万科景观分析--华南区.ppt

宣讲人 杨尚攀 华南区 2010年10月 万科景观分析 Page 2 内容提纲 1景观特征及现状产品系列分类及景观特征 含案例分析 产品景观要点总结2景观造价成本景观目标成本分析案例 四季花城一期成本分析成本控制要点景观投资原则景观投资要点3景观标准化景观面积比例控制植物比例控制设计与施工标准化 Page 3 1 1万科产品系列分类 1 景观特征及现状 万科做出了一大批经典的 耳熟能详产品 在这些产品中 对景观的打造也是不遗余力 现在万科已经形成了四大产品系列 从宏观上来说 系列不同 景观处理方式也是不同的 当然 同一系列的产品 景观虽具有共性 但同时也独具特色 Page 4 1 2万科产品系列景观特征 城市住宅 GOLDEN系列 GOLDEN系列住宅 可以充分享受完善的城市配套设施 打造适合都市人生活的多元化成熟居住模式 营造成熟的人文氛围与归属感 以更为先锋和现代的中心区域优越居住理念 引导着都市人居新时尚 让繁华都市的居住生活更富细腻 温情 充实的生活质感 在核心版块引领主流生活 景观共性 1多采用现代简约的主入口设计 强调景观秩序 内部生态组团设计 尊崇自然 材料的选择注重天然质感 2在小空间的处理上 体现宜人尺度与人文关怀 注重景观与人的互动 3大空间的处理上以大面积的草坪为主 拉开种植层次 形成开阔的视野 4注重高层鸟瞰效果 鸟瞰的景观格局形成了具有平面构成感怕图案 不仅提供了舒适的实用性景观空间 同时也塑造出高层居住俯瞰的视觉空间 金御华庭 金御华庭 Page 5 金色家园 金色家园 金域华府 金域华府 Page 6 万科无锡东郡就是一个典型的GOLDEN 其位于无锡的新区核心 是花园洋房的典范 东郡的建筑建立在对自然的理解 对城市的理解 对人性的理解之上 注重对生活的洞察力 具备良好的硬件设施 强烈社区文化氛围 随时随地关注主人的感受 蕴含深厚内在的社群阶层 力求回归生活本质 典型案例分析 万科 无锡东郡 Page 7 整体景观规划 以 绿 为主 以 蓝 为辅 主要道路两侧的三角空间及转折空间为一条景观主轴 与居住空间呼应 体现以 绿 为主 沿伯渎港和旺庄港的沿河景观带 并把这景观引入小区 营造出依水而居的生活 体现以 蓝 为辅 两个景观带互相呼应 主道路 自然水景 入口 内部细节景观 建筑周围以草木自然合围 品种及颜色的变化多样 达成景观丰富层次感 入口广场水景错跃设计 形成标志性景观 宅间人性空间曲折蜿蜒 配以错落的围合树池 让人身处绿色花园中 车行空间简洁明快 配以下垂的立体绿化 景观更立体 主题邻里交流空间 灌木闭合 功能与内容之间达成过渡 Page 8 城郊住宅 CITY系列 景观共性 1 多层次 多种类 多季相的的植物种植设计 2 空间层次有序 多组团设计 注重小空间和大场景的塑造 3 多种景观主题 造景手法多样化 4 采用自然材质的材料 打造一种自然而大气的园林景观 5 采用地形高差变化表现垂直空间层次和景观多样性 打破城市原有居住观念和城市格局 将城市的边缘转化为主流人群聚集的高水准居住群落 构建全新的城市板块体系 通过大型社区的建立 使都市人居走向更广阔的方向 CITY系列 将城市富有的时尚元素融合原野的落叶芳 青草香 既富于城市的先锋精神 又表述着来自然的质朴和亲切 繁华静谧 丰盛平和 城市花园 城市花园 Page 9 万科城 万科城 万科城 万科城 Page 10 基础数据 万科第五园项目是2005年 万科地产在坂雪岗区域规划开发的一大规模居住社区 项目主打特色是现代中式建筑风格 吸纳了岭南四大名园 北京四合院等众多中式建筑的精华 辅以现代的建筑文化及特色 形成了其独具特色的现代新中式建筑特色 书院 超市 学校 餐饮配套齐全 形成了第五园人文大社区 第五期 案例分析 万科 第五园 Page 11 第五园的景观设计 建筑设计中广泛的吸取粤 晋 徽等地传统民居和苏州园林的精髓 巧妙的将各地民居 园林的神安插在小区的建造理念中 营造出中国诗画文化般的居住场景 充分利用中国传统造园的隔 抑 曲手法 创造出一个有 起 承 转 合 的完整而富有变化的空间序列 建筑灰色基调为景观带来具有民族气质的底图 1造景手法 采用了框景 障景 借景 对景 漏景 等中国古典园林的造园手法 运用现代的景观元素 来营造丰富多变的景观空间 达到步移景异 小中见大的景观效果 设计分析 Page 12 2植物设计 以竹为基调 配以连翘 鸡蛋花 菖蒲 葱兰 蜘蛛兰等 营造宁静 飘逸的空间 在售楼处近处的竹子与中景的鸡蛋花及远景规则种植槽限定的水生植物 构成远 中 近的景观层次空间 在水系与建筑连接处 用菖蒲 水葱等软化建筑与水面生硬的交接关系 丰富了水系的倒影 增添的空间层次 而建筑相邻之间的空间 用竹子可以打破建筑单纯白色的立面效果 减小两建筑相互的视线污染 并起到分隔空间效果 3景观色彩的运用 万科第五园用长城灰 木原色在铺装上和谐共存 对铺装纹理进行了合理的划分及拼合 形成有机的铺装纹样 用黑色做花池 白色饰墙面及散置地面 形成宁静纯洁的空间 4中国传统符号 图案 的应用 万科第五园小庭院内用抽象的窗花图案镶挂于实墙上与漏窗形成虚实强烈对比 Page 13 郊区住宅 TOWN系列 未来奢侈 将告别非必需品 而追逐必需品 紧俏的 稀有的 受青睐和尊重的 将不再是哪些昂贵却随处可见的物品 而是宁静的时光 干净的水和新鲜空气 万科TOWN系列 充分利用优秀的自然资源 反思城市人居模式 以卓越的远见与深度的人文关怀 为一颗颗山水田园的心 打造远离喧嚣与浮华的居所 建筑超凡脱俗的自然人居氛围 寻觅关于海的理想 山的文明 还有整座城市对于悠闲生活的向往 景观共性 1充分利用地形高差处理 塑造错落有致的效果 或用曲线造型柔化景观效果 2结合山水形态 注重水景的效果 配合卵石 砾石的使用 使环境简洁律动 3采用立体化 多层次的植物种植设计 遮掩建筑 分割空间 4通过园径 平台 栈道的设置 创造出更多亲自然空间 5精彩的水景驳岸处理 6自然质感石材的运用 7保留原有植物 并增加一些适应当地环境和气候的植物种植 Page 14 四季花城 东海岸 东海岸 Page 15 属于TOWN系列的万科 清林径 也是万科的V Nature自然珍藏计划系列产品之一 36万平方米森林公园生态住宅 与近2800万平方米湿地森林公园裙带相依 紧依2400亩清林径水库湿地 水库沿岸原始次生态林带 荔枝林 山坡绿地此起彼伏 案例分析 万科 清林径 万科 清林径是万科以国际人居为标准而开发的健康生态的典范社区 南法建筑 田园风情 有养生活 是该项目的设计定位 Page 16 社区景观 以山景为背景 以水库为裙带 使景观得以延伸 与周边的自然环境融为一体 植物景观主题 以自然生态为主题 选择适应本土生长的乡土树种 尽量减少后期维护费用 保持植物的自然形态 动物景观设计 乔木和开花植物的配置分别吸引鸟类和昆虫 水池以防水毯结合底泥的设计制造适合鱼类的生存环境 景观设计分析 Page 17 核心区域特色景观 以会所为核心的的人工水景设计与自然融合 更把住户的有机生活带到其中 清湾 中央景观水轴 由会所泳池向北延伸 与山水背景呼应 橘林 养生会所 以中庭的八棵橘树得名 规划中有健身房 篮球场等 花径 纯步行道 自然沿岸曲线 用于悠闲散步 结合花卉的种植 增大景区的参与性 环湖漫骑道 重要参与性配套规划之一 单车休闲专用道 骑行中并欣赏沿岸无限风光 渔人码头 其概念来源欧美 增加住户对社区生活的交流 一种人文的体现 随着城市居住空间的不断扩展 高端人群对居住的追求 已渐渐从空间 环境等物理层面剥离出来 转而追求精神的高贵 建立在不可复制的空间 独占型的稀缺自然资源上的那些独具创造力的个性居所 成为新时代顶级生活方式的象征 万科TOP系列 解读稀缺景观与城市资源的真正关系 以智慧 意志和知识 在物质与精神之间找寻最富诗意的建筑语言 让思想与心灵交融 品质与品位结合 打造满足顶层人士心灵追求的居住空间 Page 18 高档住宅 TOP系列 墅庭 高尚生活 景观共性 1强调人与环境的关系 营造人与自然的交流空间 2体现地域特色 人文精神和绿色生态理念 使用生态手段处理景观 3多强调院落式景观 通过空间围合 保持私人领地的私密性 4在尊重周边环境的同时 突显建筑与生活 土地优雅舒适的关系 并使用有着时光斑驳印记 充满历史积淀感的石材来表现建筑原生特色 Page 19 万科十七英里 万科十七英里 万科蓝山 万科蓝山 Page 20 上海万科翡翠别墅是典型的TOP系列 该项目引入大量 生态建筑 设计手法 通过总体布局和建筑单体的处理 使整个小区建筑和居民对自然具备更强的亲和力 远离噪声和污染 使人 建筑与自然生态环境之间形成一个良性循环系统 案例分析 万科 翡翠别墅 景观整体规划分析 以三条景观轴线为主 周边规划围合式绿地与每个别墅区域的院落相结合 形成公私分明的景观结构 景观轴线 公共绿地 Page 21 风格 加入大量意大利元素以保留整体的意大利风貌 手法 以中国园林的 移步造景 方式来安排元素的摆放 植物配置 配置有常绿 落叶乔木 常绿 落叶灌木 还配以季节性开放的花卉 使景观有层次 也随时间变化而有所改变 前庭 中庭 后庭 组团间景观分析 别墅组团之间的景观设计以轴线对称 方正的排列 景观小品元素 也带有一定的意大利特色 别墅内分为三庭院设计 前庭起到了公到私的空间过渡作用 嵌入式中庭把室外的景观引入室内 融合一体 后庭则是一个后勤生活空间 通过对产品系列的分类及对代表性项目景观的分析 我们可以从设计理念上对它进行一个总结 GOLDEN系列的楼盘处于城市核心地带 周围的景观资源稀缺 那么景观的实际作用更多的是体现在绿化 软化环境这方面 而由于土地成本等因素使得景观面积往往受到很大的限制 因此打造景观的重心是突出自然感 大面积的草坪 垂直绿化及自然材料 其本质是在高楼大厦之间创造一种安宁 一种在野外唾手可得但在城市却往不可及的自然环境 它的附加性很强 但对于楼盘品质的重要性也很强 因此 细部的打造也很精细 CITY系列是建立在城市边缘区的大型社区 因此 它既不能完全抛弃城市文化的印记 又追求高品质的自然环境 而且这种社区具有较强的独立性 因此他们的存在是一种完整的概念 或是文化的展现 景观创造性也更强 往往和建筑成为综合体 居住者对于景观的要求也具有了一定的享受性 更多的造景手法将会出现 设计概念也往往独具匠心 常会出现大范围的景观视觉效果 同时不失精致 产品景观要点总结 Page 22 TOWN系列处于城郊区 这种楼盘往往是依托优秀的自然环境资源 选择居住在这里 往往第一原因就是看中了高品质的环境 因此 这里环境品质的提升很重要的一方面是靠自然得到的 而产品的第一印象就因这些自然景观获得了高定位 它的景观造景很大一部分是在自然原有的基础上进行的 或者着力于原生态设计 并非完全的人工造景 而这种往往更容易打造优秀宜人的景观效果 TOP系列 作为豪宅 是缺少不了精致的 这种产品往往会占据稀缺资源 决定了居住人群的定位 也决定了这里的环境更讲究私密性 可能占有的是和TOWN系列类似的自然资源 但这里还讲究一种独享 通过景观强调占有性 而且出现最多的做法就是院落式景观 并且通过植物的围合及强调 体现公私分明的景观空间层次 综上 我们认为 要做一个好的景观作品 和产品本身是密切相关的 不可能每个楼盘的景观都是经典 也不需要都是经典 这和居住者的心里导向密切相关 举例说 一个选择在市中心买房子的人更多的看重的是便利性 他会满意那里的景观 但绝不是享受 那么相当重要的一点 那就是创造者的理念 独特的理念创造的往往是不同寻常的体验 Page 23 2景观造价成本标准 Page 24 普通标准 中档标准 高档标准 A B A B A B C 标准定位 投资水平 元 产品分级 本表主要显示景观投资水平的高低与整体楼盘的定位 100 200 200 300 300 450 450 550 550 700 700 1000 1200 景观目标成本分析 成本分析案例 万科四季花城一期成本 四季花城一期园林环境动态成本比目标成本超182万 其中一期范围内景观成本增加122万 公共景观增加405万 分摊到一期增加60万 详见下表 Page 24 景观投资原则 基于以上分析 提出以下投资原则及控制性建议 1 景观投资水平应根据营销定位的楼盘档次相匹配 可参照同档次楼盘的景观投入水平 2 尽量选择优秀设计单位或著名设计师合作 不仅能够有效的优化产品设计 而且能够提高产品的知名度 把握了景观细节 就把握了效果 成熟的景观设计成果能节约成本 3 选择相匹配的材料及有实力的施工单位 保证设计效果的实现 设计再好 没有好的施工单位来实施 同样不能做出好的园林景观 4 为控制整体投资 应合理分配 根据地块分级 景观投资不宜采用统一标准 而应该在统一的投资水平上 根据土地分级采取景观投入分级的策略 在重点区域 如会所 高端户型 展示区 中央庭院景观应高于平均水平 相反 则可以适当低于平均水平 合理的有一定程度的区分景观投入 控制整体投入将使投资更加合理经济 Page 26 通过成本分析 景观动态成本比目标成本增加的主要原因是由于硬景的增加和景观面积的扩大造成的 硬景方面 硬景单位面积价格构成来看控制成本的重点是结构及铺贴方案 从面材分析 控制成本的重点在石材的价格及各种材料的面积比例 软景方面 软景面积 灌木面积 地被面积 地被与灌木面积比率差别不大 但是造价就相差8倍左右 增加地被的面积比率也是降低软景成本的有效方法 成本控制要点 景观投资重点 1 根据整体规划土地分级策略在景观投资上相应的提高重点位置及销售买场路线的景观投资水准 2 在考虑景观均好性的同时 适当的提高商业街区 展示区 水所 入口 中心庭院景观档次 以提升高品质物业的标准 3 依据高品质物业景观设计越来越重视软景的趋势 楼盘整体投资应提高软景投资比例 4 根据 木桶原理 在相对劣势地块 朝向不好 周边环境差 周围应适当提高景观投资水平 提高劣势地块的景观标准即提高了整体楼盘的物业品质 对于城市形象展示面和临街区的地方 适当的提高投资比例是有必要的 Page 27 3景观标准化 万科产品的核心理念 用20 的精力做80 的产品 用80 的精力做20 的产品 20 的精力做80 的产品 就是用少量的精力将已经成熟的经过市场检验的产品大量地克隆 以适应快速的项目开发需求 尽可能多的占有市场份额 赢得商业化效益 这就是一种标准化模式的快速复制 景观面积比例控制 景观面积指标说明 景观面积 用地面积 建筑覆盖面积 架空层景观面积景观面积 泳池面积 其他设施面积 软景面积 硬景面积 水景面积 架空层面积 车行道路面积 其他设施包括 康体设施 运动场地 儿童活动场地 老人活动场地 景观元素 构筑物 雕塑及小品 园林家私 小区围墙 景观栏杆景观设备 灌溉系统 室