社区商业介绍报告.ppt

社区商业,社区商业概述社区商业的三种类型商业业态组合商业分布形式人流的动线规划商业地产环境分析,1882年，发过社会学家卡.滕尼斯首先提出community的概念，1938年，费孝通将其翻译成“社区”：即在一定区域内，由有特定生活方式并且具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会共同体。它包括五方面内容，即地域，人口，区位，结构和社会心理。社区商业：以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居民区为载体，以便民，利民为宗旨，以提高居民生活质量，满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业.服务人口一般在5万以下，服务半径在2公里以内，总规模控制在3万平方米左右,社区商业目前已占社会消费品零售总额的三分之一。一个人每花掉3元钱，1元就献给了社区商业。5.10.15是衡量社区商业的基本指标-步行5分钟可到达便利店步行10分钟可到达超市和餐饮店骑车（或借助其他交通工具）15分钟可到达购物中心,社区商业社区商业的起源,我国社区商业经历了家带店，社区自由生活配套，大社区配套三个阶段1）家带店分散经营，配套服务单一即底商，商铺与家具分区不明显，分散经营服务半径小，提供的商业配套服务较为单一,社区商业社区商业的演变规律和发展进程,2）社区自由生活配套业态丰富，特色经营，分布集中业态趋向丰富，经营趋向统一，分布趋向集中,3)大社区配套规模大，购物环境优美，商品种类多建筑面积在6万-10万平方米，独立商业楼,按照对外经营的强弱程度区分为三个档次：内向型，中间型和外向型,社区商业社区商业的三种类型,1）内向型社区商业规划师节本上只考虑服务本社区居民通常体量较小，不要求形成规模效应,18,000平方米2009年开业商业类型：农贸市场形式主要针对区域住宅人群,社区商业社区商业的三种类型,1）中间型社区商业消费群体所占比例方面，本社区居民和外部消费群比例相对接近通常在住宅区教委密集区域较为常见,晨曦购物中心21,400平方米2005年开业商业类型：苏宁，餐饮/快餐，小商品主要针对学生，区域住宅人群及大批外来消费,社区商业社区商业的三种类型,1）外向型社区商业需要吸引大量的外部消费人群通常处于商业氛围较浓郁区域,锦辉购物中心22,000平方米2003年开业商业类型：超市为主力店+其他配套主要针对学生，区域住宅人群及部分外来消费,社区商业社区商业的三种类型,区域内：1.5公里半径范围内,商业业态组合-综合社区商业分布特点,商业业态组合-内向型社区商业的业态组合规律特点,内向型社区商业业态比例,数据来源：深圳23个内向型社区,四大主要业态（超市，餐饮，服务配套，美容）比例比较均衡，经营面积都不会太大。服务局限区域内居民需要较多消费群体支撑的业态比例较小，比如休闲业态。服装（零售）经营商家个数占比大（7%），但是平均经营面积小（4.03%）,商业业态组合-中间型社区商业的业态组合规律特点,中间型社区商业业态比例,数据来源：深圳22个中间型社区,超市经营面积不到50%，其通常所服务的人口来源于本社区居民，部分来自周边居民。餐饮经营面积比较大。因为没有大型主力店吸引外来消费者，而中型社区商业也需要大量外来消费群体，对外辐射面较广的餐饮商家占了较大的比例。服装（零售）经营商家个数占比大（7。3%），但是平均经营面积小（4.47%）,商业业态组合-外向型社区商业的业态组合规律特点,外向型社区商业业态比例,数据来源：深圳23个外向型社区,超市（53.1%）不仅服务本住宅小区居民，还服务周边居民，因为外向型社区商业通常具有较好的区位条件。休闲类占有大比例，除了与交通条件有关，还与外向型社区商业多处商业较繁华地段有关。服装（零售）经营商家个数占比大（17.6%），但是平均经营面积小（1.7%）,商业业态组合-社区商业的业态组合规律特点,社区商业商业分布形式,入口街铺型,入口集中型,以点带面型,环绕街铺型,直线型,社区商业商业分布形式,入口街铺型,优点：方便本社区居民的购物消费通常商业规模不大，商家经营较稳定街铺商业价值较高缺点：对外展示性不宽可视性不强一定程度上限制规模的扩大,社区商业商业分布形式,以点带面型,优点：商业零散分布于社区内，一定程度上方便居民的购物缺点：商业较分散，对外展示面受制约较难形成规模效应容易造成业态混乱,社区商业商业分布形式,环绕街铺型,优点：四面临街，展示面比较长可视性佳，较有效的吸引外部消费者适合商业体量较大的外向型社区商业在一定程度上利于商铺的销售缺点：商业规模通常较大，不利于业态的控制如果出现空置量过大的情况，对社区的整体形象可能有负面影响,社区商业概述商业分布形式,入口集中型,优点：商业相对独立于住宅区，减少商业对居民的影响利于形成集中规模效应缺点：商业较独立集中，居民的日常购物消费有时会显得较为不便,社区商业概述商业分布形式,直线型,优点：临街展示面较长，昭示性较好较符合体量适中的中间型社区商业利于销售缺点：临街面长，居民购物不一定方便如空置量大，也会对社区形象有负面影响,社区商业人流动线规划,在社区商业的人流动线中，一般存在人流的集散中心，目前主要表现为两种形式：人流焦点和人流端点。人流焦点一般位于社区主出入口或商业的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情况下，人流焦点人流较密集，具有凝聚人流的作用。人流端点一般位于社区出入口和商业的主力店，是拉动人流的关键，可以并存多个，有效的提升人流流动频率。,端点,端点,端点,焦点,社区商业人流动线规划,焦点型人流动线社区商业,人流焦点临道路，利于吸引外部人流,焦点,位于两条主干道交接处，易于吸引外部人流，但对另外一条街人流拉动不大,焦点,人流焦点位于商业的交汇点，较好的拉动两边商业的人流,主要特征：1，焦点型人流动线以简单易达为主，增强商业的到达便利性，提高消费频率2，人流焦点大部分位于两条商业街的交汇处，可以较直接的拉动两条商业街的人流3，人流焦点往往临主干道，有利于吸引外部人流4，在展示面较长的商业街人流动线的处理上，可略加变化，勾勒弧线，表现层次感。,端点,端点,焦点,焦点,社区商业人流动线规划,端点型人流动线社区商业,主要特征：1，人流端点大多位于商业的两端，尽可能引导人流经过更多的商业2，人流端点一个或多个临到路分布，利于吸引外部人流,商业较为集中，以三个人流端点拉动人流，是人流能经过大部分的商业,人流端点在商业两端，以此吸引人流，带动整条步行街的经营入流导入较为方便商业沿直线分布，人流动线简单易达,端点,端点,社区商业人流动线规划,社区商业的人流动线规划应要注意以下几点：1，规划人流动线应简单易达，增强商业的便利性2，人流焦点或人流端点尽量临主要道路设置，对外展示面良好，利于导入外部人流3，人流焦点应设于商业的中心位置，均匀的拉动人流；人流端点的设置应考虑能否引导人流经过尽可能多的商业4，人流动线设计以直线为主，在人流视野范围内的商铺，具有较高的租金价值，同事适当勾勒弧线，提现层次感及节奏，增加人流动线的变化5，人流动线规划中，可结合具体情况设置具有衔接过渡的中庭等设施，一方面使人流的动线较灵活，同时也起到很好的凝聚人气的作用，提升部分商铺的商业价值。,社区商业商业环境分析,机遇挑战,一、整个国民经济速发展，中产阶级阶层都在崛起，购买力在增强，消费在扩大，消费的增加当然会有商业的需求，拉动商业以后会对商业地产就会有需求。二、城市化进程的加快，一个是城市的消费群体升级换代，一边是农村的农民开始转型成为居民，有很多消费习惯和消费需求的变化，就会拉动很多需求。,三、国家政策上的原因，宏观调控住宅地产实现之后，造成很多企业开始转型，这种转型也可以讲有被动的成份，或者有盲动的成份，或者也有一份是主动的成份，政策的影响也应该是比较明确的。毕竟宏观调控对住宅的销售是有限制的，而对商业的销售是没有限制的，包括一些信贷方面的限制，也没有特别明显。四、社会