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争做行业的佼佼者,companylogo,2,companylogo,3,companylogo,4,突破自我：找到不收房原因一.新人不会收房管：1.不知从哪套房子下手首先将房源分类：价格分类，登记时间分类，成交时间分类，登记类型分类,companylogo,5,2.房源信息从哪来？需要大家主动出击：社区开发，erp系统维护，来客户介绍，房管深挖，四类信息的转换,companylogo,6,3.你今天给业主打电话了吗？（只要功夫深，铁杵磨成针）每天经纪人能够沟通多少套房源，其结果谁又在不断追踪?不要每天做自欺欺人，复制粘贴的工作。,companylogo,7,4.听业主说的自家房子都是好房：操之在我，经纪人对自己要有自信，因为我是“专业资深的房产专家”，会给业主提供市场可出租的价格，让业主信服，听从经纪人的合理建议。让业主成为我们的朋友，就像春晚演的小品保安的故事所说的一样“我骄傲”,companylogo,8,二.怕着火，掌握不准价格：1.怕“着火”听到“火”这个字大家摆出的姿势那就是“躲”没有人救火,companylogo,9,着火这个词是从哪听来的？店长，店内老经纪人，就像听故事:小马过河.一样，一传十，十传百只听到了负面的内容，所以在大家的脑海里只有一种恐惧感，“着火房扣收益”。不亲自常试，你怎麽知道小马自己是否能过得去河？房子不收怎么能会知道什么样的房子就是好房和着火房呢？听店长，经纪人说的只是一方面，但是只有收过房的经纪人才能知道哪套房能有更多的收益，并总结出你自己在本商圈内的市场价。为什么收经纪人收第一套房要由店长或带训师把控风险呢!,1.怕“着火”,companylogo,10,你知道经纪人来公司收过几套房管房吗？（经纪人之间互相了解一下身边的经纪人入职时间，所在商圈，收房数，收房范围）总结你身边的经纪人所收房源的范围，出房时间，房管产生的收益。经纪人转正的时间,companylogo,11,总结：70套房管1套着火，况且新经纪人收房没出现着火,所以不能只是听说负面的内容，没有人正面说：“因为我收了一套房管，我的业绩一下达到了转正的标准，提前在公司转正了”！如：西营房店1组：张泰峰09年4月22日入职，6月1日转正，其中自收自出一套房管业绩7千元。东直门老经纪人刘兴红4月房管业绩7单25600，普租3单7200，总业绩32800.况且在你们自己身边有更多的经纪人收了那么多房管又有几套着火呢？一定要亲自尝试。,companylogo,12,况且：店长，组团经理，主管还在帮助大家销控此房提出合理销控计划.团队的力量不可抵御的，“没有租不出去的房”,救火队员,companylogo,13,2.掌握不准价格：就像你自己买东西一样，“物有所图”，专卖店的东西价码都是统一售价，但在不同的途径也可买到同样品牌不同价格的物品，那就要大家挖空心思去找到此途径。你们的办法很多，如：找内部认识的朋友，淘宝网.只要是你想办的，没有你办不到的。我相信大家都有这个能力。,companylogo,14,古话说的好“师傅领进门，修行在个人”，想在这个行业中站稳脚步，那就需要你自己去苦练基本功啦！,companylogo,15,1.空看房，多看房2.总结出本商圈同样户型的出租价位3.了解临近周边商圈出租价位4.普租的房源登记时间，成交时间5.成交的客户群接受的价格，客户群分类6.国家政策，市场动态7.与本行业有关系的相关电器，建材，装修，家具价格了解,companylogo,16,做一名有心的经纪人你就是这个行业中的佼佼者！,companylogo,17,成功的路就在你脚下,谈房管技巧一.收房管找到切入点：一切从沟通开始,companylogo,18,任何成交开始于接待环节因为沟通才能知道业主要什么沟通才能让业主知道我们能给什么,companylogo,19,第一次出租的业主担心什么？想要什么？安全？能不能及时收到房款？留存的东西会不会损坏？,companylogo,20,业主：我第一次出租不知道租给什么样的客户安全些,经纪人：在挑选客户上我们有专业的训练会按照业主对客户的要求对入住的客户进行筛选和把关,companylogo,21,业主：不知道租给什么样的人才能保证按时收到房租,经纪人：能不能按时收到房租是个很大的未知数。但如果把房子委托给公司管理这个风险就会由公司帮您规避您不用担心房租收不上或难收每个月的10号都能提前拿到下个月的房租,companylogo,22,业主：我是第一次出租特别担心房子的安全和留存的东西,经纪人：是的有些客户在使用电器上很不注意毁坏了家用电器还不承认还有些客户不顾业主的反对私自对房屋的格局进行改变但如果是房管成员就不会遇到这些问题因为我们是专业的房地产公司有经验，有能力会保证您房屋的安全,companylogo,23,业主：出租期间我经常遇到看着挺有钱的可到了付房租的日子他们能拖就拖把季付变成月付有的客户还躲着不露面收房租这个快乐的日子变成了头疼的日子,经纪人：很多人都遇到过这种情况现在您就不用再担心了房管成员最大的享受之一就是每个月的10号都是个快乐的日子,companylogo,24,业主：我经常遇到这样的客户拍着胸脯保证要住一年以上，可没到三个月就要退租说押金不要了可后来发现欠了很多费用弄好了押金还有点结余弄不好还要搭钱维修客户使用坏的家电一年中要是遇到两个这样的客户就惨了,经纪人：对！很多业主都有您的感受，一年受的损失两个月的房租都不够抵的没必要自己去冒这个风险交给公司既安全又省心,companylogo,25,业主：很多客户没有生活常识遇到一点小问题都不知道怎样解决换个灯泡这样的事情都要给业主打电话让业主上门,经纪人：这样的事情看似小事情可的确很麻烦业主要请假，要利用休息时间去维修不想有这样的事情发生把房子委托给我们专业的公司解决了,companylogo,26,业主：换灯泡这种事情算简单的最怕遇到家电坏了，责任分不清如果是客户使用不当造成的损坏业主只能认倒霉，不然客户只要不退租业主会天天担心再发生更大的事情,经纪人：我们公司有一支专业的维修队伍可以鉴定责任，可以协助业主或是客户第一时间上门进行维修但是只针对房管成员加入房管立即能享受这样的优质服务,companylogo,27,业主：我只想出租一年就怕一年房子收回来已经不成样了,经纪人：我们不仅帮助业主找到合适的客户我们还会为房屋做免费清洁保证还到业主手中时是原来的样子但您必须是房管成员,companylogo,28,我想我已经针对业主关心的问题做了清楚的表达在推荐房管中我做到了聆听聆听是获取业主信息的法宝有了准确的信息才有正确的回馈才有业主的认同这就是谈房管的法宝针对性,companylogo,29,二、价格控制价格不仅对客户重要对我们也很重要！这就要看你们的基本功炼的怎么样了！,companylogo,30,围绕商圈看价格,可以把控风险,可以不落收,看历史成交记录,看物业配套,看环境,看装修,看客户需求,看成交客户的成交段,看未成交客户能接受的价格段,看成交量最多的价格,看同等价格段之间,companylogo,31,只有你想不到的，没有你办不到的！,反收房管（无差委托），抓住所有机会将普租转签成房管这个方法你想过吗？只要你敢想，你一定能做到。针对业主：同方管一样，谁想过与业主多问一句话，您成交后准备搬到哪去，后期收款方便吗？不如让我公司帮助您管理后续！针对客户：您租到普租的房子每天与业主打交道多麻烦，不如直接组我公司的房子吧！,companylogo,32,争当租赁万元户不是梦！,companylogo,33,安贞任何一个转正后的租赁经纪人都有机会争当万元户！是不是高手，一看出手就知有没有？,companylogo,34,做好租赁也能成就万元户致富先当房管专业户,最过瘾的新租赁绩效一、租赁业绩奖励：租赁业绩完成金额=个人租赁业绩+房管业绩租赁业绩：佣金及代开发票的收入房管业绩：房管分配收益以上各项均为分单之后的业绩。,companylogo,35,独家房源-新收房管,房管收益高但你真的要会做好这个产品，做好房管是成为万元户的最重要的条件之一！往往高收益等于高风险！每人每月新收一套房管平均推荐10个房管产品会发生3-4个评估，这样才能产生1-2个新收房管所以所有房源我们都要推荐房管产品，每周至少评估3套，就会保证我们每月都会有一套新收房管,companylogo,36,收房多麻烦多！减少纠纷先要牢记几个不！,收房时，产权证与签署合同人的身份证必须一致，不是本人的不可签，要签就带委托书。凡没有产权证或经济适用房管理范围，不经申请的不可私自签署委托合同！（必须在收房前逐层申请，公司同意后方可签约）收入稳定先守法，产权风险控制是第一！不允许跨共享区收房。（要想收房不着火，先把自家门前房源变房管）防水有问题的不收、电管线老化的不收、往年供暖不足不答国家标准的不收、房内设施太破旧会经常会出现的坏损的不收、没封阳台的不收，房主特殊需求过多不好实现的房子不收，注意：不能以公司的名义给房屋做防水或给房内配备任何家具电器。（控制不了的产品质量和客户端使用都会给日后维修管理带来很大的隐患，容易造成重大纠纷）,companylogo,37,收房多麻烦多！减少纠纷先要牢记几个不！,接待报修客户时，不可拖延时间上报。第一时间明确付费方式通知房管专员后报维修，便于日后追踪处理。遇跑水等突发事件，不可耽误补救时间，到现场和及时找总部何春秀报保险公司理赔两种手段不可缺！遇到不好处理的问题，随时用法律手段保护自己的利益（已挂在erp主页）各种告知函必须使用标准版本，不可随意发放！房主、客户退租及时操作。规定24小时内在系统中点退租。不可不经公司程序进行任何操作。（公司结单以erp为准）,companylogo,38,房管续签新规定,1、以房管管理店为单位2、以原收房人优先，根据合同到期日为止必须要续回，否则失去优先权。超过合同到期日以后，以业主意愿为准3、如原收房人离职或不在原收房店了，则店长优先分配房管管理员或资深租赁经纪人及资深全能经纪人。4、不允许跨店续签，跨店续签容易造成店与店之间的竞争，从而成本的无形增加。5、中退房所产生的所有收益（包括负收益、违约金收益）都以出房时收出房双方的分单报告进行分成；出新收着火房的，中退时的负收益全部由收房店承担。6、房管量过大可配2名或以上的房管管理员，同时注意管理质量,companylogo,39,维权从做好物业交验开始,无论新收、续收都必须亲自到房内验查填写交验单。收出房店都有责任对交验单不相吻合的追查原因，应当时找收房店长解决，并记录在erp中备查。空调的交验：不能当时试机的，必须在备注中注明：“未试机，如有问题不能使用的，由业主负责的解决期限。解决办法。”收房时：小件物品、易损易耗品都不要写进物业交验单中。如：窗帘、沙发罩、床品、台灯、艺术品、摆放品等交验单中的物品任何人不允许挪动、变卖。特殊情况需变更交验单中内容的，必须同时修改三方的物业交验单内容一致，在修改的旁边加签字；或有利益人书面认可；并备注在erp中修改信息。才能批准变更成立。重点查验房内隐藏功能：如几块水表、是否冷热水、车位等特殊费用是否开通电话、宽带，及是否包月等当时的月租付