（区域经济学专业论文）中小城市房地产发展问题探析.pdf

硕士学位论文 m a s i “e r st h e s i s 内容摘要 改革开放以来，随着城镇化进程的加快，中国城市数量大幅增长，新增城市中 有9 0 以上属于中小城市的范畴。为了城市化进程的健康持续发展，做好中小城市 房地产业的开发工作，不仅是扩大内需，提高人民生活水平的必然要求，也是协调 区域经济发展和关系国计民生的一项大事。 本文分析了中小城市房地产业发展的现状以及存在的问题，并提出了相应的解 决方案。同时，对其发展潜力作出了客观评价，以期在未来的城市房地产开发中能 充分利用其有利的因素，扬长避短，促进中小城市房地产业的健康发展，进而达到 提高人民生活质量以及区域经济协调发展的目的。 中小城市房地产市场不稳定，易受外界影响；市场容量有限，但产品质量有较 大的提升空间；由于城市化进程加快，普遍而言，中小城市房地产市场发展潜力较 大，有较大的发展空问。若加以适当引导，通过自我发展和借助外力发展相结合的 途径，宏观上把握城市的发展定位，微观上规范企业行为，注重产品细节，中小城 市的房地产市场便可向更健康、更稳定的方向发展。作为国民支柱产业之一的房地 产市场的发展，必将促进整个区域的经济发展。 关键词：中小城市房地产业房地产市场对策 a b s t r a c t s i n c e1 9 7 8 ，a l o n gw i mt h eu r b a n i z a t i o no fp o p u l a t i o n ，t h en u m b e ro ft h ec i t i e si n c h i n ai n c r e a s e dh e a v i l y m o r et h a n9 0 o ft h en e wc i t i e sa r eb e l o n gt ot h ec a t e g o r yo f m e d i u m - s i z e da n dp i n t - s i z e dc i t i e s f o rt h ed e v e l o p m e n to ft h eu r b a n i z a t i o no f p o p u l a t i o n , i t sv e r yi m p o r t a n tt os e r i o u s l ym a k et h er e a le s t a t ee x p l o i t a t i o nw e l li nt h e m e d i u m - s i z e da n dp i n t s i z e dc i t i e s ，w h i c hw i l li m p r o v et h el i f eo f t h ep e o p l e , e n l a r g et h e i n n e rr e q u i r ei nc h i n a , a n dh a r m o n i z i n gt h ee c o n o m i cd e v e l o p m e n ti nv a r i o u sa r e a s t h ea r t i c l ea n a l y s e st h es t a t u so f r e a le s t a t ei nt h es m a l la n dm e d i u mc i t i e s ，f i n dt h e w e a k n e s sd u r i n gi i sd e v e l o p m e n t ，a n dm a k et h es o l u t i o nf o ri t a tt h es a m et i m e , i m p e r s o n a l l ye s t i m a t et h ep o t e n t i a lo ft h er e a le s t a t ei nt h es m a l la n dm e d i u mc i t i e s ，i t w i l le n s n r et h a tw ec a nt a k ef u l la d v a n t a g e so ft h em a r k e tt oa c c e l e r a t et h er e a le s t a t e e x p l o i t a t i o n a sar e s u l t ，w ec a nd r a wac o n c l u s i o n ：t h er e a le s t a t em a r k e ti nt h es m a l la n d m e d i u mc i t i e si su n s t e a d y , w h i c hi s1 i a b l et ob ea f f e c t e db yt h ee n v i r o u m e n la n dt h e m a r k e tc a p a b i l i t yi sl i m i t e d a tt h eo t h e rs i d e ，t h eq u a l i t yo ft h ep r o d u c t i o nh a sb i g g i s h u p g r a d es p a c e t h er e a le s t a t ei nt h es m a l la n dm e d i u mc i t i e sc a nd e v e l o pf a s ti fw ed o w e l la sf o l l o w s ：f i r s t l y , t h eg o v e r n m e n tp r o v i d e st h ed e v e l o p e r sw i t hm u c hm o r e i n d u e t i o n s s e c o n d l y , t h ed e v e l o p e r sc a l lt a k ea d v a n t a g e so fs e l f - f o r c e & o u t s i d ef o r c e t h i r d l y , g r a s p i n gt h eo r i e n t a t i o no ft h ec i t yp r o g r e s sa n ds t a n d a r d i z i n gt h ec o r p o r a t i o n b e h a v i o r f i n a l l y , p a y i n ga t t e n t i o nt ot h ep r o d u c t i o nd e t a i l s k e yw o r d s ：t h es m a l la n dm e d i u mc i t i e s ；r e a le s t a t ei n d u s t r y ；r e a le s t a t em a r k e t s ； c o u n t e r m e a s u r e 华中师范大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，独立进行研究 工作所取得的研究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其 他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和 集体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 名：獬吼中，月咖 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校 有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查 阅和借阅。本人授权华中师范大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有 关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位 论文。同时授权中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文 全文数据库，并通过网络向社会公众提供信息服务。 莒：于弱万日日期：斗厂胄万日 导师签名： 畸劣巍 本人已经认真阅读“c a l i s 高校学位论文全文数据库发布章程”，同意将本人的 学位论文提交“c a l i s 高校学位论文全文数据库”中全文发布，并可按“章程”中的 规定享受相关权益。园童迨塞埕窒卮澄卮；旦主生；旦= 生；旦三生蕉i 鱼! 导师签名：神密瓠 眺肆r 月徊 硕士擎位论文 m a s t e r s 丁h e s i s 第1 章导论 1 1 选题背景与研究意义 改革开放以来，我国中小城市房地产市场在市场经济的催生下逐渐复苏。党的 十六大提出全面建设小康社会的宏伟目标，指出：“要逐步提高城镇化水平，坚持 大中小城市和小城镇协调发展，走中国特色的城镇化道路”。按照邓小平的设计， 到2 0 5 0 年中国将达到中等发达国家水平，初步实现现代化的目标要求，中国的城 市化率要达到7 0 一8 0 ，未来2 0 年内，将有4 亿至5 亿农民进入中小城市居住。1 9 9 6 年以来，我国城镇化率每年都以1 4 4 左右的速度增长，2 0 0 4 年我国的城市化率已 经达到4 2 。 2 0 0 4 年，国家总理温家宝在“政府工作报告”中将统筹区域协调发展提高到战 略高度，并强调了中小城市房地产市场发展的必然性。由于各个城市所处区域条件 和社会经济发展水平的不同，其房地产发展水平存在较大差异。在目前的房地产领 域，无论是理论研究者还是开发商本身，都很少去关注中小城市的房地产市场( 尤 其是小城市的房地产市场) ，更多地把目光投向如北京、上海、南京、广州等大城 市。一方面是因为大城市无论是软环境还是硬环境都较成熟，另一方面由于在中国 房地产业相对于其它产业来说起步较晚，就其发展周期而言目前房地产业处于繁盛 期，大城市的市场还未完全饱和，有些大城市仍有较大的利润空间。但中小城市房 地产发展起来是经济发展以及国家宏观调控的必然结果，因此这一领域非常值得我 们深入研究。在这样的背景下，论文以我国中小城市房地产发展现状为研究对象， 全面系统研究我国中小城市房地产市场发展水平及其存在的问题，并提出了相应的 解决方案。 1 2 相关概念界定 根据房地产行业在全国城市发展的状况，通常将北京、上海、广州、深圳这四 大城市划分为一线城市，因为这四个城市在房地产行业所占份额将近7 0 ；重庆、 天津和一些发达的省会城市，如成都、杭州、沈阳等，再加上沿海开放城市，如青 岛、大连、厦门等被划分为二线城市；三线城市是经济相对落后的省会城市和一般 地缴市，如洛阳、无锡、常州、黄石、哈尔滨、银川等等；最后将县级市和县城统 硕士肇位论文 m a s t e r 。st h e s i s 称为四线城市。业内将三、四线城市统称为中小城市。函我们通常所晓的三线和四 线城市有以下两个主要特点：三线城市：人口规模基本都在1 0 0 万以下；住 宅价格瓶颈均价2 ，5 0 0 元平米左右；四线城市：人口规模基本都在2 0 万以 下；住宅价格瓶颈均价1 ，5 0 0 元平米左右。本文中所涉及的城市。如宜昌、 荆州等均属于中小城市。 。求凌波：三、p q 线城市的机遘和风险) ，h t t p ：- w s 叫f u n c 恤 硕士晕住论文 m a s t e r + st h e s i $ 第2 章中小城市房地产市场现状分析 面对我国刚起步的中小城市发展，房地产业的发展尽管快速跟进，但各地发展 参差不齐。从现状来看，截止2 0 0 5 年，改革开放以来中国城市数量增长了4 1 倍， 城市面积扩展了4 倍。中国城市数量近7 0 0 座，城市化率达到了3 6 9 。我国房 地产界在这个城市扩张中主要是面对一二线大城市，中小城市房地产落后局面是目 前最为现实的问题。中小城市的房地产发展主要通过自我发展和借助外力发展相结 合的途径。城市化进程加快了中小城市房地产的发展，由于大城市房地产发展的空 间越来越窄，“地荒”问题使得一些房地产公司开始缩减业务，生存问题迫使他们 将目光向不发达，可开发潜力大的中小城市转移。对于中小城市来讲也确实需要投 资，需要一些大城市的开发公司给他们带去新的住宅理念和小区物业管理的模式。 和中小城市落后的房地产理念相比，大的房地产公司在中小城市具有不可竞争的优 势。大房地产商在中小城市进行一些新设计的项目投资，为中小城市的房地产起到 示范作用，不仅对地方经济起到了促进作用，而且能帮助中小城市走出落后的局面， 改变中小城市民众的居住环境。 由于经济发达地区较为规范的大型房地产公司介入较少，当地房地产公司运作 不规范的现象比较普遍，一些开发商的诚信度较低，加之产品从设计到成品质量都 存在着诸多问题，造成开发商整体形象不佳。这在事实上为富于开发经验、资金与 技术力量雄厚、全程营销策划程式化的房地产公司的进入，赐于了良机。一方面， 部分中小城市有一个共同的特点：地方经济薄弱，甚至没有成型支柱产业和产业经 济链，观念和意识比较落后。但为了拉动地方经济和出政绩，地方首脑招商引资方 面愿望强烈，在土地和税收方面的优惠政策口子开得很大甚至有悖于国家和中央的 政策。一个大项目尤其是招商引资项目通常都会成为首长工程，各方面的支持力度 都超越常规。但也有很多地方尤其是北方排外情绪严重。也有一些较落后的小城市， 形成了独特的开发模式和产品形态：几乎所有的住宅小区都最大限度地增加商业面 积，甚至拓宽到二层和地下一层。赢利模式是住宅保本或赚小头利润，大头全靠商 铺赚。有的城市甚至出现“剥皮建筑”的奇特现象，即只盖临街住宅，里面不动， 因为临街能出商业面积。还有的城市住宅小区把一层和二层全部做成商业面积，四 周是商铺，中间是大超市或专业市场，把二楼平台做成住宅的入口和绿化等配套环 境，既保证了利润的最大化，又未降低小区的品质，可谓一举两得。但同时，有些 地区经济较发达地区的中小城市、大城市周边的卫星城市的房地产市场却又呈现出 较良好的发展势头。这些城市的经济发展史较长，有一定的消费能力，城市化进程 硕士擘位论文 m a s t e r 。s t h e s i s 顺利，其房地产市场的发展也日益规范化，只是缺乏整合和提高。 因此，中小城市房地产市场蕴藏着大量的机遇。同时中小城市的一些客观条件 又能够促进其房地产业的发展：( 1 ) 政策优惠，包括土地政策、税收政策和人文 政策；特别是很多中小城市都设立了各种开发区、高新产业区和新城区等名目，很 容易拿到打包的优惠政策。( 2 ) 综合成本低，包括土地成本、建安成本、配套成 本、税收成本、费用成本、及人力成本等。( 3 ) 机会成本小，有时依靠政府支持， 一些重要部门如税务局、电信局和银行等的团体订购就能消化1 3 甚至l 2 。( 4 ) 由于小城市房地产市场处于起步阶段，竞争不激烈，有利于开发商尽快建立自己的 口碑及市场。 总之，中小城市的房地产市场有着良好的发展前景，分析其发展潜力，必须综 合分析其经济发展能力、土地供应能力、城镇化进程、居民消费能力、开发商开发 理念等方方面面，根据不同情况，因地制宜，对症下药，才能充分挖掘中小城市的 发展潜力，达到全国范围内房地产市场的健康发展的目的，进而促进区域经济的协 调发展。 4 第3 章中小城市房地产市场存在的问题 由于我国多年来实行福利分房制度，房地产市场总体上起步较晚。严格说来， 自1 9 9 2 年房改全面启动，住房公积金制度全面推行到1 9 9 3 年“安居工程”计划启 动，中国房地产市场才有“商品房”，房地产市场才算开始起步。相对来说，中小 城市房地产市场发育较晚，大多数还处于萌芽状态，有着巨大的市场潜力和广阔的 发展前景。但也存在一些不容忽视的问题，主要表现在以下几个方面： 3 1 住房供给结构性矛盾突出，建筑形态单一，缺乏特色 随着城市化的不断发展，中小城市商业类房地产与住宅类房地产均有大幅度上 涨。目前中小城市住宅类房地产存在着结构性失衡问题：高档次、大户型商品房供 大于求，闲置率高；中低档次、小户型普通商品房供应不足；经济适用房和廉租住 房严重不足。 “无效供给过剩与有效供给不足并存：潜在需求庞大与有效需求不足反差悬 殊，形成中国房地产市场错综复杂的结构性供求失衡的局面”回当前我国房地产 价格的持续上涨，和住房供给结构不合理也有一定的关系。具体表现在：适合中低 收入者需求的普通商品住房和经济适用房所占的比重偏低。从国际经验看，房地产 发育必须具备两个基本条件：一是人均房地产比重和城市化水平。即人均房地产比 重和城市化水平越低，房地产的发育空间越大；二是社会资本的积累速度。即社会 资本积累速度越快，房地产的发展速度就越快。目前我国入均房地产水平不仅远远 低于发达国家，低于世界平均水平，也低于许多发展中国家。我国城市化水平低于 世界平均水平是房地产市场发展的重要条件。改革开放以来，我国社会资本积累速 度也是相当快的，至2 0 0 4 年底，我国城乡居民的人民币储蓄存款达到1 1 95 5 5 亿 元。但是，分布很不均衡，主要集中在城市，城市又集中在i 5 的家庭。与此相联 系，由于土地二级市场的价格偏离，建材、工人工资的不断上涨，对于房地产开发 商来说，投资建设中低档房产每平方米的成本更高，利润更低，这必然促使其转向 高档和非住宅类商品房的开发，使房地产陷入严重的供需结构脱节。“高档商品房 用地”挤占经济适用房用地的现象到处可见。经济适用房是具有保障性质的政策性 商品住房，其有效供给不足导致中低收入家庭的住房需求不能满足。有资料显示， 2 0 0 4 年，经济适用房投资已经出现负增长，有的城市甚至停止经济适用住房建设。 全国经济适用住房开发投资占房地产开发投资的比重，由2 0 0 3 年的6 1 下降到 。蔡穗声：论住宅供求关系新格局及政策取向，中国虏地产 1 9 9 9 年第4 期 5 硕士肇位论文 m a s t e r st h e s i s 4 6 ，经济适用住房供应明显下降。再加上土地转让价格的上涨，导致住宅价格随 之相应上涨。如杭州市某商品住宅项目，从2 0 0 1 年到2 0 0 4 年，由于同地段新购 置土地开发成本每平方米增加56 0 0 元，该项目房价每平方米也相应上涨54 2 0 元，涨辐达9 7 。结构性矛盾背后的深层次原因则是地方政府在土地出让( 招、拍、 挂) 的过程中注重土地出让收益，而忽略土地开发与城市规划相协调，缺乏对开发 商房地产开发类型的约束。而结构性失衡问题则是当前房地产业各种问题和新情况 存在的重要原因。 以山东省淄博市为例：2 0 0 4 年，淄博市经济适用房投资完成2 7 亿元，占住宅 投资的比重为7 2 ，两2 0 0 5 年仅完成0 3 亿元，所占比重回落到0 6 。2 0 0 5 年淄 博市商品房空置面积达2 4 4 万平方米，同比增长2 2 2 。其中；住宅空置面积1 6 5 万平方米，同比增长3 4 1 ；办公楼空置2 2 万平方米，同比增长2 2 2 。从空置 时间看，空置三年以上的商品房1 6 万平方米，同比增长1 4 3 ，其中，住宅o 1 万平方米，同比增长2 7 3 1 。 3 2 房价持续上涨，抑制有效需求 2 0 世纪8 0 年代以来，歌德伯格( m 6 0 l d b e r d ) 、巴洛维( r b a r l o w e ) 等人研 究了土地利用、土地供需等市场问题。对于土地利用问题，巴洛维认为，土地利用 状况与土地利用形式之间的竞争决定了地价的高低，房地产用地的供求关系既遵循 一般商品的供求规律，也存在供求的特殊性。，但从其研究的领域和范围来看，该 理论仅把地作为城市经济活动中的一项要素来研究，而未能将房地产业作为宏观 经济活动中的一个有机组成部分进行系统的研究，故其研究领域不免具有局限性。 温茨巴奇等人指出，房地产的首要特点是它与土地的联系，这一联系使得房地产在 具有不可移动性、异质性等物理特性的同时，有着与一般的资产所不同的经济特性。 由于房地产被固定在一个位置不能移动，因此，房地产的价值会受到周围环境的影 响，由这种特性所带来的重要结果之一就是房地产市场的区域性。相对于工业产成 品和农产品等商品而言，房地产市场并不具有一个全国性的统一市场，而是典型的 以地区性为特征的市场零。k i n n a r d ( 1 9 7 1 ) 对这种区域性市场做了定义，将其概括 为某种邻近区域，在这个区域内的任何变化将对其中的物业产生“直接的、立即的 影响”。在同一市场内部，所有的房地产项目都将受到相同经济条件的影响，这 ” 荚 雷利巴洛维： 十地经济学北京农业大学出版i t1 9 8 9 年版 。查尔斯d 温茨巴奇等：现代不动产) 中国人民人学m 版社2 0 0 1 年版。 。w i l l i a mnk i n n a r dj r i n c o m ep r o p e r t yv a l u a t i o n ( l e x i n g t o n gt l a ：l e x i n g t o n gb o o k s 1 9 7 1 ) ，转 引自格掣尔等( 中详本1 9 9 7 ) 6 是我们研究区域房地产发展共性规律的出发点。 由于房价带有明显的地域性特点，与建设成本、市场需求、经济发展水平、居 民消费水平等密切相关。一般来说，商品房价格由土地费用( 包括征地与拆迁补偿 安置费用) 、前期费用、建安费用、小区内基础设施配套费用、管理费用、财务费 用、税收、利润等因素组成。近年来，受到住房的供求数量、结构、土地价格、建 材成本上涨等因素的影响，中小城市房产价格不断上涨，高于居民可支配收入的上 涨幅度，抑制了对商品房的有效需求。据统计，今年2 月份全国7 0 个大中城市新 建商品住房销售价格同比上涨5 9 ，有些城市的经济适用房价格与商品房的价格相 差无几。房价上涨的现象在全国范围内呈蔓延态势，由上海、浙江、江苏等东部沿 海地区向中、西部地区扩展，由中心城区向中小城市、城镇扩散。房地产价格已成 为社会关注的热点问题，以湖北省中小城市为例，具体情况见下表： 湖北省中小城市房地产价格情况表单位：元平方米 城市2 0 0 5 年均价2 0 0 6 年一季度均价 宜昌 2 0 4 32 4 3 4 十堰 1 8 131 9 2 4 黄石 1 7 5 01 9 0 0 襄樊 1 0 9 61 5 5 5 荆州 1 3 9 513 9 6 恩施 1 1 9 31 2 7 4 荆门 1 1 6 9 1 2 0 6 黄冈 9 9 6 1 1 4 8 鄂州 1 0 8 01 13 0 孝感 1 0 4 21 1 2 3 成宁 儿0 01 1 8 0 随州 8 6 0 8 6 0 由上表可见，自2 0 0 5 年至2 0 0 6 年一季度，湖北省各中小城市房价均有一定上 涨，其中宜昌市、襄樊市、黄石市等地的商品房价格涨幅较大。造成中小城市房价 高涨的原因主要包括以下几个方面的原因： 3 2 1 城市化进程加快推进了中小城市房地产市场的发展 2 0 0 4 年我国的城市化率已经达到4 2 。城市化进程加快带来的刚性需求、城 镇居民改善住房条件的需求、城市拆迁改造带来的被动需求，促进了房地产业的发 7 硕士擘位论文 m a s t e r s t h e s i s 展。应当指出，我国城镇居民的消费重点已从一般的消费品转向汽车、房地产等大 宗动产和不动产的消费或投资，而居民投资渠道的相对稀缺，以及面临的诸多不确 定性，更是强化了居民对住房的需求。而近年来，我国正处在新一轮经济扩张期， 经济的上升掩盖了房地产隐含着的虚假需求，更是助长了居民“买涨不买跌”的心 态。 3 2 2 土地价格的持续上涨，增加了房地产的开发成本 房地产商品价格的构成具有特殊性。房地产商品的价格是由房价和地价组成 的，而其中占重要地位的是地价。土地作为一种自然资源，本身没有价值，土地价 格是地租的资本化。土地价格取决于三个因素，即对一段时间后的收益的估计，对 该资产期末价值的估计，用何种贴现率把这些收益折算为现实的价值。由此可见， 土地的价格取决于三种人为决定的因素，即未来收益、期末收益和利息率。如果人 们能在客观实际的基础上对其进行预期，则土地价格将是真实的，与实体经济是相 符的。但由于人的有限理性和获取信息的非对称性，使土地价格极易偏离真实性。 由于土地的稀缺性决定的房地产商品供求矛盾的特殊性。土地是稀缺性、不可再生 的资源，从长期看它的供给是一定的，从短期看它的供给是缺乏弹性的。在一个充 满投机的房地产市场中，投机需求曲线呈不规则变动。价格越上涨，需求越旺盛； 价格一旦下降，需求则又会大幅度下降。如果这种需求增长是有经济增长支持、与 实体经济相符的有购买力的需求，无疑会促使房地产的发展；但如果是由于房地产 的高利润而引发的非理性投机行为所形成的虚假需求，则会造成市场虚假繁荣。一 方面使人们错误地预测不动产收入( 地租) 会进一步上升，另一方面利息作为让渡 资本使用权，承担风险所所取的报酬。由于地价的节节上扬容易使人们错误地低估 投资的风险性，利息率会呈降低趋势，结果地租、利息率折算而来的不动产价格被 人为地推上巅峰，最终超过实体经济所能承受的范围，造成泡沫崩溃。同时，需求 量又急剧下降，然而供给却因惯性继续上升，市场出现大量高价空置房，开发商纷 纷被套牢。导致破产、倒闭，银行产生大量不良资产，危机进一步扩大，泡沫得以 放大产生。 由于全国统一的土地市场清理整顿，规范土地出让行为，使土地价值回归，导 致地价上升较快，是当前房价上涨的重要原因。土地价格作为开发商建造住宅商品 房的投资成本之一，往往占到开发成本的4 0 - 6 0 。 3 2 3 住宅商品房建设标准提高，设施配套齐全，美化环境等增加了建设成本 目前，规模开发已成为市场共识，品牌意识得到广泛认可，居民购房理念也发 8 硕士擘住论文 m a s t e r s t h e s i s 生了根本性的转变，由单纯注重居住面积向注重功能、环境、质量、服务转变。房 地产开发企业已经逐步由价格竞争开始转向品牌竞争，努力为消费者创造安全、方 便、舒适、宜人的室内外居住环境。绝大部分住宅小区集中成片开发，各项配套设 施也比较齐全，如集中供热、供气等，相当一部分小区配置了电子监控系统，实行 智能化管理。环境设计也相当考究，小区一般都建有广场、绿地、雕塑、喷泉和座 椅等等，在改善居住条件的同时，相应地提高了房屋的建设成本。 3 2 4 房地产投资与投机性需求增加 房地产的投资性需求和投机炒作，也是导致目前房地产价格迅猛上升的重要原 因。目前我国的住房需求既包括城镇居民的居住需求和住房的改革以及城镇化等正 常的需求，也包括居民作为投资的需求以及有些机构作为投资的需求，当然其中也 包含投机的因素。尽管近几年来我国大中城市房屋租赁价格上涨速度不是很快，但 房屋的租金收益仍然明显高于存款利率和个人住房贷款利率，伴随着房地产价格上 涨速度的加快，也形成了一部分居民以获得房屋买卖的差价为目的的购买。房地产 投资和房地产投机是两个既有联系又有区别的概念。其共同性在于两者都是为了增 值价值，即为了获得资本收益，为了获得更多的货币而使用资本。投资的内涵最重 要的是保证本金的安全。房地产投资的最重要的特征是投资于房地产的资本，在本 金相对安全的条件下得到比较稳定的未来收益。而投机指的是在商业交易中，敢冒 特殊风险以企图获取特殊利润的行为。投机动机通常形成于期望从价格剧烈变化中 获利。投机的内涵最重要的是承担更大的风险。投机与投资的区别主要表现在风险 程度上。房地产投机的重要特征在于投资房地产交易中明显存在着较高的损失概 率，承担着较大的风险，以期待获取较大的收益。也就是说，为了取得较大的利润， 敢于冒较大的风险。长三角地区主要城市投资性购房比例达到2 0 左右，个别区域 高达5 0 9 6 。当住宅成为一种具有增值的潜力的商品后，就有了投资性和投机性购房。 一些人购房的目的不是为了自己居住，而是为了赚取差价，只要房价在涨，就会把 房子长期空关，不租也不卖，待价而沽；“空关房”越多，说明房价涨势越旺。商 品住宅的投资性和投机性行为，相当大的比重来自区外乃至境外的购房者。2 0 0 4 年 的外来的购房比例，郑州市为5 5 ，成都市为4 7 9 9 6 ，银川市为4 2 8 ，海口市为 3 5 ，北海市为4 6 。 1 9 9 8 年以来我国房地产开发投资持续多年快速增长，如果不把握好发展的节 奏，任其继续高速度增长，将会导致全社会固定资产投资规模的膨胀，影响经济社 会持续协调发展。房地产价格上涨过快，将加重城镇中低收入家庭的住房负担，加 大社会经济运行成本和经济社会结构调整的难度，尤其是上亿农民工转化为市民的 9 硕士擘位论文 m a s t e r 。st h e s i s 难度。与此同时，也容易助长投机行为，影响金融安全和宏观经济的稳定。由于现 在我国经济正处在新一轮扩张期，经济景气的上升掩盖了房地产贷款业务隐含的风 险，一旦我国经济运行进入衰退期，房地产违约现象就会严重暴露出来，将给银行 业乃至整个国民经济带来巨大的损害。最近已经发生的多起证券公司抵债被接管的 事件，中央银行不褥不为此动用再贷款，偿还被接管公司对各类债权人的债务，所 以我们对金融业所面对的房地产信用风险，始终不能掉以轻心。我国房地产经过5 年的高速增长，房地产开发贷款和住房抵押贷款已经占银行资产总量的相当大的比 重。房地产的金融风险度越来越高。随着人们收入水平的提高，住房的需求逐渐升 温，有一部分消费者为了改善住房环境，开始了第二次购房行为。但是，目前我国 庞大的人口基数和土地资源的稀缺性，决定了住房资源的稀缺性，住房成为继股票、 债券等金融项目后的一个新的投资热点。以投资和投机为目的的房产需求突然爆 发，这些资金的特殊目的和无法控制的的特点，给有序发展的房地产市场带来了不 稳定因素。 3 3 房地产市场体系不完善，市场秩序混乱 3 3 1 中小城市房地产市场体系尚不完善 房地产市场，不仅仅指新建住房的交易市场，而是指住房消费的三级市场。包 括一级市场，也叫增量房市场，即新建住房的交易市场；二级市场，也叫存量房市 场，即可上市合法交易的二手房市场；三级市场，即住房租赁市场。房地产一、二、 三级市场，是互相联系、互相制约的：一级市场的房价是二级市场房价的参考及制 定标准，二级市场房屋的供应量将直接影响到一级市场的供求关系，三级市场的繁 荣也将影响一、二级市场的供求关系。目前，很多中小城市还没有形成完善的房地 产市场体系，二、三级市场没有完全放开，特别是二手房的交易、房屋租赁运作不 规范。启动房地产市场，不能只看到一级市场，必须在进一步规范房地产一级市场 秩序的同时，逐步放开并理顺二级市场、三级市场，使其按市场机制规范运作，并 加快建立房地产评估、担保等中介机构，建立健全完善的房地产市场体系。 3 3 2 中小城市房地产市场秩序比较混乱 其一，部分房地产开发企业在开发经营建设过程中存在的一些违法违规行为。 一是无资质和越级开发经营；二是转让、出卖资质证书；三是未取得预售许可证擅 自预售商品房；四是商品房买卖中没有使用国家规范的示范文本；五是商品房销售 中有面积、价格等欺诈行为；六是未按规定填报房地产开发项目手册；七是未按规 定将商品房预售合同报送备案；八是未按规定提供住宅质量保证书和住宅使 硕士擘位论文 m a s t e r s t h e s i s 用说明书；九是未经综合验收或将综合验收不合格的房屋擅自交付使用：十是不 具备预售条件，擅自通过媒体进行广告宣传，或者具备预售条件，但广告内容未按 规定刊登预售许可证号与明示价格、面积以及使用房地产广告管理规定禁止的 广告用语等不规范行为。 其二，房产中介机构没有形成连锁效应和规模效益，部分中介机构经纪人员素 质不商，操作相当不规范，存在“乱收费”行为，给房地产市场的管理以及房地产 中介市场的良性发展带来诸多问题。房地产中介服务中，合同欺诈、虚假信息、乱 收费现象大量浮出水面：一是未取得资质证书擅自从事房地产中介业务的；二是发 布不实信息，利用假信息骗取“看房费”的；三是代理销售不符合条件的商品房的； 四是迎合委托方要求，出具不实房地产估价报告的：五是收取委托合同之外费用的。 其三，一些物业管理企业存在违法违规行为。一是不具备物业管理企业资质擅 自从事物业管理业务，或违反物业管理企业资质规定超范围承接业务的；二是不按 有关规定擅自收取物业管理服务费和停车泊位费的；三是物业管理企业不履行物业 服务合同内容，降低服务标准，减少服务内容。管理混乱的；四是房地产开发企业 不依法足额归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的；五是房地产开发企业在签 订商品房买卖合同时没有签订前期物业服务合同的；六是业主委员会不认真履行职 责，或做出的决定影响社会公共利益的；七是建设单位和个人未办理白蚁预防手续 的。消防环节物业管理问题多、房地产纠纷频发、消费者投诉无门等。所有这些涉 及的市场微观经济行为都需要有相关的法律加以规范，亟需出台一部房地产基本 法，避免无法可依的混乱局面。 3 4 中小城市房地产企业实力不强 中小城市房地产企业在地域发展水平上具有较大的差异，在企业背景、行业特 点、资源组成、客户与市场、抗风险能力等各方面都各不相同，它们对我国房地产 行业的最初的发展、城市建设和改善居民居住条件等方面都做出过卓越的贡献。但 随着市场竞争的加剧和房地产业本身的发展，行业集中度加大，中小房地产企业的 生存空间i f 面临着巨大的挑战，特别是2 0 0 5 年国家对于包括房地产业在内的固定 资产投资领域政策的宏观调控，对于中小城市房地产企业的发展提出了更严峻的考 验。当前，一些中小城市房地产公司运作不规范的现象比较普遍，一些开发商的诚 信度较低，加之产品从设计到成品质量都存在着诸多问题，造成开发商整体形象不 佳。具体表现在以下几个方面： 硕士肇位论文 m a s t e r st h e s i s 3 4 1 内部机制问题 大多数中小城市房地产企业的成立背景有以下几类：一是由最初的国家出资组 建的国有公司，它们成立当初的使命就是完成旧城改造和城市建设。但由于历史和 客观条件的限制，它们所创造出的绝大多数利润贡献给了国家，自己自留部分很少， 注定了其发展规模受到限制。二是由社会资金合资组建的房地产公司。它们中间有 国有资金、企业资金、外资以及事业单位的资金。这类企业往往以项目合作为基础， 资金结算在项目完成后终结，所以这类企业发展亦受到限制。三是直接由个人出资 组建的房地产公司。有从事其它行业具有了资金积累，渴望房地产“高利润”而转 行的，有利用自身社会关系“优势”而跨入这个行业的。 大多数中小城市房地产企业中国有企业机构设置大而全，不具备专业化水平： 人员观念落后，不能适应房地产市场变化、专业技术革新的要求；公司管理决策水 平低，决策者或决策层以经验主义代替科学民主的决策，忽视甚至藐视经济学、市 场学的科学规律而一味强调经验：激励约束机制不健全，既不具有良好的条件和环 境留住人才又未建立有效的防范机制来防范职务犯罪和腐败。 3 a 2 资源贫乏 在房地产领域，通常把资金、土地、人才成为它的“三大资源”。大多数企业 拥有的自由流动资金或流动资金明显不足。中小房地产企业资金欠缺，对土地资源 的竞争则处于劣势。缺乏人才，更缺乏的是吸引、稳定人才和发挥人才价值的机制 和环境。中小房地产企业的用人制度很多是实用主义。有的企业根据项目招聘人员， 有的企业是临时抽调人员、拆东补西，有的企业没能发挥人才的专长，而有的企业 则错用人员造成职务腐败。因此，中小企业的人才流动性很大，造成它们人力资源 的不稳定性，从而影响其综合实力和竞争力。 3 a 3 市场应变能力差，大多不具有核心竞争力 房地产在我国的发展从真正意义上说只有短短2 0 年。商品房从最初意义上的 满足基本居住需求到现在已经发展到人们对居住环境、品质、格调乃至生活方式的 追求。所以房地产市场的变化是翻天覆地的。2 0 年来，房地产开发从经营理念到建 筑设计，从施工工艺到营销模式，从卖方市场到买方市场，从开发策划到物业管理， 每一个环节都在革新、在进步、在变化。中小城市房地产企业要想在激烈的市场竞 争中站稳脚跟，就必须接受这些变化。对于市场的这些变化，中小企业也是以模仿 为主，很少有属于自己的特色与创新，没有核心竞争力。从建筑符合到风格，从营 销口号到广告宣传都一律模仿。虽然拿来主义成本很低，但面对瞬息万变的市场变 1 2 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 化，有时则显得手忙脚乱，无法适应。这种能力的低下使中小企业在新一轮市场竞 争中处于劣势。 3 4 4 互相恶性竞争带来的不信任 长期以来中小企业各自为阵，很少有战术协调与战略合作。对于市场本来就不 大的份额，他们不是去想方设法扩大市场本身，而是相互掠夺对方资源和市场，进 行着恶性竞争。这样的后果是企业间缺乏基本信任和合作基础。由于行业内部与社 会在诚信上没有建立这样的机制，所以当面对外来竞争对手更大的挑战与冲击时， 中小企业则手忙脚乱，应对能力更是捉襟见肘。 3 5 经济适用房制度和廉租住房制度尚待进一步完善 住房是一种很特殊的商品，是一种高附加值商品( 物品) ，并不是每个家庭都能 完全依靠自己的财力获得所必需的住房。因此，是在市场经济发达的西方国家，住 房供应实际上也是实行特定意义上的双轨制。即对高收入者实行市场化供应，对中 低收入者实行不同程度的福利政策，如由政府建造低标准公营住宅，出售或出租给 中低收入者，对中低收入者实行购买贴息、减税、降低土地价格等优惠政策，并推 行自建公助，帮助中低收入者建房。 我国经济适用房制度是伴随着我国住房制度改革进程而产生和发展的。1 9 9 4 年国务院关于深化城镇住房制度改革的决定“把建立以中低收入家庭为对象，具 有社会保障性质的经济适用住房供应体系”列为我国城镇住房制度改革的一项基本 内容和任务。1 9 9 5 年我国开始实行安居工程，与后来的经济适用房有很大的相似 性，也是经济适用房建设的开始，于是经济适用房制度便产生了。1 9 9 8 年国务院 发出了关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知( 国发 1 9 9 8 j 2 3 号，以下简称通知) ，这是我国住房体制改革的纲领性文件。通知根据 当时居民经济承受能力和心理承受能力的现实决定建立以经济适用房为主体的多 层次的住房供应体系，即高收入者购买或租赁市场价商品住房，中低收入者购买经 济适用住房，最低收入者租用政府或单位提供的廉租住房。经济适用房建设用地实 行行政划拨。政府扶持，以保本微利为原则，向中低收入家庭出售。个人购买微利 价的经济适用房需要申请，经过批准后购买。根据通知精神，建设部、国家计 委、国土资源部、中国人民银行等相关部门当年相继联合下发了关于大力发展经 济适用住房的若干意见、关于迸一步加快经济适用住房建设有关问题的通知、 经济适用房住房开发贷款管理暂行规定、住房公积金管理条例等规范性文 件，明确了经济适用房建设的土地政策、货币信贷政策、税收政策、价格政策和房 1 3 硕士擘位论文 m a s t e r st h e s l $ 改政策。此后，各地陆续出台了关于经济适用住房的建设和销售管理办法，经济适 用房正式成为我国住房供应体系中的一个重要组成部分。2 0 0 3 年，国务院关于 促进房地产市场持续健康发展的通知指出，“经济适用住房是具有保障性质的 政策性商品住房”。这是关于经济适用房的最简明而又科学的定义。2 0 0 4 年，建 设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合发布的经济适用住房管理办 法第二条给经济适用房下了更为具体完整的定义，“经济适用房，是指政府提供 政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住 房”。各地也相继出台了各自的经济适用住房管理办法和一些相关措施，经 济适用房制度得到一定的发展。 我国在提出住房商品化的同时，着重强调“建立中低收入家庭为对象，具有社 会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系”。 这意味着我国的住宅供应并非完全市场化，因为住房是居民的一种生活必需品，又 不是每一个家庭都有能力购买的；况且，住房又是人的一种基本权利，保障人的住 房权利是政府的责任，因而是不可能通过完全市场竞争达到供求均循。对于这一点， 我们必须有足够的认识。在当前我国商品住房供应中供不应求特别尖锐的是中低价 位的普通商品住房。所谓普通商品住房就是政府出让土地，限定房屋价格和购买群 体而提供给社会的一种住房。由于这种类型的住房，适合大多数中低收入居民的购 买力，只要供给量充足，就可以从根本上稳住商品住房的价格。为此，必须把改善 住房供应结构，扩大普通商品住房和经济适用住房比重摆在重要的位置。尤其是商 品住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用房供应严重不足的地方， 更要把住房建设的重点放在中低价位普通商品住房和经济适用住房项目上。对中低 价位普通商品住房和经济适用房建设项目，在供应建设用地之前，由城市规划主管 部门依据控制性详细规划出其建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，房地产主 管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让 的前置条件，以保证中低价位、中小套型住房的有效供应。 2 0 0 4 年，建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合发布的经济 适用住房管理办法中提出经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、 供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。经济适用房制度是政府为 满足中低收入家庭住房需求而建立的，廉租住房是政府为解决最低收入家庭住房困 难而建立的，这两项制度都是政府发挥对中低收入及困难家庭住房需求的保障作用 下建立起来的。目前，很多中小城市尚未建立起廉租住房制度。 经济适用房建设当前面临主要的问题，是部分地方政府认识不到位，片面强 1 4 硕士擘住论文 m a s t e r st h e s i s 调房地产市场发展对当地经济增长的带动作用，片面强调通过市场手段来解决住 房问题，对经济适用房、廉租住房履行住房保障职能重视不够，导致经济适用住 房供应量明显不足。而这种采取政府替中低收入者盖房子的“补砖头”的方法尚存 在很多问题和不足，表现在以下几个方面：( 1 ) 享受住房优惠的主体错位。为了 照顾中低收入群体的住房问题，国家在土地、财政补贴、税收方面给予了优惠，经 济适用住房、廉租住房就