（法学专业论文）论我国以房养老反向抵押贷款风险的法律防范.pdf

t h ep r e v e n t i o nl a wo ft h er e v e r s e m o r t g a g er i s k s 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容 外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成 果。对本文所涉及的研究工作做出重要贡献的个人和集体，均已 在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律责任由本 人承担。 特此声明 学位论文作者签名：言泵 力歹年箩月港日 学位论文版权使用授权书 本人完全了解对外经济贸易大学关于收集、保存、使用学位论文 的规定，同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的印刷 本和电子版本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采 用影印、缩印、扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有权提 供目录检索以及提供本学位论文全文或部分的阅览服务；学校有 权按照有关规定向国家有关部门或者机构送交论文；学校可以采 用影印、缩印或者其它方式合理使用学位论文，或将学位论文的 内容编入相关数据库供检索；保密的学位论文在解密后遵守此规 定。 学位论文作者签名：壹1 ) 泵 导师答名：芗甄争 切| ) 年与只泷e t 力年多月冶e t 摘要 反向抵押贷款是一种有效的以房养老模式，指适格的老年人以自己的房屋作 抵押向贷款机构提出贷款，贷款机构按约定的方式提供现金，直到老年借款人死 亡时以抵押的房屋偿还贷款本息的一种房屋贷款。这种方式对于提高老年人生活 质量，减轻国家社会保障负担，促进金融业发展，稳定房地产市场等方面具有重 要意义。但反向抵押贷款具有较大的风险性，在我国推行还存在一些政策法律上 的障碍，因此需要建立和完善法律防范制度，以保障反向抵押贷款在我国的顺利 发展。 本文主要采用了理论分析法和经济分析法，系统分析了反向抵押贷款产品本 身风险，来自借款人和贷款机构的风险，以及我国现有政策法律存在的障碍；通 过比较分析法，借鉴国外成熟的相关法律制度，探究了我国防范反向抵押贷款风 险的法律制度，以期通过优化反向抵押贷款合同条款的设计，引入保险机制，规 范市场主体行为，政府提供兜底担保及健全相关的配套制度等法律制度构建来降 低或规避反向抵押贷款风险，从而为我国反向抵押贷款制度的顺利施行做好法律 层面的准备。 关键词：反向抵押贷款，风险，法律防范 ab s t r a c t t h er e v e r s em o r t g a g ei sa ne f f e c t i v em o d eo ft h eh o u s e - f o r - p e n s i o ns c h e m e ，i n w h i c ht h el e n d i n gi n s t i t u t i o nl o a nm o n e yt ot h eh o u s ep r o v i d e r sf o rac e r t a i np e r i o do f t i m eu n t i lt h ed e a t ho fr e t i r e dp e o p l e ，t h e nt h eh o u s e sm o r t g a g e da r eu s e dt or e p a yt h e l o a n t h i sm o r t g a g ec a ni m p r o v et h el i v i n gs t a n d a r d so ft h er e t i r e dp e o p l ea n da tt h e s a m et i m er e d u c et h eb u r d e no ft h en a t i o n a ls o c i a ls e c u r i t y i tw i l l a l s op r o m o t e f i n a n c i a ld e v e l o p m e n t ，a n ds t i m u l a t ec o n s u m p t i o na n ds p u rt h ee c o n o m i cd e v e l o p m e n t h o w e v e rt h er e v e r s em o r t g a g eh a sg r e a tr i s k ，a n dt h e r ea r es t i l ls o m eo b s t a c l e so nt h e p o l i c i e sa n dl a w si fi m p l e m e n t e di no u rc o u n t r y s ow en e e dt oe s t a b l i s ha n di m p r o v e t h ep r e v e n t i o ns y s t e mo fl a w t h em e t h o do ft h e o r e t i c a la n a l y s i sa n de c o n o m i ca n a l y s i sa r ea d o p t e dt oa n a l y z e t h er i s k so fr e v e r s em o r t g a g ep r o d u c t ，t h er i s k sf r o mb o r r o w e r sa n dl e n d i n gi n s t i t u t i o n s ， a sw e l la st h eo b s t a c l e so fc h i n g se x i s t i n gp o l i c i e sa n dl a w s c o m p a r a t i v ea n a l y s i si s u s e dt oc o m p a r et h er e l a t e df o r e i g nl e g a ls y s t e mt oe x p l o r eo u rl e g a ls y s t e mo f p r e v e n t i o n b yo p t i m i z i n gt h ec o n t r a c tt e r m so ft h er e v e r s em o r t g a g e ，i n t r o d u c t i o no f t h ei n s u r a n c em e c h a n i s m ，r e g u l a t i n gt h eb e h a v i o ro fm a r k e tp l a y e r s ，t h eg o v e r n m e n t g u a r a n t e ea n di m p r o v et h es u p p o r t i n gs y s t e mt or e d u c e o rc i r c u m v e n tt h er i s k so f r e v e r s em o r t g a g e s s ow es h o u l dm a k el e g a lp r e p a r a t i o nf o rt h es m o o t hi m p l e m e n to f t h er e v e r s em o r t g a g ei no u rc o u n t r y k e y w o r d s ： r e v e r s em o r t g a g e ，r i s k ，p r e v e n t i o no fl a w 目录 第1 章引言1 第2 章以房养老与反向抵押贷款3 2 1 以房养老的模式3 2 2 反向抵押贷款制度4 2 2 1 反向抵押贷款制度的法律特征5 2 2 2 反向抵押贷款制度的基本原则7 第3 章反向抵押贷款产品本身的风险及其法律防范9 3 1 反向抵押贷款产品本身风险的表现形式9 3 1 1 房屋价值波动风险。9 3 1 2 房屋意外毁损灭失风险9 3 1 3 长寿风险1 0 3 2 反向抵押贷款产品本身风险的法律防范1 0 3 2 1 规范评估机制_ 1 0 3 2 2 引入保险制度。1l 3 2 3 优化反向抵押贷款的设定方式1 2 3 2 4 设定借款人的告知义务1 3 3 2 5 建立政府担保房产价值基金1 4 第4 章来源于借款人的风险及其法律防范1 5 4 1 来源于借款人的风险1 5 4 1 1 借款人的信用风险1 5 4 1 2 借款人的房屋维护风险1 5 4 2 来源于借款人风险的法律防范1 6 4 2 1 借款人信用风险的法律防范1 6 4 2 2 借款人房屋维护风险的法律防范1 7 第5 章来源于贷款机构的风险及其法律防范1 9 5 1 来源于贷款机构的风险1 9 5 1 1 贷款机构的不道德行为1 9 5 1 2 贷款机构的支付风险1 9 5 2 来源于贷款机构风险的法律防范2 0 5 2 1 建立反向抵押贷款机构的准入和退出制度2 0 5 2 2 建立申前强制咨询制度2 0 i i i 5 2 3 建立贷款机构信息披露制度一2 l 5 2 4 设立政府担保：2 2 5 2 5 制定反向抵押贷款证券化的规范法规一2 2 5 2 6 设立准备金制度2 3 第6 章我国推行反向抵押贷款政策法律风险及其规范2 4 6 1 我国推行反向抵押贷款的政策法律风险2 4 6 1 1 现有土地使用权制度风险一2 4 6 1 2 城市规划风险2 4 6 1 3 关于我国经济适用房的反向抵押障碍。2 5 6 1 4 关于金融业分业经营的法律限制2 5 6 1 5 关于流质条款的禁止。2 5 6 2 政策法律风险的规范2 6 6 2 1 引入土地年租制度2 6 6 2 2 规范土地征收和补偿制度2 6 6 2 3 制定反向抵押贷款经济房适用特别规则2 7 6 2 。4 制定允许反向抵押贷款业务混业经营的特别条款2 7 6 2 5 明确反向抵押贷款中流质条款的合法地位2 7 第7 章结论2 9 参考文献3 0 致谢3 2 个人简历在读期间发表的学术论文与研究成果3 3 因为反向抵押贷款作为一种新型的金融产品本身就具有较大的风险性，又与我国 现行的政策法律制度存在一定的冲突，而我国目前还缺乏相应的法律保障机制。 金融产品的运行发展需要法律制度的支持，金融产品风险的有效防范，也需要立 法先行，未雨绸缪，为住房反向抵押贷款的发展创造完备的法制环境。 2 第2 章以房养老与反向抵押贷款 2 1 以房养老的模式 传统社会里有“儿子养老”，现代社会又有了存钱养老、社会保障养老的“票 子养老”，而这些都不足以解决社会养老的种种问题，于是西方经济发达国家又 推出了“房子养老”这一养老新模式。 以房养老是指老年人通过一定形式把固化在住房上的资产转化为流动的现 金，借此实现养老的目的1 。即通过某种制度安排，将老年人身故后仍剩余的住房 资产净值在老年人生前予以变现，形成了一笔笔稳定并可持续至终生的养老资 金，形象地说就是“花明天的钱办今天的事”。 以房养老有多种实现模式，可以分为金融模式和非金融模式，金融模式如售 后回租、售房养老、房产养老寿险、反向抵押贷款等，这种模式操作比较复杂， 需要金融工具的大量运用、金融机构的积极参与及相关制度的配合支持，才能顺 利实施；非金融模式如租房或售房入住养老院、招徕房客、基地养老等，这种模 式不需要金融机构的参与，老年房主自己就可以操作实现。以下主要介绍几种金 融模式的以房养老： ( 1 ) 售后回租 老年人将自己拥有完全产权的房屋出售给某一特设的机构，可以取得一大笔 款项，再用所获得的款项重新租回原来的房屋用于继续居住，谋求出售房产价款 与回租租金之间的差额作为补充养老资金。售后回租模式以出售住房的所有权和 重新租回使用权的方式，既可以仍然居住在原来的住房里，又可以得到养老所需 的资金。 但是这种模式使老年人将房产价值一次性变现，这就需要老年人对这笔巨额 房款进行很好的经营，以保证晚年源源不断的养老资金需求，同时在目前房价持 续走高、而租金不断提升的情况下，采用这种模式对老年人也是不划算的，不符 合理性经济人的假设。 ( 2 ) 房产养老寿险 房产养老寿险是保险公司开办的一种险种，老年人将自己现有的住房出售， - 范子文，中国住房反向抵押贷款研究，中国农业出版社，2 0 1 1 年，2 4 页。 保人，以其拥有独立产权的住房为保险标的，将该房产价值转化为保险年金的形 a 5 武。 2 2 1 反向抵押贷款制度的法律特征 ( 1 ) 主体的特定性 反向抵押贷款的主体一方借款人通常为达到一定的年龄要求、拥有住房产权 的老年人。对于借款人年龄的下限要求各国的规定不尽相同，美国和加拿大对借 款人的最低年龄要求是6 2 岁，澳大利亚规定为年届6 5 岁或以上，新加坡限定为 6 0 岁以上。实践中各国对申请反向抵押贷款人年龄的确定主要是根据人口平均寿 命和退休年龄这两个因素，同时还要综合考虑反向抵押贷款的养老属性和贷款风 险控制。根据2 0 0 7 年世界卫生组织发表的报告，我国的平均寿命是男性7 l 岁， 女性7 4 岁，我国现行的法定退休年龄是男性6 0 岁，女性5 5 岁，因此笔者认为 我国应当把反向抵押借款人的申请年龄限定在6 0 岁左右，这样其剩余平均寿命 均约为1 0 - 1 5 年，既能对保障老年人的晚年生活起到作用，也不会使贷款机构承 受太大的风险压力。 对于借款人房产的要求首先是借款人应当对房屋具有独立的产权。根据我国 物权法的规定房地要一并抵押，而集体所有的土地使用权不能设定抵押，因 此，我国集体土地上建造的房屋目前暂时还不适于申请反向抵押贷款。对于共有 房屋，根据我国城市房地产管理法第3 7 条的规定，共有的房地产须经过其 他共有人的书面同意方可设定抵押或转让，因此夫妻共有的房屋须经另一方同意 方可共同申请反向抵押贷款的。其次借款人应当对房屋拥有完整的产权，没有权 利瑕疵。对于有在先抵押债务的房屋，借款人可以选择先把债务还清，或者约定 取得的反向抵押贷款现金先用于偿还在先的债务。房屋未来的流转变现是已发放 贷款额的重要弥补，因此需要对借款人的房屋条件予以限制，以保障反向抵押贷 款的安全。 反向抵押贷款主体的另一方是贷款人，关于贷款人的选择，美国反向抵押贷 款的合法贷方既有联邦住房管理局授权的金融机构，也有私营的基金公司；在新 加坡是由一家保险公司提供的；在加拿大是由一家私人公司推出的。我国反向抵 押贷款的主办机构应当选择商业银行，因为商业银行具有雄厚的资金优势，能够 为反向抵押贷款提供足够的启动资金；而且我国传统的住房按揭贷款业务也是由 5 孟晓苏，论建立“反向抵押贷款”的寿险服务，保险研究，2 0 0 2 年第1 2 期，3 1 页。 商业银行开展的，积累了丰富的相关经验。此外，我国要建立以商业银行为主体， 保险公司为补充，咨询、评估、公正等中介机构参与其中的反向抵押贷款开办机 构。 ( 2 ) 抵押权的特殊性 以房养老反向抵押贷款抵押权的特殊性首先表现在抵押期限的不确定性，一 般反向抵押贷款的抵押期限是到借款人死亡为止，而借款人寿命的不确定就直接 导致了抵押期限的不确定。其次表现在所担保债权额的不确定性，以房养老反向 抵押贷款中抵押担保的债权额是根据对申请时的房屋价值及未来价值评估而计 算出的贷款额，而实现抵押权时却是以实现时房屋的价值为准，这也是反向抵押 贷款所具有的风险性。 ( 3 ) 法律关系的多重性 在反向抵押贷款中，存在着多重法律关系，首先是借贷法律关系，它是反向 抵押贷款中的基础法律关系，申请反向抵押贷款的老年人是债务人，银行等提供 反向抵押贷款的金融机构是债权人；其次是担保法律关系，它是反向抵押贷款中 的从属法律关系，将自己的住房设定抵押的老年借款人是担保人，银行等贷款机 构是担保权人；此外，还涉及借款人或贷款机构与咨询、评估、法律等中介机构 之间的委托代理关系和政府主管部门对反向抵押贷款参与机构的管理法律关系 丝 寸0 ( 4 ) 所有权和居住权的存续性 反向抵押贷款的借款人在贷款期间仍然是房屋的所有权人，享有房屋所有权 人的权利，如在其继承人归还全部贷款本息的前提下，借款人仍可以把房屋遗留 给自己的继承人；同时借款人也依然要承担房屋所有人的义务，如维护和修缮房 屋，缴纳物业费用等6 。 反向抵押贷款的借款人在其生存期间一直保有房屋的居住权，这就体现了反 向抵押贷款制度所具有的养老属性，使老年人在老有所居的同时还实现了房屋的 交换价值，得到了养老资金。 ( 5 ) 无追索权保护 无追索权保护是指在借款人去世或其他贷款到期条件成就时，如果房产价值 不足以偿还贷款本息，则贷款人不能向借款人的其他遗产追偿或借款人的继承人 就超出部分追偿7 。无追索权保护制度是目前国外反向抵押贷款制度一般都有的保 6 韩进成，以房养老反向抵押贷款合同的主体及权利义务探究，天津商业大学硕士学位论文，2 0 1 1 年，5 页。 7 范子文，中国住房反向抵押贷款研究，中国农业出版社，2 0 1 1 年，3 4 页。 证条款。它消除了借款人的后顾之忧，提高了老年人申请反向抵押贷款的积极性， 但却是贷款机构要应对的产品风险。 反向抵押贷款制度的上述特征既显现了它特有的养老保障功能，也反映了它 产品本身复杂，运营周期长，涉及面广，不确定性因素多，因此运营风险较大。 2 2 2 反向抵押贷款制度的基本原则 ( 1 ) 优先保护老年人权益原则 借款人和贷款机构是反向抵押贷款制度中的两个基本主体。借款人的最终目 的是要实现抵押房产价值的最大化，以在有生之年获得尽可能多的养老资金来保 障自己的晚年生活，而将抵押房产相关风险转嫁出去；贷款机构则是希望尽可能 地规避经营风险来获取更多稳定的收益，以实现反向抵押贷款经济效益的最大 化。二者都追求自身利益的最大化就不可避免地存在利益冲突，而法律的利益平 衡功能就是对各种利益的重要性做出衡量，从而为利益冲突的协调提供标准8 。反 向抵押贷款制度的推出是为了帮助老年人将现有的住房资产更好地利用，转换成 现金财富用以保障晚年生活来源的稳定性和资产的流动性，因此在对反向抵押贷 款制度立法时应依照优先保护老年人权益的原则。 遵循优先保护老年人权益的原则，则在借款人和贷款机构的风险负担分配上 应当倾向于更多地让贷款机构来承担风险。因为贷款机构相对于老年借款人有雄 厚的资金优势和丰富的金融市场运作经验，风险意识和风险承受能力都比较强， 因此，在风险分担上应当更多地让贷款机构来承担化解、转移风险的责任。 ( 2 ) 政府适度干预原则 纵观其他国家的反向抵押贷款制度，不论采取何种模式，在发展初期政府都 在政策和制度上给予了大力的保障、支持，促进反向抵押贷款制度的顺利发展。 结合我国的国情，我国目前发展反向抵押贷款的法律制度环境还不完善，信用体 系也未健全，如果把这项关乎老年人群切身利益的金融创新产品交由市场完全操 作，不可避免地会出现贷款机构为了追求自身盈利而侵害老年人的正当利益的行 为，进而使人们对这项制度失去信心；其次，反向抵押贷款作为一个全新的金融 产品，需要以政府的公信力来宣传推广，产品的设计、贷款机构的甄选、风险规 避机制的建立以及市场的监督等都需要政府提供配套的制度环境，以促进反向抵 押贷款的健康发展；另外，老年人的社会保障本身就是政府的职责，政府理应在 8 张文显，法理学，高等教育出版，2 0 0 3 年，3 7 3 页。 反向抵押贷款中发挥积极的作用。 遵循政府适度干预的原则，政府应当在反向抵押贷款中承担额外风险担保者 的责任，既为老年借款人担保，也为贷款机构担保；同时政府应当为反向抵押贷 款提供资金支持和税收等优惠政策，并制定完善相关的法律法规加强对市场的监 管。 第3 章反向抵押贷款产品本身的风险及其法律防范 3 1 反向抵押贷款产品本身风险的表现形式 反向抵押贷款业务在最初估价时，对房屋未来价值和借款人生命期望值的预 期决定了贷款机构愿意支付的贷款总额，因此房屋价值波动风险和长寿风险就构 成了反向抵押贷款产品最直接的风险，也是反向抵押贷款业务能否盈利的直接标 准。 3 1 。1 房屋价值波动风险 反向抵押贷款制度的无追索权条款使贷款机构在借款人死亡或其他贷款到 期条件成就时，只能以所收回房产的市值作为累计贷款总额的全部抵偿。贷款机 构所面临的风险就是当贷款总额高于抵押房产变现价值时，贷款机构所要承担的 损失。 房屋价值波动风险的产生主要有两方面的原因：一是对房屋价值的高估，从 而使房屋作为归还贷款本息的抵押物的作用削弱了。房产交易价格和抵押价格是 不同的，前者是一种市场价格，而后者是一种预期价格，如果到期实现的抵押价 格低于了抵押时的市场价格，银行就有承受损失的风险。所以，两者价格的不一 致就降低了房屋作为抵押物的安全性，也可能降低了银行经营此项业务的盈利 性。二是房产市场波动带来的风险。虽然房产具有保值增值的能力，但反向抵押 贷款的期限长，在此期间也难免会出现由于经济波动等原因而导致房产价值大幅 波动贬值的风险。加之我国目前房地产市场处于一个虚高增长的过热态势，可能 存在泡沫隐患，一旦泡沫破灭，贷款机构的损失将是巨大的，而且对整个金融市 场的稳定和老年借款人权益的保护也是非常不利的。 房屋是反向抵押贷款的唯一还款保证，房屋价值波动的风险会直接影响金融 机构参与反向抵押贷款业务的热情和信心。 3 1 2 房屋意外毁损灭失风险 抵押房屋是反向抵押贷款唯一的还款保障，但房屋实体也可能会遭受自然灾 害或者意外事件而毁损灭失。依据我国物权法的规定，抵押权人只有在抵押人对 抵押物的毁损或灭失有过错时才能行使保全权和物上代位权。在这种情况下，反 向抵押贷款的贷款机构就会遭受到房屋实体毁损灭失的风险。 3 1 3 长寿风险 长寿风险是指借款人的实际寿命长于预期寿命，从而将导致最终支付的贷款 总额高于房产价值的风险。在反向抵押贷款中，贷款机构是根据推算的房产价值 乘以一定的系数再按借款人的预计余寿来分期支付，直到借款人死亡为止。如果 借款人的寿命超过预期寿命，则贷款机构还要继续支付贷款并且不能收回房屋， 这样就增加了贷款机构的资金投入，同时也使贷款机构无法按计划执行取得房屋 后的处置。 客观上医学的发达和人们生活水平的提高，加之反向抵押贷款的补充保障， 人们的平均寿命是在不断增加的，这也就增加了借款人实际余寿长于预期寿命出 现的可能性。 长寿风险与信息不对称及因信息不对称而产生的逆向选择也是紧密相关9 。老 年借款人个人的身体健康状况是贷款机构估计预期寿命的重要依据之一，而借贷 双方对该信息的掌握情况是不对称的。老年借款人比贷款机构对自己的身体状况 更为了解，而贷款机构要查证相关的信息也会因为成本过高而得不偿失，这就影 响了贷款机构预估寿命的准确性。 同时由于这种信息不对称也产生了逆向选择。逆向选择是指人们仅仅处于自 身利益的考虑而会尽量做出有利于自己的选择1 0 。认为自己身体状况比较好、预 期寿命更长的老年人会更倾向于申请反向抵押贷款，而贷款机构一般是按照社会 的平均预期寿命来预估申请人的寿命，从而增加了贷款机构的风险。 3 2 反向抵押贷款产品本身风险的法律防范 3 。2 1 规范评估机制 ( 1 ) 评估机构 反向抵押贷款中对房产未来价值和申请人寿命年限的评估需要具备高度专 业化评估水平和绝对中立的评估机构来承担评估业务，一方面要利用评估机构丰 9 鲁璇，银行倒按揭业务的法学基础思考，中国政法大学硕士学位论文，2 0 0 7 年，3 0 页。 1 0 李笑，住房反向抵押贷款制度法律问题研究，中国政法大学硕士学位论文，2 0 0 7 年，2 0 页。 1 0 富的专业知识以保证结果的准确性，另一方面要防止与当事人一方“合谋”而损 害另一方的利益以保证结果的公正性。笔者认为我国在开始实行反向抵押贷款的 时候，可以先由政府指定有资质的、权威的房产评估机构和公立医疗机构对申请 抵押房屋价值和申请人的身体状况进行评估，待相关的约束评估机构的立法完善 后再开放评估市场。此外政府可以借鉴美国的成功经验，定期发布全国各地区的 房地产价格指数，建立市场数据库，并允许评估机构共享其数据信息，而且如果 评估价值与按照发布指数计算的价值相差明显，贷款机构或老年申请人也可以要 求重新评估1 1 。 ( 2 ) 多次评估 贷款数额的确定是反向抵押贷款顺利进行的核心，而评估是关键的一环。在 整个贷款期间应当有定期或不定期的多次评估。定期评估可以定期三年或者五 年；不定期是在贷款机构或借款人认为有必要时，或者发生某些足以影响抵押房 产价值的事件时，根据每次的评估结果来及时调整贷款额度，从而大大降低了风 险。对于不定期评估的费用应由提出评估要求的一方承担，同时应当规定另一方 不得拒绝对方的重新评估要求。1 2 3 2 2 引入保险制度 我国目前发展成熟的住房按揭贷款也引入了保险制度，主要有两种形式，一 种形式是对抵押房屋担保的财产保险；另一种形式是由政府介入为购房人履约提 供担保的保证保险。住房按揭贷款的保险模式己被实践证明是可行、有效的，而 反向抵押贷款比住房按揭贷款的风险有更大的不确定性，因此有必要借鉴住房按 揭贷款的部分保险模式，建立反向抵押贷款自己的保险制度。 ( 1 ) 房屋财产保险 财产保险是保险公司最为熟悉、拿手的业务，那么就可以以房屋及其附属设 备为保险标的建立房屋财产保险。抵押房屋在申请办理反向抵押贷款的同时还要 办理房屋财产保险，在整个贷款期间，一旦发生自燃灾害或意外事件造成房屋的 损毁时，就由保险机构根据已订立保险合同的约定支付赔偿金。 反向抵押贷款到期之前，老年借款人是房屋的所有权人，因此，房屋财产保 险的投保人应当是反向抵押贷款的借款人，保险费用由老年房主支付或者从其反 ，卢瑞苗，我国开发倒按揭金融产品的法律初探，中国政法大学硕士学位论文，2 0 1 0 年，3 2 页。 u 柴效武，反向抵押贷款风险与防范，浙江大学出版社，2 0 0 8 年，1 0 8 页。 向抵押贷款的养老资金中扣除。一旦保险事故发生，贷款机构可以在已支付的贷 款本息合计的范围内，从赔偿金中优先受偿，剩余的保险赔偿金则应归还反向抵 押贷款的借款人。这样一方面保证了贷款机构的利益，避免了因抵押房屋意外毁 损而遭受损失的风险；另一方面也保护了老年房主的利益，减少了经济损失。 在反向抵押贷款的财产保险中应当指定银行为受益人，与一般财产保险标的 只对投保人具有保险利益不同，反向抵押贷款中的房产涉及到借贷双方的利益1 3 。 而且，在房屋所有权最终转归贷款机构之前，贷款机构已经给付了一部分的贷款， 因此，应当直接赋予贷款机构对保险金的请求权，既能提高赔偿效率，也能保证 贷款机构完全受偿。 ( 2 ) 强制人寿保险 设立人寿保险主要是为了分散长寿风险，使风险由保险公司和银行来共同分 担。反向抵押贷款的老年申请人在办理反向抵押贷款时需要购买一份人寿保险， 保险标的为老年借款人的寿命，当借款人的实际寿命超过贷款初期的预计寿命时 即为保险事故的发生，超过预期寿命年限以后由保险公司负责支付后续的养老 金，银行不再承担支付贷款的义务，但仍要等到借款人去世之后才能取得抵押房 屋的所有权。当老年借款人的实际寿命短于预计寿命时，保险公司应按人寿保险 的保险金厘算方法以一定的比例返还给老年借款人的继承人，即相当于反向抵押 贷款的借款人又购买了一份商业养老保险1 4 。 反向抵押贷款保险制度中应当明确规定人寿保险为强制保险。这与我国保险 法的以自愿投保为原则、强制投保为例外的宗旨有所冲突。但反向抵押贷款的运 作周期长，资金数额大，不确定性因素多，而借款人预测寿命的难以精确又大大 增加了其风险，因此有必要将反向抵押贷款的人寿保险制度列入强制保险的范 围。 3 2 。3 优化反向抵押贷款的设定方式 ( 1 ) 设定贷款支付比例 可以允许贷款机构制定一个合理的贷款支付比例，采取养老资金非全额支付 的方式，对每期应付的养老资金“打折”支付，从而减少了贷款机构贷款数额的 累计发放。例如美国联邦不动产法第2 8 0 一就规定：反向抵押贷款的业务开办 1 3 李笑，住房反向抵押贷款制度法律问题研究，中国政法大学硕士论文，2 0 0 7 年，3 9 页。 1 4 雷思宇，中国反向抵押贷款法律制度研究，北京交通大学硕士学位论文，2 0 1 1 年，2 7 页。 1 2 机构的最大贷款额度不能超过抵押财产评估价值的8 0 1 5 。这种方式并不会损害借 款人的利益，因为反向抵押贷款最终是按照实际贷款数额以抵押房屋未来的变现 价值偿还的，如果实际贷款数额减少了，那需要偿还的贷款本息也就减少了；如 果最终实际贷款数额低于房屋未来的变现价值，那剩余部分也可以作为继承人的 遗产。 ( 2 ) 允许部分产权抵押 在美国，反向抵押贷款的借款人可以抵押住房的全部产权，得到全部的抵押 贷款；也可以只抵押住房的部分产权。这样，一方面使借款人在去世后还可以把 剩余的房屋产权作为遗产遗留给继承人；另一方面也使贷款机构需要支付的贷款 数额大大减少了，降低了经营风险。1 6 我国也可以允许接受老年申请人以住房的 部分产权设定反向抵押贷款，减少贷款机构的养老资金支付数额，从而降低其面 临的房产价值风险和长寿风险。 以上两种反向抵押贷款的设定方式都是尽可能使贷款机构把在老年人存活 期间支付的贷款本息额控制在房屋未来变现价值之内或将差额控制到最小。 3 2 4 设定借款人的告知义务 告知义务的设定是为了解决反向抵押贷款中借贷双方信息不对称的问题，从 而实现公平的交易。我国合同法第1 9 9 条对借款人的告知义务做了抽象地规 定：“订立借款合同，借款人应当按照贷款人的要求提供与借款有关的业务活动 和财务状况的真实情况”。借款人告知义务地合理履行有助于贷款机构对借款人 的房屋和身体状况的审查，从而有利于贷款机构识别风险，做出正确的决定。笔 者认为应当规定借款人的告知义务包括： 屋的权属证书、使用现状等详细的资料， 既往病史及家庭情况等个人资料。 向贷款机构提供所申请反向抵押贷款房 还需要提供老年申请人的身份、年龄、 同时应当规定借款人违反告知义务的责任。根据合同法的相关规定，双方当 事人在合同订立前的协商应基于诚实信用的原则进行，这就产生了先合同义务， 如果当事人一方因过错导致合同不能成立、无效或者被撤销，就应承担缔约过失 责任1 7 。因此，在反向抵押贷款中，如果借款人没有如实地履行其告知义务而导 1 5 柴效武等，美国反向抵押贷款制度实施的介绍，浙江金融，2 0 0 5 年第6 期。 1 6 孟晓苏、柴效武，反向抵押贷款，人民出版社，2 0 1 0 年，2 4 0 页。 1 7 韩进成，以房养老反向抵押贷款合同的主体及权利义务探究，天津商业大学硕士学位论文，2 0 1 1 年，2 9 页。 致贷款机构基于信赖利益的损失，则借款人应当承担缔约过失责任，赔偿贷款机 构的费用损失。 3 2 5 建立政府担保房产价值基金 反向抵押贷款具有明显的社会养老属性，因此在其发展过程中都得到了各国 政府的大力支持，我国政府也应该积极介入，保证反向抵押贷款制度在我国的顺 利开展。美国联邦政府在推出住房价值转换抵押贷款( h e c m ) 计划时，联邦政 府为贷款到期时贷款本息超过房屋价值的借款人提供了担保，从而消除了贷款机 构的担忧。联邦政府不是直接给以财政补贴，而是由联邦住房管理局( f h a ) 设 立一个保险基金，保险费从每期发放给借款人的养老资金中适当收取，当贷款到 期抵押的房屋资不抵债时，差额就由这个保险基金来补偿，在保险基金也不足以 补偿时由财政补贴。从美国的实践情况看，保险基金的动用情况并不多，到2 0 0 5 年，到期申请赔偿的案例仅占已经结束反向抵押贷款案例的4 4 。1 8 因此，考虑 到我国开展反向抵押贷款之初，保险公司等盈利性的金融机构对其高风险的担忧 而不愿参与的情况，我国也可以借鉴美国的机制，由政府担保机构向银行收取一 定的费用，成立保险基金，用于对可能的房屋价值跌落而导致抵押房屋资不抵债 的损失的补偿，同时，政府担保机构要做好保险基金的保值增值，当保险基金也 不足以补偿损失时，由政府动用财政补贴，从而建立起我国政府担保的房产价值 基会。 1 8 范子文，中国住房反向抵押贷款研究，中国农业出版社，2 0 1 1 年，7 0 页。 1 4 第4 章来源于借款人的风险及其法律防范 4 1 来源于借款人的风险 反向抵押贷款期限长，涉及贷款数额又比较大，借款人道德和信用的潜在风 险都会对贷款的安全性有着很大地影响，因此，银行要在放贷前做好对申请人主 体资格的审查同时对放贷期间可能出现的来自于借款人的风险做好防范。 4 1 1 借款人的信用风险 信用风险是指合约另一方由于主客观原因而未能履行合约订立的义务导致 债权人发生经济损失的可能性1 9 。我国目前的信用状况是信用体系不完善，银行 信用较高，而个人信用缺乏。在反向抵押贷款中，老年借款可能会因为信用不佳 而导致欺诈或违约的行为。比如老年申请人以不具备完全产权的房屋向银行抵 押，或采取虚拟抵押等欺诈手段骗取贷款机构的款项，或老年借款人在履约期间 反悔毁约，这些行为都会导致贷款机构的利益受损，需要事先的控制和规范。反 向抵押贷款业务中存在着因信息不对称导致签约谈判成本高等危害，所以需要高 度透明的信息才能保障反向抵押贷款业务的稳定运作。 4 1 2 借款人的房屋维护风险 借款人的房屋维护风险主要是指在住房反向抵押贷款下老年借款人会随着 对房产所享有的净权益的减少，而不履行对房屋的维护致使房屋贬值的风险。在 整个反向抵押贷款期间，借款人仍然享有对房屋的居住利益，因此理应承担维护 责任。这种维护包括对房屋的合理使用，也包括对房屋的维护修缮。但是反向抵 押贷款中的抵押房屋在贷款到期时将归贷款机构所有，随着贷款期限的增加其对 房屋所拥有的权益不断减少，而且“无追索权”条款也解除了其对到期时房屋价 值贬损不足以偿还贷款本息的责任，因此借款人缺乏足够的维护房屋的动力，从 而会加快房屋的贬值速度。从反向抵押贷款提供机构来说，难以实施有效的监督， 专人定期检查又会增加贷款成本，而且检查也具有主观性，标准难以确定。因此， 1 9 m a n u e l a m m a n n 著、杨玉明译，信用风险评估一方法模型应用，清华大学出版社，2 0 0 4 年，l 页。 这就加大了贷款机构在贷款到期时资不抵债的风险。 4 2 来源于借款人风险的法律防范 4 2 1 借款人信用风险的法律防范 ( 1 ) 做好对申请人的资信调查工作 预先做好对申请人的资信调查工作，主要是对申请人的主体资格、身体状况、 家庭情况、人品等进行综合评估，重视对申请人信誉度的评估，这是商业银行甄 别客户、衡量信贷安全性的重要环节2 0 。 但我国的个人信用管理制度缺乏足够的法律支持，导致我国个人信用系统的 不发达，因此，要建立我国的个人信用管理法律制度，从而可以逐步实现贷款机 构对申请人资信调查的科学化、标准化和程序化，使银行可以根据申请人的个人 信用记录来选择贷款发放对象和额度，降低了贷款机构的识别风险。 首先，信用信息的开放是信用制度建立的基础，但我国支持信息开放的立法 还非常有限，目前的信息公开制度也多是政府的宏观信息，而对个人的微观信息 公开不够。所以，要制定相应的法律法规，在法律允许和保证下将个人信用信息 最大限度的开放，建立个人信用档案，对个人的基本财务状况、偿债记录及每一 笔信用交易都在个人信用账户中记录。 但征信活动会涉及大量信息，很容易出现侵犯被征信人隐私权的不当行为， 个人隐私权的保护是征信制度构建的一大支柱2 1 ，而我国法律迄今还没有明确把 隐私权作为一项具体的人格权进行专门保护，所以，法律应当明确个人信用信息 采集的目的、途径、范围及保管方法，同时设定隐私权被侵犯的救济措施，加强 对个人隐私权的保护，在一定程度上补偿个人隐私权在征信中被克减所带来的弊 端2 2 。 其次，对信用信息的评估报告是金融机构作出决定的重要依据，应当制订相 关法律法规规范信用评估活动，设定统一的信用评估标准，并赋予被评估个人知 情权和对不实的负面信息提出申诉的权利，保障信用评估报告的中立性、真实性 和公平性。 最后，要制定对失信者惩罚的规则，确立惩罚尺度、惩罚的执行机构、做出 2 0 王新玉，如何防范消费信贷的风险，现代商业银行，2 0 0 6 年第2 期，5 页。 2 1 李凌燕，消费信用法律研究，法律出版社，2 0 0 0 年，2 2 7 页。 2 2 王锐、熊键、黄桂琴，完善我国个人信用征信体系的法学思考，中国法学，2 0 0 2 年第4 期，7 页。 惩罚的程序和时限等，使失信者的违约成本提高，从而控制经济活动中信用缺失 现象的发生。 因此，建立个人信用管理制度来降低反向抵押贷款中银行的风险是离不开法 律的支持的，这样既保障了银行的债权，又保护了申请人的隐私权等相关权益。 ( 2 ) 建立风险转移机制 在我国目前个人信用体系尚未健全的情况下，而对个人信用状况的认定又需 要专业的知识，则可以允许贷款机构将申请人的信用状况调查工作委托给有专业 经验的律师事务所，同时由其出具调查报告，并对该报告独立地承担法律责任， 如果由于律师事务所的工作失误而使银行遭受损失，则贷款机构有权要求律师事 务所承担相应的赔偿责任，从而转移了银行所要承受的来自借款人的信用风险。 ( 3 ) 引入保证保险 在我国住房按揭贷款中，就建立了由政府介入成立的担保公司为借款人向银 行提供的保证保险，从而降低了银行的风险。在住房反向抵押贷款中也可以引入 保证保险，由保险公司向银行提供借款人的履约保证保险，如果借款人在反向抵 押贷款合同期间出现诸如把抵押房屋重复设定抵押的违约行为，致使到期银行无 法顺利取得房屋的所有权，则为保险事故发生，从而由保险公司来分担银行的损 失。 4 2 2 借款人房屋维护风险的法律防范 尽管我国担保法赋予了抵押权人抵押物价值减少之恢复原状请求权、增加担 保请求权以及抵押人侵权损害赔偿请求权，但对于反向抵押贷款来说，抵押权的 实现是以现存房产价值为限的，而且损害数额在抵押权实现之前也是难以确定 的，所以要建立对反向抵押贷款中借款人道德风险的约束和激励机制。 ( 1 ) 约束机制一：明确借款人的房屋维护义务 在反向抵押贷款合同中应明确规定借款人在享有对房屋的居住利益的同时 应当尽到善良管理人的义务。首先，借款人要按时缴纳物业费等保持房屋正常使 用的费用；其次，借款人不能以任何非正常的方式来使用房屋致使房屋价值减损； 再次，对于房屋已损坏的部分借款人要及时修缮，保持房屋的使用价值。 同时明确借款人违反房屋维护义务的责任。借款人违反反向抵押贷款中房屋 维护义务的已经构成了违约责任，违约责任是无过错责任，除非有免责事由，借 款人要承担支付违约金、赔偿贷款机构损失等财产责任。如果借款人对房屋的毁 损有主观故意或过错，构成了侵权责任，贷款机构还可以要求其承担停止妨害或 消除危险以及损失赔偿的责任。 ( 2 ) 约束机制二：做好放贷期间的管理工作 在反向抵押贷款发放期间，为了防止因人为原因而导致抵押房屋贬值，贷款 机构要做好定期回访，及时检测借款人的住房状况，一旦发现异常情况，要及时 了解具体原因，并针对性采取措施进行维护，费用从发放的养老资金或建立的维 修专项基金中扣除，从而将可能发生的损失减到最小状态。 ( 3 ) 激励机制一：设立房产维护奖励规则 为了增加借款人维护房屋的动力，可以允许贷款机构在反向抵押贷款合同中 设定奖励制度，具体规则有两种：一是对抵押房屋定期评估后，如果房屋维护的 好，并有升值的，可以对借款人增加每期养老资金的发放额度，反之，则可以减 少发放额度；二是建立房屋维护专项基金，基金从反向抵押贷款总额中支取，如 果借款人的房屋维护工作做得好，则可以向借款人返还维护费用，如果借款人没 有对房屋的损坏及时进行维护，则由贷款机构从维护专项基金中列支费用进行维 护。 ( 4 ) 激励机n - - ：设立房产余值分享条款 房产余值分享是指借款人和贷款机构共享房产升值，但不分担房产贬值2 3 。 反向抵押贷款到期时，房产价值在偿还贷款本息之后的余值由贷款机构和借款人 的继承人按照约定的比例共享，这样就可以提高老年借款人维护房屋的积极性。 2 3