（金融学专业论文）房地产金融风险防范研究——以中国建设银行为例.pdf

山东大学硕士学位论文 中文摘要 自从进入新世纪以来，以北京成功申奥和上海成功申办世博为契机，在国家 一系列鼓励住房消费政策的推动下，同时在一系列鼓励住房消费政策的推动下， 我国房地产投资持续保持较快的增长速度；居民住房消费得到有效启动，呈现供 需两旺的发展势头。房地产市场的活跃，对改善居民居住条件、带动相关产业发 展、拉动经济增长做出了重要贡献。但是，局部地区和部分中心城市出现了房地 产投资增幅过大、市场结构不尽合理、房地产价格高涨、商品房空置率上升较快、 高级写字楼出现过热现象等问题，我国金融机构房地产金融业务的风险也日渐增 加。 近年来，中国的学界和业界对房地产金融风险进行了深入的研究和不懈探索， 包括人民银行、银监会在内的政府部门对房地产金融风险的研究和探索都给予了 一定的支持和关注。政府相关机构多次牵头进行了房地产金融风险的判断和防范 等相关专题的研讨，部分学者和专家也出版了相应的介绍性的图书或专著，取得 了一定的成就。但是由于房地产金融的复杂性和在我国的发展历史还不长，所以 无论其理论研究还是实际防范与国际前沿的差距还比较大。 本文紧紧围绕如何防范房地产金融风险这个核心论题，从中国建设银行房地 产金融风险的基本状况出发，借鉴各学派对房地产金融风险的研究，具体分析建 设银行房地产金融风险产生的原因，并借鉴各国防范房地产金融风险的经验提出 防范中国建设银行房地产金融风险的对策建议。 关键词：房地产；金融风险；银行业；防范策略 硎 山东大学硕士学位论文 a b s t r a c t s i n c et h en e wc e n t u r y ，i ti sag o o dc h a n c ef o rt h er e a le s t a t et h a tb e i j i n gs u c c e e d i na n d a p p l i e df o ro r g a n i z i n gt h eo l y m p i cg a m e sa n ds h a n g h a is u c c e e di na n da p p l i e d f o rt h ee x p o s i t i o no ft h ew o r l d , u n d e ras e r i e so fp u s h e sw h i c he n c o u r a g e st h eh o u s e c o n s u m p t i o np o l i c yo ft h ec o u n t r ya tt h es a m et i m e , t h er e a le s t a t ei n v e s t m e n to fo u r c o u n t r yk e e p st h er e l a t i v e l y f a s t g r o w t h r a t e c o n t i n u o u s l y ；r e s i d e n t sh o u s e c o n s u m p t i o ni ss t a r t e de f f e c t i v e l y , p r e s e n t i n gt w op r o s p e r o u sg r o w t hm o m e n t u mo f s u p p l ya n dd e m a n d t h ea c t i v i t yo fm a r k e to ft h er e a le s t a t em a k e si m p o r t a n t c o n t r i b u t i o no ni m p r o v i n gr e s i d e n t sl i v i n gc o n d i t i o n s , d r i v i n gt h er e l e v a n ti n d u s t r yt o d e v e l o pa n ds p u r r i n ge c o n o m i cg r o w t h b u tt h e r ea r es o m ep r o b l e m si ns o m ek e y c i t i e sa n ds o m ea r e as u c ha si n v e s t m e n to fr e a le s t a t et o of a s t , l a n ds u p p l ye x c e s s i v e ， r e a le s t a t ep r i c er u nh i g h ，c o m m o d i t ya p a r t m e n tv a c a n c yr a t er i s ec o m p a r a t i v e l yf a s t a n dt h es e n i o ro f f i c eb u i l d i n ga p p e a rh o t , t h er i s ko fr e a le s t a t eo ff i n a n c i a li n s t i t u t i o n o fo u rc o u n t r yi n c r e a s e sd a yb yd a yt o o s i n c e19 9 0 s ，t h ee d u c a t i o n a lc i r c l e sa n di n d u s t r yo fc h i n ah a v ec a r r i e do nd e e p r e s e a r c ha n de x p l o r e dt ot h ef i n a n c i a lr i s k so ft h er e a le s t a t eu n t i r i n g l y ，t h e d e p a r t m e n t so fg o v e r n m e n ti n c l u d i n gt h ep e o p l e sb a n k , s i l v e r 鲫p e r “m e n th a v ea l l o f f e r e dc e r t a i ns u p p o r ta n dc o n c e r nt ot h es t u d yo nf i n a n c i a lr i s k so ft h er e a le s t a t e ， t h er e l e v a n to r g a n i z a t i o no ft h eg o v e m m e n tt a k e st h el e a di nt h ed i s c u s s i o no ft h e r e l e v a n ts p e c i a lt o p i co fc a r r y i n go nt h ej u d g m e n to ft h ef i n a n c i a lr i s k so fr e a le s t a t e s a n dt a k i n gp r e c a u t i o n sa g a i n s ti tm a n yt i m e s s o m es c h o l a r sa n de x p e r t sh a v e p u b l i s h e dc o r r e s p o n d i n gi n t r o d u c t o r yb o o k so rm o n o g r a p h , h a v i n ga l r e a d ym a d e c e r t a i na c h i e v e m e n t b u tb e c a u s et h ec o m p l e x i t yo ft h ef i n a n c eo ft h er e a le s t a t ea n d d e v e l o p i n gh i s t o r yi n o u rc o u n t r ya r ea l s on o tl o n g , s ob o t ht h ed i s p a r i t yo fi t s t h e o r e t i c a lr e s e a r c ha n dt a k i n gp r e c a u t i o n sa g a i n s ta c t u a l l yi se v e nf a r t h e ra w a yf r o m t h ei n t e r n a t i o n a lf o r w a r dp o s i t i o n 2 山东大学硕士学位论文 t h i st h e s i si sf o c u s e do nt a k i n gp r e c a u t i o n sa g a i n s tf i n a n c i a lr i s k so ft h er e a l e s t a t e f i r s t l yw eh a v ea n a l y z e dt h eb a s i cs t a t u so ff i n a n c i a lr i s k st h er e a le s t a t eo f c h i n ac o n s t r u c t i o nb a n k , t h e nc i t ed i f f e r e n te x p l a n a t i o n so ft h ef i n a n c i a lr i s k so ft h e r e a le s t a t ef r o md i f f e r e n ts c h o o l st oe x p l a i nt h er e a s o n so ff i n a n c i a lr i s k st h er e a le s t a t e i nc h i n ac o n s t r u c t i o nb a n k ；c i t ed i f f e r e n ts u c c e s s f u le x p e r i e n c e so fd i f f e r e n tc o u n t r i e s t ot a k ep r e c a u t i o n sa g a i n s tf i n a n c i a lr i s k so ft h er e a le s t a t ei nc h i n ac o n s t r u c t i o n b a n k k e y w o r d s ：r e a le s t a t e ；f i n a n c i a lr i s k s ；b a n k i n g ；s t r a t e g yo fp r e c a u t i o n 3 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行研究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不 包含任何其他个人或集体己经发表或撰写过的科研成果。对本文的研 究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明 的法律责任由本人承担。 论文作者签名：鍪堕逸h期： 关于学位论文使用授权的声明 本人完全了解山东大学有关保留、使用学位论文的规定，同意学 校保留或向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论 文被查阅和借阅；本人授权山东大学可以将本学位论文的全部或部分 内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其他复制手段 保存论文和汇编本学位论文。 ( 保密论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名：新签名：蕴盛日期：缸生 山东大学硕士学位论文 1绪论 1 1选题的目的和意义 我国房地产金融的发展时间较短，还处于逐步完整和发展的过程之中，风险 防范措施还很不完善。而世界上其他国家，特别是西方发达国家的房地产金融， 已有相当长的发展历史，摸索出了防范风险和促进房地产金融健康、规范和有序 发展的一系列有效措施。 随着国有商业银行商业化转轨和股份制改造步伐的加快，以及新建商业银行 数量的不断增加和外资银行的陆续涌入，中国银行业日益呈现出多元化的竞争格 局。在激烈的市场竞争中，各商业银行认识到，惟有尽快转变经营和发展策略， 根据市场需求和经营环境的变化随时调整产品和服务，才能确立自身稳固的市场 地位，保持竞争优势。 作为原国有商业银行之一的中国建设银行，近几年来，在房地产金融工作实 践中已经开始引入了营销理论和观念。但是，部分地区房地产市场过热，存在较 大的市场风险。房地产开发企业高负债经营，隐含着房地产企业财务风险；“假按 揭”现象时有发生，凸显了房地产市场的道德风险；基层银行发放房地产贷款时 “寻租”行为盛行，存在巨大的操作风险；土地开发贷款有较大信用风险：房地 产贷款法律风险加大。上述实际问题和风险的存在，严重影响了中国建设银行房 地产金融业务的竞争力、盈利水平及品牌形象。 本论文拟以金融学理论为基础，以中国建设银行为研究对象，分析中国房地 产金融业发展过程中存在的问题，探索中国建设银行的房地产金融风险防范策略， 以提升中国建设银行的品牌知名度，使中国建设银行保持市场竞争优势，维系良 好的客户关系，降低房地产资金融通风险，提高企业的盈利水平。同时，对从宏 观上了解、把握和解决中国房地产金融风险的防范问题，对于中国银行业和房地 产业的发展也有着重要的现实指导意义。 4 山东大学硕士学位论文 1 2 房地产金融研究文献与理论评述 房地产是房产与地产两种财产的合称，是以房与地的这种物的存在为前提的 一种财产形态，是土地和附着于土地之上的房屋等建筑物以及构筑物所构成的物 质形态在经济上的体现，是房屋与土地的经济形态，它涉及到权属关系，房地产 的各种经济活动的实质是其权属的运行过程。因此，房地产不仅指土地及土地附 着物，而且包括由此衍生的各种权属关系。房地产业是从事为实现房地产的产权 权属而进行相应经济活动的一个产业部门，是从事房地产开发、经营、管理和服 务等各项房地产经济活动的各个经济单位的总体。这个产业的经济活动涉及金融、 保险、建筑和法律等领域。在我国的国民经济三次产业划分中，房地产业与金融 业、保险业等共同列入第三产业的第二层次，即为生产和生活服务的部门。 房地产金融，指以房地产业为特定对象，围绕房地产的开发、建设、经营和 消费的再生产过程而展开的各种金融活动。从服务对象上划分，它包括为房地产 业的房地产开发、建设、交易、经营等活动服务的“房地产业金融”和为居民的 住宅建造、购买、维修、装饰、消费等活动服务的“住宅金融”两个主要部分；从 服务内容上划分，它包括房地产资金融通、房地产资金转账结算、房地产保险、 房地产信托等业务，其中又以房地产资金融通业务为主。 房地产金融的发展历史最早可以追溯到1 7 6 9 年在德国的西里西亚省诞生的世 界上第一家土地开发银行。到目前为止，房地产金融己有2 5 0 多年的发展历史。直 到2 0 世纪3 0 年代的大萧条，美国建立类似商业银行管理体制的住房金融体制，现 代意义上的房地产金融才在世界范围内得到长足的发展；尤其是在第二次世界大 战后，欧美发达国家和部分新兴发展中国家，如新加坡，结合本国的经济发展和 金融制度的实际情况创新了本国各具特色的房地产金融。 1 2 1 房地产金融研究文献评述 由于房地产金融具有很大的地域国别性，加之现代的、正规的住房金融发展 时间不长，当前国内外专门的针对房地产金融的研究文献不少，但研究的深度不 够。原世界银行专家马克搏利特主要从筹资方面研究住房金融问题。其主要观点 ( 英) 马克。博利特著，邵新莉译世界住宅与金融概览【m 】吉林：吉林科学技术出版社，1 9 9 1 。 山东大学硕士学位论文 是：任何房地产金融系统都必须能够提供长期贷款，要提供长期贷款就必须有稳 定的资金来源。由于客观原因，马克搏利特只是概括y 2 0 世纪7 0 年代以前各国住 房金融工具的使用情况，没有能够对房地产金融的发展趋势做出预测，也没有能 够纳入现今出现的房地产金融市场方面的一些创新情况，如：二级市场抵押贷款 等。 由于房地产金融在中国的发展历史相对较短，从实践上来看，国内的房地产 金融尚处于起步和摸索阶段；从理论研究来看，目前的研究文献仅限于国外相关 领域发展状况的简单介绍，以及对我国房地产金融摸索的初步探讨。从总体上来 说，研究还较为分散，符合中国房地产金融发展现状的比较系统、完整理论体系 和观点尚未形成。 随着国内住房制度改革的不断深化与加快，有关房地产金融的研究也越来越 多，越来越注重理论与实践相结合。王洪卫( 2 0 0 1 ) 提出中国住房金融筹资机制 的构建应分为短期、中期、长期三个阶段，同时还研究了中国房地产金融风险的 成因和防范机制的建设等问题。谢经荣( 2 0 0 2 ) 主要研究了各国“地产泡沫”产 生的原因和背景，制定了预测“地产泡沫”的指标，并着重分析了房地产运行状 况和房地产金融存在的风险隐患。曹振梁、高晓慧( 2 0 0 2 ) 以房地产业在国民经 济中的产业地位为切入点，论证了房地产业作为新的经济增长点在中国经济增长 中的重要作用。 从以上文献可以看出，目前对国内对房地产金融的研究层面不够深入，但我 国随着房地产行业在国民经济中的地位日益重要，适应房地产也发展的房地产金 融业务需求也将日益增加，从而对房地产金融发展的研究将会不断涌现，理论也 将在实践需求的推动下不断发展，理论研究与实践发展的完美结合，将能够更好 的指导中国房地产金融的长期良性发展。随着房地产金融的理论和实践的发展， 对于各大金融机构来讲，房地产金融业务将会逐步开展，业务量会日益增加，从 而对房地产金融市场风险的识别、衡量和防范，将成为金融业，尤其是银行业日 常经营过程中所面临的一个重要问题。 王洪卫中国住房金融：资金筹措与风险防范机制【m 】上海：上海财经大学i 版社，2 0 0 1 谢经荣地产泡沫与金融危机【m 】北京：经济管理 版社，2 0 0 2 。 曹振良，高晓慧中国房地产业发展与管理研究【m 】北京：北京大学 l 版社，2 0 l i z 6 山东大学硕士学位论文 1 2 2 房地产金融风险理论评述 房地产金融市场是整个金融资本市场的一个环节，相关对金融风险的产生及 其原因进行解释的理论，也能够很好的解释各国的房地产金融市场存在的问题， 并对房地产金融风险的产生及其防范措施的研究提供了强大的经济学理论支撑和 有意的借鉴。 l 、信息经济学与房地产金融风险 信息经济学是研究在非对称信息情况下，当事人之间如何制定合同( 契约) 及对当事人行为进行规范的问题。借助于信息经济学，能够从微观行为的角度更 深刻地认识房地产金融风险产生的原因。信息经济学认为，信息的不对称是房地 产金融风险产生的主要原因。我们对房地产个人信贷和对房地产开发企业的信用 等级评估，实质上都是基于信息经济学对房地产金融风险的解释。正是因为信息 的不对称，才需要专门的中间部门来减少和消除个人同房地产开发企业、个人同 金融机构、金融机构同房地产开发企业之间的信息差距，以减少和消除可能发生 的房地产金融风险。 信息经济学中的不对称信息是经济行为的当事人之间信息占有的差异。由于 社会分工和专业化的存在，从事经济活动的交易双方对交易对象、市场状态的认 识存在较大的差异，拥有信息的一方存在强烈的内在激励，利用自己掌握的信息 通过损害对方的方式下最大化自己的利益，信息不对称是现实经济活动中的普遍 现象。不对称信息大致可以分为两类：一类是外生的信息，它是先天的、先定的， 不是由当事人的行为造成的，一般出现在合同签订之前；第二类信息是内生的， 取决于行为人本身，它出现在签订合同之后。第一类不对称信息将导致逆向选择 ( a d v e r s es e l e c t i o n ) ，第二类不对称信息将产生道德风险( m o r a lh a z a r d ) 。这两种情况 在金融市场上出现就会降低市场机制的运行效率，影响资本的有效配置，导致房 地产金融风险。 ( 1 ) 逆向选择( a d v e r s es e l e c t i o n ) 逆向选择会加大房地产金融风险发生的可能性。在间接融资为主的资本市场 上，银行贷款收益的高低取决于利率高低和企业还款的可能性，而企业还款的可 能性在很大程度上与企业经营活动有关。在资金借贷市场上有众多风险程度不同 山东大学硕士学位论文 的企业，当银行不能观察到项目投资风险或确定投资风险成本太高时，银行只能 根据企业平均风险状况，决定贷款利率。那些低风险企业由于借贷成本高于预期 水平而退出借贷市场，那些愿意支付高利率的企业都是高风险企业，因从事高风 险甚至投机性事业才能获得超额利润来偿付高利息。这时，贷款的平均风险水平 提高，银行收益率降低，呆帐坏帐增多，金融风险显著增加。 逆向选择问题可以通过实施低利率来解决，如西方国家采用信贷配给制，维 持较低的利率水平，拒绝一部分贷款中请。这虽然牺牲了资本配置效率，但可以 减少信用风险。如果不控制利率上升，逆向选择的金融风险就会出现。随着国家 宏观调控的加强和市场的变化，许多企业亏损，难以还贷，金融机构支付发生困 难，金融风险问题十分突出。前几年在我国，一些金融机构为了完成储蓄指标， 违反国家规定，高息揽储蓄，为了避免亏损，又高息放贷，结果贷款大量流向投 机型的高风险企业，造成银行的呆账、坏账率上升。 ( 2 ) 道德风险( m o r a lh a z a r d ) 信息不对称导致的道德风险普遍存在于以信用为基础的各种金融业务关系 中，是造成房地产金融风险的另一主要原因。虽然在交易双方达成合同时信息可 能是对称的，但在合同实践中，往往出现一方缺乏另一方的行动信息的情况，这 时，拥有私人信息的一方就可能利用这种信息优势最大化自身的利益、损害另一 方利益。 当银行与房地产企业在签订资金使用权的契约后，房地产企业在贷款执行过 程中有强烈的经济刺激和出于机会主义的动机，隐藏资金使用的真实信息，采取 不完全负责任的态度，而不采取应当采取的缩减房地产金融风险的措旌，从而酿 成房地产金融风险。如何减少企业的道德风险转化为房地产金融风险取决于契约 设计的两个方面： 首先，要减少交易双方的信息差距，使房地产企业的信息优势不足以获得较 多的机会主义收益。例如，我国国有银行采取的驻厂信贷员制度和主办银行制度， 其意图都在于改变银行的信息劣势，降低信息非对称程度；后者更着重通过银企 之间的重复博弈关系，从而有效避免在一次博弈中可能出现企业的道德风险行为， 有利于双方长期的合作。 山东大学硕士学位论文 其次，要强化银行对房地产企业的约束和激励机制，使房地产开发商经过成 本收益分析后能放弃机会主义行为，自觉按照双方达成的意愿行事。例如：实行 贷款抵押或质押，评定房地产企业的信用等级，颁发贷款证等制度安排，分别从 资产、信誉等方面建立起约束和激励机制。 信息经济学对房地产金融风险的探讨是深入有效的，对于我们认识房地产金 融风险和防范房地产金融风险有极大的启迪： 第一，房地产金融风险产生的根本原因在于信息的不对称和不完全，因此防 范房地产金融风险的核心问题就是建立起完善的信息机制，各金融丰体应当注重 相关信息的搜寻、整理、分析和运用。 第二，不利选择和道德风险是市场经济本身产生的两大“体制缺陷”，只有 依靠非市场机制才能解决，因此政府是防范房地产金融风险不可缺少的力量，政 府的着眼点应放在政策和机制上，即制订良好的激励机制、保障机制、管理机制 和发展机制。 第三，我国房地产金融风险的产生还源于制度转换的不确定性和产权主体的 模糊性，在政府银行企业的二重委托代理关系中，委托人缺位，代 理人不到位，存在着普遍的约束软化和激励不足，因此加快产权制度改革，理清 委托代理关系是当前金融体制改革的重要任务。 根据信息经济学的理论来研究房地产金融风险，无疑是为房地产金融风险的 研究开创了一条道路。理论自身还存在完善之处，特别是对房地产金融风险的认 识还有待于在实践和研究中进一步深化。 2 、搿金融不稳定假说一与房地产金融风险 1 9 6 3 年美国布朗大学经济学教授海曼明斯基( h y m a npm i n s k y ) 依据资本主 义繁荣与萧条的长波理论提出了“金融不稳定假说”( f i n a n c i a li n s t a b i l i t y h y p o t h e s i s ) ，用“周期性”来解释金融体系的不稳定、金融风险的产生、金融危机以 及金融危机对经济运行的危害。其主要观点为：私人信用创造机构，特别是商业 银行和其他贷款人的内在特性，使得他们经历周期性的危机和破产浪潮，金融中 h y m a np m i n s k y c a n ”i t h a p p e na g a i n ? c e s s a y so ni n s t a b i l i t ya n df i n 卸c c a m o n kn y ： m e s h a r p e ，19 8 2 骆玉鼎海曼明斯基的金融不稳定假说 m 】云南财贸学院学报，i 9 9 8 ，( 0 5 ) ：8 1 1 ，1 6 9 山东大学硕士学位论文 介的困境被传递到经济的各个组成部分，产生宏观经济的动荡和危机 明斯基将贷款企业分为三类：第一类是抵补性企业，它只根据自己未来的现 金流量作抵补性的融资，他们是最安全的借款人；第二类是投机性的借款人，他 们根据预测的未来资金丰缺程度和时间来确定借款；第三类是高风险的借款企业， 他们借款用于投资期很长的项目，在较长时期内他们都无法用投资的收益还本付 息而需要滚动融资用于支付本息。随着银行业的竞争日益激烈，贷款人的贷款条 件越来越宽松，而借款人中后两类的比重越来越大，而较为安全的第一类借款人 所占的比重却越来越小。生产部门、个人和家庭的债务相对于其收入的比例都越 来越高，股票和房地产的价格持续上涨。长波上升段后，必然迎来滑坡，任何打 断信贷资金流入生产部门的事件都将引起违约和破产的潮流，而这又进一步反馈 影响金融体系。结果，金融机构的破产迅速地整个经济系统传播、扩散，金融资 产价格的泡沫业迅速地破灭，金融危机爆发。 明斯基在解释这一循环往复的长波时，提出了两种可能的原因：( 1 ) 代际遗 忘解释( g e n e r a t i o n a li g n o r a n c ea r g u m e n t ) ，即今天的贷款人忘记了过去的痛苦经历， 一些利好促成金融业的繁荣，而此时距离上次的金融灾难已经过去很长的时期了， 人们的贪欲己经战胜了恐惧，价格的上涨推动更多的购买，人们预期当前资产价 格的趋势会继续下去。 ( 2 ) 竞争压力解释( r i v a l r o u sp r e s s u r ea r g u m e n t ) ，即贷款 人是出于竞争的压力而做出许多不审慎的贷款决策、因为如果不这样做他们将失 去顾客和市场。 “金融不稳定假说”指出了金融风险和金融危机是客观存在的，他们随着国 民经济的周期性发展而变化。虽然二战以来，各国政府的财政赤字政策在很大程 度上抵消了私人投资的周期波动性，减少了金融风险的压力，但政府财政赤字政 策不可能无止境的执行，否则，政府本身也会成为上述的第三类理财者而破产。 根据“金融不稳定假说”来看，房地产投资者作为第三类贷款企业会在短期 内无法用投资的收益还本付息而需要再融资用于支付本息。一旦房地产企业的资 金周转出了问题，必将拖累相关的金融机构，产生连锁反应，从而导致金融危机。 但明斯基的理论缺少稳固的经济学基础，它把金融体系的风险的产生和积累视为 非理性或非均衡行为的结果，却又无法说明为什么经济行为人要按照那种破坏自 1 0 山东大学硕士学位论文 身利益的非理性方式来行事，而在很大程度上不得不依赖心理学的判断来解释金 融主体的非理性行为，从而降低了该理论的可信度。 中国正处于经济转轨时期，由于受到体制不完善和经济周期的影响，在较长 时期宏观经济呈较强幅度波动的特征。宏观经济波动较大，对应于不正常的扩张 和收缩，可能使企业大量债务拖欠，使市场信号失真，据此安排的信贷活动具有 很大的不确定性，导致银行风险出现的频率和强度都比较高。随着近年来房地产 市场的不断升温，各银行都将巨额资金集中于房地产业，使得银行受房地产市场 风险和融资信用风险的影响增大。 3 、货币主义学派与房地产金融风险 以弗里德曼为代表的货币主义学派认为：金融动荡的基础在于货币政策，如 果没有货币过度供给的参与，金融体系的动荡不太可能发生或至少不会太严重， 正是货币政策的失误引发了金融风险的产生和积累，结果使得小小的金融困难演 变为剧烈的体系灾难。 货币主义学派认识到金融风险要受货币政策的影响而变化。一般而言，在货 币政策宽松期，存款、放款、投资、还款、结算等环节运行相对顺畅，社会资金 流动量大，货币供需矛盾缓和，影响金融机构的安全的因素减弱，金融风险相对 较小。反之，在货币政策紧缩期，企业与企业之间、企业与金融机构之间、金融 同业之间、金融运行与经济运行之间、金融运行各环节之间的矛盾加剧，货币供 需出现较大缺口，影响金融机构安全性的因素逐渐增强，社会经济运行的链条常 常发生断裂，金融风险增加。 根据货币主义的理论，银行体系的货币冲击不可避免的给房地产企业带来信 贷冈境，而房地产商与银行之间的信贷危机带来的房地产金融风险又会导致房地 产商与银行体系这个金融链条上的两个环节的断裂，房地产金融风险会快速的扩 散到其他的经济领域，从而导致整个社会的金融危机的。货币主义学派将偶然的 货币冲击当作金融动荡的主要诱因，而事先排除了非货币因素产生的金融动荡的 可能性，最后的结果可能只是解释了表面的现象，而没有解释房地产金融风险从 而金融危机产生的真正原因。 从以上的分析来看，我国房地产金融研究尚处于起步阶段，理论上对房地产 山东大学硕士学位论文 金融风险产生原因的解释有其一定的道理，但都只是解释了房地产金融风险产生 的某个方面的原因，无法完全解释我国现阶段房地产金融存在的风险和银行等金 融机构如何应对。本文试图从中国房地产发展历史和现状出发，借鉴世界各国房 地产金融发展的经验，以中国建设银行为例，从银行的角度，分析目前中国房地 产金融发展中存在的问题，探讨中国建设银行的房地产金融风险防范策略，以提 升中国建设银行的品牌知名度，使中国建设银行保持市场竞争优势，提高其房地 产金融资产的使用率，降低银行资产的营运风险。 山东大学硕士学位论文 2 我国房地产金融的发展历史及现状 根据金融活动的性质和范围不同，房地产金融有广义和狭义之分，目前我国 理论界和实业界还没有一个统一的界定方法。一般来说，广义的房地产金融是指 一切与房地产业相关的金融产品、制度安排以及中介服务等金融活动的总和；狭 义的房地产金融仅包括与房地产开发、销售等经营活动有直接关系的融资活动。 鉴于目前我国房地产业在国民经济发展中的重要作用和地位，本文将从广义的角 度，来探讨我国房地产金融发展的历史以及现状。 2 1我国房地产金融的发展历史 我国房地产金融发展历史相对较短，是随着住房投资体制的转换和住房制度 改革的推进而逐渐发展起来的。归纳起来，其发展历程大致可分为以下四个阶段： l 、萌芽期( 1 9 7 9 - - - - 1 9 8 7 ) ：房地产金融理论突破与试点起步 1 9 7 8 年以前高度集中的计划经济时期，国有土地实行无偿划拨、无限期使用， 城市住房实行国家或单位统一投资、开发、分配和管理的制度。 1 9 7 9 年以后，随着经济体制改革的推进，国家住房投资逐步由财政无偿拨款 转为银行贷款，与基建投资一并下达的住房资金拨款转变为有偿付息的信用资金， 住房投资逐步转向信用化运行轨道，标志着房地产金融业的诞生。 1 9 8 4 年，城镇建房由企事业单位各自实施转化为房地产公司统一开发建设， 并规定由中国建设银行提供周转资金，1 9 8 5 年中国建设银行开始办理土地开发和 商品房贷款业务。住房分配由单位购建，并以低租金分配给职工的方式，逐渐向 按市场经济规律将单位住房出租或出售给职工的方式转变。房地产业作为一个独 立的产业部门开始形成，房地产金融业也因改革的需要应运而生。 2 、快速发展期( 1 9 8 7 - 1 9 9 3 年) ：非理性炒作与调整推进 为配合房改，1 9 8 7 年先后在山东、安徽两省成立了两家住房储蓄银行。这是 我国建国以来最先成立也是目前仅有的两家地方性住房专业性银行。1 9 8 8 年下半 年，根据国务院“关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案”，各 山东大学硕士学位论文 专业银行房地产信贷部迅速建立，形成了目前各商业银行内部的房地产信贷融资 体系，房地产金融业务得到迅速发展。到1 9 9 3 年，全国各商业银行房地产信贷部 资产负债总额已突破1 0 0 0 亿元，房地产金融成为银行的一个重要资本运作体系。 3 、调整规范期( 1 9 9 4 年1 9 9 7 ) ：相对稳定和协调发展 1 9 9 3 年底，由于经济发展尤其是房地产投资过热，国家开始对经济进行宏观 调控，中国人民银行采取了紧缩银根的货币政策，对抑制房地产投资过热起到了 至关重要的作用。与此同时，全国房地产市场普遍出现低迷，房地产金融发展中 存在的问题也逐渐暴露出来，规范房地产金融市场行为势在必行。主要表现为： ( 1 ) 规范房地产金融业务。1 9 9 4 1 9 9 5 年，根据中国人民银行的要求，商业 银行房地产信贷业务被分为政策性和自营性业务两大类，分账经营、分别核算， 为全面反映银行的债权和债务，也为监控房地产信贷业务发展莫定了基础。 ( 2 ) 规范房地产金融机构。1 9 9 6 年7 j 1 2 5 日，中国人民银行发布了。关于清 理商业银行国际业务部、房地产信贷部、信用卡业务部对外营业机构的通知”， 对银行内部的房地产信贷部门进行规范，为中央银行加强对各商业银行的监管， 规范商业银行经营行为，防范房地产金融风险起到了积极的作用。 在这一阶段，房地产金融机构也有了新的发展。关于我国房地产金融机构模 式的选择在理论界久有争论，其核心是应否建立住房储蓄银行。1 9 9 7 年1 月全国房 改工作会议明确做出了进行住房储蓄信贷部试点的决定。根据国务院的要求，住 房储蓄信贷部于1 9 9 7 年在上海、成都、太原等三个城市进行试点。其中上海、成 都由中国建设银行进行试点实施，太原由工商银行进行试点实施。 4 、持续发展期( 1 9 9 8 ) ：动荡与调整 自1 9 9 8 年开始，我国金融对房地产业的支持由过去单纯的企业开发贷款支持 转变为对投资和销售两个方面支持。具体表现为：( 1 ) 对房地产开发和个人住房 消费的信贷逐年上升；( 2 ) 房地产开发的贷款增速明显高于同期整个金融机构贷 款的增长速度；( 3 ) 个人住房贷款的总额和增长率均高于房地产开发贷款，且两 者差额逐年增大；( 4 ) 长期的低利率政策为资金密集型的房地产业提供了发展机 会。 1 4 山东大学硕士学位论文 2 2 我国房地产金融发展的现状 我国的房地产金融虽然起步较晚，但发展十分迅速。近年来，中国经济仍保 持了高速增长的势头，房地产业的发展是经济高速增长的一个重要推动因素。中 国房地产业的快速扩张导致了其对金融的依赖程度日益加深，房地产业的融资规 模逐年扩大；房地产融资对银行信贷的依赖日深，风险集中于商业银行，融资渠 道单一；外资涌入给中国的房地产金融市场和银行业带来了潜在风险。 l 、我国的房地产金融的总体规模逐渐扩大。 表2 - 11 9 9 7 2 6 年房地产开发资金来源情况单位：亿元人民币 年份资金来源总额国内贷款利用外资自筹资金其他资金 1 9 9 738 1 7 0 79 1 1 1 94 6 0 8 69 7 2 8 8l4 5 4 7 9 1 9 9 84 4 1 4 9 4l0 5 3 1 73 6 1 7 611 6 6 9 8 l8 1 1 8 5 1 9 9 947 9 5 911 1 1 5 72 5 6 6 0l3 4 4 6 220 6 3 2 2 0 0 05 9 9 7 6 313 8 5 0 81 6 8 7 016 1 4 2 l28 1 9 2 9 2 0 0 l 7 6 9 6 3 9 l6 9 2 21 3 5 7 021 8 3 9 636 7 0 5 6 2 0 0 2 97 4 9 9 5 22 2 0 3 41 5 7 2 327 3 8 4 546 1 9 9 2 0 0 3 1 31 9 6 9 2 31 3 8 2 71 7 0 o o37 7 0 6 961 0 6 0 5 2 0 0 4 1 71 6 8 7 73 1 5 8 4 12 2 8 2 052 0 7 5 685 6 2 5 9 2 0 0 5 2 13 9 7 8 439 1 8 0 82 5 7 8 l7 0 0 0 3 9l o2 2 1 5 6 2 0 0 62 71 3 5 5 553 5 6 9 84 0 0 1 585 9 7 0 91 27 8 1 3 3 注：资料来源：中国统计年鉴2 0 0 7 “6 3 3 房地产开发企业( 单位) 资金来源”；本 文将统计年鉴中数据单位由万元换算为亿元，并保留两位小数 3 0 0 0 0 2 5 0 0 0 2 0 0 0 0 1 5 0 0 0 1 0 0 0 0 5 0 0 0 o “? 一。v |? 。“。一? “。”二一、。i ”：；j 二i 、j ”j 。i “：j ：“锡 卢1 。 。 。r 厂一 一 1 9 9 7 1 9 9 8 1 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 5 2 0 0 6 图2 - 11 9 9 7 2 0 0 6 年中国房地产开发资金来源总额变化趋势 山东大学硕士学位论文 根据表2 1 可以看到，从房地产投资规模来看，1 9 9 7 年全国房地产开发投资 资金38 1 7 0 7 亿元，2 0 0 6 年己达2 71 3 5 5 5 亿元，1 0 年增长了7 1 l 倍；从图2 1 可以看到，我国房地产投资规模上升幅度很快。另据统计，2 0 0 5 年末房地产贷款 占g d p 的比率高达为1 6 8 ，房地产金融对中国经济增长起到了极其重要的推 动作用。 从我国房地产改革的发展历程看，房地产业真正进入发展阶段是在1 9 9 8 年 以后，伴随着个人住房商品化制度改革的实施以及个人购房按揭的启动，大量的 购房者开始依赖银行贷款进入房地产市场。据统计资料，1 9 9 8 年商品房销售额总 计约为2 5 0 0 亿元，但2 0 0 6 年全国商品房销售额已突破2 万亿，比1 9 9 8 年增长 7 倍多。同时伴随着房价的不断飞涨，银行每年有大量的资金以房地产开发的形 式进入房地产行业。从1 9 9 8 年到2 0 0 6 年在我国房地产金融发展的短短9 年内， 全国的房地产投资额由1 9 9 8 年仅为3 6 0 0 多亿元，约占当年社会总固定资产投资 的1 2 7 ，到2 0 0 6 年迅速增至将近2 万亿元，占2 0 0 6 年社会固定资产投资的 2 1 9 ，年均复合增长率为2 3 4 。房地产投资的这些数据凸显了我国房地产金融 的增长潜力和良好的发展趋势。 金融业作为房地产业发展不可替代的重要支持和动力，与房地产业有着不可 分割的密切联系。住房分配制度的改革在带动以住宅为主的房地产业快速发展的 同时，也为房地产金融业务的发展创造了空间和舞台，提供了发展的土壤；而银 行信贷资金的支持在保证住房分配货币化改革顺利实施的同时，更为以住宅为主 的房地产业的发展和广大购房者输送了急需的“血液一，+ 成为房地产业发展的“助 推器”。房地产业的发展关系国计民生，它的生产周期长，资金需求密集，资金供 需存在时间差，如果出现房地产金融风险，必将对整个国民经济产生极其不利的 影响。 2 、房地产业对以商业银行为主的国内信贷依赖程度日益加深，规模逐年加大， 银行的房地产信贷( 房地产开发贷款和个人购房贷款) 风险提高。 根据表2 1 的数据，从房地产资金的来源结构上来看，我国的房地产融资以 国内信贷为主；图2 2 表明，1 0 年来国内信贷额度逐渐增大，尤其是进入新世纪 数据资料来源：2 0 0 6 年中围统计年鉴。 1 6 山东大学硕士学位论文 以来，国内信贷增长迅速。1 9 9 7 年房地产开发资金中国内贷款只有9 1 1 1 9 亿元， 2 0 0 5 年已达到53 5 6 9 8 亿元，1 0 年间增长了5 8 8 倍。从图2 1 可以看到，在房 地产资金来源中国内信贷的规模不断趋于扩大。 目前，我国的房地产业融资以国内信贷为主，而国内信贷大多来源于各商业 银行，尤其是四大国有商业银行。根据统计，2 0 0 5 年房地产贷款增长率比同期金 融机构人民币贷款余额增长率高出3 7 个百分点。房地产贷款余额占金融机构人 民币贷款余额的1 5 8 ，房地产贷款余额在中长期贷款余额中的比重达到3 5 1 。 从房地产贷款在商业银行中的分布来看，有7 7 的房地产贷款余额集中在四大国 有商业银行。四大国有商业银行中有三家房地产贷款余额在同期人民币贷款余额 中的占比都在2 0 0 0 以上。房地产业对银行信贷过分依赖，也使得政府对银行体系 的调控可能对房地产业产生直接的冲击。 6 0 0 0 5 0 0 0 4 0 0 0 3 0 0 0 2 0 0 0 1 0 0 0 0 j，j 。? j j 。? j o ，j _ 。j 1 1 + j ，j 7 4 j 一j l 隅 夕 。 。p 1 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 6 l - 4 - - 国内贷款 i 图2 - 21 9 9 1