阿城区山水新城项目规划调研报告

哈尔滨市阿城区山水新城项目定位报告尊敬的集团公司：一、项目地块基本情况1、基本情况我司项目地块区位示意图阿城区政府商业中心意向地块市中心该项目位于阿城区东南部，体育场东南侧，环湖路以西、金水湖大道以北、体南路以南、山水大街以东，距市中心1.4公里，距阿城区政府1.3公里，距商业中心1.4公里。2011年3月11日，哈尔滨市委书记盖如垠视察工作时指出，“金龙山下新都市，阿什河畔明珠城”，要按照这一理念，把山水新城按照都市的高标准来建，将它打造成阿城的标志景观；老城要干净整洁、朴素大方，注重生态、品质和内涵，提升管理水平，把阿城真正建设成为哈尔滨的后花园和御花园。阿城区：阿城区位于哈尔滨东南部，距离哈尔滨市中心区35公里，幅员面积2445平方公里，辖4乡6镇9个街道办事处，108个行政村，808个自然屯，总人口58万，市区人口25万。阿城区具有优秀的自然资源，漂流、滑雪等旅游资源，国内唯一的金代文物展藏馆、玉泉狩猎场、北方森林动物园、金上京历史博物馆、阿什河漂流景区等北方旅游胜地都集结于此，被誉为哈尔滨的后花园。市中心项目位置2、地块周边情况及优劣势分析2.1 地块周边情况该项目共两宗地块，占地面积合计413亩（27.5万），地块一：203亩（13.5万），容积率2.5，限高100米，四至范围：环湖路以西、金水湖大道以北；地块二：210亩（14万），容积率2.6，限高一百米，四至范围：金都大道以南，金水湖大道以北，环城路以西。该项目所在的山水新城项目为阿城区2011年度一二九五工程重点项目推进项目之一，位于阿城区中心，距哈尔滨市区32公里，目前由哈阿高速直达（过路费10元），待长江路2011年9月修通后，无收费站，距哈尔滨市区30分钟车程。 项目地块现状项目地快现状项目位置2.2 地块SWOT分析优势：1）该项目地块土地现状为净地，摘牌后可立即施工；2）该项目地块位于阿城区中心地段，交通便利，位置优越；3）该项目周边区域配套设施完善，距市中心1.3公里，距商业中心1.4公里；4）该项目东侧临近阿什河，是纵穿哈尔滨全市的松花江支流，适宜打造滨水人居；5）阿城区享有独立的土地、规划审批权限，项目的开发报建等工作相对便捷；6）阿城区市场缺少高品质精装修住宅，我司产品有较大差异化特征；7）哈尔滨市场户型实用率基本在60%-70%，我司产品较高的实用率具备竞争优势；劣势：1） 该项目距离哈尔滨市区有一定距离（32公里），目前通往哈尔滨市区的哈阿高速须收费（10元）；2） 该项目位于中心老城区附近，周边街道、建筑外貌略显老旧；机会：1）交通便利，待长江路2011年10月修通后，无收费站，距哈尔滨市区30分钟车程；2）阿城区是哈尔滨市未来重点打造的后花园，而山水新城是阿城区重点打造的城市新区；3）目前阿城区缺乏精装修、大花园、多配套产品，本项目面世可填充市场空白，有较为突出的竞争优势；4）阿城区市场进驻大型开发商较少，市场基本处于初级发展阶段；风险：1）工程冬歇期长，11月以后将无法组织大规模室外开盘活动，实景开盘模式考验工程；2）哈尔滨本地气候寒冷，产品设计有功能缺陷风险；3）哈尔滨本地冰冻期长达5个月，楼盘园林展示效果受限；二、周边市场情况该区域开发物业类型大多为多层、小高层和高层，容积率一般为2.0至3.0，该区域2公里范围内有多处楼盘在售和待售，在售楼盘毛坯价格约43004700元/。而山水新城区域临近老城区，因此改善性居住需求较多。项目位置区域主要竞争项目规模对比（万）总体来说，本区域内项目规模、体量不大，又采取分期开发、销售的模式，使整个市场基本处于不饱和状态，符合阿城区现有中低端住宅水平的销售节奏特征。这为大规模、高品质的楼盘提供了一定的市场机会。区域主要在售项目建筑类型一览表项目名称多层小高层中高层高层别墅绿波东关一品金河名苑铂宇剑桥郡亿达帝景该区域内以多层、中高层、高层产品为主，容积率一般为2.0-3.0。区域主要竞争项目价格对比（元/）哈尔滨市场销售以套计价，一户一价。由于北方楼盘保暖需要，加之各个楼盘规划水平参差不齐，使用率差别较大。调查数据显示，阿城区主要在售楼盘高层按照建筑面积计算，各楼盘均价约在4300元/-4700元/。区域产品结构项目名称一房两房三房四房主力户型金河名苑-46%44%10%两房/三房绿波东关一品26%42%32%-一房/两房/三房亿达帝景18%46%36%-两房/三房铂宇剑桥郡20%56%24%-两房主力户型为两房及三房，两房面积在80-100左右，三房面积在110-160左右，四房面积在200左右，超过300的四房非常少见。这是由于哈尔滨市场楼盘整体销售单价偏高，当地消费者普遍对总价敏感，对高层、大平层的超大户型抗性极强，许多楼盘设置有60以下小公寓，充分利用其总价较低优势吸引首次置业客户，这是哈尔滨地区有别于长春及沈阳等东北三省城市的最大特征。另外，哈尔滨市场户型得房率普遍偏低，原因在于，由于全封闭阳台，厚重墙面保温等规划因素，户型使用率偏低，一般在65%-75%之间，按实际使用面积来算，两房面积基本集中在50-70，三房主力面积集中在100-130。客户来源方面，数据显示，由于该板块为政策新区，政府建设力度逐渐加大，配套设施逐渐完善，老城区功能提档升级逐步实施，加之阿城得天独厚的历史文化资源和旅游资源，整体市场受众群较大。公寓客户多为首次置业者，大户型以二次或多次置业居多。客户主要看重本区域规划配套丰富，交通便捷，受政策影响未来升值潜力大。目标客户群职业属性分析如下: 1、阿城区当地有经济基础的人群，如政府、企事业单位、当地老板等；2、尚志、五常等周边县市的政府公务员和企业老板；3、哈尔滨市区有投资、闲住意向的人群； 4、有改善性需求，收入稳定的阿城区市民； 目标客户社会特征分析: 1、年龄：大多在3048岁之间，这部分客户在本项目目标群体中约占70-80%的比例；2、家庭构成：多为三至五口之家，及有父母，辅以两口之家；3、知识结构：学历不等，部分高学历者，见识广，对社会经济、城市发展、楼市情况有自身独到的见解，并具有独到的眼光；部分普通学历，看重户口、距离或限购而购买；4、置业形态：二次置业以上，目的多为投资、自主；目标客户群体购房动机分析： 1、欲升级原有居住环境，追求有生活品味、提升居住格调的住宅社区； 2、看好区域未来发展，看好升值潜力，希望作为固定资产长线投资； 3、认准品牌，需要开发商信誉较好的产品；三、项目定位及户型比例建议一、综合上述情况，建议该项目定位为：哈尔滨恒大城综合型滨水人居大社区此定位主要针对：1、哈尔滨市区及阿城区刚需置业者，鉴于项目合理的交通区位，以高性价比产品、大社区环境吸引客户；2、哈尔滨市区及阿城区对价格比较敏感的首次置业者，主要以面积较小，实用率高的高层、小高层产品满足其需求；3、不受限购令影响，哈尔滨市区、黑龙江省内如齐齐哈尔、