万福商业广场家居商场板块营销计划书

鹰潭万福家居博览中心 商业运作计划书江西鹰潭万福家居博览中心商业运作计划书万福家居博览中心经营管理公司2007年10月1日目录（暂定）页码一、 市场背景3二、 项目概述41、 项目环境42、 交通区位43、 布局规划4三、 项目定位4四、 商场环境41、 商场格局42、 建设项目5五、 商场管理51、 管理模式52、 经营理念53、 组织架构54、 经营管理费用65、 税费管理8六、 楼层招商面积6七、 楼层租金定位9八、 楼层产品规划9九、 产品品牌预选10十、 招商策略111、 招商渠道112、 招商目标113、 预订展位114、 签订合同125、 进场装修126、 装修政策127、 公摊系数128、 月租金基准价129、 合同期及免租时间1210、进驻商户享受条件1311、税费政策13十一、物管政策13十二、合同管理14十三、广告推广14十四、收益回报14十五、项目运作进程时间表14十六、筹备阶段费用安排表14十七、其他14万 福 家 居 博 览 中 心商业运作计划书一、 市场背景：鹰潭地处江西省东北部，是江西省11个省辖市之一。现辖一区（月湖区）、一市（贵溪市）、一县（余江县）和龙虎山风景旅游区，区位条件极为优越，是我国中部地区向沿海发达地区过渡的前沿，也是东南沿海发达地区进入中部地区的咽喉，与福建接壤，史称“东连江浙，南控瓯闽，扼鄱水之咽喉，阴信州之门户”，是华东地区重要的交通枢纽。如今，在东部大发展和西部大开发的背景下，更是欣道纵横，公路畅达，水运便捷，形成了独特而发达的立体交通网络，成为联结闽、浙、皖、鄂、湘、赣诸省，沟通东南沿海地区陆腹地的交通重镇。1 赣、皖赣、鹰厦三大铁路干线在此交会。鹰潭火车站为特等站。是全国路网性车站之一，每天到发客车70余列，其中，始发近10列，年货物发运能力为300余万吨，日均装卸车皮250辆，名列全国铁路第五大货场；2 320（上海昆明）、206（连云港汕头）国道在市内纵横交错，加上6条省干道与之配合，日过境公路车流量达8500辆以上；3 江西五大水系的信江贯穿全市，经鄱阳湖，与长江水系、淮河水系和京杭大运河水系贯通，成为长江水运网中的重要组成部分；4 鹰潭距江西最大机场南昌机场也只有160公里。特别是，在月湖区与贵溪市强强联合的“大鹰潭”发展格局构建趋势下，鹰潭撤县并区，统一管治后将很大程度上形成优势资源互补，扩大城市规模，增强城市经济综合实力，进一步确定自己在赣东北地区中心城市的位置，其辐射影响范围也不再局限于赣东北地区，而是凭借其强强联合的优势参与到更大范围的城市竞争上。同时，随着鹰潭旅游资源的深度开发与投资环境的大力改善，将加速鹰潭经济结构的优化，全面推动第三产业的发展，实现鹰潭商业化进程的大跨步与大提升。二、 项目概述1、 项目环境：暂略、待补2、 交通区位：地段是商业经营价值的核心所在，最好的地段莫过于一个城市的轴心地段，配套齐全、设施完善，构成了强劲的集聚和辐射能力，成为消费最集中的商业中心，堪称黄金商业旺地。区位距鹰潭市中心1500米汽车站与鹰潭客运站咫尺之遥（50米）火车站、货运站距鹰潭火车站1300米高速公路距高速入口 公里；可快速到达南昌、浙江、上海及景德镇国道320（上海昆明）、206（连云港汕头）国道在市内纵横交错，另有6条省干道与之配合，形成纵横交错的公路网络机场距江西最大机场南昌机场只有160公里。3、 布局规划：暂略、待补三、 项目定位：万福家居博览中心20000平方米超大规模家居用品展示空间，专业打造鹰潭首个一站式超大型纯家居购物商场，汇聚国际国内上百个强势知名家居品牌，拥有涵盖家具、家纺、家饰等近万个经营品种。商场引进厂家直销模式，统一化的市场管理，专业化的客户服务，超一流的购物环境，强力打造赣东北地区家居又一领军型企业。四、 商场环境：1、 商场格局：特邀享有盛誉的专业设计机构，对卖场进行全面规划，以精益求精的完美细节，创造出一个时尚怡人、舒适优雅，功能齐备，充满了人文情怀的高品质主题环境；背景音乐系统，怡然舒适，为顾客创造温馨优雅的购物环境；先进的消费喷淋系统，安全随时有保障；免费大型停车场，为业主提供完善的交通服务；地下一层直通地面四层的步行梯，宽敞安全，四通八达，尽可精挑细选每处家居之精品。2、 商场环境建设项目：内部环境建设项目：消防、水电、货运电梯、广播系统、公共部分（含通道、卫生间、休闲区等）装修、内部广告位的规划及制作、楼层及内部引导系统、管理公司办公室装修等外部环境建设项目：外墙广告牌的规划及制作、商场门头等五、 商场管理：1、 管理模式：待补2、 经营理念：待补3、 组织架构：见下页4、 经营管理费用：支出总费用：主要构成分两项：管理公司人员工资及经营管理费用商场人员结构及工资预算表序职务人数月薪小计备注1总经理1400040002招商部经理1200020003招商助理215003000兼区域管理员4广告部策划1200020005客户服务部主任1150015006客户服务部文员1100010007文员1100010008财务2100020009物业维修11200120010电工11000100011电梯工160060012保安部部长11000100013保安白班6700420014保安夜班5700350015清洁工64002400合计3130400商场经营管理费用预算表序1项目费用备注最低费用最高费用1水电费1000010000公共部分2工商40006000预算中包含企业及个体税，但3国税800010000具体赋税视与当地政府关系而4地税60008000定，此费用有不可确定因素5其他赋税30005000含房产税、所得税、租赁税、防洪费等，此费用有不可确定因素6差旅及招待费500050007办公费100020008维修费200020009广告及策划费300005000010其他30003000小计72000101000合计总费用99900130400经营面积1680016800平均经营费用5.957.76 管理费分摊：序楼层招商面积租金单价总收益管理费单价管理费收益备注1-1F360093240051800021F24002150400112640032F3600155400082880043F3600124320062160054F3600828800414400合计2088001092005、 税费管理：因涉及政府政策原因，未能制定，待后一步明确时再作出详细的计划及安排，但作为招商的基本条件需在10月份就要明确。六、 楼层招商面积（预计）：据开发商提供图纸，各楼层图纸面积均相等，结合实际销售定位，全商场实际可用于家居产品招商的面积初步核算如下（最终数据以开发商提供最后确定版本的图纸为定）：注：招商面积不含商场公共通道、楼梯间、卫生间及消费通道或其他公共区域面积，但含商场统一20公摊面积（该公摊率在后续有说明）。地下一层（1F）：租赁面积约3000平方米，招商面积约为3600平方米地面一层（1F）：租赁面积约2000平方米，招商面积约为2400平方米注：因地面一层沿街店铺将单独销售，故该区域1000平方米将可能经营其他产品，故不核算在家居商场招商面积范围内地面二层（2F)：租赁面积约3000平方米，招商面积约为3600平方米地面三层（3F）：租赁面积约3000平方米，招商面积约为3600平方米地面四层（4F）：租赁面积约3000平方米，招商面积约为3600平方米以上综述，商场总计租赁面积约14000平方米，招商面积约16800平方米七、 楼层租金定位：商场区分地下一层及地面四层，各层平均租金定位分别为：地下一层（1F）：均价9元/平方米 浮动范围：711元/平方米预计月收益：3600元/平方米9元/平方米约32400元地面一层（1F）：均价21元/平方米 浮动范围：2025元/平方米预计月收益：2400元/平方米21元/平方米约50400元地面二层（2F）：均价15元/平方米 浮动范围：1418元/平方米预计月收益：3600元/平方米15元/平方米约54000元地面三层（3F）：均价12元/平方米 浮动范围：1014元/平方米预计月收益：3600元/平方米12元/平方米约43200元地面四层（4F）：均价8元/平方米 浮动范围：610元/平方米预计月收益：3600元/平方米8元/平方米约28800元以上综述，商场共计招商面积16800平方米（预计），共计收益约为208800元，平均单价约为12.4元/平方米。八、 楼层产品规划：本建筑为多层结构，结构家居产品的多元化、多样性、专业性及便利性的要求，对该商场的产品规划按如下的基本要求进行：地下一层（1F）：楼层定位：综合家具区主营产品：品牌床垫专区、普通实木区、平价家具区特点：以本地或低价产品为主，满足普通消费者对价格的需求，产品全而且质量有保证地面一层（1F）：楼层定位：家居配套区、品牌沙发区（含五金玻璃） 主营产品：家居配套区主营家纺、装饰品、窗帘布艺、地毯、灯饰等，营业面积约600800平方米； 品牌沙发区主营国内国际一线沙发品牌专卖店，如顾家、斯帝罗兰、左右、康升等，营业面积约15001800平方米，可建成58各专卖店。 特点：商场主入口区域，人流量大，体现商场整体档次高低的关键所在，故专卖店形象要求比较高，以上定位产品本身装修投入较大，厂家要求统一形象，故这种安排充分考虑到商场的形象。地面二层（2F）：楼层定位：特色套房家具区、软体床家具区 主营产品：特色套房家具区主要在商场二层四周靠外墙区域，主营有红木、明清古典、实木、贴木皮、欧式、藤艺、儿童套房家具等，营业面积约2300平方米； 软体床家具区主要在商场二层中间展区，主营有皮、布艺软包床，含部分配套沙发或五金玻璃家具，营业面积约700平方米，可建立四家专卖店 特点：暂略地面三层（3F）：楼层定位：现代板式套房家具区 主营产品：贴纸或三聚氢氨等板材为主料的现代板式家具，如皇朝、红苹果、玉庭及全友、欧尔雅等品牌家具，属目前家具消费主流产品。 特点：暂略地面四层（4F）：楼层定位：办公家具博览中心 主营产品：办公、宾馆、酒店、写字楼等家具 特点：暂略九、 产品品牌预选：现代板式家具：广东系列：皇朝、红苹果、玉庭、耀邦、城市之窗等四川系列：全友、双虎、掌上明珠、欧尔雅等其他地区：富得宝等实木套房家具：和木居、巨桑、赛普、超凡等欧式套房家具：圣洛克、欧意宝、天鹅城堡、华伦迪高、亿丰等儿童套房家具：多喜爱、我爱我家、新干线、七彩人生等沙发五金家具：顾家、左右、斯帝罗兰、爱依瑞斯、康耐登、红点、格调、左梵仕等软体床：喜思侬、爱尔百兰、圆方圆、千羽居、爱依瑞斯登其他类家具暂略八、 招商策略1、 招商渠道：本地招商：鹰潭本地区内无大型家具专业市场，通过我商场得强势推广，势必改变本地消费者家具购买习惯，故本地家具业必将整合，现有从业者将是主要资源，夺取本地商源将招商工作中得重中之重；本省外地招商：以省城南昌为中心，向周边300公里范围内辐射，周边地区有上饶、景德镇、九江、抚州、新余、宜春、萍乡、吉安等地区，上述地区将是拓展本商场招商资源的方向；工厂招商：广东、浙江衢州、温州、天台等及四川等家具生产集中地区，与各品牌工厂负责江西片区经理进行联系及沟通、互动交流、挖掘资源，以商招商。2、 招商目标：预期目标：租赁90 合营（或自营）103、 预订展位条件：预付订金标志：200平方米以下 交付订金3000元 200500平方米 交付订金5000元 501平方米以上 交付订金10000元如商户自身原因造成不能如期进驻得，原则上该订金没收；商户进场后，签订合同时该订金冲抵合同款项使用。4、 签订合同：商户进场装修前必修签订承包合同书并缴纳相关合同款项；合同款项收费标准：质量保证金：按月租金标准取整数收取，该保证金自撤场之日起一年内无质量问题时无息退款；履约保证金：按月租金标准收取，该保证金在合同期时可冲抵合同期最后一个月租金或退现金；预付租金：按月租金标准收取，用以冲抵合同开始时的第一个月租金5、 进场装修期：2008年2月15日2008年4月28日6、 装修政策：商场承担公共部分得所有装修，并负责展位的外立面装修；商户承担展位内含吊顶、地面及其他在内的一切装修。7、 公摊系数商场统一定制公摊系数为120即商户每租赁100平方米实际展位内面积，加公摊面积20平方米，120平方米为合同面积（实际交付租金面积）8、 月租金基准价：地下一层（1F）：均价9元/平方米 浮动范围：711元/平方米地面一层（1F）：均价21元/平方米 浮动范围：2025元/平方米地面二层（2F）：均价15元/平方米 浮动范围：1418元/平方米地面三层（3F）：均价12元/平方米 浮动范围：1014元/平方米地面四层（4F）：均价8元/平方米 浮动范围：610元/平方米9、 合同租赁期及免租时间：一年期：2008年5月1日2009年4月31日；优惠免租共计三个月，执行时间为2008年6月8月份二年期：2008年5月1日2010年4月31日；优惠免租共计六个月，执行时间为2008年6月8月份 及2009年6月8月份三年期：2008年5月1日2011年4月31日。优惠免租共计九个月，执行时间为2008年6月8月份 2009年6月8月份 及2010年6月8月份 10、进驻商户享受条件送外立面装修（不含吊顶、地面、隔断、顶部造型、灯饰）送2个月（34月）装修期大规模广告推广、宣传（户外路牌、电视、公交视频、墙体）专业市场运营公司管理、运营、炒作、专业市场定位10、 税费政策：略此条件涉及商户经营成本问题，故商户在招商阶段就要求我们明确告知，望领导尽快落实该政策。主要就是在商户在我商场经营期间是否单独办税证？如果免办那是进场后多长时间（年年）？通行做法一般以我商场外来投资名义，向政府申请三年免办个体税证，但承担一定数量的个体税，要求三年内不能增长。申请后我商场以部份商