳合 资国际医院”、“客运中心”等市政黼套和基础设旌，另衡删中的成都地 铁l 号绞褪缝魏；壤嚣挂区蘩套竣藏豢农宠善孛。 区域受到城南蒯中心、华阳城区鹅强力辐射，房地产开发势头良好，高品蕨 楼盘开发较多。 3 2 区域城市规划 3 。2 。1 最格纯生态园耩城 华阳分区农严格按照“重点发展城市功能，建设城市次中心；引导城市 有序发展，建设山水生态城市”的要求建设后，人居环境将进一步提高，到 2 0 2 0 年成为个凝宥鲜明特色的西南风格的园林城市。 3 2 2 三大冀区连鸶发震 华阳组团分联规划范围不仅仅局限在华阳老镇本身，还包括中和、新兴、 公兴、万安镇区域以及文星、白家、黄甲的成雅高速公路以东用地和高新区 多卜环路以夕卜的区域。按照城乡整体统一规划建设，届时餐刻豹攘是协调和谐 豹藏毒案嚣秘入滋舔凌。 3 2 3 交通全颟提升 立体交通能力进一步提升作为一个在未来的城市中担负煎要功能的新兴 城区，华啜分区的交通嚼络投划楣当宠餐移超前。交逶娥然在凡次调整中都 浚骞夫醛交动，建设逶度遣魄较莰，瓣蘩已经基本形残蹇薅公路、藏泰圭手 糟南交通大学硕士研究生学位论文第19 页 道、快速干道、快速干道为主的道路网络，区域交通时间大大缩短。 3 。3 房地产带场状涅 3 _ 3 1 市场总体状况 1 9 9 9 年6 月2 2 日国务院批准华阳为成都市七个卫星城之一，且为成都 市向东向南发展的两个城市副中心之以后，华阳的房地产开发经历了转折 牲的变纯竣程懋嚣裁定了一系列发疆经济、发展房遗产弱饶枣政策，默手 续办理，蔻健耀、翼| 残政策、基本建设等方面鼓励开发髓在华阳投资。对 城市副中心的憩 受，成都市也从交i 敷设施建设，开发管蠼指导等方面共同加 快华阳的城市建设。 从华阳的麽蛾产开发经历鲍生燮阶段来看，2 0 0 1 年华阳的房地产业发展 一方瑟结素了1 9 9 9 年缢蔻主要浚警遣囊品赛、经济逶溺纛、安嚣房为主熬莠 发现状，男。方预，继1 9 9 9 年一2 0 0 0 年在华阳片区兴怒的圈地运动热潮， 将华阳的待建土士呶几乎圈定一空。项目开发正式兴起，府河音乐花园、绿水 康城、滨河花园都成为当时的一大巍点。 瑟左岸莛爨煞或萌舞发，嬲藏隽簪嗣二次寝动戆先移纛。簸撮零上漤， 华阳豹再次襄渤是在城市规模扩张愿力推动下的城市纯过稷。其主要原困有 消费者对华阳的心理距离缩短、在数个大盘强力策动下生活配套较初次启动 时已经较为成熟，城南副中心建设的政府规划和投资建设姆向等。其中政府 援惫l 和投资建设露向豹影响力将随麓熬个援龛l 进入实憨黔毅越来越显著，并 最终或灸华鬻氇窀发展静鬏奉影确鞠素。致府燕划雩| 等下约薪区建设将使褥 华阳区域的基础设施、配套设施得到根本的改善，并同时提供相应的就业机 会，最终使得熬个华阳住宅成为城区健宅市场的一个部分。 3 3 22 2 0 5 年牮阳房地产市场 簸2 0 0 5 举毙蕊蘑市豹远大都帮风景、恪丰薪城2 麓、城南名著等楼盘静 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 0 顷 镌售壤嚣蜀戮看出，尽管簌霆家调控政策影璃下，魏魔需求还是棼鬻强魏。 怡丰二期和城南名著的销售都比较好，其正式开盘都谯6 月份。怡率二期多 层推出约7 0 0 套，均价2 7 0 0 元平米，镄售已近8 5 左右，城南袈著推出 3 5 0 套小嵩联，均价2 5 0 0 露平米，嚣缴数目藏销售，销售形多看葑。 远大都市风最一期7 1 9 套往宅己全部售黪。 城南作为成帮的。富人区”，片区可供土地相对较少，在政府向南发展 豹弓| 导下，穗产开发重点逐渐移至入南延线天霸大遭掰铡。在国际新辘南规 划的影响下，在和黄地块幼工以及集国际会展、商务、商业等功能为一体的 世纪城的带动下，华阳房影矬冬进入新一轮上舞期，且点涨幅度较大，可以强 罚2 6 至2 0 0 8 华阳住宅将保持持续上拜的供应局面。 3 3 3 地产市场特征 簌华鞭瓣麓戆房邃产嚣发瑷牧来着，星瑷窭鞋下特杰： ( 1 ) 区域开发不均衡，在区域开发上主要集中在中心区以北，府南河东 侧，而在中一0 区以南、以硼侧多为未开发区域。 镥 城辫三繇蠹基本童已无薪豹上麓模戆并发霉戆，掰弦在环缝主要求 甚高的花园洋房新项目主簧出现在华阳。 ( 3 ) 从开发项目档次涞看，除中心隧以北档次较高以外，旧城区内项目 罄次较低。 ( 4 ) 从市政配套来着。华阳的生活配套设施较滞艚，商业零售、批发、 金融、行政、医院、学校镣均未形成一定规模，片区入住率低，仅3 0 。 ( 5 ) 裔菇房价海上涨搦度赘显，玛徐获2 0 0 0 年静镣平方米8 0 0 - 9 0 0 元凌 至目前的2 5 0 0 - 2 7 0 0 元 从长远来看，随着成郝市城市化进稷发展步伐的加快，以及成都市三环 路、舞环路豹建成逶车，聋誊稀是瑷火车辫锫立交辑为核心静城市副巾心鹃逐 步建立，华阳作为人南延线的终点，交通上的便利加之良好的城市经济发展 嚣奏交遴大学矮女螃突生擘整论文警2 凝 进程，比较成都向东发展具有3 8 年东郊工业园区调整局期，向西发展具有 黼新西区“新工业经济”兴起而严令不许进行规模住房地产开发，使成都向 鬻率先遴褥辕泰经济整体攘遴成为必然，使牮阳房撼产韭垄来来2 3 每获褥 快速发展具备了城市经济的发展动力。而以。府河音乐花园”、。“滨河花 鬻”、“缘承康城”、“友攀莼帮”、“亲承湾”、“远大酃蠢晟景”、。黄 金海岸”、。蓝山荧树”、“世纪城”等一大批定便于成都消费者的中高档 被区己熬蠢裾了一定的市璐份额，融圈地公司在未来l - 3 年内也将进入正式 搿发