房地产开发与经营（第二版）.ppt

房地产开发与经营 第二版 吕萍等编著 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 第1章绪论 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 本章内容提要房地产经济活动是房地产开发建设过程 经营管理过程和产业服务过程等经济活动的有机统一 它不仅包括房地产领域的商品买卖 租赁和管理 还包括房地产的开发 建设 交换 分配以及引导和组织消费等活动 本章主要对相关概念进行介绍 并就房地产开发与经营的内容和特点进行分析 对学科的形成 研究内容和方法等也将进行探讨 重点问题 房地产开发与经营的概念房地产开发与经营的特点房地产开发与经营的形式和内容 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 1 1房地产开发与经营及其特点 广义 国土开发 区域开发 城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发 狭义 主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施 房屋建设的行为 是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划 设计和建设 施工等开发活动 房地产开发的概念 房地产开发具有与其他项目不同的特殊性 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 1 1 1房地产开发与经营基本含义 1 1房地产开发与经营及其特点 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 1 1 1房地产开发与经营基本含义 房地产经营 是企业经营活动的重要组成部分 是指房地产企业为实现预期目标 确定实现目标的战略和策略 并有意识 有计划加以实现的经济活动过程 房地产经营 广义 不仅包括房地产生产过程的开发环节 流通环节的营销活动和中介服务活动等 而且还包括消费环节中的物业管理服务活动 狭义 仅指流通环节的营销活动和中介服务活动 1 1房地产开发与经营及其特点 1 1 1房地产开发与经营基本含义 将开发与经营视为一个概念的问题 讨论开发与经营的相互包含问题 与其他概念如与管理概念相混等 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 有关概念的讨论 1 1房地产开发与经营及其特点 1 1 2房地产开发与经营的特点 房地产开发与经营难度较大 房地产开发与经营风险较大 房地产开发与经营政策性强 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 1 2房地产开发与经营形式和内容 1 2 1按开发范畴分类 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 按开发的时间不同 可以分为初次开发和再次开发 按开发的内容不同 可以分为外延式开发和内涵式开发 按开发的规模不同 可以分为单项开发 综合开发等 1 2房地产开发与经营形式和内容 1 2 2按经营范畴分类 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 按经营对象的相对差异划分 可以分为地产经营和房产经营 地产经营房产经营按经营规模和经营方式划分 可以分为专项经营 综合经营 集团经营和跨国经营等 专项经营综合经营集团经营跨国经营按活动发生的不同过程划分 可以分为房地产开发经营 房地产流通经营和房地产消费及使用经营 房地产开发经营房地产流通经营房地产消费及使用经营 1 2房地产开发与经营形式和内容 1 2 3房地产开发与经营的程序与内容 租售阶段 前期工作 项目定位 程序内容 投资机会选择 建设阶段 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 1 3房地产开发与经营学科的建设 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 房地产开发与经营学科的形成和发展 房地产开发与经营学科的研究内容和方法 研究内容研究方法 关键术语 房地产开发经营管理 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 复习思考题 房地产开发与经营的含义是什么 房地产开发与经营的特点是什么 简要叙述房地产开发与经营的程序和内容 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 房地产开发与经营 第二版 吕萍等编著 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 第2章房地产开发与经营理论和策略 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 本章内容提要房地产开发与经营理论和策略是一般性的经营管理理论在特定的房地产市场环境中的应用与推广 这一理论体系的建立将为正确指导房地产开发与经营行为提供基本原则和理论指导 本章对收益最大原理 可行性分析 消费者市场购买行为 市场环境 市场需求预测以及价格确定等原理进行介绍 并对房地产开发与经营中的财务策略 生产策略 市场开发策略以及价格策略等进行分析 最后讨论房地产开发与经营的决策问题 重点问题 房地产开发与经营决策内容房地产开发与经营决策类型房地产开发与经营决策类型 准则和程序 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 2 1房地产开发与经营理论综述 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 2 1房地产开发与经营理论综述 宏观环境微观环境 市场环境 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 2 1 1市场环境分析 经济因素政治因素人口因素政策法规因素 供应者生产者顾客竞争者社会公众 2 1房地产开发与经营理论综述 2 1 2市场需求预测 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 市场需求预测的有关概念市场需求市场预测市场需求影响因素分析竞争状况人口统计分析趋势分析市场需求预测的主要方法购买者意向调查销售人员综合意见法时间序列分析法 2 1房地产开发与经营理论综述 完全竞争型市场结构企业定价 垄断竞争型市场结构企业定价 寡头竞争型市场结构企业定价 纯粹垄断型市场结构企业定价 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 2 1 3价格确定理论 2 1房地产开发与经营理论综述 2 1 4收益 利润 最大原理 收益 成本指标确定 项目最佳规模确定 经济收益分析方法 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 2 1房地产开发与经营理论综述 2 1 5可行性分析可行性研究的过程 投资机会鉴别阶段 初步可行性研究阶段 可行性研究阶段 评价与决策阶段 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 2 1房地产开发与经营理论综述 2 1 5可行性分析现金流量分析 净现值 将投资方案在每一计算期内的资金流出和流入相抵 并折算为现值的累加和 净收益率 项目净现值与总投资现值之比 内部收益率 使净现值等于零的贴现率 损益临界分析 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 2 1房地产开发与经营理论综述 2 1 6消费者市场购买行为理论 消费者购买动机 购买决策过程 消费者购买行为分析 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 2 2房地产开发与经营策略分析 2 2 1房地产开发与经营决策内容 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 财务策略生产策略市场开发策略价格策略 高价策略低价策略均衡价格策略 2 2房地产开发与经营策略分析 开发由本地化向跨区域发展开发从品质向品牌跨越纯住宅开发向商用物业拓展诚信开发地产争雄楼市开发健康住宅风生水起 开发策略趋势 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 2 2 2房地产市场开发策略 2 2房地产开发与经营策略分析 2 2 3房地产价格策略 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 房地产产品的生命周期和市场周期不同时期房地产价格策略房地产品进入期房地产品成长期房地产品成熟期房地产品衰退期 2 3房地产开发与经营决策 有明确的目标 有两个以上可供选择比较的方案 有评价方案优劣的标准 有真实地反映客观实际的数据资料 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 2 3 1房地产开发与经营决策类型 构成决策问题的基本条件 2 3房地产开发与经营决策 风险型决策 不确定型决策 确定型决策 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 2 3 1房地产开发与经营决策类型 决策类型 开发与经营决策原则 遵守政策法规的原则 取得最佳效益的原则 风险意识的原则 定性分析与定量分析相结合的原则 2 3房地产开发与经营决策 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 2 3 1房地产开发与经营决策类型 2 3房地产开发与经营决策 2 3 2房地产开发与经营决策准则 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 确定型决策准则风险型决策准则基本决策准则 最大可能准则和期望值准则决策树不确定型决策乐观准则悲观准则后悔准则等可能性准则 2 3房地产开发与经营决策 2 3 3房地产开发与经营决策程序与方法 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 发现问题确定目标针对性明确性层次性可行性拟制方案整体详尽性相互排斥性分析评价限制因素分析潜在问题分析综合评价选择方案实施追踪反馈控制追踪决策 关键术语 理论策略决策 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 复习思考题 简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用 简述价格确定理论及其在房地产开发与经营中的应用 简述房地产开发与经营决策的内容 房地产经营决策准则是什么 房地产经营决策程序是什么 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 房地产开发与经营 第二版 吕萍等编著 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 第3章房地产企业 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 本章内容提要房地产企业是从事土地和房屋开发建设 以及以房地产产品为核心从事房地产中介 物业服务的经济组织 是房地产经济活动中的主要成分 房地产企业的发展和完善为房地产经纪活动提供了保障 本章主要讨论房地产企业的分类 性质和特征 研究房地产企业管理 房地产企业的政府行业管理 以及房地产的行业组织 重点问题 房地产企业的概念 特征与类型房地产企业战略和组织模式房地产企业的设立与资质等级管理房地产企业的行业管理 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 3 1房地产企业概述 3 1 1房地产企业的概念与特征 房地产企业的地域属性 房地产企业的不完全竞争性 房地产企业存在专业化和综合化发展趋势 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 房地产企业 房地产企业是从事土地和房屋开发建设 以及以房地产产品为核心从事房地产中介 咨询 物业服务 实现自身价值的经济组织 特征 3 1房地产企业概述 3 1 2房地产企业的类型 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 房地产开发企业专门从事土地和城市基础设施开发的企业专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产企业房地产综合开发经营企业房地产中介服务企业房地产咨询服务企业房地产估价服务企业房地产经纪服务企业物业管理企业 按照企业功能分类 3 1房地产企业概述 3 1 2房地产企业的类型 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 城镇集体所有制房地产企业国有独资企业 股份有限公司和有限责任公司合伙制房地产企业中外合资经营房地产企业 中外合作经营房地产企业 外资房地产企业 按照企业所有制性质分类 3 2房地产企业战略和组织模式 3 2 1房地产企业的计划与战略 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 计划是企业管理的四大职能之一 计划的主要内容包括确定组织发展目标制定全局战略 开发出一组广泛的相关计划 制定战略实施和资源分配方案 房地产企业的计划管理 3 2房地产企业战略和组织模式 3 2 1房地产企业的计划与战略 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 房地产企业的战略管理 战略管理过程 3 2房地产企业战略和组织模式 3 2 1房地产企业的计划与战略 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 房地产企业的战略管理 房地产企业战略类型 3 2房地产企业战略和组织模式 一般组织结构现代组织结构设计 常见的房地产企业组织结构设计 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 3 2 2房地产企业的组织结构设计 直线制组织结构职能制组织结构直线职能制结构事业部制组织结构矩阵型组织结构 团队结构虚拟结构无边界组织 3 3房地产企业的设立与资质等级管理 3 3 1房地产开发企业的设立及资质等级管理 房地产开发企业的设立条件 房地产开发企业设立程序 房地产开发企业的资质等级与管理 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 3 3房地产企业的设立与资质等级管理 3 3 2房地产估价企业的设立及资质等级管理 房地产估价企业的设立条件 房地产估价企业设立程序 房地产估价企业的资质等级与管理 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 3 3房地产企业的设立与资质等级管理 3 3 3房地产经纪企业的设立 房地产经纪企业的设立条件 房地产经纪企业设立程序 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 3 3房地产企业的设立与资质等级管理 3 3 4房地产物业管理企业的设立及资质等级管理 房地产物业管理企业的设立 房地产物业管理企业的资质等级与管理 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 3 4房地产企业的行业管理 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 房地产企业行业管理概述房地产企业的信用档案房地产从业人员的执业资格管理房地产行业组织简介 关键术语 房地产企业战略管理企业资质行业管理企业组织结构企业等级信用档案执业资格 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 复习思考题 我国房地产企业的特征有哪些 对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点 分析房地产企业的现代组织结构设计的发展趋势 简述房地产企业战略管理的内容 简述房地产企业资质管理 简述房地产企业行业管理的主要内容 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 房地产开发与经营 第二版 吕萍等编著 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 第4章房地产项目及项目定位 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 本章内容提要随着我国土地使用制度的逐步发展和完善 以及土地使用实践的不断丰富 我国房地产项目的类型也逐渐增多 制度改革对房地产项目定位的要求也提高了 本章将对我国的房地产项目类型及项目定位方法等进行详细的阐述 重点问题 土地储备和一级开发项目类别及含义房地产综合开发项目的含义与类型房地产转让项目特点 流程和税费房地产项目定位的含义 原则 流程及方法 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 4 1土地储备和一级开发项目 4 1 1土地储备和一级开发项目概述 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 土地储备和一级开发项目 土地储备和一级开发 是指政府依法通过收购 收回 征收等方式储备国有建设用地 并组织实施拆迁和市政基础设施建设 达到土地供应条件的行为 在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产项目即为土地储备和一级开发项目 土地储备和一级开发项目的类别及含义 按照进入储备和一级开发程序的土地来源不同 土地储备和一级开发项目可以分为地方土地储备和一级开发项目 央产土地储备和一级开发项目 军产土地储备和一级开发项目 按照土地储备和一级开发实施的主体不同 土地储备和一级开发项目可以分为土地一级开发商实施的土地储备和一级开发项目 房地产开发商实施的土地储备和一级开发项目 政府直接实施的土地储备和一级开发项目 按照原土地使用方的意愿不同 土地储备和一级开发项目可以分为原土地使用方主动申请的土地储备和一级开发项目 原土地使用方被动接受政府对其实施的土地储备和一级开发项目 4 1土地储备和一级开发项目 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 4 1 1土地储备和一级开发项目概述 4 1土地储备和一级开发项目 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 4 1 1土地储备和一级开发项目概述 土地储备和一级开发项目的成本 4 1土地储备和一级开发项目 4 1 2一般土地储备和一级开发项目 地方土地储备和一级开发项目概述 地方土地储备和一级开发项目的一般程序 地方土地储备和一级开发项目的管理机构 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 4 1土地储备和一级开发项目 4 1 3特殊土地储备和一级开发项目 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 央产土地储备和一级开发项目概述央产地是指虽处于当地行政管辖区域范围内 但土地使用主体为中央在京单位 且其使用不受当地政府影响的土地 本书中所提及的央产地主要是指由中央在京企业使用 并归口于国务院机关事务管理局管理的土地 它不同于地方地 也不同于军产地 央产土地储备和一级开发项目的一般程序央产土地储备和一级开发项目的管理机构 央产土地储备和一级开发项目 4 1土地储备和一级开发项目 4 1 3特殊土地储备和一级开发项目 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 军产土地储备和一级开发项目概述军产地是指处于当地行政管辖区域范围内 但出于军事用途 由中国人民解放军系统控制 使用 被划为军事管理区的土地 是军产的重要组成部分 这些土地归口于中国人民解放军总后勤部管理 不受当地政府干涉 它不同于地方地 也不同于央产地 具有一定的保密性 军产土地储备和一级开发项目的一般程序军产土地储备和一级开发项目的管理机构 军产土地储备和一级开发项目 4 2房地产综合开发项目 4 2 1房地产综合开发项目的含义与类型 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 房地产综合开发的含义指房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权 从事基础设施建设 房屋开发 并转让房地产开发项目或者销售 出租商品房的行为 房地产综合开发项目的类别按照开发物业类型的不同可以分为商业地产开发项目 住宅地产开发项目 工业地产开发项目等等 按照房地产开发企业在开发过程中所承担的责任不同 可以分为自主开发和房地产合作开发 房地产综合开发项目的含义在房地产开发的过程中 从获取土地到整个物业建设全过程实施管理的项目即为房地产综合开发项目 4 2房地产综合开发项目 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 4 2 2住宅房地产开发项目 4 2房地产综合开发项目 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 4 2 3商用房地产开发项目 4 2房地产综合开发项目 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 4 2 4工业房地产开发项目 工业房地产是指工业类土地使用性质的所有毛地 熟地 以及该类土地上的建筑物和附属物 作为有别于住宅 商业服务业和综合类用地以外的第四种性质用地 工业地产开发常见的模式 4 3房地产转让项目 4 3 1房地产转让项目概况 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 房地产转让项目的含义是指房地产权利人通过买卖 赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为 房地产转让项目的基本类型房地产项目转让的政策规定 4 3房地产转让项目 4 3 2土地开发阶段转让的项目 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 项目的基本特点转让的基本流程发生的主要税费土地转让的出让方缴纳的税费土地转让的受让方缴纳的税费此外还包括印花税 交易手续费 土地证工本费 交易成本如评估 勘测 公证 场地等费用 4 3房地产转让项目 4 3 3房地产在产品阶段转让的项目 项目的基本特点 转让的基本流程 发生的主要税费 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 4 3房地产转让项目 4 3 4房地产产成品阶段转让的项目 项目的基本特点 转让的基本流程 发生的主要税费 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 4 4房地产项目定位 4 4 1房地产项目定位的含义 房地产项目定位的含义 房地产项目定位的重要性 房地产项目定位的发展趋势 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 4 4房地产项目定位 4 4 2房地产项目定位的原则 与企业发展战略相一致 符合市场需求 协调发展 原则 符合城市规划 效益最大化 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 4 4房地产项目定位 4 4 3房地产项目定位的流程与基本内容 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 项目定位的基本流程项目定位的主要内容确立开发理念明确用途功能筛选目标客户进行项目初步设计测算租售价格确定方案 4 4房地产项目定位 4 4 4房地产项目定位的方法 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 4 4房地产项目定位 4 4 5房地产项目定位的修正房地产项目定位修正的必要性房地产项目定位修正的方法 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 4 5案例分析 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 本节将以京西某一实操楼盘为例对项目进行定位所涵盖的内容 采用的分析思路和方法进行概要的介绍 关键术语 一级开发综合开发转让定位 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 复习思考题 什么是土地储备和一级开发 房地产综合开发项目的类型有哪些 住宅房地产开发项目包括哪几类 土地使用权转让必须符合哪些条件 我国 城市房地产管理法 规定哪些房地产不得转让 如何进行房地产项目定位 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 房地产开发与经营 第二版 吕萍等编著 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 第5章房地产项目用地的获取 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 本章内容提要房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方式 即出让 划拨和转让 其中出让和划拨属于土地一级市场行为 转让属于土地二级市场行为 房地产开发企业在获得房地产开发项目用地 并相应取得土地使用权之后 要进行项目的前期工作 其中包括申请 获取项目的三种许可证 本章将对这三种土地取得方式和三种许可证的申办程序进行介绍与讨论 重点问题 房地产项目用地获取的方式划拨土地使用权的特点 范围 土地使用权出让的类型及各自含义 特点 范围 土地使用权转让的类型及其特点 要求 土地使用权出让与转让的区别 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 5 1 1划拨土地使用权概述 划拨土地使用权的含义划拨土地使用权 即通过行政划拨方式取得的土地使用权 土地使用权划拨 是指经县级以上人民政府依法批准 在土地使用者缴纳补偿 安置等费用后将该幅土地交付其使用 或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 5 1划拨土地使用权的获取 划拨土地使用权的基本特征 5 1 1划拨土地使用权概述 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 行政性 无偿性 无期限性 流转限制性 划拨土地使用权的基本类型国家机关 军事机关等公法人享有的划拨土地使用权 企业 事业单位等私法人 自然人或其他组织享有的划拨土地使用权 5 1 1划拨土地使用权概述 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 5 1 2划拨土地使用权的适用范围 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 中央政府的政策规定 中华人民共和国土地管理法 1998 划拨用地目录 国土资2001第9号令 地方政府的政策规定原因 划拨土地存在非法隐形市场流转一般性管理国有企业改制过程中的划拨土地管理 5 1 2划拨土地使用权的适用范围 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 划拨土地使用权的主要步骤 5 1 3划拨土地使用权获取的主要流程 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 预审 申请 批准 审查 登记发证 国有土地使用证 主要利益主体及相互关系 5 1 3划拨土地使用权获取的主要流程 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 5 1 4划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 其他费用 安置补助费 主要成本和税费 土地补偿费 地上附着物及青苗补偿费 拆迁补偿费 土地使用权出让含义土地使用权出让 简称土地出让 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 5 2 1土地使用权出让概述 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 5 2出让土地使用权的获取 出让土地使用权的基本特征 5 2 1土地使用权出让概述 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 出让土地使用权的基本类型 5 2 1土地使用权出让概述 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 协议出让的政策规定招牌挂出让的政策规定 5 2 2出让土地使用权的政策规定 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 协议出让 5 2 3出让土地使用权过程中涉及的各主要利益主体及相互关系 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 协议出让 招牌挂出让直接的利益主体 出让方 地方政府受让方 土地使用者 5 2 3出让土地使用权过程中涉及的各主要利益主体及相互关系 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 土地使用权出让金 国有土地使用者的代表向土地使用者收取的一定期限的土地使用费 主要用于各项城市建设和土地开垦 复垦等方面 其他费用 契税 征地补偿费 房屋拆迁费 耕地占用税 新增建设用地土地有偿使用费 耕地开垦费和各项管理费用等 5 2 4出让土地使用权过程中主要成本和税费 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 协议出让土地使用权的含义协议出让国有土地使用权 是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 5 3 1协议出让土地使用权概述 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 5 3协议出让土地使用权的获取 协议出让土地使用权的基本特征非市场出让 没有竞争者政府对地价较易控制 灵活性较大价格和使用范围收到限制 5 3 1协议出让土地使用权概述 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 经营性用地招牌挂协议出让国有土地最低价格标准协议出让公示制度存在的问题 信息公开程度不够 操作行为和操作程序不够规范 5 3 2协议出让土地使用权的管理情况 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 供地环节的一般程序 5 3 3协议出让土地使用权获取的主要流程 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 公开信息接收申请 编制方案 地价评估确定底价 方案 底价报批 协商签订 公示 签订合同公布结果 核发批准书 土地登记 资料归档 北京市协议出让程序 5 3 3协议出让土地使用权获取的主要流程 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 受理 告知 签约 审定 复审 审核 地价评审 审查 招标出让土地使用权招标出让土地使用权 是指市 县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书 邀请特定或者不特定的法人 自然人和其他组织参加国有土地使用权投标 根据投标结果确定土地使用者的行为 公开招标 邀请招标 5 4 1招标拍卖挂牌出让土地使用权概述 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 5 4招标 拍卖 挂牌出让土地使用权的获取 拍卖出让土地使用权拍卖出让土地使用权 是指市 县国土资源管理部门发布拍卖公告 由竞买人在指定时间 地点进行公开竞价 根据出价结果确定土地使用者的行为 5 4 1招标拍卖挂牌出让土地使用权概述 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 挂牌出让土地使用权挂牌出让土地使用权 是指市 县国土资源管理部门发布挂牌公告 按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布 接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格 根据挂牌截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为 5 4 1招标拍卖挂牌出让土地使用权概述 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 招标出让土地使用权的基本特征程序规范全方位开放 透明度高公平 客观交易双方一次成交 5 4 2招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本特征 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 拍卖出让土地使用权的基本特征必须有两个以上的买主必须有不断变动的价格必须有公开竞争的行为 5 4 2招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本特征 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 挂牌出让土地使用权的基本特征时间长 且允许多次报价 有利于投资者理性决策和竞争操作简便 便于开展有利于土地有形市场的形成和运作 5 4 2招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本特征 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 招标基本流程 5 4 3招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本流程 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 招标 投标 开标评标决标 签约 领证 拍卖基本流程市 县国土资源管理部门公告拍卖活动的时间 地点举行拍卖会签订 成交确认书 5 4 3招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本流程 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 挂牌基本流程 5 4 3招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本流程 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 公布挂牌信息 竞买人报价 确认报价 挂牌截止 现场竞价 签订 成交确认书 保证金处理 法律责任 广义 土地使用权发生转移的所有行为 包括出让 狭义 通过出让方式获得土地使用权的土地使用者 通过买卖 赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为 土地交易一级市场 土地交易二级市场 5 5 1土地使用权转让的概念 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 5 5土地使用权转让 城市房地产管理法 可以转让的条件不得转让的条件 5 5 2土地使用权转让的法律条件 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 土地使用权转让的法律效力土地使用权转让 出让合同载明的其他权力义务随之转让 新受让人应遵循原受让人与国家签订的合同要求 不得随意更改 土地使用权转让 地上建筑物 其他附着物所有权随之转让 5 5 3土地使用权转让的特点 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 土地使用权转让的类型 5 5 3土地使用权转让的特点 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 转让申请签订转让合同转让合同公证 5 5 4土地使用权转让的程序 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 缴纳土地出让金和土地增值税增值税扣除项目增值税四级超额累进税率土地使用权变更登记 5 5 4土地使用权转让的程序 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 5 5 5土地使用权转让与出让的比较 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 关键术语 划拨出让招标挂牌拍卖 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 复习思考题 房地产项目用地获取的方式有哪些 简述划拨土地使用权的特点 简述出让土地使用权的类型 含义 简述协议出让国有土地的范围 简述招标拍卖挂牌出让国有土地的范围 土地使用权出让与转让的区别 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 房地产开发与经营 第二版 吕萍等编著 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 第6章房地产市场调研 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 本章内容提要房地产市场调研不仅是房地产开发商进行项目定位 修正项目开发方案的基础 也是政府对房地产业进行调控的重要依据 对于了解和掌控房地产开发经营活动具有重要意义 本章将对房地产市场调研方法 流程 内容 调研报告的撰写方法等进行详细的阐述 并辅以相关案例分析 重点问题 房地产市场调研的含义房地产市场调研的内容房地产市场调研的方法房地产市场调研报告的撰写 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 房地产市场调研的含义什么是市场调研 什么是房地产市场调研 6 1 1房地产市场调研的含义 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 6 1房地产市场调研概述 房地产市场调研的特点专业性强针对性强技术性强 6 1 1房地产市场调研的含义 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 6 1 2房地产市场调研的重要性 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 重要性 1 房地产项目定位的需要 2 制定正确的营销策略 3 企业健全决策机制的需要 4 企业发现新的市场机会的需要 市场宏观环境状况 6 1 3房地产市场调研的内容 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 城市房地产市场状况市场整体情况土地市场情况商品房市场情况全市房地产价格走势全市主要发展商开发销售情况三级市场交易情况 6 1 3房地产市场调研的内容 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 消费者行为调研与市场需求容量调研 6 1 3房地产市场调研的内容 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 项目所在区域环境状况调研区域规划 功能定位 开发现状及未来定位区域交通条件其他影响因素和条件区域内楼盘总体价格水平与供求关系竞争对手分析 6 1 3房地产市场调研的内容 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 项目基本情况调查调研项目用地的开发现状和开发条件项目所在地周边环境 6 1 3房地产市场调研的内容 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 6 1 4房地产市场调研的原则 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 重要性 1 真实性 2 时效性 3 全面性 4 计划性 调查方法 6 1 5房地产市场调研的方法 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 资料收集方法 6 1 5房地产市场调研的方法 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 6 2房地产市场调研的操作流程 明确调研目的分析初步情况涉及调研方案确定资料来源确定资料收集方法设计调查表及调查问卷 6 2 1准备阶段 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 试调查检验调查设计中的缺漏 为正式调查作初步准备 调研实施 6 2 2调查阶段 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 调研资料的整理与甄别验证调研数据的统计与分析撰写调研报告修订并提交调研结果 6 2 3分析研究阶段 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 成果归档总结经验 6 2 4整理归档阶段 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 定量分析与定性分析数据类型 数值型 序号型 文字型 6 3 1数据分析方法概述 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 6 3房地产市场调研数据的分析方法 德尔菲法匿名征求专家意见 归纳统计 匿名反馈 归纳统计 特点 匿名性 多次反馈 小组的统计回答适合长期预测调研 6 3 2定性分析方法 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 层次分析法合理地将定性与定量的决策结合起来 按照思维 心理的规律把决策过程层次化 数量化 分解 综合 6 3 2定性分析方法 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 建立层次结构 构造判断矩阵 计算元素权重 计算排序权重 一致性检验 其他常用方法归纳分析法演绎分析法比较分析法结构分析法 6 3 2定性分析方法 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 线性回归分析 6 3 3定量分析方法 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 确定自变量和因变量 确定数学关系 建立回归方程 统计检验 预测 判别和聚类分析判别分析指标间差异 判别函数 未知分类聚类分析样品聚类 变量聚类 6 3 3定量分析方法 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 其他常用方法因子分析对应分析多维偏好分析联合分析 6 3 3定量分析方法 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 报告主要内容导言 标题 前言正文 报告主体部分结尾 总结和说明附件 图表和附录 6 4 1房地产市场调研报告的内容 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 6 4房地产市场调研报告 正文主要内容 6 4 1房地产市场调研报告的内容 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 5 房地产市场形势及发展趋势 6 结论和建议 4 房地产市场需求特征 3 房地产市场供给特征 2 房地产市场环境状况 1 基本情况概述 6 4 2房地产市场调研报告撰写原则 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 1 以调研目的为核心原则 2 前后逻辑合理原则 3 层次鲜明性原则 4 图文并茂原则 调研目的调研方法调查内容进度安排 6 5 1房地产项目市场调研方案制定 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 6 5房地产市场调研案例 概述主要内容简介调查方法介绍样本结构介绍数据分析结果 6 5 2房地产市场需求调研 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 关键术语 市场需求调查问卷调研报告 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 复习思考题 房地产市场调研的含义是什么 房地产市场调研的内容包括哪些 房地产市场调研的方法包括哪些 如何撰写房地产市场调研报告 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 房地产开发与经营 第二版 吕萍等编著 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 第7章房地产开发项目可行性研究 本章在介绍了房地产开发项目可行性研究内容的基础上 对房地产开发项目的财务评价 国民经济评价 环境评价 以及不确定性分析等基本方法和内容进行了详细的介绍 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 本章内容提要 重点问题 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 房地产可行性研究的概念即在投资决策前 对与项目有关的市场 资源 工程技术 经济 社会等方面问题进行全面的分析 论证和评价 从而判断项目技术上是否可行 经济上是否合理 并对多个方案进行优选的科学方法 7 1房地产可行性研究概述 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 房地产可行性研究的目的旨在使决策科学化 程序化 提高决策的可性 并为项目的实施控制提供依据或参考 7 1房地产可行性研究概述 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 房地产可行性研究的作用 7 1房地产可行性研究概述 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 房地产可行性研究的基本内容 7 1房地产可行性研究概述 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 项目概况市场分析和需求预测规划方案的优选开发进度安排项目投资估算资金的筹集方案和筹资成本估算财务评价风险分析国民经济评价结论 房地产可行性研究的步骤 7 1房地产可行性研究概述 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 房地产可行性研究报告的内容 7 1房地产可行性研究概述 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 7 2房地产项目的财务状况分析 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 房地产项目反映财务状况的指标体系 房地产项目反映财务状况的指标计算财务净现值财务内部报酬率投资收益率静态投资回收期和动态投资回收期 7 2房地产项目的财务状况分析 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 财务净现值是指将项目寿命期内的净现金流量 用一个设定的折现率逐期折现的现值得代数和 数学表达式为 FNPV 项目在起始时间点的财务净现值 CI CO 净现金流量 折现率 可以选用行业基准收益率或期望的预期收益率 如果FNPV 0 则项目可以被接受 如果FNPV 0 则项目应该被拒绝 7 2房地产项目的财务状况分析 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 财务内部报酬率是指使项目净现值等于零的折现率 公式为 项目在第t年的净现金流量 项目开始进行的时间点 7 2房地产项目的财务状况分析 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 投资收益率是指项目在正常年份的净收益或项目寿命期的年平均净收益与投资总额的比率 通常用百分数表示 计算公式为 投资收益率 年净收益 投资总额 其中投资总额包括固定资产投资 投资方向调节税 建设期利息和流动资金投资 净收益额可以为缴纳所得税前的利润总额 也可以为缴纳所得税后的净利润 所以投资收益率可以分为税前投资收益率和税后投资收益率 7 2房地产项目的财务状况分析 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 静态投资回收期和动态投资回收期投资回收期是指项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间 静态投资回收期 即在不考虑时间因素影响的条件下 项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间 公式为 7 2房地产项目的财务状况分析 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 7 2房地产项目的财务状况分析 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材