房屋本体共用部位日常维修养护计划及实施方案.doc

-房屋本体维修养护计划按规定要求xxxx管理处负责住宅区房屋本体共用部位的维修、养护，其费用从本体维修基金中支出。共用部分包括房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等），抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共屋面、本体共用排烟道、电梯、机电设备、本体消防设施、本体上下水主管道、共用智能化等防盗监控设施等。为更好地保护业主的利益，指导xxxx的工作实际方案，我们结合以往管理经验，对房屋本体共用部位制定详实的维修养护计划。该计划分日常维修和定期维护两个方案，每个方案均从维修工作计划、实施方案、执行标准、实施效果四个方面进行科学的阐述。具体内容如下： （一）房屋本体共用部位日常维修养护计划及实施方案一序号项 目维修类别划分日 常 维 修计 划方 案标 准实施效果1房屋承重及抗震结构部位1)局部受损;2)施工质量原因造成的结构问题日常每周巡查一次,特别是入住装修阶段要每天巡视,发现问题立即处理、维修1）由于使用不当造成结构部受损较轻，由屋村工程维修部门按房屋修缮规定实施维修；如局部受损较重，应请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施；2）如因施工质量原因造成结构问题，应报请开发单位处理。1）房屋修缮标准；2）有关工程施工技术规范。1）安全、正常使用；2）功能完好。2外墙面1）外墙面起鼓脱落的修补，2）外墙面渗漏；3）外墙面的全面维修(2-5年周期)每周检查一遍，发现问题及时维修。由工程技术部门按有关修缮规程实施。1）房屋修缮标准；2）外墙面修缮作业规程。无鼓无脱、无渗水无违章、整洁统一。3公共屋面1）隔热层破损；2）防水层破损造成屋面渗漏；3）避雷网脱焊、间断；4）屋面积水。每天检查一遍，发现问题及时维修。由工程技术部门按相应作业规程实施维修；维修费用按逐年递增20%。1）房屋修缮标准；2）相应修缮作业规程。1）无积水、无渗漏；2）隔热层完好无损；3）避雷网无间断。4电梯1）曳引绳张紧度的调整维护；2）导轨、安全钳的工作情况维护；3）转动、滑动部的维护；4）各项安全装置的维护；5）电脑控制板等的维护检测每天巡视一遍，发现问题，及时同公司电梯维护人员联系维修。由专业电梯维护人员实施维修（全保）。电梯维修保养主要标准（一）（二）。1）安全正常运行、平衡；2）机房、轿厢整洁；3）电梯各组成部分完好率100%房屋本体共用部位日常维修养护计划及实施方案二序号项 目维修类别划分日 常 维 修计 划方 案标 准实施效果5机电设备1）发电机及水泵等机电设备的维护保养；2）日常机电设备的零部件易耗品维修、更换；3）制冷系统的维护保养。每天巡视检查，发现问题及时维修。由工程技术部组织实施。各项机电设备维修保养规程。1）无故障停电；2）保障安全运行。6公共防盗监控及邮政信箱等1）系统的维护保养；2）线路的检修；3）防盗门及邮政信箱的维修养护。每周检查一遍，发现问题及时维修。由工程技术部门负责组织实施。1）防盗监控及智能系统维护保养规程；2）邮政信箱维修作业规程。1）系统完好，无故障，使用正常有效；2）邮政信箱及防盗监控设施完好，无损坏；3）线路无乱搭接。7公用照明1）线路的检修维护；2）灯具的维修及更新。每周检查一次，发现问题及时维修。由工程技术部门按照相应作业规程实施维修。1）公用照明维修保养规程。1）线路无乱搭接；2）照明灯具正常有效。8本体消防设施1）疏散标志的维修及维护；2）室内消火栓（箱）的有效维护及检修；3）烟、温感报警系统故障的排除和维护。每周检查一次，发现问题，及时维修。由工程技术部门按相应作业规程实施维修。1）标识制定及维护管理规定；2）消火栓维修操作规程；3）消防报警系统维护保养规程。1）设施有效、标志清楚，完好无损；2）灵敏、准确报警。9公共通道门厅、楼梯间1）公用地面的维修改造；2）公共通道、门厅的墙、天棚维护；3）楼间墙面、扶手、踏步的维护每周检查一次，发现问题，及时维修。由工程技术部门按相应技术作业规程实施维修。1）相应建筑部分修缮技术规程；2）房屋修缮标准。1）整洁，无缺损、无霉迹；2）扶手完好，无张贴痕迹。10共用排烟管道1）由烟道内横隔板损坏及导流板安装不当造成的回串烟；2）排烟口封闭不当造成漏烟。住户随报随修。由工程技术部专业人员负责维修。变压式排烟管道安装技术规范。1）排烟通畅；2）不回烟，不串烟，不漏烟11上、下水主管1）接口及砂眼漏水；2）管道堵塞、破裂；3）固定码松脱。每天检查一遍，发现问题及时维修。由工程技术部专业人员负责维修。1）排水管维护修缮标准；2）给水管维护修缮标准。上、下水通畅，无渗漏。（二）房屋本体共用部位定期维修养护计划及实施方案序号项 目维修类别划分定 期 维 修计 划方 案标 准实施效果1房屋承重及抗震结构部位1）局部受损；2）施工质量原因造成的结构问题。1）每年对房屋基础进行一次检查，防止白蚁及腐蚀性液体的侵害。2）及时了解住户家庭有无白蚁情况。做到早发现，早处理。1）由工程技术部负责实施；2）维修费用每年递增10%。1）建筑物白蚁防治标准；2）建筑物完好等级标准。1）结构安全，正常使用；2）结构性能完好。2外墙面1）外墙面起鼓脱落的修补；2）外墙面局部渗漏；3）外墙面大面积渗漏；4）外墙面的翻新（25年周期）。1）每2年对于较大面积渗漏外墙久修无效的，应局部翻新防止面积继续扩大及污染墙面；并清洗一次；2）每年雨季前对住户外窗台进行一次密封维护检查，杜绝雨水侵入。1）由工程技术部门负责实施；2）外墙面每年全面维修一次。1）房屋修缮标准；2）外墙面修缮作业规程。1）外墙平整，无渗水；2）整洁统一。3公共屋面1）隔热层破损；2）防水层破损造成屋面渗漏；3）避雷网脱焊、间断；4）屋面积水。1）避雷网每年刷一次油漆，防止锈蚀；2）每年全面修补一次屋面隔热层板，重新勾缝、修补；3）每半年疏通一次屋面雨水口；4）每年对屋面防水层检修一次，每5年翻新更换老化部分。1）由工程技术部门负责实施；2）屋面防水、隔热层每15年全面翻新一次。1）房屋修缮标准；2）相应修缮作业规程。1）无积水，防水层正常，有效发挥功用，无渗漏；2）隔热层完好；3）避雷系统完好。4电梯1）曳引绳张紧度的调整维护；2）导轨、安全钳的工作情况维护；3）转动、滑动部的维护；4）各项安全装置的维护；5）电脑控制板等的维护检测。1）每月检查一次曳引绳张紧度一次；2）每月定期对滑动、转动部分加一次油；3）每季检查一次导轨，安全钳工作情况；4）每半年进行一次全面安全检查。1）由专业电梯维护人员负责实施定期维护（全保）；2）每3.5年更换一次。电梯维修保养主要标准（一）（二）。1）减少故障，改善并增进电梯各部分的性能，确保正常、安全、平稳运行；2）确保顺利通过安全监督部门检查。序号项 目维修类别划分定 期 维 修计 划方 案标 准实施效果5机电设备1）发电机及水泵等机电设备的维护保养；2）日常机电设备的零部件易耗品维修、更换；3）制冷系统的维护保养。1）月检制控设备一次；2）季检开关灵敏度及开关坚固件完好情况；3）年检电源切换及自动保护装置；4）每季检修一次发电机设备。1）由工程技术部门负责实施；2）重大设备如柴油发电机等每2.5年大修一次；3）风机、水箱等每15年更换一次。各项机电设备维修保养规程。1）运转正常，安全；2）设备完好率99%以上。6共用防盗监控及邮政信箱等1）系统的维护保养；2）线路的检修；3）防盗门及邮政信箱的维修养护；1）每月对系统进行一次维护检修（含线路）；2）每年对防盗门维护一次；3）每年对防盗门及信箱进行一次紧固维护。1）由工程技术部门负责实施；2）每20年更换一次。防盗监控及智能系统维护保养规程。1）系统持续有效使用；2）系统线路正常。3）设施美观，整洁。7公用照明1）线路的检修维护；2）灯具的维修及更新。每年检修一次线路和灯具，更换老化线路和损坏灯具。1）由工程技术部门按照相应保养规程实施；2）照明器具每15年更换一次。公用照明维修保养规程。1）线路无老化；2）灯具正常使用照明完好。8本体消防设施1）疏散标志的维修及维护；2）室内消火栓（箱）的有效维护及检修；3）烟、温感报警系统故障的排除和维护。1）每月检查一次烟、温感报警系统完好情况；2）每半年进行一次烟感试验；3）每年对消防箱油漆一遍，并将消防带晾晒一次，以防发霉；4）每年对消防疏散标志进行一次维护。1）由消防、机电、维修专业人员对其负责实施；2）消防系统主要设施设备每20年更换一次。1）消防设施保养规程；2）消防报警系统维护保养规程。1）设施完好率100%；2）报警系统灵敏有效。序号项 目维修类别划分定 期 维 修9公共通道门厅、楼梯间1）公用地面的维修改造；2）公共通道、门厅的墙、天棚维护；3）楼间墙面、扶手、踏步的维护1）每半年对公共地面进行维护一次，补换损坏或空鼓地砖；2）每二年全面维护一次通道门厅及梯间墙壁天棚、护手及栏杆；3）每年全面维护一次楼梯踏步，消除空鼓、开裂、破损等进行修复。1）由工程技术部门按相应技术作业规程实施；2）每20年铲除抹灰翻新一次。1）房屋修缮标准；2）相应建筑部分修缮技术规程。美观完好，整洁、清爽。10共用排烟管道1）由烟道内横隔板损坏及导流板安装不当造成的回串烟；2）排烟口封闭不当造成漏烟。每半年对屋面出烟口盖板及防护罩进行一次维护。由工程技术部按相关作业规范实施。变压式排烟管道技术规范。排烟通畅