（自然地理学专业论文）城市土地集约利用研究——以兰州市为例.pdf

摘要 我国土地资源短缺，同时，全国城市化进程正处于起步并进入发展阶段，城市的发展和 用地扩张迅速。无论是从保护土地资源、完善土地科学的角度，还是从城市发展和城市土地 合理配置的角度，城市土地集约利用论题的研究都显得非常重要。 本研究在汲取国内外相关理论和研究方法的基础上，以兰州市为例。通过收集资料、补 充调查，对兰州市的土地利用状况进行分析，同时将兰州市与西部地区9 市进行比较，并提 出了城市土地集约利用的一些建议。全文共分七章： 文章第一章阐述了研究背景、研究意义和国内外关于城市土地集约利用的研究进展，并 在此基础上提出了城市土地集约利用的概念与内涵。第二章回顾了城市土地集约利用的相关 基础理论：对区位论，地租理论、土地报酬递减理论、生态资源优化定律和可持续发展理论 进行回顾，分析了它们与城市土地集约利用的关系以及对土地集约利用的指导意义。第三章 阐述了城市土地集约利用的规律。首先剖析了土地集约利用的影响因素，然后阐述的是土地 集约利用的空阃分布规律。第四章对兰州市土地集约利用进行了研究，结合兰州市的有关资 料分析了兰州市地域形成和发展的影响因素；然后分析了兰州市土地集约利用的动态变化， 划分为4 个阶段：( 1 ) 建国前后的单中一t 5 式用地结构：( 2 ) 城市明显扩展、土地利用格局基 本奠定阶段( 1 9 5 4 - - 1 9 7 8 ) ；( 3 ) 土地利用结构调整阶段( 1 9 7 8 - 2 0 0 0 ) ；( 4 ) 土地利用结构优 化阶段( 2 0 0 0 - ) 。最后分析了兰州市土地集约利用的趋势。第五章构建了一套城市土地集约 利用评价指标体系，利用多元统计分析中的因子分析法将兰州市与西部其它九个城市进行了 综合评价，并对兰j f 市土地集约利用度进行了比较分析，得出兰期市的土地集约利用程度在 西部十个城市处于平均水平。第六章针对兰州市土地利用现状提出了土地集约利用的对策和 建议第七章给出了文章的结论，指出了研究论文的创新之处和有待进一步研究之处。 关键词：城市土地；土地集约利用；兰州市 a b s t r a c t t h e r ei sas h o r t a g eo fl a n d u f si no o gc o u n t f y ht h em e a n t i m e ，t 峰u r b a n i z a t i o ni no u r c o u n t r ys t a r t st od e v e l o pa n dp r o g r e s s s i g n i f y i n gt h er a p i de x p a n s i o no ft h eu o fl a n d t h es t u d y o fi n t e n s i v eu o fl a n d ，t h e r e f o r e ，i so fg r e a ts i g n i f i c a n c en o to n l yf r o mt h ep e r s p e c t i v eo f p r o t e c t i n gl a n dr e c e s , b u tf r o mt h ep e r s p e c t i v eo ft h eu r b a nd e v e l o p m e n ta n dt h er a t i o n a l d i s t r i b u t i o no fl a n di nc i t i e s b a s e do nt h er e l e v a n tt h e o r e t i c a ls t u d i e sa n dr e s e a r c hm e t h o d sh o m ea n da b r o a d , t h ep r e s e n t s t u d y , t a k i n gi a n z h o uc i t y a ni n s t a n c e h a sa t t e m p t e dt om a k e a n a l y s i so ft h es i t u a t i o no f l a n di l 辩i nl n z h o nt h r o u g hc o l l e c t i n gm a t e r i a l sa n dc o m p e n s a t o r yi n v e s t i g a t i o n a tt h es a m e t i m e ，i tm a k e sac x 3 m p a r i s o nw i t ht h eo t h e rn i n ew e s t e g f lc i t i e si nc h i n aa n dp r o v i d e sc e r t a i n p r o p o s a l sa sr e g a r d st h ei n t e n s i v eu s eo fl a n dr e s o u r c e si nt h ec i t y t h ep r e s e n tt h e s i si so r g a n i z e d i n t os e v e nc h a p t e r s ： t h ef i r s tc h a p t e re l a b o r a t e st h er e s e a r c hb a c k g r o u n d s i g n i f i c a n c eo ft h e s t u d y , a n dt h e c u r r e n ts t a t eo fr e s e a r c ho nt h ei n t e n s i v eu s eo fl a n di nd t i c sh o m ea n da b r o a d t h ec o n c e p ta n d i m p l i c a t i o no ft h ei n t e n s i v eu s eo fl a n di nc i t ya r ep r o p o s e do ns u c hb a s i s t h es e c o n dc h a p t e r r e v i e w st h er e l e v a n tt h e o r e t i c a lb a s e so fi n t e n s i v eu s eo fl a n di nc i t i e s ，i n c l u d i n gl o c a t i o nt h e o r y , l a n dr e n tt h c o w , l a n dp a yl a wt h e o r y , e c o l o g i c a lr e s u n r o p t i m i z a t i o nl a w , a n ds u s t a i n a b l e d e v e l o p m e n tt h e o r y t h e s ef a c t o r sa n dt h e i rr e l a t i o n s h i pw i t ht h ei n t e n s i v eu s eo fl a n di nt h ec i t y a a n a l y z e d m g e t h e rw i t ht h e i ri m p f i c a t i o n sf o rt h ei n t e n s i v eu s eo fl a n d t h er u l eo fi n t e n s i v e 璐eo fl a n di nt h ec i t yi si l l u s t r a t e di nt h et h i r dc h a p t e r t h i sc h a p t e rs t a r t sw i t ht h e 柚a l y s i so ft h e f a c t o r sc o n s t r a i n i n gt h ei n t e n s i v eu s eo fl a n d ，f o l l o w e db yt h em l ao fs p a t i a ld i s t r i b u t i o no ft h e i n t e n s i v eu s eo fl a n d t h ef o u r t hc h a p t e rm a k e sa ni n v e s t i g a t i o ni n t ot h ei n t e n s i v eu s eo fl a n di n l a o z h o uc i t y t h ef a c t o r si n f l u e n c i n gt h ef o r m a t i o na n dd e v e l o p m e n to ft h et e r r i t o r yi nl a f l z h o n a r ea n a l y z e db a s e do nt h er e l e v a n tm a t e r i a l sa v a i l a b l e a l s oi n c l u d e di nt h i sc h a p t e ri st h ea n a l y s i s o ft h ed y n a m i ce v o l u t i o no ft h ei n t e n s i v eu s eo fl a n di nl a n z h o uc i t y , w h i c hc a nb ed i v i d e di n t o f o u rs t a g e s ：( 1 ) t h ep a t t e r no fs i n g l e f o c u sl a n du t i l i z a t i o nb e f o r ea n da f t e rt h ef o u n d a t i o no fn e w i l l c h i n a ，( 2 ) t h eo b v i o u se x p a n s i o no fc i t i e sa n d t h ef o r m a t i o no ft h e p a t t e r n o fl a n d u t i l i t 口t i o n ( 1 9 5 4 - 1 9 7 8 ) , ( 3 ) t h e - w i s i o ni nt h ep a t t e r no fl a n du t i l i z a t i o n ( 1 9 7 8 - 2 0 0 0 ) ( 4 ) t h e o p t i m i z a t i o no ft h es t r u c t u r eo fl a n dn s e ( 2 0 啡) t h et e n d e n c yo fi n t e n s i v eu s eo fl a n di nl a n z h o u c i t yi sd i s c u s s e da tt h ee n do ft h i sc h a p t e r t h ef i f t hc h a p t e re s t a b l i s h e sas y s t e mo fc r i t e r i ai n e v a l u a t i n gt h ei n t e n s i v eu s eo fl a n d ac o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o no ft h el a n z h o ud t y 褐w e l l 嬲 t h eo t h e rn i n ew e s t e mc i t i e si nc h m & h a sb e e nm a d em i n gt h ef a c t o r i a la n a l y s i sm e t h o d ，w h i c hi s f o l l o w e db yac o m p a r a t i v ea n a l y s i so ft h ed e g r e eo fi n t e n s i v eu s eo fl a n di nl a f l z h o l lc i t y i th a s b e e nf o u n dt h a tt h ei n t e n s i v eu o fl a n di nl a n z h o ui so nt h ea v e r a g el e v e la m o n gt h et e l lw e s t e r n c i t i e s i nc h a p t e rs i x 。s t r a t e g i e sa n ds u g g e s t i o n sh a v eb e e np r o p o s e da sr e g a r d st h ei n t e n s i v eu s eo f l a n d i n l a b z h o t l c i t y o n t h e b a s i so f t b c c u n e n ts l a t e o f l a n d l i t h es e v e n t h c h a p t e r w i n d su p t h e d i s c u s s i o n , p o i n t i n go u tt h ef i n d i n g so ft h ep r e s e n tt h e s i sa sw e l la st h ea r e a sf o rf l i n t h e rs t u d y k e yw o r d s ：u r b a nl a n d , l a n di n t e n s i v eu s e ，l a n z h o l lc i t y i v 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作 及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方 外，论文中不包括其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为 获得西北师范大学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与 我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确 的说明并表示了谢意。 签名：4 晔_ 关于论文使用授权的说明 本人完全了解西北师范大学有关保留、使用学位论文的规定， 即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校 可以公布论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其他复制手 段保存论文。 ( 保密的论文在解密后应遵守此规定) 躲到啤导师始：律吼4 y 城市土地集约利用研究 1引言 1 1 选题背景 目前我国正处于城市化快速发展的阶段，城市急剧膨胀，这个阶段也是城 市土地开发问题较多，土地供求矛盾尖锐的时期。一方面土地资源需求巨大，城 市存量土地粗放低效利用现象突出；另一方面我国人多地少，耕地资源严重不足。 两者矛盾十分突出，城市土地集约利用成为我国城市化的必然选择。1 1 】因此，提 高土地利用效率，集约利用城市土地引起了理论界、规划界和政府部门的高度重 视。 一是我国土地资源利用与管理现状的迫切需要。根据国家土地局最新土地 调查资料显示，我国耕地面积1 8 3 l 亿亩，人均1 4 0 亩，只及世界人均耕地的 3 8 ，实际上以约占世界7 的土地养活了世界2 1 的人口。更为严竣的是，人口 以每年l o 的速度增加，耕地以每年5 的速度减少。1 9 9 5 年，美国的世界观 察研究所发表了谁来养活中国的研究报告。报告认为：日本、韩国等在工业 化过程中，土地减少了3 0 一5 0 9 6 。尽管努力提高单产，粮食总产量还是下降了 2 0 一3 5 ，不得不大量进口粮食。报告推测中国也不能避免这种趋势，到2 0 3 0 年，粮食产量将下降2 0 ，届时，每年将需进口2 1 6 亿吨粮食，这一数字超过 了1 9 9 3 年世界总出口2 亿吨的水平。该报告虽然有失偏颇，但确实说明了我国 耕地资源紧缺的严重性。我国尚处社会经济发展和城市化速度加快的时期，非农 建设需要用地，农业生产需要土地，为了保护耕地，提高城市存量土地利用效率 即保证城市土地集约利用是一条重要而且必要的途径。城市土地供应也应该由 “增量调节为主”向“存量调节为主”转变。1 2 1 二是城市土地利用合理配置的需要。p - v 城市土地的合理利用问题的研究自 城市产生之日起便已开始，它是城市建设和发展的核心问题。当前，我国城市土 地的现状是：一方面，旧城工厂散而多，工业用地比例高，城市用地结构不合理， 土地级差效益得不到发挥，基础设施滞后和不足严重，旧住房拥挤破旧，低效率 配置现象突出，土地集约利用程度低。据统计，我国城市存量建设容积率仅为 0 3 ，中小城市还远低于此水平；另一方面，有些新开发建设又出现高层建筑过 多，杂乱拥挤，带来基础设施超负荷，交通拥挤，环境条件差。虽然城市规划控 制的诸多内容皆与土地配置有关，然而，目前的城市土地配置侧重城市物质形态 城市土地集约利用研究 的研究，缺乏对土地的经济、社会和生态特性的综合研究和对土地资源和资产特 性的深入研究；对单项控制指标研究多，对各指标的综合评价研究少；对城市土 地集约利用的系统研究和定量研究更是刚刚起步。 三是完善土地科学的需要。我国城市土地集约利用研究才刚刚开始，在理 论研究和实际工作中，有关城市土地利用粗放或集约的概念无统一界定；城市土 地集约利用的研究也缺乏科学的评价方法和综合考核指标，使城市政府和土地管 理部门难以做出提高土地利用水平、鼓励集约用地的的相关政策措施。就土地科 学理论而言。这是一块尚待开发的领域，尚存许多亟待研究的课题。另一方面， 探讨城市土地集约利用的模式也是对土地科学提出的迫切要求。我国土地资源稀 缺，当前全国城市化正进入迅速发展阶段，城市发展和各项建设用地扩张迅速， 同时，我国经济增长方式面临由粗放经济向集约经济的根本性转变。弘j 所以无论 是从保护土地资源、城市发展和城市土地合理配置的角度，还是从经济增长方式 最佳化的角度，城市土地集约利用的研究都显得非常重要。然而，国内外关于这 一专题的研究较少，这就给土地科学提出了挑战。所以研究城市土地集约利用有 利于完善土地科学，为城市土地利用的管理部门提供一定的参考。1 9 j 1 2 研究意义 城市土地是国土资源的重要组成部分，针对我国人多地少、耕地后备资源 不足的国情，在城市化过程中，只有转变城市土地粗放开发经营管理模式，逐步 向集约化利用的方向转化，才能实现城市乃至整个国民经济的可持续发展。开展 城市土地集约利用研究，不断提高城市土地利用效率，不仅是贯彻土地利用基本 国策的重要途径，同时也是建立科学、合理的用地管理决策系统不可缺少的依据。 城市土地集约利用研究的主要目的和意义是： 一、城市土地集约利用是解决我国土地资源稀缺、人地关系矜持尖锐的必 然。随着人口增加、城市化进程的加快，土地越来越显得稀缺，如何利用好土地 尤其是城市土地成为一个十分迫切的问题。必须转变土地粗放利用为集约利用， 这在很大程度上信赖于对城市土地使用现状和土地使用运行规律的认识、分析和 利用，从而优化城市土地结构，提高土地利用效率，并引导城市土地利用朝着高 效、集约利用方向发展。 二、城市土地集约利用是推动我国城市化快速、良性发展和城市质量全面 2 城市土地集约利用研究 提高的重要途径。城市土地集约利用可以减少土地投入，提高城市用地布局和人 口分布的集聚程度。而集聚所产生的规模效益，是社会提供完善的基础设施和公 共服务设施的基本前提【堋。我国是发展中国家，经济发展和城市建设都需要大量 的投资，城市建设应当尽量集中布局，集约利用土地，以减少道路、管线等基础 设施和社会服务，提高城市建设的经济效益和社会效益，使城市化建设朝良性方 向发展。 三、城市土地集约利用是改变我国土地粗放、浪费，加强土地管理的重大 举措。改变城市土地粗放利用的现状，促进城市由外延扩展向外延扩展与内涵挖 潜相结合的方向发展，改变传统的旧观念，开拓我国城市发展的新思路。不断提 高城市土地利用效率，促进土地资源的优化配置和合理利用，形成合理的土地利 用结构和优化的产业布局，从而最大限度地提高土地利用的综合效益。 四、城市土地集约利用促进产业结构高速和租放增长方式的转变，是我国 经济健康发展的客观需要，也是我国城市社会经济可持续发展的必然要求。土地 是人类赖以生存和发展的物质基础的生产资料，它为人们提供充足的生活资料以 及合适的生产和生活空间。土地资源的有限性及社会经济发展对土地无限的要求 迫使人类社会必须节约用地，实施城镇土地集约利用，提高城市土地使用效率和 经济效益，延缓城镇外延扩张的速度，更好的保护农业生产及生态环境促进生产、 生活与环境的协调发展；农用地与未利用地是宝贵的资源，现代人的过分攫取就 会造成对后代人的损害。因此，对土地的开发和利用，要立足现在，兼顾未来， 城镇土地集约利用保护的土地资源特别是耕地资源，提高的城市土地使用率，是 促进可持续发展的有效手段。 1 3 相关研究进展 1 3 1 国外研究进展 国外对城市土地集约利用直接的理论研究很少，其相关研究主要体现于城 市土地利用过程中。世界上一些大城市的城市建设和城市土地利用格局，方式及 土地集约利用程度各具特点，各不相同，但城市发展水平和城市发展历程却无多 少差异，其问从未忽视过城市土地粗放和集约的矛盾，适时调整土地利用强度， 寻求最佳的土地利用方式，达到城市土地的集约利用。 英国伦敦、法国巴黎、美国芝加哥、德国汉堡等大都市都经历了城市化初 3 城市土地集约利用研究 始阶段的高度集中到城市化成熟阶段的空城化的发展历程。二战后，城市人口随 经济复兴而增长集中，导致了以疏散为中心的城市规划调整，控制城市的高度集 约利用。但自2 0 世纪5 0 6 0 年代起，又出现了城市人口减少，郊区人口增加的 的逆城市化现象，且昼夜人口差别大。于是将“疏散”政策改为“吸引”政策来 改变中心土地利用不足的现状，可见土地集约与粗放一直在矛盾中协调。 单一中心的高度集中对城市土地利用带来较大压力，多数发达城市为了平 衡城市土地利用强度，采取增建副中心的政策，如巴黎在近郊增建9 个郊区中心； 汉堡建立了一个结构为市中心、区中心和地段中心的中心体系。同时采取措施加 速居住的郊区化，通过建筑密度、容积率、绿地面积等限制居住用地的开发强度； 一些污染较严重的工矿企业加速向郊区或其他城市疏散，市区只保留一些无污染 企业，并注意工厂建筑环境的改造。其中，美国的土地成长管理制度和日本的土 地用途地域制是控制城市土地盲目扩张，优化配置城市土地资源，促进城市土地 集约化利用的主要制度，目前已被世界上许多国家采用。阎 1 3 2 国内研究动态 我国人多地少的基本国情和快速城市化中的人地矛盾的加剧，使城市土地 集约利用问题成为许多学者关注的热点。1 9 9 9 年国土资源部开展的“新一轮国 土资源大调查”之“土地资源监察调查工程”项目“城市土地价格调查与集约利 用潜力评价”，标志着我国对城镇土地集约利用评价研究走上正轨。先后选择了 福州、包头、长春、南京、义乌、天津、济南7 个试点城市开展土地集约利用潜 力评价工作。2 0 0 0 年编制出台了( 2 0 0 0 年城市土地集约利用潜力评价实施方案， 开展了上述7 个试点城市的土地集约利用潜力调查与评价工作。2 0 0 3 年，国土 资源部关于印发国土资源“十五”计划纲要的通知中提出了全面开展城镇土 地集约利用潜力调查与评价任务。国家“十一五”规划中又提出要继续开展土地 集约利用潜力评价，加强土地集约利用引导和调控，提高闲置低效用地的利用效 率，严格供地政策和市场准入标准。近些年来城市土地集约利用的文献主要有： 章牧( 2 0 0 1 ) 从宏观角度、理论方面分析了福州市城市土地集约利用状况， 考虑城市土地的利用率、土地利用程度和土地产出水平，用几个指标研究了城市 用地的集约程度。【2 3 】 陈莹等( 2 0 0 2 ) 从科学性、可操作性角度出发，根据城市试点经验，总结 4 城市土地集约利用研究 概括了城市土地集约利用潜力评价的内容与目标，同时详尽阐述了评价成果预期 在土地管理中的具体应用领域或意义，并提出了与之相对应的业务创新设想。l 冽 陈金武( 1 9 9 8 ) 认为提高土地利用能力的途径主要有：政策性指导和宏 观影响，指战略性的政府行为；技术性手段，指土地的评估和用途转移等技术 性手段对土地利用的影响。【笛l 郑伟元( 1 9 9 7 ) 认为挖掘城市存量土地潜力的有效途径有：城市闲置地以 及废弃地的利用，旧城改造，城市土地转换，城市地下、地下空间的拓展。i 硐 查志强( 2 0 0 2 ) 1 2 7 l 在他的城市土地集约利用潜力评价指标体系的构建 一文中探讨了影响和制约城市土地集约利用的因素，从理论的角度构建了反映城 市土地集约利用情况的指标，包括土地投入指标、土地利用指标和土地产出指标 等。 何芳( 2 0 0 3 ) 采用“w h a t h o w w h y ”的分析思路、多学科融合的分析手段、 定性与定量相结合并运用大量实证分析方法，对城市土地集约利用内涵的界定、 影响要素及其规制、时空变动规律、动力机制、评价的理论体系等作了深入的研 究和阐述。1 2 2 l 从以上研究中可以看出，城市土地集约利用的研究尚处在起步阶段，一些 城市虽然开展了存量土地的现状调查和潜力分析研究，积累了一些土地集约利用 的经验，但在理论研究和实践工作中，城市土地集约利用的概念需要进一步明确， 城市土地集约利用的评价也缺乏科学的评价方法和指标体系，使城市政府和土地 管理部门难以做出加大基础设施投入、提高土地利用效益、鼓励集约用地的相关 供地政策和措施。1 2 8 1 1 4 土地集约利用的内涵 集约经营最早来自于对农业土地利用的研究，是李嘉图( d a v i d r i c a r d o ，1 7 7 2 1 8 2 3 ) 等古典政治经济学院在地租理论中首先提出来的。所谓集 约经营，是指在农业生产中对农业土地投入的劳动、资金和技术。农业集约分为 劳动集约、资金集约和技术集约。“”美国著名的土地经济学院理查得t 伊利在 其所著的土地经济学原理中指出：“对现在已利用的土地增加劳力和资本， 这个方法叫做土地利用的集约”。【1 2 l 所以，在土地经济理论研究领域中，对农业 集约利用的意义基本一致，认为土地利用集约度是指人们为了提高土地收益在单 城市土地集约利用研究 位面积土地上投入的密集程度，主要可从单位面积土地上劳力、资金、技术、物 质等方面投入去考察。不过，这里的土地集约度显然还是针对农业土地集约而言 的。土地集约利用研究起源于农业土地集约利用的研究，因此，前人关于城市土 地集约利用的概念大都是从农业土地集约利用借鉴过来的。需要指出的是，土地 集约经营、土地集约使用、土地集约利用都是指土地的经营和利用，其含义基本 相同。【1 3 】以下是涉及非农土地集约利用的观点： 马克伟主编的 土地大辞典中对。土地集约利用经营”词条的解释：土 地集约经营是土地粗放经营的对称，是指在科学技术的基础上，在单位面积土地 上集中投放物化劳动和活劳动，以提高单位土地面积产品产量和负荷能力的经营 方式在建筑业中，集约经营则是通过对单位土地面积多投放活劳动和物化劳 动，来提高土地利用率，增加建筑物层数，提高土地的经济功能和负荷能力。t “l 雷利巴洛维在土地资源经济学中指出，“当应用到土地利用时，集约 度是指生产过程中与单位面积结合的资本和劳动的相对量。人们把在单位土地上 使用高比率的资本和劳动投入的土地利用类型称作集约利用。相对于使用的资本 和劳动量来说，那些使用大面积土地的企业经营叫做粗放利用。”【吲 肖梦认为，城市土地集约化利用，“可以多维地利用城市土地的立体空间， 并使城市土地一地多用。城市土地立体空间的多维利用，就是利用土地的地面、 上空和地下进行各种建设。一地多用则是在同一块土地上根据需要安排各种不同 用途的多种建设项目，这也就是提高城市土地利用率的集约化利用”。1 1 6 l 毕宝德认为，“所谓集约利用，它是相对粗放利用而言的，是指在单位面积 的土地上，追加更多的人力、物力或财力和技术、经营管理，取得更多的产出。 投入资本和劳动越多，则集约度越高：反之则越低。1 1 7 i 刘卫东，袁华宝等认为：城市土地集约利用是指整个城市土地的最佳利用， 它要求加强对城市土地开发利用的宏观控制，使整个城市建成区土地单位面积土 地利用效益得到提高，能够使经济效益、社会效益和生态效益相互协调统一。1 1 8 】 丘金峰主编的房地产法辞典在解释城市土地利用的集约程度时指出：“城 市土地利用的集约程度指单位面积城市土地上的投资和使用状况。衡量城市土地 利用集约程度的指标有：资金集约度，即单位面积城市土地上的土地投资额， 表现为土地上的土地投资占土地面积之比。技术集约度，即土地之上建筑物或 6 城市土地集约利用研究 设施在施工中和落成后所应用的先进技术程度，这往往可通过资金集约度反映。 人口集约度。”l 捌 宋春华等主编的房地产大辞典中对“土地集约经营程度”词条的解释 是：“土地集约经营程度，是指单位面积土地投入的人力、财力、物力的状况。 单位面积上的人、财、物力投入水平高，则集约经营的水平就高；反之亦然。反 映集约经营程度的指标有许多，如每平方米的建筑投资量等等。”i 篮l 杨重光认为，城市土地集约利用包括三个方面的内容：城市单位面积的 产出率不断提高；通过土地利用规划和城市总体规划科学合理利用城市土地， 建立合理和经济的空间布局，并且使城市的经济、社会和环境得到协调发展； 通过旧城改造和房地产开发，结合调整产业结构，调整用地结构，提高城市土地 的整体利用水平，最大限度的利用土地。1 1 8 l 杜受枯、廖显赤等认为，“集约利用城市土地的科学内涵，不是在寻找最高 集约度，而是要找寻最优集约度或最佳集约度，使城市土地的经济效益与城市环 境效益和社会效益都能同时得到提高。”【1 9 l 前面有关城市土地集约利用的观点，伊利、毕宝德、雷利巴洛维、丘金峰、 宋春华等人的观点，只是从经济学角度提出土地集约利用是指增加在土地上的投 入，以获得更多产出的土地开发经营方式。但随着人们对土地内涵的进一步认识， 当前我们必须考虑土地自然承载力的问题，显然仅从经济学角度考虑土地集约利 用问题是比较狭隘的。肖梦从提高土地利用效率的途径角度，简述了土地集约利 用。刘卫东、杜受拓等人揭示了土地集约利用在关注经济效率的同时，也要兼顾 土地利用的社会效益和生态效益。 通过对以上对城市土地集约利用概念的总结，城市土地集约利用的内涵主 要包括以下几方面： ( 1 ) 城市土地集约利用最直观的内涵就是高投入、高产出。但在人们对人类 的生态环境非常关注的今天，使得土地集约利用不仅仅只考虑经济层面上的最佳 效益的问题，也需要兼顾社会和生态层面。因此，城市土地集约利用的内涵可完 善为：在城市土地上进行密集的投入，并取得较高的产出，与此同时，使得城市 在更高层次上，形成有序的结构，并获得经济、社会和生态效益兼顾的最佳土地 利用方式。 7 城市七地集约利用研究 ( 2 ) 用地的合理布局，结构的优化完善，良好的生态环境，是城市土地集约 利用的前提。缺乏上述条件，土地集约利用的目标不断提高土地使用效率和 综合效益就要落空。集约利用土地的科学内涵，不是在寻找最高的土地利用强度， 而是寻找最优集约度或最佳集约度。不能单纯地为了高密度和高强度进行见缝插 针地开发建设，那样就会带来很多环境问题和社会问题，是不经济的f 2 3 l 。那样的 土地利用方式即使强度再高，也不能说是集约的。 ( 3 ) 土地集约利用是一个动态的过程，而不是一个静态的终极目标。 2 4 1 因为 经济和社会的发展使人们改造世界利用自然的潜力不断增强，土地的各种承载力 在投入资金技术进行改造后也会增强，这就会使得我们利用土地的效率不断提 高。即不同的历史时期有不同的土地利用水平和适宜特定时期的土地利用集约 度。从广度上来说，同一个时期不同的城市由于其地理、经济技术条件的不同也 具有不同的土地集约利用程度。 ( 4 ) 城市土地集约利用水平衡量具有时空差异性，即具有阶段性和区域性。 伴随着城市化进程，城市土地利用由最初的劳动资本密集型，过渡到资本技术集 约型和更高层次的集约形式生态集约型：同时我国地域辽阔，城市所在地区 的自然、社会、经济条件差异很大，而城市的性质、规模也不完全相同，因此不 可能用同一类指标去衡量我国所有的城市。并且不同性质和功能的城市，衡量的 标准也存在着差异。比如以旅游为主的城市和以工业生产为主的城市，衡量两者 是否集约的标准必然不同。 1 5 研究思路与方法 就土地投入的集约程度而言，城市土地利用程度不外乎三种：利用不足即 粗放利用，利用充分合理即集约利用，利用过度为过度集约利用。利用不足，土 地资源的经济效应未充分发挥；利用过度，城市的生态环境效益和社会效遭到破 坏。所以研究城市土地集约利用问题的实质是研究城市土地的开发利用强度所引 发的经济效益、环境效益和社会效益的协调问题。因此，城市土地集约利用研究 及其模式探讨是一项综合性强、涉及面广的研究课题。 本文在总结前人研究的基础上，借鉴相关领域的思路，分析了土地集约利 用的内涵、土地集约利用的影响因素、土地集约利用的规律，通过资料收集、现 状调查、比较分析对兰州市土地利用的集约状况进行研究，结合城市功能、城市 8 城市土地集约利用研究 发展目标，掌握好局部和整体、数量和质量、现状和未来的多重关系，对城市土 地集约利用提出了一些建议。为城建、土管和规划部门合理高效地利用好城市土 地资源、制定发展政策提供依据，实现土地的可持续利用和集约利用。 在研究指导思想上，应该注重多种学科如土地学科、房地产、地理学科、 规划学科、环境学科、工程学科、经济学科、可持续发展理论、人居环境理论、 数学等的多学科交叉融合；注意自然、环境、经济、社会、技术等诸多因素的综 合分析评价。在研究方法上，注重理论分析与实证分析相结合、定性分析与定量 分析相结合、动态分析与静态分析相结合、宏观分析与微观分析相结合，注重国 内外研究结果的结合，注重多学科的融合。论文研究的思想框架如图1 0 ! 所示： i 选题背景与研究的意义 l 研究进展与土地集约利用内涵 资料搜集、补充调查 l 本研究的相关理论基础 数据整理、分析 l土地集约利用的规律 i 。 兰州市城市土地利用研究 r _ 城市土地集约利用比较分析 政策与建议 图1 0 !研究的框架 9 城市士地集约利用研究 2 本研究的有关理论基础 2 1 区位论 区位是指社会经济活动及其它人类活动在空间分布的位置。区位是一个综合 的概念，除解释为地球上某一个事物的空问几何位置外，还强调自然界的各种地 理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。所 以区位是自然、经济、交通地理区位在空间地域上的有机结合的具体表现。 区位论是关于人类活动的空间分布及空间相互关系的学说。1 9 世纪2 0 年代， 德国古典经济学家杜能根据资本主义农业与市场的关系，探索因地价不同而引起 的农业分带现象，创立了农业区位论。德国经济学家韦伯研究工厂的区位因子， 发表了论工业的区位( 1 9 0 9 ) 等，创立了“工业区位论”2 0 世纪3 0 年代初， 德国地理学家克里斯泰勒把区位论引入地理学，1 9 3 3 年发表了德国南部的中 心地一书，提出了“中心地理论”。此三者为古典区位理论。5 0 年代以后，区 位论得到蓬勃发展，增加了空间相互作用模式、各种规模模式的应用以及网络和 扩散理论等1 3 1 1 。 土地集约利用状况具有区域的空间差异性，区位不同的地块具有较大供求差 异和收益差异，土地区位是自然地理位置、经济地理位置和交通地理位置在空间 地域上的有机结合，是由土地本身和投入其中的土地资本的数量和结构决定的， 它以土地本身的自然条件为基础，但往往更受经济地理位置和交通地理位置的影 响，并与一定地域空间上生产和生活的方便性呈正相关。1 1 5 1 所以，区位论必将对 如何集约利用土地产生重要的作用，成为土地集约利用的理论基础。 2 2 地租地价理论 地租理论是土地集约利用的一个重要理论。随着有组织的土地利用和土地所 有权的出现就产生了地租。任何社会只要存在着土地占有者和占有土地的直接生 产者，在土地所有权与经营使用权分离的条件下，当直接生产者在利用土地中生 产有剩余生产物被土地使用者所占有时，就存在着产生地租的经济基础。西方经 典的地租理论，可分为三类即古典经济学地租理论、新古典城市地租理论和马克 思地租理论。古典经济学地租理论以威廉配第、亚当斯密和大卫李嘉图为 代表，前两者认为地租是土地的恩赐，它是土地资本所带来的利息。大卫李嘉 图是古典经济学的最后完成者，他提出了级差地租的概念。新古典城市地租理论 城市七地集约利用研究 兴起于1 9 世纪末，2 0 世纪初的新古典经济学派，以马歇尔、庇古等人为代表。 他们对古典经济学地租理论进行了完善，提出地租实际上是一种分配工具，总是 把土地分配给出价最高者，即最高租金原则。【3 3 l 马克思批判地继承和发展了古典经济学的地租理论后提出：地租是土地所有 权的经济实现，“真正的地租是为了使用土地本身而支付的”。因此，地租是为了 取得土地使用权而支付的金额。地租按其形成条件和原因分为绝对地租、级差地 租和垄断地租三种形式。绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的 地租。级差地租按其形成的基础，又可分为级差地租i 和级差地租。对城市用 地来说，级差地租i 主要是由于区位因素与土地自身条件的差异引起的；级差地 租则主要是由于公用基础设施及对土地的投资建设而形成的。垄断地租是由 产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。 马克思地租理论和地价理论是相互补充、密不可分的，地租理论对建立区 域城镇地价体系起着定性化的指导作用，而地价理论则使该工作更接近模型化和 定量化马克思地价理论主要包括以下几点：土地虽然不是劳动产品，没有价 值，但有使用价值，并存在价格( 不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租 的购买价格1 。已利用的土地由土地物质和土地资本构成。土地价格是地租 的资本化我国土地所有权归国家所有，不能直接进入市场，市场交易的实质是 土地的使用权、租赁权、抵押权等，因此土地价格实质是具有一定年限的土地使 用权价格。土地价格理论反映出土地价值不但与其上的自然因素有关，而且与社 会经济状况有关，以土地价格理论为直接基础计算出的土地价格，是对土地质量 的综合理所当然，土地评价也必须以土地价格理论为基础。土地价格理论与其 t 涉及的价值理论、生产理论、供求理论和投入产出理论一起决定着土地评价中的 某些基本原则和评价方法。1 3 4 l 2 3 土地报酬递减理论 土地报酬规律( 又称土地报酬递减规律) 是优化土地利用投入产出关系与经 营方式的根本依据。“土地本身不能生产，只有当劳动和资本与土地结合时，土 地才能有产出”。当其他投入要素不变，某一种要素不断增加的情况下。土地报 酬递减规律主要分三个阶段，第一阶段，边际收益不断增加，平均收益和土地总 收益加速增加；第二阶段，边际报酬开始减少，但是土地收益仍然在增加，直到 l l 城市土地集约利用研究 土地收益达到最大；第三个阶段，边际出现负增长，平均收益和土地总收益不断 减少。通过以上三个阶段的分析，可见土地收益、土地生产力的递增、递减，主 要在于投入变量资源和土地的比例关系是否配合得当；二者之间的配合比例上是 否协调以及协调程度的大小，决定着土地报酬和土地生产力。【卅 人们通常把单位土地面积上商比率的变量投入称为集约经营，而把使用大 面积土地投入变量低比率的经营称为粗放经营。一般来说，在不同的区域和不同 类型的土地上集约度存在很大的差别，城市用地( 特别是商业中心) 集约度通常 相对较高，依次是农业用地、林业用地、牧地的集约度低。但是就城市用地内部 而言，也存在着集约利用和租放利用。对于某种土地利用类型，如果土地投入不 够，土地报酬潜力将得不到挖掘，土地呈现粗放利用状态。随着土地投入的增加， 土地报酬也将增加，但土地收益并不随着土地投入的增加永远呈上升趋势。一定 时期内土地利用存在一个最佳集约度。从土地利用的全过程来看，土地报酬的运 动规律在正常情况和一般条件下，应该是随着单位土地面积上劳动和资本的追加 投入，先是递增然后趋向递减。在递减后，如果出现科学技术或社会制度上的重 大变革，使土地利用在生产资源组合上进一步趋于合理，则又会转向递增；技术 水平与管理水平稳定下来，将会再度趋于递减。至于土地生产力的发展变化趋势， 在土地合理利用条件下，总的趋势则是递增的，但利用不当也会趋于下降和衰退， 关键在于科学技术和管理水平的主导作用。0 6 1 因此，要使土地产出更多的产品， 提供最大收益，就需要了解和研究土地报酬规律的作用，合理组织集约经营和规 模经营，为土地的合理利用提供科学依据。 2 4 生态资源优化定律 该定律主要指以下内容：无论对于矿物元素还是有机分子而言，“资源成分” 有效性的增加，不可能在资源生产力方面产生无限的增加。此种论述在可更新资 源中尤其带有普遍的适用性。存在于地理环境中的资源有效性相当多，但终因受 到各种生物或非生物的限制，使得资源的生产和开发受到限制。且不说矿物资源 开采的困难，单是形成生态资源的自然要素，其整体变化就十分复杂，或多或少 地影响第一性生产力的变化。因此很有必要认识要素在组合中的基本特性，并且 由此提出“优化组合”，以便在生态资源研究中利用此中优化定律，获得更佳的 成效。影响城市土地集约优化配置的因素很多，它们之问有协同、有制约，怎样 城市土地集约利用研究 使它们优化组合，要以生态资源优化定律为依据。1 3 5 j 2 5 可持续发展理论 可持续发展理论源于生态学。可持续发展理论是具有高度概括和综合性的 战略思想，不同的学科、研究机构和学者对其有不同的理解。但对可持续发展做 出明确界定并取得世界范围认可的，是1 9 8 7 年世界环境和发展委员会( 、e c d )