贵阳最透彻房地产市场分析.ppt

附件贵阳房地产市场,贵阳城市公众微信：gy0852520,2,贵阳市区面积2403平方千米，全市总人口为393.86万人（2008年末）贵阳经济总量位于省会城市尾部以化工、有色金属、食品工业、机械制造和医药工业等为支柱产业,贵阳作为贵州省交通的中心城市，是西南地区重要的交通、通信枢纽和中心城市之一距重庆长江口岸300多公里，地理位置优势十分明显喀斯特奇特地形，多山，城区少大面积平地,贵阳市辖6个区、1个市、3个县，一个高新技术产业开发区南明区和云岩区共同组成了城区，市区面积2403平方千米，城区人口123万贵阳市两城区的总面积为170平方公里，人口集中在核心地区的36平方公里土地上，人口密度达到25000人/平方公里以上，中心区面积狭小、人口密度过大、空间超负荷承载,贵阳房地产市场发展状况,贵阳概述,3,贵阳市位于贵州省中北部，市辖七区一市三县，市域总面积8034平方公里，市区面积2403平方公里。七区（云岩区、南明区、小河区、金阳新区、白云区、乌当区、花溪区）一市（清镇市）三县（修文县、开阳县、息烽县）云岩、南明、小河区、金阳新区为贵阳市城区，面积为383.04平方千米，占全市面积4.78%；花溪、乌当、白云区为贵阳市郊区，面积为2194.5平方千米，占全市面积27.31%；清镇市、修文县、息烽县、开阳县总面积5625.5平方千米，占全市面积68.13%,贵阳房地产市场发展状况,贵阳概述,主城区,数据来源：贵阳市统计局、贵阳市房地产交易信息系统,4,贵阳房地产市场发展状况,贵阳市经济概况,贵阳市从2004至2009年间GDP增长率都保持在13%以上，全社会固定资产投资、社会消费品零售总额均保持了平稳和较快的增长。目前贵阳市经济增长主要是以固定资产投资来拉动，全市固定资产投资占GDP比重较高，远远高于全国35-50%之间的水平。这说明，贵阳市三大产业结构中（投资、进出口、消费），固定资产投资仍然占据主要比例，城市经济增长模式为投资拉动型。,数据来源：贵阳市统计局、贵阳市房地产交易信息系统,5,贵阳房地产市场发展状况,贵阳市房地产市场发展概况,从统计数据可以看出，2004-2008年贵阳房地产主要指标均出现了较快的增长。房地产投资在贵阳市GDP中所占的比重在不断加大，已经逐渐成为贵阳市经济增长的支柱产业之一，对贵阳市GDP的拉动作用越来越明显。1998-2008年间，房地产开发投资年均增长25.2%，高于同期GDP年均11.19%的增幅，房地产开发投资对GDP增长的贡献率也逐年增加。,数据来源：贵阳市统计局、贵阳市房地产交易信息系统,6,贵阳房地产市场发展状况,贵阳市房地产市场发展概况,2008年，贵阳市商品房销售额占GDP的比重平均达到了15.9%，远远高于全国6.8%的水平，也高于昆明、南宁、长沙三个周边省会城市。实际上，房地产市场在贵阳经济发展中已经占据了非常重要的地位。从04-08年间，全市商品房销售额占GDP比重年均达到16.8%，2007年一度达到21.45%。而商品房销售额占“内需”的比重更是年均高达29.5%，几乎占据了三分之一。这说明，无论从刺激内需的角度，还是从扩大人口规模、城市规模的角度，房地产业对贵阳经济发展都起到了带头作用。,数据来源：贵阳市统计局、贵阳市房地产交易信息系统,7,贵阳房地产市场发展状况,贵阳市房地产市场发展概况,房地产开发投资年均增长22.7%商品房竣工面积年均增长10.3%商品房销售面积年均增长21.6%销售金额年均增长41.1%另外由于贵阳市商品房价格起点较低，过去五年年均房价增长率达到14.4%，明显高于全国平均水平的增长速度。但与周边省会城市比较，贵阳房价绝对数仍然较低，且涨幅较平稳。,数据来源：贵阳市统计局、贵阳市房地产交易信息系统,8,贵阳房地产市场发展状况,贵阳市房地产市场发展概况,统计数据显示贵阳市房地产开发年平均增长24.9%，其中住宅投资年平均增长23.9%，住宅投资占房地产开发投资的58.5%商品房开工面积年平均增长约20.6%，其中住宅年平均增长19.1%商品房竣工面积年平均增长约16.9%，其中住宅面积年平均增长17.1%,数据来源：贵阳市统计局、贵阳市房地产交易信息系统,9,贵阳房地产市场发展状况,贵阳市房地产市场发展概况,统计数据显示，过去6年贵阳市新建商品房合同登记销售面积年平均增长24.8%；其中住宅面积年平均增长24.9%商品房销售金额年平均增长35.8%，其中住宅金额年平均增长38.1%随着房地产市场逐年持续向好，全市商品房空置面积基本维持在一个较低水平，截止2009年底，全市商品房空置面积（指一年以上商品房空置面积）为44.82万平方米，其中住宅17.8万平方米。,数据来源：贵阳市统计局、贵阳市房地产交易信息系统,10,贵阳房地产市场发展状况,贵阳市房地产市场发展概况,从近6年全市房地产价格走势来看，2004-2009年贵阳商品房房价的上涨，分三个阶段：第一阶段是2004-2006年，这三年房价稳中有升，上涨较平缓；第二阶段是2007年，贵阳商品房价格开始突飞猛进，上涨幅度高达22.23%；第三阶段2008-2009年，经过2007年房价的突飞猛进后，这两年价格虽继续保持上涨态势，但幅度下降较大。,数据来源：贵阳市统计局、贵阳市房地产交易信息系统,11,贵阳房地产市场发展状况,贵阳市2009年房地产市场分析,08年下半年，贵阳房地产市场受到全球金融危机及全国楼市低迷的影响，成交量快速回落，供应远大于求，市场存量迅速增加。进入2009年，全市房地产市场回暖，全市成交情况达到供需两旺的程度，尤其是成交面积已超过2007年创下的市场最高位。2009年市场出现6年来首次单年供小于求，供求比大幅上扬的趋势，未来贵阳房地产市场都是在消化前几年的剩余货量。2009年供求比同比去年上涨107.25%。,12,贵阳房地产市场发展状况,贵阳市2009年房地产市场分析,贵阳市场自住型客户占主导，2009年全市成交以90-150中等户型为主，占总成交量的66%，其中130-150的户型占比最大，占全市成交总量的28%，主要是由于贵阳世纪城此面积段供应较多所致；90-110和110-130分别占全市总量的18%和20%；而70-90的户型由于2009年供应增加，成交也相对2008年更为旺盛，去化速度也较快；150-170和170以上户型也有所增加，随着楼市的旺销，改善型客户也逐渐进入市场，150以上户型同比去年提升5%,13,贵阳房地产市场发展状况,贵阳市2009年房地产市场分析,2009年金阳新区新增供应量占全市总量的58%，而金阳新区2009年的成交量占也到全市的52%，主要是由于贵阳世纪城新增供应以及销售量最为突出。其次是两城区，供应量占到25%，而成交比例则达到30%。随着城市的发展，两城区住宅土地稀缺，住宅向周边或新区拓宽，将是未来必然的发展趋势；,14,贵阳房地产市场发展状况,贵阳市房地产市场发展概况,2009年贵阳全市商品房成交均价为4068元/平方米，同比上涨5.74%；虽然2009年贵阳房地产市场大部分楼盘采用降价手段，但从年度总体均价来看，受高档项目推盘旺销和商铺写字楼市场的活跃影响，价格仍然处在高位；从9月开始，市场开始出现较大量的高档楼盘，一定程度上对市场价格有较明显拉升作用。,数据来源：贵阳市统计局、贵阳市房地产交易信息系统,15,贵阳房地产市场发展状况,贵阳市房地产市场发展概况,贵阳市近年七大房价驱动因素：（1）自然环境得天独厚，区位交通四通八达，宜商宜居；（2）省会城市，全省政治、经济、文化、商业中心，在全省具有极高的首位度；（3）城市山地特色，城市扩张受限，中心区寸土寸金，房价自然上升较快；（4）房屋设计、环境、配套、物管和节能、新工艺、新材料等强制性要求使商品房综合品质大大提高；（5）征地及拆迁成本加大；（6）大量外来购房对房价形成强劲支撑；（7）城镇居民改善性住房的需求量增加。,数据来源：贵阳市统计局、贵阳市房地产交易信息系统,16,贵阳房地产市场发展状况,贵阳市城市总体规划（2009-2020年）,数据来源：贵阳市规划局、贵阳市统计局、贵阳市房地产交易信息系统,最新通过的贵阳市城市总体规划（2009-2020年）提出并明确了全市市住房建设发展目标及住区发展策略，明确了中心城区居住用地布局结构：中心城区以老城区为中心，实施“北拓、南延、西连、东扩”的空间发展策略，构建“一城三带多组团、山水林城相融合”的空间布局结构，打造“山中有城、城中有山；城在林中、林在城中；湖水相伴、绿带环抱”的城市特色。,17,贵阳房地产市场发展状况,贵阳市城市总体规划（2009-2020年）,数据来源：贵阳市规划局、贵阳市统计局、贵阳市房地产交易信息系统,高铁、快铁、轻轨建设，将使贵阳市综合交通运输网络规模快速扩充，各种运输方式之间功能结构趋于合理，运输效益大幅提高。通过市域环线铁路与贵阳市轻轨、公交系统形成无缝换乘，使贵阳中心城区在30分钟内可到达市域各县市；依托国家铁路干线长昆客专线、贵广、渝黔、成贵铁路的建设，形成主城区至遵义、毕节、安顺、凯里、都匀等周边城市的1小时交通圈，为房地产发展提供了新的机遇。,18,贵阳房地产市场发展状况,贵阳市城市总体规划（2009-2020年）,数据来源：贵阳市规划局、贵阳市统计局、贵阳市房地产交易信息系统,贵阳未来发展趋势区域发展均衡化：随着“三环十六射线”道路网系统建成，各区域房地产发展将趋于均衡化。竞争格局多元化：近年越来越多的地产巨头，以及产业地产商进入贵阳，未来必将走向多元化发展。“产业地产”逐步兴起：从城市规划及城市发展方向来看，未来旅游地产、商业地产等产业化地产将逐步扩大。旅游及外向型地产方向：目前全市销售额中，外来购房占比虽然较大，但旅游休闲型地产项目仍处于萌芽阶段。从未来发展看，旅游地产是贵阳地产发展的必经之路。,19,贵阳房地产市场发展状况,贵阳市房地产市场发展概况小结,贵阳是西部内陆省会城市，市区面积狭小且超高负荷运行，区内改善性置业需求迫切。贵阳市目前处于房地产快速发展阶段，在新的城市规划方案指导下，城市发展方向明确，房地产市场向规模化、多元化、特色化方向发展。城市规划发展方向，有利于小河区本项目所在区域的未来发展。对比周边地州及周边省会城市，贵阳市目前处于价格洼地，仍有很大的溢价空间存在。,20,小河区,山水黔城,21,小河区,大兴星城,22,小河区,兴隆城市花园,23,小河区,碧园花城,24,小河区,南山高地,25,小河区,龙湾国际,26,小河区,汇景苑,27,云岩区,保利云山国际,28,云岩区,紫金庄园,29,云岩区,贝地卢加诺,30,云岩区,首城置地中央公园,31,南明区,中天世纪新城（3期）,32,南明区,亨特国际二期,33,南明区,中国铁建国际城,34,南明区,鸿宇世纪南山,35,南明区,宜家尚城,36,金阳新区,世纪金源世纪城,37,金阳新区,远大生态风景,38,金阳新区,观山湖1号,39,金阳新区,金华世家,40,金阳新区,金元国际新城,41,金阳新区,中天托斯卡纳,42,金阳新区,绿地缤纷城（绿地联盛国际）,43,金阳新区,中天帝景传说,44,金阳新区,中天会展城,45,金阳新区,中铁逸都国际,46,金阳新区,恒大绿洲,47,金阳新区,金龙国际花园,48,金阳新区,金阳新世界花园,49,市区市郊近50万平米大盘项目概况,从市场竞争格局看,未来竞争项目,未来竞争项目,未来竞争项目,50,大规模项目主要分布在金阳新区,未来持续销售大盘