地产新政点评.ppt

2011年新政点评2011年01 02月 月报目录 宏观市场 政策 北京公积金贷款 松绑 告别认房又认贷 政策 北京二套房鉴定新标准 不以贷款为标准 政策 央行新年首度上调存款准备金率 或冻结3500亿资金 政策 石家庄出台措施严格规定房地产销售行为 政策 国务院部署新国八条 旨在巩固及扩大调控成果 市场 全国限购城市或达60个 今年房价或真摔 政策 上海重庆房产税开征 重庆税率低于预期 政策 央行年内首度加息 活期存款利率也上调 政策 公积金贷款利率上调 二套房购房者压力倍增 政策 北京楼市调控细则终落地 外地人购房须五年纳税证明 市场 资金移情商业地产 火热背后存隐忧 一级市场 土地供应 1 2月燕郊推出一宗住宅用地 土地成交 1 2月燕郊成功出让一宗住宅用地 楼面价3020元 项目动态 成交数据 2011年2月成交惨淡 价格微涨 备注 宏观市场内容以政策出台时间为序 宏观市场 政策 北京公积金贷款松绑 告别认房又认贷 内容摘要 2011 01 05日 北京市住房公积金管理中心对外宣布 自今年元旦起 调整个人购买第二套房的认定标准 现在将首套房出售的家庭 申请使用公积金贷款再次购房时 公积金将按首套房政策批贷 正式告别此前执行的 认房又认贷 此举意味着北京公积金再次回到保障基本需求的轨道上来 新标准1月4日正式施行 属于实施细则 目前尚未在官网公布 点评 此举是之前过严政策的部分回归 并不是对房地产市场调控放松的信号 不过 这个可能被市场误读为政策解冻 告别 认房又认贷 是北京公积金政策更人性化的体现 对差别化信贷政策是一个利好 有利于改善性住房群体的贷款的使用 目前的市场中 公积金贷款购房相对较少 所以此次调整对市场的影响不会明显 宏观市场 政策 北京二套房坚定新标准 不以贷款为标准 内容摘要 二套房贷 认贷认房 的严格规定 2011 01 05日在北京打破对二套房贷不再实行 认房又认贷 的原则 具体认定原则如下 住房的套数认定不以是否发生过贷款为标准 以实际住房为准 二套住房以家庭为单位进行认定 包括本人 配偶及未成年子女 如果居民需要改善住房条件 并且已经将手中的首套住房售出 再次购买房屋时可以视作首套房 点评 和过去政策相比 新规定对改善性需求的 一刀切 政策有了变化 无论过去是贷款还是全款买过房子 只要现在名下没有房产 就认作首次购房可以再次申请住房公积金贷款 这一规定对第二套房的认定有了本质的区别 此次调整更具人性化 既打击投资客群 又兼顾刚需客群 为北京房地产市场释放出一小部分客群 宏观市场 政策 中国人民银行2011 01 14日宣布 从1月20日起 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0 5个百分点 这是人民银行2011年的首次货币政策动作 此次上调后 中国大型金融机构存款准备金率将高达19 的历史高位 中小金融机构的存款准备金率也将高达15 5 粗略估算 此次上调后 央行将直接冻结3000亿 3500亿元的银行资金 央行新年首次上调存款准备金率 或冻结3500亿资金 内容摘要 点评 尽管管理层近期通过允许境外直投等措施鼓励民间资本走出去 资本项下管制有所松动 但这也难以改变短期内中国流动性过剩的局面 由于近期央票市场回笼货币功能已是捉襟见肘 管理层不得不动用存款准备金率 以对冲市场流动性 加之春节期间物价上行压力较大 节后流动性回笼依然任重道远 因此此次上调存款准备金率在预料之中 宏观市场 政策 石家庄出台措施严格控制房地产销售行为 内容摘要 2011 01 23日石家庄市政府出台 关于促进全市房地产市场健康平稳发展的实施意见 严格控制房地产销售行为 申请预售许可的项目 形象进度必须达到规划总层数的1 3以上 房地产项目发布广告之前 须到房产管理部门审批备案 否则不得在各类媒体刊发有关内容 取得预售许可证的商品房项目 房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格 并严格按照预售方案申报价格 明码标价销售 未取得预售许可的商品房项目 严禁以任何方式向买受人收取或变相收取定金 预定款等性质的费用 也不得参加任何展销活动 点评 本意见的出台 若全面执行长期上对全市房地产健康发展起到促进作用 但短期势必会引起轩然大波 尤其10日内一次公开全部房源 明码标价会导致市场供应减少 开发商再次捂盘观望 宏观市场 政策 国务院部署新国八条 旨在巩固及扩大调控成果 内容摘要 2011 01 26日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议 为巩固和扩大调控成果 会议确定以下八大相关政策措施 进一步落实地方政府责任 首次明确房价控制目标 加大保障性安居工程建设力度 加强保障性住房管理 调整完善相关税收政策 个人住房5年内转手全额征税 强化差别化住房信贷政策 首付6成 全面限购 严格住房用地供应管理 推广限房价 竞地价方式 合理引导住房需求 加强舆论引导管理 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 坚持和强化舆论引导 问责制造 宣布虚假信息当事人 点评 新国八条 通过系列措施打击投资投机客群 但政策过于严厉影响到部分刚需客群的置业计划 目前 限购 禁购 的政策主要针对 各直辖市 计划单列市 省会城市 暂时不受政策约束的三四线城市 使得三四线城市住房市场守政策影响程度小 宏观市场 市场 内容摘要 全国限购城市或达60个 今年房价或真摔 根据 国八条 的要求 明确将要实行限购的城市就已经达到了36个 从目前市场的情况来看 在全国范围内施行限购政策的城市很可能将达到60个 而且 已经出台限购令的20多个城市很可能将重新调整限购的口径 因为除深圳外 大部分已经出台限购政策的城市都规定居民还可新购一套住房 部分房价偏高的一 二线城市 房价将出现一定幅度的下跌 昆明已经出现退房潮 国八条 中限购政策不仅针对新购住房 同样严查存量住房 如果严格执行的话 预计市场将最少减少20 的购买力 事实上 限制投资 投机性购房 加快保障性住房的建设 目前已经成为房地产调控的一种长期性政策指向 在这种政策指向下 限购政策的强势推出与其说是一种给楼市降温的权宜之计 更大程度上讲 其实是在为深层次的房地产调控争取时间 点评 宏观市场 政策 上海重庆房产税开征 重庆税率低于预期 内容摘要 2011 01 27日上海 重庆市政府宣布自01 28日在辖区内开始向个人征收房产税 标志着房产税进入运转阶段 上海方案 上海居民家庭购第二套及以上住房 人均60平方米超出部分 和非上海居民家庭的新购住房 暂按应税住房交易价格的70 计税 以去年房价2倍为分界线税率暂定为0 6 和0 4 重庆方案 重庆主城9区内存量增量独栋别墅 180 免税 新购高档商品房 100 免税 外地炒房客在重庆购第二套房 以交易价格计税 交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交均价3倍以下税率0 5 3 4倍1 4倍以上1 2 点评 此次房产税上海针对新增需求 存量不征 重庆针对高端住房 总体来说税率比预期低 对该市市场的影响较小 而且地方执行能力也难于保证行政效率 房地产税的试点征收 可能会带动非试点的各类城市特定需求客群的释放 宏观市场 政策 中国人民银行2011 02 08日晚间宣布 自9日起上调金融机构一年期存贷款基准利率0 25个百分点 其他各档次存贷款基准利率相应调整 调整后 一年期存款利率达到3 一年期贷款利率达到6 06 这是央行今年首度加息 也是央行重启加息以来第三次出手 但与前两次不同 此次活期存款利率上调0 04个百分点 央行年内首度加息 活期存款利率也上调 内容摘要 点评 此次加息并不意外 之前市场已经有了央行在春节前后加息的预期 当前我们面临的通胀压力比较大 这是央行此时加息的根本原因 此次加息对楼市产生一定的影响 购房者的成本进一步增加 多数置业者表示观望或放弃年内购房 当然加息无法替代存款准备金率上调 预计2月可能上调一次存款准备金率 预计 由于央行缓解实际负利率局面的政策指向明确 年内可能还会多次加息 宏观市场 政策 继2011 02 09日中国人民银行上调基准利率后 住房和城乡建设部当天也发布 关于调整住房公积金存贷款利率的通知 宣布自9日起上调住房公积金贷款利率 五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0 20个百分点 由4 30 上调至4 50 五年期以下 含五年 个人住房公积金贷款利率上调0 25个百分点 由3 75 上调至4 00 这是自去年12月25日以来 公积金贷款利率的再度上调 公积金贷款利率上调 二套房购房者压力倍增 内容摘要 点评 商业贷款利率和公积金贷款利率同时上调 令购房者的购房成本进一步增加 以购买一套一手房 贷款80万元 其中30万元为公积金贷款 50万元为商业贷款 贷款期限30年为例 鑫尊地产算了笔账 利率调整后 购房者月供增加了101 21元 多缴纳利息36434 22元 加之国八条二套房首付6成 短短一个月二套房置业者压力倍增 宏观市场 政策 北京调控细则落地 史上最严限购措施出台 内容摘要 点评 外地人不满五年买不了 本地人不卖买不了 北京本轮调控被业内称为最严政策 对北京楼市各方面产生深远影响 金融业 限购政策的出台使市场进入观望期 购房人群基数大幅减少 购房贷款锐减 二套房首付提高 贷款利率基准利率1 1倍以上 二次置业成本大涨 部分客户选择全款购房 所以金融业信贷结构将发生变化 宏观市场 政策 开发商 住宅政策相对于商业过于苛刻 土地供应保障性住房达50 以上 预计未来一段时间更多开发商转战商业地产 部分转向保障性住房建设 代理公司 市场进入观望期 客群结构发生变化 代理公司机遇和危机并存 机遇是市场环境不好 更多开发公司需要专业代理公司的介入 危机是需要切实有效的应对市场突变的方案和营销策略 二手房市场 目前北京二手房市场的购房人群中 64 5 的非户籍购房人群中 能够提供5年纳税证明的不超过一半 所以二手房市场将有三分之一的购房人群受此影响而暂时无法买房 多数人转买为租 租赁市场看涨 客群结构 本次限购将改变外地客群年龄结构 连续5年纳税证明 中间不得断档 所以主力客群多在28岁以上 加上北京部分企业不给员工上社保 因此外地人购房客群基数大幅下降 市场预判 北京调控15条细则的出台 使北京楼市观望客群比重加大 预计今年楼市成交量将大幅下调 租赁市场看涨 城区房价趋稳或小幅下调 郊区可能出现较大幅度的下调 在河北无限购政策出台的情况下 河北近京区域楼市可能再次火爆 宏观市场 政策 北京调控细则落地 史上最严限购措施出台 内容摘要 点评 去年规定 房地产开发企业销售商品房的收入 按新标准预征土地增值税 容积率小于1 0的房地产项目 按销售收入的3 预征 其他房地产项目 按2 预征 销售经适房 限价房等保障房取得的收入 暂不预征土地增值税 土地增值税在去年12月的上调 主要是为了收缩开发商银根 而本次上调 则相当于处罚那些执意涨价的开发商 开发商为了规避差别化土地增值税率 可能会调低预期开盘价格或推迟入市 观望市场反应 宏观市场 政策 北京调控细则落地 史上最严限购措施出台 关键词三 严格住房用地供应管理 加大保障房租赁房建设 确保保障性住房建设用地占全市住房供地的50 以上 各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70 商品住房用地计划供应量不低于前2年年均实际供应量 总结本市 限房价 竞地价 的经验 并在中低价位普通商品住房用地供应中全面施行 十二五 期间全市计划建设 收购各类保障性住房100万套 全面实现住有所居目标 2011年坚决完成筹集保障性住房20万套以上 发放租赁补贴2万户 竣工保障性住房10万套 实现配租入住1万户以上 内容摘要 点评 通过加大保障房和中小户型商品房用地的供应 加大市场上保障房和中小户型占比 满足部分刚需客户的需求 改善低收入群体的居住条件 未来会有更多开发商参与保障房建设 通过限房价 竞地价的供地方式结合严厉的住房信贷政策及房地产税政策 打击投资投机需求 稳定房价 力求达到挤出房地产泡沫 改善居民基本居住条件的目的 在住宅市场经历频频调控之时 各路资金纷纷转入商业地产 将其视为避风港 最新数据显示 深圳 广州 上海