（民商法学专业论文）物业管理安全保障义务研究.pdf

中文摘要 物业管理安全保障义务是指物业管理者对业主及其他使用人的人身和财产安 全所承担的合理的保护义务。物业管理中的安全保障义务来源于民法所确定的一 般安全保障义务，是民法上一般性的安全保障义务在物业管理领域的适用和延伸。 物业管理中的安全保障义务的主体，是与业主签订物业管理合同的管理人( 物业 公司) ，对应的权利人是业主、物业使用人、经物业管理人许可进入物业服务范围 内的第三人。义务的内容是物业管理人应采取积极的行为，保障具有一定关系的 行为人的人身和财产不受侵害，包括物( 物业公司管理控制范围内的物) 导致的 损害和第三人( 在物业管理区域内) 实施的损害；义务的类型主要是按物业合同 约定的保障业主人身、财产安全的合同义务，也包括物业管理条例规定的物业消 防管理、小区治安管理的法定义务。违反物业管理安全保障义务的责任，主要是 合同责任，其次才是侵权责任。 我国侵权责任法及最高人民法院的相关司法解释，只规定了安全保障义 务的一般条款，没有直接规定物业管理安全保障义务的具体条款，国务院制定的 物业管理条例对物业管理安全保障义务的规定也存在适用原则不清、范围混 乱、类型不明等问题。建立统一的物业管理安全保障法律制度，明确适用原则及 范围，进行类型化规制，是化解司法实践中物业管理安全保障义务法律适用困难 的应对之策。 本文从侵权行为法入手，在借鉴西方安全保障义务理论的基础上，分五个部 分对我国物业管理安全保障义务做了深入的探讨，并对我国物业管理安全保障义 务制度的完善提出了建议。 第一部分介绍了物业管理安全保障义务制度的理论来源以及国内外的相关 立法规定。其理论来源主要是获利报偿理论、危险责任理论、社会成本理论、以 及信赖关系理论。在此介绍了两大法系中具体关于物业管理中安全保障义务的相 物业管理安全保障义务研究 关立法规定。 第二部分从物业管理安全保障义务的内容、特征及性质方面对物业管理中安 全保障义务的基本问题进行厘定，物业管理者负有保障其小区内业主安全的义 务。并简述了安全保障义务责任承担的原则，最后从契约性和侵权性两个方面界 定了安全保障义务的性质。 第三部分具体阐述了我国物业管理安全保障义务的现状及相关实务问题。这 一部分主要论述了安全保障义务的成文法及司法解释规定的不完善以及在现实 实务的履行中存在的问题，并对安全保障义务在立法规定及现实中履行出现的问 题进行评析。 第四部分着重探讨了违反物业管理安全保障义务的认定问题。本文认为构成 违反物业管理安全保障义务的要件包括损害事实的客观存在、管理者有未尽规定 行为、物业管理者与危险造成的损害后果存在因果关系以及在物业管理中因过错 而违反安全保障义务。 第五部分主要着墨于对完善我国物业管理安全保障义务制度的思考。文章确 定物业管理安全保障义务的原则，明确了安全保障义务的具体类型。本文认为应 该完善我国相关物业管理方面的法律法规，并建议增加“附保护第三人作用之契 约”制度。 关键词：物业管理；安全保障；侵权；合同 i i 河南大掌硬。电学位论文 a b s t r a e t t h i sp a p e ra r g u e st h a tp r o p e r t ym a n a g e m e n ts e c u r i t yo b l i g a t i o n si st h ep r o p e r t y o w n e r sa n do t h e rm a n a g e r st ou s et h ep e r s o n a la n dp r o p e r t ys e c u r i t yp r o t e c t i o n o b l i g a t i o n sa s s u m e dr e a s o n a b l e s a f e t ya n ds e c u r i t yo fp r o p e r t ym a n a g e m e n td u t i e s f r o mt h eg e n e r a lc i v i ll a wd e f i n e ds e c 戚t yo b l i g a t i o n s ，i st h es e c u r i t yo ft h eg e n e r a l c i v i ll a wo b l i g a t i o n sa p p l yi nt h ef i e l do fp r o p e r t ym a n a g e m e n ta n de x t e n s i o n p r o p e r t y m a n a g e m e n ti nt h es e c u r i t yo b l i g a t i o n so ft h es u b j e c ti se n t e r e di n t ot h ep r o p e r t y m a n a g e m e n tc o n t r a c tw l 也t h eo 啪e fm a n a g 默( p r o p e r t yc o m p a n i e s ) ，c o r r e s p o n d i n gt o t h er i g h tp e o p l ea r et h eo 硼e r sa n dp r o p e r t yu s e r s ，p e r m i s s i o nt oe n t e ru p o nt h e p r o p e r t ym a n a g e ro fp r o p e r t ys e r v i c e sw i t h i nt h et h i r d c o n t e n to ft h eo b l i g a t i o nt h e p r o p e r t ym a n a g e r ss h o u l dt a k ep o s i t i v ea c t i o n st op r o t e c tt h eb e h a v i o ro fac e r t a i n r e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h ep e r s o na n dp r o p e r t yf r o mi n f r i n g e m e n t ，i n c l u d i n gp r o p e r t y ( p r o p e r t ym a n a g e m e n tw i t h i nt h ec o n t r o lo ft h ec o m p a n y sp r o p e r t y ) d u et od a m a g ea n d t h i r d ( i nt h ep r o p e r t ym a n a g e m e n ta r e a ) t oi m p l e m e n tt h ed a m a g e ；t h et y p e o f o b l i g a t i o ni s d e t e r m i n e db yt h ep r o p e r t yo 嘲e r sa g r e e di nt h ec o n t r a c tt o p r o t e c t p e r s o n a l a n dp r o p e r t y s a f e t y o ft h ec o n t r a c t u a l o b l i g a t i o n s ，i n c l u d i n gp r o p e r t y m a n a g e m e n tr e g u l a t i o n s o ft h ep r o p e r t yf i r e m a n a g e m e n t ，c o m m u n i t yp o l i c i n g m a n a g e m e n ts t a t u t o r yo b l i g a t i o n s v i o l a t i o no fp r o p e r t ym a n a g e m e n tr e s p o n s i b i l i t yf o r s e c u r i t yd u t i e s ，m a i n l yc o n t r a c t u a ll i a b i l i t y , f o l l o w e db yt h et o r tl i a b i l i t y c h i n a s ”t o r tl i a b i l i t ya c t ”a n dt h es u p r e m ep e o p l e sc o u r to ft h er e l e v a n t j u d i c i a li n t e r p r e t a t i o n s ，p r o v i d e do n l yt h eg e n e r a lp r o v i s i o n so fs a f e t ya n ds e c u r i t y o b l i g a t i o n s ，t h e r ei sn od i r e c to b l i g a t i o nt or e q u i r ep r o p e 哪m a n a g e m e n to fs p e c i f i c s e c u r i t yp r o v i s i o n s ，t h es t a t ec o u n c i l f o r m u l a t e dt h e ”r e g u l a t i o n so n p r o p e r t y m a n a g e m e n t ”o nt h es a f e t ya n ds e c u r i 够o fp r o p e r t ym a n a g e m e n to b l i g a t i o n st h e r ea r e i i i 物业管理安全保障义务研究 c l e a rp r i n c i p l e sa p p l y , t h es c o p eo fc o n f u s i o n ，t y p eu n k n o w na n ds oo n au n i f i e dl e g a l s y s t e mo fp r o p e r t ym a n a g e m e n ts e c u r i t y , c l e a rp r i n c i p l e sa n ds c o p eo fa p p l i c a t i o nt o c o n d u c tt h et y p eo fr e g u l a t i o ni st h ej u d i c i a lp r a c t i c ei np r o p e r t ym a n a g e m e n tt or e s o l v e s a f e t ya n ds e c u r i t yo b l i g a t i o n so ft h el a wd i f f i c u l tt oa p p l yc o u n t e r m e a s u r e s f r o mt h es t a r to ft o r tl a w , a n ds e c u r i t yo b l i g a t i o n si nt h ew e s t e r nt h e o r yo f r e f e r e n c e ，b a s e d o nf i v e p a r t s o ft h e c o u n t r y ss a f e t ya n ds e c u r i t y o fp r o p e r t y m a n a g e m e n td u t i e st od oi n d e p t hd i s c u s s i o n ，a n dp r o p e r t ym a n a g e m e n ti no u rs e c u r i t y o b l i g a t i o ns y s t e mr e c o m m e n d a t i o n s t h ef i r s tp a r tf o c u s e so np r o p e r t ym a n a g e m e n ti nt h es e c u r i t ys y s t e mo ft h e t h e o r e t i c a ls o u r c eo ft h eo b l i g a t i o na n dt h er e l a t e dd o m e s t i cl e g i s l a t i o n t h et h e o r y m a i n l yf r o mt h ep r o f i tr e w a r dt h e o r y , t h er i s ko fl i a b i l i t yt h e o r y , t h e o r yo fs o c i a lc o s t s ， a sw e l la st r u s tr e l a t i o n st h e o r y i n t r o d u c e dt h et w ol e g a ls y s t e m ss p e c i f i c a l l yo n p r o p e r t ym a n a g e m e n t i nt h es e c u r i t yo b l i g a t i o n so ft h er e l e v a n tl e g i s l a t i o n t h es e c o n dp a r to ft h e s a f e t y a n ds e c u r i t yf r o mp r o p e r t ym a n a g e m e n t o b l i g a t i o n si nt h ec o n t e n t ，c h a r a c t e r i s t i c sa n dn a t u r eo fs e c u r i t yo fp r o p e r t ym a n a g e m e n t o b l i g a t i o n s t os o r to u tb a s i ci s s u e s ，t h e p r o p e r t ym a n a g e rw i t h i n t h eo w n e r s r e s p o n s i b i l i t yt op r o t e c tt h es a f e t yo ft h e i rd i s t r i c to b l i g a t i o n s 。a n ds e c u r i 够o b l i g a t i o n s o u t l i n e dt h ep r i n c i p l e so fa c c o u n t a b i l i t y , a n df i n a l l yf r o mt h ec o n t r a c t u a la n dt o r t i o u s d e f i n e sb o t ht h en a t u r eo fs a f e g u a r d so b l i g a t i o n s t h et h i 斑e x p o u n d st h es e c u r i t yo fp r o p e r t ym a n a g e m e n td u t i e si nt h ep r e s e n t s i t u a t i o na n da n a l y s i so ft h ep r a c t i c a lp r o b l e m s t h i sp a r td i s c u s s e st h es a f e t ya n d s e c u r i t yo b l i g a t i o n su n d e rs t a t u t ea n dj u d i c i a li n t e r p r e t a t i o no fi m p e r f e c ta n di nt h er e a l p r a c t i c a lp r o b l e m so fi m p l e m e n t a t i o n ，a n ds e c u r i t yo b l i g a t i o n si nt h el e g i s l a t i o na n d p r a c t i c a li s s u e sa r i s i n gi nt h ep e r f o r m a n c ea s s e s s m e n t t h ef o u r t hp a r tf o c u s e so np r o p e r t ym a n a g e m e n ti nv i o l a t i o no fs e c u r i t y o b l i g a t i o n si d e n t i f i e d t h a tc o n s t i t u t e s av i o l a t i o no fp r o p e r t ym a n a g e m e n ti nt h e i v 河南大掌硕士掌位论j r s e c u r i t yo b l i g a t i o n s ，i n c l u d i n gt h ee l e m e n t so fd a m a g et ot h eo b j e c t i v ee x i s t e n c eo ft h e f a c t s ，t h ep r o v i s i o n so fm a n a g e r sw h i c ha r en o te n t i r e l ya c t s ，p r o p e r t ym a n a g e r sa n d d a n g e r o u sc o n s e q u e n c e so ft h ed a m a g ec a u s e db yt h ee x i s t e n c eo fc a u s a t i o n ，a n df a u l t i np r o p e r t ym a n a g e m e n tf o rb r e a c ho fs e c u r i t yo b l i g a t i o n s p a r tf i v ed w e l lo nt h ei m p r o v e m e n to fs a f e t ya n ds e c u r i t yo fp r o p e r t y m a n a g e m e n to b l i g a t i o n ss y s t e m p r o p e r t ym a n a g e m e n ti nt h ea r t i c l et od e t e r m i n et h e p r i n c i p l e so fs a f e t ya n ds e c u r i t yo b l i g a t i o n s ，s p e c i f i c a l l yt h es e c u r i t yo f a s p e c i f i ct y p e t h a ts h o u l di m p r o v et h em a n a g e m e n to fc h i n a sr e l e v a n tl a w sa n dr e g u l a t i o n so f p r o p e r t y , a n dt h ep r o p o s a lt oi n c r e a s et h e ”a d d i t i o n a lp r o t e c t i o nf o rt h et h i r dr o l eo f t h e c o n t r a c t ”s y s t e m k e yw o r d s ：p r o p e r t ym a n a g e m e n t ；c o n t r a c t ；s e c u r i t y ；v i o l a t i o n s v 关于学位论文独立完成和内容创新的声明 本人向河南大学提出硕士学位申请。本人郑重声明：所呈变蠹勺学住论文曼 本人在导师妁指导下独矗完成的，对所研究酌课题有新的见解。据我所知。除 文中特别加以说明、标注和致谢的地方夕 ，论文中不包籍英糟人已经发表或撰 写过盼研究成果，也不包括其他人为获得任何教育、科研机构酌学位或证书而 使用过的材料。与我一阀工作的同事对本研究所做鳓任何贡献均已在论文中作 了明确的说明并表示了谢意。 学住串请人( 学位论文作者) 箜名_ 旌! 高 一一 2 0l3 牟月翻 关于学位论文著作权使用授权书 本人缀河南大学审核批准授子硕士学位。作为学位论文的作者，本人完金 了解并同意河南大学有关保留、使用学位论文舌奇要求，即河南大学有权向国家 图书馆、耩研信息机构、数据收集机构和本校图书馆等提供学位论文( 甄质文 本和电子文本) 以拱公众检索、查溷。本人授权河南大学出于宣扬、展览学校 学术发展和进行学术交流等目的，可以采取影印、缩印、扫描和拷贝等复制手 段保存、汇编学住论文( 纸质文本和电子文本) 。 ( 涉覆保奢内容酌学垃论文在解密后逶周本授权书 学住获得者( 学住论文作者) 釜名：二至迭j 扯 2 0 学位论文指导教师釜名： 2 0f i ，年 月3 - 目 河南大掌硕士学位论文 物业管理安全保障义务研究 引言 安全保障义务来源于德国法院法官从判例中发展起来的社会活动安全注意 义务或一般安全注意义务的理论。其基本意思是，在自己或与自己有责任的领 域内，开创或者持续某一危险源之人，负有采取必要且具有期待可能性的防范措 施保护第三人免于遭受此种危险的义务，如果其一旦违反此种义务就被认为是具 有了过失且具备了客观的违法性。圆 就我国而言，安全保障义务最先是由学者所倡，后经最高人民法院关于审 理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释认可而上升为法律制度。所谓的 安全保障义务是指因社会接触或社会交往活动而对他人引发一定危险的人，对此 等危险应尽到合理的注意，并采取必要的措施除去或者防止该危险，在危险发生 之后应采取救助等措施，以防止损害的进一步扩大。 至于物业管理安全保障义务，也是近几年才进入学者视野的，是随着社会生 活的变化，社会活动的增多导致危险随处可见。因此，物业管理公司安全保障义 务也成为法学理论上研究的一个课题。根据我国物业管理条例，物业管理公 司承担的安全保障义务是指，物业管理公司应承担的按照合同约定履行合同范 围内的保障业主人身、财产安全的义务，以及根据物业管理条例的规定对物业管 理区域进行的物业消防管理和小区治安管理的义务，其中包括物的安全保障义 务和人的安全保障义务。 在现实生活中，由于物业管理者的过错或者疏忽大意而导致小区业主及其他 使用人受到损害，要求物业管理公司承担赔偿责任的案件颇多。此种行为主要有 。陈现杰： 的若干理论问题与实务问题 解析，载法律适用2 0 0 4 年第2 期。 林美惠：侵权行为法上交易安全义务之研究，台湾大学法律学研究所2 0 0 0 年博士论文。 物业管理安全保障义务研究 两类，一类是物业管理者存在过错，导致他人受到损害，一类是物业管理者存在 疏忽大意，应该预见而没有预见，从而使第三人有机可乘，最终导致受害人受到 损失。 这些案件正好处在了我国民事立法特别是侵权行为立法的薄弱环节。在第一 类案件中，如果受害人和被告人之间存在合同关系，则可以采用违约责任或缔约 过失责任来处理，但受害人的全部利益如精神损害赔偿就无法得到全面保障。若 通过侵权法的途径来解决，则存在这样一个疑问：受害人所遭受的人身或财产损 害是由于被告的不作为造成的，而传统的侵权法注重于惩罚侵害他人利益的积极 作为，那么消极的不作为是否会引发责任的承担? 若须课加责任，首先要解决的 问题是，被告是否负有安全保护的作为义务。在第二类案件中，被告并非是直接 侵害原告人身权或财产权的加害人，只是直接加害人利用了被告没有积极的作为 的条件，造成了原告人身或财产的损害。被告是否会因他的不作为而承担赔偿责 任? 这一问题是合同法所难以解决的，因为合同权利义务只发生在合同当事人之 间，所以合同一方当事人不因第三人的侵害行为而对另一方当事人承担赔偿责 任。那么只有求助于侵权法。在侵权法中，认定该责任的先决问题，亦是被告是 否负有安全保障的作为义务。所以解决这两类问题的难点和重点就在于这样一个 问题，不作为的当事人在何种情形下需要承担赔偿责任? 这个问题也可以理解 为，什么人在何种情况下对哪些人负有保护他人人身安全与财产安全的义务，义 务的内容是什么，此人是否履行了义务的判断标准如何，违反此等义务与责任关 系怎么确定，责任如何承担等。这些问题的探讨和解决对于我国司法实践具有重 要意义，对于我国相关理论的发展亦有积极的推动作用，因为此类案件往往具有 一定的严重性、典型性，有些案件甚至涉及人的生命安全，大多数案件与人们的 日常生活紧密相关，所以媒体对这类纠纷的裁决结果也非常关注并不断予以披 露。但由于裁决依据的缺失或不明确使某些相同类型的案件因裁判官认识上的差 异而呈现出不同的判决结果，甚至出现不公平却又无可奈何的结果，这就极大的 2 河离大学硕士学位论文 影嘲了法律的权威性和司法公_ 芷的形象。国因此，研究这令闯题，有利于为司法 实务提供理论依据，为相关法律的构建提供基础。 一、物业管理安全保障义务的理论来源及国内外立法规定 ( 一) 安全保障义务的理论来源 法社会学认为，法律并非是自治的逻辑规范体系，法律是社会及社会经济生 活的产物，即法律的产生、发展深受社会因素的影响。安全保障义务作为一种法 律制度，其产生与发展同样深受其他社会因素的影响国。 l 。获剩报偿理论 获剩报偿理论，就是谁获得剩益，谁承担责任。收益风险相一致。根据这 一学说，物业管理公司是从为小区业主服务中谋取利益，即佣金，不管这种收 益是有形的还是无形的，是即期的还是潜在的，按照收益与风险相一致的原则， 从危险中获取利益者也经常会被视为具有制止危险发生之义务的人，法律要求 物业管理公司承担相应的安全保障义务是合理的 。 2 危险责任理论 危险责任理论包括危险控制与危险分担两个基本理论。以小区业主与物业管 理公司的关系为例，方面，与业主相比，物业管理公司更了解小区的设备及其 他服务设施，对于设备的适用与管理，他们存在着优势，而小区业主驻享受着这 些设备的服务，但是毕竟谴们不是设备的管理者，不了解设备的管理与使用方式。 因此，物业管理公司就具有防免设备危险的义务。另一方面，扶理论上讲，住房 小区对于每个业主来说是进行生活、娱乐等所必不可少的，既然他们享受到了小 国杨壤线：侵权泫上鲶俸秀义务安全绦障义务之研究，法律出版社2 0 0 8 年敝，第2 3 页。 赫苏彦锋：安令关照义务研究，2 0 0 4 年郑州大学硕士学位论文。 韶张毅袭、唐纛棒：经营兹瓣骚务场所豹焱全绦障义务，载法学研究2 0 0 3 年第2 絮。 物她管理安全保障义务研究 区的服务，似乎也应当承担一定的风险责任。但是，我们还应当看到，物业管理 公司为了控制危险所支出的费耀，一般都是通过投保或提高服务费用转嫁给了整 个社会，所以，实质上是由全体消费者分担了物业管理公司的一部分风险。可见， 从表面上看，对物业公司实行危险控制理论似乎很苛刻，但实际上是整个社会的 消费者分担了风险责任，所以这是公平合理、符合社会公正的 。 危险责任理论为安全保障义务设立的合理性提供了一定依据。安全保障义务 人对其从事经营活动或社会活动所使用的场所具有他人不可比拟的控制力。他们 最可能了解整个场掰酶实际情况、预见可麓发生的危险和损害，并且最可链采取 有效地措施预防损害的发生或者减轻损害造成的后果。所以，他们理应对所使用 的场所承担安全保障义务。这釉义务通常源于他们对危险源的控制能力，而且， 在小区的物业管理方面，安全保障义务入是具有强大经济实力物业管理公罨，他 们具有一定的分担责任的途径，所以由他们承担此等义务更符合实质平等的民法 理念。 3 社会成本理论 从经济学的角度分析比较，如果一个损失可能发生，那么由谁避免该损失发 生的成本最低就由谁来承担这项责任 。因为成本是价值和使焉价值的统一，也 是商品价值的尺度，能直接地反映出商品或服务的社会效益。工业革命之后，人 们暴露在越来越多的危险活动之中，这是社会发展的必然，也是日常生活的必须。 法律虽不能禁止，僵可以推断使社会危险增高的久对箕从事的活动的危险性之了 解要超出一般人，而且离危险源越近，越容易控制危险发生，课以行为人安全保 障义务可以节约社会成本。同时，这样也可以促使行为人谨慎行事，尽可能避免 危险发生，侵权行为体系的防治性效果也可从这里予以体现。 例如，一业主入 住小区，如果所住的小区可以保证安全性，那么该业主可以放心地入住；如果该 国攀傍：安全爨障义务论2 0 0 4 年擎褥大学矮士学链论文。 留杨堰红：侵权法伤作为义务一安全僳障义务之研究，法律出舨社2 0 0 8 年舨，第5 5 贾。 国杨垠红：侵权法伤作为义务安令保障义务之研究，法律 l j 版社2 0 0 8 年版第5 6 页。 国张新宝、唐青林：经营者对服务场所的安全保障义务，载法学研究2 0 0 3 年第2 期。 4 河南大掌硕士掌位论文 小区的安全性难以保证，那么每一业主或需要采取相应的防护措施或雇请保镖， 这样每一鼗主可能会因克服心理恐慌甄增加其费用的支出，从面使社会总成本大 大增加。如果由物业管理公司配备专职保安人员来保证小区的安全，则减轻了业 主的负担，从而降低了社会总成本的支出，更能符合社会全体成员的利益。所以， 铁社会总成本来看，物业公司避免和减轻该危险发生的成本是最低的，其承担必 要的和适当的安全保障义务更具有经济合理性。 4 信赖关系理论 信赖关系作为安全保障义务的理论依据，是受刑法过失理论变革影响的结 果。由于被“允许的危险领域大量存在，在这些领域，应该遵循“数人参与 活动，并对笼险防止具有协力分担义务麴信赖原则来确定行为入在危险活动中 所负注意义务的程度。因为在这样的危险活动中，信赖原则要求所有的参与者在 考虑自身安全的同时，还要照顾同是参与者的其他人的安全。只有在参与者都能 尽到各自合理翡注意义务时，各鸯的安全保障才能真芷得到实现。“信赖原则 不外乎是确定社会生活中必要的注意意义上的注意义务标准之一。 社会活动参与者的业主信赖其所在小区的物业管理者在自融从事某项活动 时会给予自己人身或凳| 产安全不受侵害的保护。那么，物鲎管理者基于法律或者 约定就应当不辜负业主的期望。如若负有义务的一方没有尽到安全保障义务而使 信赖方的人身或者财产受到损害，就应当承担损害赔偿责任。而且在这种情况下， 受损方无须证甓行力入主观上有过错，嚣只需要证翡它们之闻存在某种特殊的关 系即可，如合同约定。需要指出的是，信赖关系原则还扩大了安全保障义务适用 的范围。物业管理公司的安全保障义务与其说是来自危险源的开启或者持续，还 不如说是来邕危险开扁之后的，受害入对安全保障义务入的信赖关系。正是这种 信赖关系，要求义务人采取必要的措施，保证信赖人的安全。 。熊进光：侵投行为法上的安全注意义务研究，浚德出舨社2 0 0 7 年版，第2 0 5 页。 毫喻海松：获“结采零法”裂“符隽不法”幞羧骧瓣及箕栩荧弱遂搽辑，载溅誊洼学( 入大复印 资料) 2 0 0 5 年第3 期。 嘞熊进光：侵权行为法上的安仓注意义务研究，法律出版社2 0 0 7 罐版，第2 0 6 页。 5 物业管理安全保障义务研究 另外，从社会学的角度来讲，保障基本人权、诚实信用原则、先行行为理论 等也对安全保障义务的理论构建具有重要的作用。让行为人承担安全保障义务的 原因之一就是尊重他人的人权，特别是人权中的安全权；而诚实信用原则实质上 是促生安全保障义务的源头，安全保障义务是诚信在过失侵权行为认定中运用的 一种体现；先行行为作为安全保障义务的理论基础是不言而喻的，先行行为能够 引起作为义务的发生是基于这样的法理：行为人依据法律的规定和契约的约定原 本没有作为的义务，但行为人基于法律规范以外的其他生活规范的要求而作为。 也就是说，一个人的先行行为不论其本身是直接带来危险的行为，还是终止该行 为会给他人造成险情的行为，一旦他实施了此等行为，他就负有积极防免和救助 的义务，即对他人负有安全保障义务。 ( 二) 安全保障义务的产生和发展 我们探讨物业管理中安全保障义务的内容还是先从安全保障义务的相关理 论入手。对安全保障义务理论研究比较通透的是德国。依照德国普通法的学说， 作为不作为责任之基础的作为义务仅在有法律规定，契约约定或者有在先的危险 行为时才会产生，这一学说多为1 9 世纪德国各邦制定的民法典以及德国的民事 法院所遵循，从而使得不作为责任的成立受到很大的局限。对这种局限的突破， 便成为安全保障义务理论出现的契机。 真正确立交易安全保障义务的是德国帝国法院在2 0 世纪初所作出的三则判 例。即1 9 0 2 年1 0 月3 0 日的枯树案、1 9 0 3 年2 月2 3 日的道路撒盐案以及兽医 案，通过这三个典型判例，使得交易安全义务从交通安全领域扩大至社会交往安 全的其他领域，以至于到后来几乎涉及到社会生活的每一个领域。 交易安全义务被引入我国之后，被称为安全保障义务。中国内地民法学者和 毋杨垠红：侵权法j ：作为义务一安全保障义务之研究，法律f 版社2 0 0 8 年版，第5 8 - 6 0 页。 。林荚惠：侵权行为法上交易安全义务之研究，台湾大学法律研究所2 0 0 0 年博士论文。 黄松有土编：最商人民法院人身损害赔偿司法解释的理解j 适用，人民法院版社2 0 0 4 年版，第1 0 1 页； 王利明主编：人身损害赔偿疑难问题，中国社会科学出版社2 0 0 4 年版，第2 6 3 页；张新宝主编：人身损 害贴偿案件的法律适用最高人民法院解释【2 0 0 3 ) 2 0 号解读，中固法制出版社2 0 0 4 年版，第1 0 0 页。 6 河南大学硕士掌位论文 中国台湾地区学者都对安全保障义务的含义提出了各自不同的见解。但它的实 质内容基本是楣霜的：所谓的安全保障义务是指因社会接触或社会交往活动丽对 他人引发定危险的人，对此等危险应尽到合理的注意，并采取必要的措施除去 或者防止该危险，在危险发生之后应采取救助等措施，以防止损害的进一步扩大。 对此，需要特别指出的是，它只是一定程度的合理注意义务，郾方当事人对另 一方当事人仪负有依合理人的注意标准所应有的注意义务，而不是无限的注意义 务，对合理性的判断，法院以理性的普通人应尽的注意义务为一般标准，并结合 案件的具体情况 乍遗结论。 就我国物业管理中的安全保障义务而言，它主要是指物业管理者对业主及其 他使用人的人身和财产安全所承担的合理的保护义务。所谓合理的保护义务，是 指物业管理者按照合理的注意标准所应采取酌安全傺障措施。合理注意是法律所 要求采取的一种注意和预防措施标准。所谓的合理注意可表达为有理智的人为防 范明显的事件、可能预见的事件所会采取的注意。因此合理的注意应根据当时当 地的具体清形两加以认定，它是一般标准和灵活机动运焉的结合。在物韭管理中， 对业主负有安全保障义务的物业管理者朱尽此等义务，因而直接或者间接地造成 业主人身或财产权益损害的，应承担损害赔偿责任。根据我国司法解释的规定， 责任的承担可以分为两种类型：其一，为直接责任，郄在义务入违反安全保障义 务而直接导致被保护人遭受侵害时，义务人承担的责任是直接责任。其二，为间 接责任，即在义务入未尽安全保障义务时，被保护人因第三人的加害行为而遭受 损害的，义务入承担的责任是补充责任。 ( 三) 圈内外关予物业管理安全保障义务的立法规定 l 。国外主要国家有关物业管理安全保障义务的规定 国外立法中已经设立了大量的有关物业公司对业主安全保障义务的法律规 定。在现代社会，因建筑物存在所有权制度的区分，两大法系国家的法律均建立了 邱聪智：新订民法债编通则( 上) ，中国人民大学出版社2 0 0 3 年版，第1 3 9 页。 7 物业管理安全保障义务研究 物业管理方面的组织制度，这些制度较好地起到了调整物业公司和业主之间利 益关系的作用，并在实践中取得了较好的效果。 ( 1 ) 大陆法系的相关安全保障义务的规定 安全保障义务在德国法上被称为一般安全注意义务，是德国法官依据诚实信 用原则新推导爨来昀符合社会道德的法律观念。最初只适用于交通安全领域，如著 名的枯树案、道路撒盐案娜。后来扩张及于一般社会交往活动，强调任何人无论其 为危险的制造者还是危险状态的维持者，都有义务采取一切必要和适当的措施保 护他人的权裂。在物煎管理中，物监管理公司对韭主负有的安全保障义务剥被称 为保护义务。保护义务是因为存在特别的社会的法接触，而不得侵犯他人人格、 财产的义务。如果加害人与被加害人之间有契约关系或者类似的社会接触者，当 事入一方对于德方当事入受有蹶虑义务。 在法国，物业公司对业主负有的安全保障义务被称为保安义务。保安义务不仅 是侵权法上的义务，同时也是契约上的义务。契约上的保安义务是由契约所生的附 带义务。 在日本，物业公司的安全保障义务被称为保护义务、安全顾虑义务。日本民 法典中虽没有关于安全保障义务的明确规定，但司法实践的判例中已在使用安 全顾虑一词。 ( 2 ) 英美法系国家的注意义务 在英美法系中，与安全保障义务相对应的是注意义务。在他们的侵权法上，构 成过失侵权诉因的首要条件即是安全注意义务。然而，正如英美学者自己所指出 的：“从义务角度着手分析过失侵权问题通常并不是最佳选择，因为在很多情况 下，被告是否对原告负有注意义务是一个价值判断问题，或者说是一个政策性问 题。只是隧着侵权法中“一般义务规则”的确定，注意义务的存在及被告对 注意义务的违反才逐渐在过失侵权责任构成中占据明显地位。 一般来说，陌生入之间并不存在注意义务，因为他们之间不存在任何关系， 国率吴：交易安全义务论德周侵权行为法机构变迸的一种解读，北索大学出版辛t2 0 0 8 年版第7 9 8 2 页。 圆( 菠) 文森特r 约翰逊：美国侵权法，赵秀文译，中国人民大学出版社2 0 0 4 年版，第1 1 8 页。 8 河南大掌硕士掌位论文 所以原则上没有任何危险防免义务。然而，一旦当两个人之间存在某种特殊关系， 或者其一入是某种危险源的开癌者时，则此人就对男一入负有注意义务。随着社 会的发展、人们思想观念的转变，以及立法理念的提升，即由义务本位到权利本 位、再到社会本位，人对社会的义务和责任逐渐引起了法学家的关注，逐渐延伸出 “普遍义务 的概念。这就意味着责任的成立不再取决于身份、职业或契约关系， 而是反应一般民事责任的形式。只要具有知悉或可得预见的危险，对于知悉或可 得预见的受害人，即负担警戒的义务。呦在物业管理中，物业管理公司和业主之间 存在合同关系，当物业管理公司对社区进行管理时即对其管理范围内业主负有注 意义务。 世界各囡关于安全保障义务范围的规定各不相同。日本的安全保障义务仅及 于生命与健康，并不及于财产，丽德匿和法国的安全保障义务，不仅及于生命 与健康并及于财产。 2 。我雷物业管理安全保障义务的相关法规 我国行政法规、司法解释等法律规定如果物业公司未尽到安全保障义务而给 业主造成人身、财产损失的，就构成了对业主的侵权责任。国务院予2 0 0 3 年制定 的物业管理条例第3 s 条规定：“物进管理企监应当按照物业服务合圜的约定， 提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财 产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第4 7 条明确规定：“物业管 理企业应当协助徽好物业管理区域内的安全防范工绍，恧安全防范工作就是指安 全保障义务。消费者权益保护法在规定消费者享有安全权的同时，在第1 8 条也 规定了经营者的安全保障义务。最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用 法律若干润题的解释第6 条也骧确规定了经营者疲受翡安全保障义务。以上这 些法律法规可以看作是物业公司对业主的安全保障义务在制定法方面的来源。 函郝建志：安全保障义务的产生和发展，载河北学刊2 0 0 6 铝第6 期。 9 物业管理安全保障义务研究 二、我国物业管理安全保障义务的内容与性质 ( 一) 物业管理安全保障义务的内容 1 物业管理中确定安全保障义务所考虑的因素 确定物业管理中安全保障义务的具体内容所应考虑的因素包括以下几个方 面： ( 1 ) 社会生活参与人的合理期待 既然存在安全保障义务，那么公众就会对安全保障义务人产生一种合理的期 待，即在安全保障义务人的管理范围内是安全的，不会产生什么危险，即使有什 么危险存在的话，安全保障义务人也会采取措施予以排除的。要不然，安全保障 义务人就没有必要存在。对于物业管理公司来说，他既然担负着管理小区或者其 他公共场所的责任，那么自然就要实际的承担起小区或者其他公共场所安全的义 务，以保障来往人车的安全。而且业主也对之产生这样的期待。因此，借助安全 保障义务，法律让有义务控制危险的人承担损害赔偿责任，即如果安全保障义务 人没有尽到义务而使他人受到不应有的损害的话，就要承担损害赔偿责任，从而 保护那些处于危险范围之内的公众的合理期待。 由上可知，在物业管理者管理的范围之内如果公众相信或者可以相信某一处 地方没有危险，那么这个地方的管理者就产生了安全保障义务。而不考虑这种危 险是由于物体产生的危险还是由于人为原因产生的危险。因此，我们可以知道， 安全保障义务并不是产生于任何场合，而是借助业主们的的合理期待而产生的， 并且，对于安全保障义务的确定要根据具体的情景，随着