（城市规划与设计专业论文）南京鼓楼区旧住区更新研究.pdf

硕士学位论文 摘要 南京在改革开放至住房制度改革前所建的住区在城市中尤其是老城区中分布广泛， 数量众多，至今质量保存基本完好，仍有很长的使用寿命。但是随着社会经济的发展， 人们对居住需求的提高以及经多年使用后的物质减耗，这类在建造时受到住房分配制度 和社会经济发展状况等诸多因素制约的住区目前已不能满足居住者需求。它们普遍存在 绿化环境差、基础配套陈旧、道路停车设施不够、住宅功能布局不合理、面积标准偏低 等问题。 对于这部分数量巨大的旧住区是拆除重建，还是通过更新改造使其满足今后一段时 期内居民的需求，这已经成为我们必须面对的问题。无论从国内外成功案例，还是从生 态环保角度，通过施加相应的技术手段使旧住区重新成为良好居住机能的住宅资源无疑 是适应社会发展步伐，满足可持续发展需求的。 旧住区更新是一项涉及面广泛的综合工程，受社会经济发展、政策制度、历史文化 等多因素影响。因此，本文不仅仅研究旧住区的更新技术，还研究了更新机制。 我国旧住区研究相对起步较晚，但近年来一些学者和设计部门在理论研究和实践方 面均已做了很多有益的探索。本文通过总结归纳国内外旧住区更新的成功经验，从旧住 区的更新方式、更新技术和更新机制三方面开展研究，期望能为鼓楼区旧住区更新有所 借鉴。 本文首先介绍了课题背景，对有机更新、可持续发展、社区规划等相关理论进行学 习和理解，并通过实地走访与调查问卷的形式，对当前南京鼓楼区旧住区的住区环境、 基础设施配套、住宅单体等所存在的现状问题以及居住者对已出新的旧住区的满意度等 进行分析研究。然后本文结合旧住区先进理论与实践的总结，研究了适合鼓楼区旧住区 更新的方式及重点，更新技术以及更新机制。接着以南京鼓楼区天津新村小区为研究对 象，探讨其合适的更新方式、改善其住区功能品质的技术途径以及政策上的可操作性。 最后对旧住区更新方式加以总结，并对如何进一步推进我国旧住区更新方法提出建议和 展望。 关键词：旧住区更新方式更新技术更新机制 摘要 a b s t r a c t t h er e s i d e n t i a la r e a sw h i c hw e r eb u i l tf r o m19 7 9t o19 8 8a r ew i d e l yd i s t r i b u t e di n n a n j i n g ，e s p e c i a l l yi no l d e r 曲a nt h eq u a l i t yo ft h eb u i l d i n g sh a sk e p ti n t a c ta l s ow i t hl o n g s e r v i c el i f e w i t ht h e r a p i de c o n o m i c a ld e v e l o p m e n t , p e o p l er e q u i r eb e t t e rr e s i d e n t i a l e n v i r o n m e n t b u ta f t e rm a t e r i a lw a s t ey e a r sl a t e r , t h eo l d e rr e s i d e n t i a la r e a sh a v en oa s s u r a n c e s u f f i c i e n tf o rt h e p t r p o s e so fh u m a nl i f e t h ep r o b l e ms u c h a st h et e r r i b l e g r e e n i n g e n v i r o n m e n t , t r i t ei n f r a s t r u c t u r e ，l a c k i n go f c a r p a r k s ，r o a d s ，u n r e s o n a b l ef u n c t i o nl a y o u t , l o w e r s t a n d a r do fp e rc a pi t aa r e aa n ds oo nh a v ebe e ns h o w e d n o ww em u s tf a c et h ep r o b l e mw h e t h e rd e m o l i s ho rr e n e wt h eo l d e rr e s i d e n c et om e e t t h en e e d so f t h er e s i d e n t sl m e rn om a t t e rf r o mt h es u c c e s sc a s e sb o t hh o i t l ea n da b r o a d ，o rt h e p e r s p e c t i v eo fe n v i r o n m e n t a lp r o t e c t i o n ，t h i si sn od o u b l et h a tr e n e wt h e s eo l d e rr e s i d e n t i a l a r e a st h r o u g ht h ea p p r o p r i a t em e a n si sa d a p tt ot h ep a c eo fd e v e l o p m e n ta n dm e e tt h en e e d so f s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t r e n e w i i n gt h eo l d e rr e s i d e n t i a la r e a si saw i d e r a n g i n gp r o j o c t i ti sr e s t r i c t e dw i t ht h e s o c i a la n de c o n o m i cd e v e l o p m e n t , p o l i c ys y s t e r m ，h i s t o r i c a lc u l l t u r ea n do t h e rf a c t o r s t h e r e f o r e ，t h ep a p e rn o tju s tr e s e a r c h e so nt h er e n e w a l e dt e c h n o l o g y , b u ta l s ot h er e n e w a l e d s y s t e m r e s e a r c h i n go nt h eo l d e dr e s i d e n t i a la r e a si nc h i n ai sl a t e rt h a nt h ew e s t e mc o u n t r i e s i n r e c e n ty e a r s ，s o m es c h o l a r sa n dd e s i g nd e p a r t m e n t sh a v er e s e a r c h e do nt h et h e o r ya n dp r a c t i c e t h ep a p e rs u m m a r i z e dt h es u c c e s se x p e r i e n c ef r o md o m e s t i ca n do v e r s e a s ，r e s e a r c h e dt h e r e n e w a l e dm e t h o d ，r e n e w a l e dt e c h n o l o g ya n dr e n e w a l e ds y s t e mi t s h o p et ou s i n gf o r r e f e r e n c et or e n e w a l i n gt h eo l d e rr e s i d e n t i a la r 朗i si ng u l o u , n a n j i n g t h ep a p e ri n t r o d u c e st h eb a c k g r o u n d , l e a r n e ds o m er e l a t e dt h e o r i e ss u c ha st h eo r g a n i c u p d a t e ，s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t ，c o m m t m i t yp l a n n i n ga n ds oo n i t st h r o u g hv i s i t i n ga n d q u e s t i o n n a i r es u r v e yt oa n a l y z i n gt h ep r o b l e m so nt h er e s i d e n t i a le n v i r o n m e n t , i n f r a s t r u c t u r e f a c i l i t i e sa n dh o s e so ft h eo l d e rr e s i d e n c e si ng u l o u , n a n j i n gt h e n , t h ep a p e rc o m b i n e st h e a d v a n c e dt h e o r e sa n dp r a t i c a lc o n c l u s i o n s i tr e s e a r c h e so nt h er e n e e a l e dm e t h o d ，r e n e w a l e d t e c h n o l o g ya n dr e n e w a l e ds y s t e mt h e n , t h ep a p e rf o r c u s e so nt h et i a n ji nv i l l a g ei ng u l o u , 硕士学位论文 n 枷i 1 1 9 i tr e s e a r c h e so nt h ea p p r o p r i a t er e n e w a l e dm e t h o d , t h et e c h o n o l o g yo fi m p r o v i n gt h e r e s i d e n t i a lf u n c t i o n sa n dt h em a n e u v e r a b i l i t yi np o l i c y a tl a s t ，t h ep a p e rs u m m a r i z e st h e r e n e w a l e dm e t h o d s ，m a k e ss u g g e s t i o n sa n do u t l o o k k e y w o r d s ：o l d e rr e s i d e n t i a la r e a s ：r e n e w a l e dm e t h o d ；r e n e w a l e dt e c h n o l o g y ： r e n e w a l e ds y s t e m i i i 硕士学位论文 目录 摘要i a b s t r a c t | l 第1 章 1 1 1 2 1 3 1 4 第2 章 2 1 2 2 2 3 2 4 2 5 2 6 第3 章 3 1 3 2 3 3 3 4 第4 章 4 1 绪论。1 研究背景- | l i 1 1 课题研究缘起一1 1 1 2 我国住区发展历程。1 1 i 3 “旧住区”概念界定4 研究目的与意义4 研究方法。4 研究思路与框架一5 相关理论7 有机更新7 可持续发展7 社区规划7 人居环境8 公众参与8 卅、结。9 鼓楼区旧住区更新现状1 0 旧住区更新发展及特征1 0 3 1 1 解放前的旧住区1 0 3 1 2 改革开放前的旧住区l o 3 1 3 住房制度改革前的旧住区l o 3 1 4 住房制度改革后的旧住区1 0 旧住区更新机制1 1 旧住区更新重点及居民满意度1 2 3 3 i旧住区更新现状1 2 3 3 2 旧住区更新现状分析1 3 3 3 3 旧住区更新居民满意度及需求1 6 旧住区更新当前面临的主要问题1 8 国内外城市旧住区更新经验1 9 旧住区更新方式1 9 t 目录 4 2 旧住区更新技术1 9 4 2 1 住宅内部功能改善2 0 4 2 2 住宅外部更新技术2 l 4 2 3 停车技术2 2 4 3 旧住区更新机制2 5 4 3 1更新组织2 5 4 3 2 更新融资2 7 4 3 3 更新法规2 7 4 4 第5 章 5 1 5 2 5 3 5 4 5 5 5 6 第6 章 6 1 小结2 7 鼓楼区旧住区更新策略2 9 旧住区更新改造面临的新背景2 9 5 1 1 小康社会居住新目标2 9 5 1 2 建设和谐社会新要求2 9 5 1 3 建设节约型社会新导向2 9 5 1 4 以人为本新理念3 0 旧住区更新的基本原则3 0 5 2 1 渐进式原则3 0 5 2 2 多元化原则3 0 5 2 3 公平性原则3 1 旧住区更新方式及重点3 l 5 3 1 更新方式3 l 5 3 2 更新重点3 1 旧住区更新技术应用3 2 5 4 1 增加住房面积3 2 5 4 2 加装电梯3 4 5 4 3 住宅节能3 5 5 4 4 外部功能改善3 8 5 4 5 停车功能改善3 9 旧住区更新机制创新4 l 5 5 1更新计划4 2 5 5 2 更新组织4 2 5 5 3 更新融资4 3 卅、结4 4 实证研究以南京天津新村为例4 5 背景资料4 5 t t 硕士学位论文 6 1 1 区位与周边环境4 5 6 1 2 小区规划概况4 5 6 1 3 小区更新情况4 6 6 2 住区现状概况4 7 6 2 1住户概况4 7 6 2 2 住宅单体现状4 7 6 2 3 绿化环境现状5 1 6 2 4 公共设施配套现状5 2 6 2 5 道路停车现状5 3 6 3 现状主要问题5 4 6 3 1 住宅功能不适应5 4 6 3 2 绿化环境不适应5 4 6 3 3 公共设施配套不适应5 4 6 3 4 交通设施配套不适应5 5 6 3 5 更新机制不适应5 6 6 4 更新方法研究5 6 6 4 1更新目标5 6 6 4 2 更新技术5 7 6 4 3 更新机制6 8 6 5 小结7 1 第7 章结论与展望7 2 7 1主要结论7 2 7 1 1 更新原则与目标7 2 7 1 2 更新方式与重点7 2 7 1 3 更新技术7 2 7 1 4 更新制度7 2 7 2 论文不足7 3 7 3 前景展望7 3 参考文献7 4 附录1南京鼓楼区旧住区更新现状调查问卷7 9 附录2南京鼓楼区旧住区调查问卷统计分析8 2 攻读学位期间成果一8 5 致谢一8 6 硕士学位论文 1 1 研究背景 1 1 1 课题研究缘起 第1 章绪论 居住是人类生活中的重要部分。“雅典宪章”( 1 9 3 3 ) 作为现代建筑史上第一份纲领 性文件，对居住问题给予了高度重视，认为：“城市规划的目的是解决居住、工作、游憩 与交通四大功能活动的正常进行。居住是城市的第一活动。”从2 0 世纪上半叶的战后住 宅重建，到1 9 9 6 年6 月联合国“人居二”会议里“人人皆有适当的住房”和“城市化世 界中人类住区的可持续发展”两个重要议题，人们对居住问题的认识不断发展。 我国大部分城市在经历了改革开放初到九十年代的以“大拆大建”为主要方式的危 旧房成片改造，以及九十年代以来的旧住区综合整治历程以后，在国家提出转变发展方 式，强调以人为本的背景下，有必要对其更新方式及成果进行反思，以及寻求更符合以 人为本、可持续发展理念的旧住区更新方式与更新技术。 1 1 2 我国住区发展历程 总结我国的居住区发展，主要经历了四个阶段： 第一阶段：晚清至解放，是中国历史上的半殖民地半封建社会时期。除了晚清时期 形成的以低层砖木结构为主的住宅外，一些外国势力、特权官僚和富有阶级占据了城市 中的环境良好地段划定了特定的居住范围，尤其是沿江沿海及东北等地区城市，形成了 等级分明的洋人区、高等华人区、华裔区、贫民棚户区。这个时期形成的一些住区虽然 吸收了国外居住空间规划设计思想理论及市政建设和管理规范制度，但社区组织结构和 配套设施还不够完善，主要以自建私人产权房为主。住宅类型有中式建筑、西式或中西 合璧建筑，大多数有上、下水设施，有庭院，以独立式和联排式居多，南京颐和路公馆 区就是其中的代表之一。 第二阶段：新中国成立至改革开放前。这期间，在“社会主义城市为劳动人民、为 生产服务”的建设方针影响下，【l 】中国城市的住房总体上呈现统一供给的基本特征。如 1 9 5 2 年，南京为解决劳动模范的住房困难，市总工会在芦席营西、南昌路以南地块上， 筹资兴建了南京市第一个工人新村，总建筑面积2 2 万肝。i l l 新村的规划采用了街坊模 【- 1 董志凯新中国六十年城市建设方针的演变 j 中国城市经济2 0 0 9 ，( 1 0 ) ：8 4 , - 9 5 第1 章绪论 式，南北向行列式布置，每层都设有公共厨房、公共厕所，自来水也为公用水龙头。1 9 5 4 年国家计委颁发了关于职工宿舍居住面积和造价的暂行规定，规定城市职工宿舍居住 面积，单身宿舍人均3m 2 ，家属宿舍人均4 5m 2 ，并规定了城市职工宿舍单位面积造价 指标。f 2 】这一时期住房以公房为基础、以行政控制为主导、以“单位大院”为形象特征。 1 9 5 8 年至1 9 6 5 年的大跃进时期，由于受“先生产，后生活”的指导思想影响，出现了 一批质量低劣，不适于长期使用的住宅。这段时期，居民没有住宅产权，其较低的住宅 标准和低廉的建筑造价使住宅质量普遍较低，耐久性差，成为后来旧城改造的主要对象。 南京这期间所建的住区大多已被拆除重建，小部分较零散地坐落于各小区中，如南京市 南昌路8 0 号等。 第三阶段， 改革开放至住房制度改革。改革开放初期，大量知青返城，为了解决住 房短缺问题，国家动员地方、企业进行了大规模的住房建设。1 9 7 9 年至1 9 8 5 年，全国 城镇住宅建设投资共达1 2 1 3 亿元，占1 9 5 0 年至1 9 8 5 年住宅建设总投资的7 6 6 。城镇 共新建住宅8 2 5 亿m 2 ，占新中国成立3 6 年来建成住宅总面积的6 0 。 3 1 这个时期是新中 国成立后城镇住宅建设发展最快的阶段，并且居住区的模式开始出现。1 9 8 0 年国家建委 颁布的城市规划定额指标暂行规定，对居住区规划做了明确规定，如“当地冬至日， 住宅底层满窗日照不少于1 小时”，这项规定影响了我国以后多年的住宅布局规划。这期 间国家按级别规定了四类不同的住宅标准，一类4 2 4 5m 2 ，适用一般职工；二类4 5 5 0 m 2 ，适用一般干部；三类6 0 一8 0m 2 ，适用中级知识分子和县级干部；四类8 0 一9 0m 2 ，适 高级知识分子和厅局级干部。1 4 1 每户开始设独用厨、卫，但面积仅为2m 2 左右，住区道 路以服务非机动车和步行为主，街坊道路仅2 5 m 左右，入户道路为1 5 m 左右，很少考 虑停车。限于当时的经济能力和历史条件，采用了数量优先的战略，严格限定建造标准， 以低标准住房为主，由于日照间距的规定，行列式布局成为这时期的主要布局方式，多 数住宅为6 7 层，南京现存的旧住区大多为这个期间所建，如南京鼓楼区的长江新村、 娄子巷小区等。 为改善这批住房的居住条件，1 9 7 8 年，国务院在关于加强城市建设工作意见中 提出“要狠抓现有设施维修养护和旧城区更新”的要求。1 9 8 5 年国家颁布了城乡住宅 1 新华报业网南京【o l l - h t t p ：z l x _ h b y n e t s y s t e m 2 0 0 8 1 2 1 1 2 0 1 0 4 0 0 9 4 1 s h t m l ，2 0 0 8 - 1 2 1 2 口】韩超我国2 0 世纪5 0 一8 0 年代所建城市住宅改造更新研究 d ： 硕士学位论文 湖南：湖南大 学，2 0 0 6 【3 1 董志凯新中国六十年城市建设方针的演变 j 中国城市经济2 0 0 9 ，( 1 0 ) ：8 4 9 5 h 】韩超我国2 0 世纪5 0 - 8 0 年代所建城市住宅改造更新研究 d ： 硕士学位论文 湖南：湖南大 学，2 0 0 6 2 硕士学位论文 建设技术政策，明确了针对现有住房更新的多项政策，如：规定开发新住宅区要与旧住 宅区更新相结合；制定房屋质量等级评定标准，有计划地对现有住宅和住宅区分别采取 保留、改建和新建的措施；逐步改善旧住宅区的基础设施和环境；加强旧房更新、维修、 保养技术和措施的研究等。同时还开展了对房屋完损等级评定、修缮范围标准、旧城更 新开发、维修技术管理等政策标准研究。【l 】至此，我国住区更新改造开始起步。 1 9 8 6 年在北京成立了全国房屋修缮施工委员会，1 9 8 8 年在武汉召开首届城市住宅维 修管理研讨会。国家在中国2 l 世纪议程也提出旧住宅更新行动方案，研究改善居民 居住房条件的对策和发展规划，同时结合旧城更新和危房更新建设住宅示范工程，如上海 的张家宅、天津的吴家窖等样板房。这期间，旧居住区改造范围和内容有所扩大，对于 城市旧住宅的更新不再局限于维护、加固等技术层面上更新，开始注重历史人文价值和 地方特色的保护，力求引导住宅改造更新的新方向。【2 】如吴良镛教授主持的北京菊儿胡 同更新就是其中典型的一个案例。 第四阶段：住房改革至今。伴随国家市场经济体制的逐步确立，自1 9 9 8 年停止住房 分配后，土地使用政策发生变革，住房开始以市场为导向，商品房为主导，住房产权回 到私人所有，社区模式、社区居委会、物业管理等组织模式相应出现。以房产开发为主 导的“物业管理型社区”【3 】成为城市居住社区的主要类型，阶层分化在住区中也开始出 现。除了大量的普通型混合社区外，还出现了高级住宅区或别墅区、中低档社区，经济 适用房、廉租房及拆迁安置小区等也相继出现。 由于早期城市旧住区占据着城市中心地段，其土地本身的附加值很高，受商业利益 的驱使，成为首批旧城改造的重点地区，一些具有历史人文价值的住区也遭到一定程度 的破坏，原住居民的利益也得不到相应保障。直到2 0 0 3 年国务院城市房屋拆迁管理条 例( 国令3 0 5 号) 和城市房屋拆迁估价指导意见( 建住房 2 0 0 3 2 3 4 号) 等规定出 台，对城市旧住宅区的更新改造才逐步规范。 据统计，“七五”、“八五”、“九五”时期十五年间，全国城镇住宅面积共计4 1 4 6 亿 m 2 ，1 9 8 0 2 0 0 0 年间，我国城镇共建成住宅近5 8 亿m 2 。 4 1 这部分住区以追求数量，缓解 住房紧缺矛盾为发展方向，大多居住环境现己无法满足居民生活需求，并且建筑能源消 耗大。因此，如何改善这些仅有2 0 - 3 0 年房龄的居住区，使其环境与功能不仅满足居民 1 1 张大听城市已建住宅改造更新初探【d ： 硕士学位论文 天津：天津大学，2 0 0 3 2 1 韩超我国2 0 世纪5 0 - 8 0 年代所建城市住宅改造更新研究 d ： 硕士学位论文 湖南：湖南大学， 2 0 0 6 【3 1 阳建强，吴明伟现代城市更新 m 东南大学出版社，2 0 0 3 【4 1 方可探索北京旧城居住区有机更新的适宜途径 d ： 博士学位论文 北京：清华大学，1 9 9 9 3u 第1 章绪论 生活需求，且能降低建筑能耗，达到节能减排的目的势在必行。当然，完善相应的政策 机制也很重要。 1 1 3 “旧住区”概念界定 “旧住区”是一个相对概念，具有时段性和相对性。本文对“旧住区”的定义倾向 于由于建造时间长，呈现住宅功能、环境品质、公共配套、建筑结构等已不能满足使用 者的实际需求的居住区。本文重点以南京鼓楼区八、九十年代所建的居住区为主要研究 对象，这类旧住区广泛分布于老城区，房龄较短，但居住条件、环境品质、交通与公共 配套等问题突出，是南京旧住区较典型的代表。 1 2 研究目的与意义 居住是人类生活中的重要组成部分。随着社会的发展，生活水平不断提高，人们的 居住需求也发生变化，早期建设的住区由于建筑、环境、配套等方面存在的问题，已不 能满足现代社会生活需求，亟需更新改造。而过去所采用的更新方式与重点不仅不能满 足住区居民的实际需求，而且也不符合新的历史时期国家提出的以人为本、可持续发展 等新要求。 在这样的背景条件下，本论文将以南京鼓楼区旧住宅区为对象，研究探讨旧住区可 持续发展的更新改造方式，并以此为类似城区旧住区更新改造提供参考和借鉴。 1 3 研究方法 本论文主要采用以下研究方法： ( 1 ) 文献归纳法 主要是通过文献研究，归纳总结国内外已开展和实施住宅更新的具体方法和经验， 国外主要以在住宅改造方面起步比较早、目前发展比较成熟的德国、英国和美国为例， 国内以目前对老旧小区改造研究比较多的上海为例，总结这些城市旧住区更新改造的经 验做法，在这个基础上提出适合南京鼓楼区旧住区更新改造的方式和技术。 ( 2 ) 实地调研法 对鼓楼区各社区居民进行问卷调查，了解鼓楼老旧住区更新现状、居民的生活现状 及需求。 选取有代表性的老旧住区进行实地调研，了解该住区居民的住房情况及住区环境( 如 4 硕士学位论文 公共设施、绿化、道路、停车等) 特点及存在的问题。 ( 3 )量化分析法 通过定量的数据和图表，分析比较旧住区的更新改造前后的状况，以探讨旧住区更 新改造可行措施。 ( 4 ) 系统分析法 对收集的资料、文献进行系统分析，通过理论研究和实例归纳研究结果。 1 4 研究思路与框架 论文按照“寻问题找规律寻对策”的思路，分为六个章节： 第一章，主要介绍本论文研究的缘起，通过总结我国住区发展历程及其更新背景， 探索我国住区更新趋势，确定本论文研究对象及研究方法。 第二章，通过对有机更新、可持续发展、社区规划等相关理论的学习与归纳总结， 将其作为对本文研究的理论指导。 第三章，以南京鼓楼区旧住区为例，分析研究其更新发展方式与特点，通过对居民 对已更新住区满意度的调查，分析鼓楼区旧住区更新存在的主要问题，并作为本论文研 究的重点。 第四章，重点从旧住区更新方式、更新技术和更新机制三个方面，总结研究国内外 城市先进经验和相关技术，为本文针对鼓楼区提出的旧住区更新方式提供参考。 第五章，在前四章的基础上，结合目前旧住区更新面临的新背景和新需求，寻求旧 住区更新的具体对策。主要从旧住区更新方式及重点、更新技术应用及更新制度创新三 方面提供了相关建议。 第六章，以南京鼓楼区八十年代所建的、具有一定代表性的天津新村为具体对象， 将第四章提出的相关建议进行深入的应用性研究，以验证本论文提出的旧住区更新方法 和技术的可行性。 最后是结语部分，对本文的观点做出总结。 本文具体研究框架如下图： 5 第1 章绪论 l 一， 上 j 嘴景研究目的研究方法相关! 鼓楼区旧住j丕更新现状 鼓楼区旧住区更新策略 l ； 更新背景 i -0土j 原则更新方式更新技术更新1 i实证研究一一天津新村i l 厂= _ 二f | 吟 ； 更新目标更新技术更新机铆 ； ： 图卜1 研究框架 资料来源：作者自绘 6 定对象 寻问题 寻对策 上 实证研究 硕士学位论文 2 1 有机更新 第2 章相关理论 “有机更新”理论是吴良镛教授长期对北京旧城规划建设进行研究的产物，是在对 中西方城市发展历史和城市规划理论充分研究基础上，结合北京的实际情况而提出的。 其核心主张“按照城市内在的发展规律，顺应城市之肌理，在可持续发展的基础上，探 求城市的更新与发展 o “有机更新”理论认为，城市更新过程如同生物体的新陈代 谢( 是以细胞为单位进行的一种逐渐的、连续的、自然的变化) ，应遵从其内在的秩序和 规律。 旧住区的有机更新需采用适当规模、合适尺度和适当方式，依据改造的内容与要求， 妥善处理目前与将来的关系，使每一片的发展达到相对的完整性，这样集无数相对完整 性之和，即能促进旧住区的整体环境得到改善。【2 】 2 2 可持续发展 可持续发展的概念最先是在1 9 7 2 年联合国人类环境研讨会上正式提出的，在1 9 8 7 年世界环境与发展委员会出版的我们共同的未来报告中将其定义为“既满足当代人 的需要，又不对后代人满足其需要的能力构成危害的发展。”它包括明确的三个相互平 行又相互关联的内容，即：在环境方面强调资源保护( 包括自然和人文资源) ，在社会方 面强调维护社会公正，在经济方面强调发展。”【3 】 在住区领域，尽量延长住宅使用年限就是最大的资源节约。在地球资源有限不能再 生的情况下，新建筑工程较改造工程将耗费更多的自然资源，同时在住宅解体时产生大 量的建筑垃圾，往往会对环境造成更严重的污染。 2 3 社区规划 “社区规划是以社会学为视角，以社区居民为核心，由社会工作者引导，并由规划 精英、业主、开发人员共同参与组织，以社区发展策略与规划条例为依据，进行民主讨 【1 1 方可探索北京旧城居住区有机更新的适宜途径 d ： 博士学位论文 北京：清华大学，1 9 9 9 【2 1 吴良镛北京旧城与菊儿胡同 m 中国建筑工业出版社，1 9 9 4 6 8 【3 1 牛文元“持续发展”的理论与实践 j 科技导报，1 9 9 2 ，( 1 ) ：5 1 5 4 7 第2 章相关理论 论与协商，达到实现社会平等、经济发展、生态平衡等目标，实现社区自治。社区规划 实质上是协调个人、团体、人群之间的空间关系，强调社会等级，伦理秩序等的组织与 引导。” 1 1 2 0 世纪9 0 年代，在“可持续发展”思想的影响下，西方旧住区更新理论与实践进一 步发展，这些理论大都反对大拆大建，更多地关注人与自然环境以及社会人文环境之间 的平衡关系，同时，它们强调规划上的公共参与，并且关注政府、社区、个人、开发商、 工程师和社会经济学者之间的多边合作，以改善居住环境、促进邻里和睦和创造就业机 会为主要目标。因此，从某种程度上说，这些规划实践亦是“社区规划”。 2 4 人居环境 人居环境是人类工作劳动、生活居住、休息游乐和社会交往的空间场所。吴良镛院 士基于多年的理论思考和建设实践著述的人居环境科学导论，认为：“人居环境建设 从理论到实践都要有一个整体的思想。从区域到城市、到社区、到建筑本身，都成为一 个相互联系的整体。 2 1 人居环境科学着重研究人与环境之间的相互关系，强调把人类聚 居作为一个整体，从政治、社会、文化、技术等各个方面，全面地、系统地、综合地加 以研究，其目的是更好地建设符合于人类理想的聚居环境。旧住区的更新应强调从政策 制度、经济文化、技术等各方面研究旧住区的整体环境、功能品质的提升，以更好地满 足居民需求。 2 5 公众参与 公众参与起源于1 9 4 7 年英国的“城乡规划法”，随后，西方国家开始了对公众参与 理论的探讨和研究。西方国家城市规划的公众参与具有以下特征：第一，公众参与具有 法律保障，其法律明确规定城市规划过程中要有公众参与；第二，参与方式多样化，如 采用会议、展览会等方式使公众参与规划：第三，公众参与面广、程度深。西方国家的 公众参与不是以几个代表或利益团体为主的表面化参与形式，而是市民的普遍参与。公 众参与不仅体现在规划编制的各个阶段，还体现在规划的审批和执行阶段，公众可以向 法院申诉不合规划要求的行为。 3 1 旧住区的更新是为了提升居民的生活水平，需要从居 【1 1 倪华，周志清社区规划的理论思考与对策研究 j 当代经济，2 0 0 7 ，( 7 ) ：4 2 4 3 【2 1 吴良镛人居环境科学导论【m 】北京：中国建筑工业出版社，2 0 0 1 【3 】林丹，刘昱城市规划中的公众参与 j 现代城市研究，2 0 0 6 ，( 8 ) ：6 5 5 9 8 硕士学位论文 民的实际需求考虑，在更新过程中融入公众参与能更好地完善更新方案，确保更新效果。 2 6 小结 相关理论和研究表明，旧住区更新应以可持续发展为目标，以社区居民为核心，采 用适当规模、合适尺度和适当的方式，才能使旧住区整体环境得以有机更新，营造和谐 住区。学习和理解国内外相关理论与研究，对本文针对旧住区更新的研究具有很好的指 导意义。 9 第3 章鼓楼区旧住区更新现状 第3 章鼓楼区旧住区更新现状 3 1旧住区更新发展及特征 从住区发展历程看，我国住区更新始于八十年代后期，主要以房屋修缮为主，九十 年代开始，尤其是住房制度改革以后，才开始大规模的更新改造。从对鼓楼区住区调研 情况看，鼓楼区旧住区更新针对解放前、改革开放前、住房制度改革前、住房制度改革 后四个阶段住区，进行了不同程度和方式的更新，并呈以下特征( 表3 1 ) ： 3 1 1 解放前的旧住区 鼓楼区解放前的旧住区大都分布在区位条件较好的地区，住房制度和土地使用制度 改革后，这些旧住区成为首批旧城改造的重点，除需保留和保护的有历史价值的住区外， 位于城市较好区位的住区大多已采用重建的方式进行了整体改造。 3 1 2 改革开放前的旧住区 鼓楼区改革开放前的旧住区大多数是以公房和职工宿舍形式建设的住房，建筑质量 普遍较差，如鼓楼交通一村。这批旧住区虽然房龄只有5 0 年左右的时间，但因当时多 是低标准建设，整体建筑质量都很差，无独立的厨卫设施和住区配套设施，已完全不适 应现代生活需求，成为继解放前住区改造以后的改造重点，这部分区位好的住区已重建， 未重建部分也采取了相应的环境整治等更新方式进行了一定的改善。 3 1 3 住房制度改革前的旧住区 鼓楼区住房制度改革前的旧住区，由于当时国家已出台了相应的住房规划标准，因 此，住区配套相对完善，住宅内部也配置了相对独立的厨卫设施，但住房面积和配套标 准普遍较低，如裴家桥小区、工人新村等，这批住区一般房龄在2 0 3 0 年，目前大多数 采用保留基础上的环境整治、立面出新等更新方式。 3 1 4 住房制度改革后的旧住区 鼓楼区住房制度改革以后的住区，房龄在1 0 年左右，建设标准高，建筑质量好， 配套完善，管理规范，不在本文所研究的旧住区范围中。 1 0 硕士学位论文 表3 1 南京鼓楼区不同时期住区更新情况汇总 住区户内建筑建筑建筑更新改 年代房龄产权 配套配套层数结构质量造情况 独立配低层大部分 解放前 6 0 焦 私有为主无配套砖木结构很差 套为主重建 无独立多层重建 改革开放前5 0 年左右公有为主无配套砖混结构差 配套为主更新 住房制度低标准多层砖混结构 2 0 - 3 0 在 公有为主不完善较差更新 改革前配套 为主 为主 住房制度标准配多、高层 1 0 年左右私有完善 钢混结构好保留 改革后套为主 资料来源：根据调研，自绘 因解放前的住区除需保留 有历史价值的住区以外的旧住 区，鼓楼区己基本完成改造重 建，住房制度改革后的住区建设 标准都较高。因此，当前和今后 一段时间，旧住区更新改造的重 点主要是指解放后到住房制度 改革前的旧住区为主，据调查统 计，鼓楼区此类旧住区仍有1 3 3 处( 图3 1 ) 。 1 3 2 旧住区更新机制 图3 1 鼓楼区7 0 一9 0 年代旧住区分布图 资料来源：根据鼓楼区房产管理局资料，作者自绘 当前，我国旧住区的更新仍以政府为主导，社会团体的介入主要结合开发项目参与。 以南京为例，南京在2 0 0 8 年出台的关于加快危旧房改造工作的实施意见中明确提 出，危旧房改造的范围应经区政府调查并报市政府批准认定，并提出需坚持政府主导、 规划引领的要求，同时也明确可以通过项目开发带动危旧房片区改造的方式，并可在土 南京市鼓楼区房产管理局【z 】，2 0 1 0 第3 章鼓楼区旧住区更新现状 地、规费等给予相应的政策支持。 1 】 南京市政府于2 0 0 8 年颁发的南京市旧住区综合整治实施意见，则明确综合整治 小区、专项整治小区、零散整治片区和旧房屋整治内容，强调营造“过程居民参与、成 果居民享受、管理共同维护的原则，重点针对内楼道与外立面整体出新，资金部分指 定了相应标准，综合整治资金7 0 来源于市级财政，3 0 由区级财政承担，并鼓励有条件 的居民自筹资金委托实施房屋平改坡。 2 】但由于种种原