（产业经济学专业论文）短期住宅房产价格形成机制研究——以南通为例.pdf

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住宅房地产价格形成的机制以及变化发展的规律。在研究的过程中，发现住宅 房地产价格变化的非常的复杂，房地产本身就是一个周期性的行业。在价格下 跌和价格上涨的过程中，住宅房地产价格短期的变化情况都不一样，三种需求 在里面所发挥的作用也不一样。文章运用了经济学的相关理论进行分析，得出 了短期在三种需求作用下的价格形成机制。通过对南通市的近几年房地产价格 变化的相关数据，通过差分方程及对时间序列的分析，得出南通的房地产的价 格p 同时间t 之间的相互关系是：p i - c 8 。2 1 刚。0 1 1 拙( t = 1 ，2 ) ，实证的检验我们 所探讨的住宅房地产的价格形成机制及变化规律：使用性的需求突然增加导致 住宅房产价格的突然增加，投机者和投资者进入房地产的市场，然后导致住宅 房产的价格加速增加，住宅房产价格的增加将进一步导致投资者进入这个市场， 而由于需求的替代性，使用性的需求逐渐减少，到价格达到一定程度的时候， 该市场将完全成为一个投机性的市场。 通过对住宅房产价格形成机制的研究，可以使我们能够更加清晰的了解住 宅房产价格上涨的原因，丰富经济学中价格机制的内容，同时也能为政府对房 摘要 地产行业进行宏观调控，提供理论上的依据。 关键词：住宅房产，投资性需求，投机性需求，使用性需求，价格形 成机制 2 a b s t r a c t a b s t r a c t i nt h er e c e n ty e a r s ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi s d e v e l o p i n gq u i c k l yi nc h i n a , ； e s p e c i a l l yt h er e s i d e n c er e a le s t a t ei sd e v e l o p i n gm u c hm o r eq u i c k l y a lt h es a m e t i m e , t h ep r i c ei sr i s i n g t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi sa l ls u p p o r t i n gi n d u s t r yi no u r c o u n t r y t h ed e v e l o p i n gr e a le s t a t ei n d u s t r y 啪p r o m o t et h eg d p t h er e a le s t a t e i n d u s t r yr e l a t et i g h t l yw i t hb a n kt h a ti sa ni m p o r t a n tp a r to ff i n a n c ei n d u s t r y t h eu p a n dd o w no ft h er e a le s t a t ei n d u s t r ym a yi n f l u e n c et h es t a b i l i t yo fw h o l ef i n a n c e s y s t e m f o rt h ej a p a n e s ee c o n o m i ci n 1 9 9 0 sa n dh o n g k o n g se c o n o m i cw e r e l o n g - t e r md e c l i n i n ga f t e rt h er e a le s t a t e “b u b b l e b r o k e nu p ，c h i n e s eg o v e r n m e n tu s e m a c r o - c o n t r o le f f o r tt op r e v e n tt h er e a le s t a t ep r i c er i s i n gi n2 0 0 5a n d2 0 0 6 o nt h e m i c r os i d e , t h er e s i d e n c er e a le s t a t ei san e c e s s a r yc o m m o d i t y ；a tt h es a m et i m e ，i ti s a l s oa nc a p i t a lc o m m o d i t y _ t l l a t 啪g e tt h er e n t s ow ec a l ls u p p o s et h a ti tm a yh a v e i t sp r i c ef o r m i n gm e c h a n i s m t h ed i s s e r t a t i o ni ss t u d y i n gt h ef o c u s i n gp r o b l e m b yu s i n gt h em a r k e t i n gt h e o r y , t h ep r i c i n gt h e o r y , r e n tt h e o r y , b e h a v i o re c o n o m i c st h e o r ya n ds t a t i s t i c st h e o r y , a n a l y s et h et h r e ed e m a n d s ：u s i n gd e m a n d ，s p e c u l a t i n gd e m a n da n di n v e s t i n gd e m a n d b ys t u d y i n gt h e “t h r e ed e m a n d ”a n df o u n d i n gas t a t i s t i c sm o d e l ，1s t u d yt h ep r i c e f o r m i n gm e c h a n i s ma n dp r i c ev a r y i n gd i s c i p l i n a r i a ni nt h es h o r tt i m e i nt h er e s e a r c h p r o c e s s ，w ec a nf i n do u tt h a tt h er e a le s t a t ep r i c ei sc o m p l e xa n dt h er e a le s t a t e i n d u s t r yi sac y c l e di n d u s t r y i nt h ep r o c e s so fp r i c eu pa n dd o w n , if i n do u tt h ep r i c e v a r y i n gd i s c i p l i n a r i a ni sn o tt h es a m e ，a tt h es a m et i m e , t h et h r e ed e m a n d s f u n c t i o n i sn o tt h es a m e t h ed i s s e r t a t i o nm a k e su s eo fe c o n o m i ct h e o r i e sr e l a t i n go ft h e p r o b l e ma n dd r a wac o n c l u s i o no ft h ep r i c ef o r m i n gm e c h a n i s mi nt h es h o r t t e r m t h ed i s s e r t a t i o nu s et h er e s i d e n c er e a le s t a t ep r i c ed a t ao fn a n t o n gc i t yi nt h er e c e n t y e a r st oc h e c ku pt h ec o n c l u s i o n ：p r i c er i s i n gf o rt h eu s i n gd e m a n dq u i c k l ya d d i n gu p ， s p e c u l a t i n gd e m a n da n di n v e s t i n gd e m a n dp r o m o t i n gt h ep r i c ep o s tr i s i n g , t h e nt h e s p e c u l a t i n gd e m a n dp u s h i n go u tt h ei n v e s t i n gd e m a n da n du s i n gd e m a n d , a tl a s t f o r m i n gas p e c u l a t i n gm a r k e t b ys t u d y i n g , n a n t o n g sr e a l e s t a t em o d e li s p t = e s 2 1 啪m 1 棚( t _ 1 ，。，2 ) t h em o d e li n d i c a t et h a tw i t ht h et i m eg o i n gb y , t h er e a l 3 a b s t r a c t e s t a t ep r i c ep o s tr i s i n g b ys t u d y i n gt h er e s i d e n c er e a le s t a t ep r i c i n gm e c h a n i s m ，w ec a nc l a r i t yk n o w w h yt h er e s i d e n c er e a le s t a t er i s ea n dc a na d dt h ec o n t e n to fe c o n o m i c s i ta l s oc a n o f f e rt h eg o v e r n m e n te v i d e n c et ou s em a c r o - c o n t r o la d m i n i s t e rt h er e a le s t a t e i n d u s t r y k e y w o r d s t h er e s i d e n c er e a le s t a t e ，i n v e s t i n gd e m a n d ，s p e c u l a t i n gd e m a n d u s i n gd e m a n d , p r i c i n gf o r m i n gm e c h a n i s m 4 第1 章导论 1 1 选题背景和选题依据 1 1 1 选题的背景 第1 章导论 随着中国经济建设速度不断的加快，房地产的价格上涨的非常快，房地 产行业逐渐成为这几年受社会关注的焦点行业之一，房地产行业的发展，对一 个地区经济的发展有着十分重要的作用。中国的房地产行业大致经历了下面五 个阶段：1 9 9 2 年以前、1 9 9 3 1 9 9 7 年、1 9 9 8 年2 0 0 4 年、2 0 0 5 年至今。房地产行 业涌现了一批大家都熟悉的企业家和企业品牌：万科与王石、顺驰与孙红斌、 中海地产与孔庆平，而相反由于住宅房产价格的过快增长，社会上就住房 问题的矛盾非常的突出，如何认识和了解房地产行业价格上涨的规律，政府通 过房地产行业进行微观和宏观的调控，既保持整个宏观经济的稳定发展，又不 致使由于房地产行业的萧条影响经济的稳定发展，是当前非常紧迫的一个问题。 南通位于长江的入海口，紧邻上海，是国家最早确定的沿海开放城市之一 随着2 0 0 2 年l o 月已开工的已开工的目前世界上最大的斜拉桥苏通大桥、浦东 崇明岛启东的沪崇启大桥、浦东崇明岛海门的崇海大桥三条跨越长江通道在 2 0 0 8 北京奥运之前的全面贯通，南通将与大上海联成一体，变成上海的浦北， 进入大上海的一小时都市圈。 南通的房地产市场价格上涨的比较快，房地产价格从2 0 0 2 年的约1 5 0 0 元上 升到2 0 0 4 年的近4 0 0 0 元；南通市也是国家最早实行土地公开拍卖的城市之一， 土地市场是一个竞争比较充分的市场，随着南通的房地产市场的价格节节攀升， 房地产也逐渐成为南通市民、企业、政府、等关注的重点行业之一，各种媒体 也对房地产价格的攀升产生了各种各样的质疑，到底什么原因导致房地产价格 如此快的上升? 是政府还是房地产企业，还是我们的需求或者投机造成的昵? 本文在这个背景下，运用经济学理论及相关知识，就房地产价格的形成机制进 行相关的研究。 7 第1 章导论 1 1 2 选题依据 价格问题是经济学中一个古老而又复杂的问题，从亚当斯密的国富论 至今，学术界从未停止过对价格的研究。随着研究工具的不断更新，理论知识 的不断丰富，加之计算机的广泛使用，这个命题又有了很多新的研究内容。 住宅房地产是一个非常特殊的商品，说它特殊，一方面是因为它是人们生 活中必需的商品，具有一般商品的特征；另一方面，房产具有投资的价值，它 能够同资本品一样，可以获得投资的收益。那么，对于住宅房产价格形成机制， 肯定也有其本身的特殊性。 房地产行业是一个十分重要的行业，在国民经济中所占的比例非常高，大 部份的资金都依赖于银行的贷款，住宅房产价格的大幅度下降会加大银行业的 风险，进而也使得国家的金融系统稳定难以得到保证。住宅房产关系到我们广 大人民群众的切身利益，党中央现在提倡我们要建设和谐社会，住房价格的过 高，导致很多人没有自己的住房，最基本的生活问题得不到保障。出让土地的 收入以及房产的税收已成为地方财政收入主要来源，合理安排好现有和未来的 财政收入是我们政府能否稳定的运行的经济基石。 中国又是一个处于转轨时期的国家，房地产在各个城市发展的水平又参差 不齐，有各个城市的特殊性，但是在基本相同的市场环境和市场结构中，各地 的住宅房产价格形成机制又有其共同的特征。南通是一个中等规模的城市，样 本的规模比较适中，且南通的土地招拍卖制度也比较的成熟，以南通为例对短 期住宅房产的价格形成机制进行实证分析，很有典型意义。 1 2 研究思路和结构安排 房产的开发主要包括住宅房地产、办公楼、商业街、社区商业、大型购物 中心和底商，就住宅而言，也包括联排别墅( t o w n h o u s e ) 、普通住宅楼、低价位 商品房、独幢别墅、厂房改造房( 1 0 f t ) 、小户型社区( s o h o ) 、廉租房等，本文 主要通过对普通住宅楼的价格形成机制进行研究，研究的短期主要是指一年内， 揭示南通市普通住宅房地产的价格形成机制。 围绕住宅房产短期价格的形成机制，本文按照如下章节进行探讨： 第一章提出了选题的思路、文章研究的范围、所使用的主要方法及研究的 8 第1 章导论 意义、论文的结构等； 第二章对文章中所用的经济学中价格理论、地租理论、城市经济学等进行 分析。在住宅房地产的价格形成机制过程中，已经形成了很多的观点，本章主 要对国内外已经有的研究成果进行综述和分析。在本章中，对本研究所用的模 型进行了前提假设和概念界定。 第三章先分析了住宅房产作为一种商品区别于其他商品的几个方面特征： 耐久性、复杂性和多重异质性、空间位置的固定性、昂贵性和政府的行为性。 从住宅房产的特征着手，分析了人们对住宅房产的三种最基本的需求：使用性 需求、投资性需求和投机性需求。对于短期住宅房产价格机制的研究，首先纵 向的分析了在一年时间内，南通的普通商品住宅的平均价格的时间序列。通过 对三种基本需求的量化分析，建立相关的差分方程模型，然后根据差分方程的 解，得出一个时间序列的模型，该模型解释在短期内，同一个城市普通住宅商 品房价格的变化发展的趋势。同一个城市，不同地段的住宅商品房的价格也存 在差异，文章从横向选取了影响普通住宅商品房最主要的几个因素：周围房租 的水平、离市中心距离的远近、是否有重要配套设施、是否有污染源和该区域 已经形成的人口数量作为因素，建立一个多元回归的分析模型，已确定在基本 相同建筑形态、相同的开发营销水平的普通住宅商品，这些因素对其价格的影 响大小。 本文的第四章着重以南通市的数据为例，对上述建立的两个模型进行实证 分析。南通地处长三角，又是沿海最早开发的十四个城市之一，南通是全国最 早实现土地公开招牌挂的城市，市场相对于其他的城市而言，无论是土地市场 还是房产都非常的规范。南通的开发商水平几乎都相差不多，开发商的规模也 差不多，这样就容易形成一个竞争性的市场，价格能够反映市场的真实情况。 同时南通的房价在近几年上涨的速度非常的快，投机者和使用性的需求都比较 的旺。通过对南通短期内住宅房产的价格的时间序列模型进行分析，验证了文 章第三章所阐述的：短期内由于使用性需求的突然增加，导致房价的迅速上升， 投机者观察到短期内房价的上升，进入该市场，由于投机者的进入，导致该市 场住宅房产价格的加速上升。通过对南通市不同地点的同一时点的普通住宅商 品价格的多元线性回归的实证分析，得出住宅房产周边的租金水平同住宅距市 中心的距离、住宅周边的配套设施之间有着共线重复性，得到一个关于2 0 0 米 范围内平均租金水平和5 0 0 米范围内是否有污染源的线性回归模型，该模型解 9 第1 章导论 释了不同区域在短期内价格不一样的原因，同时，我们可以通过这个模型来确 定一个地区的土地挂牌的底价。 本文的最后一章根据前面三、四章所分析的住宅房地产的价格传导机制， 结合模型中所得出的一些结论以及实证检验的情况，在回顾和分析了近两年国 家所采取的一些宏观调控的措施的前提下，提出了国家对短期住宅房地产价格 上升过快进行调控微观和宏观的方法：控制投机性需求、调整住房供给的市场 结构、严格控制贷款的规模和贷款的条件、规范市场的秩序、健全房地产行业 的法律法规、合理的确定不同区域的房价和土地挂牌的底价。同时，文章最后 一章就不同的城市影响住宅房产的价格因素的分析、长期内住宅房产的价格机 制的时间序列模型以及对于不同市场结构和同一个小区内不同位置、不同楼层、 景观风水有差别的地区进行了展望。由于假设前提的放宽，该课题可以研究的 内容是十分丰富的。 1 3 本文的创新及研究价值 本文的创新主要体现在以下的两个方面，第一个方面是对住宅房产的需求 者进行了细分，分成了投资性的需求、投机性的需求和使用性的需求三种类型， 从消费者的行为出发，研究消费者的行为同住宅房产价格机制之问的相互关系。 文章中建立了一个住宅房地产需求和供给时间序列模型，动态地分析住宅房地 产价格的形成机制和变化规律。另外一方面，建立一个不同区域在短期内住宅 房产的价格确定的多元线形回归分析模型，为不同区域住宅房产的定价提供了 依据，同时也为不同区域的土地招拍挂底价的确定提供了一个重要依据。 研究一个地区的房地产价格形成机制，有利于我们对这样一个具有双重属 性的商品的价格，有一个经济学上的解释，有利挖掘更深的价格机制的内涵和 资产定价的内涵。 对房地产价格形成机制的研究，可以为我国政府对房地产行业进行宏观调 控提供相应的理论依据和政策建议，为一个地区如何在国家宏观调控的前提下， 根据自身的要求，合理的调控房地产行业，以保证这个行业能够健康稳定的发 展。 对房地产行业价格形成机制的研究，也有利于银行等给房地产行业进行贷 款的金融机构，把握贷款的风险，进而有利于规避整个金融行业的相关风险。 1 0 第1 章导论 1 4 应用价值 1 、住宅房地产既是人们的生活必需品，同时又是一个资本品，对于这样一 个特殊商品的价格形成机制研究，本身能够丰富经济学的内容，同时也有利于 金融产品的创新； 2 、能够帮助银行防范金融风险； 3 、能够帮助政府制定更加合理、有效的房地产行业产业政策，促进南通市 住宅房地产行业的进一步发展； 4 、能为开发商对住宅的准确定价和政府土地招拍挂底价的确定提供依据。 第2 章文献综述 2 1 国内文献综述 第2 章文献综述 马克思指出建筑地段的地租和一切非农业用地一样具有级差地租、绝对地 租和垄断地租三种形式。建筑地段地租是指工商业资本家和房地产资本家为建 筑工厂、商店、仓库、码头、车站、住宅和其他建筑物而向土地所有者租用土 地时所交纳的地租。在建筑地段地租中，垄断地租占有明显的优势。随着资本 主义工商业的发展和城市人口的急剧增长，形成了对住宅及其他非农业用地的 巨大需求。这样，土地的所有者也就能够尽量地提高建筑地段的地租，以垄断 地租的形式向社会征收大量的贡赋。随着建筑地段地租的提高，城市居民房租 也不断的上涨。虽然建筑地段的地租并不等于房租，房租中除了房屋的地基地 租外，还包括建筑物的折1 日费和利润、附加在建筑物上的利息、房屋的维修费 等，但是，建筑地段的地租的提高是房租上涨的主要原因。土地的价格是由两 个因素决定的：一是地租数量的高低，地租越高，土地价格越高；二是银行存 款利息的高低，利息率越高，地价越低，利息率越低，地价越高，即地价= 地租 利息率 沈悦、刘洪玉从住房销售价格与商品零售价格指数、居民消费价格指数、 城市居民消费价格指数、城镇居民平均每户可支配收入、城镇居民平均每户收 入、城镇居民平均每户支出以及城镇居民收入房价比、国内生产总值等指标之 间的相关性进行了研究，并结合日本房地产发展的历史，指出：( 1 ) 我国的总 体的房地产价格趋于合理，居民的住房购买能力逐渐加强。房地产价格的增长 速度已经受到来自其他价格指数缓慢增长的压力，开始进入调整阶段；随着城 镇居民可支配收入的逐渐提高，房价收入比不断下降，居民的购买能力逐步提 高。在相当长的一段时间内，对房地产的需求仍将维持在一个较高的水平；( 2 ) 房地产价格是基于宏观经济发展的平台上的，一旦价格增长过快，超过国民经 济和社会发展的承受能力和消费能力，将带来非常严重的后果；但价格下降， 也会对国民经济的发展带来一定的负面影响。并不是越低越好。 彭海涛，李世蓉认为房地产市场上供需矛盾相当突出，供需总额与结构的失 衡严重阻碍了房地产市场上商品流通的顺利进行，制约着整个房地产业的健康 1 2 第2 章文献综述 发展。房地产价格机制不健全，没能充分发挥其调节作用，是造成这种供需不 平衡的主要原因。要能真正充分发挥房地产市场价格机制的事前调控作用，从 宏观上来说政府应加强价格的立法工作，完善市场竞争机制，从微观上来说企 业应加强对市场的调查工作，使开发出来的产品能够符合市场的需求。 聂名华对房地产价格的特征作了初步的研究，指出了房地产的价格主要有 以下几个特征：房地产价格实体构成具有二元性；房地产价格是关于房地产权 属利益的价格；房地产价格一般表示为交换、使用和收益的代价；房地产的价 格具有单件性；房地产的价格具有较强的计划性；房地产的价格具有明显的区 域性；房地产价格具有多样性；房地产价格具有趋升性等价格特征。 刘立民对北京房地产价格进行分析，认为影响房地产价格因素主要概括为 本体因素和环境因素：本体因素主要包括房屋因素和土地因素，环境因素主要 包括硬环境和软环境因素。认为北京房地产价格居高不下的主要原因是：土地 取得的费用高，税费成本高；拆迁成本过高：住宅档次的提高，使得住宅建设 成本增加，进而带来了房价的上涨；强劲的集团购买进一步抬升了商品住宅价 格；城市个人投资房产者增多，个人购买的需求旺盛，一定程度上拉动了房价 的上涨。 刘洪玉，沈悦从经济学的角度出发，结合理论研究和实证研究，认为从大历 史角度来看，消除通货膨胀因素后，房地产价格并不会无止境的上涨，真实房 地产价格将围绕着其长期均衡值上下波动。房地产价格由租金、对于未来价格 变化的期望以及利率这三个因素共同决定。从长期来看，租金可以视为经济基 本面的函数，房地产价格与租金之间存在着长期的均衡关系。 郑恒分析了浙江省炒楼投机对房地产价格的影响进行了分析，并且结合了一 个简单的供给与需求模型，认为如果房地产市场一旦变化，累积在投机者手中 的大量房产会马上紧急出货，加速市场崩盘，导致大量的银行贷款成为坏帐。 并提出了如下的对策：实施购房累进制税率，抑制炒房投机者行为；政府公布 房产信息，改变公众价格预期；实行贷款差别利率，防止金融风险；政府加大 投放，抑制房价高涨。其中政府一方面需要加大经济适用房的投放量，严格供 应对象，合理限制经济适用住房开发的利润空间。另一方面加大房地产开发的 土地投放量，政府作为土地供给的垄断者，不应以获利最大化为目标，完善土 地出让管理制度。 武康平，丑婷运用微观经济学的供给与需求的分析方法，对我国土地市场 第2 章文献综述 进行了分析，给出一些稳定房价的土地政策建议，包括规范调空手段，遵循市 场规律；增加有效供给，减少空置率；加强土地基础制度建设，完善市场相关 监督制度；提高政策部门的决策能力和执行能力等四个方面的建议。 南通市统计局2 0 0 3 年对南通市的城市竞争力在长三角的地位做了研究，指 出南通市主要优势是区位优势，主要的劣势是结构方面的劣势，提出了加快城 市化步伐，优化产业结构，构筑人才高地和大力营销南通，特别提出需要大力 发展南通市的房地产行业，作为优化产业结构和加快城市化步伐的一个重要措 施。 胡国，宋建江对以浙江省宁波市为例，对房地产价格波动与区域金融稳定进 行了研究，指出房地产的信贷风险主要为以下三种类型：一是房地产企业贷款 风险，二是个人消费贷款风险，三是土地储备贷款风险，并且提出了以下几个 防止房地产贷款金融风险的建议：加强对辖区房地产市场的监测；加强银行信 贷风险管理；促进房地产金融的多元化；放宽利率浮动范围，逐步推进利率市 场化。 严敏对从供给与需求的角度对三角地区的房地产价格进行了分析，其中需求 方面的因素主要有：经济增长，外来人口增多；城市改造，拆迁户增多；财富 积累，投资购房增多：收入增长，换房成时尚；优惠政策刺激住房消费；供给 方面的主要因素有：土地拍卖，地价上升；建筑成本上涨；前期开发量少，供 求暂时失衡；住房制度改革，改变供应规律；土地资源稀缺，有效供给不足。 对于很多人感受到的房价常常高于权威机构公布的房价，作者认为有一下三个 原因：公布滞后、地域差异、心里感受和价格承受这几个方面交互作用的结果。 许经勇，马原从租金价格比和价格收入比两个指标的分析出发，比较了中外 的两个指标的比较情况，说明上海、浙江等城市的房地产行业的存在着投资过 热的现象，强调政府通过土地政策、低价位商品房政策、利率政策、税收政策 等相关政策来调控房地产过热的现象，以防止金融的危机。 钱凯对我国房地产税制改革问题进行了研究，提出了我国现行房地产税制 中存在着以下几个主要的问题：房地产开发过程和交易环节税费交叉，税费混 乱，费挤税现在严重，仅从房地产开发企业的收费项目上看，有的地方各种收 费达5 0 多项，从收费比例上来看，各项收费占销售收入的3 5 左右，相当于经 营成本及费用的7 0 ；税收政策不统一；税负不公平；税种结构不合理；税收 范围过于狭窄；计税依据不科学；房地产税收管理中存在着很多的问题。 1 4 第2 章文献综述 李健飞，史晨昱对1 9 9 8 年1 月实际增长率直接或间接地影响着房地产的供 求关系。其次分别是房屋竣工增长率和居民信心指数。银行信贷作用率相对较 小对于防止金融风险，笔者认为，在房地产信贷比例居高不下、金融风险增 大的情况下，应大力拓展房地产直接融资渠道，实现资金来源多源化的格局， 以分散日趋严重的房地产信贷风险。一是大力推动房地产证券化，向社会大众 筹集开发资金；二是建立房地产投资基金组织，吸收长期资金投资于住宅产业； 三是将保险资金引入住宅融资市场；四是引导国外资金进入房地产融资市场， 加大力度引进外资来参与国内房地产投资；五是鼓励发行公司债券，吸引社会 剩余资金投资房地产业。到2 0 0 4 年9 月期问的季度数据进行了分析，认为g d p 实际增长率是房地产价格和信贷增长率共同的格兰杰成因，房地产价格是银行 信贷的格兰杰成因，相反则不成立。对短期的变量进行了协整分析，对当期房 地产价格影响最大的是上期g d p 实际增长率，代表宏观经济因素的g d p 。 周健认为我国的房地产需求具有刚性结构：一方面是中国住房商品化政策， 增加了人们对商品房的需求量：另一方面中国的城市花过程，使得部分城市化 居民增加对商品的需求。购房者本身具有相对的需求刚性：一是年龄结构上， 我国相对进入了一个生育高峰期；二是收入结构上，年轻人成为购房主体，其 相对参加工作的时间较短，积蓄较少，一般倾向购买面积较小，单价较底的中 低档房产。由此他认为，国家需要从这两个方面解决我国房地产刚性结构性需 求问题：一是增加中低档房产的投资；另一方面是增加我国居民的支付能力。 李鹏对影响我国房地产发展的三个主要因素，即土地、房地产金融市场和交 易费用进行了研究。从土地的角度，作者认为设计一种合理的房地分离的计价 与征收方法，即购房者逐年向政府交纳地租，不再与开发商发尘关系，改变土 地“批租”局面。从交易费用的角度出发，作者认为主要存在着以下几种交易 费用：税费、项目审批中的交易费用、招投标中的交易费用、工程造价管理中 的交易费用和与媒体有关的交易费用。 黄建峰从宏观经济角度和土地市场供求关系对浙江省房地产价格机制进行 了研究，认为当宏观经济处于经济扩展的时期，人们对租金水平的预期提高， 造成了房价水平的提高；另一方面，由于其他行业的投资利润率相对于房地产 行业比较的低，大量的拥入房地产行业，造成对土地的需求增加，竞争激烈， 抬高了房地产市场的价格。从土地市场的角度出发，作者认为，政府是土地市 场供给的垄断者，有着其本身利润最大化作为目标，在这个过程中，政府考虑 第2 章文献综述 的是在其本身利润最大化的前提下达到市场出清，势必会增加土地市场的供给 价格。 施灿杉简要对我国房地产价格波动行为进行了分析并且提出了一些对策，他 运用世行的标准，合理房价为家庭收入的6 _ 8 倍，而实际上许多低地方房价一般 在1 0 - 2 0 倍之间，我国房价明显的偏高。造成偏高的原因主要有：土地市场、投 资额的增加、房地产需求增加和政府的政策关系。房地产价格调控的主要措施 有：重视土地供应政策对土地价格的调控作用；控制房产投资规模；进一步完 善招拍卖制度；改变房地产市场供应结构和改革税制。 罗丹、张志辉和山传海对我国房地产价格机制扭曲的原因进行了研究，认为 造成扭曲的主要原因有：房地产业缺乏独立的企业化生产主体；房地产开发的 经营水平低下；真正的市场消费主体缺位；土地市场不完善；房地产中介服务 滞后和房地产管理体制不顺。对于建立我国房地产价格机制的对策，作者认为， 主要有以下几个方面：一是加快国有房地产开发企业改革；转变房地产企业的 经营方式；培育个人住房消费主体；改革土地使用制，实现土地配置市场化； 完善中介制度，提高服务水平和理顺房地产管理体制。 蔡兵备，欧阳安蛟，陈立定对土地招标拍卖出让与杭州市房地产价格上涨关 系进行了研究，认为拉动杭州市土地价格上涨的主要原因是：一是经济发展导 致土地利用效率提高及土地需求量增大造成城市地价上涨；二是人口增加导致 土地利用集约化程度提高及土地需求量增大造成城市地价上涨；对基本设施如 交通、供电、供水、通讯和公共设施如学校，医院、文化及商业设施不断投资， 使各类城市用地更符合城市经济发展的需要，土地开发利用能获得更高的开发 利益，从而导致地价支付能力增强，地价上涨。由于城市规划变化使土地利用 条件发生变化，在变化方向有利于土地高度化利用时，地价将上涨，并且可能 产生价格数倍至数十倍的变化。文章从市场经济的基本规则和房地产价格形成 机制出发，理性分析了土地招标拍卖出让与地价上涨、房价与地价之间的相互 关系，并揭示了杭州市房地产价格上涨的真正原因。我们认为土地招标拍卖出 让不存在推动地价上涨的内在机制，房地产价格上涨也并非是地价成本上涨引 起的，市场经济条件下房地产价格形成与上涨是由价值规律和市场供求关系决 定的，房地产价格上涨的根本原因是城市社会经济发展引起房地产市场供求关 系变化的结果。 王克忠对城市的级差地租进行了研究，从几个城市现象：投资于地铁、青 1 6 第2 章文献综述 轨和高速公路旁的土地会增值；投资于城市车站和码头会引起不同周边地块会 产生级差收益；投资于公园、绿地、森林，会引起周边不同地块会产生级差收 益；投资于城市c b d 地区或城市副中心、区中心以及大型超市、大卖场，会引 起周边地块产生级差收益；投资于名校、大型公共文化、体育、娱乐设施，会 引起周边地块产生级差收益。这些级差收益的产生，作者把它定义为级差地租 ，所谓级差地租就是投资于菜地块产生的级差收益的同时引发了周边或两 边不同地块产生级差收益，并在土地所有权作用下转化为地租。 贺卫，王浣尘对西方经济学史中地租理论进行的演变进行了一个综述，认 为地租理论始于威廉配第的赋税论( 1 6 6 2 ) ，主要可以分为资本主义初期的 地租理论、地租概念一般化为租金、现代地租理论这三个时期，地租、级差地 租、稀缺地租、准地租、经济租和垄断租都是从地租理论的研究中产生出来的 概念。在传统的李嘉图学派的经济租概念中，租金是永远没有弹性的生产要素 的报酬，它是使这种生产要素进入市场所必须的最小的额外收益，马歇尔发展 了租会概念，认为租金还包括被称为准租金的在，暂时没有供给弹性的生产要 素的报酬，此后，租金概念一直不断被拓展，现在已经把租金定义为由于不同 制度、政策、权力和组织设置而获得的“垄断利润”，并成为“寻租”理论的基 础。 2 2 国际问文献综述 关于价格机制的研究，早在国富论中亚当斯密就提到市场价格受进入 市场的商品数量与有效需求的调节，当商品数量少于有效需求时，市场价格高 于自然价格；当商品数量超过有效需求时，市场价格低于自然价格；当商品的 数量等于有效需求时，市场价格等于自然价格。这里，斯密的有效需求指的就 是能够支付商品价格的需求。当商品数量超过有效需求时，其价格的某些组成 部分会低于其自然率；当商品数量不及有效需求时，价格的某些组成部分会高 于其自然率。自然价格是中心价格，实际价格都向它移动。 h e l e nx h b a oa n d a l a nt kw a n ( 2 0 0 4 ) ，对住宅香港房地产的每层楼的价格 形成原理进行了分析，比较了非参数估计、半参数估计和仿样平滑等几种方法， 模型中包括了楼层、总面积、房子已使用的年限、景观、所座落的位置( 是在 香港还是在九龙、新界) 等，在三种方法的比较中，仿样平滑的方法对不确定 1 7 第2 章文献综述 的数据样本十分的适合，对样本特别大的参数也有非常重要的作用。 s t e p h a n i ee v a n d e f f o r dy o k om i m u r aa n da n n el s w e a n e y ( 2 0 0 5 ) 运用新的价 格分析技术对定制的房产和成批开发的房产( 诸如中国成批开发的房地产) 进 行了分析，选取的了一个多元模型l np = f ( m ，s ，n ，g r ) ，其中m 表示的是定制的 房产和成批开发的房产，s 表示房产的结构，诸如居住面积、房屋质量、房屋的 己使用年限、实际使用空间、浴室大小等指标，n 表示邻居的特征，g 表示地段 特征，诸如交通状况、医院、学校、娱乐中心、风景等，r 表示购买者本身的特 征，诸如种族、性别、正规学校的培训年限、婚姻状况、工作状况、年龄和收 入等。研究结果表明，房屋的质量不是决定价格差异的最重要因素，房屋的结 构、邻居和地理位置是决定价格差异的最主要的因素，成批开发的房产比定制 房产依然要便宜。同时，影响房产增值率的因素成批开发的房地产要比定制的 房产来的多。 m a r k a n d r e wa n dg e o f f r e ym e e n ( 2 0 0 3 ) 运用向量自回归模型，从宏观的角度对 房产价格增值，交易和市场结构的转变进行了研究，他运用了一个房产市场不 均衡模型，来解释房地产市场价格的形成：g t = r “ ( 1 - 0t ) l i r 嚣。+ 6 。- ( g e ，酿】，其中 g t 是真实的房产价格，r t 房租，0t 房产持有者边际税率，l 市场利率，6 。房产 贬值率，通货膨胀率，( 舒7 n 期望的房产资本投资收益率。文章对房地产的交 易量与价格之间的关系进行了研究，运用时间序列的分析方法，发现两者之间 存在着强的相关性。然而转手率在9 0 年代早期大大的下降，更重要的是转手率 和房地产价格之间的关系发生了偏离。虽然1 9 9 0 - 1 9 9 2 年的转手率的下降可以归 咎于宏观经济总量的下降，但是低的转手率维持了超过1 0 ，而且在9 0 年代房产 价格上涨的时候依然没有恢复。从这个我们可以判断，房地产交易量的增加与 减少是结构性的，而非周期性的。 j o h nr k n i g i l t ( 2 0 0 2 ) 对开盘价、成交价和成交时间三者之间的关系进行了研 究，文章对价格修正信息进行了分析，运用了最大可能利润模型来检验开盘价 变化的决定因素，发现在价格行为理论对需求的影响是不确定。笔者运用了如 下的一个统计模型，l o g s p = f ( t o m ，m ，e k n ，其中t o m 表示从开盘一直到销售 结束的时间，m 表示房地产销售商的市场策略选择，p 表示房产的物理特性的总 和，包括：总的居住面积、卧室和浴室的间数、房产的使用年限、房屋是否有 游泳池和厨房、储藏式的间数，l 表示是否附近有最好的公共学校，t 表示在某 个价格条件下最有效率的销售所控制的时间趋势；对2 7 5 9 家的房产样本进行了 第2 章文献综述 调查统计，结果表明，凡是开盘价格比较低的住宅楼盘，前期的销售成本和成 交量都比较的高，而开盘价和成交价变化比率比较大的楼盘，销售的周期比较 的长，最终的成交价格也比较的低。 1 9 第3 章住宅房产价格形成机制研究 第3 章住宅房产价格形成机制研究 3 1 住宅房地产的特征分析 为了研究城市住宅的价格传导机制和决定因素，我们首先研究城市的住宅有 其自身的几个主要特征： 3 1 1 住宅的耐久性 住宅的耐久性反映了城市住宅的双重性质。一方面，购买住房作为商品的行 为，住宅是昂贵的消费品，由于住宅的耐久性和未来的升值性，决定了住宅的 消费过程同时是一个资产的拥有过程( 投资行为) ，要购买住宅可以期待未来的 升值从而使购房者获利。 住宅的耐久性说明住宅的拥有是一个一次性的消费过程。住宅在使用过程中 产生的折旧，这就是需要不断的维修和维护，从而降低住宅的物理性折旧速度。 住宅的耐久性还说明了短期内住宅供给的无弹性。住宅的耐久性决定了人们 购买新住宅具有较长的使用周期，同时说明每年住宅供给在整个供给中占有非 常小的比重( 住宅市场非常规发展除外) 。在经济分析模型中，住宅的耐久性表 现为：住宅供给的短期内无弹性，住宅的价格主要取决于建筑成本、人们对未 来的预期及其风险偏好，资本市场决定了短期内新建住宅的投入量。 3 1 2 住宅的复杂性和多重异质性 住宅在大小( 居住面积) 、布局( 内部房间布局) 、建筑完整性、市场方便 性及周围环境等方面具有很大的多样性，住宅的多样性决定了家庭对每一个住 宅的选择，其实是对其所有者特征进行综合而形成的特征。 3 1 3 住宅空间位置的固定性 住宅具有空间位置的固定不可移动性，这个特征可以从住宅的多样性也能呈 现出来。位置的特殊性主要包括以下价格方面：道路、公共服务设施的供应、 环境质量的不同、邻居效应的不同。 第3 章住宅房产价格形成机制研究 3 1 4 住宅的昂贵性 购买住宅的支出一般是家庭收入的5 1 0 倍，对于一些低收入家庭来说，可能 需要更长的时间。 3 1 5 住宅的政府行为性 在现实生活中，任何城市在经济的不同阶段，住宅行业的发展都体现了政府 的行为。住宅市场的一切行为都离不来政府： 开始阶段是土地的供给。在土地属于国有的国家，只有政府有权力批准土地 的使用