威海文登市房产场分析

文登房地产市场现状分析 山东省文登市是全国百强县（市）第14名，山东县域经济第二名，沿海开放城市，北接威海，处于青岛（三小时到,青烟威城际高铁建成后一小时到）、烟台（一小时到）、威海（半小时到）三个开放城市的中心，是离威海市区最近的市,也是威海的经济腹地，中小企业繁多。全市人口总量约60多万，其中市区常住人口约20多万，是中国十大长寿之乡，适合老人养老及年轻人休闲度假，连续多年被联合国授予“最适合人类居住的城市”。 也多次被评为中国最具投资潜力中小城市20强、山东省最佳投资城市等。一、文登房地产市场现状分析（一）土地市场分析（单幅土地成交价格详见附件）1、20072009年土地供应数量分析（资料来源于文登市国土资源局）文登市2007年土地成交最多，招拍挂土地成交共93块，其中主城区住宅用地成交35块；2008年招拍挂土地成交共84块，其中主城区住宅用地成交28块；2009年招拍挂土地成交44块，其中主城区住宅用地成交13块，近三年土地成交呈下降态势。2、20072009年土地供应规模分析（资料来源于文登市国土资源局）文登市2007-2009年土地供应呈直线下滑趋势，2007年住宅用地供应在117万左右，2008年住宅用地供应在77万左右，2009年至今住宅用地供应才26万左右，呈直线下降趋势。3、2007-2009年土地成交价格分析（资料来源于文登市国土资源局）2007年主城区住宅用地市场成交价格最低19.53万/亩，最高86.8万/亩；2008年最低20.8万/亩，最高120.2万/亩；2009年最低25.35万/亩，最高119.9万/亩。2007年地王为中央龙湾地块，2008年地王为银河世家地块，2009年地王为上海国际花园地块（环山路南、昆嵛路西，已经动工），地价呈逐年递增趋势。4、近几年部分住宅地块成交价格表年度成交企业名称成交价（万元/亩）项目位置面积（）2006御临房地产51.1城区36299景辉房地产53.4城区13721泰浩房地产31.1城区803722007烟台鑫成投资68.96城区26553瑞恒房产41.9城区213782008越兴置业44.6城区25102人和房地产46.7城区1771302009威海闵广置业120城区51335海地苑房地产39.3开发区19301华立房地产60.8城区7659二、文登市房地产区域市场划分： 目前文登市的房地产市场按区域可划分为以下市场： A：城西板块 B：中心板块 C： 新区板块 D：城南板块 E：开发区板块。 如图所示： 本项目地块位于新区板块范围内：本项目地块的地理位置及现状：本项目地块位于文登市城东新区板块内，该地块西邻登云路（祥和新都、某家属院）、北靠峰山公园、西邻规划中的鸿福小区、南距米山东路100米左右。目前该地块已拆迁完毕，土地基本平整。（一）：城东新区板块A. 板块范围：香山路以东，香水路以南至抱龙河两侧B. 概况：此区域为政府规划新的行政中心（文登学公园附近）、文教中心（新一中附近）、商贸中心（义务小商品市场、新汽车站附近），政府基础配套设施比较完善。区域内有四大景观资源文登学公园、抱龙河公园、抱龙河景观带、峰山公园，片区环境在文登首屈一指，且远离北部工业区，非常适合居住。目前，该区域作为文登市的主要发展方向，未来前景被众多内外地开发商看好，现已开发建设了大量高层住宅，未来竞争将日趋激烈。但自2010年以来文登市市场供应量的增大及市场需求的萎缩，尤其在新政出台以后，文登市房地产市场现状不容乐观，基本与目前全国房地产市场大的形势变化保持同步，但由于其市场客户群基本属于当地居民消费（2009年以来，文登市出现了一定量的在威海上班，文登置业客户群）因此其时间上又有一定的滞后性。（二）：本区域内重点项目分析 区域内项目：福泉名居、水岸新城、御临华府、龙都丽景、海泰庄园、中央龙湾、瑞祥家园A. 福泉名居开发商文登市利源实业总公司&凉水湾社区居委会项目地址米山路以南，登云路以东技术指标用地面积建筑面积容积率绿化率4.6万平米13万平米2.4740%建筑形态7栋12层高层，1栋6+1多层，其中北面3栋为回迁房总户数589户，回迁200多户户型面积100-200平米，以120-145平米三室两厅为主力户型层高2.9米社区配套建有3万的地下停车场，车位541个。社区景观特色无景观特色，且外立面较差销售价格目前起价3700元/，最高价4900元/（跃层），11层4200元/销售情况销售率达95%以上，还剩少量130以上户型主要卖点地段、沿河景观、教育配套B.水岸新城开发商威海瑞恒房地产开发有限公司项目地址抱龙河以南，新汽车站技术指标用地面积建筑面积容积率绿化率3.5万平米7.7万平米1.8540%建筑形态5栋11层高层总户数约440户户型面积65-150平米层高3米社区配套无社区景观特色外部景观丰富，抱龙河水景及文登学公园开盘时间2008年11月15日销售价格均价3300-3400元/，起价2850元/，储藏室1800元/，物业费0.38元/月，有特价房销售情况已部分交房，销售率约95%主要卖点地段、交通便利、沿河景观、楼盘品质C.御临华府开发商文登市御临房地产开发有限公司项目地址天福东路以北，正棋路以东技术指标用地面积建筑面积容积率绿化率3.6万平米9.7万平米2.5130%建筑形态8栋19层高层总户数636户户型面积90-150平米，120-130三室两厅为主力户型层高一期3米，二期2.85米社区配套240个停车位社区景观特色社区内小水景开盘时间二期2009年底交房销售价格均价3700元/，储藏室1800元/，物业费0.8元/月（含电梯费），销售情况已交房，目前剩余少量主要卖点地段、周边环境和配套、楼盘品质D.龙都丽景开发商威海中天房地产开发有限公司项目地址米山路以北，正棋路以东技术指标用地面积建筑面积容积率绿化率138亩24万平米2.5130%建筑形态16栋高层，有18层、25层、27层、33层总户数一期开盘约300多户户 面积80-166平米层高3米社区配套奢华会所社区景观特色靠近文登学公园，南邻抱龙河公园开盘时间二期010年10月左右销售价格二期均价3800元/销售情况目前该项目销售60%左右，区域内档次最高楼盘主要卖点地段、景观和配套、楼盘品质、风水E.海泰庄园开发商山东省倪氏房地产开发有限公司项目地址香水路南，世纪大道西技术指标用地面积建筑面积容积率绿化率150亩16万平米1.4238.5%建筑形态18栋多层，7栋小高层总户数1167户户型面积90-190平米层高2.9米社区配套幼儿园、高档休闲会所、医务室社区景观十四个景观主题，四个社区景观广场，百米景观水系，音乐喷泉开盘时间2009年5月，2010年6月交房销售价格多层均价3100元/，物业费0.5元/月销售情况目前所剩户型在130平米以上占较大比例，二期正在积累客户主要卖点地段发展前景、景观和配套、楼盘品质F文峰花园开发商文登市庆顺房地产开发有限公司&文登市峰西工贸总公司项目地址天福路北，文化路西技术指标用地面积建筑面积容积率绿化率95亩18万平米1.7835%建筑形态33栋多层，一期12栋总户数一期486户，4.4万平米户型面积81-130，主力户型为8090的两室、100120的三室户型层高2.8米社区配套幼儿园、多功能健身区、休闲广场、大型超市社区景观特色无景观特色开盘时间2009年初销售价格均价3200元/，物业费0.3元/月销售情况销售率达90% 主要卖点地段发展前景、景观和配套、教育配套：城东新区内其他其他楼盘资料： 项目基本情况项目名称市场价格物业类型交房年份项目位置瑞祥家园均价3600元/3层：3750元/车库9-10万/套（地上）多层2010年底米山路以南，登云路以西中央龙湾起价3200元/均价：3750元/一层3600元/ （带花园） 高层二期2010年10月分开盘米山路以南，登云路以东。东靠福泉名居（三）、本项目经济指标： 宗地指标出让用地面积（） 70亩左右规划总建筑面积（） 用 途住宅（多层）容积率现状净地（四）、本项目地块SWOT分析：1、项目优势（Strengthens）分析： 规划优势：此区域为政府规划新的行政中心，未来文登市的主要发展方向 景观优势：本地块背靠大山，南有抱龙河，两边地势平坦，且规划中因限高（防止遮挡峰山公园）无高层住宅。为风水中的宝地。 居住环境：临近登云路和米山路却不紧靠，小区环境幽静。 配套设施：周边大量开发新的住宅和商业项目，学校、医院配套设施起点较高且日趋善。 2、项目劣势（Weaknesses）分析 地块被夹在几个地块项目之间，小区建成后交通不方便，且不利于项目宣传。 地块北临峰山公园，政策限制，容积率不会很高，以多层建筑为主。 地块地质为沙砾土质，基建成本存在 3、项目机会点（Opportunities）分析 本区域不断升温，房价不断攀升超过老城区； 中心区域开发难度大，东部新区开发成为大势所趋。 政府持续对新区的市政及配套投入 4、项目威胁点（Threatens）分析 政府宏观调控效果初显，未来市场形势好转不确定性增大。 调查发现市场客户群数量有限，外来客户所占比例较小，大多数楼盘存在尾盘现象，楼盘去化时间较长。 2010年以未来一段时间内本区域板块将推出大量房源及地块，市场供应量区域饱和，竞争激烈。（五）、本项目地块价格评估： ：建安费用、政府规费、税金、配套、管理及营销管理等费用共计约2400元/（物业类型：多层），高层2800元/，市场预测价格均价为3300元/，以亩为单位进行土地价格预测。利润率容积率利润率为0利润额：0利润率为5%利润额：165元/利润率为10%利润额：330元利润率为15%利润额：495元/1.5成本价：90万/亩地价73万/亩利润额：17万/亩地价57万/亩利润额：33万/亩地价40万/亩利润额：50万/亩1.6成本价：96万/亩地价78万/亩利润额：18万/亩地价61万/亩利润额：35万/亩地价43万/亩利润额：53万/亩1.7成本价：90万/亩地价83万/亩利润额：19万/亩地价65万/亩利润额：37万/亩地价46万/亩利润额：56万/亩1.8成本价：108万/亩地价88万/亩利润额：20万/亩地价68万/亩利润额：40万/亩地价49万/亩利润额：60万/亩：建安、政府规费、税金、配套、项目管理及营销等费用共计约2400元/（物业类型：多层），市场预测价格均价为3400元/，以亩为单位进行土地价格预测。利润率容积率利润率为0利润额：0利润率为5%利润额：170元/利润率为10%利润额：340元利润率为15%利润额：510元/1.5成本价：100万/亩地价83万/亩利润额：17万/亩地价66万/亩利润额：34万/亩地价49万/亩利润额：51万/亩1.6成本价：107万/