房地产转让 (3).ppt

第六章房地产转让 本章引例 甲将A城B区楼房一幢卖与乙 二人于8月5日订立买卖合同 8月7日甲交钥匙与乙 乙当天搬进居住 二人相约在8月20日之前办理产权过户手续 尔后付款 8月11日晚 楼房遭雷击起火 焚于一旦 后甲要求乙付房款 乙拒绝 遂生纠纷 问 乙应否付房款 甲卖一母牛与乙 价3000元 约定乙于6月1日至12月1日之间每月付款500元 12月1日前付完 母牛归乙所有 6月1日 甲将牛交与乙 1 若10月5日 母牛遭雷击 问 风险由谁承担 2 若8月5日 母牛生一牛犊 问 牛犊应归谁所有 3 若在牛款付清之前 乙与丙达成转让该牛的合同 在向丙交付之前 该合同的效力如何 4 上问中 如丙不知甲保留了牛的所有权 但已交付于丙 且丙已付款3500元 则丙能否取得该牛的所有权 第一节房地产交易概述 一 房地产交易的概念与特征交易从狭义上讲 是指各自独立 相互平等的市场主体之间就其所有的财产进行的交换 其基础形态是财产由一个主体流转到另一个主体 房地产交易 是指以房地产为对象的交易活动 从法律的视角看 房地产交易的本质是房地产权利在不同的市场主体 包括房地产主体之间进行的房地产转让 房地产抵押和房地产租赁行为 房地产交易特点 第一 房地产交易是平等主体之间的经济活动 表现为平等主体之间的财产性法律关系 第二 房地产交易的对象是作为特殊商品的房地产 房地产交易行为的客体主要包括土地使用权 地上建筑物及其他附着物的所有权等不动产权利 第三 房地产交易适用的法律规范包括债权规范和物权规范 房地产交易的前提是市场主体相互之间承认对方独立的财产权利 而这需要由物权法来规范 交易过程中房地产权的转移 则需要借助于交易主体的法律行为来完成 而这方面则主要需要债法来规范 二 房地产交易的原则 一 房地一体 房随地走 地随房走 原则房地一体原则 是指土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属于同一主体 在房地产转让 抵押时 房屋所有权和土地使用权必须同时转让和抵押 由于房地产在立法体例上采用房地产二元论 因此房产和地产各自均具有独立的交易价值和让与性 但是房产和地产在物理形态上连为一体 如果分别转让 抵押 容易使二者的权利产生冲突 故立法上一般规定房产和地产应一并转让 抵押 保持二者在权利主体上的统一 城市房地产管理法 第31条确立了房地产一同转让的基本原则 房地产转让 抵押时 房屋的所有权和房屋占有范围内的土地使用权同时转让 抵押 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 策23条规定 土地使用权转让时 其地上建筑物 其他附着物所有权随之转让 注意 抵押合同签订后 土地上新增的房屋不属于抵押物 为便于抵押权的实现 可以一同拍卖 但对新增房屋所得抵押权人无优先受偿权 二 房地产转让和抵押必须以登记为公示方法 三 房地产交易应接受国家价格管理的原则国家定期公布基准地价 标定地价和房屋重置价格作为房地产基础价格 国家实行房地产价格评估制度 国家实行房地产交易价格申报制度 四 房地产交易中的土地收益合理分配原则 第二节房地产转让概述 一 房地产转让的概念和法律特征房地产转让 是指房地产权利人通过买卖 赠与或者其他合法方式将其房地产权转移给他人的行为 房地产转让具有以下法律特征 1 转让对象的特殊性 2 转让程序和条件的严格性 3 转让情况的多样性 4 以变更登记作为房地产产权转让生效的要件 二 房地产转让的方式根据 城市房地产管理法 和 城市房地产转让管理规定 2001 房地产转让行为方式主要包括下列几种 1 房地产买卖2 房地产赠与3 以房地产出资4 合作开发经营房地产5 因公司合并导致房地产权属转移6 以房地产抵债7 法律 法规规定的其他情形 房地产转让的特殊形式 以房地产合作开发方式转让房地产 房地产合作开发 主要是具有土地使用权 开发资质 建设资金的双方或多方当事人之间联合开发房地产的行为 联合开发 有设立法人企业 如项目公司等形式进行房地产开发 亦有订立协议以合伙方式进行房地产开发 在这些合作开发方式中 如果引起房地产权属在各方之间转移的 则应属房地产转让 否则不能构成实质性的房地产转让 2004年11月23日 关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释 第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险 只收取固定利益的 应当认定为土地使用权转让合同 第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险 只分配固定数量房屋的 应当认定为房屋买卖合同 第二十六条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险 只收取固定数额货币的 应当认定为借款合同 第二十七条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险 只以租赁或者其他形式使用房屋的 应当认定为房屋租赁合同 三 房地产转让的条件和程序 一 房地产转让的条件房地产作为重要的物资资源和生产 生活资料 其产权的变动不仅涉及到有关当事人的切身利益 而且具有重要的政治意义与经济意义 一方面 为了繁荣房地产市场 促进经济发展 逐步改善城市居民的居住条件 政府鼓励房地产的交易 另一方面 为了保障有关当事人的合法权益 防止房地产交易中的投机行为和谋取暴利的现象 城市房地产管理法 和 城市房地产管理规定 对不得转让的房地产作出了规定并对以出让和划拨方式取得国有土地使用权的房地产转让作出了严格的限制条件 1 房地产转让的禁止条件 1 司法机关和行政机关依法裁定 决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 2 依法收回土地使用权的 3 共有房地产 未经其他共有人书面同意的 4 权属有争议的 5 未依法登记领取权属证书的 6 法律 行政法规规定禁止转让的其他情形 2 以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件 1 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金 并取得土地使用权证书 2 按照出让合同约定进行投资开发 属于房屋建设工程的 应完成开发投资总额的25 以上 属于成片开发土地的 依照规划对土地进行开发建设 完成供排水 供电 供热 道路交通 通信等市政基础设施 公用设施的建设 达到场地平整 形成工业用地或者其他建设用地条件 3 转让房地产时房屋已经建成的 还应当持有房屋所有权证书 3 以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的条件按照建设部颁布的 城市房地产转让管理规定 第12条的规定 可以不办理土地使用权出让手续的情形有 经城市规划行政主管部门批准转让的土地用于下列目的 国家机关和军事用地 城市基础设施和公益事业用地 国家重点扶持的能源 交通水利等项目用地 法律 法规规定的其他用地 私有住宅转让后仍用于居住的 私有住宅是指在我国特定历史背景下形成的个人所有或共有的住宅 按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的 同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途 年限和其他条件的 根据城市规划土地使用权不宜出让的 县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形 二 房地产转让的程序1 房地产转让当事人签订书面转让合同2 房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书 当事人的合法证明 转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请 并申报成交价格 3 房地产管理部门对提供的有关文件进行审查 并在7日内做出是否受理申请的书面答复 7日内未作书面答复的 视为同意受理 4 房地产管理部门核实申报的成交价格 并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估 5 房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费 6 房地产管理部门办理房屋权属登记手续 核发权属证书 7 房地产转让当事人在房产变更登记发证后15日内 持转让合同 土地税费交纳证明文件和变更后的房屋所有权证书 原土地证书等到土地管理部门申请土地使用权变更登记 四 房地产转让合同 房地产转让合同的主要内容 1 双方当事人的姓名或者名称 住所 2 房地产权属证书名称和编号 3 房地产坐落位置 面积 界限 4 土地宗地号 土地使用权取得的方式及年限 5 房地产的用途或使用性质 6 成交价格及支付方式 7 房地产交付使用的时间 8 违约责任 9 双方约定的其他事项 第二节房屋买卖合同一 房屋买卖合同的概念 特征和分类房屋买卖合同是指出卖人转移房屋的所有权于买受人 买受人支付价款的合同 有偿合同诺成合同要式合同双务合同 商品房 房地产开发企业 经济适用房 政府 房改房 公房改制 单位集资房私有房 个人 二 房屋买卖合同的当事人 房屋买卖合同的当事人包括出卖人和买受人 对于买受人 无特别限制 无行为能力人和限制行为能力人经法定代理人代理也可以作为房屋买受人 对于出卖人 除须具备相应的民事行为能力之外 根据 合同法 第132条第1款的规定 还应当是买卖房屋的所有权人或其他有处分权人 两证均有有土地使用权证无房屋所有权证 预售有房屋所有权证无土地使用权证 土地租赁有限产权人法院 三 房屋买卖合同的效力 A出卖人的义务根据 合同法 的规定 出卖人负有如下主要义务 一 交付房屋并转移房屋的所有权于买受人 交付 现实交付简易交付占有改定指示交付司法解释第十一条对房屋的转移占有 视为房屋的交付使用 但当事人另有约定的除外 所有权转移 合同法 第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移 但法律另有规定或者当事人另有约定的除外 物权法 第十四条不动产物权的设立 变更 转让和消灭 依照法律规定应当登记的 自记载于不动产登记簿时发生效力 房屋买卖的风险负担 买卖合同中标的物的风险是指买卖合同标的物由于不可归责于双方当事人的事由毁损 灭失所造成的损失 风险负担 就是指该损失应由谁来承担 合同法 第142条第一百四十二条标的物毁损 灭失的风险 在标的物交付之前由出卖人承担 交付之后由买受人承担 但法律另有规定或者当事人另有约定的除外 司法解释第十一条对房屋的转移占有 视为房屋的交付使用 但当事人另有约定的除外 房屋毁损 灭失的风险 在交付使用前由出卖人承担 交付使用后由买受人承担 买受人接到出卖人的书面交房通知 无正当理由拒绝接收的 房屋毁损 灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担 但法律另有规定或者当事人另有约定的除外 买卖合同中的利益承受 利益承受是指标的物于买卖合同订立后所生的孳息的归属 标的物于合同订立后所生孳息的归属与标的物的风险负担是密切相连的 二者遵循同一原则 因此 依据 合同法 第163条的规定 标的物在交付前产生的孳息 归出卖人所有 标的物交付后产生的孳息 由买受人承受 合同另有约定的 依其约定 对于非转让标的物所有权的合同及其他法律关系而言 若无特别规定或约定 孳息的所有权应属于原物所有人 即适用 所有权主义 房屋出卖人的登记义务 第十八条由于出卖人的原因 买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的 除当事人有特殊约定外 出卖人应当承担违约责任 一 商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限 二 商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的 自房屋交付使用之日起 日 三 商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的 自合同订立之日起 日 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的 可以按照已付购房款总额 参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算 房屋出卖人的登记义务 第十九条商品房买卖合同约定或者 城市房地产开发经营管理条例 第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年 由于出卖人的原因 导致买受人无法办理房屋所有权登记 买受人请求解除合同和赔偿损失的 应予支持 第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起 日内 办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续 现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起 日内 办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续 房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续 并提供必要的证明文件 二 房屋出卖人的物之瑕疵担保义务 合同法第一百五十三条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物 出卖人提供有关标的物质量说明的 交付的标的物应当符合该说明的质量要求 2001年商品房销售管理办法33条2003年审理商品房买卖合同司法解释12 13条 三 权利的瑕疵担保义务 第一百五十条出卖人就交付的标的物 负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务 但法律另有规定的除外 四 交付有关单证和资料 B买受人的义务 一 支付价款支付价款是买受人的主要义务 司法解释第十五条根据 合同法 第九十四条的规定 出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款 经催告后在三个月的合理期限内仍未履行 当事人一方请求解除合同的 应予支持 但当事人另有约定的除外 法律没有规定或者当事人没有约定 经对方当事人催告后 解除权行使的合理期限为三个月 对方当事人没有催告的 解除权应当在解除权发生之日起一年内行使 逾期不行使的 解除权消灭 二 受领房屋 三 及时检验出卖人交付的房屋 四 暂时保管 三 及时检验出卖人交付的房屋 第一百五十七条买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验 没有约定检验期间的 应当及时检验 第一百五十八条当事人约定检验期间的 买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人 买受人怠于通知的 视为标的物的数量或者质量符合约定 当事人没有约定检验期间的 买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人 买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的 视为标的物的数量或者质量符合约定 但对标的物有质量保证期的 适用质量保证期 不适用该两年的规定 出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的 买受人不受前两款规定的通知时间的限制 四 房屋买卖中的优先购买权 1 共有人的优先购买权民法通则意见 共同共有财产分割后 一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时 如果出卖财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用 其他原共有人主张优先购买权的 应当予以支持 2 承租人的优先购买权合同法第二百三十条出租人出卖租赁房屋的 应当在出卖之前的合理期限内通知承租人 承租人享有以同等条件优先购买的权利 3 住房制度改革中的优先购买权4 承典人的优先购买权共有人 承典人 承租人 单位 五 关于已购公有住房和经济适用住房的转让 已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定 按照成本价格 或标准价格 购买的公有住房 经济适用房是指城镇职工根据政府的有关规定 按照成本价格或地方人民政府指导价格购买的住房 其中包括安居工程住房和集资合作建设的住房 1 已购公有住房和经济适用住房上市出售的条件有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售 1 以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的 2 住房面积超过省 自治区 直辖市人民政府规定的控制标准 或者违反规定利用公款超标准装修 且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的 3 处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的 4 产权共有的房屋 其他共有人不同意出售的 5 已抵押且未经抵押权人书面同意转让的 6 上市出售后形成新的住房困难的 7 擅自改变房屋使用性质的 8 法律 法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的 2 已购公有住房和经济适用住房上市出售的程序 1 申请 2 审核批准 3 办理过户手续 3 已购公有住房和经济适用住房出售后的收益分配 城镇职工以成本价购买 产权归个人所有的已购公有住房和经济适用住房上市出售的 其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后归职工个人所有 以标准价购买 职工拥有部分产权的已购公有住房和经济适用住房上市出售的 可以先按照成本价补足房价款及利息 已购住房全部产权归个人所有后 该已购公有住房和经济适用住房上市出售收入按照前面的规定处理 也可以直接上市出售 其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后 由职工与原产权单位按照产权比例分成 原产权单位撤消的 其应当所得部分由房地产交易管理部门代收后 纳入地方住房基金专户管理 4 已购公有住房和经济适用住房转让时土地收益的分配 1 已购公有住房和经济适用住房上市出售时 由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款 之后 按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记 2 土地出让金和相当于土地出让金的价款标准相同 均为不低于上市公房和经济适用住房坐落位置标定地价的10 但考虑到目前我国具体情况 国家对收取土地出让金的标准和方式 授权地方政府确定 3 土地收益要根据原投资渠道分别上交财政或返还原产权单位 已购公有住房属于行政机关的 土地收益上交财政 属于事业单位的 50 上交财政 50 返还事业单位 属于企业的全额返还企业 第三节商品房买卖 一 商品房买卖的概念和特征 一 商品房的含义商品房在我国有特定的含义 它专指由房地产开发企业开发建设并向社会公开出售的房屋 作为商品房应具备以下条件第一 商品房首先是为了进入商品流通领域获取利润而开发建设并首次上市出售的房屋第二 商品房的建造和出卖主体资格是由法律专门规定的 房地产开发企业 二 商品房买卖的概念和特征第一 出卖人具有法定性 特定性第二 标的物大多非现实存在第三 出售行为的社会化 公开化第四 商品房买卖交易内容的复杂性 二 商品房买卖的分类根据不同标准 商品房买卖可划分为以下几种类型 1 按照房地产开发企业建造出售的商品房存在现房和期房两种状态 商品房买卖又可分为商品房现售和商品房预售2 按照是否由房地产开发企业销售自己建造的商品房的方式 商品房可以分为由房地产开发企业直接销售和由非开发企业间接销售两种方式3 按照商品房的用途不同 商品房买卖又可分为住宅用商品房买卖和商业用商品房买卖 三 商品房现售 一 商品房现售的概念商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人 并由买受人支付房价款的行为 二 商品房现售的条件商品房销售管理办法第七条1 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书 2 已经合法取得土地使用权并依法缴纳全部土地出让金 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件 3 持有建设工程规划许可证和施工许可证 4 商品房工程已经竣工并验收合格 5 需要拆迁的 拆迁安置已经落实 6 供水 供电 供热 燃气 通讯等配套基础设施具备交付使用条件 其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已经确定施工进度和交付日期 7 物业管理方案已经落实 三 商品房现售的程序1 房地产开发企业在商品房现售前将符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案 2 签订商品房买卖的书面合同3 买受人按约定的期限交付购房款 房地产开发企业按照约定的期限向买受人实际交付房屋 4 买卖双方持房地产权属证书 买卖合同和身份证明等文件到房地产所在地的房地产管理部门申报买卖价格 申请办理权属登记手续 5 买卖双方根据规定缴纳契税 营业税 土地增值税 交易手续费等税费 6 办理权属登记手续 买受人领取房地产产权证书 四 商品房预售 一 商品房预售的概念和特征商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人 由买受人支付定金或房价款的行为 商品房预售合同有效成立后 买受人只是获得了商品房的期待权商品房预售合同的履行具有一定的风险性商品房预售的买受人交付房款后预告登记具有对抗第三人的效力商品房预售具有较强的国家干预性 具体体现在较为严格的程序和条件 二 商品房预售的条件1 已交付全部土地使用权出让金 取得土地使用权证书2 持有建设工程规划许可证和施工许可证3 按提供的预售商品房计算 投入开发建设的资金达到工程总投资的25 以上 并已确定施工进度和竣工交付日期4 向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记 取得商品房预售许可证 三 商品房预售的程序1 房地产开发企业申请取得商品房预售许可证第七条开发企业申请预售许可 应当提交下列证件 复印件 及资料 一 商品房预售许可申请表 二 开发企业的 营业执照 和资质证书 三 土地使用权证 建设工程规划许可证 施工许可证 四 投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明 五 工程施工合同及关于施工进度的说明 六 商品房预售方案 预售方案应当说明预售商品房的位置 面积 竣工交付日期等内容 并应当附预售商品房分层平面图 签订商品房预售合同 预售合同登记备案第十条第一款商品房预售 开发企业应当与承购人签订商品房预售合同 开发企业应当自签约之日起30日内 向房地产管理部门和市 县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续 商品房交付并办理产权登记手续第十二条预售的商品房交付使用之日起90日内 承购人应当依法到房地产管理部门和市 县人民政府土地管理部门办理权属登记手续 开发企业应当予以协助 并提供必要的证明文件 由于开发企业的原因 承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的 除开发企业和承购人有特殊约定外 开发企业应当承担违约责任 五 商品房买卖基本法律问题分析 一 商品房预售广告的约束力司法解释第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请 但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定 并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的 应当视为要约 该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同 亦应当视为合同内容 当事人违反的 应当承担违约责任 商品房买卖补充协议 出卖人在买受人签订合同前的广告 宣传资料 或楼台盘模型 售楼书或其他载体 中的所有图片 资料数据 说明等 仅供买受人参考 不作为出卖人的承诺依据 双方发生争议时 所有细节均以政府最终最终批准的法律文件及双方的约定为依据 二 商品房销售合同生效与商品房预售合同登记1 商品房销售合同的成立与生效就商品房销售合同而言 在实务中影响合同生效的情况主要有三种情况 出售人不具备房地产开发企业资质 也就是出售人不具备销售商品房的主体资格 其签订的商品房销售合同当然无效 出售人未取得商品房预售许可证明 当事人未按法律规定签订书面合同 2 商品房预售合同登记与生效1 商品房预售合同登记的作用和效力2 商品房预售合同登记与生效 三 商品房买卖合同的解除1 商品房买卖合同签订后 开发商变更小区规划之情形 2 房屋主体结构不合格 3 房屋质量严重影响正常居住使用 4 出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符 面积误差比绝对值超过3 5 出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付款项 经催告后在三个月合理期限内仍未履行的 当事人另有约定的除外 6 商品房买卖合同约定或者法律规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年 由于出卖人的原因 导致买受人无法办理房屋所有权登记的 7 买受人担保贷款未能办理下来 有过错 无过错 四 商品房买卖中的惩罚性赔偿惩罚性损害赔偿是指由法院所作出的赔偿数额超出实际损害数额的赔偿 它具有补偿受害人遭受的损失 惩罚和遏制不法行为等多重功能 第八条具有下列情形之一 导致商品房买卖合同目的不能实现的 无法取得房屋的买受人可以请求解除合同 返还已付购房款及利息 赔偿损失 并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任 一 商品房买卖合同订立后 出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人 二 商品房买卖合同订立后 出卖人又将该房屋出卖给第三人 第九条出卖人订立商品房买卖合同时 具有下列情形之一 导致合同无效或者被撤销 解除的 买受人可以请求返还已付购房款及利息 赔偿损失 并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任 一 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明 二 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实 三 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实 第四节房屋赠与合同 一 赠与合同的概念和特点根据 合同法 第185条的规定 赠与合同是指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人 受赠人表示接受赠与的合同 赠与合同具有以下特点 一 赠与属于合同的一种赠与属典型有名合同的一种 而非单方法律行为 二 赠与合同必须存在给予行为 三 赠与合同为诺成合同 四 赠与合同为单务 无偿合同 房屋赠与特点 要式性 城市房地产管理法 第四十一条规定 房地产转让 应当签订书面转让合同 合同中应当载明土地使用权取得的方式 第三十七条规定 房地产转让 是指房地产权利人通过买卖 赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为 办理过户须经公证 司法部 建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知 司公通字 1991 117号 规定 接受赠与房产的受赠人 应当持房产所有人的 赠与公证书 和本人 接受赠与公证书 或持双方共同办理的 赠与合同公证书 以及房产所有权证 契证 到房地产管理机关办理所有权转移登记手续 二 赠与合同的效力 赠与合同的效力主要是指赠与合同中赠与人的所负担的合同义务 赠与人的义务主要有如下几项 移转赠与标的物瑕疵担保义务在赠与合同中 一般不要求赠与人承担瑕疵担保义务 两种例外 一是在附义务赠与中 赠与的财产有瑕疵的 赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的违约责任 二是赠与人故意不告知赠与财产的瑕疵或保证赠与的财产无瑕疵 造成受赠人损失的 应当承担损害赔偿责任 三 赠与合同的终止 一 赠与合同的任意撤销赠与合同的任意撤销是指在赠与财产的权利转移之前 得由赠与人依其意思任意撤销赠与合同 但在具有救灾 扶贫等社会公益 道德义务性质的赠与合同和经过公证的赠与合同中 赠与人不得任意撤销赠与合同 二 赠与合同的法定撤销 在以下条件具备时 赠与人仍可享有撤销赠与合同的法定权利 1 受赠人严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属的 2 受赠人对赠与人有扶养义务而不履行的 3 受赠人不履行赠与合同约定的义务的 撤销权行使期限 赠与人的撤销权 自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使 第一百九十三条因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的 赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与 赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权 自知道或者应当知道撤销原因之日起六个月内行使 三 赠与合同的法定解除 根据 合同法 第195条规定 赠与人的经济状况显著恶化 严重影响其生产经营或者家庭生活的 可以不再履行赠与义务 这里所谓不再履行赠与义务是指赠与人有权解除合同 该合同解除不发生溯及既往的效力 赠与人就原已履行的赠与 无权要求受赠人返还 案例一 2007年 张某与妻子李某因感情破例协议离婚 根据协议约定 孩子归李某抚养 张某自愿将夫妻共有一处房产中属自己的一份无偿赠与给李某 后张某因无房居住仍住在该房内 2008年5月 李某以张某居住的房屋为其所有为由将张某赶出大门 张某遂诉至法院 1998年6月 原告武翠云的法定代理人郑秀燕与被告武志宪结婚 1999年9月20日生育女儿武翠云 2001年7月 武志宪向其所属单位北京市公安局某区分局购买某新村某苑A栋13号701号房改房 2002年2月7日 房管部门核发上述房屋产权证 该产权证载明 上述房屋权属人为武志宪 2003年初 郑秀燕和武志宪因感情不合而协议离婚 并在同年5月12日到民政部门办理了离婚手续 当时双方协商约定 清河西三旗小区56X号房产归郑秀燕所有 某苑13号701房的房产归武志宪所有 女儿武翠云由武志宪抚养等 同年6月6日 郑秀燕 武志宪在北京市某区公证处办理了 2003 证字第172X号公证 该公证书载明 座落北京市某区某新村某苑A栋13号701房屋 虽以武志宪名义登记 但武志宪和郑秀燕自愿决定将这一共有财产全部赠与女儿武翠云 今后该房的权利义务均与赠与人无涉 案例二 2003年12月5日 郑秀燕 武志宪又签订一份 补充协议 订明在民政部门办理离婚手续时所附的协议无效 明确了北京市某区某新村某苑A栋13号701房屋 即讼争房 归女儿武翠云所有 因武志宪一直未承担抚养责任 女儿武翠云实际一直由母亲郑秀燕抚养 为此2004年3月9日郑秀燕起诉至人民法院 请求变更抚养权 北京市某区人民法院经审理作出了 2004 法民一初字第62号民事调解书 变更为武翠云由郑秀燕抚养 后因武志宪未予变更上述讼争房产的权属 郑秀燕于2004年5月24日遂以原告武翠云的名义向法院提起诉讼 请求武志宪将讼争房交付武翠云 办理房产过户手续 过户手续费由其与武志宪各承担一半 人民法院认为 本案是房屋赠与纠纷 原告请求的是履行经公证的房屋赠与协议 被告武志宪所签的将北京市某区某新村某苑A栋13号701房屋赠与原告武翠云的协议 经公证确认 合法有效 应予履行 被告在补充协议中再次作了将讼争房归属上诉人的意思表示 这是其确认并有证据证明的事实 因此 被告理应依约履行房屋赠与的法定义务 根据 中华人民共和国合同法 第一百八十八条的规定 经过公证的赠与合同 赠与人不交付赠与财产的 受赠人可以要求交付 现被告不履行交付赠与房产的义务 故原告作为受赠人有权请求赠与人依约履行交付义务 至于被告称房屋赠与是以其拥有原告抚养权为前提的附条件协议 但未能提供相关证据予以证实 且赠与协议所附条件只能基于相对方即受赠人所设定 而抚养权则是基于原告与父母之间的关系而产生 这是两个不同的法律关系 另被告以其无房居住等为由拒绝履行房屋赠与协议 鉴于被告属国家公务员 目前并无充分证据证明被告经济状况显著恶化 故被告并不存在 中华人民共和国合同法 一百九十五条所规定的不予履行赠与合同的情形 因此被告以上述理由不同意履行房屋赠与协议 理由亦不充分 综上所述 原告请求被告办理讼争房过户手续 履行房屋赠与协议合法有据 本院予以支持 因原告在审理期间实际入住讼争房 故现已不存在交付房屋的问题 被告应在一定期限内办理讼争房的房产过户手续 据此 依照 中华人民共和国合同法 第一百八十六条第二款 第一百八十七条 第一百八十八条 第一百九十五条的规定 判决如下 被告武志宪于本判决书送达之日起一个月内 办理北京市某区某新村某苑A栋13号701房屋的过户手续 过户手续费被告武志宪和原告的法定代理人郑秀燕各承担50 诉讼费用由被告武志宪负担 房屋赠与的实务操作问题 一 关于赠与合同的公证问题赠与合同是单务 无偿 诺成合同 一般情况下 赠与人将自己的财产无偿给予受赠人 受赠人表示接受赠与 当事人双方一致的意思表示 合同就成立 公证部门对房屋赠与合同进行公证时 只要当事双方出示相关资料 包括房屋产权证书 双方身份证 赠与合同 并经过工作人员的当面询问 认定双方意思表达真实 一般情况下即可给予办理公证手续 二 关于房屋赠与的税费现实生活中不少人通过签订虚假 赠与合同 进行房屋买卖 以逃避交纳税费 对此要注意的是 真买卖假赠与 对购房人非常不利 要承担巨大的法律风险 一 虚假赠与合同是无效合同 由于虚假赠与合同 主要是为了逃避税费 根据 中华人民共和国合同法 第52条之规定 以合法形式掩盖非法目的和损害社会公共利益的合同是无效合同 并且是自始无效 所以 购房人很有可能不能取得房屋所有权 二 如果房屋一旦有质量问题 是很难要求出卖人承担责任的 三 购房人将承担更重税负的潜在风险 因为个人所得税的计税依据是 出售取得的收入 上次购买价格 规定的税费 计税依据 再以此为基数 按20 的税率缴纳 如果房屋取得时是因受赠取得的 那么其 上次购买价格 为零 不能抵扣 那么 下次房屋出售时 就要多承担 上次购买价格 之20 的税费 显然是相当高的 四 根据 中华人民共和国税收征收管理法 之规定 真买卖假赠与 的行为如果被税务机关查处 则会定为偷税行为 轻者会面临罚款 如果偷税额度达到1万元以上的 就可能构成刑事犯罪 第五节房屋继承 一 继承法的概念及基本原则 一 继承法的概念了解相关的几个概念 继承继承人被继承人遗产 二 继承法的基本原则 1 继承权平等原则2 养老育幼原则3 权利和义务相一致原则理解 权利和义务一起继承 你知道用什么方式继承吗 法定继承 遗嘱继承 遗赠 遗赠扶养协议 紧紧记住哦 遗嘱继承优先于法定继承 遗赠扶养协议优先于遗赠 二 法定继承 一 法定继承概念法定继承是指继承人的顺序 继承人的范围 继承人的遗产分配份额均由法律直接规定的继承方式 二 法定继承人的范围 配偶 子女 父母兄弟姐妹祖父母 外祖父母儿媳 女婿 丧偶的 对公婆或岳父母尽了主要赡养义务的 子女 包括婚生子女 非婚生子女 养子女和有扶养关系的继子女 父母 包括生父母 养父母和有扶养关系的继父母 兄弟姐妹 包括同父母的兄弟姐妹 同父异母或者同母异父的