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从荚固次贷危机论我国商业银行房贷风险防范 摘要 美国次级房产贷款简称次贷，是一种房地产抵押的按揭贷款。这项措施自 l9 9 4 年启动以后，提升了美国的私人住房率，成功地为中低收入者解决了住房问 题。但市场经济的供求规律是不可违背的，次贷刺激了房市，也毁了房市。上世纪 九十年代美国的房地产价格上涨，信贷双方都认为房产是最有价值的抵押物，然而 当房地产供求慢慢饱和，房产价格畸高时，市场规律开始起作用，房价大跌，房地 产市场因此溃不成军，终于爆发了次贷危机。 目前我国房地产行业处于高速发展和规模化扩张的阶段。近年来，房贷一直 被各商业银行视为优质贷款项目极力拓展，导致房贷规模成倍扩大。在央行不断 提高利率，房价上涨持续超过购房者的承受能力时，违约现象就会随之发生。到 时最先受到冲击的将是发放房贷的银行。美国次级房贷危机的前车之鉴，值得我 国商业银行重新审视房贷风险。因贷款入主观或客观方面的原因产生违约，“零首 付二手房贷更是与美国“次贷制度极其相似，“假按揭 也是给我国房贷带来 巨大风险的主要原因。银行应当把个人住房按揭贷款视为一种潜在风险较高的贷 款，这种贷款的风险具有周期性、滞后性等特征。 从我国现行住房按揭中的法律关系看，其所涉主体主要包括购房人( 亦即借款 申请人) 、开发商、银行三方。房贷风险也主要从这三方主体之中产生，抵押物即 房产也可能给房贷带来风险。对来源于借款人和开发商的风险，从风险防范和风 险转移两方面入手进行控制，利用征信机制、保险以及贷后及时监控管理都能较 好的防范风险。对来源于银行内部的风险，应加强立法，强化管理，吸取国外先 进经验。对来源于抵押物的风险，除了利用保险分散风险外还应创新处置抵押房 产的方法。 关键词：次级按揭贷款；个人住房贷款；房贷风险 i i 硕十学位论文 a b s t r a c t s u b p r i m ee s t a t em o r t g a g ec a l l e ds u b p r i m el o a n ，i s ak i n d o fm o r t g a g e st h a t b e l o n g st oe s t a t eg u a r a n t y i n 19 9 4 ，t h ec o m i n go u to ft h i sm e a s u r eh a sp r o m o t e d a m e r i c a n sp e r s o n a lh o u s i n gr a t e ，s u c c e s s f u l l ys o l v e dt h eh o u s i n gp r o b l e m sf o rt h e l o wi n c o m ee a r n e r s t h el a wo fs u p p l ya n dd e m a n di nt h em a r k e te c o n o m ym a yn o t v i o l a t e ，w h e nt h es u b p r i m ee s t a t em o r t g a g eh a ss t i m u l a t e dt h eh o u s i n gm a r k e t ，t h e h o u s i n gm a r k e ta l s od e s t r o y e d a l t h o u g ht h er e a le s t a t eh a sas h a r pr i s i n gi nt h e9 0 s o fl a s tc e n t u r yi na m e r i c a ，b o t hs i d e so ft h ec r e d i th a v eap s y c h o l o g i c a lb a s et h a ti st o s e l lt h eh o u s et op a yt h el o a nf i n a l l yt om a k es u r en o tt oc o m p e n s a t e b u tw h e nt h e h o u s ep r i c ed r o p p e d ，t h er e a le s t a t em a r k e tw a su t t e r l yr o u t e d ，a n df i n a l l ye r u p t e dt h e s u b p r i m el o a nc r i s i s a tp r e s e n tt h eo v e r - h e a t e dr e a le s t a t em a r k e ti no u rc o u n t r yi so b v i o u s l y i n r e c e n ty e a r s ，t h eh o u s el o a ni sr e g a r d e da st h eh i g hq u a l i t yl o a np r o j e c tt od e v e l o pb y v a r i o u sc o m m e r c i a lb a n k s ，a n dt h a tc a u s e dt h ee x p a n s i o no ft h eh o u s el o a ns c a l e s w h e nt h ec e n t r a lb a n kr a i s e st h ei n t e r e s tr a t eu n c e a s i n g l y ，t h eh o u s ep r i c er i s e c o n t i n u e sa n ds u r p a s s e st h ec a p a c i t yo fh o u s e b u y e r ，t h ev i o l a t i o np h e n o m e n o ni s e a s i l yt oo c c u ri nt h i sc a s e a tt h et i m e ，t h eb a n k st h a tp r o v i d eh o u s el o a nw i l lb et h e f i r s tv i c t i m s l e a r n i n gf r o ma m e r i c a ns u b p r i m el o a n sc r i s i s ，o u rc o m m e r c i a lb a n k s h o u l dc a r e f u l l ye x a m i n i n gt h eq u e s t i o no fh o u s el o a n t h er i s kw i l lc o m eo u to ft h e s u b j e c t i v eo rt h eo b j e c t i v er e a s o no ft h el e n d e ri no u rc o u n t r yi n d i v i d u a lm o r t g a g e z e r of i r s tp a y m e n tf o rt h es e c o n d - h a n dh o u s el o a ni s e x t r e m e l ys i m i l a rw i t ht h e a m e r i c a ns u b p r i m el o a ns y s t e m ，a n dt h es p u r i o u sm o r t g a g ei so n eo ft h ep r i m a r y c a u s e st h a tb r i n gh u g er i s kt ot h eh o u s el o a n 。w es h o u l dr e g a r dt h ei n d i v i d u a lh o u s i n g m o r t g a g el o a na so n ek i n do fh i g hp o t e n t i a lr i s kl o a n ，w h i l et h i sk i n do fl o a nr i s kh a s t h ec h a r a c t e r i s t i c so fp e r i o d i c i t ya n dh y s t e r e s i s l o o k i n gf r o mt h er e l a t i o n s h i pi np r e s e n th o u s i n gm o r t g a g el e g a li no u rc o u n t r y ， t h em a i nb o d yo ft h eh o u s i n gm o r t g a g em a i n l yi n c l u d e st h eh o u s e b u y e r s ( i e 1 0 a n a p p l i c a n t ) ，t h ed e v e l o p e ra n dt h eb a n k a n dt h eh o u s el o a nr i s ka l s om a i n l yp r o d u c e s f r o mi t ；t h er e a le s t a t es i m u l t a n e o u s l ya l s ob r i n gt h er i s kt oh o u s el o a n t ot h el o a n e r a n dt h ed e v e l o p e ro fa p a r t m e n t s ，t h e ys h o u l du s et h ec r e d i tr a t ei n d u s t r y ，t h e i n s u r a n c ea n dt h ep r o m p tm o n i t o r i n gm a n a g e m e n tt oc o n t r o la n dp r e v e n tt h er i s kb o t h i nt h ea s p e c to fr i s kp r e v e n t i o na n dr i s kt r a n s f e r t h eb a n k ss h o u l ds t r e n g t h e nt h e i i l 从荚固次贷危机论我同i j i 业银行房货风险防范 l e g i s l a t i o na n di t sm a n a g e m e n t ，a l s ot oa b s o r bt h ea d v a n c e de x p e r i e n c eo fo v e r s e a s a n dt ot h ep a w n ，s h o u l da l s or e f o r mt h em o r t g a g er e a le s t a t em e t h o db e s i d e st h eu s e o fs p r e a d i n gr i s k k e yw o r d s ：s u b p r i m em o r t g a g e e ；i n d i v i d u a lh o u s em o r t g a g e ；h o u s el o a nr i s k i v 湖南大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的 研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均 已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。 作者签名： j 名彰 日期：谚5 ) 年如廖日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保 留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。 本人授权湖南大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于 1 、保密口，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密团。 ( 请在以上相应方框内打“、”) 日日 莎q 月月 卜j于 年年 弋q 7 沙沙 期期日日 硕 ：学位论文 1 1 选题的背景和意义 第1 章绪论 2 0 0 7 年2 月美国抵押贷款风险开始浮出水面，汇丰控股为在美次级房贷业务 增18 亿美元坏账拨备，全美最大次级房贷公司全国金融股份有限公司 ( c o u n t r y w i d ef i n a n c i a lc o r p ) 减少放贷，第二大次级抵押贷款机构新世纪金融 公司( n e wc e n t u r yf i n a n c i a l ) 发布盈利预警。2 0 0 7 年4 月，美国新世纪金融公司 申请破产，标志着次贷危机正式爆发。两年来，这场危机的影响愈演愈烈，形成一种 “蝴蝶”效应，引发了国际金融危机。川 次贷即“次级按揭贷款 ，是国外住房按揭类型的一种。“次 一一就是垃圾 市场，指没有还贷能力，信誉记录差的市场。次级按揭贷款就是指贷款机构将钱 贷给信用记录不好或偿还能力较弱的人。之所以贷款给这些人，是因为贷款机构 能收取比良好信用等级按揭更高的按揭利息。次级按揭贷款最初在美国开始实行， 而且在最初的十年里也取得了显著的效果。1 9 9 4 - - 2 0 0 6 年，美国的住房拥有率从 6 4 上升到6 9 ，超过9 0 0 万的家庭在这期间拥有了自己的房屋，这很大部分要 归功于次级房贷。【2 】欧洲国家的次级贷款业务也比较发达，实行之初也同样取得 了显著效果。在房价高涨的时候，由于抵押物价值充足，贷款不会发生问题；但 房价下跌时，抵押物价值不再充足，按揭人收入又不高，面临着贷款违约、房子 被银行收回的处境，进而引起按揭提供方的坏账增加，按揭提供方的倒闭案增加、 金融市场的系统风险增加。这就是美国次级债危机形成的根本。美国的次级房贷 曾被认为是一项很了不起的金融创新：不仅有效地帮助了低收入人群实现拥有自 有住房的梦想，也使很多次级贷款放款机构获得了巨额利润。但该制度的风险在 设立之初没有得到充分的考虑，同时这新的金融产品刚被推出来的时候有空子可 以钻，所以目前产生的危机可以说成是在为次级按揭贷款制度交学费。 次贷危机的爆发引起美国经济及全球经济增长的放缓，对中国经济也产生了 巨大影响。使中国出口减少，引起中国经济增长在一定程度上放缓，同时，由于 中国经济增长放缓，社会对劳动力的需求小于劳动力的供给，将使整个社会的就 业压力增加，而且使中国面临通货膨胀和经济增长趋缓的双重压力，加大了中国 的汇率风险和资本市场风险。次贷危机表面看是美国房价走低、利率走高所致， 本质原因却是资金供应方降低信贷门槛、忽视风险管理，需求方过度借贷、反复 抵押融资。【3j 这需要引起我国商业银行和贷款购房者的警惕，所以我们必须对次 贷危机进行认真研究与深入分析，同时对比探讨我国国内相关制度，从而吸取次 从美国次贷危机论我国商业银行房贷风险防范 贷危机经验，提出应对危机措施，改进完善我国相关制度。 目前我国房地产市场的火爆是有目共睹的。近年来，境内商业银行普遍将个 人房贷作为一项业务和收入的主要增长点，导致房贷规模成倍扩大。这种情况和 1 9 9 4 年美国那时的情况类似，此次次贷危机对商业银行一大启示就在于，银行应 高度关注个人房贷风险。我国房地产市场价格上涨较快，存在明显的非理性因素， 商业银行面临的市场风险显著增加。房贷作为优质资产具有时限性，商业银行习 惯把个人住房贷款当作优质资产来对待，但实际上，当美国这种神话破灭时，居 民按揭贷款的潜在风险就暴露无遗。因此，从美国次级房贷危机的教训来看，我 们不要把个人住房按揭贷款一味看作优质资产，而应当视为一种潜在风险较高的 贷款，只不过这种贷款的风险具有周期性、滞后性等特征而已。【4 】商业银行应加 强信用系统建设，提高风险防范能力，笔者也试图着力从法律防范制度入手，完 善银行房贷风险防范制度。中国没有次级按揭贷款制度，但相近似的制度有很多。 中国的房贷流程中可能会出现哪些方面的风险，作者希望通过全面研究，在对比 借鉴美国次级按揭贷款制度的基础上，分析中国目前的房贷制度，以期为中国房 贷风险的防范和控制提出完善的建议，为解决中国实际问题提出建议。 1 2 文献综述 目前讨论美国次贷危机问题的文章很多，但真正从理论上对比分析我国房贷 风险法律防范制度的文章还很少，通过作者的查阅结果，关于直接以次贷危机为 契机来研究我国房贷风险法律防范制度的著作尚未出现；利用g o o g l e 搜索引擎搜 索，亦未发现以次贷危机为契机来研究我国房贷风险法律防范制度作为题目公开 发表的论文，但相关报道却是很多，说明了次贷危机确实对我国房贷风险起到了 警示作用，有待深入研究；也未发现关于房贷风险防范比较新比较全面的论文。 在中国期刊网上刊载的房贷风险法律防范制度的论文也较少，其中有的文章主要 是针对商业银行的信贷风险防范，并未深入分析房贷风险，有的文章分析房贷风 险又是从金融和管理方面入手，并未从法律上予以分析，而且基本都是发表时间 较早的文章，不适合对比这次美国次贷危机来分析我国当前的房贷风险。如罗晓 华认为，加强商业银行房地产贷款业务的风险管理应该主要从个人住房贷款业务 中的假按揭问题入手，但他并未从法律方面如何进行规制与防范提出建议。【5 j 陆 援霞分析了美国次贷危机的影响，文中有提到美国次贷危机对中国的住房按揭贷 款风险的影响，但并诶有对我国房贷风险进行深入研究。1 6 】侯玉娜主要从影响房 地产市场价格的主要因素和房地产开发投资资金来源两方面进行研究，分析了我 国房地产市场可能出现的调整，认为地产行业蕴含的金融风险会日益显现，我们 必须加强房贷风险的管理。1 7 j 杨丽媪结合银行共享信息系统的信息，提出住房个 贷已经成为银行公布的客户失信的“黑名单中的主角，认为个人房贷的风险暴 硕f j 学位论文 露期通常为3 8 年，而中国个人住房信贷可能开始步入风险暴露期。【8j 鲍克军从 法律角度对信贷风险的成因进行深入的分析，对信贷风险的表现形式做了总结， 诸如借款人违约、主体不合格、手续不全、合同无效等追贷款困难都进行了法律 分析。1 9 1 然而房贷业务虽然属于银行信贷业务的一种，却有着其特殊性，房贷风 险也有着和普通信贷风险不同的特点。而且这篇文章所做的时间也比较久远，并 不适于研究我国当前的金融状况。还有周健敏研究的2 0 0 5 年时中国商业银行正在 面临体制改革，信贷风险管理成为商业银行能否健康发展的一个关键性问题，从而 试图以法律控制信贷风险进行探讨，从法律的角度提出防范和控制信贷风险的对 策。厦门大学卢炯星也只是主要针对国有商业银行的信贷风险，而且0 6 的全球经 济形势与当前次贷危机影响下的全球经济不景气形势大不相同。【lo 】类似的还有西 北大学任永刚0 7 年5 月的硕士学位论文我国国有商业银行信贷风险的法律防范 与控制，武汉大学陈刚2 0 0 4 年5 月的硕士学位论文商业银行贷款信用风险之 法律防范。在博士论文方面，作者目前还没发现以次贷危机为契机分析我国信贷 风险法律防范制度的论文。 纵观上述资料，大都是年代久远而仅适用于研究资料本身年代的房贷风险法 律防范制度，无法与当前形势相契合，无法与时俱进。或者是有些文章讨论信贷 风险的法律防范问题，并未具体分析房贷风险问题。或者是仅仅从金融银行管理 方面分析当前的房贷问题，并未从法律角度予以分析。 1 3 主要内容和研究方法 本文拟从分析美国次贷危机的特点、产生原因和影响入手，对次级按揭贷款 制度进行深入分析，得出我国房贷业务急需加强管理防范房贷风险的结论。然后 概括分析我国房贷风险的理论，对房贷的基本概念和特征进行阐述。在概括房贷 风险的基础上，本文拟从房贷的主要主体出发，分析房贷风险来源的四个可能性。 然后，对我国目前的与美国次级按揭贷款制度相似的几种商业银行房贷制度，分 别进行深入分析。最后说明为什么需要用法律手段来规制房贷业务，怎样用包括 法律手段在内的多种方式来防范与控制房贷风险，并从房贷风险可能出现的几个 来源进行控制。 文章运用文献调查分析方法，文献检索工具和引文追踪等方法去查阅国内外 有关专著、论文，分析其中观点，借鉴其中有价值的内容，并针对已有研究的不 足展开论述。运用比较分析的方法，比较国内外的银行房贷制度，探寻安排更适 合现阶段我国开展房贷业务的法律制度。运用归纳分析法、演绎分析法，归纳得 出自己的结论，提出我国对房贷应采取的政策和制度选择，提出完善我国房贷立 法的建议。 从美国次贷危机论我国商业银行房贷风险防范 第2 章美国次贷危机分析 2 1 美国次级贷款的内容和特点 2 0 0 7 年2 月美国抵押贷款风险开始浮出水面，汇丰控股为在美次级房贷业 务增l8 亿美元坏账拨备，全美最大次级房贷公司全国金融股份有限公司 ( c o u n t r y w i d ef i n a n c i a lc o r p ) 减少放贷，第二大次级抵押贷款机构新世纪金融 公司( n e wc e n t u r yf i n a n c i a l ) 发布盈利预警。2 0 0 7 年4 月，美国新世纪金融公司 申请破产，标志着次贷危机正式爆发。两年来，这场危机的影响愈演愈烈，形成一种 “蝴蝶”效应，引发了国际金融危机。至2 0 0 9 年3 月2 日，美国道琼斯工业股票平均 价格指数收于6 7 6 3 2 9 点，创下1 9 9 7 年4 月以来的最低收盘水平，这也意味着道 琼斯指数的市值在短短一年半时间内已缩水过半。j 由于美国把坏账证券化，经 过金融机构的炒作，现在扩展到全球，波及到许多国家的金融机构和银行，其损失 和危害正在逐步显露。这件事还没有结束，美国一打“喷嚏 ，全世界都跟着“感 冒 ，这就是金融国际化和经济全球化带来的传感效应。 次级房产贷款简称次贷，是一种房地产抵押的按揭贷款。美国的房地产抵押贷 款分为三级市场，第一级是优级房贷市场，第二级是次优级房贷市场，第三级是次 级贷款市场。次贷政策对中低收入的购房者很有诱惑力，因为它具备了三个特点： 一是次贷低首付，有的次贷甚至没有首付，这对中低收入者特别具有吸引力。一般 的按揭贷款都要有首付，大概占总额的2 0 - - 一4 0 ，而次级贷款的低首付特点则激 起了人们的购房欲望。二是次贷期限长，有的2 0 年还本息，还款周期长使贷款者压 力小。三是次贷利息前低后高，即前2 年是低息，后1 8 年是高息，越到接近2 0 年的 时候利息越高。这三个特点使得中低收入者踊跃贷款购房，房地产价格涨得很快， 一套豪宅最高达到几百万美元以上。【l 2 j 2 2 次贷危机产生原因 美国开办次级贷款的初衷是好的，旨在解决中低收入者买房难问题。这项措施 自1 9 9 4 年启动以后，美国的私人住房率提升了6 个百分点，成功为1 0 0 0 万中低收 入者解决了住房问题。1 1 3 在美国，孩子18 岁以后基本自立，剩下父母构成了家庭 的小型化。次级贷款政策迎合了美国人的生活习惯，并较好地满足了美国人旺盛的 购房欲望。但市场经济的供求规律是不可违背的，次贷刺激了房市，也毁了房市。 因为当时美国的房地产价格暴涨，信贷双方都有一个心理底线，即最后实在不行就 卖房子还贷款，反正也赔不上，结果恰恰就在这里面出了问题，房价大跌，房地产市 硕士学位论文 场因此溃不成军，终于爆发了次贷危机。 1 4 1 图21 次贷危机演变示意图+ 从根本上讲，此次次贷危机是金融炒作的结果。美国金融是全球一体化的龙头 很多银行都在发行贷款证券( 英文缩写m b s ) ，形成债务后再卖债券( 英文缩写 c d o ) ，经过金融机构的炒作，波及到全球形成了一个债务链，债务链一中断，便产 生一种多米诺骨牌式的连锁效应，造成了全球性的金融风波。【】6 】探求原因，主要是 三个因素集合造成的： 首先是宏观调控力度不当。美联储为了有效调控经济，格林斯潘首先是在 2 0 0 3 年之前多次降息，从5 降到1 ，降息使贷款成本下降，诱使很多人靠次贷买 房，促成了房地产“泡沫”。而后美联储为了治理通货膨胀，又连续1 3 次调高了存贷 款利息，到2 0 0 6 年初，由昂初的1 调到了5 3 。i l ”因为利息高了，还贷的成本自 然提高，本金滚利息，越滚越大，加重了还贷者的压力。美联储主导贷款利息前降后 升的“u ”型走势种下了祸根，致使很多人次贷低息买房易而后又高息还款难，最 终引发了危机。 其次是房地产市场失衡。美国房地产从2 0 0 6 年开始降温，“泡沫”破裂后， 房地产价格大跌，原来售价1 0 0 万美元的房子，现在只能卖到6 0 万美元左右，出现 了房地产全面缩水和下跌的局面。【i6 】这使晟终指望卖房子还贷款的人始料不及， 房价下跌到卖房子也还不匕贷款的地步，次贷危机终于浮出了水面，引发了金融风 波。 最后是金融机构推波助澜。金融机构为了追求利益最大化，便竞相炒作房地 产贷款的证券和债券，炒来炒去，炒得扩大化了，波及到全球，把很多国家和银 行都卷了进去，从而引发世界性的金融波动和风险。美国次贷危机是历史的巧合。 从美国次贷危机论我国商业银行房贷风险防范 现在设想：如果美联储当年不加息，贷款的利息也就不会这么高：如果美国的房 地产价格还在涨，房主还贷就不会出问题；如果只是单纯为了刺激房贷，没有证 券商、银行家从中炒作金融衍生品，也就不会引发全球的金融危机。 i s l 而现实的 结果恰恰是这三个问题汇集在一起“交叉感染”，其结果必然引发美国的次贷危 机。事出有因，绝非偶然，偶然寓于必然之中，这就是历史的辩证法。 2 3 次贷危机的影响 2 3 1 次贷危机对美国经济的影响 美国次级抵押贷款市场危机出现恶化迹象，引起美国股市剧烈动荡。投资者 担心，次级抵押贷款市场危机会扩散到整个金融市场，影响消费信贷和企业融资， 进而损害美国经济增长。开始许多分析家认为，次级抵押贷款市场危机可望被控 制在局部范围，对美国整体经济构成重大威胁的可能性不大。但是就目前看来， 美国经济陷入衰退，而且预计美国经济还将继续低迷，次贷危机已经严重影响了 世界经济。 美国的许多金融机构在这次危急中“中标 ，而且其次贷问题也远远超过人 们的预期，如雷曼兄弟公司的倒下，以及大量银行的倒闭，使得许多的企业的融 资出现了很大的问题，像美国的汽车三巨头就因为融资的问题岌岌可危，最后是 美国政府的援助，暂时缓解了它们的破产危机，但是仍然面临风险。【i9 】虽然这场 次贷危机前期实际情况表明，尽管住房市场持续大幅降温，但美国经济并没有停 滞不前。消费和投资增长抵消了住房市场降温的不利影响，并支持了经济的继续 扩张，但是到了现在，人们才发现危机已经严重影响了自己的生活，要么失业， 要么收入大幅下降，而前期的“假象”实际上是整个市场库存的调整暂时掩盖危 机的影响。 2 3 2 次贷危机对全球经济的影响 次贷危机也导致一些欧洲金融机构损失严重。次贷危机导致欧盟金融机构所 持债券严重缩水，不少金融机构出现了和美国一样的严重损失。全球主要央行的 银行家们一直在集中精力阻止美国次贷危机所导致的货币市场流动性短缺，相继 注入大量现金。不仅如此，美联储还下调了贴现率。这些努力初见成效，货币市 场有所回稳。不过，很多债券产品特别是资产支持证券却依然低迷。除了担心信 贷市场再次出现混乱外，目前中央银行家最担心的莫过于信贷市场动荡对全球经 济的影响。 正在破灭的房地产泡沫使美国经济在0 8 年8 月份信贷市场出现动荡之前就已 经变得比较脆弱，信贷困境使房地产市场雪上加霜。因此，分析家们纷纷下调其 对美国建筑业和房价的预期也就是意料之中的事了。高盛的经济学家认为，在未 硕一j ：学位论文 来几年里，房价将下跌1 5 至3 0 。1 2 0 l 房地产泡沫的破灭将继续阻碍生产的增长。 更大的问题的是，影响房价出现两位数下降的因素对在房地产泡沫鼎盛时期消费 者大举借债的美国会产生什么影响。持乐观看法的人从消费者支出的反弹中得到 些许安慰，但这可能是一个错误。房价呈两位数下降将使越来越多的抵押贷款借 款人陷入财务困境。问题已经在其他消费者债务上显现出来，如信用卡违约率正 在上升，贷款机构很可能面临更加棘手的局面。随着住房拥有者感到自己越来越 穷，消费者支出必将受到抑制，特别是在股市持续下滑的情况下。 至于对世界其他地区经济的影响，刚开始有很多人预计全球经济的强劲足以 抵御美国的放缓，其理由是美国的经济增长已经疲软了近两年，但全球经济增长 一直强劲。金融危机损失的广泛传播很容易被消化，但同时传播的紧张情绪和风 险厌恶则不那么容易被消除。在过去发生的历次金融动荡中，新兴市场经济体都 是最大的受害者。但这一次可能会有所不同，发达国家，特别是银行涉入美国次 级贷款危机很深的欧洲国家，可能更为焦虑。很多新兴市场经济体得益于庞大的 外汇储备和经常项目顺差，可以很好地经受住投资者大举撤离的考验。而在欧洲 发达国家，投资次级债的损失和投资者的紧张情绪可能会迫使银行勒紧腰带，削 弱国内支出的增长。即使控制了直接的金融蔓延，美国的次贷危机也可能产生心 理蔓延，特别是房价的重估。 另外，全球经济抵御美国经济疲软的能力也不应被夸大。尽管美国经常项目 赤字一直在下降，但其仍占g d p 约6 ，因消费的产品远多于其生产的产品，美 国人仍是世界其他地区最大的需求来源之一，其需求的急剧下降必然将损害其他 地区的经济。【2 1 j 2 3 3 次贷危机对中国经济的影响 首先，次贷危机主要影响我国出口。次贷危机引起美国经济及全球经济增长 的放缓，对中国经济的影响不容忽视，而这其中最主要是对出口的影响。美国次 贷危机造成我国出口增长下降，一方面将引起我国经济增长在一定程度上放缓， 同时，由于我国经济增长放缓，社会对劳动力的需求小于劳动力的供给，将使整 个社会的就业压力增加。我国将面临经济增长趋缓和严峻就业形势的双重压力， 大量的中小型加工企业的倒闭，也加剧了失业的严峻形势，现在我们国家头等的 经济大事就是保增长，促就业。 其次，次贷危机将加大我国的汇率风险和资本市场风险。为应对次贷危机造 成的负面影响，美国采取宽松的货币政策和弱势美元的汇率政策。美元大幅贬值 给中国带来了巨大的汇率风险。目前中国的外汇储备近2 万亿美元，美元贬值 1 0 一2 0 的存量损失是非常巨大的。【2 l 在发达国家经济放缓、我国经济持续增长、 美元持续贬值和人民币升值预期不变的情况下，国际资本加速流向我国寻找避风 从美国次贷危机论我国商业银行房贷风险防范 港，更将加剧我国资本市场的风险。 2 4 美国次贷危机对我国房贷的教训与启示 2 0 0 0 年一2 0 0 5 年的五年，美国房地产市场一派繁荣景象，房价不断上涨。为 了卖掉更多的新住宅，获取更多的利润，房地产开发商和银行联系在一起，为“次 级信用 的购房者提供贷款。不查实收入、不查实资产、可以随时调整还款比例、 零首付购房，并且可以只用付息而不用偿还本金，通过这些方式，开发商资金得 以快速回笼，进而投资建造更多的楼盘，实现更多的销量和更多的利润。在华尔 街，有专门的投资银行向提供次级贷款的银行和房地产商买下这些贷款，再将它 打包成为一笔债券，然后卖给公募基金、避险基金、退休基金或保险公司等。 1 2 2 1 2 0 0 6 年问题开始显现。新建的住宅空置率越来越高，供给已经明显大于需求， 美国房地产市场明显降温，房屋价格持续下跌。另外，美联储不断调高的利率导 致贷款人的还款压力迅速增大，但房地产商仍然不遗余力地为“次级信用”的购 房者提供贷款。终于，违约现象开始集中大量出现。最终等到低收入购房者没有 能力偿还贷款债务时，开发商通常已经把债务过户，由金融公司承担损失，而购 房者也将面临无法偿还贷款，房屋被收回的困境。由此，次按危机开始爆发。目 前我国房地产市场的火爆是有目共睹的。近年来，房贷一直被各商业银行视为优 质贷款项目来极力拓展，导致房贷规模成倍扩大。在央行不断提高利率，房价上 涨持续超过购房者的承受能力时，违约现象就容易发生。到时，最先受到冲击的 就是发放房贷的银行。美国次级房贷危机的前车之鉴，值得我国商业银行重新审 视房贷的风险问题。 目前我国房地产市场价格上涨较快，存在明显的非理性因素，商业银行面临 的市场风险显著增加。一是房贷作为优质资产具有时限性。商业银行把个人住房 贷款当作优质资产来对待，但实际上，当美国这种神话破灭时，居民按揭贷款的 潜在风险就暴露无遗。其实这种资产的优质性也是有时限的。特别是在利率进入 上升通道时期。近期美国次级住房抵押贷款市场爆发的危机，就警示了我们这一 点。从2 0 0 4 年6 月到2 0 0 6 年7 月，美国联邦基金利率从1 上升至5 2 5 ，最 优惠贷款利率从4 上升至8 2 5 。1 2 j 低收入次级房贷者由于利率提升，没有能 力支付次级房贷本息而违约不断，所购房屋被抵押贷款公司收回，美国次级抵押 贷款危机开始蔓延。目前，中国已经进入加息周期，虽现在还难以同美联储两年 连续升息l7 次相比，但也足以引起商业银行警惕。二是虚假信用按揭屡禁不止。 据了解，国内银行的房贷不良贷款，其中约有8 0 因虚假按揭而引起，是商业银 行风险控制薄弱导致的，这也正是我国的房贷风险所在。1 2 1j 近几年，各家国有商 业银行都在遭遇个人房贷违约行为。而最尴尬的就是，即使法院判了违约者败诉， 但最后也不一定能执行到位。由于我国没有建立起个人信用，所以只要有有关机 。 8 硕j ：学位论文 关证明就能够从银行获得贷款。既然人人都能开出工资收入证明，都能够从银行 获得住房按揭贷款，那么住房按揭贷款者基本上是没有信用等级可分。我国的住 房抵押贷款市场虽然没有次级抵押贷款之分，但对一些按揭贷款者来说，估计其 中很大部分入甚至连“次级信用 都没有，风险不可小视。三是商业银行缺乏避 险工具。由于中国住房按揭贷款的证券化程度低，因此其不良信用贷款的风险基 本聚积在银行体系内。目前银行业与房地产业是一种“唇亡齿寒”的关系。在中 国间接融资模式占主导的格局下，8 0 左右的土地购置和房地产开发资金，直接或 间接地来自银行贷款；通过贷款买房的个人，占到了全部购房人总数的9 0 。i s 无论是从房地产市场，还是从需求和供给来看，银行都在里面起到了推波助澜的 作用。在我国，目前房价节节攀升，社会各界包括商业银行在内，普遍形成了对 房价长久上涨的预期，使其产生了个人住房贷款几乎没有风险的思想。商业银行 认为，即使是贷款者出现无力归还贷款本息的情况，银行收回房子拍卖也能抵偿 本息。但美国贷款公司没有想到的是，美国各界普遍存在的房价只涨不跌的预期 破灭了，楼市竟然出现了大幅跳水，房价已不能抵偿贷款本息。我国如果出现房 价下跌状况，也不排除发生类似情况。这一点必须引起高度重视。同时，在目前 庞大的购房需求中，不仅包含自住房需求，也夹杂着大量投机型需求。这意味着 我国房地产市场存在着内在不稳定性，一旦部分购房人的还贷能力出现问题，极 有可能发生连锁反应，诱发大量投机性抛盘，使得房价在大涨之后发生大跌。四 是宏观调控导致房价下跌风险开始累积。业内人士普遍认为，由于今年以来一部 分城市的房价涨幅呈“过快”之势，政府对调控的方向比较明确，针对房地产的调 控仍是未来一段时期的主基调和主战场，对长期房地产市场将产生深刻影响，房 价后市不容乐观。 2 2 】出于房市健康发展的考虑，我国陆续出台了一系列房地产调 控措施，但未能有效落实。今后将会出台更加综合化、具体化、细则化的措施， 以令房价及炒卖活动有效地被压制。在此情况下，房市有可能进入震荡整理，甚 至出现下滑。如果仍“调而不控”，房市继续过快上涨，最终也极有可能出现崩盘 情况。届时，这两种情况最终都将导致银行住房贷款面临巨大的信用风险。从目 前的情况看，今后一段时期内我国宏观调控的措施可能更大，收紧流动性的力度 也会越来越强。在当下楼市供求关系紧张、房价居高不下的情势下，紧缩房贷身 兼二职：长期可控制银行房贷风险，短期可挤压部分需求泡沫。从美国次级房贷 危机的教训来看，我们不要把个人住房按揭贷款一味看作优质资产，而应当视为 种潜在风险较高的贷款，只不过这种贷款的风险具有周期性、滞后性等特征而 习【2 3 】 io 从荚国次贷危机论我国商业银行房贷风险防范 第3 章我国商业银行房贷风险分析 3 1 商业银行房贷风险概述 3 1 1 商业银行房贷风险一般理论 个人住房贷款来源于香港的“按揭 一词，是香港人对于英美法系中的一种 物的担保方式“m o r t g a g e ”的翻译，它一般是指购房人将房地产销售商之间的房 地产买卖合同的标的抵押于银行，银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人 的名义将款项交与房地产商的法律行为。1 2 4 】房贷资产作为银行的一项主要资产业 务，其运动是一种以“两权分离、按期偿还 为本质特征的特殊价值运动。在现 实经济活动中，银行的房贷活动，会受各种事先无法预料的不确定性因素影响， 使银行贷款资金有遭受损失事件发生的可能性。主要表现为贷款到期不能按时收 回和贷款的贬值等，这样就产生了房贷风险。【2 5 】房贷风险属于信贷风险的一部分。 从目前我国商业银行贷款资产质量的现状看，形势较为严峻。信贷风险分类是指 银行的信贷分析和管理人员，或监管当局的检查人员，综合能获得的全部信息并 运用最佳判断，根据贷款的风险程度对贷款质量做出评价。信贷风险分类既包括 分类结果，也包括过程。1 9 9 8 年以前，商业银行贷款分类方法基本上是沿袭财政 部1 9 8 8 年金融保险企业财务制度中的规定，把贷款划分为正常、逾期、呆滞、 呆帐，后三类合称不良贷款( 简称“一逾两呆”) ，但随着改革的深入，一逾两呆 的局限性开始显现。主要存在以下问题：一是对信贷资产质量的识别滞后。未到 期的贷款不一定都正常。尤其是期限长的贷款，虽未到期，但借款人可能已丧失 还款能力。按一逾两呆的标准，只能算正常。不利于及时发现和防范风险；二是标 准宽严不一，不利于衡量贷款的真实质量。逾期贷款的标准过严，过期一天即算 不良贷款，而国际惯例一般过期9 0 天以上才为不良贷款。1 2 6 j 风险分类是商业银 行稳健经营的需要，可以客观、适时地反映资产所处状态。 贷款分类是按风险程度把贷款划分为不同档次的做法，目前国际上有以下三 种做法：第一种是以美国为代表，把贷款分为五类，即正常( p a s s ) 、关注 ( o t h e r a s s e t s e s p e c i a l l y m e n t i o n e d ) 、次级( s u b s t a n d a r d ) 、可疑( d o u b t f u l ) 、损失 ( 1 0 s s ) 。目前采用这类方法的国家相对较多，并有增加的趋势。第二种是澳大利 亚和新西兰的做法，即把贷款分为正常( p a s s ) 和受损害( i m p a i r e d ) 两类，值得 一提的是，澳大利亚储备银行在实行原有分类方法的同时，还向其监管的商业银 行推荐美国的分类方法。第三种是欧洲发达国家的做法，这些国家的监管当局一 般不对金融机构的资产分类做出规定。 2 7 1 各国的分类方法尽管有差异，但是对正 硕七学位论文 确的分类原则看法一致，那就是分类的结果要能揭示资产的价值和风险程度，能 够及时全面地反映金融机构的资产质量，并能够据以计提呆帐准备金。美国的房 贷分类就是在贷款分类的基础上做出的区分：一是优贷，发放对象是信用记录良 好的抵押购房人；二是近优质房贷，发放给信用记录良好但房贷证明文件不足或 负债较高的购房人，其还贷风险高于优贷；三是次贷，发放给信用记录有瑕疵的 购房人，其还贷风险最高。次贷和近优贷也统称为非优质房贷，简称非优贷。【2 8 】 我国商业银行房贷并未在资产的价值和风险程度上进行类别划分，而仅仅是推出 了许多不同的房贷产品。但实际上我国对贷款风险是有分类的。我国贷款风险分 类采用美国的风险分类方法，将贷款划分为：正常、关注、次级、可疑、损失五 个档次。该分类方法，不仅适用于贷款，而且也包括透支、贴现、押汇、对外担 保等其他表内外信贷资产。正常贷款指借款人直能正常还本付息，银行对借款 人最终偿还贷款有充分把握，各方面情况正常，不存在任何影响贷款本息及时全 额偿还的消极因素，没有任何理由怀疑贷款会遭受损失；关注贷款指借款人偿还 贷款本息没有问题，但是存在潜在的缺陷，继续存在下去将会影响贷款的偿还； 次级贷款指贷款的缺陷已很明显，正常经营收入不足以保证还款，需要通过出售、 变卖资产或对外融资，乃至执行抵押担保来还款；可疑贷款指贷款已经肯定要发 生一定的损失，但因存在借款人重组、兼并、合并、抵押物处理和未决诉讼等待 定因素，损失金额还不能确定；损失贷款指贷款要大部分或全部发生损失。【2 9 l 如果我国商业银行房贷也能在贷款分类的基础上进行房贷种类划分，相信对于防 范房贷风险，及时全面地反映金融机构的资产质量，预防金融危机起到巨大的作 用。 3 1 2 影响房贷风险的原因分析 我国商业银行的个人住房贷款处于起步阶段，银行对个人住房贷款的决策管 理缺乏成熟的经验和有效的预防手段，容易形成管理和决策风险。除了自身经营 管理原因外，从外部环境来看，很大程度上取决于所处的金融生态优劣。金融生 态是借用生态学上的提法对金融环境的描述，通常指金融运行的一系列环境要素， 主要包括宏观经济环境、法制环境、信用环境、市场环境和制度环境等方面。在 市场经济条件下，市场调节是主要的，是第一次调节，政府调节是次要的，是第 二次调节。市场调节能够做到的，政府就不用去干预，只有当市场调节发生问题， 难以自行解决时，才需要政府调节，但政府调节并非只能在市场调节失灵时才采 取措施，而是可以进行防范于未然的先行调节，这是更高层次的宏观上的调控。 p o j 按照经济发展的客观要求，银行应该是资金配置的主体，政府职能应只限于宏 观调控，而政府通过调整银行利率或颁布对房地产行业的新政策也会对银行的房 贷风险产生影响；微观经济不景气，企业经济效益下降，个人收入水平下降，直 从美国次贷危机论我围商业