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收益还原法应用练习题收益还原法应用练习题 一、单项选择（请将答案写在答题纸上）一、单项选择（请将答案写在答题纸上） 1 1、收益法适用的条件是房地产的（、收益法适用的条件是房地产的（ D D ） 。 A A、收益能够量化、收益能够量化 B B、风险能够量化、风险能够量化 C C、收益或风险其一可以量化、收益或风险其一可以量化 D D、收益和风险均能量化、收益和风险均能量化 2 2、收益法的理论依据是（、收益法的理论依据是（ D D ） A A、生产费用价值论、生产费用价值论 B B、地租原理、地租原理 C C、替代原理、替代原理 D D、预期原理、预期原理 3 3、用收益法评估某宗房地产的价格时、用收益法评估某宗房地产的价格时, , 除有租约限除有租约限 制的以外制的以外, , 应选取应选取( ( A A ) )净收益作为估价依据净收益作为估价依据. . A A、类似房地产的客观、类似房地产的客观 B B、类似房地产的实际、类似房地产的实际 C C、类似房地产的最高、类似房地产的最高 D D、 类似房地产的最低类似房地产的最低. . 4 4、收益法有效年期的计算公式中的、收益法有效年期的计算公式中的 n n 为（为（ D D ） A A、耐用年限、耐用年限 B B、使用权年限、使用权年限 C C、已使用年限、已使用年限 D D、剩余使用年限、剩余使用年限 5 5、采用收益还原法进行地价评估时，其中确定的总、采用收益还原法进行地价评估时，其中确定的总 收益为（收益为（ D D ） 3、管路敷设技术通过管线敷设技术，不仅可以解决吊顶层配置不规范高中资料试卷问题，而且可保障各类管路习题到位。在管路敷设过程中，要加强看护关于管路高中资料试卷连接管口处理高中资料试卷弯扁度固定盒位置.保护层防腐跨接地线弯曲半径标高等，要求技术交底。管线敷设技术中包含线槽、管架等多项方式，为解决高中语文电气课件中管壁薄、接口不严等问题，合理利用管线敷设技术。线缆敷设原则：在分线盒处，当不同电压回路交叉时，应采用金属隔板进行隔开处理；同一线槽内，强电回路须同时切断习题电源，线缆敷设完毕，要进行检查和检测处理。 4、电气课件中调试技术对全部高中资料试卷电气设备，在安装过程中以及安装结束后进行高中资料试卷调整试验；通电检查所有设备高中资料试卷相互作用与相互关系，根据生产工艺高中资料试卷要求，对电气设备进行空载与带负荷下高中资料试卷调控试验；对设备进行调整使其在正常工况下与过度工作下都可以正常工作；对于继电保护进行整核对定值，审核与校对图纸，编写复杂设备与装置高中资料试卷调试方案，编写重要设备高中资料试卷试验方案以及系统启动方案；对整套启动过程中高中资料试卷电气设备进行调试工作并且进行过关运行高中资料试卷技术指导。对于调试过程中高中资料试卷技术问题，作为调试人员，需要在事前掌握图纸资料、设备制造厂家出具高中资料试卷试验报告与相关技术资料，并且了解现场设备高中资料试卷布置情况与有关高中资料试卷电气系统接线等情况，然后根据规范与规程规定，制定设备调试高中资料试卷方案。5、电气设备调试高中资料试卷技术电力保护装置调试技术，电力保护高中资料试卷配置技术是指机组在进行继电保护高中资料试卷总体配置时，需要在最大限度内来确保机组高中资料试卷安全，并且尽可能地缩小故障高中资料试卷破坏范围，或者对某些异常高中资料试卷工况进行自动处理，尤其要避免错误高中资料试卷保护装置动作，并且拒绝动作，来避免不必要高中资料试卷突然停机。因此，电力高中资料试卷保护装置调试技术，要求电力保护装置做到准确灵活。对于差动保护装置高中资料试卷调试技术是指发电机一变压器组在发生内部故障时，需要进行外部电源高中资料试卷切除从而采用高中资料试卷主要保护装置。 A A、评估对象所产生的收益、评估对象所产生的收益 B B、评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益、评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益 C C、评估对象所产生并为其产权主体所取得的收益、评估对象所产生并为其产权主体所取得的收益 D D、评估对象所产生并为其产权主体所取得、考虑、评估对象所产生并为其产权主体所取得、考虑 空置等损失后的收益空置等损失后的收益 6 6、某宗房地产、某宗房地产, , 净收益每年净收益每年 5050 万元万元, , 建筑物价值建筑物价值 200200 万元万元, , 建筑资本化率为建筑资本化率为 12%,12%, 土地资本化率为土地资本化率为 10%,10%, 则该宗房地产的总价值为则该宗房地产的总价值为( ( C C ) )万元万元. . A.A. 417417 B.B. 500500 C.C. 460460 D.D. 450450 7 7、根据市场调查，某建筑物出租每年能获得的总收、根据市场调查，某建筑物出租每年能获得的总收 益为益为 200200 万元，每年需支出的总费用为万元，每年需支出的总费用为 4040 万元，该万元，该 类综合还原率为类综合还原率为 8%8%，土地还原率为，土地还原率为 6%6%，则在不考虑，则在不考虑 土地的使用年限的情况下，该土地及其建筑物的价格土地的使用年限的情况下，该土地及其建筑物的价格 为（为（ B B ）万元。）万元。 A A、20002000 B B、25002500 C C、26672667 D D、33333333 8 8、采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，其、采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，其 土地还原率一般应（土地还原率一般应（ A A ）出让土地使用权还原）出让土地使用权还原 率。率。 A A、低于、低于 B B、高于、高于 C C、等于、等于 D D、等于或低于、等于或低于 3、管路敷设技术通过管线敷设技术，不仅可以解决吊顶层配置不规范高中资料试卷问题，而且可保障各类管路习题到位。在管路敷设过程中，要加强看护关于管路高中资料试卷连接管口处理高中资料试卷弯扁度固定盒位置.保护层防腐跨接地线弯曲半径标高等，要求技术交底。管线敷设技术中包含线槽、管架等多项方式，为解决高中语文电气课件中管壁薄、接口不严等问题，合理利用管线敷设技术。线缆敷设原则：在分线盒处，当不同电压回路交叉时，应采用金属隔板进行隔开处理；同一线槽内，强电回路须同时切断习题电源，线缆敷设完毕，要进行检查和检测处理。 4、电气课件中调试技术对全部高中资料试卷电气设备，在安装过程中以及安装结束后进行高中资料试卷调整试验；通电检查所有设备高中资料试卷相互作用与相互关系，根据生产工艺高中资料试卷要求，对电气设备进行空载与带负荷下高中资料试卷调控试验；对设备进行调整使其在正常工况下与过度工作下都可以正常工作；对于继电保护进行整核对定值，审核与校对图纸，编写复杂设备与装置高中资料试卷调试方案，编写重要设备高中资料试卷试验方案以及系统启动方案；对整套启动过程中高中资料试卷电气设备进行调试工作并且进行过关运行高中资料试卷技术指导。对于调试过程中高中资料试卷技术问题，作为调试人员，需要在事前掌握图纸资料、设备制造厂家出具高中资料试卷试验报告与相关技术资料，并且了解现场设备高中资料试卷布置情况与有关高中资料试卷电气系统接线等情况，然后根据规范与规程规定，制定设备调试高中资料试卷方案。5、电气设备调试高中资料试卷技术电力保护装置调试技术，电力保护高中资料试卷配置技术是指机组在进行继电保护高中资料试卷总体配置时，需要在最大限度内来确保机组高中资料试卷安全，并且尽可能地缩小故障高中资料试卷破坏范围，或者对某些异常高中资料试卷工况进行自动处理，尤其要避免错误高中资料试卷保护装置动作，并且拒绝动作，来避免不必要高中资料试卷突然停机。因此，电力高中资料试卷保护装置调试技术，要求电力保护装置做到准确灵活。对于差动保护装置高中资料试卷调试技术是指发电机一变压器组在发生内部故障时，需要进行外部电源高中资料试卷切除从而采用高中资料试卷主要保护装置。 9 9、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益 每年每年 216216 万元，出售时的价格为万元，出售时的价格为 56165616 万元，报酬率万元，报酬率 为为 8%8%，则该写字楼目前的收益价格为（，则该写字楼目前的收益价格为（ B B ） A A 48584858 B B 52005200 C C 27002700 D D 62646264 1010、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分 别为别为 1212 万元和万元和 7 7 万元，此后分别逐年递增万元，此后分别逐年递增 2%2%和和 1%1%， 该类房地产的报酬率为该类房地产的报酬率为 8%8%，该房地产的价格为（，该房地产的价格为（ A A ）万元）万元 A.A. 100100 B.B. 4242 C.C. 6363 D.D. 7777 1111、预计某宗房地产未来第一年的净收益为、预计某宗房地产未来第一年的净收益为 1818 万元，万元， 此后各年的净收益会在上一年的基础上增加此后各年的净收益会在上一年的基础上增加 1 1 万元，万元， 该类房地产的资本化率为该类房地产的资本化率为 8%8%，该房地产的价格为，该房地产的价格为 （ C C ）万元）万元 A.A. 225.00225.00 B.B. 237.50237.50 C.C. 381.25381.25 D.D. 395.83395.83 1212、某宗土地的规划容积率为、某宗土地的规划容积率为 3 3，可兴建，可兴建 6000m6000m2 2的商的商 住楼，经评估总地价为住楼，经评估总地价为 180180 万元，该宗土地的单价为万元，该宗土地的单价为 （ D D ）元）元/m/m2 2。 A A、100100 B B、300300 C C、600600 D D、900900 1313、某估价事务所在、某估价事务所在 19981998 年年 6 6 月月 2020 日至日至 7 7 月月 2020 日日 3、管路敷设技术通过管线敷设技术，不仅可以解决吊顶层配置不规范高中资料试卷问题，而且可保障各类管路习题到位。在管路敷设过程中，要加强看护关于管路高中资料试卷连接管口处理高中资料试卷弯扁度固定盒位置.保护层防腐跨接地线弯曲半径标高等，要求技术交底。管线敷设技术中包含线槽、管架等多项方式，为解决高中语文电气课件中管壁薄、接口不严等问题，合理利用管线敷设技术。线缆敷设原则：在分线盒处，当不同电压回路交叉时，应采用金属隔板进行隔开处理；同一线槽内，强电回路须同时切断习题电源，线缆敷设完毕，要进行检查和检测处理。 4、电气课件中调试技术对全部高中资料试卷电气设备，在安装过程中以及安装结束后进行高中资料试卷调整试验；通电检查所有设备高中资料试卷相互作用与相互关系，根据生产工艺高中资料试卷要求，对电气设备进行空载与带负荷下高中资料试卷调控试验；对设备进行调整使其在正常工况下与过度工作下都可以正常工作；对于继电保护进行整核对定值，审核与校对图纸，编写复杂设备与装置高中资料试卷调试方案，编写重要设备高中资料试卷试验方案以及系统启动方案；对整套启动过程中高中资料试卷电气设备进行调试工作并且进行过关运行高中资料试卷技术指导。对于调试过程中高中资料试卷技术问题，作为调试人员，需要在事前掌握图纸资料、设备制造厂家出具高中资料试卷试验报告与相关技术资料，并且了解现场设备高中资料试卷布置情况与有关高中资料试卷电气系统接线等情况，然后根据规范与规程规定，制定设备调试高中资料试卷方案。5、电气设备调试高中资料试卷技术电力保护装置调试技术，电力保护高中资料试卷配置技术是指机组在进行继电保护高中资料试卷总体配置时，需要在最大限度内来确保机组高中资料试卷安全，并且尽可能地缩小故障高中资料试卷破坏范围，或者对某些异常高中资料试卷工况进行自动处理，尤其要避免错误高中资料试卷保护装置动作，并且拒绝动作，来避免不必要高中资料试卷突然停机。因此，电力高中资料试卷保护装置调试技术，要求电力保护装置做到准确灵活。对于差动保护装置高中资料试卷调试技术是指发电机一变压器组在发生内部故障时，需要进行外部电源高中资料试卷切除从而采用高中资料试卷主要保护装置。 评估了一宗房地产于评估了一宗房地产于 19981998 年年 6 6 月月 3030 日的价格。之后，日的价格。之后， 有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估 价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时 点应为（点应为（ A A ） 。 A A、19981998 年年 6 6 月月 3030 日日 B B、现在、现在 C C、重新估价的作业日期、重新估价的作业日期 D D、要求重新估价的委托方指定的日期、要求重新估价的委托方指定的日期 1414、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都 一样的土地，甲土地为空地，乙土地有一建筑物，但一样的土地，甲土地为空地，乙土地有一建筑物，但 估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地 的价值，这是由于（的价值，这是由于（ A A ） 。 A A、该建筑物的价值低于拆迁费用、该建筑物的价值低于拆迁费用 B B、该估价结果肯定有误、该估价结果肯定有误 C C、甲土地的价值高于乙土地的价值、甲土地的价值高于乙土地的价值 D D、不可能出现这种情况、不可能出现这种情况 1515、空地出租时，土地纯收益的计算公式应为（、空地出租时，土地纯收益的计算公式应为（ B B ） 土地纯收益土地纯收益= =租金租金-（ ）+ +管理费管理费+ +维维 护费护费 A A、保险费、保险费 B B、税金、税金 C C、折旧费、折旧费 D D、利息、利息 3、管路敷设技术通过管线敷设技术，不仅可以解决吊顶层配置不规范高中资料试卷问题，而且可保障各类管路习题到位。在管路敷设过程中，要加强看护关于管路高中资料试卷连接管口处理高中资料试卷弯扁度固定盒位置.保护层防腐跨接地线弯曲半径标高等，要求技术交底。管线敷设技术中包含线槽、管架等多项方式，为解决高中语文电气课件中管壁薄、接口不严等问题，合理利用管线敷设技术。线缆敷设原则：在分线盒处，当不同电压回路交叉时，应采用金属隔板进行隔开处理；同一线槽内，强电回路须同时切断习题电源，线缆敷设完毕，要进行检查和检测处理。 4、电气课件中调试技术对全部高中资料试卷电气设备，在安装过程中以及安装结束后进行高中资料试卷调整试验；通电检查所有设备高中资料试卷相互作用与相互关系，根据生产工艺高中资料试卷要求，对电气设备进行空载与带负荷下高中资料试卷调控试验；对设备进行调整使其在正常工况下与过度工作下都可以正常工作；对于继电保护进行整核对定值，审核与校对图纸，编写复杂设备与装置高中资料试卷调试方案，编写重要设备高中资料试卷试验方案以及系统启动方案；对整套启动过程中高中资料试卷电气设备进行调试工作并且进行过关运行高中资料试卷技术指导。对于调试过程中高中资料试卷技术问题，作为调试人员，需要在事前掌握图纸资料、设备制造厂家出具高中资料试卷试验报告与相关技术资料，并且了解现场设备高中资料试卷布置情况与有关高中资料试卷电气系统接线等情况，然后根据规范与规程规定，制定设备调试高中资料试卷方案。5、电气设备调试高中资料试卷技术电力保护装置调试技术，电力保护高中资料试卷配置技术是指机组在进行继电保护高中资料试卷总体配置时，需要在最大限度内来确保机组高中资料试卷安全，并且尽可能地缩小故障高中资料试卷破坏范围，或者对某些异常高中资料试卷工况进行自动处理，尤其要避免错误高中资料试卷保护装置动作，并且拒绝动作，来避免不必要高中资料试卷突然停机。因此，电力高中资料试卷保护装置调试技术，要求电力保护装置做到准确灵活。对于差动保护装置高中资料试卷调试技术是指发电机一变压器组在发生内部故障时，需要进行外部电源高中资料试卷切除从而采用高中资料试卷主要保护装置。 二、计算题（将答案写在答题纸上，要保留计算步骤）二、计算题（将答案写在答题纸上，要保留计算步骤） 1 1、已知某宗房地产在、已知某宗房地产在 7070 年使用权、资本化率为年使用权、资本化率为 10%10% 下的价格为下的价格为 20002000 元元/m/m2 2。试求该宗房地产在无限年期、。试求该宗房地产在无限年期、 资本化率为资本化率为 12%12%及及 5050 年使用权、资本化率为年使用权、资本化率为 8%8%下的下的 价格。价格。 解解： 由由2000=A/10%1-1/1-(1+10%)2000=A/10%1-1/1-(1+10%)70 70 得得 A=200.28A=200.28 元元/m/m2 2 V1=A/12%=1669V1=A/12%=1669 元元/m/m2 2 V2=A/8%1-1/1+8%V2=A/8%1-1/1+8%50 50=2450 =2450 元元/m/m2 2 所以价格为所以价格为 24502450 元元/ /平方米。平方米。 2 2、某门市的土地剩余使用年限为、某门市的土地剩余使用年限为 3 3 年，可出租面积年，可出租面积 200200 平方米，从现在租赁出去，期限为平方米，从现在租赁出去，期限为 2 2 年，约定好年，约定好 月租金是月租金是 180180 元元/ /平方米，且每年不变，附近类似门平方米，且每年不变，附近类似门 市的正常月租金是市的正常月租金是 200200 元元/ /平方米、报酬率是平方米、报酬率是 10%10%， 运营费用率为运营费用率为 30%30%，则该门市现在带租约出售时的正，则该门市现在带租约出售时的正 常价格是多少？常价格是多少？ 解：解：A1=180*200*12*(1-30%)=30.24A1=180*200*12*(1-30%)=30.24 万元万元 A2=200*200*12*(1-30%)=33.6A2=200*200*12*(1-30%)=33.6 万元万元 V=A1/(1+10%)+A1/(1+10%)V=A1/(1+10%)+A1/(1+10%)2 2+A2/(1+10%)+A2/(1+10%)3 3 3、管路敷设技术通过管线敷设技术，不仅可以解决吊顶层配置不规范高中资料试卷问题，而且可保障各类管路习题到位。在管路敷设过程中，要加强看护关于管路高中资料试卷连接管口处理高中资料试卷弯扁度固定盒位置.保护层防腐跨接地线弯曲半径标高等，要求技术交底。管线敷设技术中包含线槽、管架等多项方式，为解决高中语文电气课件中管壁薄、接口不严等问题，合理利用管线敷设技术。线缆敷设原则：在分线盒处，当不同电压回路交叉时，应采用金属隔板进行隔开处理；同一线槽内，强电回路须同时切断习题电源，线缆敷设完毕，要进行检查和检测处理。 4、电气课件中调试技术对全部高中资料试卷电气设备，在安装过程中以及安装结束后进行高中资料试卷调整试验；通电检查所有设备高中资料试卷相互作用与相互关系，根据生产工艺高中资料试卷要求，对电气设备进行空载与带负荷下高中资料试卷调控试验；对设备进行调整使其在正常工况下与过度工作下都可以正常工作；对于继电保护进行整核对定值，审核与校对图纸，编写复杂设备与装置高中资料试卷调试方案，编写重要设备高中资料试卷试验方案以及系统启动方案；对整套启动过程中高中资料试卷电气设备进行调试工作并且进行过关运行高中资料试卷技术指导。对于调试过程中高中资料试卷技术问题，作为调试人员，需要在事前掌握图纸资料、设备制造厂家出具高中资料试卷试验报告与相关技术资料，并且了解现场设备高中资料试卷布置情况与有关高中资料试卷电气系统接线等情况，然后根据规范与规程规定，制定设备调试高中资料试卷方案。5、电气设备调试高中资料试卷技术电力保护装置调试技术，电力保护高中资料试卷配置技术是指机组在进行继电保护高中资料试卷总体配置时，需要在最大限度内来确保机组高中资料试卷安全，并且尽可能地缩小故障高中资料试卷破坏范围，或者对某些异常高中资料试卷工况进行自动处理，尤其要避免错误高中资料试卷保护装置动作，并且拒绝动作，来避免不必要高中资料试卷突然停机。因此，电力高中资料试卷保护装置调试技术，要求电力保护装置做到准确灵活。对于差动保护装置高中资料试卷调试技术是指发电机一变压器组在发生内部故障时，需要进行外部电源高中资料试卷切除从而采用高中资料试卷主要保护装置。 =77.72=77.72 万元万元 所以该门市现在带租约出售时的正常价格所以该门市现在带租约出售时的正常价格 77.7277.72 万元万元 3 3、某房地产的净收益为每年为、某房地产的净收益为每年为 5050 万元，近期同类地万元，近期同类地 价价 260260 万元，建筑物重置价格万元，建筑物重置价格 300300 万元，已知建筑物万元，已知建筑物 资本化率为资本化率为 12%12%，土地资本化率为，土地资本化率为 10%10%。根据上述资。根据上述资 料，试求该建筑物的折旧额。料，试求该建筑物的折旧额。 解：解： P1=300P1=300 万元万元 P2=P2=（50-260*10%50-260*10%）/12%=/12%= 200200 万元万元 P P 折