某大型地产公司动态成本管理月报.doc

成本管理月报*成本月报（第一期）目 录一、动态成本概述21、各在建项目动态成本情况21.1、*全案动态成本31.2、*一期动态成本41.2.1*一期动态成本原因分析（风险预警&提示）：41.3、*二期动态成本51.3.1*二期动态成本原因分析（风险预警&提示）：51.4、*一期动态成本51.4.1*一期动态成本原因分析（风险预警&提示）：62、同类产品成本分析对比（含新项目同类业态对比）72.1、住宅对比（*一二期与*销售均价与全成本明细对比）：72.2、商业对比（*一二期与*销售均价与全成本明细对比）：82.3、LOFT对比（*一二期与*销售均价与全成本明细对比）：92.4、车库对比（*一二期与*销售均价与全成本明细对比）：10二、土地费用分析11三、招标合同配合方面12四、工作大事记12五、政策资讯（包括当地对项目成本产生一定影响的政策变化、主要建筑材料价格及劳动力成本波动信息等）13本月成本月报概况 （第一期月报）为促进*公司成本管理精细化、标准化，并将成本工作前置，现合约审算部发布2014.11月份（第一期）成本月报。本成本月报旨在关注公司成本相关一切信息，及时总结成本管理工作，动态反应成本管理状况，及时为公司提示成本管理风险，从而系统提高成本管理水平，本月报涵盖在建项目*一期、*二期、*一期。一、动态成本概述1、各在建项目动态成本情况备注：统一集团口径，可售面积=地上可售面积+地下有产权车库面积1.1、*全案动态成本1.2、*一期动态成本1.2.1*一期动态成本原因分析（风险预警&提示）：A、总包（科目D.2）：B、电梯（科目D.6）：目前预计招标金额2857万，目标成本2835万；原因分析：因交付效果需要等原因略超开发大纲。1.3、*二期动态成本建筑面积 305519平方、可售面积235073平方、可售比例：77%动态成本如下表：1.3.1*二期动态成本原因分析（风险预警&提示）：*二期开发大纲景观费用可用金额3830万元； 结合集团下发景观限额指标： 6#地块650元/平方、1、2地块500元/、（含时花、景观及家具、消防车道绿化等） 根据以上数据及预估变更5%倒推算 在限额设计内景观区域面积预警不能超：55976平方 1.4、*一期动态成本建筑面积：143392平方、可售面积： 136982平方、可售比例：95%动态成本如下表：（2014.12.2周二反馈，本周暂无统计完毕）1.4.1*一期动态成本原因分析（风险预警&提示）：1、鉴于土石方工程属于各项目造价控制重点难点，合约部已加强现场收方影像资料存档，总分包开挖界面合理规划，严控目标成本；2、近期在外立面方案前期阶段合约部会加大方案测算力度，合约部需与设计部加强方案联动做到目标成本合理可控；152、同类产品成本分析对比（含新项目同类业态对比） 重点比较*与*一二期（住宅、商业、LOFT、车库三种业态）2.1、住宅对比（*一二期与*销售均价与全成本明细对比）：备注：以上开发成本数据显示比较（成本B类H类）：*超高层（35层）住宅 *二期住宅（32层） 约100元/平方；原因分析：在住宅售价无法拉伸前提下，部分成本分摊尽量分摊至其他溢价高业态同时可以做到合理避税；2.2、商业对比（*一二期与*销售均价与全成本明细对比）：备注：以上开发成本数据显示比较（成本B类H类）：*项目商业地价外开发成本（目标成本水平）居于*商业目标成本区间值范围内；2.3、LOFT对比（*一二期与*销售均价与全成本明细对比）：备注：以上数据显示比较（成本B类H类）：*项目LOFT地价外开发成本（目标成本水平）高于*LOFT目标成本区间值范围内(原因是从合理避税前提下，部分成本分摊到本业态达到合理避税)；2.4、车库对比（*一二期与*销售均价与全成本明细对比）：备注：以上开发成本数据显示比较（成本B类H类比较）：*项目车库*车库（原因分析：主要是消化部分地上成本达到合理避税的目的）；二、土地费用分析三、招标合同配合方面四、工作大事记（包括但不限于项目土地获得、目标成本编制、重大规划调整、公司内部审计、人员交流等内容）本月工作重点：1、配合招采完成*地块三、四、五总包招标工作；2、联动各部门上报*开发大纲并针对审核意见及时做出回复；3、配合各部门完成高铁西广场、*、*项目投资分析测算；五、政策资讯（包括当地对项目成本产生一定影响的政策变化、主要建筑材料价格及劳动力成本波动信息等）2014年11月新发布文件或政策影响造价方面简述： 1、 黔发改价格20141705号贵州省供配电建设费标准有关问题通知 大致内容：住宅按照可售125元/计算,目标成本针对此涨价风险可控，造价相比以前增加造价214万（可售71320平方*30元/平方=214万）；2、 根据央行公布的消息，自2014年11月22日起金融机构人民币贷款和存款基准利率下调，一年期贷款基准利率下调0.4个百分点；一年期存款基准利率下调0.25个百分点，近期钢材下跌对地产是利好的消息，就建造成本螺纹钢在未来（3个月内）受市场价格下跌影响实际减少投入成本分析如下：备注：若螺纹钢在未来3个月（2014.12月-2015.3月扣除春节节假或凝冻季节因素影响一个月）均价约3250元/吨（2014年