无锡北塘产业园项目整体定位与一期产品建议部分5.ppt

情况说明,本次报告为整体定位报告，原本定于4月28日汇报，由于汇报时间提前的关系，世联本着将主要精力放在最重要与最紧迫的问题方面，着力解决：针对八百五十亩发展方向与整体定位办公体量的客户定位、产品定位等方面项目整体规划布局初步建议项目启动区产品细节建议,ebdvs城市cbd,舒适生态城市符号,快节奏高楼林立污染,ebdvs工业办公区,建筑设计灵活、多变自给自足的复合体时尚消费多元休闲齐备、高质量的生活配套设施,标准的厂房设计单一的产业结构单一的办公功能有业无城依赖于城市核心区缺乏商业休闲等配套设施,产业结构呈现多元化发展的态势，以高附加、集约型的产业为主导，其他各类相关产业并行均衡的发展。,产业以附加值低、粗放型发展的工业为核心，结构单一，处于产业链的低端。,多元化的产业结构,1,项目目标梳理与内外环境分析,2,项目发展方向,3,项目客户定位与产品定位,5,项目规划布局建议,6,项目启动区产品建议,4,项目整体定位,规划理念一从“城市花园”到“花园城市”,边界：无明显边界，用景观园林来形成一个自然的各组团之间的边界，通过景观该区域将功能板块划分成多个组团，各组团之间有机融合。节点：节点串联各功能板块。花园广场、道路拐角的小景观作为该区域的节点元素，来串联个功能板块。合理规划生态空间：确定开敞空间体系要素，并建立完善的开敞空间系统，确定合理的绿化指标体系。,规划理念二精心打造区域轴线，彰显区域形象魅力,轴线是一个区域整体风格的展现。对于本区域，轴线的打造上要突出大气、人性化、自然的特色。在主轴的规划上注重层次性和多元性，充分展示浓厚的现代气息；次轴根据自然特征，栽种不同品种的树木并搭配些小品建筑，营造多元空间和绿色视野，展示一个开阔、高贵、大气的区域。,在景观布局上，体现兼容性和开放性。要从点、线、区三个层面来规划布局好区域内景观，并使之成为有机整体。在景观点的设计主要围绕重要建筑展开，对景观线的设计，重点是展示区域的风景轴线，花园广场的设计，要充分表达对自然的尊重和对人性的关爱，提供多样化的绿色空间。,广石路/312（高架）,锡澄路,江海路（高架）,凤翔路（高架）,凤宾路（地块内部主要干道）,地铁一号线,庄前站,江海路站,地铁四号线,地铁三号线,天河站,吴桥站,三院站,火车站,规划布局建议交通基础条件梳理,地铁交通驱动,地铁交通驱动,规划布局建议周边基础条件梳理,未来保障性住房供应区、厂房,依托停车场与高速公路，以中转运输为主导的传统物流园区,4s店,华东汽配城,金桥商贸城,北塘区政府,商品房住宅集中供应区,广石路（高架）,锡澄路,江海路（高架）,凤翔路（高架）,312国道,政务驱动,一期启动区，现已拆平,民营工业园,制衣厂物流仓储,物流、制造加工厂,摩配市场、制造加工厂,规划布局建议内部条件梳理,民营工业园可以尝试改造成为特色商务商业区依托规划绿地，可形成组团的开发式广场，并在周边形成商业配套项目用地性质：70%办公30%商住,规划绿地,规划绿地,规划绿地,规划布局建议：一心两轴三区,居住区,特色商务商业区,商办区,凤宾路,北滨路,临近轨道交通往南已形成居住氛围,临近轨道交通依托原有工业老厂房,依托两大主干道临近政府,主入口1,主入口2,区域配套中心,规划布局建议：主要功能构成,居住区,特色商务商业区,商办区,凤宾路,北滨路,主入口1,主入口2,花园式广场片区配套中心,花园式广场片区配套中心,花园式广场片区配套中心,总部研发区,创意办公区创意街区商业,小户型住宅改善型住宅,商办综合体,酒店,园区服务中心,产业配套区,总部办公区,区域配套商业街,以花园式广场为媒串联各个功能板块,使各板块沿轴线呈有机生长发展结构，各功能板块相互融合,并以商务办公功能高端起势，快速形成区域形象,以花园广场串联各个板块组织公共空间：总部研发区、总部办公区、商办区、创意办公区、居住区，各板块以花园广场为中心向外发散，形成多个花园办公区。以总部办公功能区启动为核心功能板块：以花园式广场为核心，融入园区服务中心、产业配套区、酒店，高端起势，奠定项目高端形象。,园区配套商业街,规划指标建议,备注：总面积为850亩，可建设用地在595亩（扣除外部道路、绿化、市政）毛容积率为总建筑体量除以总面积；净容积率为总建筑体量除以可建设用地,从静态测算的角度，整个项目总投入需达到50亿左右,备注：车位按照100平：0.5的配置比例，其中，地下停车占50%，每个车位按照40平米计,销售收入达到85亿左右，投资回报率在33%,850亩各物业销售价格及销售收入表,850亩利润表,备注：财务费用假设总成本借款为60%，贷款成本6%,1,项目目标梳理与内外环境分析,2,项目整体定位与发展方向,3,项目客户定位与产品定位,4,项目规划布局建议,5,项目启动区产品建议,产品定位,物业配比,经济测算,产品建议,与北塘区政府首次合作开发，启动区此次肩负着迅速提升北塘区域价值，改善区域形象的历史使命，进一步促进双方的深入合作,项目作为联东集团进入长三角的首个项目，启动区要树立企业形象，高调启动立势，为未来扩张奠定扎实的基础，实现联东在长三角区域的品牌影响力,撬动850亩项目的后续开发，平衡现金流，实现滚动开发与资金平衡,启动区之于项目整体的意义,90亩启动区开发原则：政企合作要素、强势启动、快速销售、多元产品、市场实现度,政企合作,基于联东集团与政府联合开发的前提下，启动区承担着增进政府信任、推进双方进一步深入合作的重要使命，须充分考量政府的意见与想法，为日后长久合作奠定良好的基础,强势启动,大规模项目启动期是项目立势、定位示范、品质展示、概念传播、奠定品牌影响力的重要阶段，至关重要。启动区一定实现强势启动，一举树立项目形象，为项目奠定标杆，树立口碑，充分展示项目的规模资源、大盘形象和项目精华启动区需要以地块内资源较好处打造独栋标杆产品，显示项目形象，展示项目优势资源，同时功能完备，配套完善,启动区需要打造现市场热销产品作为现金流产品，促成热销局面，增大抗风险性能力，实现快速销售，滚动开发，迅速回笼资金以利于后续开发，实现聚集人气和回流现金的目标,快速销售滚动开发,未来市场竞争的复杂与不可控性决定产品线的供应要时刻保证弹性，即启动区最好以多种产品试水，多元化产品引领市场，扩大客户层面，利用市场验证热销产品，为后续大规模开发，博取高利润做市场依据,多元化产品,定位前提,客户依据：无锡市产业筛选，市场写字楼客户，北塘区地缘客户，投资客户解读,市场依据：热销面积、产品类型、去化速度、销售单价,项目属性：“总部经济”名号，70%办公用地，类独栋产品作为标杆产品,产品定位,loft,soho,多层写字楼,类独栋产品,规划建议解析,高架阻隔，地块正北面有广石路高架阻隔，需考虑高架对地块形象的影响，建议沿路以多层、高层建筑物与地块内部形成分离，确保类独栋产品的私密性和办公区环境,原则二,主干道，凤宾璐和北滨路为城市主干道，需打造树形象的高层建筑物，以及在昭示性较强的主干道沿路排布由多层、高层裙楼形成的一条商业街，同时在主干道设计主入口,原则三,高价值类独栋产品，基于优势资源分配给高价值产品的原则，独栋产品组团式分布在地块内部资源较优的位置，实现独栋办公的私密性和周边环境的打造,原则四,多层办公、loft、soho,类独栋总部办公（独栋、双拼、三拼）,花园中的城市，以低密、生态为核心的花园城市办公区，多半占地仍以低密度的类独栋产品为主，注重园林景观,原则一,视觉通廊,启动区规划布局及物业配比：,考虑到一期启动区以树立高形象，建立品牌影响力为核心，建议仍以低密度的类独栋产品为主假设亩销售周期为1-2年，按照独栋（类独栋）产品商住产品产品目前无锡市年均去化速度确定其总体量，剩余为纯办公产品（高层）多产品面积段取目前市场热销面积段loft产品根据规范要求层高为4.5米，否则超过将建安成本计算时乘以系数1.2考虑到建安成本在24米以上会大幅增加，将办公产品打造为多层产品,多层写字楼,soho,loft,备注：总占地面积90亩，扣除外部道路、绿带后可建设用地74亩,90亩启动区成本：总成本约5.85亿元,备注：车位按照100平：0.5的配置比例，其中，地下停车占50%，每个车位按照40平米计,90亩启动区各物业销售价格及销售收入表,90亩启动区利润表,启动区销售收入共8.94亿元，净利润1亿元，投资回报率为24%,备注：财务费用假设总成本借款为60%，贷款成本6%,随着新经济时代的到来，在倡导“办公社区化”的理念引领下，办公的发展也进入了“独栋办公时代”,市场稀缺产品，需要从功能布局、公共空间和办公空间处理的角度提升产品竞争力。独栋形式，拥有独家私密性独栋办公楼给企业以充足的空间发挥创造力，塑造个性化企业形象功能设计齐全针对长三角及无锡的企业及私营企业主注重园林景观设计，开阔的尺度空间将室外景观资源最大化的引入室内,产品建议独栋,独栋办公产品的设计在环境、配套以及单体个性化设计上更为讲究,配套现代化：企业独栋内具备一流的硬件配置，如无线宽带上网、足够的数据接口、星级商务会所、商务活动所必需的社交及休闲场所。让工作和生活紧密结合在一起。,环境公园化：高绿化率，使整个办公区域犹如一个生气盎然的公园，工作的商务人士推开办公室的窗子便能呼吸到沁人的新鲜空气，走出屋外便能最大程度地享受自然，工作自然更轻松写意。,独栋办公产品优势,建筑个性化：企业拥有独栋冠名、形象展示的特权。企业独栋的每一栋楼都是独立的，可以根据企业的特色来进行建筑外观和内部构造的个性化设计。,独栋办公户型建议：,主力面积8001000平米不等，框架结构可以实现横向打通和百变组合。户型方正，办公空间可灵活划分，独栋办公更加注重整体环境设计，这种生态型健康办公楼，尽可能地与自然环境相融合，将风、水、阳光、植物引入室内，形成健康的室内生态，同时节约大量能源。为客户打造一个园林式的高端办公区，绿化率高,双拼办公产品的优势,双拼办公楼拥有低层、高绿化率、高得房率的优势，它的好处在于更便于聚集同类、同规模、同产业企业，与商务公寓结合，形成产业链。通俗地讲就是，我们的产品可以分开卖，可以两个单元是不同的公司，也可以一个公司买一栋，而一栋别墅的交流肯定比一座大楼的交流来得方便，所以说便于公司在一起办公，形成产业链。,双拼的类独栋产品最大的特点在于单栋面积小（800-1000平米左右）和可灵活组合。双拼面积小，总价低，适宜中小精英型企业进入，同时可以左右连通，满足企业扩张需要。,产品建议双拼,双拼办公户型建议,双拼办公楼用公共交通空间连接两个单元，使得两个单元既相互联通，有整体性，又有区别，不失独立性。房型方正，办公空间灵活，可自由拆分。挑高的大堂增加品质感，挑高后采光更好，使得大堂成为一个从室外到室内的过渡空间,三拼办公户型建议,为了