旧城改造中居住用地容积率的确定方法研究——以合肥市旧城改造为例.pdf

旧城改造中居住用地容积率的确定方法研究 以合肥市旧城改造为例 摘要 近年来，随着土地等资源承载力的限制，城镇的发展逐渐从外延式扩张转向内涵 式增长，作为一项民生工程的旧城改造，有着势在必行的趋势。居住是城市的首要功 能，居住区规划是旧城改造的重要内容，居住区容积率合理就能从主体上使城市空间 质量得到保证。在旧城改造的过程中，改造开发和规划方案的制定与容积率存在密切 的联系，因此容积率成为政府、开发商和居民间博弈的焦点。 本文基于旧城改造的背景，在明确容积率的内涵、特性及充分分析影响居住用地 容积率确定的因素的基础上，对目前常用的包括经验类的、推算类的及其他的如整体 密度分区法、指标叠加法等容积率确定方法的优缺点、适用范围进行综合评析，分析 比较了旧城改造中不同类型居住用地的容积率确定方法，进而探索旧城改造中经济凶 素占主导地位的居住用地容积率的合理确定方法，即采用综合平衡法，其基本思想是 首先结合推算类的容积率确定方法来估算容积率的初步值，主要通过测算出经济条件 约束下容积率的区问值，再辅以社会条件和环境条件的约束对其进行修正，从而确定 出旧城改造中居住用地合理的容积率值域。 笔者结合合肥市的实际案例，阐述该方法的具体应用，并对应用过程中产生的问 题加以分析。在文章最后，根据方法确定和实证研究提出了容积率控制的相关建议， 以期为控制性详绌规划的编制提供科学依据，进而促进合肥市旧城改造的顺利进行。 关键词：旧城改造居住用地容积率确定方法容积率控制建议 t h er e s e a r c ho fm e t h o d sf o rd e t e r m i n i n gr e s i d e n t i a ll a n d p l o tr a t i oi no l dc i t yr e c o n s t r 五c t i o n ac a s e s t u d yo f t h eo l dc i t yr e c o n s t r u c t i o ni nh e f e i a bs t r a c t i nr e c e n ty e a r s ，b e c a u s eo ft h el i m i tc a p a c i t yo ft h el a n da n do t h e r k i n d so fr e s o u r c e s t o w nd e v e l o p m e n tg r a d u a l l yt u r n e dt oo r g a n i cg r o w t hf r o mt h ee x t e n s i v ee x p a n s i o n 0 l d c i t yr e c o n s t r u c t i o n ，a st h el i v e l i h o o dp r o j e c t ，i n d i c a t e sa ni n e v i t a b l et e n d e n c y h o u s i n gi s t h ep r i m a r yf u n c t i o no fc i t ya n dt h er e s i d e n t i a la r e a sp l a n n i n ga l s op l a y sa ni m p o r t a n tr o l e i nt h eo l dc i t yr e c o n s t r u c t i o n t h er e a s o n a b i l i t yo fl a n dp l o tr a t i ow i l lb ea b l et og u a r a n t e e t h eq u a l i t yo fu r b a ns p a c e d u r i n gt h ep r o c e s so fo l dc i t yr e c o n s t r u c t i o n ，t h er a t i oi sc l o s e l y c o n n e c t e dw i t ht h er e c o n s t r u c t i o na n dt h ep l a n ，w h i c hr e s u k i n gt h er a t i ob e c o m et h ec o r e a m o n gt h eg o v e r n m e n t ，d e v e l o p e r sa n d r e s i d e n t s 。a t t e n t i o n t h i se s s a yi sb a s e do nt h eb a c k g r o u n do ft h eo l dc i t yr e c o n s t r u c t i o n f i r s t l y i t e x p l a i n s t h ec o n n o t a t i o no fl a n dp l o tr a t i oa n df u l l ya n a l y s e st h ee l e m e n t sw h i c h i n f l u e n c et h er a t i o sd e t e r m i n a t i o n s e c o n d l y i te v a l u a t e sd i f f e r e n tc u r r e n tm e t h o d s i n c l u d i n ge x p e r i e n c e da n dc a l c u l a t e dm e t h o d s ，s u c ha st h eo v e r a l ld e n s i t yc l a s s i f i c a t i o na n d i n d e xs u p e r p o s i t i o na n de t c t h i r d l y ，i ta l s oa n a l y z e st h em e t h o d sa p p l i e di nd i f f e r e n tt y p e s o ft h e o l dr e s i d e n t i a l t h u s t h ea u t h o rt r i e st oe x p l o r ear e a s o n a b l em e t h o df o rd e t e r m i n i n g t h el a n dp l o tr a t i oi nt h eo l dr e s i d e n t i a lr e c o n s t r u c t i o n w h i c hr e f e r st ot h ec o m p r e h e n s i v e b a l a n c e dm e t h o d t h eb a s i cc o n c e p ti st oc o n f i r mt h ei n i t i a lv a l u eo ft h er a t i of i r s t l yb v c a l c u l a t i n gt h er a t i or a n g eu n d e re c o n o m i cc o n s t r a i n t st od e t e r m i n et h ep r o p e rv o l u m e r a n g ea d i u s t e db yt h es o c i a la n de n v i r o n m e n t a ic o n s t r a i n t s t h ea u t h o rw i l le l a b o r a t et h ep r a c t i c a la p p l i c a t i o no ft h em e t h o db yi n t r o d u c i n gt h e c a s ei nh e f e ia sw e l la sa n a l y z i n gt h ep r o b l e m sw h i c hp r o b a b l ya p p e a rd u r i n g t h e a p p l i c a t i o na tt h ee n do ft h i se s s a y t h er e l e v a n ts u g g e s t i o n so ft h er a t i oc o n t r o lw i l lb e g i v e nf o rp r o v i d i n gt h es c i e n t i f i cb a s i sf o rr e g u l a t o r yp l a nb a s e do nt h em e t h o da b o v et o p r o m o t et h eo l dc i t yr e c o n s t r u c t i o ni n h e f e i k e y w o r d s ：o l dc i t yr e c o n s t r u c t i o n r e s i d e n t i a ll a n df l o o ra r e ar a t i om e t h o d f o rd e t e r m i n i n gf l o o ra r e ar a t i oc o n t r o l s u g g e s t i o n s 致谢 在举笔即将完成这篇致谢的时候，我猛然发觉自己即刻将离开校园，人生 又将写下新的篇章。在这离别之际，尽管依依不舍，却很珍惜，因为在我的生 命中有那么多可亲可敬可爱的人值得感激。 首先，感谢我的导师周国艳教授。三年来，我时刻体会着她严肃的科学态 度，严谨的治学精神，精益求精的工作作风，我想这是够我一生受用的人格魅 力。从专业课学习、课题选择、开题到论文写作完成，整个过程周老师都倾注 了大量的心血。正是在周老师科学、严谨的指导下，我的研究课题才能顺利进 行，这篇研究论文也才得以顺利完成。周老师不仅在学习上对我严格要求，在 日常生活中也给予我非常多的帮助和意见，给予我很多的宽容、理解。再次向 我的导师周国艳教授表示深深的敬意和感谢! 其次，感谢我的父母，感谢你们竭尽所能地为我提供良好的学习环境，给 予了我健康的体魄，诚朴正直的品质，这些都是我受益终身的财富。感谢所有 亲人们给予我成长的关怀，祝你们永远健康平安! 衷心感谢答辩委员会的各位领导和老师们，你们百忙之中抽出时间来审阅 论文，为我指点迷津，谢谢你们! 最后，我还要感谢我的同学兼好友万小勇、胡燕君、孙月周、杨剑等，在 我论文的写作过程中以及同常的学习生活中，你们都给了我很大支持和帮助， 对你们的指导和帮助表示衷心的感谢! 作者：许跃东 2 0 1 2 年4 月2 8 同 表格清单 2 1 旧城改造地块与新区开发地块居住用地容积率影响凶素比较1 6 4 1 旧城改造中不同类型居住地块容积率的确定方法 3 0 5 - 2 1 周边小区调研情况统计表3 4 5 2 2 住宅建筑口照标准3 5 5 2 3 不同形体布局模拟方案3 6 5 - 2 - 4 不同估算方法下的容积率数值3 6 5 - 2 - 5 “公园道l 号”居住小区房产开发及土地费用调查表3 7 5 2 62 0 0 8 年蜀山区新建多层与高层商品住宅均价统计表3 8 5 2 7 不同方案经济分析3 9 5 - 2 8 不同测算方法下的容积率数值4 l 6 - 1 合肥市关于提供公共开放空间的奖励4 6 6 2 上海市、南京市关于提供公共开放空问的奖励4 6 6 - 3 长沙市关于提供公共开放空问的奖励4 6表表表表表表表表表表表表表 插图清单 图卜1 本文研究框架4 图2 一l 容积率的影响因素1 6 图4 1 经济因素占主导地位的居住用地合理容积率的确定方法3 2 图5 - 2 1 容积率与税前全部投资利润率关系散点图4 0 图s - 2 2 容积率与利润总额关系散点图4 0 图6 一l 提供开放空间的容积率奖励示意图4 5 第一章绪论 1 1 研究背景 2 0 1 1 年诺贝尔经济学奖获得者、美国经济学家斯蒂格利茨( j o s e p he s t i g l i t z ) 在世界银行的一次探讨会上宣传：新技术革命和中国的城市化将是影响2 1 世纪人类进 程的两大关键性因素n 1 。近年来，随着中国城镇化进程的快速推进，全国各地的建设 开发项日如雨后春笋一般，然而，由于土地等资源承载力有限，发展并不是意味着无 限制的向外扩张，城镇的发展模式逐渐从外延式扩张向内涵式增长转变，在当前的城 镇发展形势下，旧城改造是一种必然的发展趋势。这不仅仅只是一项民生工程，同时 也提升的城市居住空问和环境的品质。 居住用地在城市用地中占很大一部分比例。在城市的各项职能当中，居住是首要 地位。城市规划的重要内容之一是居住区规划，若要让城市空间质量能够在总体上得 到保证就必须为居住区确定合理的容积率。经过多年的持续稳定高速发展，截至2 0 1 0 年，我国人均住房建筑而积已经达到约3 0 m 2 ，随着社会的和谐稳定发展，我国在未来 的城市建设当中，居住区规划仍然是作为重点内容。在城市建设用地中，居住用地有 以下几个来源：一是对老城区内的危旧房和城中村地块进行改造，激发其活力，使居 住用地焕然一新；二是将老城区内的一些污染性严重的工业搬迁出去，改变原来用地 的性质，重新开发，变成居住用地；三是随着城市的发展，需要对外拓展，在城市边 缘地区新建的居住用地心1 。由此可以看出，在旧城改造过程中有很大一部分用地都是 用于居住区的建设。 在旧城改造的过程中，如果要对一个地块进行开发建设，该地块的各项指标数据 中容积率占据很重要的位置。此时，容积率直接决定该地块的规划方案布局，二者存 在密切的联系，因此容积率成为政府、开发商和居民间博弈的焦点口1 。在我国，首先 由城市规划行政管理部门委托城市规划设计单位对地块进行规划方案设计，然后规划 管理部门再向建设单位下发开发项日的规划设计条件，在规划设计条件中对该开发地 块的容积率有明确的规定。规划设计部门在确定具体的容积率取值时，首先是参考每 个城市编制的总体规划对该地块的大概定位要求，然后再看看该地块下一层面规划 ( 控制性详细规划) 中对该地块的一些强制性指标的规定，最后根据地块所处区域位 置条件参考当地住宅建造方式等条件，使用分类统计和参照对比方法得出该地块容积 率在一定范围内的一个大概经验值。不可否认，通过经验统计法确定出的容积率指标， 在一定时期内对于我国旧城改造及新的城市居住区的开发建设和发展起到了一定的 指导作用。但是与新区建设相比，旧城改造中遇到的问题更为复杂，仅仅依靠经验统 计类方法得出的规划地块的容积率数值是不够准确的，这样得出的容积率数值由于对 现实情况考虑的欠妥，往往存在一定的滞后性，在实际操作过程中会出现很多问题。 究其原因是我们在确定一个地块的容积率数值时，往往只是规划技术人员对地块进行 方案设计，然后对该规划方案进行空间形态推敲，对该地块的经济效益、环境效益以 及开发强度等方面的分析深度不够，从而给实际操作中带来了很多麻烦，增加了难度， 最终阻碍了旧城改造进程h 引。 因而本文认为，在i 几城改造中，应重视容积率的特殊性，着重考虑容积率与土地 开发经济效益、容积率与城市社会发展、容积率与居住区环境建设等几个主要凶素的 关系，通过定量计算确定旧城改造巾居住用地合理的容积率取值，协调好各方利益， 尽量避免或减少凶容积率而产生的城市问题。 1 2 研究目的与意义 i 2 1 研究目的 基于旧城改造的背景，在明确容积率的内涵、特性及充分分析影响居住用地容积 率的冈素的基础上，结合对口前已有的容积率确定方法的评析，探索旧城改造r f l 居住 用地容积率的确定方法，并结合合肥市的实际案例，阐述该方法的具体应用，通过方 法确定研究和实证研究提出容积率控制方面的相关建议，为控制性详细规划的编制提 供科学依据，进而促进合肥市旧城改造的顺利进行。 1 2 2 习f 究意义 ( 1 ) 为合理确定容积率提供一个科学的理论依据，同时也提供了一种定量的分 析方法，增强了规划编制的合理性、科学性、可实施性。在社会主义市场经济条件下， 土地资源都被标注明确的价格，土地交易市场竞争激烈，制定出一种科学合理的容积 率确定方法能够避免土地资源的浪费，避免非市场行为的出现，有利于市场的公平竞 争。现在关于容积率的确定方法大多数都具有一定的主观性，缺少一个理性的分析环 节，凶此，这样通过定性得出的容积率指标在面向市场各利益群体时常常会缺乏权威 性和说服力。所以，我们在旧城改造r f l 确定居住用地容积率时，应探索一种科学的定 量计算方法，这样得出的结果更具客观性，减少了由于主观因素带来的偏差。将这种 方法应用于编制控制性详细规划中，为其确定容积率指标提供了一种科学客观的定量 计算方法。这和城市设计不同，城市设计更加注重的是美学效果和空间的艺术性，具 有一定的弹性空间。而控制性详细规划中的一些控制性指标通常比较刚性，需要通过 对其进行理性的分析得出。我们对控制性详细规划的认识还是不够全面，现在我们对 控制性详细规划的认识还只是停留在技术性层面，作为一名规划技术人员，或许我们 已经达到要求了，但是面对千变万化的市场，我们考虑的还是不够全面，忽视经济方 面的分析，南于知识的局限性，编制出来的规划成果科学性不强，难以让人信服。最 终导致在后期的规划具体实施的时候出现问题。所以，适当从经济学角度考虑分析问 题，运用经济学的相关原理和方法，在编制控制性详细规划的过程中对容积率进行定 量的计算分析，对增强规划的科学性、合理性与可实施性极有裨益阳3 。 ( 2 ) 有利于旧城改造的顺利进行。口前我国城市发展的最主要特征快速城 市化，这主要表现在两个方面：一方面“量”的变化。主要是城市规模迅速扩张，城 市人口快速增长，城市空间迅速外拓，各种类型的园区、开发区、新城区数目不断增 加，从而为城市外延发展提供充足的动力：另一方面是“质”的变化。主要是对老城 区进行改造，提升城市形象、缓解城市交通拥挤、改善城市居住环境、提升土地的商 业价值。城市内涵发展主要是使市民的生活条件得到改善，与市民利益息息相关。同 新城区开发建设相比，老城区巾改造项口通常涉及的问题更为复杂，矛盾也更加突出。 老城区作为一个城市历史演替、文脉延续的空间载体，其社会历史文化特征相对新城 区明显的多，但南于其区位交通有明显的优势，使得土地价值得到很大的提升，能够 满足各种类型的土地开发利用需求，两者之问存在着利益的博弈。在市场经济条件下， 以土地出让为手段的国有土地流转需要城市规划部门提供土地使用的规划条件，容积 率是核心指标之一，老城区改造项目中容积率的确定是否合理不仅关乎与项目本身的 成败，对城市经济、文化、环境都将产生重要的影响口引。 ( 3 ) 为城市规划管理部门建立城市地块开发的调控机制提供政策依据。在社会 主义市场经济条件下，规划决定了一个城市发展的规模和主要方向，规划的合理，城 市才能朝着健康可持续的方向发展。城市开发的程度取决于规划的好坏，规划是政府 行使其职能的一种手段。政府部门通常要求规划设计单位对城市中的一定范围内的地 块做控制性详细规划设计，借此来调控该范围内的土地交易活动及房地产开发活动。 政府是行政主体，在此调控过程巾必须以经济利益为前提，遵循地价递增递减规律。 所以，根据容积率白身的特征，通过分析推导出容积率与地价、房屋开发价格之问的 关系式，建立起合理的适用于确定居住用地容积率的经济评估体系，从城市规划和土 地经济学专业角度为地方政府建立城市开发的调控机制提供了科学的政策依据阳m 1 。 ( 4 ) 有利于提高城市整体居住用地经济效益水平。对于一个居住地块来说，土 地价格是其经济效益的直接反映，土地价格越高，经济效益越明显。但是影响土地价 格的冈素很多，有自然环境影响冈素( 地质、地貌、水文等) ，也有很多后期人为的 影响因素，主要包括地块周边的交通是否便利、配套设施是否齐全、地块是否存在区 位优势、地块的土地使用强度等。而容积率的高低直接反应出该地块的土地使用强度 大小。所以，在规划过程中引入定量经济学分析方法对规划方案进行经济分析，从而 确定该地块的合理容积率，同时对提高城市整体居住用地经济效益水平，辅助规划方 案决策十分有益。 1 3 研究内容与方法 1 3 1 研究内容 本次研究分四个层次展开( 图卜1 ) 。首先进行相关的理论探索，基于旧城改造 的背景，对容积率的概念、分类、特性及影响因素加以阐述。在此基础上卜，开展第 二个层面的研究，即对目前已有的居住用地容积率确定方法进行评析，针对目前旧城 改造巾居住用地容积率确定方法r f l 存在问题分析的基础上，总结了不同类型居住地块 容积率的确定方法，详细阐述了i 几城改造中经济因素占主导地位的居住用地合理的容 积率确定方法。进而在第三个层面的研究中，将该方法应用于合肥市的具体案例中， 对在应用过程r f l 产生的问题加以分析。最后针对方法的确定和实证研究提出了容积率 控制方面的相关建议，以期为控制性详细规划的编制提供科学依据，进而促进合肥市 旧城改造的顺利进行。 合肥市旧城改造概况 口城改造中居住用地容积率的确定 图卜l 本文研究框架 1 3 2 研究方法 在本文的写作过程中主要是采用以下几种研究方法来完成课题的科研内容。 ( 1 ) 定性定量结合法 在容积率确定方法的研究过程中，笔者采用了大量定性、定量相结合的研究方法。 在结合已有的容积率计算方法的基础上，从经济、社会、环境三方面入手，建立旧城 改造中居住用地容积率的估算框架，并应用于合肥市的具体案例。这部分内容主要采 用定量分析方法。而在对已编制的合肥市总体规划、中心城区规划等相关资料进行解 读与分析，找寻这些规划成果当中对容积率确定有用的内容，在此基础上获取合肥市 旧城改造中开发强度控制有关社会、经济、环境因素的不同要求时，主要采用定性分 析方法。 ( 2 ) 多学科理论渗透法 本文涉及到城市规划、土地管理、经济学、建筑学、社会学、生态学等许多学科。 4 守亍 研究过程巾运用了多学科理论渗透法，从规划、经济、社会、生态等领域进行多重交 叉研究，并且借鉴了大量学者专家的研究成果。 ( 3 ) 系统分析法 笔者运用系统分析研究方法，对居住用地容积率的各种确定方法进行分析研究， 对研究所得的数据成果采用了列表、绘制散点图等手法进行综合比较，得出有参考价 值的结论。 第二章容积率的相关研究 在研究容积率的确定方法之前，有必要基于旧城改造居住用地的背景，对容积率 的概念、分类、特性及其影响因素进行阐述，为研究旧城改造中居住用地合理容积率 的确定方法提供相应的理论基础和依据。 2 1 容积率的概念 “容积率”一词最早是在1 9 5 7 年美国芝加哥的城市土地区划管理制度中被提出， 后来于1 9 6 1 年在纽约的区划条例中被广泛采用。在西方国家，土地密度指标主要通 过以下两种方法确定：一是参照相关城市的标准制定n ；二是根据市场对土地的需求， 由地块利益相关者派代表进行讨论确定，然后将确定的结果合法化。实际操作过程中， 通过上面方法确定的指标可能存在一定的误差，为了适应市场的灵活性，常常会通过 合法的法律程序修改这些指标。绩效区划萌芽于十九世纪五十年代，在美国“国家工 业区划委员会”修改工业管理的规则中首次提出了这一概念，后来绩效区划被广泛应 用于新西兰、澳大利亚等国。它的产生弥补了区划法中的不足，使区划法得到了很好 的完善。所谓绩效区划，不是对土地的用途和容积率等进行限制规定，它只是一种判 例式规划决策方式，某一块土地是否允许被开发是由这块土地的开发及开发后的活动 是否符合一系列绩效标准来决定的。它的优点是土地可以混合使用，城市生产生活方 式可以多样化，这样既可以将周边环境与城市基础设施受到土地开发的影响控制在较 为合理的范围内，又使规划的适应性得到适当的增强。它的缺点是不是城市所有土地 开发产生的影响都可以有效的进行控制，比如无法数字化的土地开发所带来的影响就 不能得到很好的控制，同时对于城市管理者来说，必须具有过硬的专业技术和高尚的 道德修养。所以在实际操作过程中，区划法与绩效区划通常被同时应用，各取所长 【1 2 】【1 3 】d 4 o 新加坡的o n gb o o nl a y ( 2 0 0 3 ) 提出了绿色容积率( g r e e np l o tr a t i o ) 的概念，即 单位地块上绿化的平均叶面积指数。这是一个新的规划建设指标，这种绿化额定的指 标主要参考建筑容积率的逻辑得出，在规划设计的实际案例中得到了一定程度的体现 1 j o 容积率裘、r 等国( 包括台湾地区) 称作f l o o ra r e ar a t i o ，缩写为f a r ； 英国( 包括香港地区) 称作p l o tr a t i o ，实际上与f a r 涵义相同n 6 1 7 1 。 美国城市规划百科全书( e n c y c l o p e d i ao fu r b a np l a n n i n g ，a r n o l dw h i t t i e r ) 中有关容积率( p l o tr a t i o ) 的定义：p l o tr a t i o 是英国城市规划中使用的名词，它 表示地块上建筑物的总建筑面积与它所占的建筑面积之比。p l o tr a t i o 与 f l o o r s p a c ei n d e x ( 建筑面积指数加拿大使用的指标) 意思相似。但是它们在 计算地块面积的时候有一些区别，p l o tr a t i o 在计算地块面积时，是除去地块周边的 地块面积的。而f l o o r - s p a c ei n d e x 在进行计算时，地块面积除了包括基地面积外只 6 包括地块周同次要道路面积的一半n 引。 美国规划师学会对f l o o ra r e ar a t i o 的定义：f l o o ra r e ar a t i o 是区划地块 ( z o n i n gl o t ) 上允许修建的建筑面积与地块面积之比。在控制地块容积率( f a r ) 时，也要考虑地块其他控制要素( 建筑层数、建筑高度、建筑密度、绿化率等) 对其 的限制要求。如果一个地块只对其提出容积率的的控制要求，对于开发者来说将会有 很大的弹性空问让他们去选择不同的开发建造模式，可以采用“高层低密度”或者“低 层高密度”的建造方式，也可以选择在允许的容积率范罔内建一组建筑物口6 | 。 在我国，我们命名该指标为“容积率”，最早在香港、台湾地区被采用。由于我 国大陆地区发展速度相对缓慢，土地出让制度和房地产行业在二十世纪八十年代以后 才开始出现，当时对“容积率”的认识还不够，详细规划巾的技术指标巾不包括“容 积率”，只是采用建筑面积密度作为详细规划的一项技术指标。后来国内借鉴了美国 的区划法，实行土地有偿使用政策，“容积率”开始引起我国规划界人士的关注，容 积率成为衡量土地开发强度的一项重要指标。我国在1 9 9 4 年将“容积率”一词正式 列入城市居住区规划设计规范( g b 5 c 1 8 0 9 3 ) 中，这标志着“容积率”一词在我 国城市规划界已经确立了“合法”的地位。随着控制性详细规划的普及，近年来容积 率已被广泛使用，规划界将其作为衡量土地开发利用程度的一项重要指标。城市规 划基本术语标准中对容积率的定义为“容积率为一块地块内，总建筑面积与建筑用 地面积的比值。”即：容积率= 总建筑面积土地面积。这里的土地面积是指规划地块 的用地面积即地块规划红线范围内的占地面积，项口范同内的城市配套的道路面积、 绿化面积、公共服务设施用地面积、大型市政设施用地面积以及历史保护用地面积除 外。对于容积率的控制是一项典型的区划控制技术，早期我们主要对地块内的建筑高 度、层数、体量等提出严格的控制要求，现在主要是对地块内的建筑规模提出限制要 求，与之前相比，现在的控制方法更具灵活性，可以有效的适应市场的要求。对于建 筑设计师来说，也给他们提供一个广阔的平台，能够促使他们提高建筑创作的灵活性， 同时也有利于形成丰富的城市景观。另外，容积率表现为无量纲的比值，简单明了， 有利于管理控制n 引。 2 2 容积率的分类 依据不同的分类标准，容积率有不同的类别划分。 2 2 1 按概念分类 咸宝林等查阅大量文献，对容积率的概念进行了充分研究，提出口前已经明确定 义了总平均容积率、综合容积率、分区容积率、项目容积率、规划容积率、管理容积 率、毛容积率、净容积率、控制容积率、极限容积率、合理容积率、最佳容积率、经 济容积率、标准容积率、管理容积率等1 5 种有关容积率的概念“，在此选取与本文 研究相关的容积率类型进行比较。 ( 1 ) 经济容积率 7 赵奎涛乜们等在2 0 0 5 年第一次提出经济容积率的概念，并将其定义为：“在开发一 定用途的宗地时，能取得的最低经济利润( 行业法定利润) 时得到的容积率大小”，并 明确了“经济容积率是区间”。咸宝林等在对其进行充分研究的基础上，提出了修正 概念：“在城市建设过程r f l ，在某一合度空问范同内房地产总投资利润率大于房地产 基准总投资基准利用率的利润率区间对应的容积率区间”。 ( 2 ) 极限容积率 我们在进行地块开发建设时，既要保证土地资源得到充分合理的利用，为人们创 造适宜的公共交往空间，同时又要避免因过分注重经济效益对地块进行高强度开发而 给内部环境带来负面影响。同时，一个地块的开发必然要会影响该地块外的周边环境， 要将提升其正面影响，尽量将其负面影响控制在一定的范同内。据此，提出极限容积 率的概念，指同时满足地块内部环境容量与外部环境容量的容积率区间。 ( 3 ) 政策容积率 我国由于土地资源稀缺，长期坚持珍惜和合理利用每一寸土地。与东部及大城市 的高容积率开发相比，很多西部城市及小城镇的土地开发利用十分粗放，对于土地资 源是一种极大的浪费，土地的经济效益得不到最大化。所以，为了更好的管理和经营 好城市，政府部门应提出政策容积率的概念，表述为：某一特定的地块，从生态学的 角度出发，为了满足可持续发展的要求，促进城市紧凑发展，政府结合特定的时空条 件在制定土地开发政策中规定的最低容积率。 ( 4 ) 合理容积率 经济容积率、极限容积率、政策容积率是分别从经济、环境、社会角度来测算容 积率的。同时也是城市规划应该追求的目标，是城市规划追求公平与效率的必要条件。 所谓合理容积率就是对经济容积率、极限容积率、政策容积率取交集的容积率区间。 ( 5 ) 标准容积率 城市设计贯穿于城市规划的宏观、中观、微观过程中，在地块开发建设过程中会 对该地段的开发强度具有一定的引导作用，使某些地块开发强度大些、某些小点，最 终追求“和而不同”的多样性文化和形式美。基于此，提出标准容积率的概念，指在 合理容积率区间内从城市设计的角度赋予开发地块的容积率，标准容积率是一固定值 而非区间。 2 2 2 按层次分类 口前，我国规划体制主要由总体规划( 分区规划) 和详细规划( 控制性详细规划、 修建性详细规划) 两个层面构成，相应的，规划管理体制被分为一般管理和具体管理， 其中，一般管理适用于城市建设的总体普遍管理，具体管理则针对特定的区域或具体 的地块进行管理，为了充分发挥各层次规划管理的作用，将容积率分为分区容积率、 控制容积率和项目容积率n 。 ( 1 ) 分区容积率 8 分区容积率是结合城市( 城镇) 总体规划r f l 对人口规模和用地规模的预测，结合 人均用地指标所得到的土地利用强度。分区容积率与城市( 城镇) 总体规划( 分区规 划) 相对应，它只是反映一个城市或者城市中的某一个分区土地强度的平均值。这样 我们可以得到整个城市或者城市巾某一分区内的容积率的大概数值。 ( 2 ) 控制容积率 是控制性详细规划中的强制性指标之一，是一个地块土地使用强度的直接反映。 首先必须参照城市总体规划或分区规划r f l 对其的控制要求，得到一个大概的控制范 围，然后根据地块所处的区位位置，深入分析地块周边及内部环境特征，结合城市设 计、城市美学效果所得出的容积率取值。 ( 3 ) 项口容积率 项目容积率对应的地块面积一般小于控规中划分的地块面积。其地块面积与该地 块所能容许的最大开发强度相对应，所以，如果知道了项目对总建筑面积的要求，通 常通过反推法来确定所需要地块面积的大小，项口容积率是与地块项口开发相对应。 在取值上，分区容积率指标上下浮动范围通常较大，如1 2 1 7 ，控制容积率指 标上下浮动范围较小，如1 0 1 2 ，而项目容积率甚至精确到小数点后两位，并常附 带一些奖励政策。 2 3 容积率的特性 邹德慈在容积率研究巾从容积率的概念出发，提出的容积率的四个特性为“1 、 容积率表述的是净地块上允许建设的总容量；2 、在一定的建筑密度条件下，容 积率与层数成正比；同理，在一定的层数条件下，容积率与建筑密度成正比；3 、楼 面占地率与容积率成反比；4 、容积率是相对指标，冈此有一定的弹性，是可 以谈判的。” 马文明n 7 1 等在地产估价中容积率修正系数的确定中提出容积率的如下特性： “l 、容积率表达的是具体宗地内单位土地面积上允许的建筑容量；2 、容积率( 月) 、 建筑密度( c ) 与层数( 仂之间有一定关系：3 、容积率可以更加准确的衡量地价水 平；4 、容积率存在客观上的最合理值。” 鲍振洪乜等在城市建筑容积率研究进展巾对于容积率的经济、社会及环境三 方面的特性进行了如下分析。 ( 1 ) 容积率的经济性 容积率的经济性主要表现在容积率与土地价格、地块用地面积、楼面地价之问的 关系。 一力d 楼面地价：只= 兰竺：冬 。 r 在上面公式中：b 为房屋单位建筑面积平均分摊的土地价格( 元) ，f 为规划地块 内总建筑面积( m 2 ) ，a 为基地面积( m 2 ) ，只为单位土地出让价格( 元m 2 ) 。当单位土 地出让价格一定时，容积率越高，单位建筑面积平均分摊的土地价格越低。也就是说 在实际项目开发建设中，适当提高容积率可以增加一定的建筑而积，此时单位建筑而 积平均分摊的土地价格在降低，这样可以提高土地的开发效益，开发者可以获得更多 的利润。反之，要想保证只不变，如果曰增加，局必然也会相应增加。这是政府部门 能够获得更多的收益。从以上分析可以看出，容积率变化可以调节政府和开发商之间 收益的分配情况，容积率成为政府和开发商之间博弈的焦点，谈判的杠杆。 ( 2 ) 容积率的社会性 容积率的社会性主要表现在容积率与规划地块居住人口数量、地块人口密度、地 块人均居住建筑而积之间的关系。 r = ! a = 坐a = p 尸乓 u 在上面公式中：p 为规划地块居住人口数量；a 。为规划地块人均居住建筑面积( m 2 人) ；p ，为规划地块居住人口密度( 人h a 2 ) 。从公式中可以看出，在人均居住建筑而 积不变的情况下，容积率越高，该地块聚集的人口越多。因此，通过对该地块人口数 量的估算可以得出该地块容积率的初步值域。首先必须对规划地块做入口专题研究， 然后根据研究出来的结果，参照当地人均居住建筑面积计算出地块的建筑总量，进而 得到地块的容积率值域。 ( 3 ) 容积率的环境性 容积率的环境性主要表现为容积率与地块建筑物层数、建筑密度之间的关系。 r ：一y ：c x a x h ：c x h 么么 在上而公式中：f 为地块内的建筑密度( ) ，a 为基地而积( m 2 ) ，h 为地块内的 建筑物层数。从上面的公式可以看出，如果要降低建筑高度，同时想保证容积率不变， 必然会提高建筑密度，此时会出现“低层、高密度”的规划布局模式，这种低层建筑 布局模式不利于节约土地，密度提高了，公共开敝空问的面积必然会受到一定的限制； 反之，如果建筑密度保持不变，随着容积率的提高，建筑层数也会相应增加，会出现 “高容积率、低密度”的规划布局模式，这种高层建筑布局模式，虽然降低了建筑密 度，与高密度布局相比能够提供更多的公共开敝空问，但是高层建筑容易遮挡视线、 采光会受到一定的限制，人们长期居住心理上会产生压抑、觉得不舒适，不利于身心 健康。所以，容积率的变化会导致规划布局模式发生改变，对居住环境具有直接影响。 为了提供更多的公共开敞空间，“高容积、低密度的土地开发政策曾受到人们的一 致青睐，甚至还存在“容积率可以上不封顶 的谬论。 2 4 旧城改造中居住用地容积率的影响因素 新区开发地块的居住区规划和建设要体现以人为本，以经济、实用、美观为准则， 加快建设节能型住宅、创建节约型和绿色宜居型居住区，从而为居民创造出安全舒适 的居住环境，促进和谐社区的建设。容积率正是衡量人们居住环境舒适度最关键的指 标。在旧城改造过程中，影响居住用地容积率的因素更多，也更为复杂。与新城居住 地块开发相比，旧城改造中住宅的开发主要受到土地、拆迁、环境改造、景观协调等 诸多因素的影响。这些影响因素主要可以归纳为经济、社会、环境、空问和价值取向 五个方面。 2 4 1 经济影响因素瞳2 2 3 ( 1 ) 容积率与区位条件 1 0 由于地块所处区位的不同，同时受条件、基础设施条件、环境条件的影响，居住 用地地价相差很大，从而产生城市土地级差。建设用地的投入产出效益受地价的影响 很大。与郊区或者新开发的地块相比，通常情况下，市中心或其他一些地区往往南于 交通较为便利，基础设施配套完善，具有较高的土地出让价格，这些地区的容积率往 往高于周边其他地区，这是为了提高土地使用效率的缘故。因此，我们应根据不同地 块的区位条件和级差地租情况，有区别地确定容积率。 在我国由于城市由内向外的发展，城市巾心区往往是旧城改造的重点，许多待改 造的地块零星分布其中，这些地块由于区位条件优越，土地价格较高，故而容积率通 常较高；而新区开发过程中，南于地块多位于近郊或远离市区的位置，地价相对较低， 容积率也随之降低。冈此，如果排除政府干预的冈素，城市居住密度在理想状态下， 呈现出由内向外逐渐递减的趋势。 ( 2 ) 容积率与土地价格 从经济学的角度来看，土地价格一种用货币表示的交换价值，是开发商为购买土 地而必须支付的，是未来地租的资本化，即土地收益现值的总和。通常情况下，土地 价格是指在公开的市场条件下所形成的土地价格。我国实行的是土地公有制，土地是 国家的财产。政府部门对土地进行拍卖，出让的是土地所有权，并且是有期限的出让。 土地使用者一次性支付的一定期限内的土地租金构成了土地价格。土地使用者购买的 是土地的使用权，凶此土地价格是以土地所有权的形式表现出来。在社会主义市场经 济条件下，衡量城市土地合理利用的经济杠杆是土地价格的高低。在我国，居住用地 的使用年期为7 0 年，因此居住用地的地价为7 0 年居住用地使用年期价格。 容积率是城市规划管理中所采用的一项重要指标，也是微观上影响地价最重要的 冈素瞳4 。在郊区或新开发的地块由于交通条件受到限制，加上配套设施的不健全，从 而导致地块的地价受到限制。而i 几城改造中的地块一般位于交通条件比较好的地段， 加上周边配套设施比较完善，所以地价相对来说比较高。而在居住区开发项目的开发 成本巾，土地价格占据很大部分比例，容积率的变化可导致地价成倍上升或下降乜引， 通常情况下，该地块的容积率与该地块的土地出让价格成正比。随着土地出让价格的 提高，政府的收入也相应增加，此时开发商的开发成本也再随之增加，开发商为了获 取更多利润，必定会提高该地块项口的容积率。 ( 3 ) 容积率与开发商收益 在城市新区开发地块中一般不会涉及到居民的拆迁、安置，问题相对比较简单。 但是，在旧区改造过程巾，会涉及到对现有居民的拆迁、安置工作，与社会的稳定和 项目的成败有直接关系，开发企业通常会考虑拆迁、安置这部分支出与项目利润的关 系，从而保障项目的运行，从而确定出土地出让的合理容积率值。 地块开发项口收益率的高低与容积率的大小有直接的关系，对开发商来说，开发 一个项目，若想降低成本、降低单位建筑面积土地价格，必须确定合理的容积率，才 能获得最佳利润。在一定范围内，如果房屋开发成本和房屋销售价格不变，开发商要 想获得更多的利润，就必须想办法降低单位建筑面积平均分摊的土地价格，由于土地 价格也是一个定量，所以只有提高该地块上总的建筑面积，总建筑面积增加了，楼面 地价必然会下降，房屋开发总的成本也就降低了，凶此需要适当的提高地块的容积率。 容积率可以调节政府和开发商之间的利益分配，所以为了保证合理的利益分配，应该 为规划地块确定最低容积率。最低容积率的确定是为了保证地块开发能够获得的基本 法定利润，影响最低容积率的凶素很多，如果地块容积率超过一定的范围，住宅建筑 结构将发生改变( 由原来的砖混结构转变成钢筋混领土结构) ，这时对住宅建筑基础 的要求更高，直接导致开发成本的大幅增加，另外有些建筑还需要增设电梯等设施， 这样单位建筑面积开发成本相应增加很多，最终导致项目的利润降低。凶此可以看出， 容积率的高低与开发商的收益息息相关，当容积率变化超过一定的限度会让开发项口 产生质的变化。 2 4 2 社会影响冈素 ( 1 ) 城市风貌要求 在旧城改造中，改造地块通常是在大片的城市建成区周边，如果房地产开发商提 高开发地块的容积率，这样虽然开发项丌的利润增加了，但是可能会对城市整体面貌 造成一定程度的破坏，造成城市天际线的混乱等。在城市中的重要历史街区保护地段， 建筑高度和形式必须受到严格的限制，容积率的确定要与其周边的环境相结合，这时 候我们要更加注重社会效益，如果只顾经济效益，将开发项口的容积率定的过高，那 么将会产生很大的社会负效应。为了创造出良好的城市居住环境，从而避免这些情况 的发生，在编制控制性详细规划时，应使控规中的各种控制要求和容积率等土地使用 强度指标能够体现出城市设计的整体构想，并让这些构想得到具体落实。在现代城市 规划工作中，我们越来越注重城市风貌设计和对城市历史文脉的保护，