房地产抵押评估报告(范本).doc

房地产估价报告 估价项目名称：估价项目名称：舟山市定海区兰沁花苑 6 号的房地产估价 委委 托托 方：方：孔亚君 估估 价价 单单 位：位：舟山市天平房地产评估有限责任公司 估估 价价 人人 员员：钟海燕、王跃平 估价作业日期：估价作业日期： 二 00 八年七月二十日至二 00 八年七月二十二日 报报 告告 编编 号：号：舟天估 (2008)第 035 号 舟山市定海区兰沁花苑 6 号的房地产评估报告 第 1 页 目目 录录 第第一一部部分分 致致委委托托方方函函 .2 第二部分第二部分 估价师声明估价师声明.4 4 第四部分、估价结果报告第四部分、估价结果报告 .7 7 一、委托方 .7 二、估价方 .7 三、估价对象 .7 四、估价目的 .9 五、估价时点 .9 六、价值定义 .9 七、估价依据 .10 八、估价原则 .10 九、估价方法 .11 十、估价结果 .12 十一、估价人员 .12 十二、估价作业日期 .13 十三、估价报告使用说明.13 十四、 变现能力分析和快速变现价值说明 .13 第五部分第五部分 估价技术报告估价技术报告 .1515 一、个别因素分析.15 二、区域因素分析.15 三、市场背景分析 .16 四、最高最佳使用分析.20 五、估价方法选用 .21 六、估价测算过程.22 七、估价结果确定 .28 第六部分第六部分 附件附件 .2929 舟山市定海区兰沁花苑 6 号的房地产评估报告 第 2 页 第一部分第一部分 致委托方函致委托方函 孔亚君 先生： 受贵方委托，我公司对贵方提供的位于舟山市定海区兰沁花苑 6 号的房地产的现 时市场价格进行估价。 估价对象为孔亚君所有的位于舟山市定海区兰沁花苑 6 号的房地产。拥有房屋 所有权证舟房权证定字第 1062530 号；总层 2 层所在层 1-2 层；建筑面积：173.33 平 方米；建筑年份 2001 年。拥有国有土地使用权证舟山市国用（2002）第 4-688 号； 土地用途：住宅用地；使用权面积：157.8 平方米；使用期限：终止日期 2064 年 12 月 30 日。 估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 估价时点： 2008 年 7 月 22 日 估价依据：房地产估价规范 ，全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部、 浙江省建设厅及舟山市政府有关部门颁发的相关政策法规和文件，委托方提供的有关资 料，我们估价单位所掌握的舟山市房地产市场的有关资料及估价人员经过实地查勘、调 查所获取的资料。 估价结果：估价人员本着客观、公正、公平的原则，在对现场进行实地勘察、 广泛收集有关市场信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值和抵押价值的 因素，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规范和特定的估价目的，按照科学 的估价程序，并运用科学的估价方法，并在综合分析影响价格因素的基础上，对上述估 价对象进行评估后，确定： 孔亚君所有的位于舟山市定海区兰沁花苑 6 号的房地产，其建筑面积共为 173.33 平方米，土地使用权面积为 157.8 平方米，在 2008 年 7 月 22 日的客观价值 如下： 舟山市定海区兰沁花苑 6 号的房地产评估报告 第 3 页 评估总价：192.64 万元 大写：人民币壹佰玖拾贰万陆仟肆佰元整 评估单价：11114 元/平方米 另，快速变现后的评估价值为： 总价：163.74 万元 大写：人民币壹佰陆拾叁万柒仟肆佰元整 评估单价：9447 元/平方米。 估价报告应用有效期：自本报告出具之日起半年。 舟山市天平房地产评估有限责任公司舟山市天平房地产评估有限责任公司 二八年七月二十二日 舟山市定海区兰沁花苑 6 号的房地产评估报告 第 4 页 第二部分第二部分 估价师声明估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结 论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人 利害关系或偏见。 四、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范 进行分析，形成 意见和结论，撰写本估价报告。 五、我公司估价人员钟海燕、王跃平、张淑芬、张良良等四人对本估价报告中 的估价对象进行了实地查勘。 六、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。 七、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。 未经本评估机构书面同意，本评估报告的全部或任何一部分内容均不得向委托方、 报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，不得在其他与本次项目无关的 任何公开文件、通告或报告中使用，也不得以任何形式公开发表。 八、本估价报告由舟山市天平房地产评估有限责任公司负责解释。 九、参加本次估价的工作人员 舟山市定海区兰沁花苑 6 号的房地产评估报告 第 5 页 参加本次估价的注册房地产估价师签名： 估价师姓名注册证书号签字 钟海燕 3319970056 王跃平 3319980016 参加估价人员： 估价员：张淑芬、张良良 第三部分、估价的假设和限制条件第三部分、估价的假设和限制条件 一一、本本项项估估价价的的假假设设条条件件 1.本报告在评估过程中， 假设委估房地产 为住宅，在未来剩余使用年限内不 改变土地使用权 用途。 2. 本次估价结果是基于估价对象具备抵押条件并可以公开上市交易的前提下测算 的市场价值，未考虑估价对象所设定的任何他项权利（如抵押权等），即按委托方完全 拥有土地的使用权进行评估。 3.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说 明的除外。 二二、本本项项估估价价的的限限制制条条件件 1. 设定估价对象为符合法律、法规规定，在市场上可转让和可进行抵押登记的房 地产为限制条件。 2.本报告 中所依据的有关资料系由委托方提供， 包括法律文件，如国有土地使 用证、房屋所有权证等复印件，由委托方对其真实性、合法性负责。如委托方提 供的资料有误，本报告也应作相应调整。 3. 根据委托方提供的情况及有关资料，本次评估基础数据确定依据为：房屋所 有权证舟房权证定字第1062530号，证载房屋建筑面积为173.33平方米；国有土地 使用权证舟山市国用（2002）第4-688号，证载土地使用权面积：157.8平方米。 4. 根据委托方提供给估价机构的有关资料，并经估价师了解知悉的估价对象土地使 用权不存在抵押权、典权等他项权利及其他法定优先受偿款。 舟山市定海区兰沁花苑 6 号的房地产评估报告 第 6 页 5. 本报告 中估价结果为估价对象在2008 年7月22日的公开市场价值减去估价师已 知悉的法定优先受偿款，其公开市场价值为在估价时点的下列交易条件下最可能实现的 价格：交易双方是自愿地进行交易的；交易双方进行交易的目的是追求自身利益的 最大化；交易双方具有必要的专业知识，并了解交易对象；交易双方掌握必要的市 场信息；交易双方有较充裕的时间进行交易；不存在特殊买者的附加出价。 6. 一旦发生抵押人不能履行债务，抵押权人须将抵押物拍卖清偿时，根据国家有关 规定，有强制拍卖费用、拍卖佣金、诉讼律师费、营业税及附加、印花税、交易手续费、 评估费、登记费和合同公证费等，本报告估价结果中，这些税费未扣除。 7. 本报告所得出的估价结果，仅供抵贷双方参考。抵押贷款最终数额由抵贷双方根 据市场风险、兑现难易、政府有关税费缴纳等情况确定。 8. 如果使用本估价结果的时间超过了报告应用的有效期，我们对此结果造成的损失 不承担责任。 （1） 9.房地产估价报告备查编号： 舟天估 (2008)第 035 号。 舟山市定海区兰沁花苑 6 号的房地产评估报告 第 7 页 第四部分、估价结果报告第四部分、估价结果报告 一、委托方 单位名称： 孔亚君 二、估价方 机构名称 ：舟山市天平房地产评估有限责任公司 单位住址 ：舟山市定海商城四楼d09 号 法定代表人：钟海燕 房地产评估资质级别：叁级 资质证书号：浙建房估证字 2002047 号 联系电话 三、估价对象 1、估价对象的区位与环境 1）地理位置 估价对象位于舟山市定海区兰沁花园 6 号，东面背靠楼下山，南面为东瀛路住宅 区，西面临环城南路与东瀛路交叉的丁字路口，北面为百绿园物业小区。估价对象位于 外环线以外，为二类地段。 估价对象 舟山市定海区兰沁花苑 6 号的房地产评估报告 第 8 页 2）道路通达度 估价对象西侧的环城南路与东瀛路交叉的丁字路口为通往市区与市外的交通干道。 颜家峧路连接新桥路、弘生大道，环城南路与东河路、环城东路、人民南路、环城西路 等市内交通要道相接，形成四通八达的交通道路网。 3）交通便捷度 估价对象对象周围 300 米内，有桔园新村、百绿园、弘生大道等多个公交车站点， 如 32、36 路；可通往市内外、临城新区、普陀区等多个方向。并有个人力三轮车往来 频繁，交通便捷度较好。 4）公共设施及基础设施状况 估价对象周边现已发展为较成熟的住宅区，公共配套设施齐全。周围有舟山骨伤科 医院、桔园菜场、舟山市机关幼儿园、舟山市东海中学、舟山日报社、舟山博物馆、香 楠大酒店等构成了该区域有利于居民居住的生活条件。基础设施达到“六通” （包括通 路、上水、下水、电力、通讯、供气） ，并能满足居民生活需要。公共配套和基础设施 完善。 5）居住条件 估价对象位于舟山市定海区兰沁花园，是定海区少有的别墅区之一，与西面的桔园 新村南区，北面的百绿园物业小区、 （以及南面即将开盘的恒大名筑城）构成了定海的 较为集聚的住宅区。估价对象背靠楼下山，环境清幽，形成了独特的宜居生态环境；该 物业业主主要是中高收入人群，居民人口类型较为一致，且人员素质较高。 6）周边同类型物业的市场分析 估价对象周围已形成较为积聚的住宅区，主要有桔园新村南区、北区多层住宅，市 场价格平均在 85009500 元/平方米；百绿园多层住宅，市场价格平均在 900010000 元/平方米；百绿园别墅区市场价格平均在 1200015000 元/平方米；即将开盘的的恒 大名筑城销售单价也在 8000 元/平方米以上。周围各小区内物业管理专业，且性价比较 舟山市定海区兰沁花苑 6 号的房地产评估报告 第 9 页 高，且有升值潜力。 （二）估价对象的范围 估价对象为舟山市定海区兰沁花园 6 号房地产，根据委托方提供的房屋所有权证 舟房权证定字第 1062530 号，房屋建筑面积为 173.33 平方米；提供的国有土地使用 权证舟山市国用（2002）第 4-688 号，使用权面积：157.8 平方米。 （三）估价对象概况 估价对象位于兰沁花园 6 号房地产，房屋总面积为 173.33 平方米，土地使用权面 积为 157.8 平方米。房屋总层数为 2 层，建于 2001 年，砖混结构，现为私人所有的别 墅，有独立庭院、独立车库。室内精装修，一层为客厅、厨房，二层为客厅、卧室、书 房，阁楼为储物间。室内分配较为合理，可利用空间较大（如图、） 。 间该区为高档精品别墅区，其绿化较好，小区内基本生活设施齐全。 （四）估价对象权利状况 根据委托方提供的资料，估价对象拥有的房屋的房产所有权证 （参见附件房 产所有权证复印件）证号为： 舟房权证定字第 1062530 号；产别：私有房产；结构：混合结构；总层 2 层所在层 1-2 层；建筑面积：173.33 平方米；建筑年份 2001 年。 根据委托方提供的资料，委托人拥有的估价对象土地的国有土地使用权证 （参 见附件国有土地使用权证复印件）证号为： 舟山市国用（2002）第 4-688 号；土地用途：住宅用地；使用权类型：出让；地号： 4-39-0-77；使用权面积：157.8 平方米；使用期限：终止日期 2064 年 12 月 30 日。 截至估价时点，估价对象未发现设定抵押等他项权利，未发现权属纠纷。 四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、估价时点 2008 年 7 月 22 日 舟山市定海区兰沁花苑 6 号的房地产评估报告 第 10 页 六、价值定义 本次估价采用公开市场价值标准。 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先 受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 本次估价结果为估价对象 173.33 平方米建筑面积所有权的抵押价值。 七、估价依据 有关法律、法规 中华人民共和国城市房地产管理法 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国担保法 城市房地产抵押管理办法 房地产抵押估价指导意见 技术规程 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 （gbt 502911999） 其它 委托方提供的有关情况和资料，包括房屋所有权证 、 国有土地使用权证等 复印件。 我公司所掌握的舟山市房地产市场的有关资料及估价人员实地勘查、调查所获取 的资料。 八、估价原则 本次估价在公平、公正、公开、合理、科学原则的前提下，遵循合法原则、最高 最佳使用原则、替代原则、估价时点原则和谨慎原则。 1、合法原则 估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风 格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行。估价对象现已取得房屋 舟山市定海区兰沁花苑 6 号的房地产评估报告 第 11 页 所有权证 ，具备合法性。 2、最高最佳使用原则 在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地产价格 受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥， 而达到最高最佳使用状态。估价对象位于舟山市定海区兰沁花园 6 号，现状用途为住宅， 以估价对象所在的位置分析，我们认为保持现状用途最为有利，并以次为前提进行估价。 3、替代性原则 根据经济学原理，在同一个市场内效用相同的商品的价格将趋于一致，这一原理同 样适用于房地产时常。本次评估中采用市场比较法进行价格测算时，就是依据该原则。 通过调查取得估价对象附近地区与估价对象类似房地产作为参照实例，以近期成交的价 格作为客观价格，确定估价对象在估价试点的价格取值依据。 4、估价时点原则 由于房地产市场是不断变化的，因此在不同的估价时点，同一项房地产往往具有不 同的价格水平。本次评估对房地产的市场情况及其自身情况的接顶，均以其在估价时点 的状况为准。 5、谨慎原则 房地产抵押估价应遵守谨慎原则。谨慎原则是指在存在不确定性因素的情况下作出 估价相关判断是，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在实现时可能受到的限制、 未来可能发生的风险和损失，不高估公开的市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。 经调查，本估价对象不存在法定优先受偿款，并根据市场实际交易情况和估价对象的租 赁收益情况不高估市场价值。 九、估价方法 根据建设部、中国人民银行、银监会发布的房地产抵押估价指导意见，房地 产抵押估价应先求取估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后 舟山市定海区兰沁花苑 6 号的房地产评估报告 第 12 页 减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款来确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值， 具体计算公式如下：房地产抵押价值：未设立法定优先受偿权利下的市场价值估 价人员知悉的法定优先受偿款 对于未设立法定优先受偿权利下的市场价值的求取，估价人员在认真分析所掌握 的资料并对项目用地及邻近类似房地产进行实地勘查、调查后，根据估价对象的特点， 遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，经过反复研究，决定选用市场比较法及收 益法作为本次估价所采用的基本方法，对估价对象的整体价值进行估价。将两种估价 方法的估算结果分析综合后，得出市场价值估价结果。 市场比较法是将估价对象房地产与近期已经发生了交易的类似房地产加以比较， 从已经交易了的房地产的价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。 收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价 时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 根据对当前住宅市场的分析和对估价对象周边市场的了解，住宅交易案例较多， 用市场比较法计算的结果较为客观的反映出估价对象的市场价值；房屋租赁也是同类 项目中普遍的经营方式，收益法计算的结果也可以反映出估价对象的客观收益价值。 因此，对两种方法的估算结果分析综合后，得出估价对象的市场价值。 十、估价结果 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，在对估价对象进行了 实地查勘、了解当地市场行情以及认真分析现有资料的基础上，采用适宜的方法，经过 周密测算，并结合估价经验与对影响估价对象价格因素的分析，确定： 孔亚君所有的位于舟山市定海区兰沁花苑 6 号的房地产，其建筑面积共为 173.33 平方米，土地使用权面积为 157.8 平方米，在 2008 年 7 月 22 日的客观市场 价格如下： 评估总价：192.64 万元 舟山市定海区兰沁花苑 6 号的房地产评估报告 第 13 页 大写：人民币壹佰玖拾贰万陆仟肆佰元整 评估单价：11114 元/平方米 另，快速变现后的评估价值为 评估价格：163.74 万元 大写：人民币壹佰陆拾叁万柒仟肆佰元整 评估单价：9447 元/平方米。 十一、估价人员 参加本次估价的注册房地产估价师签名： 估价师姓名注册证书号签字 钟海燕 3319970056 王跃平 3319980016 参加估价人员： 估价员：张淑芬、张良良 十二、估价作业日期 2008 年 7 月 20 日2008 年 7 月 22 日 十三、估价报告 使用说明 1、本估价报告的有效期为半年，即自二 0 0 八年七月二十二日至二 00 九年一月二 十一日止。若在此期间市场情况发生较大变化或受不可抗力的影响，该价格需作相应调 整，乃至重新估价。 2、本报告所得出的估价结果仅供委托方参考，最终提供贷款金额由抵押部门根据 房地产报告具体情况确定。 十四、变现能力分析和快速变现价值说明 委托方以估价对象抵押申请短期贷款或循环贷款，贷款银行要求出具快速变现价值。 即分析估价对象变现能力和影响快速变现因素的基础上，确定估价对象在估价时点快速 舟山市定海区兰沁花苑 6 号的房地产评估报告 第 14 页 变现时的价值。 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权利时，在没有过多损失的条件下，将抵押 房地产转换为现金的可能性。主要包括以下几方面。 （1）房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性。其中通用性是指估价对象 规划用途相对于特殊类型的房地产而言是否常见、普遍使用；独立使用性是指估价对象 可否独立使用而不受限制；可分割转让性是指估价对象在物理上、经济上是否可以分割 开来使用。本次估价对象的用途是住宅，独立使用性较强，不可分割转让。 （2）变现的时间长短。估价对象是一套高档住宅商品房，已取得房屋所有权证 和国有土地使用权证 。房屋产权手续合法、完备，没有产权纠纷，也没有设置抵押 等他项权利等，因此具备较好的市场流通性，较易变现。 （3）快速变现的方式。房地产快速变现的方式多种，但根据有关规定，银行抵押 房地产的处置方式多为公开拍卖形式。该种形式决定了信息的多寡、拍卖价格受竞买人 的数量、一次性现金支付的压力等的影响。 （4）变现价值和市场价值的差异。估价师评估的价格是在广泛收集市场资料和估 价对象信息的基础上，运用科学的估价方法进行评估的结果，是对估价对象在公开市场 条件下可能的市场价格的反映；快速变现是，受多种交易因素的影响，确定的拍卖底价 与评估的市场价可能存在一定的差异。本估价报告对估价对象享有独特的环境资源、位 置的优越性和资源的稀缺性，引起对该类物业需求的增长。因此，估价对象有吸引高收 入人群的特点和增值的潜力，缩小了项目变现价值和市场价值的差异。 （5）变现可能产生的费用。拍卖过程中需要发生的费用主要有拍卖手续费、底价 评估费和律师费等，另外估价对象交易时还需要发生营业税、城市维护建设税、教育费 附加等税费。变现价值中没有扣除变现时可能发生的费用。 舟山市天平房地产评估有限责任公 舟山市定海区兰沁花苑 6 号的房地产评估报告 第 15 页 司 二八年七月二十二日 第五部分第五部分 估价技术报告估价技术报告 一、个别因素分析 估价对象孔亚君所有的位于舟山市定海区兰沁花苑 6 号的房地产，其建筑面积共为 173.33 平方米，土地使用权面积为 157.8 平方米。 2、房屋权益状况； 根据委托方提供的资料，估价对象拥有的房屋的房产所有权证 （参见附件房 产所有权证复印件）证号为：舟房权证定字第 1062530 号；产别：私有房产；结构： 混合结构；总层 2 层所在层 1-2 层；建筑面积：173.33 平方米；建筑年份 2001 年。 3、土地权益状况： 根据委托方提供的资料，委托人拥有的估价对象土地的国有土地使用权证 （参 舟山市定海区兰沁花苑 6 号的房地产评估报告 第 16 页 见附件国有土地使用权证复印件）证号为：舟山市国用（2002）第 4-688 号；土地 用途：住宅用地；使用权类型：出让；地号：4-39-0-77；使用权面积：157.8 平方米； 使用期限：终止日期 2064 年 12 月 30 日。 4、估价对象概况： 估价对象位于兰沁花园 6 号房地产，房屋总面积为 173.33 平方米，土地使用权面 积为 157.8 平方米。房屋总层数为 2 层，建于 2001 年，砖混结构，现为私人所有的别 墅，有独立庭院、独立车库。室内精装修，一层为客厅、厨房，二层为客厅、卧室、书 房，阁楼为储物间。室内分配较为合理，可利用空间较大（如图、） 。 间该区为高档精品别墅区，其绿化较好，小区内基本生活设施齐全。 二、区域因素分析 1）地理位置 估价对象位于舟山市定海区兰沁花园 6 号，东面背靠楼下山，南面为东瀛路住宅 区，西面临环城南路与东瀛路交叉的丁字路口，北面为百绿园物业小区。估价对象位于 外环线以外，为二类地段。 2）道路通达度 估价对象西侧的环城南路与东瀛路交叉的丁字路口为通往市区与市外的交通干道。 东瀛路连接新桥路、弘生大道，环城南路与东河路、环城东路、人民南路、环城西路等 市内交通要道相接，形成四通八达的交通道路网。 3）交通便捷度 估价对象对象周围 300 米内，有桔园新村、百绿园、弘生大道等多个公交车站点， 如 17、21、32、36 路；可通往市内外、临城新区、普陀区等多个方向。并有人力三轮 车往来频繁，交通便捷度较好。 4）公共设施及基础设施状况 估价对象周边现已发展为较成熟的住宅区，公共配套设施齐全。周围有舟山骨伤科 医院、桔园菜场、舟山市机关幼儿园、舟山市东海中学、舟山日报社、舟山博物馆、香 舟山市定海区兰沁花苑 6 号的房地产评估报告 第 17 页 楠大酒店等构成了该区域有利于居民居住的生活条件。基础设施达到“六通” （包括通 路、上水、下水、电力、通讯、供气） ，并能满足居民生活需要。公共配套和基础设施 完善。 5）居住条件 估价对象位于舟山市定海区兰沁花园，是定海区少有的别墅区之一，与西面的桔园 新村南区，北面的百绿园物业小区、 （以及南面即将开盘的恒大名筑城）构成了定海的 较为集聚的住宅区。估价对象背靠楼下山，环境清幽，形成了独特的宜居生态环境；该 物业业主主要是中高收入人群，居民人口类型较为一致，且人员素质较高。 6）周边同类型物业的市场分析 估价对象周围已形成较为积聚的住宅区，主要有桔园新村南区、北区多层住宅，市 场价格平均在 85009500 元/平方米；百绿园多层住宅，市场价格平均在 900010000 元/平方米；百绿园别墅区市场价格平均在 1200015000 元/平方米；即将开盘的的恒 大名筑城销售单价也在 8000 元/平方米以上。周围各小区内物业管理专业，且性价比较 高，且有升值潜力。 三、市场背景分析 影响房地产价格的一般因素主要有地理位置和行政区划、经济和社会发展状况、 房地产市场等。 地理位置和行政区划 舟山市位于浙江省舟山群岛，地处我国东南沿海,长江口南侧,杭州湾外缘的东海洋 面上。地理位置介于东经 1213o12325，北纬 29323104之间,东西 长 182 千米，南北宽 169 千米。 舟山是全国唯一以群岛设市的地级行政区划，下辖 2 区 2 县。舟山市政府设在临城 新区；定海区政府设在定海城区；普陀区政府设在本岛东端著名渔港沈家门镇；岱山县 政府设在岱山岛高亭镇；嵊泗县政府设在泗礁岛菜园镇。 舟山市定海区兰沁花苑 6 号的房地产评估报告 第 18 页 舟山市岱山县位于舟山群岛中部，地理位置介于北纬 30 度 07 分30 度 38 分，东 经 121 度 31 分123 度 17 分之间。岱山域境东西长 169.60 公里，南北宽 57 公里，总 面积 5242 平方公里，其中海域面积 4915.50 平方公里，陆域面积 326.50 平方公里（含 潮间带 57.40 平方公里） ，由 404 个岛屿组成，其中住人岛屿 16 个，岱山岛最大，陆地 面积 104.97 平方公里。 岱山东濒公海，西接平湖、慈溪海域，南临舟山岛，北与嵊泗县海域相连，背靠沪、 杭、甬长三角都市区，扼据江海联运和长江“黄金水道”之要冲，是长江流域对外开放的 海上门户和通道。 舟山市是国务院早先列入的沿海经济开发区和长江三角洲及沿海先行规划发展城市。 随着大陆连岛工程的建设，更使舟山的区域经济前景灿烂，在大桥效应的有力拉 动下，沿港工业发展比较优越，岱山港做为舟山市深水港的组成部分同样具有开 发利用和发展的广阔前景。 开发海洋，发展海洋经济是舟山发展的唯一出路，舟山在第十一个五年计划期间， 政府明确提出以邓小平理论和三个代表的重要思想为指导方针，深入贯彻省委八八战略， 按照争领先，打头阵，创特色，求实效的要求，全面实施以港兴市战略，紧紧抓住国内 外重化重产业向沿海地区转移集聚的战略机遇，加强规划布局，要素配套和基础配套， 狠抓招商引资，大力引进石化、船舶、大宗物资加工为重点的临港大工业项目，促进临 港工业做大做强。 经济和社会发展状况 2008年，舟山市实现地区生产总值490.25亿元，比上年均增长14.5，增长速度全 省第一；按常住人口计算，人均生产总值46936元，折算美元约为6758美元，居全省各 市的第四位。财政总收入66.68亿元，其中地方财政收入43.15亿元，分别比上年增长 26.9%和23.1%。城镇居民人均可支配收入22257元，渔农村居民人均纯收入11367元，分 别比上年增长12.1%和16.9%。全社会固定资产投资339.43亿元，比上年增长21.4%。城 镇登记失业率控制在3.84%以内。全市综合实力显著增强，社会事业、人民生活水平、 舟山市定海区兰沁花苑 6 号的房地产评估报告 第 19 页 精神文明和民主法制建设跨上了一个新台阶。 海洋经济发展迅速。2008 年，舟山市海洋经济总产出 1048 亿元，增长 18.9，海 洋经济增加值 326 亿元，增长 17.5%，海洋经济增加值占全市 gdp 的比重为 66.4%，比 上年提高 1.9 个百分点。工业经济快速发展，实现工业总产值 832.64 亿元，其中临港 工业产值 614.49 亿元，分别增长 29.61%和 42.9%。全市船舶工业造船能力突破 500 万 载重吨，年产值从 2002 的近 10 亿元增加到 319.16 亿元，正在成为全国重要的修造船 基地；水产加工业年产值达到 152 亿元，减少 6.3%；石化工业开始实质性启动。港口 物流增势迅猛，拥有各类生产性泊位 349 座，其中万吨级以上泊位 27 座，港口货物吞 吐量达到 15862 万吨，增长 23.8%，海运业运力达到 292.76 万载重吨，比上年增长 17.0%。海洋旅游不断提升，国内外游客接待量 1516.48 万人次，旅游收入 101.96 亿元， 分别增长 16.2%和 19.5%。渔农业稳步发展，实现渔农业总产值 97.86 亿元，增长 10.6%。 全市三次产业结构比例由上年的 11.0：43.8：45.2 调整为 10.0：46.2：43.8.，工业 主导地位进一步突出，第三产业加快发展，产业结构更趋合理，临港工业、港口物流、 海洋旅游和现代渔业等四大基地雏形形成。 城乡建设成效明显。编制完成了舟山本岛及相连岛屿停车场布局规划（纲要）、 舟山市城乡电力设施布局专项规划，舟山大陆连岛工程沿线景观设计规划等一 批总体规划和产业发展规划。此外，还启动了舟山市综合交通规划的编制工作。大 陆连岛工程推进顺利，岑港、响礁门、桃夭门三座大桥建成通车，金塘、西堠门二座大 桥 08 年可合拢贯通，09 年可建成通车。建成了本岛至各经济大岛的“两小时交通圈”， 构筑了本岛、主要大岛公路主干道网络。年末全市建成区面积 59.15 平方公里，实有城 市道路面积 577 万平方米，排水管道长度 714 公里。全年城区供水总量 4787 万立方米。 液化石油气供气总量 3.25 万吨，管道煤气供气总量 1085.53 万立方米。年末实有公共 汽车运营车辆 629 辆，运营线路网长度 247 公里。全年市区生活污水集中处理率为 45.34，城市生活垃圾无害化处理率 82.60。新城建设有序推进，定海、普陀城区 功能日益完善，舟山本岛南生活、北生产的城市框架基本形成，岱山、嵊泗两县城集聚 舟山市定海区兰沁花苑 6 号的房地产评估报告 第 20 页 功能进一步增强，全市城市化水平从 2000 年的 56%提高到 61.91%。商贸、餐饮、房地 产等服务业快速发展。渔农村工作不断加强，连续五年全面实施了“暖人心、促发展” 工程，建立了 182 个渔农村新社区。年末有渔农村小康社区 84 个。全年完成清水河道 整治 158 公里，渔农村道路建设 100 公里，绿化村庄 22.9 万平方米，建设污水处理池 2.9 万平方米，受益渔农户 2.5 万户，新增自来水使用人口 3.1 万人。渔农村卫生厕所 普及率为 80.57%。“大岛建、小岛迁、陆岛连”战略持续深入实施，“千村示范、万 村整治”、“万里清水河道”和“渔农民饮用水”等惠民工程稳步推进，渔农村生产生 活环境明显改善。 改革开放不断深化。覆盖城乡的新型社会保障救助体系基本建立，制定完善了最低 生活保障、贫困群体大病医疗救助、被征地农民养老保障和城镇经济适用房、廉租房等 政策。年末舟山市参加养老保险人数 25.70 万人，医疗保险人数 25.73 万人，失业保险 人数 14.26 万人，工伤保险人数 19.59 万人，生育保险人数 13.01 万人。全市被征地农 民参加养老保险人数 9.87 万人。年末新型渔农村合作医疗实际参加人数 52.75 万人， 参加率 94.2%。全市新型渔农村合作医疗人均筹资水平为 142 元。年末有敬老院 37 所， 社会福利院 7 所，总床位 2818 张。城镇“三无”对象集中供养率达到 100%，渔农村 “五保”老人集中供养率达到 98.15%。年末有 13067 人纳入政府最低生活保障，其中 城镇?低保对象 2433 人，渔农村低保对象 10634 人。城镇低保标准从 250 元/人.月提高 到 280 元/人.月（新城、普陀山提高到 300 元/人.月），渔农村低保标准从 150 元/人. 月提高到 170 元/人.月（嵊泗县提高到 200 元/人.月）。渔农村 60 岁以上老人“以奖 代保”金发放额度提高到 38 元/人.月。全年共发放城乡低保对象物价补贴 263.9 万元。 全年完成城镇危房改造 2 幢，101 户；渔农村危旧房改造 356 户，面积 1.9 万平方米。 全市经济适用住房完成投资 3770 万元，竣工面积 1.78 万平方米。年末享受廉租住房家 庭 493 户。开放型经济迅速发展，外贸进出口总值从 2002 年 4.97 亿美元增加到 60.53 亿美元，其中出口从 4.44 亿美元增加到 32.86 亿美元，出口国家和地区达到 156 个。 招商引资与对外合作成效显著，全年新批设立外商投资企业 5 家，合同外资金额 4701 舟山市定海区兰沁花苑 6 号的房地产评估报告 第 21 页 万美元，比上年下降 75.6；实际使用外资金额 15855 万美元，增长 1.1 倍。全年对 外经济合作营业额 13665 万美元，增长 92.8%。其中，对外劳务合作营业额 758 万美元， 对外工程承包营业额 12907 万美元。其中外籍船舶修理完成营业额 11107 万美元。口岸 开放力度不断加大，开放面积从 2000 年的 341 平方公里增加到 1165 平方公里。对外经 济交流与合作不断加强，区域合作与交流扎实推进，全方位、宽领域、多层次的对外开 放格局基本形成。 房地产市场分析 2008 年在全球经济危机的影响下，全国房价出现大幅度滑落。但舟山市作为海 岛城市，居住人口多、可居住用地少，房屋的需求量高，经济危机虽然舟山市的房地产 行业虽受到一定的影响，但房价却呈平稳小幅度上升趋势，房屋销售成交量略有下降。 随着 2008 年 6 月的楼市的触底反弹，舟山不少普通住宅项目也开始逐渐增值，部分项 目从年初的 6000 元/涨至现在的 8000 元/，不少业内人士认为，在未来时间两年时 间内，跨海大桥的通车无疑能拉动舟山与宁波的联系，当然也包括房产，没有水上交通 的限制将节约大量的时间，而相较宁波，宁波一套普通高层住宅的价格在舟山就可以买 到一套别墅，这同样具备吸引力。随着跨海大桥的顺利建成的利好，将带动舟山房价新 一轮的上涨。 四、最高最佳使用分析 房地产估价要以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用，是指法律 上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最 大的一种最可能的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断的标 准如下： 法律上的许可性（规划及相关政策法规许可），即不受现时使用状况的限制，而 依照法律、城市规划发展的规定。 技术上的可能性，即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照可 达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。 舟山市定海区兰沁花苑 6 号的房地产评估报告 第 22 页 经济上的可行性，即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方 式，寻求以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式。 价值最大性，使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中达到最大的一种。 土地与建筑物的均衡性，即以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判定。估价 时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。 与外部环境的协调性，应按房地产与其周围环境相协调，能获得最佳外部经济效 益的用途估价。 可持续发展性，按可持续发展的观点确定使用方式，即研究房地产市场的发展变 动趋势、使未来利益最大化的使用方式。 根据上述标准判定，估价对象从设计及使用情况看，作为住宅现状用途，应为房 地产最高最佳使用途径。 五、估价方法选用 根据建设部、中国人民银行、银监会发布的房地产抵押估价指导意见，房地产 抵押估价应先求取估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后减 去房地产估价师知悉的法定优先受偿款来确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值， 具体计算公式如下：房地产抵押价值：未设立法定优先受偿权利下的市场价值估 价人员知悉的法定优先受偿款 对于未设立法定优先受偿权利下的市场价值的求取，估价人员在认真分析所掌握 的资料并对项目用地及邻近类似房地产进行实地勘查、调查后，根据估价对象的特点， 遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，经过反复研究，决定选用市场比较法及收 益法作为本次估价所采用的基本方法，对估价对象的整体价值进行估价。将两种估价 方法的估算结果分析综合后，得出市场价值估价结果。 市场比较法是将估价对象房地产与近期已经发生了交易的类似房地产加以比较， 从已经交易了的房地产的价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。 舟山市定海区兰沁花苑 6 号的房地产评估报告 第 23 页 收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价 时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 根据对当前住宅市场的分析和对估价对象周边市场的了解，住宅交易案例较多， 用市场比较法计算的结果较为客观的反映出估价对象的市场价值；房屋租赁也是同类项 目中普遍的经营方式，收益法计算的结果也可以反映出估价对象的客观收益价值。因此， 对两种方法的估算结果分析综合后，得出估价对象的市场价值。 六、估价测算过程 （一 ）市场比较法 1、选取估价实例 根据舟山市目前房地产市场的实际情况，按照用途一致、交易正常、价格接近、区 域特性和个别条件相近等比较案例的原则原则，本次估价从估价人员所掌握的交易资料 中选取 3 个实例，基本情况如下（表） 项目名称鸿毛湾颜家峧路畚金别墅 所在位置位于定海区城东大洋岙 位于颜家峧路新桥公寓以 西 位于定海区畚斗岙 物业属性私人别墅私人别墅私人别墅 成交单价9268（元/m2）10000（元/m2）12000（元/m2） 交易时间2008 年 6 月2008 年 6 月2008 年 6 月 2、建立比较因素说明表 参与比较的因素条件应是对估价对象与比较案例之间的价格差异产生作用的因素； 通过对估价对象与三个