（管理科学与工程专业论文）基于城市经济的房地产市场均衡探讨.pdf

摘要 基于城市经济的房地产市场均衡探讨 管理科学与 j 程专业研究生 竹伟指导老师 李启明教授杜静副教授 东南大学十木学院 摘要 本文拟运用信息不对称理论 系统动力学理论并借鉴博弈理论中的相关概念 一如均衡要素 均衡路径等 对中国房地产市场进行分析 首先基于以有的研究 确定出房地产市场的各参与方及其特征 分析了在房地产市场中其各自的博弈特 征 然后根据房地产市场的特点 将整个房地产市场分为 土地子系统 资金 子系统 和 终端子系统 剖析各系统的内部结构 以及各参与方相互之间的 关系与影响 建立了各子系统的循环回路 最后 将上述三个子系统整合为一个 完整的 房地产市场系统 进一步分析各参与方是如何相互影响而使该系统形 成一个对外开放的 对内闭合的 逐步积累加强的回路的 本文还利用此 房地产市场系统 分析房地产市场嵌入城市经济中的方式 在讨论房地产市场与城市经济相互影响与传导的基础上 研究了影响房地产市场 均衡的要素 得出房地产市场的均衡路径 并在分析此系统随时侧演进而完善的 基础上 期望能为中国房地产市场宏观调控尝试性地提出有意义的建议 关键词 房地产市场宏观调控城市经济系统均衡要素均衡路径 东南大学硕e 学位论文 t h er e s e a r c ho fr e a le s t a t em a r k e t e q u i l i b r i u mb a s e d o nu r b a n e c o n o m y g r a d u a t es t u d e n t f uw c i i n s t r u c t o r p r o l iq i m i n g a s s o c i a t ep r o f d uj i n g a b s t r a c t t h ep a p e ra n a l y z e sc h i n e s er e a le s t a t em a r k e ti nt h eh e l po ft h e o r yo fa s y m m e t r i c i n f o r m a t i o n s y s t e md y n a m i c s e q u i l i b r i u me l e m e n t sa n de q u i l i b r i u mp a t h si ng a m e t h e o r y f i r s to fa l l c o m b i n e dt h ec h a r a c t e r i s t i c so fr e a l t ym a r k e ta n dp u b l i s h e d r e s e a r c h e s t h ep a p e rd e t e r m i n e sc e n t r a lg o v e r n m e n t l o c a lg o v e r n m e n t c o m m e r c i a l b a n k r e a l t ye n t e r p r i s ea n dh o u s e b u y e ra sm a r k e tp a r t n e r s a n dd e s c r i p e st h e i r c h a r a c t e r i s t i c sr e s p e c t i v e l y s e c o n d l y t h ep a p e rd e c o m p o s e st h ew h o l er e a le s t a t e m a r k e ti n t o l a n ds u b s y s t e m c a p i t a ls u b s y s t e m a n d t e r m i n a ls u b s y s t e m a n a l y z e st h e i ri n t e r n a ls u u c t u r e sa n df i n d so u th o wt h c yi m p a c te a c ho t h e r f i n a l l y t h r e es u b s y s t e m sa r ec o m p o s e di n t oaw h o l es y s t e mn a m e d r e a l t ym a r k e ts y s t e m i a n dt h a nt h ep a p e rr e s e a r c h e sh o w p a r t n e r si nt h es y s t e mi m p a c te a c ho t h e r b a s e do nt h e r e a l t ym a r k e ts y s t e m t h ep a p e ra n a l y z e sh o wr e a l t ym a r k e ti n s e n s i n t ou r b a ne c o n o m ya n dh o wt h e yi m p a c to t h e r r e s e a r c h e se q u i l i b d u md e m e n t s i m p a c t i n gr e a le s t a t em a r k e t f i n d so u tt h ep a t h sl e a d i n gr e a l e s t a t em a r k e ti n t o e q u i l i b r i u m a n df i n a l l yp r o p o s a la b o u tm a r c o c o n t r o li sp r o b a b l eo l lt h eb a s i so f a b o v er e s e a r c h e s k e yw o r d s r e a le s t a t em a r k e t m a c r o c o n t r o l u r b a ne c o n o m y s y s t e m e q u i l i b r i u me l e m e n t e q u i l i b r i u mp a t h i l 东南大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得 的研究成果 尽我所知 除了文中特别加以标注和致谢的地方外 论文中不包含 其他人已经发表或撰写过的研究成果 也不包含为获得东南大学或其它教育机构 的学位或证书而使用过的材料 与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均 已在论文中作了明确的说明并表示了谢意 研究生签名 东南大学学位论文使用授权声明 东南大学 中国科学技术信息研究所 国家图书馆有权保留本人所送交学位 论文的复印件和电子文档 可以采用影印 缩印或其他复制手段保存论文 本人 电子文档的内容和纸质论文的内容相一致 除在保密期内的保密论文外 允许论 文被查阅和借阅 可以公布 包括刊登 论文的全部或部分内容 论文的公布 包 括刊登 授权东南大学研究生院办理 研究生签名 髓也导师签 日 期 第l 章问题的提出 1 1 选题依据 第l 章问题的提出 白1 9 9 8 年住宅改革起 我国房地产市场岂今经历了一个快速发展的历程 以房地产开 发投资为例 其年均增幅达到2 2 0 5 高丁i 同期g d p 的增幅8 5 和同定投资的增幅1 7 4 在2 0 0 5 年 房地产开发投资额i g d p 比重已经达到8 6 房地产业已经成为拉动我国经 济快速增长的支柱型产业 产业快速发展带来了市场繁荣 但随之而产生的问题也逐渐凸现山来 从宏观层面来看 房地产价格偏高 上涨过快 房地产供给存在着某些城市供给结构不合理的现象 房地产需 求过度和不足共存 1 从微观层面来看 开发贷款和个人住宅贷款的激增放人了房地产金融 风险 投资性需求和被动式需求 已逐渐成为房地产需求的主要组成部分 抖i 曲了市场止常 供求关系 房地产企业的率断行为使普通购房者处丁 弱势地位 外资涌入对国内房地产市场 快速发展起了推波助澜的任用 房地产企业囤积十 地的行为造成了市场供求紧张的假象 1 等等 这些宏观和微观问题不仅是普通购房者和开发商密切关注的问题 也是政府相关部门 思考的重点 为了解决市场中已有问题 让普通购房者 开发商和政府能共享产业发展所带米的繁荣 近两年中央相关部fj 山台了一系列政策 从时间维度上讲 2 0 0 4 年的调控是单个部委的政 策 而2 0 0 5 年以来的政策则是以组合型为主 继2 0 0 5 年3 月央行上调个人住房贷款利率后 4 月国务院出台八点意见稳定房价 5 月七部门x 出台关丁 做好稳定住房价格i 作的意见 国家税务总局 财政部 建设部发布了 关于加强房地产税收管理的通知 其后有关部门 义根据房地产市场存在的问题 提出了 六条 房地产调控原则意见 紧接着九部委颁布 关 于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 1 如此密集地出台调控政策 中央调控房地产 市场的决心可见一斑 一方面 从调控进程的角度来看 单个部门单方面的调控已变为多部门联合的 组合 调控 这表明相关部fj 己意识剑多种措施 捆绑 实施对房地产市场所产生的影响人丁 单个 措施之和 但另一方面 调控的效果却不容乐观 从宏观层面来看 经过迮续的宏观调控后 全国房地产价格仍处于快速上升的趋势 微观层面 以上海 深圳等一线城市为例 房地 产调控并朱从根本上解决需求过旺 外资涌入房地产市场等问韪 1 调控结果没有达剑预期目的原因土要门结丁 两个方面 第一 房地产市场存在的问题是 宏观经济中各因素在此行业中的具体表现 在快速发展的经济条件f 谋求房地产业稳步发 展 其中包括房地产价格 供给 需求三者的稳定 是不具备可操作性的 第二 房地产市 场凡有区域特征 尽管各城市房地产市场的参与方等组成成份相同 但利益最人化的差异使 各城市中市场的参与方对中央的调控措施的反应有所不同 从而导致他们 有保留 地执行 待中央宏观调控政策 直接后果表现为各城市的房地产市场对调控的反应不尽相同 因此 研究在城市经济宏观背景f 房地产市场各要素是如何逃剑均衡状态的 找出市场各要素内 在的关联 中央政府才能制定山更适当的 组合 式调控政策 有效地解决已有问题 1 2 研究的目的和意义 不同的城市 由于资源禀赋的著异 经济发展水平也人相径庭 房地产业作宏观经济的 一部分 除了拉动经济增k 外 更多地是受剑城市经济发展水平的影响 1 不同城市的房地 产业在经济因素的作 l l jf 也分别演进剑了不同的 均衡 点上 即均衡结果 冈此 房地 产市场的 均衡 点是在一定的宏观经济背景f 达剑的 房地产市场处于 均衡 状态 是指在一定的时空下 市场参与方一可能包括购房者 开发商 政策制定者一的力颦相互制约 各方都无力或不愿改变现有的状况 至少在短期内 无根本性的改变 1 这种 均衡 是处丁相对稳定状态的 a p 各参与方的策略没有人的变化 奉息 被动式需求 土蔓指州拆迁而发生的市场需求 东南大学硕i 学位论空 情况下 这种状态是可维持的 但这种 均衡 不是绝对的 只要有一个参与方改变了策略 对于政策制定者来说 还可以改变 游戏规则 一博弈框架 这种状态就会被打破 其余 参与方也会有针对性地改变其策略 使房地产市场在新的 合力 作 1 1 1f 演进剑另一 均 衡 点上 市场状态向相对稳定演进的过张 也是各参与方利益重新分配的过挫 政府宏观调控 其实质在丁利 h 他们在市场博弈中的特权一改变博弈框架 对其中的某 些要素重新定义和组合 使利益在各参与方之间重新分配 从而达剑调控的目的 o 由于不 同的房地产市场所处的 均衡 点不同 这决定了政策制定者不可能按照同一的模式 对所 有市场进行 无区别 调控 要实施 有区别 调控 首先要理解某些要素在不同市场 均 衡 状态中所扮演的角色 然后再针对性地控制它们 这样才能使调控措腌符合房地产市场 均衡 特征 更有效地达剑调控目的 本文的目的在丁 分析国内人中型城市 在宏观经济背景下 主要是指地方经济 其房 地产市场 均衡 形成的机制 揭示其因演进过程中博弈要素定义或纽合的不同而造成演进 路径的不同 最终导致市场 均衡 状态的差异 以便丁政府相关部fj 田地制育地 有针对 性地对不同城市的房地产市场制定相应的房地产调控措施 以保证各地房地产市场的健康发 展 本文首要目的在于搭建房地产市场通川博弈框架 考虑房地产市场的特点 并在研究城 市的房地产市场在 均衡 演进过程中和达剑 均衡 状态后 探讨博弈要素 域 所具有 的特征 由于城市发展水平的差异 备参与方在特定时空条件 r 的利蠡及其争取手段都会有 所筹别 这直接反映在博弈要素 博弈域定义和组合上的筹别 各参与方在上述差别卜 进行 动态博弈 最终导致了各类城市达到 均衡 的路径和最终 均衡 状态的不同 从政府角 度来看 理解市场博弈中的要素 域 以及它们对不同城市 均衡 路径的影响 才可能更 有效的达剑调控的目的 1 3 国内外研究现状 1 3 1 国内研究现状 在城市经济与房地产戈系方面 已有的研究侧重r 后者对前者的拉动作埘 宏观层面 如沈悦 刘洪玉在 住宅价格与经济基本面 1 9 9 5 2 0 0 2 年中国1 4 城市的实证研究 中利 川计始经济学 i 具 研究成果表明 经济基本面一在其文章中 经济基本面 指的是能反映 宏观经济的一系列指标 如g d p 消费总额等一和住宅价格之间存在着相对稳定的均衡关系 住宅价格总体上来看和经济基本面是协调发展的 同时还指山 由丁 各城市经济发展水平 政府政藏等方面的差异 加之房地产业发展的深入 备城市住宅价格与经济基本面原有的均 衡正在经历着重人的变化 但文中并没有说明这种 均衡 是为何而变化和怎么变化的 倪鹏e 等在 中国城市竞争力报告 中利 i 面板数据处理i 具和中国3 5 个城市宏观经济 房地产市场数据 分别计算了房地产资本存量对g d p 的贡献率 十地价格对城市消费的贡献 弹性 城市投资对房地产供给的贡献弹性 城市总收入对房地产需求的贡献弹性和城市投资 对房地产价格的贡献弹性 并住此基础上 结合各城市的竞争力摊名 从房地产市场的规模 速度 价格 结构和水平五个方面对3 5 个城市进行分类 得出房地产的上述五个方面均与 城市实力 竞争力 存在着止相关性或负相关性的结论 l 但文献中并没有考乔城市经济与 整体房地产市场存在着何种联系 以及城 l 丁经济中的问题是如何传递至膀地产市场中 井形 成房地产市场现状的 微观层面 杜立群在 北京城市总体规划与房地产开发建设 中提出一个城市 j 京 在区域乃至在全国的定位决定了城市本身的定位 然后根据城市定位通过规划 利h j 十地米 影响房地产的开发 刘红在 城市增k 十地增值与城市政策 中利 i j 城市租金补偿模刑 发现我国城市增长和十地增值规律背离 进而提出解决十地收益分配不均的方法 千家庭 在 我国城市规划与房地产开发的1 f 协调发展 中从 罔地运动持续不断 城市空置化现象 日j 突山 过度开发和 破坏性 的建殴有增无减 城乖规划明显滞后 公共服务设施的开 发建设无人关注 等儿个方面对城市规划与房地产开发中的不协调问题进行了研究 等等 总体米说 在研究房地产市场方面 特别指研究现有房地产市场状况 现有成果土要应 2 第1 章问题的提出 用古典经济学理论 考查了宏观经济中的某些指标 如g d p 人均可支配收入等 与房地产 市场z 间的关系 其中暗含的假设为宏观经济层面的指标 如上述所示 决定了现在房地产 市场的 均衡 状态 目前已有的研究 在宏观层西 是把上述考查结果进行简单的横向加 总 没有纵向发掘各种经济指标之间的有机联系 在微观层面 只是针对某一种关系进行了 纵向 深入地分析 但缺乏横向联系 此外 各种研究还注意剑了各地房地产市场会随着城 市经济发展水平利时间的推移而产生尊异 但没有描述这些筹异的具体形态 更没有对这些 著异产生的原因进行探讨 而对这些差异的解析 仅从经典经济学中寻求解决之道是远远不 够的 1 3 2 国外研究现状 由丁 经典经济学理论已经不能解释现实经济活动中的现象 也不能为现存的经济问题提 供行之有效的解决之道 因此 现今州方经济理论界掀起了发展更新经济理论的高潮 其中 博弈理论 包括制度设计等与之高度相关的学科 和行为经济学颇受天注 而近二年的诺贝 尔经济学奖均颁给了研究博弈论的学者 这些学者的成就土要是研究市场的信息不对称以及 制度设计等 特别是今年的三位诺贝尔经济奖得土更是对制度设计理论做了开创性的研究 但是由于经典经济学理论的惯性以及博弈理论的不完善 应儿j 后者 特别是市场信息不对称 和制度设计 研究房地产市场的专蔫较少 美国宾夕法尼弧大学的d e w e y 1 9 9 9 麻用博弈的分析方法研究在房地产开发过程中 注重开发商的公共行为以及所带来的市场影响 d e w e y 认为房地产开发过程中的博弈结构是 指参与此过程中的利黼组织或个人 如开发商 政府以及其他利箍集团 对在特定的制度环 境卜 形成的利益结构进行的调整 房地产开发是一k 期 反复以及不同参与者相互作川的过 程 在这一过样中 任何参与者都影响其他参与者的决策和行为 而义受以其他参与者的决 策和行为的影响 开发商处丁 房地产开发过程的博弈中心 在追求其私有利益时 可以根据 不同的市场环境 对自己的行为进行调整 比如在资金市场中 开发商如何面临资金的竞争 把房地产作为一种投资项目而进行决策 在消费市场中 开发商如何对消费者及社会团体提 供公共服务 d e w e y 的研究注重了房地产市场中各参与方相互作h j 对房地产市场的影响 特 别把房地产开发企业作为中心 研究其它市场再方对其行为的影响 但d e w e y 的研究存在着 两处埂伤 其一 没有注意剑市场中觜遍存在的信息不对称现象 其二 房地产市场是一个 区域特征明显的专业市场 对美国房地产市场研究所取得的成果不一定能全部适心丁 中国 特别是笑丁 政府的角色一在中国 政府对房地产市场的影响是巨人的 而且中央政府与地方 政府对房地产市场的影响方式及程度也不一致 因此 1 e v e y 的研究成果从制度设计角度来 看 是不具有借鉴价值的 1 4 研究内容和思路 本文拟采用微观分析与宏观分析相结合的方法 利h 博弈论 制度比较学和系统动力学 等分析i 具从微观上分析房地产市场 得山房地产市场各参与方相互影响的因果大系幽 再 得剑博夯规则制定者在冈果关系l 皇 中的作川点 为房地产宏观调控提供参考性意见 拟川进化博弈论相关理论 比较制度分析等相关理论演绎房地产市场 均衡 路 释形成的过程 并川 社会嵌入 等理论挖掘此路径上政府调控房地产市场的理论机制 如 如何选择保障制度 加快城镇廉租住房制度建设和规范发展经济适h j 住房 供给制度 制 定和实施住房建设规划 明确新建住房结构比例和保证中低价何 中小套邢普通商品房十地 供应 信贷政策 严格房地产开发信贷条什和有区别地适度调整住房消费信贷政策 交易 政策 调整住房转让环u 营业税和切实裕治房地产交易环 肖违法违规行为 开发政策 加 人对闲置 卜地的处置力度和严格控制被动性住房需求 等方面作为突破口进行调控 以及它 们对房地产市场 均衡 路径的形成有何影响 研究路线见l 鳘ii i 所示 东南大学硕 擘位论文 幽1 1 研究路线幽 从行文内容看 本文从 基本概念引入 房地产市场博弈分析 房地产市场系统分 析 房地产市场均衡分析 均衡研究的席刚 结论 八个方面对上文提山的问题进行 研究 基本概念引入 中首先对本文可能 i j 剑的理论 如信息不对称理论 系统动力学等 进彳亍了简要介绍阐述 重点有两个 第一 比较古典经济学中 均衡 的概念 界定了本文 均衡 的概念 第二 引入了均衡要素和均衡路径的概念 房地产市场博弈分析 通过 对中国房地产市场的分析 重点确定了房地产市场的备参与方和博弈结构 房地产市场系 4 第1 章问题的提出 统分析 利用系统动力学和不完全信息理论 重点讨论了博弈结构中的 土地子系统 资 金子系统 和 终端子系统 三个子系统中各参与方的行为特征 房地产市场均衡分析 在综合上述三个子系统的基础上 利用比较制度分析等待理论分析了房地产市场的均衡要素 和均衡路径 均衡研究的应 h j 利用上述研究方法 解析了我国历次房地产市场调控的进 程 5 东南大学硕 学位论文 2 1 均衡的界定 第2 章研究理论基础 2 1 1 经济学中的均衡 主流经济学派 特别是指新古典土义 在研究房地产市场时 认为在开发过程过拌中的 拿地 融资 策划 开发及销售策略形成等阶段中 包括政府 商业机构 投资者 房地产 开发企业在山的参与方麻视为没有问题的 因为所有交易和投资行为取决丁房地产的市场价 格及供求关系 所以主流经济学派研究的重点是价格与需求关系 认为房地产市场的 均衡是供给 需求及由上述两者决定的价格所形成的一种状态 在房地产市场中 均衡是指供给和需求达到相等 从而使此市场进入最有效率的状态 但基丁 新古典经济理论的相关研究指山在房地产市场中 均衡是短暂的 而邗均衡才是一种 常态 即房地产市场中供给和需求不能完全相等 由此产生了川1 均衡理论来解释中国房地 产业的状况 现有研究认为中国房地产的1 e 均衡 主要表现在三个方面 第一是总越的1 f 均 衡 即渐在总需求人于有效需求 实际供给人于有效供给 第 二是结构的1 f 均衡 主要表现 在商品住宅和经济适 i j 房的比例不合理 高档住宅和中低价位的商品房的比例不合理等 第 三是区域发展的1 f 均衡 从上述分析来看 新古典经济理论下的房地产市场均衡是指在某 一特定的区域内 各类型物业市场中有效需求与总需求相等 有效供给等于实际供给且总 需求与实际供给相等 1 这种均衡可以川 笙i2 1 米表示 p q 1 q 图2 一l 房地产市场均衡示意图 经济学 在图2 1 中 曲线叩和曲线s s 分别代了在某一特定区域内 一特定物业类型市场的总 需求和实际供给 两条曲线的交点s 点为均衡点 这时总需求和实际供给均为q 供求共 同决定了均衡价格尸 除了s 点之外 两条曲线上的任一点均为1 f 均衡点 新古典土义分析方法的前提条什是理性人假殴 信息完全以及市场的迕续山清 但这三 个条件在房地产市场上却难以满足 所谓理性人假设 是指经济学中的 人 追求最人利益 的理性意识 分析推理能力 记忆能力和行为能力等多方面的完美性要求 但在房地产市场 中 不管是处丁 制定市场规则的政府 或是强势地位的房地产开发企业 还是处丁被动角色 的购房者 但不完全具备上述能力 他f j 都廊该是 有限理性经济人 同时 在房地产市 场中 完全信息是鲜为少见的 地方政府为了实现区域 或城市 济利益的虽人化 会对中 央政府隐瞒房地产市场山现的问题 房地产开发企业为了获取高额利润 会向购房者隐瞒产 品存在的不足 投机性购房者为了从投机性活动中获得 也会助长房地产市场的景气指数 等等 这些现象都届丁不完全信息 连续出清要求市场具有自我调m 约功能 即供给或需求 6 第2 章研究理论摹础 的短缺 能迅速反映到市场中 购房者或房地产开发企业能及时调箍备白的消费水平或生产 水平 从而使市场达到供需一致 但是由r 房地产市场中存在着不完全信息的现象 表面上 的供需数据并不能反映出市场真正的供需关系 从而使市场主体 主要是指购房者和房地产 开发企业 不能准确 及时调整自己的行为 从而使房地产市场连续山清的条件不能满足 从调控角度来看 抛开政府 商业银行等机构的行为和房地产开发企业的开发行为 只 是讨论房地产产品供给与消费者需求之间的相且作圳 从而形成的供给 需求和价格的均衡 是不完整的 特别是放在我国现在处丁 经济转型的这个人背景之f 房地产调控是指以政府 为主体 为便房地产业与国比经济协调发展 运川经济的 法律的和行政的手段 对行业的 指导 监督 调1 i 平 控制 以实现房地产市场总鼙平衡 供给结构和需求结构的整体优化 从上述定义中可以看山 房地产调控是一个由上至f 的过程 政府根据产业运行中出现的情 况 制定相席的政策 从而影响市场中各参与方 改变他们对市场的预期 进而促使他 j 改 变其市场行为 上述一系列的连续动作虽终表现为市场供给 需求 价格的变动 如果调控 成功 就形成了新占典士义所谓的 市场均衡 但从上述分析中可以看山 这种 市场均 衡 只是位丁r 调控的末端 属丁 调控结果的表象 从参与人来讲 只参考了房地产开发企业 的供给行为 消费者的需求行为以及价格 没有涵盖政府 商业银行 投资者等 从晟终结 果米讲 此类均衡分析只注意剑了供给 需求和价格组成了均衡的要素 而忽略了参与人的 预期与市场行为也是均衡的一部分 或者是说忽视了供给 需求和价格改变的内在动因 此 外 从使川条件米看 此类均衡分析更合于完全竞争条件 f 的市场经济 因为在完全竞争的 市场经济条什f 房地产开发企业的成本 管理等信息是完全公开的 不存在信息不对称的 现象 进而房地产开发企业知道消费者的需求 消费者也知道房地产开发企业知道消费者的 需求 这使得市场的供给完全符合市场需求 为市场的连续山消创造了条什 但我国 处于经济转艰期 信息不对称的现象比较严重 这严重抑曲了市场供给和市场需求的关系 建立在此基础上的分析并不能还原真实的房地产市场状况 2 1 2 博弈中的均衡 在博弈论中 均衡 的概念与其在经济学中的概念是完全不同的 按照纳什的理解 均衡 是指在给定其它各方战略的情况下 没有任何单个参与人有积极性选择其他战略 从而没有任何人有积极性打破这种均衡 也可以说在给定其它各方遵守协议的情况下 没 有人有积极性偏离协议规定的自己的行为规则 在此基础上 泽尔腾 海萨尼利菲登伯 格等分别完善了 均衡 的定义 依次分别提出了子博弈精炼纳什均衡 贝n 1 嘶纳什均衡和 精炼贝n l 斯纳什均衡 分别解决了博弈中的不完美信息问题 完全而不完美信息问题和不完 全信息问题 使 均衡 的内涵逐步与现实靠拢 精炼贝叶斯纳什均衡一方面晟接近现实 另一方面能解释房地产市场的不完全信息现象 故f 一节中将就此均衡的定义展开对不完全 信息的论述 1 青木昌彦从博弈实施的角度进一步深化了这种概念 认为 均衡 是通过包括实施者 在内的博弈参与方之间的策略互动最后成为自我实施的状态 博弈参与方前一时期的行为 将加强下一时期中他们的行为 使博弈进入一种 自锁 状态 这种状态是经过妖期演进 形成的 只有当博弈规则发生根本性变革t i 亓 其稳定性才可能受到挑战 从上述分析中可以看出 博弈中的均衡指的是一种状态 这种状态是博弈的各参与方 策略互动后形成的 并进行了自我实施 这是一种稳定的状态 只有当博奔规则发生根本 性变革后 其稳定性才可能受到挑战 在房地产市场中 可以川幽2 2 来说明 7 东南人学硕 l 学位论文 p q q 图2 2 房地产市场均衡示意图 博弈 在图2 2 表示的是在某一特定区域 某一特定类型物业市场中 存在的三个均衡点 a b c 有效需求分别为d d d 有效供给分别为s s s 价格分别为p 尸膏 犀2 在这三个均衡点中 有效需求与总需求 有效供给与实际供给有可能相霹 也 有可能不相等 a b c 三点中的有效需求 有效供给与价格分别是在不同的博弈规则下 房地产市场中的参与方相互博弈而产生的 只有当博弈规则发生变化时 才会发生均衡 点向均衡b 点转移 或均衡b 点向均衡c 点转移 考虑到研究对象和研究内存 本文将采取博弈论中 均衡 的概念对房地产市场进行 分析 考虑到房地产市场中信息不对称的现状和政府在市场中制度制定者的角色 着重考 虐应用 糟炼贝叶斯纳什均衡 的概念和青木昌彦关于 均衡 的定义 2 1 3 两类均衡的关系 古典经学中的均衡和博弈论中的均衡均可以用来研究房地产市场 两者存在着如下的 内在联系 古典经济学中供求关系图上的任一一点 另一方面 只要是在房地产市场各参 与方相互博弈后形成的 均可称之为博弈中的均衡点 幽2 2 所示的均衡点的转移可以川 经济学中的供求关系 玺l 米表示 形成了幽2 3 p p q l q 幽2 3 均衡点转移示意图 从图2 b 上可以看出 a b c 三点均没有与s 点重合 三者均不是古典经济学意义上 2 在房地产市场中 青效需求足指通过交易实现丫的需求 有效供给足指通过交易实现丫的供给 敞青效 需求1 j 有效供给总足相等的 s 第z 章研究理论摹础 的均衡点 但三者均是通过房地产市场各参与方相互博弈后形成的 故它们又是博弈论上的 三个均衡点 当博弈规则发生变化时 才会发生均衡a 点向均衡b 点转移 或均衡b 点向均 衡c 点转移 在c 点 有效需求小于总需求 有效供给人于实际供给 虽然购房者的总需求 没有被完全释放出来 但市场上已出现供不麻求的状况 只有消化往年的存苗才能满足有效 需求 膀地产市场进入上升通道 这时如果改变博弈规则一具体表现为中央政府通过积极的 货币政策 一方面支持购房 将渐在需求释放出来 另一方面鼓励开发企业提高供给精一经 过一段时间后 均衡点就向b 点转移 在b 点 有效需求大于总需求 有效供给等丁 实际供 给 宽松的房贷条件使市场中的投机行为盛行 一方面把市场供给全部消化 另一方面使交 易昔人丁 正常需求范用 市场中可能存住着泡沫 中央政府通过调控继续修改博弈规则一从 紧的货币政策和从紧的产业政策 这将使均衡点向a 点转移 在a 点 有效需求等丁总需求 有效供给小于实际供给 调控有效的抑制了需求 使房地产市场的交易昔与购房者的浠在总 需求相等 但在b 点市场火暴时开l 的项目在c 点形成实际供给时 却遭遇了滞销的局面 中央政j i f 通过调控改变了房地产市场的博弈规则 使a b c 依次出现 虽然没有山现 经济学意义上的均衡点c 点 但前述三者仍然是在一定的博弈规则f 购房者和开发企业相 互博弈而产生的博布论上的均衡点 2 2 信息不对称理论 房地产市场是一个典m 的不完全信息市场 市场中的各参与方之间均存在着信息不对称 的现象 备参与方为了维护白身利益 都会隐藏部分信息 或者制造一些虚假信息 诱导 博弈对手的策略与自己的策略相容 比如地方政府会为了最人化自己的利益 地方经济利益 昂人化等 会有意识的向中央政府隐瞒十地收益 房地产市场的有关信息 房地产企业会 向购房者隐瞒有关市场 产晶的相芙信息 使房地产产品快速山清 实现自身利盗的最人化 在信息不对称的市场中 主要戍川贝叶斯纳什均衡进行分析 贝叶斯纳什均衡是指 1 在1 1 人不完全信息静态博弈g 一 4 a q 眈 只 i 中 其纯战略贝叶斯纳什 均衡是一个类型依存战略组合 口 q 晶 其中每个参与人i 在给定白己的类型q 其他参 与人类型依存战略o a v j 的情况下展人化白己的期望效用函数叶 换言之 战略组合 口 2 口 b 口 以 是一个贝叶斯纳什均衡 如果对于所有的i a 4 只 口j 只 a r g m a x 艺p 以 e 如 吒 口二 以 b 晓 精炼贝叶斯均衡是一个战略组合5 2 0 i 弼 s e 和一个后验概率组合 叠 弘 满足 p 对于所有的参与人i 在每一个信息集h j j s q m g m a x 多 矿 i 口三m 丑 s b b 多 见 1 4 三 是使 h j 贝叶斯法则从先验概率b 矿j q 观测到的a h 和晟优战略 j 二 得到的 在上述f 定义中 p 是精炼条件 p e r f e c t n e s sc o l l d i t i o n 是指给定其他参与方的 战略5 一 2 s h 5 i s 一 和参与方i 的后验概率n2 6 口 j 每个参与方i 的战略 在所有从信息集h 开始的后续博弈上都是最优的 或者说 所有参与方都是序贳理性的 s e q u e n t i a l l yr a t i o n a l 例如 在房地产市场 商业银行与房地产开发企业地博弈是连 续多次的 这是一个完髂的人的陴弈 在每一次子博弈中 商业银行与房地产开发企业必须 构成贝n i 斯均衡 整个博弈才有可能收敛为精炼贝叶斯均衡 b 对应的是贝叶斯法 i i l 的癍 h j 如果参与方是多次行动的 修止概率涉及贝州斯法则的重复运删 在真实的房地产市场 中 各参与方总是根据其他参与方在上一期的行动 运川贝叶斯法则调整自己的看法 从而 9 东南大学硕j 二学位论文 指导自己在本期的行动 例如房地产开发企业可以观察购房者在前一时期内的需求 从而影 响白己对房地产市场形势的判断 从而指导开发企业调整供给和制定价格策略 2 3 系统动力学理论 系统动力学 s y s t e md y n a m i c s 简称s o 是一 j 面向各类经济系统的复杂性 f 以系统 结构 自动控制和信息传递笆知识为基础 吸取了系统论 控制论 信息论计算机模拟技术 管理科学及决策论等学科的知识 是一种研究复杂社会系统的定鼙方法 该方法运h j 系统结 构决定系统功能的原理 将系统构成为结构 功能的冈果关系模删 利h j 反馈 调 和i 控制 原理进一步设计反映系统行为的反馈同路 最终通过建立运算模型并借助丁 计算机仿真定城 研究高阶次 非线形 多重反馈复杂时变系统的系统分析技术 实现结构 功能 历史相结 合 房地产市场是一个复杂的社会经济系统 其中涉及的参与方较多 如政府 企业帚i 购房 者等 各方策略也相距其远 参与方以及他们的策略之间存在着信息的反馈和五正迟作州 而相大房地产市场系统中的某一个变量 包括参与方以及他们的策略 会导致系统状态变 迁 1 系统动力学j j 定量和实验的方法来研究社会经济行为中信息反馈的特征 并用仿真的方 法来研究政策的作川和系统行为中延迟作h j 对系统动态行为的影响 系统动力学可以运刖反 馈结构的概念模刖 借助丁 计算机 研究在一定时间范围内 由丁政策的变化导致系统备状 态变迁的特征 找山系统中政策的作h j 点 测试系统对政策的敏感性 研究改善系统结构的 可能性和时机 试幽通过改变政策和系统结构达剑消除现实系统中存在的问题 并引导系统 朝着期望的目标运行 因此 运用系统动力学模型来研究相关房地产市场系统问题是可行的 首先需要引入l e 反馈 负反馈平ij 冈果关系i 玺 三个概念 由于系统内部或环境施加于系统 的各种干扰 系统往往会偏离白己的目标 反馈就是输入与输山互为闪果关系的循环过捌 4 7 l 正反馈能产生白身运动的加强过挫 在此过程中运动或动作所引起的后果将使原米的 趋势得剑加强 负反馈能白动寻求给定的目标 削弱偏筹 朱达剑 或趋近 目标时将不断 做山响应 l e 反馈起土导作h j 的系统就是正反馈系统 负反馈起主导作h j 的系统就是负反馈 系统 因果 乏系具有传递性 在幽彤中 i i j 带止 负 一 号的冈果箭对具有递摊性质 的因果关系加以描述 即因果相关i 生i 本文的重点在于建立相关房地产市场的冈果有关系图 并在此基础上分析再市场参与方 相互影响作h i 首先需要对上述系统问题进行识别和定义 针对所要研究的系统问题 说明 问题的提出的背景 所涉及的系统范甬 影响因素和因果反馈关系以及必须掌握的基本资料 其次将上述分析的结果概念化 根据明确的问题和目标 将相关的系统组成部分和各个影响 田素根据其内部因果反馈关系联系起来 建立一个足以解决问题并能表达系统诸要素之间的 相互作川和信息反馈关系的因果关系幽 按照系统动力学中的定义 具有二阶以 f 含三阶 l 至2 条同路 线性或弱1 线性 的反馈结构 被称为简单系统 而从直观上讲 房地产市场 属于复杂系统 具有商阶次 多同路和门f 线性信息反馈的特点 高阶性 系统的阶数由系统内状态变餐的数鲑块定的 在真实的系统中 阶数往往是很 高的 然而在研究中可根据不同的建模日的和要求 确定模型的阶数 多同路 复杂系统内 部相互作j j 的 亓 路数一般较多 且在请同路中通常存在一个或一个以上起土导作h j 的同路 被称之为主同路 土同路的性质土要地决定了系统内部反馈结构的性质及系统的行为 复杂 系统一般包含正反馈与负反馈同路 正反馈倾向丁使系统指数式地离开某些1 f 稳定平衡点 负反馈同路具有寻的特性 力图调肖系统使之趋丁 一定目标 1 f 线性 实际生活中的过鞋与 真实系统 儿乎都带有1 f 线性的特征 正是非线性的耦合关系导致 土同路转移 它可以 使系统中某一反馈 亓l 路在一段时期内对系统的机制起土导作h j 产生相应的系统行为 然后 义促使此土导作川向系统内的其它同路转移 并产生另一模式的系统行为 由丁 各种1 f 线性 函数的作j j 引起多重 亓i 路结构的重新组合 使复杂系统对于人多数系统参数的变化很不敏 感 1 r 线性使得系统能抑制人们为改变系统行为模式所作的努力 解析复杂系统虽然比简单系统难度要高 但可以通过肢解 再组合的方式对其进行分 l o 第2 章研究理论罐础 析 首先按照研究目的和研究实际情况 把 房地产市场系统 复杂系统分解为多个简单 系统 然后分别分析这些简单子系统 最后利用系统动力学提供的方法 把子系统组合起 来 进行藕合分析 2 4 博弈要素及路径 2 4 1 博弈域与博弈要素 青木吕彦认为博弈分析的基本单元是域 它是由参与方集合和每个参与方在随后各个 时期所面临的技术上可行的行为集组成的 参与方可以是自然人 也可以是组织 进而指 出政策制定者可以利用四种社会嵌入的方法 跨域进行策略的协调 使以前因缺乏这种关 联而不可能产生的效果现在有可能出现 这四种社会i 妖入方式包括 合同性关联 即博弈 被某参与方通过合同设计加以联结从而改变 1 改变部分可能包括博弈结构 博弈函数苍 整合性捆绑 即来白域内部的某参与方将同一类型的域捆绑起来 然后协调其策略 使单个 域无法实施的结果成为可实施的 中介性捆绑 由初始博弈之外的第三方作为中介加入瞎弈 以市场为中介的关联 即第二方由所有参与方所公认的机构所担任 以避免欺骗3 青术吕 彦所谓的域指的是单一的博弈 不管这个博弈进行多少次以及每次的结果有何不同 只要它 的参与方以及参与方的策略不发生变化 它还是属丁同一个域 合同性关联承i 整合性捆绑政 变了博弈参与方的策略 所以域发生了改变 中介性捆绑霸i 以市场为中介的关联改变了博弈 参与方 也改变了域 域的定义是为了引出博弈要素 所谓博弈要素或是指在一个域中 处于中心 各参与方为之而博奔的要素 或是指引起这个域发生改变的要素 对于一个域 来讲 博弈要素是指各参与方为之而产生行动的静态要素 对于合同性关联和整合性捆绑 来讲 博弈要素是指博弈参与方的簟略 对于中介性捆绑和以市场为中介的关联来讲 博 弈要素是指博弈参与方 国内研究主要集中在虑 j 古典博弈论米解释房地产市场问题 如陈红艳等在 基丁博弈 论的房地产交易问题分析 中应h j 二方博弈代理人机制分析了房地产交易中购膀者可能面临 的风险 提山政府麻增加市场信息的透明度 以确保购膀者的利益 1 谭甲在 住宅房地产 市场微观均衡过样的初步模拟和麻h 中通过对单个房地产项目供求雨i 整个 喏地产市场供求 的两次分析 指山市场机制选择的结果是供求平衡 但这样会出现供求结构错位 人越住房 需求和止常的投资需求却无法满足的情况 只有政府调控才能烫平市场的这种负作川i x lo 但 国内的研究并没有引入域分析或相关分析方法 进而没法分离山对博布结果有重人影响的博 弈要素 使传统的分析结果一方面处于孤立地位 另一方面无法进行同类刑博弈或相似博弈 比较 2 4 2 博弈路径 格宙丈在 h i s t o r i c b la n dc o m p a r a t i v ei n s t i t u t i o n a l 月u l a l y s i s 中认为 博弈内 生性的规则一q 确定起来 不论是自主性的还是诱致性的 在平 i 既定政策和j 新环境的作 h jf 都将成为进一步制度化的基础 这个过程可以螺旋式的无限进行f 去 2 7 这个过拌是一个 博弈的内生变鼙 即策略决策组合年i i 参与人的预期 相互强化和同步稳定的结果 同时 各 参与方通过欧期学习其余参与人的策略组合 不断优化臼己的策略 以使白己的利益展人化 所以最终的结果也是各参与方进化的结果 在这一过程中 制度发挥着重人作川 它一方面 帮助其余参与者1 y 省决策所需的信息加i 成本 另一方面 它义对个人的行动决策施加 人 为约束 这体现在其余参与人的决策过抖被制度引向某种特定方向 2 8 而对博弈结果影 社会嵌入 也称 捆绑 式博弈 通过跨域 捆绑 策略 捆绑 和参 j 人 捆绑1 等方式 产生单 个博弈尤法实现的效果 由十固内房地产市场的复杂性 相关部门也越发倾向于使用 埘绑 的形式 如 最新的调挖中 提高放贷机构的准备金牢和碥夜拆借利率 提高r 金融机构放贷的机会成奉 直接蟛响r r 它们的放贷积极性 问接拧制r 开发商的投资做掣 州时 还调整r 存贷款利半 使购廊青4 i 仅需要考虑 购虏的枫会戏奉 还需掂量购虏的未粜收益期掣 这样就柱整个会融链条 一方面从源叉遏制r 资会人 量沌入房地产市场的贽态 另一方血从消费降低 购厉肯购置小动产的热情 不仅脱避r 金融机构所血临 的h 人的金融风险 处促使开发商谨慎投资和购房青理性消费 从而保证 房地产市场正常何序的发胜 东南人学硕士学位论文 响最大的是博弈要素 所在通往均衡的博弈路径上包含了这些博弈要素 它们要么是各参 与方博弈的中心 要么就是改变博弈域的重要要素 以博弈要素为核心 各参与方以及他 们的策略围绕在周围 最终使博弈活动趋于均衡 这就是博弈路径 博弈路径的示意酗见 幽2 3 所示 图2 3 博弈路径示意图 p q 崎在 at r a j e c t o r yo fi n d u s t r i a l i z a t i o n 中研究日本历史上并名的组织惯例和 创新后 提出它们形成的路径也美国的有极人的不同 如在美国发源由i 程师主导的质鼙控 制制度在日本转化成乍问水平上的i 作团队实践 部分山丁 模仿关国5 0 年代超市流行的库 存积压方法而逐渐演化出来的 看板 制度 等等 并指山造成这种演化路径差异的原冈在 r 丁两国在资源禀赋 经济发展水平和人力资源等方面的不同 从目前状况来看 国外在博弈理论和j 廊川上都展开了深入研究 理论上提出了进化论 社会嵌入簿新的博弈分析l 具 并圳它竹j 成功地解释了分析制度形成机制 特别是针对一些 参与方多 关系复杂的博弈中取得很好的效累 这为国内研究此类问题提供了借鉴 但在国 内 不仅府川进化理论和比较制度理论米解祥房地产市场 均衡 路径形成的成果较少 而 且利圳 辛 会嵌入 理论诠释政府房地产调控措施的成果也较为缺乏 这样便火去从男一个 角度审视房地产 均衡 路径演化的过程 以及该路径上政府如何控制博弈域中的元素来达 到调控目的的 在本文中 拟采 系统动力学的因果分析